Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RVS:2020:253

Instantie
Raad van State
Datum uitspraak
29-01-2020
Datum publicatie
29-01-2020
Zaaknummer
201704741/1/A2
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Bij besluit van 16 juli 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. [appellante] is eigenares van het bedrijventerrein aan de [locatie] te Oegstgeest. Bij brief van 24 april 2012 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij in de vorm van een vermindering van de waarde van het bedrijventerrein heeft geleden als gevolg van het bij raadsbesluit in september 2006 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein MEOB. Aan deze aanvraag heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat het onder het oude planologische regime van het bij raadsbesluit van 11 november 1993 vastgestelde bestemmingsplan De Morsebel was toegestaan om 34 bedrijfswoningen op het bedrijventerrein op te richten (twee bedrijfswoningen per bedrijf) en dat deze bebouwingsmogelijkheid bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 21 juni 2007 is komen te vervallen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOM 2020/46
JGROND 2020/56 met annotatie van Loo, F.M.A. van der
Jurisprudentie Grondzaken 2020/56 met annotatie van Loo, F.M.A. van der
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

201704741/1/A2.

Datum uitspraak: 29 januari 2020

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante], gevestigd te Oegstgeest,

tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 9 mei 2017 in zaak nr. 16/4871 in het geding tussen:

[appellante]

en

het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest.

Procesverloop

Bij besluit van 16 juli 2013 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 21 mei 2014 heeft het college, voor zover thans van belang, het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 18 februari 2016 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd.

Bij besluit van 18 april 2016 heeft het college het door [appellante] tegen het besluit van 16 juli 2013 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, dat besluit herroepen en bepaald dat de door [appellante] geleden planschade in natura wordt gecompenseerd.

Bij uitspraak van 9 mei 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het college heeft een nader stuk ingediend.

[appellante] heeft eveneens een nader stuk ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 juli 2018, waar [appellante], vertegenwoordigd door mr. M.R. Plug, advocaat te Delft, en [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. C.H. Norde, advocaat te Leiden, en mr. K.V. Troost, zijn verschenen. Voorts is G. Hoekstra, werkzaam bij Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke), aan de zijde van het college als deskundige verschenen.

Op verzoek van partijen is de termijn voor het doen van uitspraak opgeschort hangende de schikkingsonderhandelingen tussen partijen.

Bij brief van 15 november 2019 heeft [appellante] de Afdeling medegedeeld dat partijen er niet in zijn geslaagd om een minnelijke oplossing te bereiken.

Overwegingen

    inleiding

1.    [appellante] is eigenares van het bedrijventerrein aan de [locatie] te Oegstgeest (hierna: het bedrijventerrein). Bij brief van 24 april 2012 heeft zij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij in de vorm van een vermindering van de waarde van het bedrijventerrein heeft geleden als gevolg van het bij raadsbesluit van 16 september 2006 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerrein MEOB (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan deze aanvraag heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat het onder het oude planologische regime van het bij raadsbesluit van 11 november 1993 vastgestelde bestemmingsplan De Morsebel (hierna: het oude bestemmingsplan) was toegestaan om 34 bedrijfswoningen op het bedrijventerrein op te richten (twee bedrijfswoningen per bedrijf) en dat deze bebouwingsmogelijkheid bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 21 juni 2007 is komen te vervallen.

    besluit van 18 april 2016

2.    In het besluit van 18 april 2016 heeft het college erkend dat [appellante] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en planschade heeft geleden.

    Ten eerste was het op grond van het oude bestemmingsplan toegestaan om twee bedrijfswoningen per bedrijf te bouwen. In het nieuwe bestemmingsplan is deze mogelijkheid komen te vervallen. Dit planologische nadeel wordt in natura gecompenseerd door [appellante], dan wel haar rechtsopvolger onder algemene of bijzondere titel, de mogelijkheid te bieden binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van het besluit een aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen voor de bouw van twee bedrijfswoningen per bedrijf. Zodra die omgevingsvergunning is verleend, wordt [appellante] of haar rechtsopvolger gedurende drie jaar de gelegenheid geboden van die vergunning gebruik te maken. Voor het herstel van de bouwmogelijkheid zullen geen leges of andere kosten in rekening worden gebracht. Wanneer deze compensatie in natura om redenen buiten de macht van [appellante] of haar rechtsopvolger niet mogelijk is, zal het college alsnog overgaan tot vergoeding in geld, vermeerderd met de wettelijke rente over het schadebedrag vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag om planschadevergoeding. De omvang van de schade wordt dan vastgesteld na inschakeling van een onafhankelijke deskundige.

    Ten tweede rust als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan op het bedrijventerrein de dubbelbestemming Archeologisch waardevol gebied, waardoor alleen met vrijstelling mag worden gebouwd, indien op basis van een archeologisch onderzoek is gebleken dat het bouwen niet zal leiden tot verstoring van archeologisch materiaal. Verder rust als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan op een deel van het bedrijventerrein de dubbelbestemming Leidingen, waardoor alleen met vrijstelling mag worden gebouwd. Het planologische nadeel als gevolg van deze dubbelbestemmingen zal in natura worden gecompenseerd door een bestemmingsplanwijziging. Daardoor zal het weer mogelijk worden om ter plaatse zonder vrijstelling of omgevingsvergunning voor afwijking van het nieuwe bestemmingsplan te bouwen. Indien deze bestemmingsplanwijziging niet in werking treedt, zal het college alsnog overgaan tot vergoeding in geld, vermeerderd met de wettelijke rente over het schadebedrag vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag om planschadevergoeding. De omvang van de schade wordt dan vastgesteld na inschakeling van een onafhankelijke deskundige.

    Ten derde zijn op grond van het nieuwe bestemmingsplan in het gebied met de bestemmingsaanduiding B(2) bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan, terwijl op grond van het oude bestemmingsplan bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 waren toegestaan. Daarnaast mag op grond van het nieuwe bestemmingsplan het kantooroppervlak per bedrijf niet meer dan 50 procent van het bedrijfsvloeroppervlak en maximaal 3.000 m² bedragen. Het oude bestemmingsplan bevatte in dit opzicht geen beperking.

    Deze wijzigingen in het planologische regime hebben voor [appellante] tot nadeel geleid. De inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft echter voor [appellante] ook tot voordeel geleid, omdat 70 procent van de bouwpercelen mag worden bebouwd met bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 13 m, zonder maximale goothoogte. In het oude bestemmingsplan was de maximale goothoogte 6 m en de maximale bouwhoogte voor bouwwerken, niet zijnde gebouwen, 10 m. Verder mag op grond van het nieuwe bestemmingsplan, anders dan op grond van het oude bestemmingsplan, het merendeel van de gronden van het bedrijventerrein voor een sport- en recreatiecentrum van maximaal 2.500 m² worden gebruikt. Tot slot is in het nieuwe bestemmingsplan bepaald dat op naburige percelen geen bedrijfswoningen mogen worden gebouwd, terwijl het volgens het oude bestemmingsplan was toegestaan om twee bedrijfswoningen per bedrijf te realiseren. Het college stelt zich op het standpunt dat deze planologische voordelen groter zijn dan de planologische nadelen, zodat voor de beperkingen in de milieucategorie en de beperking van het kantooroppervlak per bedrijf, geen vergoeding hoeft te worden verstrekt.

    geschil in hoger beroep

3.    In hoger beroep is in geschil of de rechtbank terecht, in navolging  van het college, heeft overwogen dat de tegemoetkoming van de door [appellante] als gevolg van een deel van de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan geleden schade voldoende anderszins is verzekerd en dat het restant van de nadelen wegvalt tegen de voordelen van het nieuwe bestemmingsplan. De Afdeling zal hierna eerst een samenvatting geven van haar jurisprudentie over compensatie in natura en vervolgens de door [appellante] in hoger beroep aangevoerde gronden bespreken. Zij zal afsluiten met een conclusie.

    compensatie in natura

4.    In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling onder 5.41 tot en met 5.47 onder meer het volgende overwogen.

    Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen bestaan uit compensatie in natura, in welk gevallen schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren, is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij de tegemoetkoming uitgaan van de wijze van compensatie die de laagste kosten met zich brengt.

    Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat er om of de tegemoetkoming in planschade ten tijde van de beslissing op de aanvraag voldoende anderszins is verzekerd.

    Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk.

    Compensatie in natura kan bij planschade in de vorm van waardevermindering door een wijziging van het planologische regime van   de onroerende zaak van de aanvrager (de zogenoemde directe planschade) onder meer bestaan uit herstel van de door een wijziging van het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de (tegemoetkoming in) schade anderszins is verzekerd.

    Tegemoetkoming in schade door compensatie in natura is niet voldoende anderszins verzekerd, wanneer deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis.

    Wanneer het, gelet op de procedures die moeten worden gevoerd ten behoeve van het planologische regime dat voorziet in compensatie in natura, niet geheel zeker is of dit planologische regime in werking zal treden, betekent dit niet zonder meer dat compensatie in natura zinledig is, indien het bestuursorgaan zodanige toezeggingen heeft gedaan, dat de onzekerheid over deze procedures voldoende is ondervangen. Daarbij komt in voorkomende gevallen betekenis toe aan de omstandigheid of met deze toezeggingen met voldoende zekerheid vaststaat dat, indien blijkt dat compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht, de hoogte van het alsnog uit te betalen bedrag na inwinning van advies bij ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs, zal worden vastgesteld en dat dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ontvangst van de aanvraag. Voorts komt in voorkomende gevallen ook betekenis toe aan de omstandigheid of de compenserende voorziening, gedurende een voldoende lange periode, ook wordt geboden aan rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.

    bedrijfswoningen

5.    [appellante] betoogt dat dat de rechtbank heeft miskend dat het college in het besluit van 16 april 2016 geen rekening heeft gehouden met haar belangen. Daartoe voert zij aan dat het college de bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervallen mogelijkheid om twee bedrijfswoningen per bedrijf te realiseren bij de herziening van het nieuwe bestemmingsplan had kunnen laten herstellen, dat zij daardoor op korte termijn duidelijkheid had gekregen en dat dit voor haar en voor het college de goedkoopste oplossing was geweest. Voorts voert zij aan dat het college in plaats daarvan heeft gekozen voor een alternatief dat allesbehalve haar voorkeur geniet, dat het college haar niet om haar visie heeft gevraagd, dat het in de uitspraak van de rechtbank van 18 februari 2016 bedoelde overleg over de herziening van het nieuwe bestemmingsplan niet heeft plaatsgevonden en dat zij door het college nu voor het blok wordt gezet om binnen een korte periode een bouwplan in te dienen. Verder voert zij aan dat zij voorafgaand aan het nemen van het besluit van 16 april 2016 ten onrechte niet is gehoord.

5.1.    Indien, zoals [appellante] stelt, een wijziging van het nieuwe bestemmingsplan doelmatiger en voordeliger zou zijn geweest, brengt dat niet met zich dat de in het besluit van 16 april 2016 gemaakte keuze onrechtmatig is. Verder valt uit de jurisprudentie van de Afdeling (uitspraak van 9 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3767) af te leiden dat instemming van de aanvrager met de door het bestuursorgaan gekozen wijze van compensatie in natura niet is vereist en de voorkeur van de aanvrager niet doorslaggevend is. De door het college gemaakte keuze is, gelet op de jurisprudentie, toegestaan en, gelet op de praktijk, niet ongebruikelijk. Het eerste onderdeel van het betoog faalt.

5.2.    Uit de uitspraak van de rechtbank van 18 februari 2016 volgt niet dat het college gehouden was om vooraf met [appellante] in overleg te treden over de gekozen wijze van compensatie in natura. De door [appellante] bedoelde overweging van deze uitspraak heeft slechts feitelijke betekenis, ter onderbouwing van het oordeel van de rechtbank dat zij niet in staat is om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zelf in de zaak te voorzien. Verder zijn de door het college gestelde termijnen voor het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning voor de bouw van twee bedrijfswoningen per bedrijf en voor het gebruik maken van die vergunning niet onredelijk kort en in lijn met de jurisprudentie van de Afdeling.

    Het tweede onderdeel van het betoog faalt eveneens.

5.3.    [appellante] is op 27 november 2013 in de gelegenheid gesteld om het bezwaar toe te lichten ten overstaan van de onafhankelijke bezwaarschriftencommissie van de gemeente Oegstgeest. In artikel 7:2, eerste lid, van de Awb is geen verplichting opgenomen tot het opnieuw horen van een belanghebbende ter voorbereiding van een nieuw besluit op bezwaar, ter voldoening aan een uitspraak van de rechter, waarbij een besluit op bezwaar is vernietigd. Dit neemt niet weg dat het in dit geval uit een oogpunt van zorgvuldigheid noodzakelijk was om [appellante] na de uitspraak van de rechtbank van 18 februari 2016, voorafgaand aan het nemen van een nieuw besluit op bezwaar, opnieuw te horen. In de vorige bezwaarfase was immers tussen partijen nog niet in geschil of tegemoetkoming in een deel van de door [appellante] geleden schade voldoende anderszins is verzekerd. Het college heeft in strijd met het beginsel van een zorgvuldige voorbereiding gehandeld door [appellante] hierover niet te horen.

    Het derde onderdeel van het betoog slaagt.

6.    [appellante] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 13 januari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:50) heeft overwogen dat er geen grond is voor het oordeel dat op voorhand is uitgesloten dat het verlenen van omgevingsvergunning voor het realiseren van de bedrijfswoningen de toetsing in rechte kan doorstaan. Daartoe voert zij aan dat het college voor het verlenen van omgevingsvergunning een verklaring van geen bedenkingen van de raad nodig heeft, dat het bouwen van een groot aantal bedrijfswoningen in strijd met artikel 2.1.3, derde lid, van de Verordening Ruimte 2014 is, dat uit de bij - de herziening van - het nieuwe bestemmingsplan behorende regels valt af te leiden dat het oprichten van bedrijfswoningen slechts is toegestaan als dat noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering en dat het college niet in staat is om een goede ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het verlenen van omgevingsvergunning voor het oprichten van een groot aantal bedrijfswoningen op te stellen. Voorts voert zij aan dat het, mede gelet op de door haar te maken kosten, voor haar onevenredig bezwarend is om een bij voorbaat kansloze procedure over een omgevingsvergunning te doorlopen. Verder voert zij aan dat zij verwacht dat na verlening van een omgevingsvergunning een discussie met het college over de aanleg van nutsvoorzieningen zal ontstaan en dat het daarom niet redelijk is om de eis te stellen dat zij binnen drie jaren gebruikt maakt van de te verlenen omgevingsvergunning. Voorts voert zij aan dat de toezegging dat, voor het geval de aan te vragen omgevingsvergunning niet wordt verleend, een aan te wijzen deskundige de omvang van de vergoeding in geld zal vaststellen, in strijd is met de rechtszekerheid, omdat zij daartegen geen rechtsmiddel kan instellen, zij op voorhand geen vertrouwen heeft in de door het college eerder geraadpleegde deskundige en in het besluit van 16 april 2016 niet is vastgelegd wanneer compensatie zal plaatsvinden.

6.1.    In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat op voorhand is uitgesloten dat het college in staat is een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing voor het realiseren van een groot aantal bedrijfswoningen op het bedrijventerrein op te stellen, dat de raad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft en dat omgevingsvergunning met inachtneming van de toepasselijke regels wordt verleend. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het volgen van deze procedure voor haar onevenredig bezwarend is. Voor zover daaraan hoge kosten zijn verbonden, zoals zij stelt, is niet duidelijk dat deze kosten in de oude situatie niet eveneens zouden zijn opgekomen. Hetzelfde geldt voor de door [appellante] bedoelde discussie met het college over de aanleg van nutsvoorzieningen. Verder is het achteraf vaststellen van het bedrag van de tegemoetkoming in geld - in de situatie dat een omgevingsvergunning buiten de schuld van de belanghebbende niet tijdig wordt aangevraagd of benut - in overeenstemming met de overzichtsuitspraak. In dit verband wordt het ervoor gehouden dat het college voor het vaststellen van dat bedrag advies aan een deskundige zal vragen, dat de belanghebbende vooraf in de gelegenheid wordt gesteld bedenkingen tegen deze deskundige aan te voeren, dat de belanghebbende voorts in de gelegenheid wordt gesteld een reactie op het conceptadvies van de deskundige in te dienen en dat op basis van het advies een besluit over het verschuldigde bedrag wordt genomen, waartegen de belanghebbende op de gebruikelijke wijze rechtsmiddelen kan aanwenden.

     [appellante] heeft, met het oog op het belang van de rechtszekerheid, bij brief van 4 juli 2018 nog verwezen naar een uitspraak van de Afdeling van 17 mei 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1293). Die uitspraak heeft echter betrekking op compensatie in natura door middel van een bestemmingsplan, waarbij het initiatief niet ligt bij de belanghebbende, maar het aan het bestuursorgaan is om dat bestemmingsplan in procedure te brengen. In die situatie dient het bestuursorgaan - in verband met de rechtszekerheid van de belanghebbende - in het planschadebesluit een fatale termijn te stellen stelt voor de onherroepelijkheid van dat bestemmingsplan. In dit geval is echter voor een andere oplossing gekozen, waarbij het aan de belanghebbende is om eerst een omgevingsvergunning aan te vragen en vervolgens, indien die vergunning wordt verleend, daarvan gebruik te maken. De door [appellante] bedoelde onzekerheid is, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling, in dit geval voldoende ondervangen.

    Het betoog faalt.

    dubbelbestemming Archeologisch waardevol gebied

7.    [appellante] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het nadeel als gevolg van de dubbelbestemming is weggenomen met de bij raadsbesluit van 24 november 2016 vastgestelde herziening van het nieuwe bestemmingsplan. Dat, zoals de rechtbank ter onderbouwing van dat oordeel heeft overwogen, op gronden met een archeologische bestemming geen omgevingsvergunning meer is vereist voor het afwijken van het bestemmingsplan, neemt volgens [appellante] niet weg dat in het nieuwe bestemmingsplan, anders dan in het oude bestemmingsplan, nog steeds beperkende archeologische voorwaarden zijn opgenomen en de invoering van het archeologische regime tot directe planschade heeft geleid.

7.1.    De rechtbank heeft ter onderbouwing van haar oordeel voorts overwogen dat eventuele kosten van een archeologisch rapport voor rekening van [appellante] komen. Zonder nadere toelichting, die vooralsnog ontbreekt, valt echter niet in te zien dat dit geen aan het nieuwe planologische regime toe te rekenen nadeel is. Verder is niet duidelijk of er, naast de verplichting om een rapport op te stellen, onder het nieuwe planologische regime nog andere beperkende archeologische voorwaarden bestaan die tot een waardevermindering kunnen leiden. Het college heeft onvoldoende gemotiveerd dat het nadeel als gevolg van de dubbelbestemming is weggenomen met de bij raadsbesluit van 24 november 2016 vastgestelde herziening van het nieuwe bestemmingsplan.

    Het betoog slaagt.

    overige planologische nadelen

8.    [appellante] betoogt ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de overige nadelen van het nieuwe bestemmingsplan niet tot een vermindering van de waarde van het bedrijventerrein hebben geleid. Daartoe voert zij aan dat de rechtbank bij dat oordeel ten onrechte heeft betrokken dat het oostelijke deel van het bedrijventerrein niet zelfstandig verkoopbaar is. Voorts voert zij aan dat uit een uitspraak van de Afdeling van 11 april 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1186) valt af te leiden dat het niet langer toestaan van bedrijvigheid in de milieucategorieën 3.1 en 3.2 op dat oostelijk deel wel degelijk tot waardevermindering heeft geleid. Verder voert zij aan dat niet duidelijk is hoe de waardebepaling tot stand is gekomen. Voorts voert zij aan dat het college te eenvoudig heeft gesteld dat de overige planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan niet opwegen tegen de planologische voordelen van dat plan.

8.1.    In het bij brief van 2 juli 2018 overgelegde advies van 29 juni 2018 heeft Thorbecke alsnog erkend dat op het oostelijke deel van het bedrijventerrein bebouwing is toegestaan en dat dat deel zelfstandig verkoopbaar is. In dat advies heeft Thorbecke vervolgens gesteld dat dit gebrek niet betekent dat het college heeft miskend dat [appellante] als gevolg van de planologische verslechtering schade heeft geleden. Volgens de geraadpleegde taxateur is (nog steeds) geen sprake van een waardevermindering.

8.2.    De in het advies van 29 juni 2018 voor deze conclusie gegeven onderbouwing is niet overtuigend. Indien, zoals in dat advies is vermeld, de markt voor gronden voor bedrijvigheid in categorie 2 (nieuwe situatie) voldoende groot is, die markt veel groter is dan de markt voor gronden voor bedrijvigheid in categorie 3.1 en 3.2 (oude situatie), kopers voor laatstbedoelde gronden vooral productie-gerelateerde bedrijven zullen zijn en de markt voor gronden voor bedrijvigheid tot en met categorie 2 voldoende omvangrijk is om een marktconforme prijs te kunnen genereren, sluit dat niet uit dat de gebruiksmogelijkheid voor bedrijvigheid in categorie 3.1 en 3.2 een meerwaarde had en dat [appellante] schade heeft geleden door het vervallen van die gebruiksmogelijkheid. De taxatie is dus niet inzichtelijk. Dat betekent dat evenmin inzichtelijk is dat de overige planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan niet opwegen tegen de voordelen ervan.

    Het betoog slaagt.

    conclusie

9.    Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellante] tegen het besluit van 18 april 2016 ingestelde beroep van het college alsnog gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb vernietigen.

    opdracht aan het college

10.    De Afdeling kan thans niet komen tot een definitieve beslechting van het geschil. De Afdeling zal het college daarom met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb opdragen een nieuw besluit op het door [appellante] tegen het besluit van 16 juli 2013 gemaakte bezwaar te nemen, met inachtneming van de overwegingen van deze uitspraak en de volgende aanwijzingen.

11.    Het college dient, ter voorbereiding van het te nemen besluit, nader advies van een deskundige in te winnen, waarbij uitgangspunt is dat de tegemoetkoming in de schade als gevolg van een deel van de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan voldoende anderszins is verzekerd. De deskundige dient te beoordelen of de schade als gevolg van het restant van de planologische nadelen van het nieuwe bestemmingsplan wegvalt tegen de voordelen ervan en zo niet, of het college daarvoor een tegemoetkoming dient toe te kennen. Voordat het college opnieuw op het bezwaar beslist, dient het [appellante] in de gelegenheid te stellen te worden gehoord.

    judiciële lus

12.    Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.

    proceskosten

13.    Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.    verklaart het hoger beroep gegrond;

II.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 9 mei 2017 in zaak nr. 16/4871;

III.    verklaart het door [appellante] bij de rechtbank in die zaak ingestelde beroep gegrond;

IV.    vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest van 18 april 2016;

V.    bepaalt dat tegen het door het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest te nemen nieuwe besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;

VI.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.100,00 (zegge: tweeduizend honderd euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VII.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Oegstgeest aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 835,00 (zegge: achthonderdvijfendertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.

w.g. Van Altena    w.g. Hazen

voorzitter    griffier

Uitgesproken in het openbaar op 29 januari 2020

452.