Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBZLY:2011:BR3908

Instantie
Rechtbank Zwolle-Lelystad
Datum uitspraak
02-08-2011
Datum publicatie
03-08-2011
Zaaknummer
564165 VV 11-31
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Voorlopige voorziening
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Kort geding tot ontruiming van 'drugspand' na sluitingsbevel van de burgemeester en nadat verhuurster op de voet van artikel 7:231 lid BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen. Effectiviteit van de aan een huurder van woonruimte toekomende rechtsbescherming en McCann-arrest brengen mee dat moet worden beoordeeld of een ontruiming vanuit het oogpunt van proportionaliteit en misbruik van recht de toets der kritiek kan doorstaan. Hier is dat na een beschouwing van de feitelijkheden en de aan de orde zijnde belangen over en weer ruimschoots het geval.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 3
Burgerlijk Wetboek Boek 3 13
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 267
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 231
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2011/199 met annotatie van mr. Gardenbroek
WR 2011/129
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD

sector kanton – locatie Zwolle

zaaknummer : 564165 VV 11-31

datum : 2 augustus 2011

Vonnis in het kort geding van:

de stichting WOONBEDRIJF IEDER1,

gevestigd te Deventer,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: ‘verhuurster’,

gemachtigde mw. mr. A. Eksen, advocaat te Deventer,

tegen

[GEDAAGDE PARTIJ],

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: ‘[gedaagde partij]’,

gemachtigde mr. P. Buikes, advocaat te Apeldoorn,

toegevoegd d.d. 20 juli 2011 onder nr. [nummer].

De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

- het exploot d.d. 19 juli 2011 met bijlagen, houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad en

- de akte houdende een eis in reconventie, met bijlagen.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 juli 2011. Verschenen zijn:

- namens verhuurster de heer [S], klant-/woonconsulent, bijgestaan door mw. mr. Eksen voormeld, en

- [gedaagde partij], bijgestaan door mr. Buikes voormeld.

Verhuurster en [gedaagde partij] hebben op deze zitting hun standpunten doen toelichten (verhuurster aan de hand van pleitaantekeningen, die aan de kantonrechter zijn overgelegd) respectievelijk toegelicht en geantwoord op vragen van de kantonrechter.

Het geschil

in conventie

De vordering van verhuurster strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. [gedaagde partij] veroordeelt om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde aan de [perceel] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging van verhuurster om de ontruiming zonodig zelf doch op kosten van [gedaagde partij] te doen uitvoeren met hulp van de sterke arm;

b. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 526,07 aan gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente;

onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 dagen nadat daarop aanspraak is gemaakt.

[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

in voorwaardelijke reconventie

Na vermindering van eis ter zitting strekt de vordering van [gedaagde partij], voor het geval dat de vordering in conventie zal worden afgewezen, ertoe - zo begrijpt de kantonrechter - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verhuurster:

a. gelast de buiten rechte ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomst binnen twee dagen na het vonnis ongedaan te maken en ongedaan te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan indien verhuurster daarmee in gebreke blijft;

b. gelast [gedaagde partij] binnen twee dagen na het vonnis feitelijk toe te laten tot het gehuurde en zal blijven toelaten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan indien verhuurster daarmee in gebreke blijft;

c. veroordeelt tot betaling van € 1.000,00 aan vergoeding van materiële en immateriële schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis;

onder veroordeling van verhuurster in de proceskosten.

Verhuurster heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

De vaststaande feiten

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.

a. Verhuurster verhuurt vanaf 31 oktober 2008 aan [gedaagde partij] de zelfstandige woning te [woonplaats] aan de [perceel]. De huurprijs bedraagt thans € 526,07 per maand. In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst zijn de door verhuurster gebruikte huurvoorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 7.3 van die voorwaarden is - samengevat - bepaald dat huurder geen hinder of overlast mag veroorzaken, daaronder begrepen ‘overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel (...)’.

b. In het begin van 2011 is bij verhuurster door omwonenden geklaagd over overlast vanuit en met betrekking tot het gehuurde. De gemelde overlast betrof onder meer geluidsoverlast, onaangepast gedrag en drank- en drugsgebruik door [gedaagde partij] en/of zijn bezoekers.

c. Verhuurster heeft [gedaagde partij] op 1 maart 2011 aangesproken op de door de omwonenden en de door de directie van een naastgelegen basisschool gemelde overlast. Per brief van 1 maart 2011 heeft verhuurster de met [gedaagde partij] in dat gesprek gemaakte afspraken bevestigd, die onder meer zagen op het niet inwoning verlenen aan derden, het weren van ongewenste bezoekers en er voor zorgdragen dat er geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm dan ook in, vanuit of rondom het gehuurde.

d. Op meldingen van het dealen en het gebruiken van harddrugs in, vanuit en rondom het gehuurde heeft de politie een onderzoek dienaangaande ingesteld, in welk kader het gehuurde op 6 april 2011 door de politie is doorzocht en [gedaagde partij] is aangehouden. De te zijner aanzien bevolen voorlopige hechtenis is op 19 mei 2011 opgeheven.

e. De heer [K], werkzaam bij regiopolitie IJsselland, heeft in het kader van het onderzoek naar de gedragingen in, vanuit en rondom het gehuurde een zogenaamde ‘bestuurlijke rapportage’ opgesteld, waarin - voor zover relevant - is opgenomen:

I Conclusie en Advies

Conclusie

Vanuit het pand aan de [perceel] te [woonplaats] wordt harddrugs en softdrugs verhandeld en gebruikt. Dit veroorzaakt overlast en aantasting van de openbare orde en veiligheid.

Advies

Het pand door middel van bestuursrechtelijke instrumenten te sluiten, zodat de criminele activiteiten vanuit de woning daadwerkelijk en op korte termijn worden beëindigd.

II Aanleiding

Door het onderzoeksteam Ewijk (…) is onderzoek gedaan naar drugshandel en drugsgebruik rond een woning aan de [perceel] te [woonplaats]. Er was informatie dat vanuit de woning harddrugs werd verhandeld en in het pand drugs werd gebruikt, waardoor overlast werd veroorzaakt.

Op 6 april 2011 heeft door het onderzoeksteam Ewijk een doorzoeking van het pand aan de [perceel] te [woonplaats] plaatsgevonden, waarbij tevens personen zijn aangehouden.

III Onderbouwing

Drugshandel

Vanuit de woning wordt harddrugs verhandeld en wordt drugs gebruikt. Dit blijkt uit verschillende verklaringen, meldingen van overlast en kan worden geconcludeerd na een doorzoeking van het pand.

Omwonenden hebben bij de woningcorporatie overlast door drugshandel gemeld. Echter bij de politie zijn weinig meldingen binnen gekomen, doordat, zo blijkt nu, bewoners bang waren voor represailles.

Door verschillende afnemers is verklaard dat zij bij het pand aan de [perceel] hun drugs kochten en dat er werd gedeald. Dit gebeurt al gedurende 3 jaar.

Bij de zoeking zijn verschillende drugs, harddrugs en softdrugs, aangetroffen. Het ging hierbij om een handelsvoorraad. Tevens zijn gebruiksvoorwerpen voor drugsgebruik en drugshandel gevonden: gebruikerspijpjes, spiegeltjes en een weegschaal.

Wapenbezit

Bij de doorzoeking zijn verschillende wapens gevonden, te weten 1 groot zwaard, 1 klein zwaard, een taser (stroomstootwapen) en een vuurwapen gelijkend voorwerp.

Overlast

Bij de woningcorporatie zijn verschillende meldingen gekomen van drugsoverlast. Er heeft overleg plaats gevonden tussen de woningcorporatie en de hoofdbewoner (3 maart 2011) waarbij afspraken zijn gemaakt. Daarbij zijn ook de consequenties van het niet houden aan die afspraken nog eens benadrukt. Nu, achteraf blijkt dat bewoners bang waren voor represailles en dat daarom bij de politie geen meldingen werden gedaan. Er was overlast door uit het raam hangen en het openlijk op straat dealen.

Situatie ten aanzien van de bewoning

De woning is eigendom van Woningcorporatie Ieder1 en werd verhuurd aan 1 persoon. Echter verbleven er naast de hoofdbewoner nog 4 andere personen. Zij sliepen daar iedere nacht en verbleven daar voor langere tijd, zodat het kan worden beschouwd als hun vaste verblijfplaats. Deze medebewoners zijn allen betrokken bij de drugshandel vanuit de woning en gebruiken ook allen harddrugs.

IV Bestuurlijke mogelijkheden

(…)

V Maatschappelijke urgentie

Aantasting leefomgeving

Drugshandel vanuit een woning brengt voor de omgeving overlast met zich mee. Er komen klanten en leveranciers aan de deur, wat de nodige onrust met zich meebrengt. Vanuit de woning wordt ook op straat drugs verhandeld. Bewoners worden hiermee geconfronteerd en ervaren daardoor een gevoel van onveiligheid. Met name wanneer kinderen hiermee worden geconfronteerd. In de directe nabijheid ligt een basisschool. Ouders ervaren het als een ernstige aantasting van de leefomgeving, nu daar drugs wordt verhandeld (en gebruikt). Wanneer vanuit een woning drugs wordt verhandeld, heeft dit vaak een aanzuigende werking op andere criminele figuren en andere criminele activiteiten. Dit blijkt ook uit het aantal medebewoners in het pand, die met name in dit pand hun intrek hebben genomen vanwege drugshandel en drugsgebruik daar. De leefomstandigheden, het woonklimaat, het ‘aanzien’ van de buurt en de veiligheidssituatie worden hierdoor aangetast.

Gevaar voor veiligheid van personen

(…)

Integrale aanpak drugshandel

(…)

f. Bij besluit van 3 mei 2011 heeft de burgemeester van [gemeente] op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet de sluiting bevolen van het gehuurde met ingang van 3 mei 2011 voor de duur van drie maanden, daartoe overwegende dat zijns inziens uit het verrichte politieonderzoek is gebleken dat er sprake is geweest van een handel in harddrugs uit de woning en van de aanwezigheid van wapens.

Tegen dat besluit heeft [gedaagde partij] een bezwaarschrift laten indienen, welk bezwaar thans nog niet is behandeld. Evenmin is al behandeld de tegen dat besluit verzochte bestuursrechtelijke voorlopige voorziening.

g. In een aan [gedaagde partij] gerichte brief met als datum 16 mei 2011, heeft verhuursters gemachtigde vermeld, voor zover relevant:

(…)

Uit een rapportage van Politie IJsselland van 14 april 2011 blijkt dat in en vanuit de woning harddrugs en softdrugs werd verhandeld en gebruikt, hetgeen overlast en een aantasting van de openbare orde en veiligheid veroorzaakte.

Mede op basis van dat rapport heeft de burgemeester van [gemeente] een bevel tot sluiting uitgevaardigd met betrekking tot de woning. De sluiting is gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet en gaat in op 3 mei 2011 voor de periode van 3 maanden.

Op grond van artikel 6:267 lid BW in samenhang met artikel 7:231 lid 2 kan cliënte de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien:

• door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord; of

• door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 van de Opiumwet;

en het gehuurde om die reden op last van Burgemeester en Wethouders is gesloten.

Op grond van het voorgaande ontbindt cliënte hierbij buitengerechtelijk de op 30 oktober 2008 met u gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [perceel] te [woonplaats].

(…)

Vervolgens is [gedaagde partij] in deze brief gesommeerd om aan een ontruiming van het gehuurde mee te werken, bij gebreke waarvan verhuurster daartoe een kort gedingprocedure zou starten.

Deze brief is op 7 juni 2011 bij exploot aan [gedaagde partij] in persoon betekend.

h. [gedaagde partij] heeft vervolgens bestreden dat verhuurster gerechtigd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en geweigerd het gehuurde te ontruimen.

De standpunten van partijen

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

Op wat verhuurster aan haar vordering in conventie en aan haar verweer in voorwaardelijke reconventie dan wel [gedaagde partij] aan zijn verweer in conventie en aan zijn vordering in voorwaardelijke reconventie ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.

De beoordeling

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

1.

Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de geschillen samen worden beoordeeld.

2.

De vordering tot ontruiming is gegrond op de stelling van verhuurster dat de huurovereen-komst van partijen op 7 juni 2011 rechtsgeldig is ontbonden, zodat [gedaagde partij] verplicht is om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast heeft verhuurster betoogd dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter, indien deze tot de conclusie zou komen dat er geen rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgehad, op grond van de gebleken handel in harddrugs vanuit het gehuurde en de daarmee gepaardgaande overlast alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming zal besluiten, waarop in deze procedure vooruit mag worden gelopen. Subsidiair heeft verhuurster aangevoerd dat daartoe eveneens zal worden besloten maar dan vanwege de omstandigheid dat [gedaagde partij] zonder toestemming van verhuurster derden bij hem heeft laten inwonen.

3.

Voorop moet worden gesteld dat een vordering tot ontruiming van een woning alleen dan kan worden toegewezen indien toewijzing daarvan in een bodemprocedure zodanig aannemelijk is dat daarop in een procedure als deze vooruit kan worden gelopen. Er zal dan ook beoordeeld moeten worden of het in vergaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat een vordering die ziet op het geven van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 7 juni 2011 is ontbonden, althans een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, en een vordering tot ontruiming toewijsbaar is.

4.

Wat betreft de spoedeisendheid van de door verhuurster gevorderde ontruiming geldt dat zij aanvoert dat [gedaagde partij] het gehuurde thans zonder recht of titel in gebruik heeft en dat zij uit hoofde van haar taak tot een redelijke, evenwichtige verdeling van voor verhuur beschikbare woonruimte weer over het gehuurde dient te beschikken voor wederverhuur. Gelet hierop wordt [gedaagde partij]s stelling dat er geen sprake is van een spoedeisend belang ter zake verworpen.

5.

Gelet op het besluit tot sluiting van het gehuurde d.d. 3 mei 2011 voor de duur van drie maanden komt verhuurster krachtens het bepaalde in lid 2 van artikel 7:231 BW gedurende die termijn de bevoegdheid toe om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Anders dan [gedaagde partij] betoogt, behoeft zo’n besluit niet onherroepelijk te zijn alvorens verhuurster een dergelijke bevoegdheid kan uitoefenen, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis aangaande deze bepaling en de daarop gebaseerde rechtspraak (zie o.m. Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/58).

Anders dan [gedaagde partij] voorts betoogt, behoeft verhuurster in het kader van het inroepen van een buitengerechtelijke ontbinding evenmin aan te tonen dat door gedragingen in, vanuit of rondom het gehuurde er sprake is (geweest) van verstoring van de openbare orde dan wel van handelen in strijd met de Opiumwet. De enkele sluiting is voldoende voor toepassing van de in lid 2 van artikel 7:231 BW neergelegde bevoegdheid.

Onomstreden is dat verhuurster binnen de bevolen sluitingstermijn van drie maanden de buitengerechtelijke ontbinding heeft ingeroepen, zich daarbij beroepend op het sluitingsbevel van de burgemeester.

6.

Uit een oogpunt van effectieve bescherming van de vergaande rechten die een huurder van woonruimte doorgaans toekomt en mede gelet op het arrest van het Europese Hof van 13 mei 2008 (RvdW 2008/857 (McCann/Verenigd Koninkrijk)), ontkomt de kantonrechter er echter niet aan, anders dan verhuurster met een beroep op meerdere uitspraken ingang wil doen vinden, de door verhuurster op de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerde ontruiming te toetsen op haar proportionaliteit, welke toets alzo terecht door [gedaagde partij] is bepleit. Indien voorshands moet worden vastgesteld dat het gevolg van de ontbinding en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, leidt dat tot de conclusie dat verhuurster in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en een daaruit voortvloeiende ontruiming heeft kunnen komen, als bedoeld in lid 2 van artikel 3:13 BW.

7.

Het voorgaande in aanmerking nemende kan in dit geval vooralsnog het volgende worden vastgesteld.

a. Tijdens de doorzoeking van het gehuurde op 6 april 2011 is een hoeveelheid harddrugs aangetroffen, dat - naar [gedaagde partij] erkent - het predikaat ‘gebruikershoeveelheid’ overstijgt. Tijdens die doorzoeking zijn voorts - naar [gedaagde partij] niet heeft weersproken - drugsparafernalia en meerdere verboden wapens aangetroffen.

b. [gedaagde partij] heeft niet ontkend dat hij harddrugs gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat dat sinds 6 april 2011 of nadien is veranderd.

c. [gedaagde partij] heeft evenmin betwist, zoals opgetekend in voormelde bestuurlijke rapportage, dat hij al langere tijd aan vier andere harddrugsgebruikers structureel onderdak bood en dat deze personen in en rondom zijn woning harddrugs gebruikten.

d. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde partij] meent dat het hem vrijstaat in zijn woning voor deze personen en andere bezoekers ‘feesten’ te geven. Voorts heeft [gedaagde partij] ter zitting verklaard dat hij zich doorgaans terugtrok in zijn slaapkamer, dat hij dan geen zicht had op wat zich vervolgens in de rest van de woning afspeelde en dat hij daarvoor - zo begrijpt de kantonrechter hem - zijns inziens ook niet verantwoordelijk was. Nog daargelaten dat dat laatste krachtens het bepaalde in artikel 7:219 BW in zijn verhouding met verhuurster onjuist is, blijkt uit een en ander wel dat [gedaagde partij] ‘geen baas in eigen huis’ (meer) was en geen weerstand heeft willen of kunnen bieden aan de vier andere harddrugsgebruikers. Dit komt temeer belang toe daar waar verhuurster [gedaagde partij] op 1 maart 2011 nog uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van zulk handelen voor de huurovereenkomst. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld en die zijn evenmin op andere wijze gebleken, waaruit kan volgen dat [gedaagde partij] thans ander gedrag zal vertonen.

e. Uit de bestuurlijke rapportage, die voor de onderbouwing daarvan is gebaseerd op de bevindingen van de politie in het kader van een strafvorderlijk optreden, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter afdoende dat er sprake is geweest van het dealen van hard- en softdrugs vanuit het gehuurde. Uit die rapportage blijkt immers dat van het inmiddels gevormde dossier verklaringen met die inhoud deel uitmaken van niet alleen omwonenden maar ook van andere gebruikers dat vanuit het gehuurde harddrugs werden verkocht, terwijl onomstreden is dat tijdens de zoeking een handelsvoorraad drugs, drugsparafernalia en wapens zijn aangetroffen. [gedaagde partij] heeft niets aangevoerd dan wel aan stukken overgelegd waaruit kan volgen dat de inhoud van de rapportage op één of meer onderdelen ter zake onjuist zou zijn. Dat [gedaagde partij] niet zelf aan dergelijk gedrag - het dealen van harddrugs - heeft deelgenomen, zoals hij betoogt met overigens slechts een beroep op de beslissing van de strafraadkamer van deze rechtbank om zijn voorlopige hechtenis op te heffen, kan, wat daar verder ook van zij, op zichzelf niets afdoen aan voormelde bevindingen.

f. Verhuurster betreft - zo heeft zij onweersproken aangevoerd - een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet. Die hoedanigheid brengt onder meer mee dat ingevolge het bepaalde in artikel 12a Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) op haar de verplichting rust bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar wooneenheden gelegen zijn. Evident is dat die leefbaarheid in het geding is wanneer er sprake is van handel in harddrugs en de daarmee verband houdende overlast. Verhuurster is dan ook in beginsel gehouden om zoveel mogelijk medewerking te geven aan het (bestuurlijk) optreden tegen dergelijk maatschappelijk onaanvaardbaar en leefbaarheid aantastend gedrag, wat temeer geldt indien de woning van waaruit wordt gedeald, is gelegen naast een basisschool, zoals in dit geval. In dat kader heeft de wetgever ook in artikel 7:231, tweede lid BW desbewust een eenvoudige en snelle mogelijkheid gecreëerd voor een beëindiging van de contractuele relatie met de huurder van de woning die op last van de burgemeester is gesloten vanwege handel in harddrugs.

g. Voorts geldt dat de aantrekkelijkheid en daardoor de verhuurbaarheid van de hiervoor bedoelde andere wooneenheden in relevante mate wordt aangetast indien een verhuurder zich niet op korte termijn zou kunnen ontdoen van een huurder die voormeld te laken gedrag zou vertonen, althans zou toelaten. Niet valt in te zien dat verhuurster niet voor dat eigen belang zou mogen opkomen. In dat kader moet voorts worden vastgesteld dat verhuurster door het sluiten van de woning op last van de burgemeester gedurende de duur daarvan niet langer aan [gedaagde partij] het overeengekomen huurgenot kan verschaffen, als gevolg waarvan moet worden aangenomen dat zij daardoor ook geen aanspraak kan maken op huurpenningen. Een dergelijke situatie is onmiskenbaar voor verhuurster nadelig, zodat zij ook vanuit die invalshoek een gerechtvaardigd belang heeft bij snelle beëindiging van het gebruik van het gehuurde en een snelle wederverhuur.

h. Het gehuurde heeft slechts 2,5 jaar tot woonruimte van [gedaagde partij] gediend. Er moet daarbij voorlopig vanuit worden gegaan dat hij in een relevant deel van die periode zich niet als een goed huurder heeft gedragen door overlast in de buurt te veroorzaken, wat hem wettelijk én contractueel was verboden en waarop verhuurster hem op 1 maart 2011 nog heeft gewezen. Naar nu kan worden vastgesteld heeft die vermaning noch de waarschuwing voor de consequenties indien [gedaagde partij] in gebreke zou blijven, effect gehad. Uit het exploot van 7 juni 2011 kan voorts worden afgeleid dat [gedaagde partij] na zijn invrijheidstelling per 19 mei 2011 elders in [woonplaats] een verblijf/inwoning heeft kunnen vinden.

8.

De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de voorlopige conclusie dat een feitelijke beëindiging van het gebruik van het gehuurde door [gedaagde partij] beantwoordt aan het doel daarvan, te weten een (blijvende) beëindiging van maatschappelijk onaanvaardbaar en leefbaarheid aantastend gedrag in de vorm van harddrugshandel vanuit het gehuurde. In het verlengde daarvan moet voorts vooralsnog worden geconcludeerd dat het belang van verhuurster bij een spoedige ontruiming ruimschoots opweegt tegen [gedaagde partij]s belang bij voortgezette bewoning van het gehuurde. In het voorgaande schuilt evenmin een aanwijzing dat het sluitingsbevel de bestuursrechtelijke toets der kritiek niet zal doorstaan, zodat daarin evenmin een reden is gelegen om aan verhuurster haar vordering te ontzeggen.

9.

Het is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter zo waarschijnlijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand zal houden, dat daarop in deze procedure vooruit mag worden gelopen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen als nader te melden.

10.

Nog daargelaten dat verhuurster niets heeft gesteld over het spoedeisend belang bij haar vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding over de maand juli 2011, geldt dat op de voet van wat in sub g. van overweging 7. is overwogen, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat [gedaagde partij] over deze maand, die geheel onder het bereik valt van het sluitingsbevel, aan verhuurster een financiële vergoeding zou zijn verschuldigd.

11.

[gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen als nader in het dictum te melden.

12.

Nu de voorwaarde, waaronder de reconventionele vordering van [gedaagde partij] is ingesteld, niet is vervuld, behoeft die vordering geen behandeling.

13.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, als in het voorgaande al behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

- veroordeelt [gedaagde partij] om binnen één week na betekening van dit vonnis genoemde woning te [woonplaats] aan de [perceel] te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, bij gebreke waarvan verhuurster de woning kan doen ontruimen door een deurwaarder, die daarbij zonodig de hulp van de sterke arm kan inroepen;

- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op:

• € 400,00 voor salaris gemachtigde

• € 90,81 voor explootkosten

• € 106,00 voor griffierecht;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af;

- verstaat dat de voorwaardelijke reconventionele vordering geen behandeling behoeft.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 2 augustus 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.