Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2015:7546

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
24-11-2015
Datum publicatie
27-11-2015
Zaaknummer
4277906-OV-15-6668
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Beschikking
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht. Seniorenappartementen. Beleidswijziging op initiatief van woningbouwvereniging/groot eigenaar om appartementen te laten bewonen door personen onder de 55 jaar en/of met kinderen. Eigenaren/55+-ers zonder kinderen doen een beroep op de bepaling in het huishoudelijk reglement waarbij het gebruik van de appartementen alleen toegestaan is voor 50+-ers zonder kinderen. Artikel 5:112 lid 4 BW. Verwijzing naar Hoge Raad van 10 maart 1995 (NJ 1996, 595 Duinroos-Duindistel). Betekenis van publicatie van een toelatingsregeling in de splitsingsakte en waarborgen ten behoeve van de eigenaren omtrent wijziging van de toelatingsregeling. De kantonrechter oordeelt de bepaling in het huishoudelijk reglement in strijd met de splitsingsakte. Het schrappen van een niet-geldige bepaling kan niet in strijd met redelijkheid en billijkheid worden geacht en een besluit daartoe is derhalve niet vernietigbaar. Overweging ten overvloede omtrent de wijze waarop met de beleidswijziging zou kunnen worden omgegaan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Zittingsplaats: Tilburg

zaaknummer.: 4277906 OV VERZ 15-6668

beschikking van de kantonrechter d.d. 24 november 2015

in de zaak van

1 [verzoekers]

[verzoekers] [verzoekers]

[verzoekers] [verzoekers]

[verzoekers] [verzoekers]

allen wonende te [woonplaats]

verzoekers,

gemachtigde: mr. M.J.M. Groen, advocaat te Almere,

t e g e n :

de rechtspersoonlijkheid bezittende [verweerster],

gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats] ,

verweerster, hierna te noemen de [verweerster] ,

gemachtigde: mr. M.L.J.M. Rijssenbeek, advocaat te Arnhem.

1 Het verloop van het geding

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

  1. het op 6 juli 2015 per fax en op 7 juli 2015 per post ter griffie ontvangen verzoekschrift met producties;

  2. de brief van de gemachtigde van verzoekers van 6 juli 2015 met als bijlage een uittreksel uit het handelsregister betreffende verweerster;

  3. het op 24 juli 2015 ontvangen verweerschrift met producties;

  4. e brief van de gemachtigde van verzoekers van 16 oktober 2015 met twee producties;

  5. de pleitaantekeningen van de gemachtigde van verzoekers van 26 oktober 2015;

  6. de ter terechtzitting van 26 oktober 2015 voorgedragen verklaring van verzoekster sub 1;

  7. de aantekeningen van de griffier van de terechtzitting van 26 oktober 2015.

1.2.

De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.

1.3.

Ingevolge het bepaalde in artikel 5:130 lid 3 BW zijn, naast verzoekers en verweerster, alle stemgerechtigde leden van de [verweerster] voor de zitting opgeroepen. In de aantekeningen van de griffier is vermeld wie zijn verschenen en gehoord. De administratief beheerder van de [verweerster] , [naam 2] ., was aanwezig in de persoon van [naam 1] , directeur.

2 Het verzoek

2.1

Het verzoek strekt - kort samengevat - tot het vernietigen dan wel vernietigd verklaren van het besluit van de [verweerster] , van 10 juni 2015, – voor zover aangenomen zou moeten worden dat dit besluit daadwerkelijk is genomen – om artikel 1 van het huishoudelijk reglement van de [verweerster] te schrappen. In het verzoekschrift is ook een verzoek opgenomen tot schorsing van het besluit, voor zover dat geacht moet worden te zijn genomen. Verzoekers hebben voorts verzocht de [verweerster] in de kosten van de procedure te veroordelen.

2.2

De [verweerster] heeft tegen het verzoek verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing daarvan, met veroordeling van verzoekers in de kosten van de procedure.

3 De beoordeling

3.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

  1. Verzoekers zijn eigenaren van 4 appartementen die deel uitmaken van een wooncomplex van in totaal 15 (woon-)appartementen en 5 garages. 10 woonappartementen alsmede de garages zijn eigendom van de stichting [naam 4] , die deze verhuurt en 1 woonappartement is eigendom van [naam 3] .

  2. Bij de splitsingsakte van 13 maart 2003 is een splitsingsreglement als bedoeld in artikel 5:111 BW vastgesteld. In de akte is bepaald dat als splitsingsreglement geldt het “Modelreglement” vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap en gedeponeerd in een op 2 januari 1992 verleden akte, hierna te noemen het Modelreglement 1992, met de in de splitsingsakte vermelde wijzigingen en aanvullingen.

  3. Artikel 17 van het toepasselijke splitsingsregelement, zoals wat betreft lid 4 aangevuld in de splitsingsakte, luidt:
    “1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
    2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
    3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
    4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
    De privé-gedeelten met de indices 1 tot en met 15 zijn bestemd als woning en berging.
    Het privé-gedeelten met de indexen 16 tot en met 20 zijn bestemd als garage.
    Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
    In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
    5. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.
    6. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen open vuur/haardinstallaties aanleggen. De toestemming van de vergadering kan verbonden worden aan alsdan nader te omschrijven vereisten met betrekking tot ondermeer brandveiligheid, verzekering en bouwconstructie.
    7. In geval van ondersplitsing wordt het gebruik, beheer en onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken zaken geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.
    8. Het aanleggen van een openhaard-installatie is niet toegestaan.”

  4. Bij voormelde splitsingsakte is een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub e BW opgericht, genaamd [verweerster] .

  5. Artikel 44 van het splitsingsreglement luidt:
    “1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
    a. het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken; de regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek moeten in het huishoudelijke reglement worden opgenomen en daarvan deel uitmaken;
    b. het gebruik van privé gedeelten;
    c. de orde van de vergadering;
    d. de instructie aan het bestuur;
    e. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft;
    alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld.
    Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet-geschreven gehouden.
    (…)”

  6. De [verweerster] heeft een huishoudelijke reglement als bedoeld in artikel 44 van het splitsingsreglement vastgesteld. Artikel 1 van dat huishoudelijk reglement luidt:
    “Het appartementengebouw dient ter huisvesting van echtparen of daarmee gelijk te stellen samenwoningvormen zonder inwonende kinderen, alsmede alleenstaanden. De minimumleeftijd bedraagt 50 jaar.”

  7. Bij brief van 26 mei 2015 heeft de beheerder van de [verweerster] alle appartementseigenaars uitgenodigd voor een algemene ledenvergadering (hierna: ALV) op 10 juni 2015. Punt 9 van de agenda voor die vergadering luidt: “Besluitvorming omtrent aanpassing Huishoudelijk Reglement (zie bijlage)” De bijlage is de eerste pagina van het huishoudelijk reglement, waarin artikel 1 is doorgestreept.

  8. Op 10 juni 2015 heeft voormelde ALV plaatsgevonden. Verzoekers waren daarbij aanwezig, evenals de heer [naam 3] , en een vertegenwoordigster van [naam 4] .

3.2

Het verzoek heeft betrekking op het besluit van de ALV, voor zover er een besluit is genomen, om voormeld artikel 1 van het huishoudelijk reglement te schrappen.

3.2.1

Verzoekers stellen voorop dat geen rechtsgeldig besluit is genomen, omdat het voorstel om het bedoelde artikel 1 te schrappen niet in stemming is gebracht. De conceptnotulen, die door de [verweerster] bij verweerschrift in het geding zijn gebracht, en waarin staat dat het voorstel om deze bepaling te schrappen met meerderheid van stemmen is aangenomen, zijn op dat punt volgens verzoekers dan ook niet juist.

3.2.2

Voor zover ervan uit zou moeten worden gegaan dat wel een besluit is genomen, is dat besluit volgens verzoekers vernietigbaar op de voet van het bepaalde in artikel 2:15 juncto artikel 5:130 BW, omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Ter onderbouwing van hun standpunt stellen verzoekers dat van [naam 4] , die in de [verweerster] de meerderheid van de stemmen heeft, mag worden verwacht dat zij uiterst zorgvuldig omgaat met de belangen van de overige eigenaren en huurders. Die overige eigenaren en huurders zijn allemaal ouder dan 50 jaar en hebben geen inwonende kinderen en hebben over het algemeen juist gekozen om in deze appartementen te wonen, vanwege de bestemming voor uitsluitend deze doelgroep. Zij betogen dat bij weging van de betrokken belangen, hun belang bij handhaving van de bestaande situatie zwaarder moet wegen dan het belang van [naam 4] bij wijziging van de bestemming. In dat kader betwisten zij de stelling van [naam 4] dat leegstand dreigt als de appartementen niet ook toegewezen kunnen worden aan mensen die jonger zijn dan 50 jaar en/of inwonende kinderen hebben.

3.3

De [verweerster] stelt dat in de ALV van 10 juni 2015 een rechtsgeldig besluit is genomen om artikel 1 van het huishoudelijk reglement te schrappen.

3.3.1

Voor zover verzoekers nietig verklaring vragen van dat besluit, is de kantonrechter volgens de [verweerster] niet bevoegd, omdat dit verzoek slechts gebaseerd kan zijn op artikel 2:14 BW en het tot de competentie van de sector civiel van de rechtbank behoort op een vordering daartoe te beslissen. De [verweerster] betwist overigens dat het litigieuze besluit nietig is op de voet van artikel 2:14 BW.

3.3.2

Er is volgens de [verweerster] evenmin grond tot vernietiging van het besluit op grond van artikel 5:130 BW. De [verweerster] betoogt, met verwijzing naar met name genoemde jurisprudentie, dat artikel 1 van het huishoudelijk reglement moet worden aangemerkt als een toelatingsregeling of welstandsbepaling als bedoeld in artikel 5:112 lid 4 BW. Een dergelijke regeling kan in een splitsingsreglement worden opgenomen, maar niet in een huishoudelijk reglement, aldus de [verweerster] . Artikel 1 van het huishoudelijk reglement is een nietige bepaling en het besluit om die nietige bepaling te schrappen is correct. Overigens zou ook zonder een dergelijk besluit de bepaling niet gelden.

3.4

Desgevraagd heeft de vertegenwoordigster van [naam 4] ter zitting toegelicht dat het voorstel tot wijziging van het huishoudelijk reglement is ingegeven door de noodzaak om, na de fusie met [naam 5], haar woonruimteverdeelbeleid te harmoniseren en om te voorkomen dat woningen leeg komen te staan. Uit het geharmoniseerde beleid volgt de afspraak dat gelijkvloerse woningen (zoals de appartementen zijn) worden geadverteerd met de vermelding “met voorrang voor 55-plussers en/of WMO kandidaten”. [naam 4] stelt echter te hebben moeten constateren dat er, gelet op het zeer beperkte aantal reacties van die doelgroep op advertenties voor de onderhavige appartementen, onder die doelgroep (te) weinig belangstelling is. [naam 4] wil, om leegstand te voorkomen en tegemoet te komen aan de behoefte van andere woningzoekenden, de appartementen dan verhuren aan mensen buiten die doelgroep.

De kantonrechter overweegt als volgt.

3.5

Met betrekking tot het beroep van de [verweerster] op onbevoegdheid van de kantonrechter, wordt overwogen dat, hoewel de formulering van het verzoek – “het besluit te vernietigen of vernietigd te verklaren” – anders kan doen vermoeden, uit de inhoud van het verzoek en de daarop gegeven toelichting duidelijk blijkt, dat aan het verzoek gronden als bedoeld in artikel 2:15 BW ten grondslag worden gelegd, die zouden kunnen leiden tot vernietiging van het besluit en niet gronden als bedoeld in artikel 2:14 BW die tot nietigheid zouden moeten leiden. Ingevolge het bepaalde in artikel 5:130 BW is de kantonrechter derhalve bevoegd op het onderhavige verzoek te beslissen.

3.6

Partijen verschillen van mening over de vraag of in de ALV van 10 juni 2015 een besluit is genomen. Uit praktische overwegingen laat de kantonrechter het antwoord op die vraag vooralsnog in het midden. In het hierna volgende wordt er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat inderdaad een besluit is genomen om artikel 1 van het huishoudelijk reglement te schrappen.

Daarvan uitgaande moet beoordeeld worden of dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.

3.7

Verweerder stelt zich op het standpunt dat artikel 1 van de huishoudelijk reglement met toepassing van artikel 2:14 BW nietig is wegens strijd met artikel 17 van het reglement van splitsing, alsook wegens het feit dat een zodanige bepaling niet kan worden opgenomen in een huishoudelijk reglement, maar slechts in het reglement van splitsing. Verweerder verwijst hiertoe naar jurisprudentie en daarin besloten liggende verwijzing naar artikel 5:112, vierde lid tweede volzin BW.

3.7.1

De kantonrechter volgt verweerder hierin en stelt daarbij voorop dat artikel 1 van het huishoudelijk reglement beoogt het gebruik van een appartement onmogelijk te maken door eigenaren of gebruikers onder de 50 jaar of met inwonende kinderen. Zoals met name blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1995 (Nederlandse Jurisprudentie, jaargang 1996, nummer 595 [verweerster] Duinroos-Duindistel) en de sedertdien verschenen jurisprudentie, kan een regeling die er toe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Dit vloeit ook voort, zoals de Hoge Raad ook overweegt in voormeld arrest, uit artikel 5:112, vierde lid BW, tweede zin, waarin is bepaald dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar het gebruik van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, te ontzeggen, om in het reglement van splitsing opgenomen gewichtige redenen.

3.7.2

Het belang van het opnemen van dergelijke ingrijpende beperkingen van het gebruik in het splitsingsreglement zelf ligt vanzelfsprekend in het feit dat daarmee de gewenste kenbaarheid uit de openbare registers is gegarandeerd. Verzoekers hebben in dit verband opgemerkt, dat aan dat belang ook tegemoet gekomen kan worden bij opname van een dergelijke bepaling in het huishoudelijk reglement, door dat reglement op de voet van artikel 3:17 lid 1 sub d BW in de openbare registers in te schrijven. Echter, een andere belangrijke reden om een dergelijke bepaling uitsluitend toe te staan in het van de splitsingsakte deel uitmakende splitsingsreglement en niet in het huishoudelijke reglement, is gelegen in het beschermen van de appartementseigenaar tegen ingrijpende inbreuken op zijn eigendomsrecht zonder zijn instemming. Wijziging van het splitsingsreglement is immers mede om die reden met bijzondere wettelijke waarborgen omkleed. Een dergelijke wijziging kan slechts geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren, terwijl een dergelijke wijziging in het huishoudelijk reglement met meerderheid van stemmen kan geschieden en mitsdien tegen de wil van één of meerdere eigenaren in.

3.7.3

In het onderhavige reglement van splitsing is geen bepaling opgenomen die het mogelijk maakt aan een appartementseigenaar het gebruik te ontzeggen omdat hij jonger is dan 50 jaar of inwonende kinderen heeft. Artikel 1 van uit het huishoudelijk reglement is dus in strijd met het bepaalde in artikel 5:112 lid 4 BW.

3.7.4

Voor zover verzoekers stellen dat artikel 1 van het huishoudelijk reglement voor zover dit externe werking ontbeert, wél interne werking heeft – tussen de eigenaren onderling – stuit zulks ook af op de grond dat het reglement van splitsing geen ruimte biedt om een dergelijke gebruiksbeperking in het huishoudelijk reglement vast te stellen. Artikel 44 van het reglement van splitsing geeft - zoals hiervoor onder de feiten weergegeven - de mogelijkheid een huishoudelijk reglement vast te stellen en noemt onderwerpen die daarin kunnen en moeten worden opgenomen, waarbij echter wel de restrictie geldt dat bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement van splitsing, voor niet-geschreven worden gehouden. Artikel 17 van het reglement van splitsing, zoals hiervoor aangehaald, leidt tot de conclusie dat elke eigenaar en gebruiker het recht heeft op uitsluitend gebruik van zijn privé-gedeelte conform de bestemming van woning, berging of garage. Een regeling in het huishoudelijk reglement waarin de eigenaar/gebruiker dat gebruik als woning geheel wordt ontzegd omdat deze jonger is dan 50 jaar of inwonende kinderen heeft, is naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met het reglement van splitsing, zodat die bepaling uit het huishoudelijk reglement op grond van artikel 44 van het splitsingsreglement als niet-geschreven moet worden geschouwd.

3.7.5

Een besluit, dat erop neerkomt dat een bepaling in het huishoudelijk reglement, die toch al niet geldig is, wordt geschrapt, kan uiteraard niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid worden geacht. Deze conclusie leidt ertoe dat, hoe teleurstellend dat voor verzoekers ook zal zijn, niet kan worden toegekomen aan een belangenafweging. Het verzoek om het besluit, voor zover dat is genomen, te vernietigen dient op grond van vorenstaande overwegingen te worden afgewezen. Dat geldt ook voor het schorsingsverzoek.

3.8

De kantonrechter overweegt ten overvloede voorts nog het volgende. [naam 4] dient bij het besluiten tot en uitvoeren van een beleidswijziging om ook jongere personen al dan niet tezamen met kinderen toe te laten tot de appartementen jegens de huidige eigenaars en huurders de nodige zorgvuldigheid te betrachten. Uit de mondelinge behandeling is de kantonrechter gebleken dat verzoekers [naam 4] verwijten juist dat onvoldoende te doen. De kantonrechter heeft voorts moeten constateren dat het overleg met huurders dat [naam 4] zou hebben gevoerd over de beleidswijziging en waaruit de instemming van de huurders zou blijken, slechts een overleg betrof met een afvaardiging van alle huurders in Dongen en dus niet specifiek met de bewoners (huurders èn eigenaren) van dit appartementencomplex. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat verzoekers daaruit afleiden dat het overleg niet met hen is gevoerd en zij ook geen blijk hebben gegeven van hun instemming. Anderzijds heeft de kantonrechter begrip voor het standpunt van [naam 4] om leegstand te vermijden. Een uitvoering van het gewijzigde beleid, waarbij (trapsgewijs) eerst wordt aangeboden aan 55+-ers zonder kinderen en daarna aan andere doelgroepen bijvoorbeeld eerst aan ouderen zonder kinderen en pas dan aan belangstellenden mét kinderen, zou op hem geen onredelijk indruk maken, omdat daarmee met oog voor de belangen van de huidige bewoners uiteindelijke leegstand wordt voorkomen. Het verdient aanbeveling, en de zorgvuldigheid is er mee gediend dat een dergelijke of soortgelijke aanpak met de betrokken huurders/eigenaren van dit appartementencomplex vooraf wordt besproken teneinde zoveel mogelijk af te stemmen en verwachtingen te delen. Hiervoor is temeer aanleiding nu voldoende aannemelijk is geworden dat de voorganger van [naam 4] het appartementencomplex destijds speciaal voor senioren heeft bestemd, maar die bestemming niet in de splitsingsakte heeft opgenomen. Door dat niet te doen is de waarborg om de bestemming slechts te kunnen wijzigen met instemming van alle eigenaren niet aanwezig en is de huidige situatie ontstaan waarin [naam 4] eenzijdig de bestemming kan wijzigen.

4 De kosten

Verzoekers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van de [verweerster] gevallen en tot op heden begroot op € 120,00 voor salaris van de gemachtigde van de [verweerster] .

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de verzoeken af;

5.2.

veroordeelt verzoekers tot betaling aan de [verweerster] van de kosten van de procedure aan de zijde van de [verweerster] gevallen en tot op heden begroot op € 120,00;

Deze beschikking is gegeven door mr. J.P.M. Rouwen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.