Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RVS:2020:2100

Instantie
Raad van State
Datum uitspraak
02-09-2020
Datum publicatie
02-09-2020
Zaaknummer
202000244/1/A2
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2019:13169, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bij besluit van 23 mei 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Teylingen een aanvraag van HEL en [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. [appellant] is eigenaar van de percelen en opstallen aan de [locatie 1] en [locatie 2] te [plaats]. HEL is huurder van de percelen. Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 30 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied Teylingen besloeg het bouwvlak de volledige oppervlakte van de percelen en was het toegestaan bebouwing ten dienste van de bestemming op te richten. Bij aanvraagformulier van 1 juli 2016 hebben [appellant] en HEL het college verzocht om tegemoetkoming in de schade die zij hebben geleden in de vorm van respectievelijk vermindering van de waarde van de percelen en inkomensderving als gevolg van de inwerkingtreding van de bij raadsbesluit van 24 maart 2016 vastgestelde eerste partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Module Ruimtelijke ordening 2020/8415 met annotatie van M.G.O. De lange
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

202000244/1/A2.

Datum uitspraak: 2 september 2020

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellant], wonend te [woonplaats], en de Vereniging Historisch Erfgoed Leiden (hierna: HEL), gevestigd te Roelofarendsveen, gemeente Kaag en Braassem,

appellanten,

tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 10 december 2019 in zaak nr. 17/8252 in het geding tussen:

[appellant],

en

het college van burgemeester en wethouders van Teylingen.

Procesverloop

Bij besluit van 23 mei 2017 heeft het college een aanvraag van HEL en [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 26 oktober 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 10 december 2019 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard, de Staat der Nederlanden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding van € 1.000,00, het college opgedragen het door [appellant] betaalde griffierecht van € 168,00 te vergoeden en het college veroordeeld in de proceskosten in beroep tot een bedrag van € 512,00. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak hebben [appellant] en HEL hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

[appellant] heeft nadere stukken ingediend.

Het college heeft een nader stuk ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 augustus 2020, waar [appellant], in persoon, en het college, vertegenwoordigd door mr. E.J.M. Rietveld, ir. C. Bekker en A.J.P.M. van der Klauw, vergezeld door mr. T.A.P. Langhout (hierna: Langhout), zijn verschenen.

Overwegingen

1.    [appellant] is eigenaar van de percelen en opstallen aan de [locatie 1] en [locatie 2] te [plaats] (hierna: de percelen). HEL is huurder van de percelen. Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 30 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied Teylingen (hierna: het oude bestemmingsplan) besloeg het bouwvlak de volledige oppervlakte van de percelen en was het toegestaan bebouwing ten dienste van de bestemming op te richten.

2.    Bij aanvraagformulier van 1 juli 2016 hebben [appellant] en HEL het college verzocht om tegemoetkoming in de schade die zij hebben geleden in de vorm van respectievelijk vermindering van de waarde van de percelen en inkomensderving als gevolg van de inwerkingtreding van de bij raadsbesluit van 24 maart 2016 vastgestelde eerste partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen (hierna: het nieuwe bestemmingsplan).

3.    Ter zitting van de Afdeling heeft [appellant], in zijn hoedanigheid van bestuurslid van HEL, het hoger beroep, voor zover dat door HEL is ingesteld, ingetrokken. De Afdeling zal hierna ingaan op het hoger beroep, voor zover dat door [appellant] is ingesteld.

    advisering

4.    Naar aanleiding van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade heeft het college, met toepassing van artikel 2 van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade Teylingen (hierna: de Procedureverordening), aan Langhout opdracht gegeven om advies uit te brengen. Op 1 februari 2017 heeft Langhout een conceptadvies uitgebracht en heeft hij [appellant] en het college in de gelegenheid gesteld hierop een zienswijze te geven. Met inachtneming van de ontvangen reacties heeft Langhout op 3 april 2017 een definitief advies uitgebracht. In dat advies is onder meer het volgende vermeld.

    De inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft niet geleid tot wijziging van de bouwvlakken en bebouwingsmogelijkheden van de percelen. Het college heeft in reactie op het conceptadvies te kennen gegeven dat het vervallen van de bebouwingsmogelijkheden voor andere functies dan de opslag van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen berust op een technische fout in het nieuwe bestemmingsplan en dat een rectificatieprocedure is opgestart. De rectificatie is inmiddels op de gemeentelijke website geplaatst.

    Onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan was het toegestaan om de gronden en de bestaande gebouwen en binnen het bouwvlak nog op te richten bebouwing te gebruiken voor agrarische doeleinden en de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen. Onder het planologische regime van het nieuwe bestemmingsplan is het nog steeds toegestaan om de gronden en de bestaande en nog op te richten opstallen te gebruiken voor agrarische doeleinden, maar is de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen beperkt tot de bestaande gebouwen. Deze wijziging heeft ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 20 juni 2016 niet tot vermindering van de waarde van de percelen geleid, omdat een redelijk denkend en handelend koopgegadigde daarin geen aanleiding zou zien om zijn koopbereidheid en biedprijs voor de percelen neerwaarts bij te stellen. De door [appellant] gemaakte berekening van de waarde van de percelen onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan is niet reëel. De gestelde verkoopprijs komt niet overeen met de marktwaarde. Overigens is bij de vaststelling van het oude bestemmingsplan, als gevolg van een kennelijke verschrijving, het gebruik van de percelen voor de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen ten onrechte niet beperkt tot de bestaande gebouwen. [appellant] kan aan deze omissie geen rechten ontlenen in relatie tot een tegemoetkoming in schade, zoals hier aan de orde, aldus Langhout.

5.     Het college heeft het advies van 3 april 2017 aan het besluit van 23 mei 2017 ten grondslag gelegd. Naar aanleiding van het tegen dat besluit gemaakte bezwaar, waarbij [appellant] een rapport van T. de Boer (hierna: De Boer) van 5 juli 2017 heeft overgelegd, heeft het college aanvullend advies aan Langhout gevraagd. Op 16 augustus 2017 heeft Langhout dat advies gegeven. In dat advies heeft hij een nadere toelichting gegeven op de taxatie van de residuele grondwaarde (opbrengsten -/- kosten) van de percelen bij het benutten van de planologische mogelijkheden van het oude bestemmingsplan die bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zijn vervallen. Volgens Langhout wegen de opbrengsten van het realiseren van bebouwing ten behoeve van de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen (ter hoogte van € 4.050.000,00) niet op tegen de bouwkosten daarvan (ter hoogte van € 5.195.000,00). Zijn berekening berust onder meer op de uitgangspunten dat een opslagruimte een maximale huurwaarde van € 45,00 per m² heeft en dat het bruto aanvangsrendement 9 procent is.

6.    [appellant] heeft in beroep onder meer een rapport van Morgens en een taxatierapport van Jones Lang LaSalle B.V. (hierna: JLL) van 28 februari 2018 overgelegd. Het college heeft daarop een schriftelijke reactie van Langhout van 3 juli 2018 overgelegd. In die reactie heeft Langhout uiteengezet waarom hij geen aanleiding ziet om terug te komen op de in het advies van 3 april 2017 getrokken conclusie dat [appellant] geen planschade heeft geleden.

    oordeel van de rechtbank

7.    Volgens de rechtbank voldoet het advies van 3 april 2017 aan de in de rechtspraak gestelde eis van een objectieve en onpartijdige weergave van feiten en omstandigheden en begrijpelijke conclusies. Dat betekent dat het college bij de besluitvorming in beginsel van dat advies mocht uitgaan. [appellant] heeft geen twijfel doen rijzen met betrekking tot de juistheid en volledigheid van het onderzoek.

    hogerberoepsgronden

8.    [appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. [appellant] heeft in zijn hogerberoepschrift een aantal gronden tegen dat oordeel aangevoerd. In reactie op die gronden heeft het college, als bijlage bij de schriftelijke uiteenzetting, een nader advies van Langhout van 24 februari 2020 overgelegd. [appellant] heeft in hoger beroep voorts onder meer een rapport van adviesbureau De MKB Assistent van 14 januari 2018 overgelegd. In reactie op dat rapport heeft het college, als bijlage bij de schriftelijke uiteenzetting, een nader advies van Langhout van 10 maart 2020 overgelegd.

9.    De Afdeling zal hierna ingaan op de door [appellant] in het hogerberoepschrift aangevoerde gronden. Zij zal afsluiten met een conclusie.

    relevante planregels en weergave standpunten van partijen

10.    [appellant] betoogt terecht dat de rechtbank, onder 1.3 en 1.4 van de uitspraak, de relevante planregels van het oude en nieuwe bestemmingsplan niet correct heeft aangehaald. Uit de uitspraak valt echter niet af te leiden dat dit gebrek invloed heeft gehad op het oordeel van de rechtbank. [appellant] is niet benadeeld door dit gebrek, zodat dit niet kan leiden tot gegrondverklaring van het hoger beroep en vernietiging van de uitspraak, voor zover aangevallen. Hetzelfde geldt voor het betoog over de weergave van de standpunten van partijen onder 1.6 en 4 van deze uitspraak.

    wijze van totstandkoming van het advies van 3 april 2017

11.    [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat Langhout bij de totstandkoming van het advies van 3 april 2017 in strijd met artikel 6 van de Procedureverordening heeft gehandeld. Volgens [appellant] heeft ten onrechte geen hoorzitting en bezichtiging plaatsgevonden en ontbreekt een verslag.

11.1.    In artikel 6 van de van de Procedureverordening is onder meer het volgende bepaald. De adviseur organiseert één of meerdere hoorzittingen, waar de aanvrager en de ambtelijke vertegenwoordiger(s) in de gelegenheid worden gesteld de aanvraag toe te lichten, onderscheidenlijk de voor de advisering over de aanvraag relevante informatie te verschaffen, dan wel een standpunt van de gemeente over de aanvraag aan de adviseur kenbaar te maken. De adviseur bepaalt het tijdstip waarop hij de situatie ter plaatse zal bezichtigen en nodigt de aanvrager voor de plaatsopneming uit. Ten behoeve van een taxatie van een bij de aanvraag betrokken onroerende zaak, wordt door de adviseur met de aanvrager een afspraak gemaakt. Van de hoorzitting en van de bezichtiging wordt door, dan wel onder verantwoordelijkheid van, de adviseur een verslag gemaakt, dat onderdeel vormt van het uit te brengen advies.

11.2.    Op bladzijde 4 van het advies van 3 april 2017 heeft Langhout vermeld dat hij [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld om, voorafgaand aan het uitbrengen van een conceptadvies, de aanvraag toe te lichten, maar dat [appellant] daarvan heeft afgezien en te kennen heeft gegeven het conceptadvies af te wachten. Verder is vermeld dat de gemeente op 9 december 2016 in de gelegenheid is gesteld een reactie te geven op de aanvraag, dat aansluitend de percelen vanaf de openbare weg in ogenschouw zijn genomen en dat de aanvraag voor Langhout voldoende duidelijk was en geen aanleiding gaf tot het stellen van vragen.

11.3.    [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat, anders dan in het advies is vermeld, hij niet in de gelegenheid is gesteld om de aanvraag mondeling toe te lichten. Omdat hij niet is gehoord, is daarvan, uiteraard, ook geen verslag opgemaakt. Het college heeft gebruikgemaakt van de geboden gelegenheid om mondeling een reactie op de aanvraag te geven. In het advies is daarvan een beknopt verslag opgenomen. Verder was bezichtiging van de bebouwing van de percelen zinloos, omdat, zoals onder meer in een nader advies van Langhout van 4 juni 2020 is vermeld, de aanvraag berust op de veronderstelling dat [appellant] de bebouwing onder het oude planologische regime had gesloopt om nieuwbouw te realiseren. Gelet hierop is bij de totstandkoming van het advies niet in strijd met artikel 6 van de procedureverordening gehandeld

    Het betoog faalt.

    onpartijdigheid van de adviseur

12.    [appellant] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat Langhout zich niet onpartijdig heeft gedragen. Hij voert aan dat Langhout ten onrechte doorslaggevende betekenis heeft toegekend aan een

e-mailbericht van 3 mei 2013 en dat Langhout tijdens de hoorzitting in bezwaar namens het college het woord heeft gevoerd.

12.1.      Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.2), ligt het op de weg van het bestuursorgaan om, indien het zich ter onderbouwing van een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Een aanvrager mag er in beginsel op vertrouwen dat een bestuursorgaan hieraan voldoet. Hierbij is van belang dat een bestuursorgaan beter in staat is dan een aanvrager om na te gaan of de (beoogde) adviseur en/of zijn kantoorgenoten het bestuursorgaan, de rechtspersoon waarvan het bestuursorgaan deel uit maakt en/of een ander bestuursorgaan dat deel uitmaakt van dezelfde rechtspersoon in het nabije verleden hebben geadviseerd en/of bijgestaan in juridische procedures.

    Wanneer de schijn is gewekt dat de door het bestuursorgaan benoemde adviseur niet onpartijdig is, mag het bestuursorgaan het advies van deze adviseur niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.

    De schijn van partijdigheid kan worden gewekt door een deskundige die in het ene geval door een bestuursorgaan wordt ingeschakeld om een onafhankelijk advies uit te brengen, terwijl deze deskundige of anderen die van hetzelfde samenwerkingsverband deel uitmaken, gelijktijdig of betrekkelijk kort voorafgaande aan de verlening van de opdracht tot advisering als deskundige, in een of meer andere gevallen hetzelfde bestuursorgaan, de rechtspersoon waartoe het bestuursorgaan behoort of andere organen die deel uitmaken van dezelfde rechtspersoon, als advocaat of gemachtigde heeft, respectievelijk hebben bijgestaan of geadviseerd. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 17 december 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4570).

12.2.    Op bladzijde 23/24 van het advies van 3 april 2017 heeft Langhout vermeld dat hij ten overvloede, voor de volledigheid van het advies, nog opmerkt dat [appellant] met de aanpassing van het oude bestemmingsplan, op een wijze zoals hier aan de orde, rekening moest houden. Volgens Langhout lag de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen en was het voor [appellant], mede gezien de inspraakreactie bij e-mailbericht van 3 mei 2013, duidelijk dat de bestemmingsomschrijving op een omissie aan de zijde van de gemeente berust. In dit geval is, gelet op alle omstandigheden van het geval, geen sprake van een abnormale last die het normale maatschappelijke risico overstijgt, zodat de gestelde schade niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt, aldus Langhout.

12.3.    Uit deze uiteenzetting volgt dat Langhout geen doorslaggevende betekenis aan het e-mailbericht van 3 mei 2013 heeft toegekend. Anders dan [appellant] kennelijk meent, berust het advies van Langhout niet - primair - op de veronderstelling dat [appellant] wist of redelijkerwijs kon weten dat het niet de bedoeling van de gemeente is geweest om in het oude bestemmingsplan de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen buiten de bestaande bebouwing van de percelen toe te staan. De kern van dat advies is immers dat [appellant] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen planschade heeft geleden. Het betoog berust in zoverre op een verkeerde lezing van het advies.

12.4.    Volgens het daarvan gemaakte verslag zijn bij de hoorzitting in bezwaar op 19 september 2017 twee ambtenaren namens het college verschenen. In dat verslag is vermeld dat Langhout namens het college als deskundige aanwezig was. Hieruit valt niet af te leiden dat Langhout door het college is ingeschakeld om de belangen van het college te behartigen of als gemachtigde van het college op te treden. Dat in het verslag is vermeld dat Langhout namens het college het woord heeft gevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Daarmee is slechts te kennen gegeven dat Langhout, in de hoedanigheid van door het college ingeschakelde deskundige, op de hoorzitting aanwezig was om het advies toe te lichten en antwoord te geven op tijdens de hoorzitting gestelde vragen.

12.5.    In het betoog is, gelet op het voorgaande, geen grond te vinden voor het oordeel dat de schijn is gewekt dat Langhout partijdig is en dat het college het advies alleen al daarom ten onrechte aan de besluitvorming ten grondslag heeft gelegd.

    Het betoog faalt.

    schadetaxatie

13.    [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van de conclusie van Langhout dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan niet tot vermindering van de waarde van de percelen heeft geleid. Hij voert aan dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan het rapport van De Boer van 5 juli 2017. Verder voert hij aan dat hij naar aanleiding van het advies van Langhout van 16 augustus 2017 contact met Morgens en JLL heeft opgenomen, maar dat het onderzoek van deze deskundigen er - ongemerkt en onbedoeld - toe heeft geleid dat de oorspronkelijke doelstelling - de bouw van eenvoudige en betaalbare opslagruimten voor plaatselijke musea en verenigingen - is verlaten en vervolgens alleen nog maar een discussie is gevoerd over grootschalige en professionele depotvoorzieningen voor bijvoorbeeld grote musea. Deze (onbedoelde) verandering van doelstelling valt te betreuren. Daar komt bij dat een vergelijking met depotruimten voor de grote musea misplaatst is. De rechtbank is voorbijgegaan aan de bouwaanvraag en de bedoeling van de initiatiefnemers om simpele opslagunits en garageboxen te realiseren. Het is  betreurenswaardig dat de rechtbank uitsluitend heeft gekeken naar het allerhoogste marktsegment op het gebied van depots, terwijl dat, gezien de bouwaanvraag, nooit de bedoeling is geweest. Langhout heeft vervolgens handig gebruikgemaakt van de situatie door de laagste huuropbrengst - uit het bouwplan voor garageboxen - te vergelijken met het allerhoogste huursegment. Op deze manier wordt een vergelijking tussen appels en peren gemaakt en wordt de financiële uitkomst automatisch negatief.

13.1.    Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.

13.2.    Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.

13.3.    Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van de schade of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.4 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).

13.4.    Niet in geschil is dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een beperking van de bebouwingsmogelijkheden van de percelen. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of die beperking ook heeft geleid tot schade in de vorm van vermindering van de waarde van de percelen. Volgens het door het college overgenomen advies van Langhout is dat niet het geval. Langhout heeft zich op het standpunt gesteld dat het onder het planologische regime van het oude bestemmingsplan mogelijk was om bebouwing ten behoeve van de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen op te richten, maar dat de opbrengsten daarvan niet zouden opwegen tegen de zogenoemde stichtingskosten. Voor een redelijk denkend en handelend koper hadden die bebouwingsmogelijkheden dus geen waarde, zodat het vervallen van die mogelijkheden, bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, ook niet tot een vermindering van de waarde van de percelen heeft geleid, aldus Langhout.

13.5.    In het rapport van De Boer van 5 juli 2017 is, op basis van een taxatie van de residuele grondwaarde (opbrengsten -/- kosten) van de percelen bij het benutten van de planologische mogelijkheden van het oude bestemmingsplan die bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zijn vervallen, de conclusie getrokken dat de planologische wijziging ertoe heeft geleid dat de waarde van de percelen is gedaald van € 1.278.000,00 naar € 274.000,00. De Boer heeft de waarde van de percelen na het realiseren van bebouwing ten behoeve van de opslag en stalling van materialen berekend op € 5.895.882,35 en de bouwkosten op € 4.618.680,00). Hij heeft hierbij onder meer de uitgangspunten gehanteerd dat een opslagruimte een huurwaarde van € 65,00 per m² op de eerste verdieping en € 55,00 per m² op de begane grond heeft en dat het bruto aanvangsrendement 8,5 procent is.

    In het advies van 16 augustus 2017 heeft Langhout vermeld dat het verschil tussen zijn taxatie en die van De Boer vooral te maken heeft met de uitgangspunten bij het berekenen van de opbrengst. In dat advies heeft hij uiteengezet waarom hij vasthoudt aan een maximale huurwaarde voor bebouwing in twee bouwlagen van € 45,00 per m² en een bruto aanvangsrendement van 9 procent en dat hij dus geen aanleiding ziet om zijn taxatie aan te passen.

13.6.    Dat tussen Langhout en De Boer een verschil van inzicht bestaat over de waarde van de percelen na het realiseren van bebouwing ten behoeve van de opslag en stalling van materialen, betekent niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat het door Langhout verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat Langhout die waarde heeft onderschat. Uit het rapport van De Boer blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van Langhout. Dat geldt ook voor het door [appellant] bij brief van 12 mei 2020 overlegde taxatierapport van Mooyekind Bedrijfsmakelaars van 9 mei 2020.

13.7.    In een advies van 24 februari 2020 heeft Langhout onder meer gereageerd op het betoog dat de oorspronkelijke doelstelling - de bouw van eenvoudige en betaalbare opslagruimten voor plaatselijke musea en verenigingen - is verlaten en dat ten onrechte alleen een discussie is gevoerd over grootschalige en professionele depotvoorzieningen voor bijvoorbeeld grote musea. Volgens Langhout brengt de door [appellant] gestelde huurprijs van eenvoudige opslagruimten van € 2,50 per m² met zich dat de residuele grondwaarde van de percelen nog verder daalt. Verder is in dit advies vermeld dat het realiseren van eenvoudige opslagruimten niet strookt met de in het rapport van Morgens gestelde kwaliteitseisen en dat eenvoudige opslagruimten op geen enkele wijze de marktwaarde vertegenwoordigen die [appellant] daaraan wenst toe te kennen.

    In een advies van 10 maart 2020 heeft Langhout onder meer gereageerd op het rapport van adviesbureau De MKB Assistent van 14 januari 2018. Volgens Langhout valt uit dit rapport niet af te leiden dat de marktwaarde van het beoogde bouwplan opweegt tegen de stichtingskosten. Het rapport brengt niets anders in kaart dan de markt voor de opslag en stalling van goederen ten behoeve van musea, verenigingen en cultuurinstellingen. Verder schetst het rapport depotgebouwen met de modernste voorzieningen om goederen daarin veilig en verantwoord te kunnen bewaren. De stelling in hoger beroep dat de bouwaanvraag betrekking had op simpele opslagunits en garageboxen is niet in overeenstemming met de overgelegde tekeningen, de daaraan verbonden bouwkosten en de opbrengsten, aldus Langhout.

13.8.    [appellant] heeft niet met het rapport van een deskundige of anderszins aannemelijk gemaakt dat, anders dan Langhout heeft gesteld, de percelen onder het regime van het oude bestemmingsplan een positieve grondwaarde hadden na het realiseren van bebouwing ten behoeve van de opslag en stalling van materialen ten behoeve van musea, verenigingen of andere culturele instellingen. [appellant] is er niet in geslaagd om bewijs te leveren van het bestaan van de gestelde schade. In het betoog is geen  grond te vinden voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische wijziging niet heeft geleid tot vermindering van de waarde van de percelen.

    Het betoog faalt.

    conclusie

14.    Het hoger beroep, voor zover het door [appellant] is ingesteld, is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt bevestigd.

    proceskostenvergoeding

15.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.

Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.

w.g. Michiels    w.g. Hazen

voorzitter    griffier

Uitgesproken in het openbaar op 2 september 2020

452.