Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2016:3999

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
29-06-2016
Datum publicatie
01-07-2016
Zaaknummer
C/02/310940 / HA ZA 16-73
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

aansprakelijkheid makelaar voor schade aan verhuurde woning als gevolg van gebrekkige moraliteit huurder

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2016/105

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/310940 / HA ZA 16-73

Vonnis van 29 juni 2016

in de zaak van

1 [eiser sub1] ,

wonende te [plaatsnaam 1] ,

2. [eiser sub 2],

wonende te [plaatsnaam 1] ,

eisers,

advocaat mr. A. Smeekes te Tilburg,

tegen

1 [gedaagde sub 1] H.O.D.N [gedaagde sub 1] [afk.] ,

wonende te [plaatsnaam 2]

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [plaatsnaam 2]

gedaagden,

advocaat mr. L.G.C.M. de Wit te Oosterhout NB.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 6 april 2016,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van partijen van 14 juni 2016 en de blijkens dat proces-verbaal door [eisers] in het geding gebrachte producties 28 t.m. 38.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 Het geschil

2.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt om aan hen de som van € 99.016,78 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en hen hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure inclusief nakosten, te vermeerderen met rente.

2.2.

[gedaagde sub 1] c.s. weerspreken de vordering gemotiveerd.

3 De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel niet voldoende gemotiveerd tegengesproken gaat de rechtbank bij de beoordeling van de vordering uit van de navolgende feiten.

3.2.

[eisers] zijn de eigenaar van een woning gelegen aan de [adres] ; omdat zij de woning wilden verkopen hebben zij een verkoopopdracht overeenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. dreven toen - in v.o.f. rechtsvorm - een onderneming die zich toelegde op bemiddeling bij handel, huur/verhuur van onroerend goed. Bij gebreke van voldoende belangstelling voor verkoop van de woning hebben [eisers] eind 2011 besloten om de woning tijdelijk te gaan verhuren.

3.3.

In de loop van december 2011 vragen [eisers] aan [gedaagde sub 1] c.s. om diensten te verrichten om te komen tot een huurovereenkomst met een derde. Partijen spreken af dat er een bedrag van € 2.500,00 aan courtage wordt betaald.

3.4.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben ten behoeve van [eisers] het pand op Funda.nl gezet als een te huren object; contactpersoon waren [gedaagde sub 1] c.s.

3.5.

De heer [naam belangstellende] , diende zich aan bij [gedaagde sub 1] c.s. als belangstellende voor het pand; op 29 februari 2012 heeft de heer [gedaagde sub 1] tezamen met deze [naam belangstellende] het pand bezichtigd.

3.6.

Deze [naam belangstellende] hebben vervolgens op 5 maart 2012 aan [gedaagde sub 1] c.s. een huurvoorstel kenbaar gemaakt; dit voorstel hebben [gedaagde sub 1] c.s. doorgeleid aan [eisers] .

3.7.

[eisers] hebben hierop per mail op 6 maart 2012 gereageerd door aan [gedaagde sub 1] c.s. enkele aandachtspunten ten behoeve van het sluiten van de huurovereenkomst te zenden alsmede een voorbeeldcontract van Executive Home Rentals (EHR), een bureau dat zich toelegt op woningbemiddeling met expats. In deze mail komt onder meer de instructie aan [gedaagde sub 1] c.s. voor: “kredietwaardigheid? Eventueel jaarcijfers 2 jaar?. Incasso’s op naam ? gerechtelijke uitspraken?”.

3.8.

Op 10 maart 2012 sturen [gedaagde sub 1] c.s. aan [eisers] een concept van de te sluiten huurovereenkomst; daags tevoren hadden [eisers] al persoonlijk kennisgemaakt met [naam belangstellende] .

3.9.

Op 13 maart 2012 sturen [gedaagde sub 1] c.s. aan [naam belangstellende] een factuur voor de waarborgsom van € 5000,00; het betaaladres is dat van [gedaagde sub 1] c.s.

3.10.

Op 14 maart 2012 vindt een ontmoeting plaats tussen [eisers] en [naam belangstellende] in de woning in [plaatsnaam 2] ; bij die gelegenheid confronteren [eisers] [naam belangstellende] met hetgeen zij via Google te weten waren gekomen, namelijk dat [naam belangstellende] betrokken is geweest bij het faillissement van Smart Vastgoed BV. [naam belangstellende] erkent dat en hij voegt er aan toe dat het een faillissement betrof uit 2007; hij bood aan [eisers] aan om een bedrag van € 15.000,00 - een halfjaar huur - vooruit te betalen. [eisers] gingen daarmee akkoord. Betaling van die € 15.000,00 heeft vervolgens niet plaatsgevonden.

3.11.

Op 16 maart 2012 is de huurovereenkomst tussen [eisers] en [naam belangstellende] tot stand gekomen; voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [naam belangstellende] per email nog een aantal condities aan [gedaagde sub 1] c.s. voor gehouden; deze email bevindt zich als productie 30 bij de processtukken. Aan de huurovereenkomst is een lijst gehecht, door beide partijen ondertekend, met inventarisgoederen die onder het bereik van de huurovereenkomst vallen.

Deze huurovereenkomst is nagenoeg identiek aan het concept dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangereikt; [gedaagde sub 1] c.s. worden aangewezen als het adres waar diverse sleutels kunnen worden opgehaald.

3.12.

Op 20 maart 2012 vindt in de woning de sleuteloverdracht aan de huurder plaats. Zowel [naam belangstellende] , [eisers] als de heer [gedaagde sub 1] zijn daarbij aanwezig. Bij die gelegenheid ontvangt de heer [gedaagde sub 1] een zekere “Mark”, die zich presenteerde als medewerker van [naam belangstellende] , een enveloppe met 20 biljetten van € 50,--. De heer [gedaagde sub 1] heeft dat geldbedrag bestemd als beloning voor zichzelf.

3.13.

Op 22 maart 2012 sturen [gedaagde sub 1] c.s. aan [eisers] een “courtage-nota voor de verhuur van jullie woonhuis met bedrijfsruimte ” ter hoogte van € 2.500,00 inclusief BTW.

3.14.

Op 1 april 2012 sturen [eisers] aan [gedaagde sub 1] c.s. een mailbericht met onder meer de navolgende inhoud: “Waar het nu naar laat uit zien is de borg niet gestort en heeft de sleuteloverdracht plaats gevonden. Hiermee hebben we geen waarborg dat de heer [naam belangstellende] aan zijn financiële verplichtingen zal voldoen. Wij moeten en mogen er van uitgaan dat jij deze zaken gecontroleerd hebt alvorens je ons het contract hebt laten tekenen. (…) Ook hebben wij onze zorg geuit over de betrouwbaarheid van [naam belangstellende] en gevraagd verschillende zaken na te trekken. Wij mogen ervan uitgaan dat je dat ook gedaan hebt? Je hebt ook uitgesproken dat je het contract en de handel en wandel van de Heer [naam belangstellende] nog eens extra hebt laten controleren door NVM deskundigen. (…) Je hebt ons verklaard vertrouwen te hebben in meneer [naam belangstellende] en je vond het een goede huurder voor dit object ook gestoeld op eerdere ervaringen. Na de signalen die wij ontvangen trek ik verschillende zaken in twijfel en vraag ik je ons correct te informeren over de stand van zaken”.

3.15.

Op 2 april 2012 sturen [eisers] aan [gedaagde sub 1] c.s. een mail met de boodschap dat nu [gedaagde sub 1] c.s. hebben medegedeeld dat de borg van € 5.000,00 niet gestort was, zij aan [gedaagde sub 1] c.s. verzoeken om de mogelijkheid te onderzoeken om het contract per direct te ontbinden. Telefonisch heeft de heer [gedaagde sub 1] kenbaar gemaakt dat dit laatste niet mogelijk was.

3.16.

Op 5 april 2012 mailen [eisers] aan [gedaagde sub 1] c.s., dat zij vernomen hebben van de heer [gedaagde sub 1] dat hij een onderzoek heeft gedaan naar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van [naam belangstellende] en dat zij graag een kopie van het onderzoek willen hebben.

3.17.

Op 9 april 2012 herhalen [eisers] hun verzoek aan [gedaagde sub 1] c.s. om de onderzoeksresultaten ten aanzien van de betrouwbaarheid en solvabiliteit van [naam belangstellende] met hen te delen.

3.18

Op 12 april 2012 antwoorden [gedaagde sub 1] c.s. op de diverse mails: volgens [gedaagde sub 1] c.s. is de helft van de borg rechtstreeks naar [eisers] overgemaakt en de andere helft naar de girorekening van [gedaagde sub 1] c.s.. Verder meldt de mail dat [naam belangstellende] beweert dat hij € 15.000,00 extra borg zal stellen, welke bewering volgens [gedaagde sub 1] c.s. contractueel nog moet worden vastgelegd. Bovendien komt in deze mail de passage voor: “ik heb mijn huiswerk gedaan betreffende de huurder, deze privacy info kan ik niet verspreiden, verder heb ik op basis van mijn jarenlange ervaring als makelaar jullie positief geadviseerd, hier sta ik nog steeds achter.”

3.19.

Ter comparitie van partijen heeft de zittingsrechter aan de heer [gedaagde sub 1] gevraagd waar dat huiswerk uit bestond; hierop deelde deze mede dat hij geen bijzonder huiswerk over [naam belangstellende] had gedaan; wèl had hij geconcludeerd dat [naam belangstellende] als huurder de huur wel kon betalen gelet op het verdienmodel van Second Home, dat hij, [gedaagde sub 1] , had onderzocht.

3.20.

Op 24 april 2012 schrijven [gedaagde sub 1] c.s. aan [eisers] dat hij een tweetal waarborg betalingen van de huurder heeft ontvangen ter hoogte van in totaal € 5.000,00 ; kennelijk met goedvinden van [eisers] wordt dit bedrag verrekend met voormelde, openstaande courtage-nota van € 2.500,00 inclusief btw en het surplus wordt aan [eisers] uitbetaald.

3.21.

Vanaf medio 2012 constateerden [eisers] dat het studiogedeelte van het gehuurde was dichtgemaakt, dat zij diverse malen het pand wilden bezichtigen maar dat zij herhaaldelijk niet tot een afspraak met [naam belangstellende] konden komen en dat door hen een wietplantage is geconstateerd in het gehuurde. Uiteindelijk, na diverse gesprekken met [naam belangstellende] , hebben partijen in onderling overleg een overeenkomst gesloten waarbij [naam belangstellende] akkoord ging met vertrek uit het pand. In de tussenliggende periode hebben [eisers] kredietwaardigheid onderzoeken laten doen door een tweetal bureau’s, te weten EDR en Craydon; beide bureaus rapporteren uitgesproken negatief over [naam belangstellende] waar het gaat om kredietwaardigheid.

3.22.

Ondanks de toezegging van [naam belangstellende] om het pand te verlaten heeft hij dit niet gedaan; wèl heeft hij bedrag aan achterstallige huur overgemaakt. [eisers] hebben de hulp van een advocaat ingeschakeld om te bereiken dat [naam belangstellende] het gehuurde zou gaan verlaten; [eisers] durfden zelf zonder begeleiding van de politie niet van hun inspectie recht gebruik te maken, omdat zij meermalen door [naam belangstellende] bedreigd waren; onder meer doordat deze dreigde om het gehuurde te vernielen.

3.23.

Eerst tijdens de looptijd van de huurperiode zijn [eisers] te weten gekomen dat zowel [naam belangstellende] als de vennootschap Amstel Beheer BV reeds vóór het sluiten van de huurovereenkomst in staat van faillissement verkeerde.

3.24.

[naam belangstellende] en het gehuurde pand zijn meermalen onderwerp van politieonderzoek geweest; op 23 maart 2014 is een wietplantage geruimd in het pand. Uiteindelijk, eind maart 2014 is, [naam belangstellende] definitief uit het pand vertrokken.

3.25

Op 31 maart 2014 heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Dit gebeurde in aanwezigheid van [eisers] en de heer [gedaagde sub 1] . Van deze inspectie is door de heer [gedaagde sub 1] een eindinspectie rapport opgesteld waarin hij zijn bevindingen heeft gerapporteerd. Naar aanleiding van de inspectie waarbij onder meer schade aan het gehuurde is aangetroffen is gevraagd aan bouwbedrijf C.U.B om een offerte voor herstel uit te brengen.

3.26.

Circa één jaar nadien, te weten op 5 maart 2015, stuurt [gedaagde sub 1] & Verkaaik Makelaardij aan [eisers] een factuur ter hoogte van € 2.308,08 ter zake de eindinspectie van 31 maart 2014; deze factuur is onbetaald gebleven.

3.27

Met verlof van de voorzieningenrechter hebben [eisers] op 21 januari 2016 beslag laten leggen op de woning aan de [adres 2] te [plaatsnaam 2] eigendom van gedaagde sub 2.

3.28.

[eisers] stellen zich op het navolgende standpunt. Zij hebben een mondelinge bemiddelingsovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] c.s. aangaande de tijdelijke verhuur van een woning; deze overeenkomst kwalificeren zij als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 jo 7:425 BW. Bij het uitvoeren van deze overeenkomst moet de opdrachtnemer, [gedaagde sub 1] c.s., de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen zoals bepaald in artikel 7:401 BW. Hierbij geldt de norm dat de opdrachtnemer heeft te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.

3.29.

Volgens [eisers] zijn [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van de voor hen geldende verbintenissen uit die overeenkomst. Immers zij hebben nagelaten om de antecedenten en de kredietwaardigheid van de potentiële huurder [naam belangstellende] na te gaan, dit hoewel zij hier regelmatig en indringend om gevraagd hebben. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] c.s. nagelaten ervoor te zorgen dat de vooruit te betalen waarborgsom van € 5000,00 tijdig werd voldaan en dat de toegezegde vooruit te betalen huur van € 15.000,00 werd betaald. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] c.s. niet alleen van [eisers] courtage ontvangen maar ook van de kant van de potentiële huurder.

3.30.

Waren [eisers] voor het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte van de thans aan hen bekende informatie dan hadden zij de huurovereenkomst niet gesloten, aldus [eisers] . Thans echter heeft zich het risico van het contracteren met een onbetrouwbaar huurder gerealiseerd en hebben [eisers] schade geleden, goeddeeels bestaande aan bouwkundige vernielingen/gebreken, verdwenen huisraad en andere goederen en gederfde huur voor de resterende periode van de afgesproken huurtermijn. De door [eisers] geclaimde schade is uitgewerkt in de bij dagvaarding overgelegde producties 19 tot en met 23.

3.31.

[gedaagde sub 1] c.s. verweren zich als volgt. Zij ontkennen dat er een

bemiddelingsovereenkomst tussen partijen is gesloten. [eisers] hebben gekozen voor EHR Franchise BV als bemiddelaar om tot verhuur te komen; omdat EHR Franchise BV geen toegang had tot Funda.nl hebben [eisers] [gedaagde sub 1] c.s. ingeschakeld om het pand op Funda.nl aan te bieden, hetgeen [gedaagde sub 1] c.s. ook hebben gedaan. Als tegenprestatie hebben [gedaagde sub 1] c.s. een courtage in rekening gebracht van € 2.500,00 inclusief btw; zij mochten dit bedrag in rekening brengen in het geval plaatsing op Funda.nl zou leiden tot een lead, waarmee daadwerkelijk een tijdelijke huurovereenkomst zou worden afgesloten.

3.31.

In wezen eindigde hiermee de betrokkenheid van [gedaagde sub 1] c.s. bij de tijdelijke huurovereenkomst, zij het dat [gedaagde sub 1] c.s. nadien nog ettelijke taken heeft verricht, welke taken zij uit coulance en geheel onverplicht hebben uitgevoerd.

Bovendien, aldus [gedaagde sub 1] c.s., is het niet de taak en de expertise van een makelaar om de kwaliteit van een huurder te beoordelen; hij dient zich te beperken vanuit zijn expertise tot de verhuurbaarheid en de inhoud van het huurcontract. [gedaagde sub 1] c.s. hebben zich nimmer uitgelaten over de kwaliteit van [naam belangstellende] als mogelijke huurder.

[gedaagde sub 1] c.s. brengen voorts naar voren dat [eisers] pas op 24 maart 2014 erin geslaagd zijn om [naam belangstellende] uit de woning te krijgen, dit terwijl dit al veel eerder had gekund. Immers op 31 april 2012 (de rechtbank begrijpt: 30 april 2012) had [naam belangstellende] al zes maanden huur moeten betalen, aldus een forse schending van de hoofdverbintenis uit het huurcontract, welke schending [eisers] hadden kunnen gebruiken om te kunnen bereiken dat toen het huurcontract zou worden ontbonden. Bovendien: als [eisers] effectief gebruik hadden gemaakt van hun inspectierecht dan hadden zij ook de vestiging van de eerste hennepkwekerij kunnen voorkomen; [eisers] waren blijkens productie 19 bij dagvaarding al op 3 december 2012 volledig op de hoogte van schendingen van het huurcontract door [naam belangstellende] . Als er op dat moment zou zijn ingegrepen zouden [eisers] volgens hun eigen stellingname slechts een schade hebben geleden van € 33.824,36.

3.32.

Voorts betwisten [gedaagde sub 1] c.s. de schadeopstelling van [eisers] zoals gespecificeerd in productie 23 bij dagvaarding. Geen enkele post immers is onderbouwd met documenten. Bovendien vermoeden [gedaagde sub 1] c.s. dat [naam belangstellende] finale kwijting is verleend door [eisers] voor de resterende termijn tot aan het einde van de looptijd van de huurperiode.

Gedaagde stellen dat rekening houdend met een verbouwingsperiode van zes maanden de woning weer te huur had kunnen worden aangeboden tegen 1 oktober 2014; hiervan echter is niet gebleken blijkens een advertentie op Funda.nl.

Het moet ervoor gehouden worden dat met de verbouwings periode van zes maanden aangevangen had kunnen worden aanstonds na het vertrek van [naam belangstellende] ; aldus was deze verbouwing gereed geweest vóór ommekomst van de huurperiode, te weten vóór 31 maart 2015.

Voorts betwisten [gedaagde sub 1] c.s. dat de dagwaarde van de verouderde muziekinstallatie

€ 2.600,00 beloopt en dat het bedrag aan btw voor [eisers] een schadepost vormt.

3.33.

Allereerst ligt ter beoordeling door de rechtbank de beantwoording van de vraag voor of de relatie tussen partijen te kwalificeren valt als een bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7: 425 BW.

De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend.

Uit de vaststaande feiten zoals hierboven onder 3.3. t.m. 3.20. in extenso en in chronologische volgorde weergegeven volgt onmiskenbaar, dat tussen partijen een rechtsrelatie tot stand is gekomen die zich laat kenmerken als een bemiddelingsovereenkomst. Zo blijkt uit deze feiten dat [gedaagde sub 1] c.s. - meer specifiek in de persoon van de heer [gedaagde sub 1] - ten behoeve van het bereiken van een tijdelijke huurovereenkomst op verzoek van [eisers] meermalen heeft geadviseerd, dienstverlenende activiteiten heeft ontplooid door onder meer de woning op Funda.nl te plaatsen, de potentiële huurder te ontvangen, betalingen door te geleiden en de huurder ter zake betalingen te factureren; voorts hebben zij courtage in rekening gebracht aan [eisers] , is de heer [gedaagde sub 1] aanwezig geweest bij de bezichtiging van de woning én bij de sleuteloverdracht, hebben [gedaagde sub 1] c.s. gefungeerd als sleuteladres, hebben zij de concept huur overeenkomst aan [eisers] aangereikt en heeft de heer [gedaagde sub 1] een eindopname verricht en gerapporteerd ten behoeve van [eisers]

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat ook in de situatie dat juist zou zijn - zoals [gedaagde sub 1] c.s. zeggen en [eisers] betwisten - dat de mondelinge opdracht van [eisers] slechts de plaatsing op Funda.nl inhield, dan nog geldt dat vastgesteld moet worden dat [gedaagde sub 1] c.s. feitelijk alle voorkomende gebruikelijke werkzaamheden, die samenhangen met de uitvoering van een bemiddelingsovereenkomst, naar zich toe hebben getrokken als ware zij de met de verhuur belaste makelaar. Het had in die situatie op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. - als professionals - gelegen om klip en klaar, schriftelijk aan [eisers] de omvang van de opdracht vast te leggen, hetgeen niet is gebeurd.

3.34.

Uit de tussen partijen gesloten overeenkomst vloeit voor [gedaagde sub 1] c.s. voort dat zij bij hun werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht hadden te nemen; Dit is bepaald in artikel 7: 401 BW. Het handelen en nalaten van [gedaagde sub 1] c.s. dienen te worden getoetst aan hetgeen een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde situatie zou hebben gedaan.

3.35.

Uit de vaststaande feiten blijkt dat [eisers] meermalen, concreet en specifiek, aan [gedaagde sub 1] c.s. de opdracht hebben gegeven om onderzoek te doen en hun informatie te geven omtrent de financiële achtergrond van [naam belangstellende] en zijn vennootschap, gegevens over de betrouwbaarheid van [naam belangstellende] als potentiële huurder en kortom - naar de rechtbank begrijpt over diens moraliteit. De rechtbank stelt voorts vast dat [gedaagde sub 1] c.s. eerst na aandringen van [eisers] reageren op de desbetreffende verzoeken en na “gedaan huiswerk” [eisers] positief adviseren ten aanzien van het contracteren met [naam belangstellende] . Eerst tijdens de comparitie van partijen blijkt dat de heer [gedaagde sub 1] [eisers] onjuist heeft geïnformeerd en in het geheel geen “huiswerk” had verricht. Zijn positief advies blijkt dus niet op enig “huiswerk” te zijn gebaseerd.

3.36.

Het moet er stellig voor gehouden worden dat in het geval [gedaagde sub 1] c.s. wèl het aan hen opgedragen onderzoek hadden gedaan, tijdig - voor het sluiten van de huurovereenkomst - bekend zou zijn geworden bij [eisers] , dat zowel [naam belangstellende] als diens vennootschap in staat van faillissement verkeerde en sterk getwijfeld zou moeten worden aan de moraliteit van [naam belangstellende] als tijdelijke huurder van de woning van [eisers] Zo’n onderzoek had ongetwijfeld ook aan het daglicht gebracht dat [naam belangstellende] betrokken is geweest bij een reeks van faillissementen en dat zijn naam in verband wordt gebracht met kapitale delicten.

Het moet voor [gedaagde sub 1] c.s. - als professionele makelaar, in aanmerking genomen de indringende verzoeken van [eisers] - duidelijk zijn geweest, dat [eisers] in het geval hen tijdig de hun onthouden informatie had bereikt, niet zouden hebben gecontracteerd met [naam belangstellende] of zijn vennootschap.

3.37.

De overwegingen 6.3. en 6.4. leiden tot de bevinding dat geconcludeerd kan worden dat [gedaagde sub 1] c.s. op een wezenlijk onderdeel van de verbintenissen uit de overeenkomst tekort zijn geschoten. Die contractuele tekortkoming kan hun worden toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW, nu feiten of omstandigheden die duiden op het tegendeel gesteld noch gebleken zijn. Op grond van dit artikellid dienen [gedaagde sub 1] c.s. aan [eisers] de schade te vergoeden die hierdoor ontstaan is.

3.38.

Bij de beoordeling van de omvang van de schade die toegerekend kan worden aan de beroepsfout van [gedaagde sub 1] c.s. dient een vergelijking te worden gemaakt van de huidige schadepositie met de hypothetische situatie waarin geen beroepsfout zou zijn gemaakt. In dit laatste geval dient het ervoor gehouden te worden - zoals in 6.4 overwogen - dat [eisers] niet hadden gecontracteerd met [naam belangstellende] of zijn vennootschap, maar met een ander. Het moet er tevens voor gehouden worden dat een tijdelijke huurovereenkomst met een ander tot en met 31 maart 2015 zou zijn verlopen zonder schade; de rechtbank treft in het dossier geen aanknopingspunten die kunnen gelden als enige contra-indicatie hiervoor.

3.39.

Dit leidt tot de gevolgtrekking dat de door [eisers] geleden schade dient te worden vergoed, voorzover deze samenhangt met, kortgezegd, de gebrekkige moraliteit van de persoon van [naam belangstellende] als huurder.

3.40.

[gedaagde sub 1] c.s. verweren zich (zie 5.2) met de stelling dat aan [eisers] kan worden verweten, dat zij er niet zorg voor hebben gedragen dat de huurovereenkomst op een veel eerder moment, te weten ten tijde van de ontdekking van de eerste hennepkwekerij en op het moment dat [naam belangstellende] tekort schoot in betaling van een fors deel van de huur, wegens wanprestatie is ontbonden. Als [eisers] dat hadden gedaan, zo luidt de redenering, dan zou met name de schade aan de woning fors minder zijn geweest dan thans het geval is.

De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op schending door [eisers] van hun schadebeperkingsplicht, zoals deze voortvloeit uit artikel 6:101 BW.

Dit verweer treft echter geen doel. Uit de vaststaande feiten blijkt dat [eisers] na de ontdekking van het wangebruik door [naam belangstellende] (alinea 3.21) het daarheen hebben kunnen leiden dat er een beëindigingsovereenkomst totstandkwam en dat zij nadien, toen bleek dat [naam belangstellende] zich niet aan de afspraak hield, de hulp hebben ingeroepen van een advocaat en zich, naar de rechtbank begrijpt, hebben geconformeerd aan het beleid van de advocaat. De rechtbank waardeert deze opstelling van [eisers] als niet onredelijk, zodat niet gezegd kan worden dat hen het verwijt kan worden gemaakt een schadebeperkingsplicht te hebben geschonden.

Voorzover onder het bereik van dit verweer de stelling van [gedaagde sub 1] c.s. geplaatst moet worden, dat [eisers] aan [naam belangstellende] finale kwijting zou hebben verleend, ziet de rechtbank niet in waarom de juistheid van deze stelling [gedaagde sub 1] c.s. zou kunnen baten. Toelichting door [gedaagde sub 1] c.s. die dit inzicht zou kunnen verschaffen ontbreekt.

3.41

[eisers] vorderen ter zake schade aan de woning per 31 maart 2014 een bedrag van € 49.395,78 inclusief BTW; dit bedrag is gebaseerd op de bevindingen van bouwkundige schade bij gelegenheid van de eindinspectie op 31 april 2014 en op de offerte van bouwbedrijf C.U.B; in deze offerte, die sluit op voormeld bedrag van € 49.395,78 inclusief BTW, wordt de reparatie van deze schade geoffreerd.

[gedaagde sub 1] c.s. betwisten dit bedrag met de stelling dat aan deze post de nodige onderbouwing ontbreekt.

De rechtbank passeert deze betwisting. Zij stelt vast dat de waarneming van de schade aan het pand mede is gedaan door [gedaagde sub 1] zèlf tijdens de eindinspectie en dat deze [gedaagde sub 1] juist met het oog op de vaststelling van schade een eind inspectierapport heeft opgesteld. [gedaagde sub 1] was ook betrokken bij de inspectie van de woning bij aanvang van de huur en waar hij zelfs als notulist is opgetreden. [gedaagde sub 1] is dus processueel zeer wel in staat om eventuele door [eisers] gestelde onjuistheden over gebouwelijke gebreken beredeneerd en beargumeneerd te betwisten. Dit laatste geldt ook voor de inhoud van de offerte van bouwbedrijf C.U.B., welke offerte ziet op de door [gedaagde sub 1] zèlf genoteerde gebreken.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben geen argumenten aangevoerd die doen twijfelen aan de redelijkheid van de hoogte van de kosten die gepaard gaan met de uit te voeren werkzaamheden.

Dit leidt ertoe dat deze vordering voor toewijzing gereed ligt.

Dit geldt ook voor de btw-component; [gedaagde sub 1] c.s. stellen wel dat voor [eisers] de btw-component geen schade vormt, echter, [eisers] hebben dit betwist, terwijl [gedaagde sub 1] c.s. niet uitleggen waarom hun stelling juist zou zijn.

3.41.

[eisers] vorderen voorts de vergoeding van verdwenen of kapotgemaakte inboedelgoederen en enkele andere voorwerpen, die alle onderdeel uitmaakten van de huurovereenkomst. De becijfering van de door [eisers] geschatte dagwaarde van deze goederen bevindt zich als productie 23 bij de dagvaarding. Het totaal van deze becijfering komt uit op een bedrag van € 4.174,00, naar de rechtbank heeft berekend.

Ook ten aanzien van dit schade onderdeel hebben [gedaagde sub 1] c.s. gesteld, dat zij dit onderdeel betwisten bij gebrek aan wetenschap en bij gebrek aan voldoende onderbouwing.

Ook hier volgt de rechtbank [gedaagde sub 1] c.s. niet. Ten aanzien van dit schade onderdeel geldt - net zoals overwogen in 6.9 - dat [gedaagde sub 1] als notulist/ rapporteur zowel betrokken is geweest bij de inspectie bij de aanvang van de huur als bij de eindinspectie.

Bij die stand van zaken kan van [gedaagde sub 1] c.s. processueel méér worden verlangd dan een ontkenning bij gebrek aan wetenschap of op grond van een onvoldoende onderbouwing van de schade. Deze post is dan ook niet toereikend gemotiveerd tegengesproken en daarom toewijsbaar.

Wat betreft de hoogte van de schade komt het de rechtbank voor dat die hoogte redelijk is. In elk geval blijkt uit het dossier geen contra-indicatie van die redelijkheid.

Daarom wijst de rechtbank dit onderdeel van de schade toe tot dit bedrag van € 4.174,00.

3.42.

Als onderdeel van de gevorderde schade vorderen [eisers] tevens een aantal posten die uitgewerkt worden in voormelde productie 23; de posten betreffen ingehouden huur van april 2013, nutskosten voor de duur van 12 maanden, Enexis heraansluiting, 12 maanden huur tot aan de einddatum van de huurperiode, huurderving gedurende een verbouwingstijd van zes maanden en nutskosten voor deze periode van zes maanden alsmede installatiekosten van “video en camera’s”.

Het totaal van deze posten luidt - naar de rechtbank heeft berekend - € 50.447,00.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben deze kostenpost betwist met als argument dat de huurderving gedurende een verbouwingstijd van zes maanden ad € 15.000,00 - alsmede naar de rechtbank begrijpt de opgevoerde post nutskosten over zes maanden ad € 480,00 - niet afgewenteld kunnen worden op [gedaagde sub 1] c.s.; dit omdat die verbouwing uitgevoerd had kunnen worden aanstonds nadat [naam belangstellende] de woning had verlaten en aldus afgerond had kunnen worden voor ommekomst van de afgesproken huurperiode.

De rechtbank geeft [gedaagde sub 1] c.s. hierin gelijk. [eisers] hebben niet inzichtelijk gemaakt waarom die verbouwing niet uitgevoerd had kunnen worden voor 31 maart 2015 en noodzakelijkerwijs een kostenpost aan huurderving over een periode van zes maanden ná 31 maart 2015, verhoogd met nutskosten, is geworden.

Dit betekent dat deze € 50.447,00 als overigens niet tegengesproken kan worden toegewezen, verminderd met deze € 15.000,00 en met deze € 480,00. Dus: € 34.967,00

3.43.

Een en ander betekent dat aan schadevergoeding toegewezen wordt: € 49.395,78 inclusief BTW (6.9), € 4.174,00 (6.10) en € 34.967,00 (6.11). In totaal dus: € 88.536,78.

Op dit bedrag wordt de som van € 5.000,00 in mindering gebracht aan door [eisers] van de huurder ontvangen borg, zodat resteert: € 83.536,78.

3.44.

Omdat [gedaagde sub 1] c.s. grotendeels in het ongelijk worden gesteld worden zij veroordeeld in de kosten van de procedure, deze voorzover gerezen aan de kant van [eisers] Tevens worden [gedaagde sub 1] c.s. veroordeeld in de beslagkosten.

Deze kosten bestaan uit het door [eisers] betaalde griffierecht, explootkosten, kosten van beslaglegging en het salaris van de advocaat, in totaal € 4.078,13.

4 De beslissing

De rechtbank:

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk - zo dat als de één betaalt de ander is bevrijd- om aan [eisers] € 83.536,78 (drieentachtigduizendvijfhonderzesendertig euro en achtenzeventig cent) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2016 tot aan de dag van de gehele voldoening,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk - zo dat als de één betaalt de ander is bevrijd - in kosten van de procedure, deze voorzover tot heden begroot aan de kant van [eisers] , begroot op € 4.078,13,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk - zo dat als de één betaalt de ander is bevrijd- in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk - zo dat als de één betaalt de ander is bevrijd- tot betaling van de wettelijke rente over de geliquideerde proceskosten en nakosten vanaf 14 dagen na dit vonnis,

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2016.