Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2021:1017

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
09-03-2021
Datum publicatie
09-03-2021
Zaaknummer
C/02/381828 / KG ZA 21-49
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Ladderrecht. Geen gewichtige redenen om gebruik perceel te weigeren.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Locatie Breda

Cluster II Handelszaken

zaaknummer / rolnummer: C/02/381828 / KG ZA 21-49

Vonnis in kort geding van 9 maart 2021

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. A.H.M. de Jonge te 's-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] ,

gevestigd te Tilburg,

gedaagde,

verschenen in persoon van haar bestuurder, [naam D] .

Eisers worden hierna aangeduid met [eiser 1] en [eiser 2] en gedaagde met [naam D] .

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 8 februari 2021 met producties 1 t/m 10;

  • -

    de akte indienen producties met productie 11 van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] ;

  • -

    de schriftelijke reactie van [naam D] van 21 februari 2021 met producties;

  • -

    de mondelinge behandeling op 23 februari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 Het geschil

2.1.

[eiser 1] c.s.en [eiser 2] vorderen als voorlopige voorziening:

1. [naam D] te veroordelen om [eiser 1] en [eiser 2] en de door hun ingeschakelde aannemers/derden toe te staan om gedurende zes aaneengesloten weken, te verlengen met door weersomstandigheden onwerkbare dagen of dagen waarop door overmacht de te verrichten werkzaamheden niet kunnen worden verricht, gebruik te maken van het perceel van [naam D] aan de [straatnaam] , ten behoeve van het door [eiser 1] en [eiser 2] te verrichten of laten verrichten van werkzaamheden aan hun onroerende zaak, die bestaan uit het (laten) herstellen en impregneren van de buitenmuur en het vervangen van het dak op de bestaande gevel, zulks op straffe van een dwangsom;

2 [naam D] te veroordelen om het gebruik van het perceel daadwerkelijk mogelijk te maken door uiterlijk 7 dagen voor aanvang van de werkzaamheden het perceel tot aan de gevel open te maken en te houden zodat goed met materieel bij de gevel kan worden gekomen en een strook grond van 2 meter breed voor de gevel over de gehele lengte open te maken en te houden, zodat op deze plek een steiger opgebouwd kan worden, zulks op straffe van een dwangsom;

3. [naam D] te veroordelen in de kosten van het geding.

2.2.

[gedaagde] voert verweer.

2.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3 De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat het navolgende vast.

  • -

    [eiser 1] en [eiser 2] hebben in juli 2020 gekocht het perceel met de zich daarop bevindende woning aan de [straatnaam]

  • -

    Het perceel van [eiser 1] en [eiser 2] grenst aan het perceel dat in eigendom is van [naam D] .

  • -

    In het verleden bevonden zich op het perceel van [naam D] drie woningen. De woning [straatnaam] was gebouwd tegen de zijgevel van de woning van [eiser 1] en [eiser 2] (hierna: de zijgevel). De woningen op het perceel van [naam D] zijn gesloopt en er is op het perceel van [naam D] geen nieuw bouwwerk tegen de zijgevel gebouwd.

  • -

    [naam D] gebruikt zijn perceel voor opslag van (bouw)materialen. Tegen de zijgevel heeft hij kunststof kozijnen in bokken gestald.

  • -

    [eiser 1] en [eiser 2] willen onderhoud plegen aan de zijgevel en het dak van hun woning, bestaande uit het herstellen van het metselwerk, het impregneren van de zijgevel en het vervangen van het dak op de bestaande gevel.

  • -

    [eiser 1] en [eiser 2] hebben de heer [naam D] op 18 september 2020 een brief gestuurd waarin zij hem op de hoogte brengen van de door hun voorgenomen werkzaamheden en zij delen [naam D] mee dat daarvoor tegen de zijgevel een steiger zal moeten worden gebouwd. Zij hebben [naam D] daartoe toegang tot haar perceel verzocht alsmede om twee meter naast de zijgevel vrij te maken.

  • -

    [naam D] heeft [eiser 1] en [eiser 2] in reactie hierop telefonisch medegedeeld dat hij de verzochte toestemming niet verleent omdat hij van plan is het perceel te bebouwen. Ook mogen [eiser 1] en [eiser 2] geen werkzaamheden aan de zijgevel verrichten omdat deze op zijn grond staat.

  • -

    Uit onderzoek van het kadaster dat vervolgens in opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] heeft plaatsgevonden is gebleken dat de zijgevel van de woning van [eiser 1] en [eiser 2] op het perceel van [naam D] Vastgoed staat.

  • -

    Hierna heeft nog telefonisch en schriftelijk contact plaatsgevonden tussen de (advocaat van) [eiser 1] en [eiser 2] en [naam D] , waarbij [naam D] laatstelijk is verzocht uiterlijk 31 december 2020 schriftelijk te bevestigen dat [eiser 1] en [eiser 2] toegang wordt verschaft tot het perceel van [naam D] .

  • -

    [naam D] heeft daar niet aan voldaan.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [naam D] hun toegang dient te verlenen tot zijn perceel om hen in staat te stellen werkzaamheden te verrichten aan de zijgevel van hun woning alsmede aan het dak ter hoogte van de zijgevel. Ten behoeve van die werkzaamheden dient op het perceel van [naam D] een steiger te worden gebouwd, waarna gedurende ongeveer 6 weken vanaf deze steiger kan worden gewerkt. Voor de steiger is een strook grond nodig van 2 meter breed langs de gehele zijgevel. [eiser 1] en [eiser 2] hebben een spoedeisend belang om toegang te verkrijgen tot het perceel van [naam D] en het daar kunnen plaatsen van een steiger, aangezien het niet kunnen afwerken van de zijgevel en het dak van de woning tot schade leidt. Het gaat om werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het onderhoud van de woning. De zijgevel, die nu de buitenmuur van de woning is, is eigenlijk een binnenmuur. Deze gevel is onafgewerkt en de weersinvloeden hebben hierop vrij spel. Er is sprake van ernstige lekkages en gaten in de muur en het dak. Het metselwerk moet gerepareerd worden en de muur moet geïmpregneerd worden. Ook is de constructieve verbinding tussen de zijgevel en het dak niet meer intact. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen het deel van de woning waar de werkzaamheden op zien thans niet bewonen. De werkzaamheden zouden eerst door de aannemer in oktober 2020 uitgevoerd worden, maar zijn toen door het ontbreken van de toestemming van [naam D] niet doorgegaan. De aanvang van de werkzaamheden is door de aannemer nu ingepland in maart/april 2021.

3.3.

[naam D] heeft als verweer aangevoerd dat de zijgevel op zijn perceel staat en dus zijn eigendom is. Hij heeft er geen bezwaar tegen dat de zijgevel wordt geïmpregneerd. [naam D] vreest echter dat de muur door het aanbrengen van isolatie en metselwerk en/of damprofielen dikker zal worden en daardoor nog verder op zijn perceel komt. Hij heeft er evenmin bezwaar tegen dat er een steiger op zijn perceel wordt geplaatst. De kunststof kozijnen moeten dan wel worden verplaatst en dat moet met een kraan gebeuren. De door [eiser 1] en [eiser 2] aangeboden schadeloosstelling van € 350,= is te laag: [naam D] raamt de kosten daarvoor op € 2.000,=. Bovendien wil hij ter voorkoming van schade dat de kozijnen uitsluitend door hemzelf (of door hem in te schakelen derden) verplaatst worden. Ten slotte stelt [naam D] dat zijn perceel door derden vanaf de openbare weg toegankelijk wordt als gevolg van de plaatsing van een steiger. Aangezien hij op zijn perceel (duur) bouwmateriaal heeft opgeslagen dient (de aannemer van) [eiser 1] en [eiser 2] garant te staan voor schade die door [naam D] zal worden geleden indien bouwmaterialen van zijn perceel worden vervreemd.

3.4.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Dit is door [naam D] ook niet betwist.

3.5.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat nu de zijgevel van de woning van [eiser 1] en [eiser 2] de buitengevel is van de woning en deze geen bestanddeel is van een onroerende zaak van [naam D] , de zijgevel op grond van horizontale natrekking en bestanddeelvorming als bedoeld in de wetartikelen 5:20 BW en 3:4 BW eigendom is geworden van [eiser 1] en [eiser 2] .

3.6.

[eiser 1] en [eiser 2] gronden hun vorderingen op het zogenoemde ladderrecht, neergelegd in artikel 5:56 BW. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] voldoende hebben onderbouwd dat er sprake is van een noodzaak om het perceel van [naam D] te gebruiken ten behoeve van de onderhoudswerkzaamheden aan hun woning. Zij hebben [naam D] daarvan op behoorlijke wijze in kennis heeft gesteld en zij hebben schadeloosstelling aangeboden. Dat betekent dat [naam D] hun gebruik dient te laten maken van haar perceel voor onderhoud aan de zijgevel en het dak, tenzij er voor [naam D] gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

3.5.

[eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat door de werkzaamheden de zijgevel aan de zijde van [naam D] dikker zal worden. Zij hebben in dit verband aangevoerd de zijgevel aan die zijde slechts te impregneren en te repareren en dat de overige werkzaamheden aan de binnenzijde van de gevel zullen plaatsvinden. Deze tijdens de zitting door [eiser 1] en [eiser 2] gegeven toelichting is niet tegengesproken door [naam D] , zodat die toelichting voor juist moet worden gehouden.

3.6.

Partijen verschillen van mening of de door [eiser 1] en [eiser 2] aan [naam D] aangeboden schadeloosstelling van € 350,= excl. btw voor het verplaatsen van de tegen de zijgevel geplaatste materialen afdoende is. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter onderbouwing van de door hun aangeboden schadeloosstelling een offerte overgelegd van Meerdink van 21 februari 2021, waarin een bedrag van € 350,= exclusief BTW is geoffreerd. [eiser 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling de offerte als volgt toegelicht. In de kozijnen zit geen glas en de kozijnen zijn geplaatst in bokken. Een kraan kan in één keer een bok met daarin meerdere kozijnen ophijsen en verplaatsen. Het gaat om een paar bokken met kozijnen. Behalve de kozijnen zijn er geen andere materialen die verplaatst moeten worden. De kozijnen zullen worden verplaatst op het terrein van [naam D] en worden niet afgevoerd.
heeft deze toelichting niet betwist. Gelet op deze toelichting komt de door [eiser 1] en [eiser 2] aan [naam D] aangeboden schadeloosstelling van € 350,= excl. btw niet onredelijk voor. [naam D] heeft het door hem genoemde bedrag van € 2.000,= niet onderbouwd. Indien [naam D] de verplaatsing van de kozijnen niet wil laten uitvoeren door Meerdink staat het hem vrij om de verplaatsing van de kozijnen zelf te (laten) verrichten. Dat leidt evenwel niet tot een hogere schadeloosstelling door [eiser 1] en [eiser 2] .

3.7.

Ten slotte is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat het gevaar voor diefstal van materialen van [naam D] door de uitoefening van het ladderrecht zal worden vergoot. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dit verband aangegeven dat de toegang tot het perceel van [naam D] via de poort naar de openbare weg alleen nodig zal zijn bij het op- en afbreken van de steiger en dat zij daarbij aanwezig zullen zijn. De aannemer zal verder via hun perceel de steiger betreden. Indien incidenteel toch het perceel van [naam D] betreden moet worden via de poort, zal dit voorafgaand met [naam D] worden besproken.

3.8.

Het vorenstaande leidt ertoe dat niet gebleken is van gewichtige redenen aan de zijde van [naam D] om het gebruik van zijn perceel door [eiser 1] en [eiser 2] te weigeren. De vorderingen zullen worden toegewezen. De dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd.

3.9.

[naam D] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:

- betekening oproeping € 113,77

- griffierecht 309,00

- salaris advocaat 1.016,00

Totaal € 1.438,77

4 De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

veroordeelt gedaagde om eisers en de door hen ingeschakelde aannemers/derden toe te staan om gedurende zes aaneengesloten weken -welke periode kan worden verlengd met door weersomstandigheden onwerkbare dagen of dagen waarop door overmacht de te verrichten werkzaamheden niet kunnen worden verricht- gebruik te maken en te laten maken van het perceel van gedaagde, gelegen aan de [straatnaam] te [woonplaats] , ten behoeve van het door eisers verrichten of laten verrichten van werkzaamheden aan hun onroerende zaak, gelegen aan de [straatnaam] , die zullen bestaan uit het (laten) herstellen en impregneren van de buitenmuur en het vervangen van het dak op de bestaande gevel, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag dat gedaagde hier niet aan voldoet, met een maximum van € 10.000,= aan te verbeuren dwangsommen;

4.2.

veroordeelt gedaagde om tegen schadeloosstelling door eisers van een bedrag van € 350,= exclusief btw, het gebruik van haar perceel door eisers daadwerkelijk mogelijk te maken door uiterlijk 7 dagen voor aanvang van de werkzaamheden het perceel tot aan de zijgevel van de woning van eisers zodanig open te maken en te houden dat goed met materieel bij de gevel kan worden gekomen en een strook van 2 meter breed voor de gevel over de gehele lengte open te maken en te houden, zodat daar een steiger opgebouwd kan worden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag dat gedaagde hier niet aan voldoet, met een maximum van € 10.000,= aan te verbeuren dwangsommen;

4.3.

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers gevallen en tot op heden begroot op € 1.438,77;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

4.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.1

1 type: CK