Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2017:7548

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
27-10-2017
Datum publicatie
22-11-2017
Zaaknummer
6340376 VV EXPL 17-48
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Gevorderde ontruiming op grond van artikel 7:231 lid 2 BW afgewezen. Aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat, gelet op de omstandigheden van het geval, de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat huurder niet op de hoogte was van de aangetroffen drugs en het contant geld in de woning en/of dat hij een derde expliciet de mogelijkheid heeft geboden de drugs de woning binnen te brengen. De gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst zijn niet evenredig aan het beoogde doel. Niet gerechtvaardigd om thans de gevraagde voorziening tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 6340376 VV EXPL 17-48

vonnis in kort geding d.d. 27 oktober 2017

inzake

de stichting Stichting Stadlander,

gevestigd te Bergen op Zoom,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.S. Memelink, advocaat te Zevenbergen,

tegen

[voorletters gedaagde] [gedaagde],

wonende te [postcode woonplaats] [woonplaats] , [adres] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.J. Crombach, advocaat te Breda.

1 Het verloop van het geding

1.1

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

  1. de dagvaarding van 3 oktober 2017 met producties;

  2. de conclusie van antwoord.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2017. Ter zitting was namens eiseres aanwezig [medewerkster eiseres] , bijgestaan door mr. Memelink voornoemd, alsmede gedaagde, bijgestaan door mr. Crombach voornoemd en diens kantoorgenoot mr. S. van Minderhout. De gemachtigde van eiseres heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.

2 Het geschil

2.1

Eiseres (verder te noemen: “Stadlander”) vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (verder te noemen: “ [gedaagde] ”) te veroordelen tot:

Primair

a. het, binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, ontruimen van de woning aan de [adres] te [woonplaats] met alle personen en zaken die zich vanwege hem daarin bevinden en met overhandiging van de sleutels van de woning aan Stadlander;

Subsidiair

het, binnen 14 dagen nadat de burgemeester van de gemeente [woonplaats] de sluiting van de woning (tijdelijk) heeft opgeheven, ontruimen van de woning aan de [adres] te [woonplaats] met alle personen en zaken die zich vanwege hem daarin bevinden en met overhandiging van de sleutels van de woning aan Stadlander;

Primair en subsidiair

betaling van de proceskosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Stadlander in de proceskosten.

3 De beoordeling

3.1

Tussen partijen staan – voor zover van belang – de volgende feiten in rechte vast:

  1. Stadlander en [gedaagde] hebben in 2007 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] ;

  2. op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van de rechtsvoorganger van Stadlander, Wonen West Brabant, van toepassing verklaard;

  3. op 23 mei 2017 heeft de politie 3 kilogram cocaïne, een weegschaal, € 26.800,00 in contanten en £ 20.000,00 in contanten in de woning aangetroffen;

  4. op 19 juni 2017 heeft de politie hiervan een bestuurlijke rapportage opgesteld ten behoeve van de burgemeester van de gemeente [woonplaats] ;

  5. bij besluit van 24 juli 2017 is de burgemeester van de gemeente [woonplaats] overgegaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang, inhoudende het voor drie maanden sluiten van de woning aan de [adres] in [woonplaats] op grond van artikel 13b Opiumwet. Omdat in het besluit van 24 juli 2017 abusievelijk geen begunstigingstermijn was opgenomen, is het besluit – met toepassing van artikel 6:19 Algemene wet bestuursrecht – gewijzigd op 27 juli 2017 in die zin dat daarin een begunstigingstermijn van twee weken na verzenddatum van de brief is opgenomen. De woning is gesloten voor de periode van 10 augustus 2017 tot 10 november 2017;

  6. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit. Hierop is nog geen beslissing genomen;

  7. tevens heeft [gedaagde] een voorlopige voorziening gevraagd bij de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Op 9 augustus 2017 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het bestreden besluit naar zijn voorlopig oordeel bij heroverweging in bezwaar stand kan houden, zodat er geen aanleiding is tot het treffen van een voorlopige voorziening;

  8. bij aangetekende brief van 28 augustus 2017 heeft Stadlander de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Hierbij is [gedaagde] verzocht de woning uiterlijk op 8 september 2017 leeg, ontruimd en zonder schade aan Stadlander ter beschikking te stellen onder afgifte van alle sleutels van de woning;

  9. [gedaagde] heeft niet voldaan aan dit verzoek.

3.2

Stadlander heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden nu de burgemeester van de gemeente [woonplaats] de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Stadlander stelt de uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter te hebben afgewacht voordat zij tot ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van de aangetroffen handelshoeveelheid drugs voldoende is voor de sluiting van de woning. Volgens hem is de burgemeester terecht overgegaan tot het sluiten van de woning en maken de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] dit niet anders. Nu [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek om te woning te ontruimen heeft Stadlander er, in haar visie, recht en belang bij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde alsnog te ontruimen en ter beschikking van Stadlander te stellen. In dit kader merkt Stadlander nog op dat zij ter zake drugshandel in haar woningbestand een ‘zerotolerancebeleid’ hanteert, welk beleid is vastgelegd in artikel 7.1 van de huurvoorwaarden.

3.3

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en hij heeft daartoe – kort weergegeven – het volgende aangevoerd. Er loopt nog een bezwaarprocedure bij de gemeente tegen het besluit zodat er thans geen sprake is van een onherroepelijke beslissing. Als gevolg hiervan kan er nog geen eindoordeel worden gegeven over de rechtmatigheid van het besluit. Door Stadlander wordt ten onrechte doorslaggevende betekenis gehecht aan het oordeel van de voorzieningenrechter d.d. 9 augustus 2017. Niet alleen is er door de voorzieningenrechter terughoudend getoetst, het betreft ook een voorlopig oordeel. In de visie van [gedaagde] zijn de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de verzochte ontruiming niet evenredig aan het doel en is het gebruik van de ontbindingsbevoegdheid door Stadlander naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Op het verweer van Stadlander zal – voor zover vereist – in het navolgende nader worden ingegaan.

3.4

In deze procedure dient te worden beoordeeld of Stadlander een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van Stadlander in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

3.5

Stadlander stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering nu [gedaagde] weigert de woning te ontruimen. Stadlander wil dat de sluiting van de woning zo snel mogelijk ongedaan gemaakt wordt zodat zij de woning op een normale manier aan andere huurders ter beschikking kan stellen omdat huurruimte schaars is en de kosten oplopen. Daarbij komt dat de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW heeft beoogd dat een verhuurder in het geval een woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de mogelijkheid wordt geboden de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. [gedaagde] betwist dat Stadlander een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening nu de sluiting van de woning binnen een maand afloopt en het ter beschikking stellen van de woning aan een andere huurder ook tijd kost. Daarbij komt dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden augustus, september en oktober 2017 – ondanks het feit dat hij geen huurgenot had – gewoon heeft betaald zodat er geen sprake is van oplopende kosten voor Stadlander. Ten slotte betwist [gedaagde] bij gebrek aan verdere informatie dat het huuraanbod schaars is.

3.6

[gedaagde] voert terecht aan dat de sluitingstermijn over minder dan een maand verstrijkt maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft Stadlander er belang bij voordien te weten of [gedaagde] na afloop van de termijn nog mag terugkeren in de woning of dat zij de woning aan een ander kan gaan verhuren. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang van Stadlander daarmee voldoende komen vast te staan.

3.7

De vraag die de kantonrechter voorts dient te beantwoorden is of voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Stadlander de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat [gedaagde] als gevolg daarvan de woning dient te ontruimen.

3.8

In beginsel is het enkele feit dat de woning op een van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde gronden van gemeentewege is gesloten, voldoende voor een rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder. Hiervoor is geen wanprestatie van de huurder vereist. Evenmin is vereist dat er sprake is van een onherroepelijk sluitingsbesluit. In het geval hiervan geen sprake is – zoals in het geval van [gedaagde] – kan echter niet worden uitgesloten dat het besluit van de burgemeester geen stand houdt als gevolg waarvan de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk is en de ontbindingsverklaring nietig, in die zin dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de overeenkomst (vgl. Hoge Raad 8 juli 2011, LJN BQ1684). De kantonrechter zal zich thans derhalve een oordeel moeten vormen over de kans dat het besluit vernietigd zal worden. Bij deze beoordeling hecht de kantonrechter waarde aan de uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter waarin reeds is geoordeeld dat het besluit naar zijn voorlopig oordeel in bezwaar stand kan houden. Hoewel [gedaagde] terecht aanvoert dat dit slechts een voorlopig oordeel betreft, heeft hij geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter thans tot een ander oordeel komt. Getoetst dient te worden of is voldaan aan de vereisten van artikel 13b Opiumwet. In dit artikel is het volgende bepaald:

De burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is”. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat van deze situatie sprake is nu in de door [gedaagde] gehuurde woning 3 kilogram cocaïne, een weegschaal en een groot bedrag aan contant geld is aangetroffen. De kantonrechter acht het voorshands niet aannemelijk dat de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden zwaarder dienen te wegen dan het belang van de burgemeester om de woning voor de duur van drie maanden te kunnen sluiten.

3.9

Wanneer er sprake is van een besluit als bedoeld in artikel 13b Opiumwet kan een verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW ontbinden. Van een verplichting daartoe is echter geen sprake. Dit betekent dat de omstandigheden van het geval met zich kunnen brengen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt, hetgeen door [gedaagde] ook wordt betoogd. In de visie van [gedaagde] wordt hij onevenredig hard getroffen door de ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat hij niets wist van de aanwezigheid van de drugs en het geld in de woning. Hij heeft een vriend, de heer [vriend gedaagde] , willen helpen door hem korte tijd onderdak aan te bieden en deze vriend heeft de goederen volgens [gedaagde] in de woning verstopt. [gedaagde] was hiervan niet op de hoogte en hoefde er ook geen rekening mee te houden dat [vriend gedaagde] verdovende middelen de woning in zou brengen. [gedaagde] heeft dan ook redelijkerwijze geen maatregelen kunnen treffen om dit te voorkomen. [gedaagde] voert voorts aan dat hij al ruim 10 jaar in de woning woont en dat er zich in de periode voor 23 mei 2017 geen enkel incident heeft voorgedaan. Ook heeft [gedaagde] de huur steeds tijdig voldaan. Hij heeft ten slotte aangevoerd er groot belang bij te hebben om in de woning te kunnen blijven nu hij geen ander onderkomen heeft kunnen vinden. Bovendien is hij mantelzorger van zijn moeder zodat hij er ook om die reden belang bij heeft in de woning of in ieder geval in de nabije omgeving te kunnen blijven wonen

3.10

Tegenover het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven staat het belang van Stadlander om het door haar gehanteerde zerotolerancebeleid te kunnen toepassen. Zij stelt als verhuurder te moeten voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor criminele activiteiten, met de daaraan verbonden negatieve uitstraling voor de omgeving. Stadlander dient te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen.

3.11

De kantonrechter dient de belangen van beide partijen af te wegen. De kantonrechter overweegt hierbij dat de in artikel 7:231 lid 2 BW aan Stadlander gegeven bevoegdheid zeer diep ingrijpt op de woonrechten van [gedaagde] . Deze bevoegdheid is bovendien gekoppeld aan een enkel besluit van de burgemeester op de voet van artikel 13b Opiumwet, waarbij de tegen dit besluit aan te wenden bestuursrechtelijke rechtsmiddelen door de verhuurder niet behoeven te worden afgewacht. De wetgever heeft een impasse voorzien in die zin dat de huurder tijdens de sluiting van de woning de huur niet zal betalen zodat de verhuurder om die reden de mogelijkheid moet hebben de huurovereenkomst te beëindigen maar hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. Immers is onweersproken gesteld dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden augustus, september en oktober 2017 gewoon heeft betaald. Het belang dat Stadlander heeft bij de ontruiming is derhalve enkel gestoeld op het kunnen toepassen van het zerotolerancebeleid. Hoewel de kantonrechter dit belang onderschrijft, zeker gelet op de drugsproblematiek in de regio, is hij met [gedaagde] van oordeel dat [gedaagde] hierdoor in dit geval onevenredig hard wordt getroffen. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging dat het (zeer) aannemelijk is dat [gedaagde] niet zelf betrokken is geweest bij drugshandel. Uit het rapportageverslag van de politie blijkt dat de doorzoeking in de woning van [gedaagde] onderdeel uitmaakte van een groter onderzoek. Gelet op de grote hoeveelheid aangetroffen drugs en contant geld acht de kantonrechter het voorshands onwaarschijnlijk dat [gedaagde] op vrije voeten zou zijn gesteld als er ook maar een redelijke verdenking in zijn richting zou hebben bestaan. Bovendien is onvoldoende gemotiveerd weersproken gesteld dat de heer [vriend gedaagde] en ook andere verdachten die diezelfde dag in het kader van het onderzoek zijn aangehouden nog wel steeds in hechtenis zitten. De kantonrechter neemt voorts in overweging dat artikel 7:219 BW, waarin is bepaald dat een huurder jegens verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden, niet steeds van toepassing is in gevallen waarin gedragingen van een derde niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting om zich als goed huurder te gedragen. In dat geval is beslissend of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die derde, zelf niet heeft gedragen als goed huurder (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352). Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is hiervan thans geen sprake nu voorshands onvoldoende is gebleken dat [gedaagde] wist van de aanwezigheid van de drugs in de woning en/of dat hij [vriend gedaagde] expliciet de mogelijkheid heeft geboden de drugs de woning binnen te brengen. De kantonrechter gaat er derhalve vooralsnog vanuit dat dit buiten zijn medeweten is gebeurd. [gedaagde] stelt terecht dat hij hier geen rekening mee had hoeven houden zodat hij hiertegen ook geen maatregelen had kunnen treffen. Strikte toepassing van het zerotolerancebeleid door Stadlander zorgt er in dit geval voor dat iemand die niet zelf in strijd met dit beleid heeft gehandeld zijn woning kwijtraakt. Bovendien wordt [gedaagde] in dat geval op een signaleringslijst geplaatst wat ervoor kan zorgen dat hij de komende jaren niet via een woonstichting in de regio zal kunnen huren maar dat hij zal zijn aangewezen op particuliere verhuur. De kantonrechter is derhalve met [gedaagde] van oordeel dat de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst niet evenredig zijn aan het beoogde doel. Dit geldt des te meer omdat de kans op herhaling nihil is nu [vriend gedaagde] geen toegang meer heeft tot de woning. De leefbaarheid in de wijk is daardoor niet meer in het geding.

3.12

Naar het oordeel van de kantonrechter moet er gelet op het voorgaande, hoezeer ook het belang van het zerotolerancebeleid wordt onderschreven en hoezeer ook is te begrijpen dat Stadlander het in dat kader als haar taak heeft gezien handelend op te treden, rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de bodemrechter het beroep van Stadlander op de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. Dit heeft tot gevolg dat de vordering van Stadlander tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure niet een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop thans vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

3.13

Stadlander zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding.

4 De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Stadlander in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 wegens salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;

verklaart de proceskostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2017.