Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RVS:2019:4335

Instantie
Raad van State
Datum uitspraak
18-12-2019
Datum publicatie
18-12-2019
Zaaknummer
201703750/1/A2
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2017:2640, Meerdere afhandelingswijzen
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

201703750/1/A2.

Datum uitspraak: 18 december 2019

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellant], wonend te Bergen (NH),

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 30 maart 2017 in zaak nr. 13/2113 in het geding tussen:

[appellant]

en

het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH).

Procesverloop

Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 26 november 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 30 maart 2017 heeft de rechtbank, voor zover hier belang, het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 26 november 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.

Het college heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld en een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

[appellant] heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.

[appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met de zaken nrs. 201703674/1/A2, 201703635/1/A2, 201703746/1/A2, 201703495/1/A2, 201703807/1/A2, 201703542/1/A2, 201703758/1/A2 en 201703658/1/A2, behandeld op 10 augustus 2018, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen.

Na de zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.

De StAB heeft bij brief van 8 november 2018 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.

Vervolgens heeft de Afdeling nadere vragen gesteld aan de StAB. Bij brief van 31 maart 2019 heeft de StAB een nader verslag uitgebracht. Partijen hebben hierop een reactie gegeven.

[appellant] heeft nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak, gevoegd met voormelde zaken, opnieuw ter zitting behandeld op 8 juli 2019, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur drs. K.F.J.P. de Bont.

Overwegingen

Inleiding

1.    [appellant] was op de peildatum (zie hierna in 2) eigenaar van een perceel en een daarop gelegen vrijstaande woning, vrijstaande carport/garage en twee schuurtjes aan de [locatie] in Bergen (hierna ook: het object). Het perceel ligt op de hoek van de Eeuwigelaan en de Jan Willemlaan en heeft een oppervlakte van 3.560 m².

2.    [appellant] heeft bij brief van 1 februari 2012 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. Hij heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 (de peildatum) in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant] bedraagt de planschade € 395.000,00.

3.    In het nieuwe bestemmingsplan is aan het perceel van [appellant] onder meer de bestemming "Wonen-Westdorp (W-WD)" en de aanduiding "natuur en landschapswaarden (nlw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale inhoud hebben van 2.200 m3 (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een maximale inhoud van 2.420 m3) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.

4.    Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellant] de bestemming "Villa’s en Landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van de planvoorschriften, diende op de gronden evenwijdig aan de Eeuwigelaan per woning een minimum terreinbreedte van 35 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen en voor de gronden evenwijdig aan de Jan Willemlaan per woning een minimum terreinbreedte van 100 m. Verder gold een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1 langs de Eeuwigelaan en 3:1 langs de Jan Willemlaan. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.

5.    Het college heeft het verzoek van [appellant] ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f. In een advies van 18 april 2013 heeft Ten Have het college geadviseerd het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have leidt het nieuwe bestemmingsplan tot beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Die beperking komt vooral tot uitdrukking in een begrenzing van het bouwvolume en het vereiste dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het nieuwe bestemmingsplan heeft echter ook tot gevolg dat het enorme bouwvolume op de omliggende percelen is komen te vervallen. Dit planologische (indirecte) voordeel is zodanig groot dat de beperking voor [appellant] om op het eigen perceel een dergelijk groot bouwvolume te realiseren per saldo niet heeft geleid tot planschade. Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van 2.200 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Volgens Ten Have zal een redelijk denkend en handelend koper daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellant].

6.    Bij het besluit van 11 juni 2013 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.

7.    In bezwaar heeft [appellant] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 25 september 2013 overgelegd en een contra-expertise van Leenstra Taxaties van dezelfde datum. Leenstra heeft de planschade getaxeerd op € 305.000,00.

8.    Bij het besluit van 26 november 2013 heeft het college, onder verwijzing naar een advies van de bezwarencommissie van 12 november 2013 en nader adviezen van Ten Have van 24 september 2013 en 23 oktober 2013, het besluit van 11 juni 2013 gehandhaafd.

De procedure bij de rechtbank waarin de StAB is ingeschakeld

9.    De rechtbank heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien de StAB te benoemen als deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).

10.    In een eerste verslag van 14 augustus 2014 heeft de StAB een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft geconcludeerd dat het perceel van [appellant] voldeed aan de in het Uitbreidingsplan voorgeschreven minimum terreinbreedte van 35 m langs de Eeuwigelaan. Volgens de StAB hoefde aan de zijde van de Jan Willemlaan niet aan de minimum terreinbreedte van 100 m te worden voldaan, omdat de Jan Willemlaan niet een weg is en dus geen sprake is van een hoekperceel. Dit betekent dat over een strook van 17,5 m breed voor en achter de woning over de gehele diepte van het perceel nieuwe bebouwing kon worden opgericht. Hiervoor golden de in 4 weergegeven bouwvoorschriften.

    Op grond van het nieuwe bestemmingsplan zijn er uitbreidingsmogelijkheden van de woning binnen het bouwvlak. Voor deze uitbreidingsmogelijkheden gelden de in 3 weergegeven bouwvoorschriften.

    De StAB heeft geconcludeerd dat de planologische wijziging leidt tot een indirect planologisch voordeel door het vervallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omliggende percelen. Daarnaast is er ook een indirect planologisch nadeel door de aantasting van de karakteristiek van de omgeving door verdichting van de bebouwing. Tevens leidt de planologische wijziging tot een direct planologisch nadeel door vermindering van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel van [appellant]. Ook leidt die wijziging tot enige beperking van de gebruiksmogelijkheden.

    In hoeverre deze voor- en nadelen tot een waardevermindering hebben geleid, zal volgens de StAB door een taxateur moeten worden vastgesteld, aan de hand van vier door de StAB beschreven scenario’s.

11.    In een tweede verslag van 27 februari 2015 heeft de StAB gereageerd op de reacties van partijen op het eerste verslag.

12.    Bij tussenbeslissing van 1 mei 2015 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en een opdracht tot taxatie verstrekt aan de StAB. Bij aanvullende beslissing van 7 oktober 2015 heeft de rechtbank de StAB verzocht om te taxeren met inachtneming van de door de StAB verrichte planvergelijking en hetgeen door de rechtbank in deze beslissing is bepaald. De rechtbank heeft onder meer bepaald dat het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en landhuizen" aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen toeliet. Ook heeft zij bepaald dat zowel het Uitbreidingsplan als het nieuwe bestemmingsplan in de weg staan aan het creëren van een bebouwingsfront. De rechtbank heef verder bepaald dat de "Jan Willemlaan" is aan te merken als een weg in de zin van het Uitbreidingsplan.

13.    De StAB heeft op basis hiervan in een derde advies van 18 februari 2016 de planvergelijking aangepast en de Jan Willemlaan aangemerkt als een weg. Dit betekent volgens de StAB dat onder het oude planologische regime het perceel van [appellant], behalve aan de minimum terreinbreedte van 35 m aan de Eeuwigelaan, ook moest voldoen aan de minimum terreinbreedte van 100 m langs de zijde van de Jan Willemlaan. De perceelsbreedte langs de Eeuwigelaan is 35 m. Evenwijdig daaraan loopt op een afstand van 20 m van de zuidelijke perceelsgrens een voorgevelrooilijn. Ook loopt er een achtergevelrooilijn op een afstand van 20 m van de noordelijke perceelsgrens. Voorts is de perceelsbreedte langs de Jan Willemlaan ongeveer 101,5 m en loopt daar evenwijdig aan de weg een rooilijn op een afstand van 15 m van de oostelijke perceelsgrens. Uit artikel 17 van de planvoorschriften volgt dat bij één van beide wegen bij het meten van de terreinbreedte de gronden buiten de rooilijn niet meegenomen mochten worden. Voor de zijde van de Jan Willemlaan zou dat betekenen dat de terreinbreedte 81,5 m bedraagt (101,5-20 m) en voor de zijde van de Eeuwigelaan 20 m (35-15 m). Omdat niet is voldaan aan de minimum terreinbreedte van onderscheidenlijk 100 m en 35 m, was slechts de bestaande (vergunde) bebouwing toegestaan en was uitbreiding daarvan niet mogelijk.

    De StAB heeft voorts uiteengezet dat, indien een strook grond over de volledige breedte van het perceel langs de Eeuwigelaan van maximaal 1,5 m diep werd verkocht, alleen de voorschriften voor de situering aan de Jan Willemlaan van toepassing zouden zijn op het perceel. In dat geval zou het perceel voldoen aan een minimum terreinbreedte van 100 m langs de Jan Willemlaan en mocht er worden gebouwd in een verhouding van 3:1 over een lengte van 20 m (35-15 m). Dat zou een hoofdgebouw met aan-, uitbouwen en bijgebouwen met een oppervlakte van 660 m2 , een inhoud van 9.900 m3 en een hoogte van 15 m mogelijk maken. Op grond van het voorgaande heeft de StAB vier scenario’s beschreven op basis waarvan getaxeerd dient te worden of de planologische wijziging heeft geleid tot een waardevermindering. De waarde van het object bij maximale invulling onder het oude planologische regime dient te worden getaxeerd, uitgaande van zowel nieuwbouw (sloop) als uitbreiding van de bestaande woning en uitgaande van zowel zonder als met verkoop van strook grond aan de Eeuwigelaan. Ook dient de waarde van het object bij maximale invulling onder het nieuwe planologische regime te worden getaxeerd, uitgaande van zowel nieuwbouw (sloop) als uitbreiding van de bestaande woning.

14.    De StAB heeft K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen verzocht om het object te taxeren. In een taxatierapport van 18 februari 2016 heeft De Bont verslag gedaan van de door hem verrichte taxatie. De Bont heeft voor het bepalen van de waarde van het object gebruik gemaakt van de zogenoemde comparatieve methode. Daartoe heeft hij, aan de hand van de database van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), ongeveer 400 transacties uit de periode 2005 tot het moment van de taxatie bekeken die betrekking hebben op vrijstaande woningen in Bergen met een transactieprijs van meer dan € 500.000,00. De Bont heeft bij de waardebepaling vooral de woningen Jan Tooropweg 7, Komlaan 4, Wiertdijkje 6, Eeuwigelaan 36, Eeuwigelaan 26 en Eeuwigelaan 34 in Bergen betrokken. Omdat het gaat om een geveltaxatie en daarmee een indicatie van de waarde, heeft hij geen specifiekere vergelijking meer gezocht met enkele van voormelde referentiewoningen. Mede op basis hiervan heeft hij de waarde van het object op peildatum 12 juni 2009 onmiddellijk vóór de planologische wijziging bepaald op afgerond € 1.900.000,00.

    De Bont heeft daarnaast toegelicht dat de waarde van woningen in dit marktsegment wordt bepaald door een veelheid aan factoren en kenmerken, waaronder de ligging, niveau van afwerking, luxe, grootte van het perceel en de bij de woning behorende faciliteiten en dat de inhoud slechts één van deze factoren is. In Bergen staan nauwelijks woningen met een inhoud van 2.200 m³ of meer te koop. Uitzonderingen zijn de Eeuwigelaan 26 en Breelaan 73. Deze zijn echter te afwijkend om in een marktanalyse mee te nemen. Gelet hierop zijn kopers volgens De Bont niet bereid om een bedrag bovenop de marktwaarde te betalen voor planologisch toegestane uitbreidingsmogelijkheden voor woningen. Gelet hierop vertegenwoordigen de oude planologische uitbreidingsmogelijkheden geen meerwaarde, aldus De Bont.

    Vervolgens heeft De Bont de waarde van het object als bouwkavel, waarbij langs de gehele zijde van het perceel aan de Eeuwigelaan een strook grond wordt afgesplitst, in de oude planologische situatie bepaald. Daartoe heeft hij staffelprijzen afgeleid uit de database van de NVM. Op basis daarvan heeft De Bont de staffelprijs voor het perceel van [appellant] bepaald op € 1.700.000,00. Daarvan heeft hij een bedrag voor sloopkosten, opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken van 15% afgetrokken, zodat de waarde van het perceel als bouwkavel afgerond € 1.450.000,00 bedraagt.

14.1.    Voor de bepaling van de waarde in de nieuwe planologische situatie heeft De Bont op basis van vooral zijn ervaring, kennis en kunde de door de StAB beschreven planologische voor- en nadelen van het nieuwe bestemmingsplan kwantitatief beoordeeld. Hij heeft voor de kleinere en lagere erfbebouwing en het kleinere oppervlak voor beroep/bedrijf aan huis een waardevermindering toegekend van tweemaal € 25.000,00. Voor de kleinere, lagere en alleen binnen het bouwvlak mogelijke hoofdbebouwing op de omliggende percelen is een waardevermeerdering toegekend van ten minste € 150.000,00. Op basis hiervan heeft De Bont de waarde van het object direct na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum bepaald op ten minste € 2.000.000,00. Het nieuwe plan heeft dus niet geleid tot een waardevermindering, aldus De Bont.

15.    De StAB heeft op basis van deze taxatie in een derde advies van 18 februari 2016 geconcludeerd dat [appellant] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade.

16.    De rechtbank heeft deze conclusie van de StAB overgenomen. De rechtbank heeft in wat [appellant] naar voren heeft gebracht, geen aanleiding gezien om het advies van de StAB niet te volgen. De rechtbank heeft het besluit van 26 november 2013 vernietigd, omdat uit het advies van de StAB blijkt dat het college zich niet zonder meer op de adviezen van Ten Have heeft mogen baseren. De rechtbank heeft echter de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand gelaten, omdat uit het advies van de StAB volgt dat het verzoek om een tegemoetkoming in planschade terecht is afgewezen.

Het hoger beroep van [appellant]

17.    Het hoger beroep is gericht tegen het in stand laten van de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2013 en de hoogte van de aan [appellant] toegekende proceskostenvergoeding. Ook heeft [appellant] verzocht om een (aanvullende) vergoeding van deskundigenkosten.

Het aanvullende verslag van de StAB in hoger beroep

18.    De Afdeling heeft in hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd over de taxatie door De Bont aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen. De Afdeling heeft de StAB verzocht om een nadere toelichting door De Bont op het door hem gehanteerde percentage van 15% voor de sloopkosten bij de bepaling van de waarde van de gronden als bouwperceel.

19.    De StAB heeft op 8 november 2018 verslag uitgebracht waarbij een nadere reactie van De Bont van 5 november 2018 is gevoegd. De Bont heeft toegelicht dat het gehanteerde percentage van 15% voor de sloopkosten een optelsom is van twee gemiddelde percentages, te weten die voor de eigenlijke sloopkosten (tussen de 5% en 10%) en die voor de kosten van het elders op de kavel of vernieuwd bouwrijp maken van (een) nieuw te realiseren woningbouwkavel(s) met het (daarbij) opruimen of nieuw aanleggen of in voorkomend geval aanpassen en moderniseren van delen van ondergrondse en bovengrondse infrastructuur (eveneens tussen de 5% en 10%).

20.    Vervolgens heeft de Afdeling de StAB en De Bont gevraagd waarom de sloopkosten zijn uitgedrukt in een percentage van de waarde van de staffelprijzen van de percelen in plaats van deze te relateren aan het volume van de bouwwerken en of de grootte van de percelen heeft meegespeeld. Ook heeft de Afdeling verzocht om de sloopkosten per m3 te berekenen. Verder is gevraagd waarom het redelijk is om rekening te houden met een gehele vernieuwing van de infrastructuur, als er sprake is van herbouw.

21.    De StAB heeft bij brief van 31 maart 2019 de reactie van De Bont van 29 maart 2019 toegezonden. De Bont heeft toegelicht dat, nu het gaat om de taxatie van een bouwkavel, de sloopkosten en de andere kosten dienen te worden uitgedrukt in relatie tot de omvang van het perceel en niet (alleen) tot de daarop aanwezige opstallen. Hij heeft verder uiteengezet dat de grootte van de percelen heeft meegespeeld bij de schatting van de kosten, omdat een grotere kavel meer kosten met zich zal brengen. Een redelijk denkend en handelend koper zal dat ook veronderstellen. Naar mate de kavel groter is zal de stijging van de kosten echter afnemen omdat de staffelprijzen per vierkante meter afnemen bij telkens grotere kavels. Voorts heeft De Bont toegelicht dat, gelet op de aard van de planschadetaxatie, de sloopkosten en andere kosten zijn geschat en niet berekend. Een redelijk denkend en handelend koper zal zich ook baseren op een schatting van die kosten. Overigens zou voor die berekening een gedetailleerd en vergaand onderzoek naar het object en specialistische kennis nodig zijn. Tot slot heeft De Bont uiteengezet dat het op het moment van de waardebepaling in de regel onduidelijk is of de bestaande infrastructuur gehandhaafd kan blijven bij herbouw. Daarom heeft hij bij de waardebepaling van de bouwkavel gewerkt met een procentuele benadering van de kosten.

Bespreking van het hoger beroep

22.    De Afdeling zal eerst ingaan op het geschilpunt of de rechtbank, gelet op de in de inhoud van de verslagen van de StAB en de totstandkoming daarvan, terecht aanleiding heeft gezien om de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit in stand te laten. Daarbij komen de planvergelijking en de taxatie door de StAB en De Bont aan de orde. Vervolgens wordt ingegaan op de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling en het verzoek om een (aanvullende) vergoeding van deskundigenkosten.

23.    De rechtbank heeft terecht overwogen dat een bestuursrechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 in 8.12, ECLI:NL:RVS:2016:2582.

24.    Anders dan [appellant] betoogt, was de rechtbank bij de beoordeling of zij mag afgaan op het advies van de StAB, niet gehouden om de door hem overgelegde contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra bij die beoordeling te betrekken. Integendeel, de aanzienlijk verschillen tussen deze contra-expertises en de door het college aan het besluit van 26 november 2013 ten grondslag gelegde adviezen van Ten Have, zowel met betrekking tot de planvergelijking als de taxatie, waren voor de rechtbank juist aanleiding om de StAB als deskundige in te schakelen om het geschil op die punten te beslechten.

Planvergelijking

-nieuwe planologische regime: bebouwingsfront

25.    [appellant] betoogt, mede onder verwijzing naar een door hem in hoger beroep ingebracht advies van Langhout & Wiarda van 25 april 2017, dat de rechtbank de conclusie van de StAB dat het nieuwe bestemmingsplan geen aaneengesloten bebouwingsfront mogelijk maakt, niet heeft mogen volgen. Hij voert aan dat een nagenoeg aaneengesloten bebouwingsfront mogelijk is en verwijst naar een visualisatie daarvan die hij in beroep bij de rechtbank heeft overgelegd. De StAB heeft dit onvoldoende onderkend in de planvergelijking, aldus [appellant].

25.1.    De StAB heeft in het eerste verslag (blz. 54) toegelicht dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan de breedte van het hoofdgebouw niet breder mag zijn dan de helft van de breedte van het bouwperceel. Hierdoor wordt de openheid van het perceel en dus van de omgeving bewaard. Als gevolg van de mogelijkheid van het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen naast hoofdgebouwen, is er echter wel een toename van de verdichting van de bebouwing bezien vanaf de Eeuwigelaan. De genoemde erfbebouwing mag namelijk ook buiten het bouwvlak en aan de zijgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Daarbij gelden wel voorschriften voor de situering en omvang van de erfbebouwing. De StAB heeft geconcludeerd dat, gelet op die voorschriften en gelet op het voorschrift dat maximaal 75 m2 aan erfbebouwing mag worden opgericht, het nieuwe bestemmingsplan geen bebouwingsfront van aaneen gebouwde hoofdgebouwen en erfbebouwing mogelijk maakt. Wel kunnen daarnaast nog erfafscheidingen worden opgericht waardoor een meer aaneengesloten bebouwingsfront ontstaat van afwisselend hoofdgebouwen, erfbebouwing en erfafscheidingen. Volgens de StAB leidt dit tot een aantasting van de karakteristiek van de omgeving.

    In het tweede verslag (blz. 28) heeft de StAB nader toegelicht dat vrijstaande bijgebouwen mogelijk zijn tot op de zijdelingse erfgrens. Voor aangebouwde bijgebouwen, aan- en uitbouwen of aangebouwde overkappingen geldt echter wel dat zij niet tot in de zijdelingse erfgrens gebouwd mogen worden. Daarvoor geldt dat een afstand van tenminste 3,5 meter dient te worden aangehouden. Voorts geldt dat deze bouwwerken een breedte mogen hebben van maximaal 3,5 m gemeten uit de zijgevel van het hoofdgebouw. De StAB heeft op basis hiervan geconcludeerd dat bij een maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan van zijdelingse perceelsgrens tot zijdelingse perceelsgrens altijd sprake zal zijn van een onderbroken bebouwingsfront. Het onderbroken bebouwingsfront kan echter worden opgevuld door erfafscheidingen. De StAB heeft daarbij opgemerkt dat de erfbebouwing in beginsel 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. Gezien de afwijkende situering van hoofdgebouwen en voorgevels ten opzichte van de openbare weg in het gebied, kan volgens de StAB van een aaneengesloten "wand" langs de openbare weg geen sprake zijn.

25.2.    Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank de conclusie van de StAB dat het nieuwe bestemmingsplan geen bebouwingsfront van aaneen gebouwde hoofdgebouwen en erfbebouwing mogelijk maakt, mogen volgen. De StAB heeft dit aspect op zorgvuldige wijze beoordeeld en haar bevindingen, zoals hiervoor in 25.1 weergegeven, uitgebreid gemotiveerd. [appellant] heeft terecht opgemerkt dat de StAB ten onrechte heeft vermeld dat voor aangebouwde bijgebouwen, aan- en uitbouwen of aangebouwde overkappingen geldt dat zij op een afstand van tenminste 3,5 m tot de zijdelingse perceelsgrens gebouwd mogen worden. Uit artikel 26, vierde lid, onder i, van de planvoorschriften volgt dat die afstand tenminste 2 m moet bedragen. Dit betekent echter niet dat de rechtbank niet heeft mogen afgaan op de adviezen van de StAB. Dit beperkte verschil in afstand doet niet af aan de juistheid van de conclusie van de StAB, dat een bebouwingsfront van gebouwen altijd onderbroken zal zijn, omdat aangebouwde bijgebouwen niet tot in de zijdelingse perceelsgrens mogen worden gebouwd en de vrijstaande bijgebouwen niet aangebouwd mogen worden. Voorts is van belang dat de StAB heeft onderkend dat de ruimte tussen de gebouwen kan worden opgevuld met een schutting. Zij heeft daar echter tegenovergesteld dat erfbebouwing in beginsel 3 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden en de afwijkende situering van hoofdgebouwen en voorgevels ten opzichte van de openbare weg in het gebied ertoe leidt dat geen sprake kan zijn van een aaneengesloten "wand" langs de openbare weg. Niet valt in te zien dat de rechtbank de StAB hierin niet heeft kunnen volgen. Het gebied kenmerkt zich door een grote variatie in grootte en vorm van percelen en grote verschillen in grootte, ontwerp en situering van woningen.

    Het betoog faalt.

Taxatie

26.    De door De Bont getaxeerde waarde van het object na de planologische wijziging van € 2.000.000,00 is niet in geschil. Het geschil over de taxatie is in hoger beroep dus beperkt tot de waarde van het object voor de planologische wijziging.

-deskundigheid

27.    Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank terecht geen grond gezien voor het oordeel dat aan de deskundigheid van De Bont moet worden getwijfeld. Dat De Bont niet in de omgeving van Bergen als taxateur werkzaam is, betekent op zichzelf niet dat hij onvoldoende kennis heeft om de waarde van het object voor en na de planologische wijziging vast te stellen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 10 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3336. Dat [appellant] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van De Bont, rechtvaardigt niet de conclusie dat De Bont niet als deskundige kan worden aangemerkt.

-uitvoering van scenario’s StAB

28.    [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat de rechtbank heeft miskend dat De Bont de mogelijkheid van uitbreiding van de bestaande bebouwing niet heeft betrokken bij de taxatie en aldus geen uitvoering heeft gegeven aan de door de StAB beschreven scenario’s. Deze scenario’s hebben betrekking op de maximale invulling van de bouwmogelijkheden na sloop in de oude en de nieuwe planologische situatie en de maximale uitbreidingsmogelijkheden bij bestaande bebouwing in de oude en de nieuwe planologische situatie. Bij de twee scenario’s van sloop en uitbreiding in de oude planologische situatie is onderscheid gemaakt tussen twee varianten, te weten de variant zonder de verkoop van een strook grond langs de Eeuwigelaan en de variant na verkoop van die strook. Zoals hiervoor onder 14 weergegeven is, heeft De Bont op basis van zijn onderzoek geconcludeerd dat er, vanuit marktperspectief bezien, geen aanwijzingen zijn voor de veronderstelling dat kopers bereid zijn een bedrag bovenop de marktwaarde te betalen wegens planologisch toegestane uitbreidingsmogelijkheden voor woningen. De Bont heeft derhalve de mogelijkheid van uitbreiding van de bestaande bebouwing betrokken bij zijn taxatie, maar geoordeeld dat deze mogelijkheid in het economische verkeer geen waarde heeft.

-waardebepalingen

29.    [appellant] betoogt voorts, mede onder verwijzing naar een door hem in hoger beroep ingebracht advies van Leenstra van 3 mei 2017, dat de rechtbank ook op andere gronden ten onrechte is afgegaan op de conclusies in het taxatierapport van De Bont. Hij voert daartoe aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de taxatie van De Bont niet gebaseerd is op zorgvuldig en volledig onderzoek. De taxatie bevat vele onjuistheden.

De Bont heeft de waarde van het object in de oude planologische situatie te laag getaxeerd op € 1.900.000,00. Volgens [appellant] wijkt dit teveel af van de WOZ-waarde op 1 januari 2009. Tevens zijn onjuiste referentiewoningen gebruikt. [appellant] voert voorts aan dat De Bont de waarde van de gronden als bouwperceel te laag heeft vastgesteld en is uitgegaan van te hoge sloopkosten. Ook heeft De Bont ten onrechte niet getaxeerd op basis van splitsing van het perceel in twee bouwpercelen, aldus [appellant].

30.    Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat De Bont op zorgvuldige wijze verslag heeft gedaan van zijn taxatie. Van onvolledigheid van de taxatie, zoals [appellant] naar voren brengt, is niet gebleken. Uit het taxatierapport van De Bont volgt dat hij voor de taxatie uitgebreid onderzoek heeft verricht. Daarnaast heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke feiten hij zijn taxatie heeft gebaseerd. Bovendien heeft hij zijn conclusies over de door hem gebruikte methode en de door hem gehanteerde werkwijze toegelicht en heeft hij inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot zijn taxatie is gekomen. Dat deze taxatiemethode verschilt van de door [appellant] voorgestane methode, maakt niet dat de door De Bont gehanteerde methode onjuist is.

31.    Zoals hiervoor in 9 is overwogen, waren de verschillen tussen de deskundigenrapporten in deze zaak voor de rechtbank aanleiding de StAB in te schakelen om het geschil op die punten te beslechten. Dit betekent dat De Bont op basis van de door de StAB verrichte planvergelijking de waarde van het object in de oude en nieuwe planologische situatie diende te bepalen. Daarbij was De Bont niet gebonden aan onderdelen van taxaties door de andere deskundigen waarover partijen het volgens [appellant] eens waren. Gelet op voormelde verschillen is er evenmin grond voor het oordeel dat de rechtbank De Bont had moeten opdragen om de taxaties van Leenstra en Ten Have bij de beoordeling te betrekken.

32.    [appellant] heeft geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat rechtbank niet heeft kunnen afgaan op de door De Bont verrichte taxatie van het object in de oude planologische situatie. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat

De Bont bij zijn taxatie niet vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat Jan Tooropweg 7 niet vergelijkbaar is. Dat die woning minder inhoud heeft en is gelegen op een kleinere kavel dan de woning van [appellant], is daarvoor onvoldoende. De stelling van [appellant] dat een aantal referentiewoningen na de verkoop zijn gesloopt dan wel gemoderniseerd, maakt deze woningen niet al daarom onvergelijkbaar.

     Dat er een aanzienlijk verschil is met de door Leenstra vastgestelde waarde van de woning onder het oude planologische regime, betekent niet dat de taxatie van De Bont op dit punt onjuist is. Van belang is dat De Bont voor de bepaling van de waarde in de oude planologische situatie voor het object, dus de grond en de woning, en het object als bouwkavel twee verschillende methodes heeft gebruikt. De waarde van het object is bepaald aan de hand van de comparatieve methode en de waarde van de bouwkavel op basis van een grondstaffel. Deze voor de bepaling van de waarde van de bouwkavel gebruikte grondstaffel, heeft Leenstra in het in hoger beroep overgelegde taxatierapport gebruikt voor de bepaling van de waarde van het object. Hij heeft de aldus berekende grondwaarde vermeerderd met de door hem berekende waarde van de bebouwing. Leenstra heeft niet toegelicht waarom volgens hem deze wijze van waardebepaling in dit geval aangewezen is. Deze waardebepaling door Leenstra biedt dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat De Bont de waarde van het object in de oude planologische situatie onjuist heeft bepaald.

    [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat uit de WOZ-waarde van het object op 1 januari 2009 van € 1.661.000,00 volgt dat De Bont de waarde van het object in de oude planologische situatie te laag heeft getaxeerd. Hij heeft blijkens zijn taxatierapport kennisgenomen van de WOZ-waarde en is, zoals uit het voorgaande blijkt, op basis van een deugdelijke taxatie juist tot een hogere waarde gekomen.

33.    De rechtbank heeft terecht overwogen dat De Bont inzichtelijk heeft gemaakt hoe de taxatie van het object als bouwkavel in de oude planologische situatie, waarbij langs de gehele zijde van het perceel aan de Eeuwigelaan een strook grond wordt afgesplitst, tot stand is gekomen.

De Bont heeft staffelprijzen afgeleid uit de database van de NVM. [appellant] heeft met de verwijzing naar de wijze van berekenen van grondwaarde in het kader van de WOZ niet aannemelijk gemaakt dat die staffelprijzen niet juist zijn. Voorts heeft De Bont, op basis van de staffelprijzen en de oppervlakte van het object, de staffelprijs voor het object bepaald op afgerond € 1.700.000,00. Hij heeft daarop een bedrag voor sloopkosten, opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken (hierna: de kosten) van 15% in mindering gebracht, zodat de waarde van het object als bouwkavel € 1.450.000,00 bedraagt. Anders dan [appellant] betoogt, heeft De Bont voor die kosten kunnen uitgaan van een percentage van 15%. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat De Bont in zijn reacties van 5 november 2018 en 29 maart 2019 en ter zitting die kosten nader heeft toegelicht. Hij heeft uiteengezet dat de kosten meer omvatten dan alleen de reguliere sloopkosten. Het gaat ook om de kosten van het openmaken van de grond en het opruimen en/of aanpassen van boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen (vooral kabels, leidingen en verhardingen). Verder gaat het om de kosten van het opnieuw gereedmaken van de bodem en grond voor bebouwing. Omdat het om een taxatie voor de beoordeling van planschade gaat, heeft De Bont de kosten niet gedetailleerd vastgesteld, maar indicatief geschat, zoals dat ook gebruikelijk is bij een taxatie van een bouwkavel. Hij heeft toegelicht dat hij bij de schatting van de kosten gebruik heeft gemaakt van een aantal bronnen. Hij heeft op basis van zijn onderzoek geconcludeerd dat de sloopkosten en voormelde overige kosten zich in het algemeen bevinden tussen de 5% en 10%. De Bont heeft in dit geval voor de sloopkosten en overige kosten een totaal percentage van 15% aannemelijk geacht en dit bruikbaar geacht bij de waardering van de bouwkavel. Voorts heeft hij toegelicht dat de door [appellant] en Leenstra voorgestane gedetailleerde kostencalculatie hier niet mogelijk is wegens de onduidelijkheden en onzekerheden over de kosten in het verkoopproces. Zo zal een redelijk denkend en handelend koper de kosten zo hoog mogelijk inbrengen bij de onderhandelingen met de verkoper en zich daarbij ook baseren op kengetallen. Daarbij komt dat de koper in 2009 een sterke positie op de huizenmarkt had. Volgens De Bont is verder onduidelijk welk (her)bouwplan de koper voor ogen staat. Tot slot heeft hij, zoals hiervoor in 21 uitgebreid is weergegeven, ook toegelicht waarom hij de kosten heeft uitgedrukt in een percentage van de staffelprijzen van de percelen, hoe de grootte van de percelen daarbij een rol spelen en waarom de sloopkosten niet per m3 zijn berekend. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Bont met deze toelichting voldoende inzichtelijk gemaakt en gemotiveerd waarom hij de kosten niet exact heeft berekend. [appellant] en Leenstra hebben met de door hen gemaakte berekeningen niet aannemelijk gemaakt dat De Bont is uitgegaan van te hoge kosten.

    De Bont heeft tot slot inzichtelijk gemaakt waarom de planologische uitbreidingsmogelijkheden in de oude planologische situatie geen meerwaarde vertegenwoordigen. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet kan worden gevolgd en niet inzichtelijk gemaakt waarom het vervallen van de uitbreidingsmogelijkheden een hoge planschade tot gevolg zou hebben.

34.    [appellant] betoogt verder tevergeefs dat de rechtbank in navolging van de StAB en De Bont er ten onrechte eraan voorbijgegaan is dat bij de taxatie ook dient te worden betrokken de splitsing van het perceel in twee bouwpercelen. [appellant] gaat uit van een in het rapport van Leenstra van 3 mei 2017 beschreven splitsingsvariant waarbij aan de zijde van de Eeuwigelaan, grenzend aan het buurperceel Eeuwigelaan 14, op het perceel rondom de bestaande woning een nieuw kleiner perceel wordt gecreëerd van 20 m breed en 55 m diep. Een stukje serre aan de oostzijde van de woning moet verdwijnen. Een strookje grond langs de Eeuwigelaan, ten oosten van het nieuwe perceel tot aan de Jan Willemlaan wordt verkocht, zodat dit perceel niet grenst aan de Jan Willemlaan. Voorts heeft dit perceel een smalle zijarm die over de voorgevelrooilijn is gelegen en 35 m breed is, zodat volgens [appellant] 0,1 m overblijft. Daarmee is volgens hem voldaan aan de minimum terreinbreedte van 35 m en door het stukje van 0,1 m grenst het niet aan de Jan Willemlaan. Door deze vormgeving hoeft alleen aan de minimum terreinbreedte die gold langs de Eeuwigelaan te worden voldaan en door de smalle strook van 35 m wordt daaraan voldaan. Het resterende deel vormt het tweede perceel met een bouwvlak achter de bestaande woning en is gelegen aan de Jan Willemlaan. Dit perceel wordt voor een groot deel onderbroken door de zijarm van het andere perceel. Naar het oordeel van de Afdeling zou een redelijk denkend en handelend koper in de onderhandelingen over de koopprijs van het perceel niet uitgaan van deze ingewikkelde, niet voor de hand liggende splitsingsvariant die leidt tot twee bouwpercelen met onregelmatige vormen. [appellant] en Leenstra gaan in hun betoog ten onrechte hieraan voorbij. In de door hen beschreven splitsingsvariant is daarom geen grond gelegen voor het oordeel dat niet van de juistheid van de taxatie door De Bont kan worden uitgegaan.

-tussenconclusie planvergelijking en taxatie

35.    Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank terecht de conclusie van de StAB in het derde verslag, dat [appellant] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade, gevolgd. De rechtbank heeft daarom terecht aanleiding gezien om de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit in stand te laten.

-de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling

36.    [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door hem gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. [appellant] komt niet in aanmerking voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar, omdat het besluit op de aanvraag niet is herroepen. Dat betekent dat de kosten, die samenhangen met de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra, overgelegd in bezwaar, waarvan de nota’s zijn overgelegd in beroep, en de kosten van Zeinstra Verbeek Architecten, terecht door de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking zijn gebracht.

37.    De rechtbank heeft het college veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 569,67. Dat bedrag bestaat uit een vergoeding van de reiskosten van € 22,94, een vergoeding van de deskundigenkosten voor het bijwonen van de zitting van € 257,98 en een vergoeding van € 288,75 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

38.    [appellant] heeft geen rapporten van deskundigen in beroep bij de rechtbank ingediend.

    De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Niet is gebleken dat deze vergoeding te laag is.

39.    Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met de acht zaken, hiervoor vermeld in het procesverloop. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaak in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 3,5 punten x € 495,00 toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 2.598,75) gedeeld door negen  zaken, hetgeen neerkomt op € 288,75 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

    Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank zijn zaak en de acht zaken, hiervoor vermeld in het procesverloop, ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de negen zaken niet nagenoeg identiek geweest.

40.    De rechtbank heeft verder een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de twee zittingen bij de rechtbank door Wiarda en Leenstra van € 257,98. De rechtbank heeft evenwel ten onrechte nagelaten om dit bedrag te vermeerderen met de BTW. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 7 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:778. De Afdeling zal dit alsnog doen. Zij laat voor het overige de door de rechtbank uitgesproken vergoeding voor het bijwonen van de zittingen door de deskundigen in stand.

-tussenconclusie hoger beroep [appellant]

41.    Gelet op hetgeen hiervoor in 39 en 40 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant] gegrond. Uit het eindoordeel in 47 volgt waartoe dit leidt.

Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van het college

42.    Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [appellant] gegrond is. Nu het hoger beroep van [appellant], gelet op het voorgaande, gegrond zal worden verklaard, is deze voorwaarde vervuld en dient tot een inhoudelijke beoordeling van het incidenteel hoger beroep te worden overgegaan.

43.    Het college betoogt - kort samengevat - dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college in navolging van het advies van Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking door de aanname dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude planologische regime niet waren toegestaan.

43.1.    Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat Ten Have niet van een juiste planvergelijking is uitgegaan, door aan te nemen dat onder de werking van het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en Landhuizen" (vrijstaande) bijgebouwen niet waren toegelaten. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van het Uitbreidingsplan, zijn de gronden binnen deze bestemming uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s en landhuizen, waarbij het hoofdgebouw een inhoud dient hebben van minimaal 550 m³. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de verwijzing naar "hoofdgebouw" impliceert dat de bouw van (vrijstaande) bijgebouwen was toegelaten. Daarnaast was het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen bij een villa of landhuis inherent aan de bestemming "Villa’s en Landhuizen". Dat in artikel 4, eerste lid, van de voorschriften, dat van toepassing is op gronden met de bestemming "Woningen", expliciet is verwezen naar bijgebouwen, doet hieraan niet af. In die bepaling is een maatvoering voor bijgebouwen opgenomen. Dat er geen maatvoering is opgenomen voor bijgebouwen op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen", houdt niet in dat op die gronden bijgebouwen niet zijn toegestaan, maar dat voor bijgebouwen binnen deze bestemming geen maximale oppervlakte gold.

44.    Het betoog van het college dat de rechtbank de mogelijkheid van vergunningvrije bouwwerken, zoals schuttingen, had moeten betrekken bij de maximale invulling van het oude planologische regime, faalt al omdat het niet kan leiden tot het oordeel dat de aangevallen uitspraak niet in stand kan blijven. Indien die mogelijkheden wel zouden moeten worden betrokken bij de maximale invulling, leidt dat niet tot een ander oordeel over de planvergelijking. Immers de maximale bebouwingsmogelijkheden onder het oude planologische regime waren zo groot, dat het al dan niet meenemen van ondergeschikte vergunningvrije bouwwerken geen wezenlijk verschil voor de maximale invulling zou maken.

45.    Het betoog van het college dat de rechtbank heeft miskend dat Ten Have wel een taxatie heeft verricht en daarom niet heeft kunnen overwegen dat Ten Have een taxatie niet achterwege had mogen laten, kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. Ten Have heeft in het rapport van 18 april 2013 geconcludeerd dat een waardebepaling achterwege kan blijven en vermeld dat ten overvloede een berekening is opgenomen. Daargelaten de vraag of die berekening als een taxatie kan worden aangemerkt, kan op dit punt niet worden afgegaan op de adviezen van Ten Have reeds omdat zij is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking.

-tussenconclusie incidenteel hoger beroep college

46.    Het incidenteel hoger beroep van het college is ongegrond.

Eindoordeel en slotoverwegingen

47.    Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover de rechtbank het college heeft veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] gemaakte kosten in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank ter hoogte van € 569,67. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, deze, ex nunc, vaststellen op € 2.127,10.

    Dat bedrag bestaat uit 3,5 punten x € 512,00 = € 1.792,00 voor kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en, gelet op het hiervoor overwogene in 37, uit de door de rechtbank uitgesproken vergoeding van de reiskosten van € 22,94 en, gelet op het hiervoor in 40 overwogene, uit (€ 257,98 + 21%) = € 312,16 voor de vergoeding voor het bijwonen van de zittingen bij de rechtbank door de deskundigen.

48.    Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.816,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek, nogmaals 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek en 1 punt voor het verschijnen ter nadere zitting x € 512,00 per punt).

    De reiskosten van de gemachtigde van [appellant] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.

    Over de door [appellant] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.

    Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn.

    De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 3 mei 2017 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op de uitspraak van de rechtbank, waarin zij specifieke overwegingen heeft opgenomen over de door de StAB gemaakte planvergelijking. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 8 mei 2017 kan worden afgeleid dat drie uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 116,09 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 421,41 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Deze kosten komen daarom voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 3 mei 2017 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op de uitspraak van de rechtbank, waarin zij specifieke overwegingen heeft opgenomen over de taxatie van De Bont, in opdracht van de StAB. Uit de factuur van Leenstra van diezelfde datum kan worden afgeleid dat 15 uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 114,95 (inclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op vier uren x € 114,95 = € 459,80 (inclusief BTW).

    Verder komen de kosten van het rapport van Leenstra van 30 november 2018 voor vergoeding in aanmerking, omdat dit rapport is opgesteld naar aanleiding van het antwoord van de StAB over de door de Afdeling gestelde nadere vragen over de taxatie van De Bont. Uit de factuur van Leenstra van dezelfde datum kan worden afgeleid dat 17,5 uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat hij een uurtarief van € 121,95 exclusief BTW heeft gehanteerd, in totaal een bedrag van € 2.582,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien hij één rapport heeft opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 2.582,29 door het aantal zaken waarin aan de StAB nadere vragen is gesteld. Dat zijn zeven zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 368,89 (inclusief BTW). Ook komen de kosten van het aanvullend rapport van Leenstra van 17 april 2019 voor vergoeding in aanmerking, omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het antwoord van de StAB op de door Afdeling gestelde aanvullende vragen over de taxatie van De Bont. In de factuur van Leenstra van 17 april 2019 is vermeld dat 8 uren zijn besteed aan dit rapport en dat een uurtarief van € 121,95 exclusief BTW is gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.156,87, inclusief BTW. De hoogte van deze kosten acht de Afdeling redelijk. Omdat ook dit rapport is opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.156,87 door zeven, zijnde het aantal zaken waarin aan de StAB aanvullende vragen zijn gesteld. De vergoeding bedraagt dus € 165,26 (inclusief BTW). Het totaal bedrag van de vergoeding van de kosten van rapporten van Leenstra naar aanleiding van de vragen aan de StAB over de sloopkosten bedraagt € 534,15, inclusief BTW.

    [appellant] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van twee zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 256,00. Dat komt per zaak neer op € 28,44. [appellant] heeft ook verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).

    De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 421,41 + € 459,80 + € 534,15 + € 28,44 + € 306,06 = € 1.749,86. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.816,00 + € 1.749,86 = € 4.565,86.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.    verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond;

II.    verklaart het incidenteel hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;

III.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 30 maart 2017 in zaak nr. 13/2113, voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant] gemaakte proceskosten heeft vastgesteld op € 569,67;

IV.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 2.127,10 (zegge: tweeduizend honderdzevenentwintig euro en tien cent), waarvan € 1.792,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

V.    bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;

VI.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.565,86 (vierduizend vijfhonderdvijfenzestig euro en zesentachtig cent), waarvan € 2.816,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VII.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 250,00 (zegge: tweehonderdvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.

w.g. Van der Beek-Gillessen    w.g. Jansen

voorzitter    griffier

Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019

609.