Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2014:9447

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
14-05-2014
Datum publicatie
11-12-2015
Zaaknummer
C/02/271301 / HA ZA 13-785
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

Betreft vordering tot ontbinding van koopovereenkomst die ziet bosgrond met aanhorigheden, omdat gemeente nadien eist dat illegale aanhorigheden worden verwijderd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/271301 / HA ZA 13-785

Vonnis van 14 mei 2014

in de zaak van

1 [naam eiser sub 1] ,

wonende te [plaatsnaam X] ,

2. [naam eiser sub 2],

wonende te [plaatsnaam X] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. H.S. Memelink te [plaatsnaam Z] ,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [plaatsnaam Y] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. V.C. Andeweg te Roosendaal.

Partijen zullen hierna [naam eiser sub 1] (mannelijk enkelvoud) en [naam gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 11 december 2013 en de daarin genoemde stukken,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 26 februari 2014,

  • -

    de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 Het geschil

in conventie

2.1.

[naam eiser sub 1] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair: de tussen partijen gesloten kooppovereenkomst ontbindt en daarbij [naam gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling aan [naam eiser sub 1] van de koopsom van

€ 38.000,00 en medewerking aan teruglevering van het perceel binnen twee weken (of een in goede justitie te bepalen termijn) na het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [naam gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, althans op straffe van een dwangsom in goede justitie te bepalen,

II. subsidiair: de tussen partijen gesloten kooppovereenkomst vernietigt en daarbij [naam gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling aan [naam eiser sub 1] van de koopsom van

€ 38.000,00 en medewerking aan teruglevering van het perceel binnen twee weken (of een in goede justitie te bepalen termijn) na het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [naam gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, althans op straffe van een dwangsom in goede justitie te bepalen,

III. meer subsidiair: de tussen partijen gesloten kooppovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en daarbij [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser sub 1] van een bedrag van € 28.406,25,

IV. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure,

V. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag van de uitspraak alsmede de nakosten.

2.2.

[naam gedaagde] voert verweer.

in voorwaardelijke reconventie

2.3.

[naam gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [naam eiser sub 1] veroordeelt tot betaling aan [naam gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een in goede justitie te bepalen redelijke gebruiksvergoeding voor de periode vanaf 7 mei 2010 tot aan de dag dat de grond zowel feitelijk als juridisch aan [naam gedaagde] is geleverd, met veroordeling van [naam eiser sub 1] in de kosten van het geding.

2.4.

[naam eiser sub 1] voert verweer.

3 De beoordeling

3.1.

De vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie worden vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld.

3.2.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:

- Vanaf 21 april 2010 heeft [naam gedaagde] een perceel grond (hierna: het perceel) via www.marktplaats.nl te koop aangeboden.

De tekst van de advertentie op Marktplaats bevatte onder meer de volgende inhoud: “bosgrond te koop nabij natuurgebied [naam natuurgebied]

mooi stukje natuurgebied waar men lekker kan genieten van de natuur het is geheel omheind met prikkeldraad en een poort ook is er een goed werkende waterput de prijs is € 5,00 per m2 het perceel oppervlak is 7675m2”.

Bij de advertentie is een drietal foto’s gevoegd (productie 1 bij dagvaarding).

- Naar aanleiding van deze advertentie heeft [naam eiser sub 1] het perceel bezichtigd. Tijdens de bezichtiging waren op het perceel onder meer aanwezig: een bouwwerk (zichtbaar op foto 3 gevoegd bij productie 3 bij de dagvaarding), een oude stacaravan (zichtbaar op foto’s 4 en 7 gevoegd bij productie 3 bij de dagvaarding), een hokje met een wc en bijbehorende septic tank (zichtbaar op foto 6 gevoegd bij productie 3 bij de dagvaarding), een waterput en bestrating.

- Aan het eind van de bezichtiging is een mondelinge koopovereenkomst tussen [naam gedaagde] en [naam eiser sub 1] gesloten.

- Op 7 mei 2010 heeft [naam gedaagde] het perceel geleverd aan [naam eiser sub 1] blijkens de akte van levering (productie 2 bij dagvaarding). [naam eiser sub 1] heeft -door tussenkomst van de notaris- een koopprijs van € 23.000,00 per bank aan [naam gedaagde] betaald. Daarnaast heeft [naam eiser sub 1] een bedrag van € 15.000,00 contant aan [naam gedaagde] betaald.

- De tekst van de voornoemde akte luidt, voor zover relevant:

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane mondelinge koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze gezamenlijk aanvaard:

een perceel grond met aanhorigheden gelegen aan en nabij [kadastrale gegevens] ,

(..) door koper te gebruiken als grond. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. (..)

(..) Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (..).

- In 2011 heeft [naam eiser sub 1] een caravan met voortent (zichtbaar op foto 2 gevoegd bij productie 3 bij de dagvaarding) en een blokhut (foto 5 gevoegd bij productie 3 bij de dagvaarding) op het perceel geplaatst.

- Eind februari 2012 heeft [naam eiser sub 1] een brief (productie 3 bij dagvaarding) van de gemeente [plaatsnaam Z] (hierna: de gemeente) ontvangen waarin staat dat een toezichthouder aan de hand van kadastrale tekeningen en luchtfoto’s heeft geconstateerd dat op het perceel een object is geplaatst waarvan de gemeente niet op de hoogte is gesteld en waarvoor geen vergunning is aangevraagd. Naar aanleiding van deze constatering is een toezichthouder op het perceel geweest en heeft geconstateerd dat het betreffende object een tourcaravan met voortent is. Daarnaast zijn op het perceel onder andere een chalet, berging/schuur, stacaravan, kleinere bergruimte en aanhanger aangetroffen. Ook bleken delen van het perceel verhard middels bestratingsmateriaal. Voor deze bouwwerken en het verharden van het perceel is een omgevingsvergunning vereist. De gemeente stelt vast dat deze niet is verleend en dat er geen legalisatie mogelijk is. Dit nu volgens de op het perceel rustende bestemming “Natuurgebied” geen bouwwerken gebouwd mogen worden en het gebruik van de gronden anders dan de aan de gronden gegeven bestemming verboden is. [naam eiser sub 1] wordt in de brief verzocht de strijdigheden binnen 12 weken ongedaan te maken.

- In december 2012 heeft een gesprek tussen [naam eiser sub 1] en de gemeente plaatsgevonden. De gemeente heeft aangegeven dat de aanwezigheid van de bouwwerken niet kan worden gedoogd en dat deze verwijderd moeten worden.

- Bij brief van 1 februari 2013 heeft [naam eiser sub 1] aan [naam gedaagde] meegedeeld dat [naam eiser sub 1] op last van de gemeente de aanhorigheden van het perceel moet verwijderen. Ook heeft [naam eiser sub 1] aangekondigd de overeenkomst te vernietigen wegens dwaling danwel te ontbinden wegens toerekenbare tekortkoming indien [naam gedaagde] niet binnen vier weken bewerkstelligt dat de aanhorigheden niet verwijderd hoeven worden.

3.3.

[naam eiser sub 1] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat [naam gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.

Daartoe stelt [naam eiser sub 1] dat [naam gedaagde] heeft verkocht en geleverd een perceel grond met aanhorigheden. Deze aanhorigheden betreffen onder andere de waterput, de stacaravan en houten schuur met afdak. Later is gebleken dat deze aanhorigheden niet legaal zijn geplaatst en dat deze verwijderd zullen moeten worden.

[naam eiser sub 1] meent dat hij op grond van een aantal omstandigheden mocht aannemen dat de aanhorigheden op het perceel mochten staan en door hem gebruikt konden worden. [naam eiser sub 1] betwist dat [naam gedaagde] hem heeft medegedeeld dat de aanhorigheden zonder vergunning waren geplaatst.

Ook meent [naam eiser sub 1] dat op hem geen onderzoekplicht rustte, onder verwijzing naar de artikelen 7:15 en 7:17 BW en jurisprudentie. Voorts stelt [naam eiser sub 1] tijdig geklaagd te hebben gelet op alle belangen die spelen.

3.4.

Hoewel [naam eiser sub 1] in de dagvaarding stelt dat [naam gedaagde] hem heeft voorgehouden dat hij het perceel inclusief aanhorigheden mocht gebruiken, heeft [naam eiser sub 1] ter comparitie aangegeven dat hem niet is verteld dat de aanhorigheden er niet mochten staan en dat hij er niet naar heeft gevraagd. Hieruit begrijpt de rechtbank dat [naam eiser sub 1] niet (langer) stelt dat door [naam gedaagde] uitdrukkelijk is aangegeven dat de aanhorigheden op het perceel mochten staan.

3.5.

[naam gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van op hem rustende verplichtingen. Het was volgens [naam gedaagde] voor [naam eiser sub 1] overduidelijk dat sprake was van een koopovereenkomst die betrekking had op een stuk bosgrond waarop was gebouwd zonder bouwvergunning.

[naam gedaagde] stelt daartoe dat hij een stuk bosgrond via Marktplaats te koop heeft aangeboden. Deze advertentie was slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden en daaraan kunnen geen rechten worden ontleend. Bij de bezichtiging heeft [naam gedaagde] aangegeven dat het stuk bosgrond een mooie plaats was om van de natuur te genieten. In de akte van levering is expliciet opgenomen dat het een stuk bosgrond betreft. De verkoopprijs past voorts bij een stuk bosgrond zonder legale bebouwing en is slechts een fractie van wat betaald zou worden voor een bouwkavel dan wel bosgrond met (de mogelijkheid van) legale bebouwing.

[naam gedaagde] voert als verweer aan dat hij bij de bezichtiging duidelijk heeft aangegeven dat de diverse aanhorigheden er eigenlijk niet mochten staan omdat er voor de aanhorigheden geen vergunning was afgegeven.

Het had voorts op de weg van [naam eiser sub 1] gelegen om zelf onderzoek te verrichten wat wettelijk gezien de bebouwingsmogelijkheden waren van het perceel bosgrond.

Tenslotte betwist [naam gedaagde] dat [naam eiser sub 1] tijdig heeft geklaagd.

3.6.

De rechtbank leest, anders dan [naam gedaagde] in zijn conclusie van antwoord met eis in reconventie stelt, niet in de stellingen van [naam eiser sub 1] dat hij aan de vordering ten grondslag legt dat [naam eiser sub 1] meent een stuk grond te hebben gekocht waarop hij mocht bouwen dan wel overnachten. Ter comparitie heeft [naam eiser sub 1] uitdrukkelijk aangegeven dat er geen intentie hiertoe bestond ten tijde van de bezichtiging en dat hierover ook niet is gesproken. Het feit dat [naam eiser sub 1] in 2011, dus enige tijd na de koop, zelf een caravan met voortent en een blokhut op het perceel heeft geplaatst heeft er weliswaar toe geleid dat de gemeente heeft geconstateerd dat sprake is van strijdigheden met de ter plaatste geldende regelingen, maar speelt geen rol in de beoordeling van de vorderingen van [naam eiser sub 1] .

De verweren van [naam gedaagde] die op deze lezing van de stellingen van [naam eiser sub 1] zien behoeven dan ook geen verdere bespreking.

Door [naam gedaagde] wordt in zijn conclusie van antwoord met eis in reconventie ook opgemerkt dat de gemeente slechts verwijdering wenst van de nieuwe bebouwing die door [naam eiser sub 1] is geplaatst en niet de reeds aanwezige aanhorigheden. Ter comparitie heeft [naam eiser sub 1] uitdrukkelijk gesteld dat alles, dus zowel de bij de koop reeds aanwezige aanhorigheden als later geplaatste bebouwing, verwijderd moet worden van het perceel, hetgeen door [naam gedaagde] niet (meer) is betwist. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat ook de bij de verkoop door [naam gedaagde] aanwezige aanhorigheden van de gemeente verwijderd moeten worden.

3.7.

Om de vraag te kunnen beantwoorden of sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, zoals [naam eiser sub 1] stelt, dient eerst vastgesteld te worden wat tussen partijen is overeengekomen ten aanzien van de verkoop van het perceel grond en de aanhorigheden.

De inhoud van de tussen partijen gesloten mondelinge koopovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.

Uit de akte van levering volgt slechts dat blijkens voornoemde mondelinge koopovereenkomst is geleverd een perceel grond met aanhorigheden, zonder nadere omschrijving. Volgens de akte zou de koper dit perceel gaan gebruiken als grond. In de akte van levering is nergens aangeduid welk type grond het betrof (zoals bijvoorbeeld bosgrond of landbouwgrond). Uit de processtukken en hetgeen ter comparitie is besproken volgt dat tussen partijen weinig meer is besproken dan dat verkocht en geleverd zou worden datgene wat door [naam eiser sub 1] is gezien bij de bezichtiging, te weten een perceel grond met aanhorigheden. Onder de vaststaande feiten is weergegeven welke aanhorigheden op het perceel grond aanwezig waren.

Nu [naam eiser sub 1] tot op heden de eigendom en het gebruik heeft van het perceel grond en de aanhorigheden heeft [naam gedaagde] in zoverre voldaan aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst.

3.8.

Het perceel grond met aanhorigheden dat door [naam gedaagde] is verkocht en geleverd dient echter ook in materieel opzicht aan de overeenkomst te beantwoorden, hetgeen volgens [naam eiser sub 1] niet het geval is. Er is sprake van non-conformiteit in het geval een zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij overeenkomst is voorzien (zie artikel 7:17 BW).

3.9.

De vraag of het perceel grond voldoet aan het conformiteitsvereiste, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden van het geval.

Door [naam eiser sub 1] wordt in dit verband een aantal omstandigheden naar voren gebracht. Deze omstandigheden zijn dat de stacaravan, het schuurtje en de waterput zichtbaar waren op de foto’s bij de advertentie op Marktplaats en bij de bezichtiging op het perceel aanwezig waren. Bij deze bezichtiging zijn deze aanhorigheden bekeken en [naam gedaagde] zou [naam eiser sub 1] daarbij hebben voorgehouden dat deze op het perceel mede door middel van de aanhorigheden van de natuur kon genieten.

De rechtbank stelt vast dat de drie bij de advertentie gevoegde foto’s alle uitdrukkelijk aanhorigheden tonen en niet slechts bos. De waterput wordt tevens in de advertentie genoemd. Daarmee wordt in ieder geval de indruk gewekt dat deze aanhorigheden gebruikt kunnen worden.

De in geding zijnde aanhorigheden betreffen onder andere de waterput, de stacaravan en een houten schuur met afdak, waaronder opgestapeld hout ligt, die alle bij de bezichtiging aanwezig waren. Het betreft voorts aanhorigheden die, daarover zijn partijen het eens, al lange tijd op het perceel aanwezig waren. Onder deze omstandigheden is door de gepresenteerde situatie bij [naam eiser sub 1] de indruk gewekt dat zij deze aanhorigheden legaal konden gebruiken en mocht zij daar ook op vertrouwen. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de stelling zijdens [naam gedaagde] dat zelfs een leek weet dat je in het bos geen hout mag hakken. Het lag op de weg van [naam gedaagde] om hen uitdrukkelijk mede te delen dat de aanhorigheden niet legaal aanwezig waren. Anders gezegd rustte op [naam gedaagde] onder deze omstandigheden een mededelingsplicht.

3.10.

Nu [naam gedaagde] stelt dat hij aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan doordat hij [naam eiser sub 1] heeft medegedeeld dat voor de aanhorigheden geen vergunning was afgegeven, hetgeen door [naam eiser sub 1] gemotiveerd is betwist, wordt [naam gedaagde] in de gelegenheid gesteld deze mededeling te bewijzen.

3.11.

Door [naam gedaagde] is nog aangevoerd dat de verkoopprijs past bij een stuk bosgrond zonder legale bebouwing en dat deze slechts een fractie is van wat betaald zou worden voor een bouwkavel dan wel bosgrond met (de mogelijkheid van) legale bebouwing.

[naam eiser sub 1] is blijkens zijn onderbouwing van zijn meer subsidiaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding van oordeel dat door hem een prijs is betaald voor het perceel grond die in geen verhouding staat tot de marktwaarde per vierkante meter van een perceel bosgrond.

De rechtbank kan op grond van de door partijen ingenomen stellingen omtrent de marktwaarde van het perceel grond en de onderbouwing daarvan niet vaststellen of de betaalde prijs door [naam eiser sub 1] al dan niet duidt op de bewuste aankoop van een perceel bosgrond waarop geen aanhorigheden zijn toegestaan, zodat zij hieraan geen conclusies met betrekking tot de gestelde non-conformiteit kan verbinden. In dat verband wijst zij er op dat [naam gedaagde] ter onderbouwing van zijn voorwaardelijke reconventionele vordering opmerkt dat [naam eiser sub 1] het perceel grond indertijd graag wilde kopen en er zelf voor heeft gekozen om een genereus bod te doen. [naam gedaagde] heeft dit bod geaccepteerd. Het gedane bod deed echter volgens [naam gedaagde] geen recht aan de marktwaarde doch gaf duidelijk aan dat [naam eiser sub 1] erg gecharmeerd was van het perceel. Hiermee lijkt [naam gedaagde] te stellen dat door [naam eiser sub 1] een inderdaad prijs is betaald die boven de marktwaarde van een perceel bosgrond lag.

3.12

Indien vast komt te staan dat [naam gedaagde] aan [naam eiser sub 1] de hiervoor genoemde mededeling heeft gedaan, moet worden geconcludeerd dat [naam eiser sub 1] wist dat hij een perceel grond met aanhorigheden waarvoor geen vergunning verleend was kocht en komt hem geen beroep op non-conformiteit en tevens geen beroep op dwaling toe.

[naam eiser sub 1] kan in dat geval de koopovereenkomst niet ontbinden, ook niet gedeeltelijk. Ook is er in dat geval geen grond voor vernietiging. De vorderingen van [naam eiser sub 1] zullen in dat geval afgewezen moeten worden.

3.13.

In het geval dat [naam gedaagde] niet slaagt in de levering van het hem opgedragen bewijs,

moet worden aangenomen dat [naam gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht als verkoper en dat sprake is van non-conformiteit.

3.14.

[naam gedaagde] voert als verweer aan dat in dat geval [naam eiser sub 1] de op hem rustende onderzoeksplicht onvoldoende is nagekomen door geen verder onderzoek ter verrichten.

[naam eiser sub 1] heeft dit verweer gemotiveerd weersproken.

[naam gedaagde] miskent met dit verweer het uitgangspunt dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kan worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de bestemming van het gekochte mocht verwachten (HR 14 november 2008, NJ 2008, 588).

De door [naam gedaagde] gestelde omstandigheid dat beiden geen professionele partij zijn en ook niet door een dergelijke partij werden bijgestaan, doet aan vorenstaande uitgangspunt niet af.

Dit verweer kan dan ook niet leiden tot afwijzing van de vordering.

3.15.

In het geval dat vast komt te staan dat sprake is van non-conformiteit betwist [naam gedaagde] voorts dat [naam eiser sub 1] binnen bekwame tijd nadat hij dit had ontdekt dan wel had behoren te ontdekken [naam gedaagde] hiervan in kennis heeft gesteld.

[naam eiser sub 1] stelt wel tijdig geklaagd te hebben, gelet op alle belangen die spelen.

De rechtbank overweegt in dat verband reeds nu het volgende.

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat een koper geen beroep meer kan doen op een gebrek in het geleverde, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij dit gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, bij de verkoper heeft geprotesteerd.

In het onderhavige geval stelt [naam eiser sub 1] eerst in februari 2012 middels de brief van de gemeente te hebben vernomen dat de aanhorigheden niet legaal waren. Daarna is hij in overleg met de gemeente getreden. In december 2012 werd vervolgens definitief duidelijk dat de aanhorigheden verwijderd zouden moeten worden. In februari 2013 is [naam gedaagde] aangeschreven en op de hoogte gesteld van de situatie.

Hiervoor is reeds overwogen dat op [naam eiser sub 1] geen onderzoeksplicht rustte, zodat [naam eiser sub 1] niet eerder dan bij ontvangst van de brief van de gemeente de non-conformiteit had behoeven te ontdekken.

Als uitgangspunt wordt dus genomen dat in februari 2012 door [naam eiser sub 1] de non-conformiteit is ontdekt en dat er een jaar later voor het eerst bij [naam gedaagde] is geprotesteerd.

Als sprake is van een niet-consumentenkoop – zoals in dit geval – moet de vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd, worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden, waaronder begrepen de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. De strekking van artikel 7:23 lid 1 BW brengt namelijk mee dat de verkoper er op moet kunnen rekenen dat de koper die meent dat sprake is van non-conformiteit dit met spoed aan de verkoper meedeelt; een vaste termijn kan dus niet worden gehanteerd (vgl. HR 8 februari 2013, LJN BY4600 en HR 29 juni 2007, LJN AZ7617).

Vast staat dat [naam gedaagde] bij de verkoop op de hoogte was van het gegeven dat er geen vergunning was verleend voor de aanhorigheden op het perceel. Nu [naam gedaagde] voorts niet heeft gesteld dat enig nadeel door hem is geleden door de lengte van de in acht genomen klachttermijn, wordt onder de gegeven omstandigheden aangenomen dat [naam eiser sub 1] heeft geklaagd binnen bekwame tijd.

3.16.

In het geval niet vast komt te staan dat [naam gedaagde] aan [naam eiser sub 1] heeft medegedeeld dat de aanhorigheden niet op het perceel mochten staan, komt [naam eiser sub 1] een beroep op non-conformiteit toe. De door [naam eiser sub 1] verzochte ontbinding bij vonnis ligt dan voor toewijzing gereed. In dat geval zal beoordeeld moeten worden of de door [naam gedaagde] verzochte gebruikersvergoeding toegewezen kan worden. De rechtbank merkt reeds nu op dat voordat deze vergoeding voor toewijzing in aanmerking kan komen, [naam gedaagde] zich nog nader zal moeten uitlaten over de hoogte van deze vergoeding.

3.17.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

4 De beslissing

De rechtbank

in conventie en voorwaardelijke reconventie

4.1.

laat [naam gedaagde] toe te bewijzen dat hij bij de bezichtiging van het perceel aan [naam eiser sub 1] heeft medegedeeld dat voor de op het perceel aanwezige aanhorigheden geen vergunning was verleend;

4.2.

beveelt, indien [naam gedaagde] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, een getuigenverhoor en bepaalt dat het verhoor zal plaatshebben voor het lid van deze rechtbank mr. Combee, die daartoe zitting zal houden in een van de kamers van het gerechtsgebouw aan de Sluissingel 20 te Breda op een op verzoek van nog nader te bepalen dag en uur;

4.3.

bepaalt, dat de advocaten van partijen binnen veertien dagen na heden, bij brief overeenkomstig bijlage B bij het landelijk reglement voor de civiele rol bij de rechtbanken, aan de griffie van team handelsrecht opgave zullen doen van de verhinderdagen aan hun zijde op alle woensdagen voor de periode van vijf maanden vanaf de dagtekening van die brief en bepaalt verder dat de advocaat van [naam gedaagde] opgave zal doen van het aantal en zo mogelijk de namen van de te horen getuigen;

4.4.

verstaat, dat bij de oproeping van de getuigen de in artikel 170 Rv voorgeschreven formaliteiten in acht zullen worden genomen, waarbij de in dat artikel bedoelde oproepingsbrieven aangetekend zullen worden verzonden;

4.5.

bepaalt dat [naam gedaagde] eventuele schriftelijke bescheiden waarmee zij zich bij het getuigenbewijs wil bedienen uiterlijk 4 weken voor aanvang van het getuigenverhoor aan de advocaat van [naam eiser sub 1] en de rechtbank ter beschikking dient te stellen;

4.6.

bepaalt dat indien [naam gedaagde] uitsluitend schriftelijk bewijs wil voeren hij zulks binnen 2 weken na heden bij brief overeenkomstig bijlage B bij het landelijk reglement voor de civiele rol bij de rechtbanken aan de griffie van team handelsrecht dient mede te delen, waarna [naam gedaagde] een termijn krijgt voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis;

4.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Combee en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2014.1

1 type: coll: