Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZWB:2014:2719

Instantie
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
Datum uitspraak
24-04-2014
Datum publicatie
19-05-2014
Zaaknummer
AWB-12_4552
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

WOZ-waardes concertzaal en entreegebouw

De rechtbank heeft geoordeeld dat voor de beoordeling van het van toepassing zijnde archetype gekeken dient te worden naar het totale complex, ook al is sprake van verschillende WOZ-objecten. De concertzaal en het entreegebouw dienen daarom volgens de rechtbank volgens het archetype ‘cultureel megagebouw’ te worden gewaardeerd. Nu geen van beide partijen de door hen gestelde waardes aannemelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank de waardes – rekeninghoudend met alle feiten en omstandigheden – schattenderwijs bepaald.

Wetsverwijzingen
Wet waardering onroerende zaken, geldigheid: 2014-05-19
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
FutD 2014-1230
V-N Vandaag 2014/968
Belastingblad 2014/285
V-N 2014/35.19.44

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, meervoudige kamer

Locatie: Breda

Procedurenummers AWB 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556

uitspraak van 24 april 2014

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [plaats X],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de [gemeente X],

de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

Kalenderjaar 2010

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de volgende onroerende zaken, gelegen aan de [adres], te [plaats X], per waardepeildatum
1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010:

  1. De concertzaal op € 9.250.000 (procedurenummer 12/4552);

  2. Het entreegebouw op € 4.998.000 (procedurenummer 12/4553).

In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2010 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte van de concertzaal en het entreebouw bekend gemaakt.

1.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 juli 2012 de waarde en de aanslag van de concertzaal gehandhaafd en de waarde van het entreegebouw verminderd tot € 3.847.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 436.

Kalenderjaar 2011

1.2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de volgende onroerende zaken, gelegen aan de [adres], te [plaats X], per waardepeildatum
1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011:

  1. De concertzaal op € 8.198.000 (procedurenummer 12/4554);

  2. Het entreegebouw op € 3.842.000 (procedurenummer 12/4556).

In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2011 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte van de concertzaal en het entreebouw bekend gemaakt.

1.2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 juli 2012 de waarde en de aanslag van de concertzaal gehandhaafd en de waarde van het entreegebouw verminderd tot € 3.707.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 436.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de in 1.1.2 en 1.2.2 genoemde uitspraken op bezwaar bij brief van 28 augustus 2012, ontvangen bij de rechtbank op 28 augustus 2012, beroep ingesteld. Belanghebbende heeft bij brief van 2 oktober 2012 het beroep nader gemotiveerd. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier voor alle vier zaken in de zaak met procedurenummer 12/4552 van belanghebbende eenmaal griffierecht geheven van € 310.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6.

Het eerste onderzoek ter zitting door de enkelvoudige belastingkamer van de rechtbank heeft plaatsgevonden op 6 februari 2013 te Breda. Aldaar zijn tegelijkertijd de zaken van belanghebbende met de procedurenummers 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556 behandeld. Ter zitting zijn verschenen, de gemachtigden van belanghebbende, [gemachtigde] en [taxateur F] (taxateur) en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur D] (taxateur). Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en een afschrift daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van het formulier proceskostenvergoeding. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting vervolgens geschorst en bepaalt dat partijen tot 20 maart 2013 de gelegenheid krijgen om in overleg met elkaar te treden ten einde een compromis te bereiken. Bij brief van 28 februari 2013 heeft belanghebbende de rechtbank medegedeeld dat partijen niet tot een compromis over de waardes zijn gekomen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift op 15 maart 2013 aan partijen verzonden. Tegelijkertijd heeft de rechtbank de zaken op grond van artikel 8:10 van de Awb verwezen naar de meervoudige kamer. Bij brief van 19 maart 2013 heeft de heffingsambtenaar een toelichting gegeven over het stranden van een compromis.

1.7.

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden door de meervoudige belastingkamer op 11 februari 2014 te Tilburg. Aldaar zijn tegelijkertijd de zaken van belanghebbende met de procedurenummers 12/4552 tot en met 12/4554 en 12/4556 behandeld. Voor het verhandelde ter zitting en de daar aanwezige personen verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift op dezelfde dag als deze uitspraak aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van het concertzaalgebouw, dat bestaat uit de concertzaal en het bijbehorende entreegebouw. Het concertzaalgebouw is in [jaartal] gebouwd. Het concertzaalgebouw maakt samen met het conservatorium deel uit van het zogenoemde [X-gebouw]. Tegelijkertijd met de realisering van het [X-gebouw] is het zogenoemde [Y-gebouw] gerealiseerd. Daarnaast is het concertzaalgebouw door middel van een bovengrondse verbindingsgang verbonden met het naast gelegen schouwburgcomplex. Deze verbindingsgang vormt onderdeel van de concertzaal.

2.2.

Op [datum] heeft de [gemeente X] de economische eigendom van de opstallen van de concertzaal verkregen voor een bedrag van ƒ [bedrag], exclusief btw. [A] is de juridisch eigenaar van de concertzaal. De [gemeente X] heeft de volle eigendom van het entreegebouw.

2.3.

De brutovloeroppervlakte (verder: BVO) van de concertzaal is [xxx] m² en de inhoud is [xxx] m³. De BVO van het entreegebouw is [xxx] m² en de inhoud is [xxx] m³. Het totaal aan BVO voor de concertzaal en het entreegebouw is dan [xxx] m² en de totale inhoud is [xxx] m³.

2.4.

Ter onderbouwing van de in 1.1.1 en 1.2.1 genoemde waardes voor de concertzaal en het entreegebouw heeft de heffingsambtenaar door [taxateur D], verbonden aan [B BV], op 11 januari 2013 en 14 januari 2013 opgemaakte taxatierapporten overgelegd. In het taxatierapport voor het kalenderjaar 2010 is de concertzaal gewaardeerd op € 9.545.000 en het entreegebouw op € 3.847.000. In het taxatierapport voor het kalenderjaar 2011 is de concertzaal gewaardeerd op € 9.182.000 en het entreegebouw op € 3.707.000. Deze waardes zijn bepaald door middel van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

2.5.

Belanghebbende heeft voor beide jaren eveneens een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is op 28 december 2012 door [taxateur F], verbonden aan [C], opgemaakt. In dit taxatierapport is de concertzaal voor het kalenderjaar 2010 gewaardeerd op € 4.251.000 en het entreegebouw op € 1.765.000. Voor het kalenderjaar 2011 is de concertzaal gewaardeerd op € 4.052.000 en het entreegebouw op € 1.684.000. Ook deze waardes zijn bepaald door middel van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaardemethode.

3 Geschil

3.1.

In geschil is het antwoord op de vragen:

- of de uitspraken op bezwaar onbevoegd zijn gedaan;

- of de waardes van de concertzaal en het entreegebouw en de daarmee samenhangende aanslagen onroerende-zaakbelastingen te hoog zijn vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, voor het kalenderjaar 2010 tot verlaging van de waarde van de concertzaal tot € 4.251.000 en de waarde van het entreegebouw tot € 1.765.000 en voor het kalenderjaar 2011 tot € 4.052.000 voor de concertzaal en € 1.684.000 voor het entreegebouw. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

3.4.

Niet in geschil zijn de grondwaardes. Daarnaast is niet in geschil dat de waarde van de concertzaal inclusief btw moet worden berekend en dat de waarde van het entreegebouw exclusief btw moet worden berekend.

4 Wettelijk kader

4.1.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met
a. de aard van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering

waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.3.

Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaalt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.4.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de concertzaal en het entreegebouw toegekende waardes ligt bij de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waardes van de concertzaal en het entreegebouw aannemelijk heeft gemaakt (vergelijk HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:Nl:HR:2005:AU4300).

5 Beoordeling van het geschil

Bevoegdheid heffingsambtenaar

5.1.

Belanghebbende heeft gesteld dat noch uit de niet ondertekende uitspraken op bezwaar, noch uit het door [D] ondertekende verweerschrift blijkt wie het hoofd van de afdeling informatievoorziening is en dat om die reden de uitspraken op bezwaar onbevoegd zijn gedaan. Ter zitting heeft belanghebbende dit standpunt herhaald en daarbij expliciet aangegeven dat – voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de uitspraken op bezwaar niet bevoegd zijn gedaan – de zaken niet teruggewezen hoeven te worden naar de heffingsambtenaar.

5.2.

De in één geschrifte vervatte uitspraken op bezwaar zijn gedaan op 19 juli 2012 door “de heffingsambtenaar van de [gemeente X]”. Naar het oordeel van de rechtbank zijn aldus de uitspraken gedaan door het bevoegde orgaan. Naar de rechtbank begrijpt stelt belanghebbende zich op het standpunt dat niet gebleken is dat degene die bij het doen van de uitspraken als heffingsambtenaar is opgetreden daartoe ook bevoegd was. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Tot de gedingstukken behoort het aanwijzingsbesluit van 13 december 2011 waarin bepaald is dat het hoofd van de afdeling informatievoorziening met ingang van 1 januari 2012 benoemd is tot heffingsambtenaar. Daarnaast is een brief van het college van burgemeester en wethouders van [plaats X] van 31 oktober 2011 overgelegd waaruit blijkt dat [D] met ingang van 1 januari 2012 naar de afdeling Informatievoorziening wordt overgeplaatst en belast wordt met de werkzaamheden van afdelingshoofd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de uitspraken op bezwaar door een bevoegd persoon zijn gedaan. Ook de omstandigheid dat de uitspraken op bezwaar niet zijn ondertekend, heeft niet tot gevolg dat de uitspraken onbevoegd zouden zijn gedaan.

Vastgestelde WOZ-waardes

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waardes van de concertzaal en het entreegebouw dienen te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank sluit zich bij dit gezamenlijke standpunt van partijen aan.

Retrospectieve of reproductieve methode

5.4.

Primair heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de bruto vervangingswaarde moet worden bepaald door middel van de retrospectieve methode, dat wil zeggen door middel van indexering van de stichtingskosten. De heffingsambtenaar heeft daarbij als uitgangspunt de koopsom voor de verkrijging van de economische eigendom van de opstallen van het concertzaalgebouw in [jaartal] gehanteerd. Hij heeft hiervoor een bedrag van € 12.745.000, exclusief btw, in aanmerking genomen. Voor het indexeren van de werkelijke bouwkosten naar de waardepeildatum 1 januari 2009 respectievelijk 1 januari 2010 is vervolgens gebruik gemaakt van de indexcijfers van het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Op basis van de BDB-indexcijfers zouden de bouwkosten met circa 50,4% (kalenderjaar 2010) en 48,4% (kalenderjaar 2011) zijn gestegen, hetgeen volgens de heffingsambtenaar resulteert in een bruto vervangingswaarde voor de concertzaal en het entreegebouw gezamenlijk van € 18.870,723, exclusief btw (kalenderjaar 2010) en € 18.619.780, exclusief btw (kalenderjaar 2011).

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat de retrospectieve methode geen juiste methode is om de bruto vervangingswaarde te berekenen gelet op de lange indexeringsperiode van 13 respectievelijk 14 jaar. De rechtbank acht daarbij aannemelijk dat naarmate de indexeringsperiode langer is, de kans dat de geïndexeerde bouwkosten nog overeenkomen met de op de waardepeildatum in aanmerking te nemen werkelijke stichtingskosten steeds kleiner wordt.

5.6.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij in het geding heeft gebracht onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt of de koopsom voor de verkrijging van het economische eigendom gelijk is te stellen aan de totale stichtingskosten of dat in deze koopsom ook kosten zijn begrepen voor bijvoorbeeld inventaris, meubilair, video- en audio installaties, andere roerende zaken, sloopkosten, meerkosten door vertragingen en aanpassingen in het ontwerp, die voor bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ buiten beschouwing moeten blijven.

5.7.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het primaire standpunt van de heffingsambtenaar voor wat betreft de berekening van de bruto vervangingswaarde dient te worden verworpen.

5.8.

Voor dat geval heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de bruto vervangingswaarde moet worden berekend op basis van de reproductiemethode, dat wil zeggen op grond van de Taxatiewijzer. Partijen zijn het over eens dat de Taxatiewijzer Cultuur als uitgangspunt voor deze methode dient te worden gehanteerd. Partijen verschillen evenwel van mening op basis van welk archetype de bruto vervangingswaarde dient te worden berekend.

Archetype: cultureel megagebouw of standaard schouwburg

5.9.

De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waardes berekend aan de hand van archetype C116ME53 (verder: ME53), zijnde een cultureel megagebouw. Belanghebbende is van mening dat het archetype C116ST52 (verder: ST52) van toepassing is, te weten een standaard schouwburg.

5.10.

In de Taxatiewijzer Cultuur staat het volgende voor zover hier van belang:

“1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Cultuur

Binnen de categorie Cultuur zijn meerdere voor culturele doeleinden gebruikte gebouwen te onderscheiden.

Schouwburg, concertgebouw en theater (soortobjectcode 3411)

Gebouwen met als onderscheidend vermogen een podium en kleedruimtes.

In de taxatiewijzer zijn archetypen opgenomen voor de ‘standaard’ schouwburgen, concertgebouwen en theaters. (…) Tenslotte is nog een archetype opgenomen voor de zogenaamde culturele megagebouwen: zeer grote gebouwen met meerdere culturele activiteiten verenigd in één gebouw. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat dit type gebouw substantieel hogere bouwkosten heeft dan de eerder genoemde ‘standaard’ gebouwen. De variatie in bouwstijl en toegepaste materialen is echter groot. Dergelijke objecten dienen behandeld en gewaardeerd te worden als individuele objecten. Geadviseerd wordt om de bouwkosten per m² van deze objecten slechts als indicatie te gebruiken. (...)”

5.11.

De rechtbank stelt voorop dat voor de beoordeling of sprake is van een cultureel megagebouw of een standaard schouwburg gekeken dient te worden naar het totale complex dat gebouwd is in [jaartal]. Vaststaat dat de concertzaal en het entreegebouw samen met het conservatorium deel uit maken van het [X-gebouw]. Tegelijkertijd met het [X-gebouw] is het [Y-gebouw] gerealiseerd. Weliswaar is sprake van verschillende WOZ-objecten, maar voor de beoordeling van het van toepassing zijnde archetype is de rechtbank van oordeel dat gekeken dient te worden naar het totale complex. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat het concertzaalgebouw niet kwalificeert als een standaard schouwburg waarop het archetype ST52 van toepassing is. De rechtbank neemt hierbij verder in aanmerking dat het concertzaalgebouw een bijzondere architectonische verschijningsvorm kent, dat zeer specifiek voor het doel en gebruik als concertzaal is ontworpen. De muziekzaal heeft de vorm van een [instrument] en is ook geschikt voor symfonische muziek. Verder acht de rechtbank het aannemelijk dat sprake is van een complex bouwplan en een specifieke bouwwijze en -aard. Van een standaard schouwburg is dan ook geen sprake, zodat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van het archetype ME53.

Bruto vervangingswaarde

5.12.

De heffingsambtenaar heeft de bruto vervangingswaarde berekend aan de hand van een prijs per m², exclusief btw van € 3.360 (kalenderjaar 2010) respectievelijk € 3.303 (kalenderjaar 2011). De heffingsambtenaar is daarbij uitgegaan van de gemiddelde prijs van € 520 per m³ (kalenderjaar 2010) respectievelijk € 513 per m³ (kalenderjaar 2011), zoals vastgesteld in de Taxatiewijzer bij archetype ME53 en heeft dit bedrag vervolgens met een toeslag van 5% wegens bouwaard, bouwwijze, bouwconstructie, fundering, aanwezige voorzieningen, uiterlijke bijzondere verschijningsvorm, samengesteld bouwplan en een toeslag van 10% wegens de bereikbaarheid van de bouwlocatie verhoogd.

Vervolgens heeft de heffingsambtenaar onder meer een aftrek toegepast van 10% (op de bruto vervangingswaarde na aftrek van technische afschrijving) ofwel € 1.380.500 in 2010 en € 1.333.000 in 2011 als gevolg van functionele veroudering.

5.13.

Voor wat betreft de functionele veroudering merkt de rechtbank het volgende op. Belanghebbende heeft een aftrekpercentage toegepast van 25%. Ter onderbouwing van dit percentage heeft belanghebbende in het in 2.5 vermelde taxatierapport aangevoerd dat er sprake is van belemmering in gebruiksmogelijkheden en dat het opheffen van die belemmeringen een bedrag van € 1 miljoen zou gaan kosten. Bovendien dient een bedrag toegekend te worden voor het opheffen van lekkageproblemen in de foyer en is er sprake van excessieve energiekosten. Van de totale energiekosten van het concertzaalgebouw van € 90.000 zou minimaal 10% excessief zijn. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende hiermee niet aannemelijk gemaakt heeft dat een hogere aftrek als gevolg van functionele veroudering dient te worden toegepast dan de in 5.12 genoemde door de heffingsambtenaar aangehouden bedragen. Op dit punt is het gelijk aan de heffingsambtenaar.

5.14.

Ten aanzien van de berekening van de m² prijs, zoals weergegeven in 5.12, overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat de maximumprijs per m² van archetype ME53 op
€ 3.120, exclusief btw (kalenderjaar 2010) en € 3.079, exclusief btw (kalenderjaar 2011) is gesteld. Dit betekent dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijzen per m², exclusief btw hoger zijn dan de maximumprijzen van het archetype ME53. De rechtbank acht dit onterecht. Voor de totstandkoming van de gegevens in de taxatiewijzer zijn de kengetallen van onder meer het [E] te [plaats Y], het [F] in [plaats Z] en het [G] te [plaats Y] gebruikt. De rechtbank acht aannemelijk dat deze objecten onder meer voor wat betreft architectuur en voorzieningen op het gebied van bouwkundige en technische installaties aanzienlijk luxer en beter afgewerkt zijn dan het onderhavige concertzaalgebouw. De rechtbank acht een bruto vervangingswaarde op basis van de minimumprijs van het archetype ME53 zonder dat rekening wordt gehouden met een toeslag wegens bouwaard, bouwwijze etc. voldoende voor vaststelling van de waardes. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat de gebouwen die onder dit archetype vallen allemaal bijzondere, unieke, gebouwen zijn met een luxe afwerkingsniveau en speciale voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het concertzaalgebouw in dit opzicht zodanig afwijkt van andere gebouwen die onder dit archetype vallen, dat hier een toeslag gerechtvaardigd is.

5.15.

De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat een toeslag van 10% moet worden toegepast wegens de mindere bereikbaarheid van de locatie. Belanghebbende heeft aangevoerd dat een toeslag van 5% toereikend is. Welswaar liggen de concertzaal en het entreegebouw midden in de stad, maar de locatie is goed bereikbaar met slechts beperkte belendende bebouwing. De rechtbank volgt belanghebbende hierin.

5.16.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes niet aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft evenmin de door haar voorgestane waardes van de concertzaal en het entreegebouw aannemelijk gemaakt. Haar taxaties zijn reeds onjuist doordat daarin is uitgegaan van het onjuiste archetype ST52.

5.17.

Nu geen van beide partijen de door hen gestelde waardes aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank de waarde van de concertzaal en de waarde van het entreegebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, schattenderwijs op € 6.830.000 respectievelijk € 2.750.000 en op de waardepeildatum 1 januari 2010 op € 6.580.000 (de concertzaal) en € 2.650.000 (het entreegebouw). De rechtbank vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig.

5.18.

Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

6 Immateriële schadevergoeding

6.1.

Belanghebbende heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn voor bezwaar en beroep. De schadevergoeding dient in evenredigheid te staan tot de geleden schade. Vanaf het moment dat de in 1.1.1 en 1.2.1 genoemde beschikkingen zijn verstuurd, zijn de bezwaar- en beroepsprocedure tegen de beschikkingen synchroon gaan lopen. De rechtbank neemt tevens in aanmerking dat in alle zaken de geschilpunten onderling overeenkomen. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de spanning en frustratie bij belanghebbende groter zijn geweest doordat er meerdere bezwaar- en beroepsprocedures liepen nu alle zaken gaan over hetzelfde feitencomplex. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de rechtbank aanleiding voor alle zaken tezamen eenmaal schadevergoeding toe te kennen. De overschrijding van de redelijke termijn is het langst voor de WOZ-beschikkingen voor het kalenderjaar 2011. Voor de overige zaken wordt volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

6.2.

De redelijk termijn waarbinnen een bezwaar- en beroepschrift behandeld moeten zijn, is in beginsel 2 jaar, waarvan 6 maanden voor de bezwaartermijn en 18 maanden voor de beroepstermijn. De termijn kan worden verlengd wegens bijzondere omstandigheden zoals de ingewikkeldheid van de zaak en de proceshouding van belanghebbende.

6.3.

Sedert de ontvangst van het bezwaarschrift op 11 april 2011 zijn ten tijde van de onderhavige uitspraak ongeveer 36 maanden verstreken. Daarvan is circa 3 maanden vertraging veroorzaakt door aan belanghebbende verleend uitstel voor motivering van de bezwaar- en beroepschriften. De rechtbank acht het tijdsverloop voor het overige niet veroorzaakt door het procesgedrag van belanghebbende.

6.4.

Nu de bezwaar- en beroepsprocedure totaal (na aftrek van de aan belanghebbende toe te rekenen termijn) ruim 33 maanden heeft geduurd, is de redelijke termijn met ruim 9 maanden overschreden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de periode tussen de twee zittingen aan hem kan worden toegerekend. De overschrijding is dan geheel toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De rechtbank zal de heffingsambtenaar in verband daarmee veroordelen tot vergoeding van twee maal € 500, dat is € 1.000 schadevergoeding.

7 Proceskosten

7.1.

In verband met de behandeling van het bezwaar heeft belanghebbende ter zitting verzocht om een forfaitaire vergoeding voor het bezwaarschrift en het horen. Een zodanige vergoeding is echter reeds voor elk jaar apart, toegekend bij de uitspraken op bezwaar. In zoverre zal de rechtbank de uitspraken op bezwaar niet vernietigen.

7.2.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

7.3.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de werkelijke kosten, die gemaakt zijn voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand ter zake van de bespreking van 27 februari 2013 waarin partijen naar aanleiding van het eerste onderzoek ter zitting hebben geprobeerd tot een compromis te komen. Volgens belanghebbende was de heffingsambtenaar ondanks de toezegging ter zitting op geen enkele wijze bereid om tot een compromis te komen. De rechtbank volgt belanghebbende hierin en ziet op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (verder: het Besluit) aanleiding om de kosten vast te stellen op € 1.040, exclusief btw. Het te vergoeden bedrag wordt niet met omzetbelasting verhoogd, nu de rechtbank het aannemelijk acht dat belanghebbende als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 de aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen (vergelijk HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1222).

7.4.

De door de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden kosten voor de overige door een derde beroepsmatig in de beroepsfase verleende rechtsbijstand heeft de rechtbank op de voet van het Besluit vastgesteld op € 1.217,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op de tweede zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Omdat de vier zaken nagenoeg identieke besluiten betreffen waartegen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig op vergelijkbare gronden bezwaar en beroep is aangetekend, is sprake van samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit. Nu de beschikkingen en aanslagen met betrekking tot de concertzaal en met betrekking tot het entreegebouw op één aanslagbiljet (per jaar) zijn vermeld is voor de toepassing van artikel 8:75, slechts sprake van één beroep voor het jaar 2010 en één beroep voor het jaar 2011 (vergelijk Hoge Raad 13 juli 2012, nr. 11/01222, ECLI:NL:HR:2012:BX0892).

7.5.

Met betrekking tot de kosten van het taxatierapport dat belanghebbende in het kader van deze beroepsprocedure heeft laten opstellen, overweegt de rechtbank als volgt. Deze kosten komen op grond van artikel 1, onderdeel b en artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit in verbinding met artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 tot een bedrag van maximaal € 116,09 (exclusief omzetbelasting) per uur voor vergoeding in aanmerking. In het onderhavige geval acht de rechtbank het maximale uurtarief (exclusief omzetbelasting) passend gelet op de aard van de onroerende zaak, te weten een concertzaalgebouw (vergelijk HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0904). Gelet op de omvang en inhoud van het taxatierapport stelt de rechtbank in redelijkheid het aantal bestede uren op acht. De te vergoeden taxatiekosten bedragen derhalve 8 maal € 116,09 of € 928,72.

7.6.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten vast op € 1.040 plus € 1.217,50 plus € 928,72 of € 3.186,22.

8 Beslissing

De rechtbank:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt de uitspraken op bezwaar behoudens de beslissing over de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde voor de concertzaal voor het kalenderjaar 2010 tot € 6.830.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde voor het entreegebouw voor het kalenderjaar 2010 tot € 2.750.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde voor de concertzaal voor het kalenderjaar 2011 tot € 6.580.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

  • -

    vermindert de vastgestelde waarde voor de concertzaal voor het kalenderjaar 2011 tot € 2.650.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 1.000;

  • -

    veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 3.186,22;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan deze vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 24 april 2014 door mr.dr. A.W. Schep, voorzitter, mr.drs. M.M. de Werd en mr. W.A.P. van Roij, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. van Es-Hinnen, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.