Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZLY:2011:BU3201

Instantie
Rechtbank Zwolle-Lelystad
Datum uitspraak
10-08-2011
Datum publicatie
09-11-2011
Zaaknummer
168531 - HA ZA 10-314
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Beroep op financieringsvoorbehoud;

Al het redelijk mogelijke gedaan om de financiering rond te krijgen?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD

Sector civiel recht

Locatie Zwolle

zaaknummer / rolnummer: 168531 / HA ZA 10-314

Vonnis van 10 augustus 2011

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. S.E. Toffoletto,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. M. Hoekstra.

Partijen zullen hierna eiser en gedaagde(n) - doorgaans in enkelvoud - genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 17 februari 2010

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek tevens akte wijziging eis

- de conclusie van dupliek tevens antwoordakte wijziging van eis

- de (nieuwe) antwoordakte uitlating producties aan de zijde van eiser

- de antwoordakte uitlating producties aan de zijde van gedaagde.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Op 4 december 2008 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij eiser - hypotheekadviseur van beroep - en mevrouw [naam] aan beide gedaagden hebben verkocht de helft van het dubbele woonhuis met berging, erf en tuin, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] - hierna: de woning - voor de koopprijs van

EUR 475.000,00, kosten koper. Levering zou plaatsvinden op 2 maart 2009, of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader zouden overeenkomen.

2.2. In artikel 16 van gemelde koopovereenkomst staat het volgende vermeld:

16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

b. op 12 december 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan of een rentepercentage niet hoger dan 6%, bij de volgende hypotheekvorm: elke gangbare hypotheekvorm, behalve lineair, op basis van 30 jarige looptijd.

(…)

16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

2.3. Op 11 december 2008 heeft de makelaar van gedaagde het verzoek gedaan gemelde termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen tot en met 19 december 2008, waarmee eiser akkoord is gegaan.

2.4. Op 19 december 2008 heeft gedaagde laten weten dat hij bedoelde financiering nog niet rond heeft en wederom verzocht om uitstel, waarop eiser akkoord is gegaan met uitstel tot en met 9 januari 2009.

2.5. Per faxbericht van 8 januari 2009 heeft gedaagde bericht dat hij de ‘akte’ wenst te ontbinden omdat hij de financiering niet rond krijgt. Als bijlage bij dit faxbericht is gevoegd een brief van 18 december 2008 van de HCB Groep, waarin is aangegeven:

Een afwijzing van de Rabobank zullen wij u, indien gewenst, doen toekomen.

2.6. In gemelde brief d.d. 18 december 2008 van de HCB Groep staat onder meer:

Hierbij moeten wij u helaas laten weten dat er voor u geen mogelijkheden zijn m.b.t. een hypothecaire lening. De reden hiervoor is dat er bij BKR coderingen op uw naam staan. Wij hebben uw aanvraag bij meerdere aanbieders aangeboden.

2.7. Gedaagde sub 1 heeft een zogenaamde A2-codering inzake een negatief saldo ad EUR 1.200,00 bij de ING Bank, hetgeen op 25 juli 2007 bij het Bureau Krediet Registratie (hierna: BKR) is aangemeld. Deze achterstand is op 16 oktober 2007 ingelopen, van welke betaling in de BKR-registratie per [registratiedatum] melding is gemaakt. Een dergelijke codering blijft gedurende vijf jaren - in dezen dus tot [einddatumregistratie] - gehandhaafd.

2.8. De makelaar van eiser heeft vervolgens bij faxbericht van 9 januari 2009 verzocht om een onderbouwing van bedoelde afwijzingen.

2.9. In de brief van de Rabobank d.d. 14 januari 2009 staat ter zake onder meer:

Op basis van de op dit moment bekende gegevens ziet Rabobank IJsseldelta geen mogelijkheden een financiering te verstrekken voor de aankoop van deze woning. Wij hebben uw aanvraag daarom niet kunnen honoreren.

2.10. Op 1 februari 2009 heeft eiser per aangetekende brief aan gedaagde een brief - met als onderwerp: ingebrekestelling - verzonden, waarin hij schrijft dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet aan de overeengekomen eisen voldoet. Bij brief van 4 februari 2009 - met als onderwerp: uitstel - staat onder meer:

Helaas lukt het u niet, ondanks vermeende inspanningen van uw zijde, tijdig een financiering te verkrijgen voor het betreffende pand.

Onder deze omstandigheden lukt het u niet ook voor 8 februari 2009 een bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten.

Wij, als verkoper, willen u daarom graag tegemoet komen en zijn wij bereid akties op te schorten tot vrijdag 20 maart 2009.

2.11. Bij brief d.d. 24 maart 2009 heeft DAS rechtsbijstand namens eiser de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden en is gedaagde gesommeerd de contractuele boete ad EUR 47.500,00 te voldoen.

2.12. Eiser heeft de woning nadien opnieuw te koop gezet en op 1 juli 2009 alsnog aan een andere koper verkocht en geleverd voor een koopprijs van EUR 462.500,00 kosten koper.

2.13. Gedaagden hebben op 23 november 2009 gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom verkregen het pand [adres] te [woonplaats] voor een koopsom van

EUR 835.000,00, kosten koper, met een financiering van de Rabobank.

3. Het geschil

3.1. Eiser vordert samengevat - na vermeerdering van eis:

I. de verklaring voor recht dat de koopovereenkomst d.d. 4 december 2008 op 24 maart 2009 is ontbonden, althans dat de rechtbank deze zal ontbinden;

II. de veroordeling van gedaagde om aan eiser te betalen een bedrag van EUR 47.500,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 4 april 2009;

III. de veroordeling van gedaagde de schade te vergoeden, zoals vermeld onder punt 34 van de dagvaarding, zijnde een bedrag van EUR 21.019,13, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;

IV. de veroordeling van gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad EUR 1.788,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum vonnis;

V. de veroordeling van gedaagde in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum vonnis;

alsmede indien het standpunt van gedaagde juist is, niettemin:

VI. de veroordeling van gedaagde tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad EUR 1.788,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum vonnis;

VII. de veroordeling van gedaagde in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum vonnis.

3.2. Gedaagde voert gemotiveerd verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. De rechtbank gaat uit van de gewijzigde eis, tegen welke wijziging gedaagde op zich geen bezwaar heeft.

4.2. Kern van het geschil is primair of gedaagde ‘al het redelijk mogelijke’ heeft gedaan teneinde de litigieuze financiering te verkrijgen en of de mededeling van gedaagde dat de ontbinding wordt ingeroepen ‘goed gedocumenteerd’ is geschied.

4.3. Wat betreft de uitleg van artikel 16 van de koopovereenkomst stelt de rechtbank voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht; vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2004, 34). Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 en HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576).

4.4. Artikel 16 bevat de verplichting al het redelijk mogelijke te doen teneinde financiering van de woning te verkrijgen. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij de invulling van deze inspanningsverplichting - waartoe niet alleen gedaagde doch ook eiser gehouden was - in de koopovereenkomst of anderszins nadere afspraken hebben gemaakt, en derhalve ook niet ten aanzien van het voor (het verkrijgen van) die financiering door gedaagde aanwenden van eventueel beschikbaar eigen vermogen. Naar het oordeel van de rechtbank brengt vooromschreven taalkundige/grammaticale uitleg van artikel 16 met zich mee dat gedaagde aldus niet noodzakelijkerwijs in de aan te vragen lening eigen vermogen, c.q. de eventuele overwaarde van diens onroerende zaak te [woonplaats] behoefde te betrekken. Evenmin is overigens in artikel 16 met zoveel woorden vastgelegd hoeveel afwijzingsverklaringen en welke (aanvullende) gegevens omtrent de financieringsaanvragen bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud moeten worden overgelegd.

4.5. Volgens vaste jurisprudentie geldt dat van de koper in het kader van een financieringsvoorbehoud gevergd kan worden dat hij ter zake de nodige activiteiten onderneemt en dat hij doorgaans geacht wordt daaraan te hebben voldaan als blijkt dat hij twee financieringsaanvragen heeft ingediend, die zijn afgewezen. De reden hiervan is dat daarmee een redelijk beeld is gegeven van de klaarblijkelijke onmogelijkheid de financiering rond te krijgen en dat van de koper niet kan worden verlangd dat deze, indien zijn financiële situatie die financiering niet toelaat, tegen beter weten in verdere pogingen daartoe onderneemt.

4.6. Wat betreft de BKR-codering zijn partijen het er over eens dat deze niet zonder meer voor financiële instellingen een grond voor afwijzing van de financiering behoeft te betekenen. Anderzijds kan gevoeglijk uit door gedaagde gemelde en deels geciteerde websites - die als algemeen toegankelijk als feiten van algemene bekendheid, c.q. ervaringsregels als bedoeld in artikel 149 lid 2 Rv kunnen worden beschouwd - en onderstaande uittreksels uit de in dezen relevante correspondentie (brieven en e-mails) worden geconcludeerd dat een dergelijke codering - hoewel betrekking hebbend op een relatief lage schuld en ondanks de, geenszins op voorhand onaannemelijke, schriftelijke toelichting van gedaagde d.d. 21 oktober 2008 op het ontstaan van deze debetstand (bijlage 3 bij productie 20) - niet zelden een onoverkomelijk obstakel is bij het verkrijgen van een financiering als de onderhavige.

4.7. Tegen deze achtergrond en gelet op de omstandigheden van het geval stelt gedaagde zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt dat hij - vóór het inroepen van het financieringsvoorbehoud d.d. 8 januari 2009 - al het redelijke heeft gedaan om de financiering voor de woning rond te krijgen en dat hij een en ander voorts genoegzaam heeft onderbouwd en gedocumenteerd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.7.1. Blijkens de betreffende in rechtsoverweging 2.9 gemelde brief d.d. 14 januari 2009 staat vast dat de Rabobank de gevraagde financiering heeft afgewezen. Aan die brief is voorafgegaan de e-mail van 24 december 2008 van de heer A. de Jonge, accountmanager van het betreffende kantoor van de Rabobank, waarin staat:

Na de eerste aanvraag was de belangrijkste reden voor afwijzing de gestage daling van de aandelen, gecombineerd met een schuld in privé die je daarvoor bent aangegaan.

Op jouw verzoek heb ik toen een alternatief bekeken, namelijk dat de privé schuld zou worden vereffend met de verkoop van de aandelen aan je BV. Die variant leidt ertoe dat de financiering gebaseerd wordt op de volgende uitgangspunten:

* Door het wegvallen van de zekerheid van privévermogen (de aandelen gaan naar de BV) schiet de moraliteitsratio ver boven de maximale norm uit (moraliteitscode slecht)

* De lening is hoger dan de waarde van de nieuwe woning (zekerheid matig)

* Het vastgestelde inkomen is gebaseerd op toekomstverwachtingen/prognoses voor 2008 en 2009

* De rente-inkomsten van de BV vallen weg waardoor de winst van de BV (en daarmee indirect het vastgestelde inkomen) lager wordt

* Een lager inkomen leidt tot een overschrijding van de norm die geldt voor de relatie tussen de lasten en het inkomen (inkomens/lastenverhouding slecht)

Kortom, op alle belangrijke beoordelingscriteria resulteert een slechte of matige score.

4.7.2. In het mailbericht van dezelfde accountmanager van de Rabobank van 9 maart 2009, - met als onderwerp: onderbouwing financieringsaanvraag de heer [gedaagde sub 1] - staat onder meer:

Al snel werd duidelijk dat deze financieringsaanvraag dusdanige bijzonderheden kende, dat op voorhand al bekend was dat hier een grondige beoordeling nodig zou zijn om de aanvraag gefiatteerd te krijgen.

In eerste instantie was een simpel feit al reden om alert te zijn. Dat betreft namelijk een achterstandscodering bij BKR. Bij veel hypotheekverstrekkers gaan dan de deuren al direct dicht. Ik heb de heer [gedaagde sub 1] echter aangegeven dat wij de aanvraag daar niet à priori op zouden afwijzen. Er is echter wel een aangescherpt fiatteringsproces noodzakelijk om met deze afwijking te kunnen financieren. Daardoor is er intern extra kritisch naar alle onderdelen van de aanvraag gekeken. Uiteindelijk is de aanvraag, na veel informatie-uitwisseling over en weer, afgewezen. Niet per se alleen op de achterstandscodering, niet alleen op inkomen of zekerheid, maar op een combinatie van het totale risico.

4.7.3. De brief van De Jonge namens de Rabobank d.d. 5 oktober 2009 bevat voorts de volgende toelichting:

Op uw verzoek zal ik hieronder verklaren welke motieven ten grondslag hebben gelegen aan de afwijzing van de financieringsaanvraag van de heer [gedaagde sub 1] voor de aankoop van de woning aan de [adres].

Vooraf wil ik in ieder geval stellen dat de totale financiële situatie van de heer [gedaagde sub 1] op dat moment fundamenteel anders is geweest dan de huidige situatie.

De totale integrale financiële situatie van de heer [gedaagde sub 1] in relatie tot de gewenste financiering was ten tijde van de financieringsaanvraag zodanig dat Rabobank IJsseldelta de financieringsaanvraag heeft afgewezen. Het is dus niet zo dat [gedaagde sub 1] onredelijke voorwaarden heeft gesteld. De voorwaarden onder welke een financiering word verstrekt, wordt uiteindelijk bepaald door de geldverstrekker, uiteraard zoveel mogelijk in overleg met cliënt.

Het is evenmin juist dat cliënt onvoldoende inspanning heeft geleverd. Het traject om te komen tot een financiering voor de aankoop van de [adres] is intensief en uitputtend geweest. Financiering is altijd het uitgangspunt geweest. Echter in sommige gevallen is niet aan te geven op welke enkelvoudige grond een financiering wordt afgewezen.

Een voorbeeld van zo’n enkelvoudige argument kan een A-codering van BKR zijn. Formeel is zo’n A-codering altijd een afwijzingsgrond. In bijzondere gevallen kan daarvan worden afgeweken. Vertrekpunt voor financiering is geweest dat Rabobank IJsseldelta wel wilde afwijken van dit beginsel als de overige criteria waarop wordt beoordeeld daarvoor voldoende aanleiding zouden geven. Op zich zelf is de A-codering dus niet een afwijzingsgrond geweest, maar een dergelijke codering is te allen tijde een onderdeel van de totale beoordeling.

Ook voor de plannen met betrekking tot de woning in [woonplaats] geldt dat in eerste aanleg bij mij bekend was dat deze plannen er lagen. Ook dit is niet op voorhand een afwijzingsgrond geweest. Ook hiervoor geldt dat dit hooguit een onderdeel vormt van de uiteindelijke beoordeling.

4.7.4. Per e-mail van 6 oktober 2009 heeft De Jonge daarop nog de volgende aanvulling gegeven:

Zoals in de brief is aangegeven, heeft [gedaagde sub 1] geen schriftelijke aanvraag ingediend. Dat is ook niet gebruikelijk. Op basis van een flink aantal gesprekken zijn wij gekomen tot een financieringsbehoefte van [gedaagde sub 1] teneinde de woning te kunnen kopen.

Het inkomen waarmee destijds is gerekend, was destijds een ondernemersinkomen. Dat is altijd een gemiddelde van verdiensten van de laatste 3 jaren. Gerekend is toen met een bedrag van ca EUR 60.000,--.

Ik heb [gedaagde sub 1] in december 2008 een e-mail gestuurd, waarin heel duidelijk is uitgelegd waarom de financiering toen niet kon worden verstrekt.

4.7.5. Per e-mail van 16 maart 2010 heeft De Jonge een en ander nader van commentaar voorzien:

A. De gegevens die zijn gebruikt voor de bepaling van het inkomen van de heer [gedaagde sub 1] in januari 2009 bestaan alleen uit het ondernemersinkomen. Dit inkomen is berekend aan de hand van de jaarrapporten over 2007, 2008 en 2009 (prognose) van [naam BV] en [naam BV]. Er zijn geen verdere inkomensbronnen meegenomen om het inkomen te bepalen. De effectenportefeuille van de heer [gedaagde sub 1] is door ons op nihil gewaardeerd vanwege de zeer slechte verhandelbaarheid en courantheid van het enige aandeel dat in de portefeuille zit. Er is nauwelijks handel in dit aandeel en de prijsvorming is dan ook niet maatgevend.

(…)

C. Tot 1 april 2009 was de heer [gedaagde sub 1] zelfstandig ondernemer. Hij kon op dat moment slechts gedeeltelijk cijfermateriaal aanleveren van de ondernemingsresultaten over de jaren 2008 en 2009. 2007 was het laatste jaar waarover volledig gerapporteerd is door een accountant. Op bais van de beschikbare cijfers is door mijn collega van de afdeling Bedrijven een inkomensverklaring opgesteld. Deze resulteerde in een inkomen waarmee gerekend kon worden van EUR 57.624,--. Mevrouw [gedaagde sub 2] overlegde toen een salarisstrook waaruit een inkomen bleek van EUR 36.173,--.

Per 1 april is de heer [gedaagde sub 1] in vaste loondienst gekomen met een inkomen van EUR 90.720,--. Naast het gegeven dat dit inkomen een stuk hoger ligt, wordt voor de beoordeling van een financieringsaanvraag een loondienstinkomen in zijn algemeenheid als een stuk zekerder beschouwd dan een ondernemersinkomen. Een substantieel verschil derhalve.

(…)

E. In 2008 is door [gedaagde sub 1]/[gedaagde sub 2] een financiering gevraagd van EUR 490.000,-- tegen een rente van 5,6%. Deze is uiteindelijk door Rabobank IJsseldelta afgewezen. Niet direct op grond van een te laag inkomen, maar wel vanwege de onzekerheid van het inkomen (hetgeen door ons niet goed vastgesteld kon worden vanwege de onvolledigheid van de jaarcijfers), de lopende consumptieve kredieten die uit eigen middelen zouden moeten worden afgelost, de BKR-registratie, de schuldpositie van de BV etc.

4.8. Onderstaand citaat uit de brief d.d. 20 februari 2009 van de makelaar van gedaagde is met vorenstaande concludent en bevestigt wat de HCB Groep in diens schrijven d.d. 18 december 2008 heeft gemeld, te weten dat de aanvraag van gedaagde bij ‘meerdere aanbieders’ is aangeboden (zie rechtsoverweging 2.6):

Even kort de procedure van aanvraag van de financiering: in eerste instantie heeft onze eigen hypotheek afdeling van [naam assurantiën] de opgevraagde stukken beoordeeld. Duidelijk is dat wij hier te maken hebben met een BV structuur, deels inkomen uit management vergoeding, een tweetal forse leningen en een A2 codering in het BKR. Tevens en niet in de laatste plaats bevinden wij ons in een kredietcrisis. Telefonische informatie bij o.a. Fortis ASR, ABN en Aegon lieten zien dat door de A2 codering een eventuele aanvraag direct afgewezen zou worden.

Daarom hebben wij een schriftelijke aanvraag met alle stukken ingediend bij de HCB groep: een financiële tussenpersoon die zou proberen of zij een financiering konden rond krijgen. Zij hebben de aanvraag beoordeeld en telefonisch overleg gehad met o.a. de Reaal groep. Ook de Reaal groep reageerde negatief, waarop wij een telefonische afwijzing ontvingen en later een schriftelijke afwijzing ontvingen van de HCB groep.

Wij hebben o.a. op 19 december 2008 voor het laatste verzoek om verlenging van de ontbindende voorwaarde nog contact gehad met de verkopend makelaar waarin wij aangegeven hebben dat wij tot nu toe geen succes hadden met de financiering en dat er alleen nog een aanvraag lag bij de Rabobank, waar de accountmanager positief was maar e.e.a. nog door de kredietcommissie moest.

Daarom hebben wij mede gezien de kerstperiode een verlenging aangevraagd en gekregen van verkoper tot en met 9 januari 2009 om te trachten e.e.a. alsnog rond te krijgen.

Het is de verkopend makelaar c.q. verkoper dus bekend geweest dat we hier niet te maken hadden met een standaard aanvraag maar met een moeilijke aanvraag met grote kans op geen succes. Wij hebben zelfs aangegeven dat wij de akte ook wel wilden ontbinden en als het alsnog rond zou komen wij ons weer zouden melden. Er is toen toch gekozen voor nogmaals een verlenging. Het verbaast ons dan ook zeer dat zij nu aangeven dat e.e.a. kennelijk niet goed gedocumenteerd is ontbonden.

Verkopend makelaar is steeds op de hoogte gehouden bij iedere verlenging en wist dat e.e.a. moeilijk lag.

4.8.1. In aansluiting op de bij de als bijlage bij het faxbericht van 8 januari 2009 - waarin gedaagde de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen (zie rechtsoverweging 2.5) - gevoegde brief van de HCB Groep heeft laatstgenoemde haar werkwijze bij brief d.d. 2 maart 2010 nog als volgt nader toegelicht, hetgeen het standpunt van gedaagde eveneens bevestigt:

Zoals in ons vorige schrijven aangegeven konden en kunnen wij u niet helpen aan een hypothecaire lening. De reden hiervoor is dat u ten tijde van uw verzoek aan ons een achterstandcodering bij BKR Tiel had staan. Deze staat nog steeds vanaf medio 2007 t/m medio 2012.

Om die reden hebben wij uw overige financiële gegevens niet opgevraagd en hebben wij dus geen complete aanvraag gemaakt. Onze werkwijze is nl. eerst n.a.v. naam, adres, postcode, woonplaats en geboortedatum deze toetsing te doen welke in uw geval negatief is uitgevallen. Om u e/o anderen te overtuigen van dit feit sluiten wij een uitdraai BKR bij waarop de codering gearceerd is weergeven. Gezien de huidige kredietcrisis zal geen enkele financier hierop hypotheek verstrekken.

4.9. Anders dan eiser betoogt, doet aan het vorenstaande niet af dat de diverse hiervoor bedoelde aanvragen thans niet schriftelijk voor handen zijn: in artikel 16 van de koopovereenkomst wordt die schriftelijkheid niet verlangd en niet valt in te zien waarom deze aanvragen en daarop gevolgde afwijzingen niet ook op andere wijze aannemelijk gemaakt zouden kunnen worden, gelijk in dezen het geval is, in ieder geval in die mate dat er vanuit kan worden gegaan dat - naast de Rabobank - ook enige andere erkende geldverstrekkende instellingen zijn benaderd. De rechtbank verwijst daarvoor naar rechtsoverweging 4.8 en onderstaande verklaring.

4.9.1. Nadat deze procedure aanhangig was gemaakt, heeft de heer [naam hypotheekadviseur] van de [hypotheeknaam] d.d. 14 april 2010 een schriftelijke verklaring opgesteld die door gedaagde als productie 20 in het geding is gebracht. Volgens deze verklaring heeft hij ter zake van de financiering van de woning onder meer financieringsaanvragen ingediend bij ING, ABN en Obvion, welke aanvragen blijkens de bijlagen zien op koopsom en kosten. Struikelblok was telkens (met name) de A2 codering van gedaagde. Dat deze verklaring geen geloof zou verdienen, vermag de rechtbank niet in te zien.

4.10. Het enkele feit dat gedaagde als koper voordien in oktober/november 2008 de koopovereenkomst ter zake van een woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft ontbonden omdat geen enkele bank hem een financiering zou hebben willen verstrekken, brengt niet met zich mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat gedaagde zich jegens eiser met succes kan beroepen op onderhavig financieringsvoorbehoud. Aannemelijk is immers dat gemelde A2-codering ook daarbij een zwaarwegende rol zal hebben gespeeld, doch - zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.6 tot uitgangspunt is genomen - in confesso is dat een BKR-codering niet zonder meer voor financiële instellingen een grond voor afwijzing van een aanvraag behoeft te betekenen, zoals trouwens ook is gebleken uit de latere aankoop door gedaagde van de woning aan de [adres] te [woonplaats].

4.11. Door eiser is niet voldoende geconcretiseerd wat er precies onjuist, irreëel, ongebruikelijk of onredelijk zou zijn aan de door gedaagde gewenste financiering, zodat de rechtbank aan die stelling voorbij gaat. Onder punt E van de e-mail d.d. 16 maart 2010 - zie rechtsoverweging 4.7.5 - is vermeld voor welk bedrag en tegen welke rente door gedaagde bij de Rabobank een financiering is aangevraagd, te weten EUR 490.000,00 tegen een rente van 5,6%. Gezien de koopsom van EUR 475.000,00 en de daarmee gemoeide kosten (ca. 10% van de koopsom, zijnde EUR 47.500,00) is hoe dan ook niet gebleken van enige aanvraag voor ‘extra’ financiering - bij voorbeeld in verband met de eventuele opsplitsing in appartementen van de woning in [woonplaats] -, zoals eiser suggereert.

4.12. Anders dan eiser ingang wil doen vinden heeft gedaagde wel degelijk een deugdelijk onderbouwde verklaring gegeven voor het feit dat hij enige maanden later gemeld pand aan de [adres] te [woonplaats] heeft kunnen financieren. De rechtbank verwijst wederom naar rechtsoverweging 4.7.5, nu onder C, waaruit naar voren komt dat de totale financiële positie van gedaagde als gevolg van diens vaste looninkomsten voor onbepaalde tijd vanaf 1 april 2009 veel positiever kon worden ingeschat dan eind 2008/begin 2009 (op welk moment, naar onweersproken bij conclusie van dupliek is betoogd, slechts zicht was op een tijdelijk contract met de betreffende werkgever).

4.13. De vordering van eiser ligt op grond van het vorenstaande voor dadelijke afwijzing gereed. Hetgeen overigens door partijen te berde is gebracht, behoeft bij gevolg geen nadere bespreking.

4.14. Eiser heeft (na wijziging van eis) onder verwijzing naar artikel 237 Rv gevorderd dat gedaagde niettemin in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten zal worden veroordeeld omdat de door hem aangespannen procedure achterwege had kunnen blijven als gedaagde tijdig de gevraagde gegevens had verstrekt. De rechtbank volgt eiser daarin niet, waar het daartoe door hem gestelde de conclusie dat sprake zou zijn van door toedoen van gedaagde ‘nodeloos’ aangewende of veroorzaakte kosten niet kan dragen. Dat sommige aanvullende informatie eerst hangende dit geding aan eiser bekend is geworden, maakt dit niet anders.

4.15. Eiser zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op:

- griffierecht EUR 1.188,00

- salaris advocaat 2.235,00 (2,5 punten × tarief EUR 894,00)

Totaal EUR 3.423,00

4.15.1. De door gedaagde gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een (forfaitair) bedrag van EUR 131,00 aan salaris advocaat zonder dat betekening van het vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt eiser in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op EUR 3.423,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na de dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, vermeerderd met een bedrag van EUR 131,00 voor nakosten, zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling zal hebben voldaan

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2011.