Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2015:7394

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
04-11-2015
Datum publicatie
20-11-2015
Zaaknummer
3664992_E04112015
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2017:3146
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur van bedrijfsruimte.

Gebrek ex art. 7:204 BW.

Contractueel afwijken van de gebrekenregeling is mogelijk, hetgeen i.c. is gebeurd.

Komt huurder een beroep toe op vermeende gebreken in die zin dat hij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 3664992 CV EXPL 14-6873

vonnis d.d. 4 november 2015

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam,

tegen

InBev Nederland N.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Breda,

gedaagde,

gemachtigde: PVU Gerechtsdeurwaarders te Etten-Leur.

1 Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

  • -

    de dagvaarding van 2 december 2014 met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    de conclusie van repliek met producties;

  • -

    de conclusie van dupliek.

Vervolgens is vonnis (na aanhouding) bepaald op heden.

2 Het geschil

2.1

Eiser (hierna: ‘ [de eiser] ’) vordert na vermindering van eis bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

A. te verklaren voor recht dat de volgende zaken gebreken betreffen in de zin van artikel 7:204 BW c.q. artikel 3 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen:

  • -

    de vochtige zijmuur in het gehuurde;

  • -

    de in het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige geluidsisolatie;

  • -

    het feit dat de geluidsisolatie in het gehuurde nooit tot een niveau gebracht kan worden dat de door partijen beoogde exploitatie in het gehuurde mogelijk (c.q. van overheidswege toelaatbaar) is;

B. te verklaren voor recht dat gedaagde (hierna: ‘InBev’) met de onder A. genoemde verplichtingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in verzuim verkeert en InBev te veroordelen tot vergoeding van de schade die daarvan het gevolg is, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

C. te verklaren voor recht dat [de eiser] , gelet op de in het gehuurde aanwezige gebreken, recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs per de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 januari 2012), althans met ingang van 29 maart 2012 (zijnde de datum waarop [de eiser] InBev behoorlijk van de gebreken in kennis heeft gesteld), althans per een in goede justitie te bepalen datum, tot het einde van de huurovereenkomst (de datum waarop [de eiser] het gehuurde op laste van InBev heeft moeten verlaten);

D. te verklaren voor recht dat de onder C. bedoelde evenredige vermindering van de huurprijs 75% bedraagt (hetgeen bij aanvang van de huurovereenkomst een vermindering van € 3.406,25 te vermeerderen met BTW per maand betrof) dan wel een in goede justitie te bepalen vermindering per maand;

E. InBev te veroordelen om binnen vijf dagen na het in deze te wijzen vonnis de, gelet op de huurprijsvermindering, te veel betaalde huurpenningen aan [de eiser] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente per datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

F. InBev te verwijzen in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van betekening, en met de bepaling dat deze kosten binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis moeten zijn voldaan, en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.

2.2

InBev voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [de eiser] in de proceskosten.

3 De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat -voor zover van belang- als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, het volgende in rechte vast:

  1. InBev huurt van Kavee Monumenten B.V. de bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfsruimte] (hierna: het gehuurde).

  2. InBev heeft het gehuurde met ingang van 1 januari 2012 voor de duur van 5 jaar (onder)verhuurd aan -de toenmalige eenmanszaak [naam eenmanszaak] van- [de eiser] tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 5.759,30. De exploitatie van het gehuurde vond feitelijk plaats door [naam exploitant] (hierna: ‘ [exploitant] ’), waarvan de vader van [de eiser] (hierna: [de eiser] sr.) directeur en enig aandeelhouder was. InBev heeft voor die onderhuur voorwaardelijke toestemming verleend.

  3. Van de schriftelijke, op 27 december 2011 door InBev en [de eiser] ondertekende, huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: ‘de algemene bepalingen’).

  4. In de huurovereenkomst is (onder meer) bepaald:

“(..) 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (..) de bedrijfsruimte (..) bestaande uit begane grond: café ruimte, keuken, toiletgroep, kelder, 1e verd. zaal toiletgroep, keuken, 2e verd. zolderberging, kantoor (..)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als een horecabedrijf met primaire drankenfocus in de zin van artikel 7:290 BW (..)

9.3

In aanvulling op artikel 3 van de algemene bepalingen komen partijen uitdrukkelijk overeen - en stellen vast - dat de volgende zaken geen gebreken zijn in de zin van de wet en huurder verhuurder terzake dus niet aansprakelijk kan stellen:

- het niet voldoen aan de van overheidswege geldende en/of toekomstige voorschriften op het gebied van geluidsisolatie van horecapanden; (..)”.

In de algemene bepalingen is (onder meer) bepaald:

(..) 11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan (..) huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting (..) in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (..).

11.8

Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder, of voor schade als gevolg van activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen.

11.9

Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde (..) Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd. (..)”.

Voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft op 10 november 2011 een opname van het gehuurde plaatsgevonden. In het proces-verbaal van oplevering is (onder meer) vermeld: “Gebreken: vochtdoorslag zijgevel (..)”.

Op 28 februari 2012 heeft [de eiser] InBev per e-mail geïnformeerd dat de muur met het vochtprobleem niet toonbaar gemaakt kon worden voordat dit gebrek hersteld was.

In opdracht van [de eiser] heeft Buijs Project B.V. (hierna: ‘Buijs’) de buitenmuur op 5 maart 2012 geïnspecteerd en naar aanleiding daarvan offerte uitgebracht voor (onder meer) herstel van de muur. Hij adviseerde de bestaande bepleistering af te kappen en een saneersysteem aan te brengen dat dampdoorlatend en glad van uiterlijk is en dit nadien over te schilderen met een dampdoorlatend verfsysteem.

In opdracht van InBev heeft haar deskundige [deskundige] het gehuurde op 6 maart 2012 bezocht en in zijn verslag gemeld dat hij het pand eerder in 2001 en 2010 heeft bezocht en er toen geen vochtproblemen zijn geconstateerd of gemeld en dat de gevels aan de buiten- en binnenzijde geen sporen vertonen van optrekkend of doorslaand vocht. Hij meldde voorts:

“(..) De gevel aan de binnen zijde lijkt te zijn afgewerkt met een zeer afsluitend verfproduct (chloorrubberverf o.i.d.), waardoor het vochttransport door de muur niet meer mogelijk is. De dampspanning (vocht) wat toch nog tussen de kozijnen door in de muur komt, condenseert (dauwpunt) achter het afsluitende stucwerk (is geen kalkmortel, maar een product op basis van gips) en drukt het een en ander af. (..)”.

Het door InBev voorts geraadpleegde aannemingsbedrijf [aannemer] heeft op basis van de haar toegezonden informatie en foto’s bij e-mail van 16 maart 2012 geconcludeerd dat de oplossing voor het probleem is het geheel verwijderen van de dampdichte verflaag en het herstellen van het stucwerk door middel van een dampdoorlatende stucmortel en een eveneens dampdoorlatende afwerking.

Bij aan InBev gerichte e-mail van 29 maart 2012 constateerde [de eiser] dat het vochtprobleem nog steeds bestond en -zo heeft hij van vorige huurders begrepen- al veel langer bestond en dat dit gebrek hem belemmerde in zijn huurgenot, waardoor hij meende recht te hebben op een huurverlaging van 60%. Hij stelde InBev in gebreke en gaf haar nog twee dagen om met een passende oplossing te komen.

InBev reageerde hierop dezelfde dag per e-mail stellende dat niet eerder problemen met de muur waren geconstateerd en dat het vochtprobleem kennelijk werd veroorzaakt door een te afsluitende laag aan de binnenzijde van de muur, zodat de constructie onvoldoende kon ademen. InBev stelde voor [de eiser] tegemoet te komen door mee te betalen aan het vervangen van de wandafwerking aan de binnenzijde. Hierop is door [de eiser] niet gereageerd.

In opdracht van [exploitant] heeft Greten Raadgevende Ingenieurs akoestisch onderzoek verricht en in haar rapport van 11 oktober 2012 (onder meer) geconcludeerd dat de geluidsisolatie op dat moment de exploitatie van een restaurant met praten en zachte achtergrondmuziek mogelijk maakte en dat na toepassing van de in het rapport geadviseerde maatregelen de meeste gewenste activiteiten in de dag- en avondperiode ook mogelijk zouden zijn, maar dat het gehuurde niet zodanig te isoleren was dat dit ook voor de nachtperiode zou gelden.

In opdracht van [de eiser] heeft [inspecteur] van GJM Bouwadvies B.V. (hierna: ‘GJM’) het pand op 20 november 2012 geïnspecteerd en daarvan verslag gedaan bij rapport van 7 december 2012. In dit rapport is (onder meer) vermeld:

“(..) Historie

Het pand is eeuwen oud en kent een deugdelijke, traditionele stapelbouw. De ouderdom en daarmee gepaard gaande basis bouwmethode is de oorzaak van diverse zonden tegen de huidige bouwfysische regels. Ook de omstandigheden aan de buitenomtrek van het gebouw zijn in de loop der decennia gewijzigd, hetgeen heeft bijgedragen aan negatieve omstandigheden voor de gevel (o.a. verhoging en verharding van het aflopende straat uit de richting van de [straatnaam] ).

Het pand heeft lange tijd mogen “genieten” van een hoge mate van natuurlijke ventilatie. Na de intrede van bouwvoorschriften, en in het bijzonder de voorschriften waaraan HoReCa-panden moeten voldoen (geluiddicht = veelal luchtdicht), zijn de omstandigheden voor de toegepaste bouwmaterialen er niet beter op geworden. (..)

Constateringen tijdens de inspectie van 20 november 2012

Binnenzijde

Aan de binnenzijde van de muur zijn op verschillende plaatsen gebreken te zien in de vorm van loslatend stucwerk en/of loslatend schilderwerk op de stuclaag. (..) De gebreken komen in meer of mindere maten voor over de gehele lengte van de muur. (..)

Buitenzijde

Ook aan de buitenzijde vertoont de gevel aan de oppervlakte gebreken. Op diverse plaatsen heeft de afwerking los gelaten. (..)

Oorzaken van de gebreken

Op basis van de inspectie van 20 november 2012, en op basis van analyse van de informatie die daarbij is verkregen, kom ik tot de voorlopige conclusie dat de oorzaak van de gebreken meervoudig is of kan zijn. In dit stadium kan ik slechts volstaan met vast te stellen welke factoren een rol zouden kunnen spelen. In willekeurige volgorde:

1. Het feit dat het straatwerk van de aflopende straat tot tegen de buitenkant van de gevel aansluit op een hoogte die ver boven het vloerpeil ligt, werkt bevochtiging van de voet van de muur tijdens extreme regenval in de hand. (..)

2. Het gevelvlak zelf (op zuid-oost) kan bij combinatie van regen en wind door water worden getroffen. (..)

3. (..)

4. De samenstelling van de afwerklaag van de gevel aan de buitenzijde is van belang. Indien in deze afwerking een te grote dampdichtheid heerst, zal het vocht in de gevel zich een afvoerweg zoeken via een zijde/materiaal waar minder dampdichtheid heerst.

5. De samenstelling van de gehele buitenmuur, zowel onder de grond (beneden straat- en vloerniveau) als boven de bovenkant van de bestrating moet onderzocht worden. Een massieve opbouw van de muur kan betekenen dat een koudebrug gevormd wordt. Dat wil zeggen dat de binnenkant van de muur onder bepaalde omstandigheden zo koud is, dat waterdamp uit de binnenlucht condenseert in het materiaal. Dit hoeft niet maar kan zelfs wel leiden tot condens tegen het oppervlak van de wand, mede afhankelijk van de samenstelling van de wandopbouw/-afwerking aan de binnenzijde.

6. De samenstelling van de muur (punt 5) moet ook van binnen naar buiten bekend zijn. Ook de aansluiting van de materialen onderling ter plaatse van de gevelkozijnen en voorzetramen is daarbij

van belang. Is hier sprake van een koudebrug, of van een onderbreking tussen buitenmuur en een vrijstaande geïsoleerde binnenwand.

7. Pas nadat bekend is hoe de samenstelling van de muurdoorsnede is, kan worden vastgesteld welke materialen het meest geschikt zijn voor afwerking van de gevel. Dit geldt zowel voor binnenzijde als buitenzijde.

CONCLUSIE

Op basis van mijn inspectie kom ik tot de conclusie dat het pand (..) een fundamenteel gebrek vertoont aan de lange buitengevel. De vochtregulatie in de geveldoorsnede is dusdanig slecht dat de binnenzijde van de gevel vochtig is en de afwerking van de binnenzijde wordt afgedrukt. (..)

Aangezien het hier een fundamenteel onderdeel van het pand betreft, zal de eigenaar van het pand nader onderzoek moeten laten verrichten om een sluitend antwoord te krijgen op vragen die met de genoemde punten 1 t/m 7 samenhangen. (..) Pas na het beschikbaar krijgen van deze informatie kan een definitief oordeel worden gegeven over de oorzaken van de gebreken aan deze gevel, en het opstellen van een herstelplan.”.

Bij brief van 29 januari 2013 is dit rapport aan InBev gezonden met het verzoek aan te geven of zij vervolgstappen ging nemen.

InBev heeft hierop gereageerd bij brief van 2 april 2013 en daarbij aansprakelijkheid van de hand gewezen, nu uit onderzoek niet bleek van optrekkend of doorslaand vocht, maar van dampspanning als gevolg van de afwerking van de binnenzijde van de gevel, waardoor het stucwerk los kwam. InBev sommeerde [de eiser] voorts de achterstallige huurpenningen ten bedrage van € 10.809,18 te betalen en stelde daartoe dat, nog daargelaten dat geen sprake was van een gebrek, de algemene bepalingen het recht om de huur op te schorten uitsloten.

In opdracht van de hoofdverhuurder heeft De Houtarts de muur onderzocht en in het rapport van 13 september 2013 (onder meer) geconstateerd dat sprake was van vochtoverlast in het metselwerk te weten optrekkend vocht en dat de muur aan de binnenzijde en aan de buitenzijde vanaf de onderzijde van de kozijnen was beschilderd met een dampdichte muurverf en het metselwerk daardoor beperkt kon ademen waardoor vocht in het metselwerk bleef. De Houtarts adviseerde een vochtscherm aan te brengen tegen capillair optrekkend vocht en de muur af te werken met een dampopen mortel en muurverf, dan wel met voorzetwanden.

GJM heeft in reactie op dit rapport bij e-mail van 21 oktober 2013 gesteld dat het onderzoek te beperkt was geweest en de conclusies daarom onvoldoende gefundeerd en handhaafde zijn advies om nader onderzoek te doen alvorens tot herstel over te gaan.

Op 15 november 2013 is ten aanzien van [de eiser] de toepassing van de wettelijke schuldsaneringsregeling uitgesproken.

InBev heeft [de eiser] bij e-mail van 11 december 2013 bericht dat zij bereid was om het vochtprobleem op te lossen en daarmee op 17 december 2013 te willen starten. Op verzoek van [de eiser] zijn de werkzaamheden uitgesteld tot na de carnaval (begin maart 2014).

Bij brief van 6 februari 2014 heeft InBev op grond van artikel 305 Faillissementswet de huurovereenkomst met [de eiser] , met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, opgezegd tegen 6 mei 2014.

Bij e-mail van 10 maart 2014 heeft InBev [de eiser] bericht dat de geplande werkzaamheden die dag niet hadden kunnen plaatsvinden omdat de aannemer de toegang tot het gehuurde was geweigerd en dat de werkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd zolang er geen medewerking werd verleend.

Bij dagvaarding van 12 juni 2014 heeft InBev (onder meer) [de eiser] in rechte betrokken ter verkrijging van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 6 mei 2014 was geëindigd en (onder meer) betaling van achterstallige huurtermijnen gevorderd.

Bij vonnis van de rechtbank van 15 september 2014, bekrachtigd bij arrest van het gerechtshof van 18 november 2014, is de schuldsaneringsregeling tussentijds beëindigd zonder toekenning van de zogenaamde ‘schone lei’.

Bij vonnis van de kantonrechter van 25 februari 2015 is voor recht verklaard dat de huurovereenkomst per 6 mei 2014 is geëindigd en is de ontruiming van het gehuurde gelast en [de eiser] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurtermijnen.

Het gehuurde is inmiddels ontruimd.

3.2

[de eiser] grondt zijn vorderingen in het licht van de vaststaande feiten kort gezegd op de stelling dat InBev heeft nagelaten bij aanvang van de huurovereenkomst een geschikte bedrijfsruimte op te leveren, nu de begane grond niet gebruikt kon worden als caféruimte omdat de zijmuur te vochtig was om te behandelen (schilderen e.d.) en het gehuurde onvoldoende geïsoleerd (geluid) was en het onmogelijk was om die geluidsisolatie op peil te krijgen.

3.3

InBev voert kort gezegd ten verwere aan dat geen sprake was van een gebrek dat zij als verhuurder diende te verhelpen nu [de eiser] bij aanvang van de huurovereenkomst met dit gebrek bekend was en hij het gehuurde heeft geaccepteerd in de staat waarin het zich bevond. Daarbij komt dat de oorzaak van het vochtprobleem lag in de aan de binnenzijde aangebrachte dampdichte muurverf en InBev daarvoor op grond van de overeenkomst niet aansprakelijk is. In ieder geval is voor aansprakelijkheid van InBev geen grond vanaf het moment dat zij bereid was het vochtprobleem te verhelpen, maar dit door [de eiser] werd verhinderd, zo stelt InBev. Zij stelt ook niet aansprakelijk te zijn voor een eventueel probleem met de geluidsisolatie nu dit aspect uitdrukkelijk is uitgesloten bij het aangaan van de overeenkomst.

3.4

Kern van het geschil is dat moet worden vastgesteld of er sprake is van gebreken.

Artikel 3 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, kent een soortgelijke omschrijving van het begrip ‘gebrek’ als omschreven in artikel 7:204 BW. In artikel 7:204 BW is bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Van dit artikel kan contractueel worden afgeweken. Welk genot de huurder mag verwachten hangt ten aanzien van elke concrete huurovereenkomst van de inhoud van die overeenkomst af, zoals die door hetgeen uitdrukkelijk is overeengekomen, door de aard en gesteldheid van het gehuurde en door alle omstandigheden waaronder de overeenkomst is gesloten, wordt bepaald.

3.5

Anders dan Inbev primair aanvoert, leidt het feit dat [de eiser] enkel zijn eigen rapporten en correspondentie overlegt en nagenoeg volledig nalaat om de rapporten en correspondentie van Inbev te overleggen, niet tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser] in zijn vorderingen.

3.6

Bij de beoordeling van dit geschil wordt ervan uitgegaan dat [de eiser] heeft te gelden als professionele, commerciële partij. De huurovereenkomst is ondertekend door [naam eenmanszaak] (zijnde een voormalige eenmanszaak van [de eiser] ) en door [de eiser] in persoon. Het gehuurde is -conform de huurovereenkomst- verhuurd als bedrijfsruimte en zal uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als een horecabedrijf met primaire drankenfocus in de zin van artikel 7:290 BW. Zoals uit het ondernemingsplan van [de eiser] blijkt, presenteert hij zich ook zelf als professionele, commerciële partij. Daarbij is de onderneming in het gehuurde altijd geëxploiteerd door de besloten vennootschap [naam exploitant] waarbij [de eiser] als leidinggevende en woordvoerder naar buiten trad. [de eiser] komt, zoals door hem gesteld, dan ook geen bescherming toe die artikel 6:233 BW in samenhang met artikel 6:236 en 237 BW biedt. Dit heeft tot gevolg dat de bedingen in de algemene bepalingen die zijn recht op schadevergoeding en huurprijsvermindering evenals op verrekening en opschorting beperken, niet uit dien hoofde vernietigbaar zijn.

3.7

Met betrekking tot de vochtige zijmuur in het gehuurde heeft, gelet op hetgeen onder 3.4 is overwogen, het volgende te gelden. In het proces verbaal van oplevering d.d. 10 november 2011 is opgemerkt dat de ‘vochtdoorslag zijgevel’ een gebrek is. In de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst die is ondertekend op 27 december 2011, is -samengevat- onder artikel 11.6 bepaald dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering, verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde (tenzij sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde). [de eiser] was blijkens het opleverrapport d.d. 10 november 2011 op de hoogte van de vochtdoorslag in de zijgevel. Door vervolgens als professionele, commerciële partij de huurovereenkomst van later datum (op 27 december 2011) te ondertekenen, waarin uitdrukkelijk in de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering, verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde, komt [de eiser] in beginsel niet het recht toe zich op dit gebrek te beroepen. Dat er sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van Inbev ten aanzien van de staat van het gehuurde, is de kantonrechter niet gebleken. De kwalificaties van ‘grof’ en ‘ernstig’ voorzien immers in een verregaande mate van verwijtbaarheid aan de zijde van Inbev. De deskundigenrapporten die zijn opgemaakt met betrekking tot de vochtdoorslag, geven een verschillend beeld ten aanzien van de oorzaak ervan. Deze rapporten, noch de andere omstandigheden van het geval, leiden tot het oordeel dat sprake is van grove schuld en/of ernstige verwijtbaarheid aan de zijde van Inbev. [de eiser] stelt nog dat voorgaande huurders ook bij Inbev hebben geklaagd over het vochtprobleem, maar dat Inbev ook toen geen maatregelen heeft genomen. Door Inbev is betwist dat zij eerder klachten heeft ontvangen van vorige exploitanten welke op het moment dat [de eiser] de huurovereenkomst met Inbev aanging niet waren opgelost of welke klachten door Inbev verholpen dienden te worden. [de eiser] overlegt weliswaar verklaringen van voorgaande huurders waarin deze aangeven bij Inbev te hebben geklaagd over het vochtprobleem, maar daarmee is nog niets gezegd over de vraag voor wiens rekening en risico het (oplossen van het) vochtprobleem komt. Grove schuld en/of ernstige verwijtbaarheid aan de zijde van Inbev is daarmee niet gegeven. Anders dan [de eiser] stelt, blijkt uit productie 3 bij dagvaarding niet dat Inbev heeft toegezegd dat het vochtprobleem door haar (en op haar kosten) zou worden opgelost. Er blijkt slechts uit dat er bij de oplevering tussen partijen is gesproken over het vochtprobleem en niet voor wiens rekening een eventueel herstel van de muur zou komen. Blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst zal het gehuurde door of vanwege [de eiser] uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als een horecabedrijf met primaire drankenfocus in de zin van artikel 7:290 BW. Uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken blijkt niet dat dit gebruik niet mogelijk was. [de eiser] stelt dat het zijn bedoeling was om in het gehuurde een restaurant en muziek café te exploiteren hetgeen bij Inbev bekend was aangezien het in zijn ondernemingsplan was opgenomen. Gelet op de vochtproblematiek behoorde het exploiteren van een restaurant niet tot de mogelijkheden, aldus [de eiser] . Inbev wijst er op dat de ruimte al jaren door de voorgangers van [de eiser] als restaurant werd gebruikt en dat dit ook voor [de eiser] mogelijk was. Wat hier ook van zij, aangesloten wordt bij de bestemming die partijen contractueel zijn overeengekomen en gebruik conform die bestemming is mogelijk gebleken. In artikel 11.9 van de algemene bepalingen is verder nog opgenomen -verkort weergegeven- dat het gestelde in artikel 11.6 ten aanzien van de bedrijfsschade niet geldt, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan de huurder op de hoogte was of had kunnen zijn, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd. Nu uit het voorgaande blijkt dat zowel Inbev als [de eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte waren van de vochtdoorslag in de zijgevel, is er van de uitzonderingsgrond genoemd in artikel 11.9 geen sprake. Van enige verzwijging in dat verband aan de zijde van Inbev is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Gelet op al het voorgaande is de conclusie dat de vochtdoorslag in de zijgevel tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd. De door [de eiser] gestelde feiten en omstandigheden maken niet dat dit resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

3.8

Met betrekking tot de geluidsisolatie heeft te gelden dat dit, gelet op hetgeen onder 3.4 is overwogen, geen gebrek is. In de huurovereenkomst is in artikel 9.3 uitdrukkelijk bepaald dat het niet voldoen aan de van overheidswege geldende en/of toekomstige voorschriften op het gebied van geluidsisolatie van horecapanden geen gebrek is in de zin van de wet en de huurder de verhuurder terzake dus niet aansprakelijk kan stellen (zie hierboven onder 3.1.d). [de eiser] heeft dus de aanwezigheid van deze omstandigheid aanvaard en heeft erkend dat deze omstandigheid tot hinder danwel vermindering van de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde en/of het genot daarvan aanleiding kan geven. Gelet op de bekendheid van [de eiser] met deze omstandigheid en diens aanvaarding daarvan, wordt deze omstandigheid geacht in de overeenkomst te zijn verdisconteerd. Het lag op de weg van [de eiser] om, alvorens de huurovereenkomst aan te gaan, te onderzoeken wat er zoal op het gebied van geluidsisolatie nodig was dan wel zou kunnen zijn. Dit volgt uit artikel 4 van de algemene bepalingen waarin staat dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de plicht heeft om het gehuurde grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Voorts was [de eiser] verplicht om op grond van artikel 6.8.1 van de algemene bepalingen bij aanvang van de huurovereenkomst zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt zou zijn voor de bestemming die hij aan het gehuurde moest geven. Dat Inbev wist, zoals [de eiser] stelt, dat de geluidsisolatie van het gehuurde onvoldoende was, maakt dit niet anders. Dat Inbev [de eiser] op dit punt zou hebben misleid dan wel dat er sprake zou zijn van dwaling zoals [de eiser] betoogt, is niet gebleken. Onder 3.7 is al overwogen dat het gehuurde door of vanwege [de eiser] gebruikt is kunnen worden conform de contractueel overeengekomen bestemming. Van een gebrek is dan ook -gelet op het vooroverwogene- geen sprake.

3.9

Nu uit het voorgaande volgt dat er geen sprake is van gebreken, zoals door [de eiser] betoogd, worden zijn vorderingen afgewezen.

3.10

Als de in het ongelijk te stellen partij wordt [de eiser] veroordeeld in de proceskosten.

4 De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [de eiser] in de proceskosten welke aan de zijde van Inbev tot op heden worden begroot op een bedrag van € 1.200,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.H. Goossens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2015.