Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBUTR:2011:BU7678

Instantie
Rechtbank Utrecht
Datum uitspraak
30-11-2011
Datum publicatie
13-12-2011
Zaaknummer
273946 - HA ZA 09-2142
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koop verhuurd bedrijfspand. Beroep op dwaling afgewezen. Mede in verband met in opdracht van koper uitgevoerd due diligence onderzoek heeft verkoper geen mededelingsplicht geschonden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RCR 2012/20

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK UTRECHT

Sector handel en kanton

Handelskamer

zaaknummer / rolnummer: 273946 / HA ZA 09-2142

Vonnis van 30 november 2011

in de zaak van

1. [eiser sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. [eiser sub 2],

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. P.J.A. Plattel te Arnhem.

Eiser 1 zal hierna [eiser] genoemd worden. Gezamenlijk zullen eisers met [eiser] c.s. worden aangeduid en gedaagde zal [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 30 december 2009

- het proces-verbaal van comparitie van 13 oktober 2011.

1.2. [eiser] c.s. heeft in 2009 behalve [gedaagde] nog zes andere (rechts-)personen gedagvaard. Met hen heeft [eiser] c.s. inmiddels een schikking getroffen, naar aanleiding waarvan [eiser] c.s. de procedure tegen die zes (rechts-)personen heeft ingetrokken.

1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. [gedaagde] is in het jaar 2000 eigenaar geworden van een bedrijfspand met grond, gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het bedrijfspand). Sindsdien verhuurde [gedaagde] het bedrijfspand aan zijn broer, [broer gedaagde], die door middel van zijn vennootschap [bedrijf 1] vanuit het bedrijfspand een meubelzaak genaamd [bedrijf 2] exploiteerde.

2.2. Op enig moment heeft [gedaagde] het bedrijfspand te koop aangeboden. Voor de verkoop heeft hij [bedrijf 7] ingeschakeld (hierna: [bedrijf 7]).

2.3. De onderneming van [bedrijf 1] was verliesgevend. In de periode 2003-2005 waren de resultaten als volgt:

2003: - € 28.479,--

2004: - € 130.532,--

2005: - € 182.295,--.

2.4. De jaarstukken van [bedrijf 1] met betrekking tot het boekjaar 2004 zijn vóór 1 februari 2006 bij de Kamer van Koophandel gedeponeerd, de jaarstukken met betrekking tot het boekjaar 2005 zijn op 28 juni 2007 gedeponeerd.

2.5. De broer van [gedaagde] heeft op 12 juli 2006, met toestemming van [gedaagde], het bedrijfspand met ingang van 1 januari 2007 onderverhuurd aan de vennootschap onder firma [VOF] (hierna: [VOF]). De looptijd van deze overeenkomst was vijf jaar en de huurprijs bedroeg € 155.000,-- per jaar. Voorts is de broer van [gedaagde] met [VOF] overeengekomen dat de vloerbedekking, het systeemplafond met verlichting, de telefooninstallatie, de alarminstallatie, de brandblussers en bijbehorende haspels en de muziekinstallatie in het bedrijfspand zouden worden achtergelaten tegen vergoeding van

€ 10.000,--. Ook heeft de broer van [gedaagde] met [VOF] afgesproken dat laatstgenoemde de handelsnaam [bedrijf 2] mocht gaan gebruiken.

2.6. Tot medio 2006 heeft [VOF] twee meubelzaken gedreven, in [plaats] en in [plaats]. Deze meubelzaken waren in de periode van 2004 tot medio 2006 verliesgevend, waardoor het kapitaal van de vennoten is teruggelopen van € 205.623,-- in 2004 tot

€ 63.499,-- per 30 juni 2006.

2.7. Met behulp van een financieel adviesbureau heeft [VOF] een ondernemingsplan opgesteld met het oog op de exploitatie van haar onderneming vanuit het bedrijfspand. Uit dit ondernemingsplan, beschreven in een document gedateerd 28 juli 2006, blijkt dat [VOF] een holdingmaatschappij wilde oprichten met twee vennootschappen als werkmaatschappijen: [bedrijf 2] zou meubels gaan verkopen en [bedrijf 5] zou zich gaan toeleggen op de verkoop van keukens. Op grond van dit ondernemingsplan zouden beide werkmaatschappijen al in het eerste boekjaar (2007) winstgevend moeten zijn.

2.8. [eiser] leerde in 2006 [A] kennen, vennoot bij het accountantskantoor [bedrijf 6] en [bedrijf 3] te [plaats]. Nadat [eiser] had aangegeven dat hij geïnteresseerd was om te gaan beleggen in bedrijfsonroerend goed, heeft [A] het bedrijfspand van [gedaagde] onder zijn aandacht gebracht en hem[eiser] c.s. in contact gebracht met zijn broer [B], werkzaam bij [bedrijf 4] te [plaats] (hierna: [bedrijf 4]). Hierna heeft [eiser] c.s. [bedrijf 4] de opdracht gegeven om hem te begeleiden bij de aankoop van het bedrijfspand.

2.9. [bedrijf 4] heeft vervolgens [bedrijf 7] op de hoogte gebracht van de interesse van [eiser] c.s., met de mededeling dat [eiser] c.s. als voorwaarde stelde dat er met [VOF] een nieuw huurcontract van 10 jaar in plaats van 5 jaar gesloten zou moeten worden.

2.10. Op 13 november 2006 heeft ABN Amro Bank (hierna: de bank) voor [VOF] een bankgarantie afgegeven ten behoeve van de broer van [gedaagde], op grond waarvan de bank zich tot een bedrag van € 46.112,50 garant heeft gesteld voor al hetgeen [VOF] ingevolge de overeenkomst van onderhuur aan de broer van [gedaagde] verschuldigd zou worden.

2.11. Op 22 november 2006 heeft in het bedrijfspand een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser], [bedrijf 4], [bedrijf 7] en [VOF]. Laatstgenoemde heeft toen een presentatie gegeven over zijn toekomstplannen.

2.12. Per brief van 24 november 2006 heeft [bedrijf 4] met betrekking tot het bedrijfspand het volgende aan [bedrijf 7] geschreven:

“Namens onze opdrachtgever bevestigen wij u hierbij onze mondelinge koopovereenkomst d.d. 17 november j.l. inzake voormelde onroerende zaak.

[…]

Kerngegevens huurovereenkomsten:

Als basis van deze bieding geldt dat partijen een huurovereenkomst (model ROZ) met de volgende uitgangspunten binnen een termijn van één week na heden ondertekenen:

- Huurder : De heer [C] te [plaats]

- […]

- Huurtermijn : 10 jaar

[…]

- Huuringangsdatum : 1 januari 2007

[…]

- Aanvanghuurprijs : Euro 160.000,00 per jaar, te vermeerderen met 19,0% omzetbelasting

[…]

- Bankgarantie : ja, zijnde Euro 47.600,00

[…]

De uitkomst van de volgende punten dienen voor koper conveniërend te zijn:

[…]

- een due diligence onderzoek zijnde, milieu, solvabiliteit huurder, bestemming, huurcontract, betalingen, locatie, bouwtechnische zaken, etc.;

- verkoper staat er voor in dat hij bij het tot stand komen van een transactie, voor datum van overdracht, al die informatie zal verstrekken die voor koper van belang zijn bij zijn beoordeling om tot een definitieve aankoop over te gaan; […]”

2.13. [gedaagde] en [VOF] zijn vervolgens met betrekking tot het bedrijfspand met ingang van 1 januari 2007 een huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar aangegaan, tegen een huurprijs van € 160.000,-- per jaar exclusief BTW (hierna: het huurcontract). In het huurcontract, dat op 27 november 2006 is ondertekend, staat voorts dat [VOF] bij de ondertekening van het huurcontract een bankgarantie aan [gedaagde] heeft afgegeven tot een bedrag van € 47.599,98.

2.14. Door middel van een brief van 7 december 2006 heeft [bedrijf 4] onder meer aan [bedrijf 7] meegedeeld dat [eiser] c.s. en [gedaagde] zijn overeengekomen dat het bedrijfspand op 1 februari 2007 aan eerstgenoemde geleverd zou worden.

2.15. Op 17 januari 2007 hebben [gedaagde] en [eiser] c.s. een notarieel bekrachtigde koopovereenkomst ondertekend (hierna: het koopcontract) waarin is vastgelegd dat [gedaagde] het bedrijfspand heeft gekocht voor een bedrag van € 1.885.000,-- exclusief BTW. Het koopcontract bevat onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 5.3

De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden in verhuurde staat. Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen huurovereenkomst. Een kopie van de huurovereenkomst d.d. 27 november 2006 is aan deze akte vastgehecht […]. Verkoper verklaart van huurder een bankgarantie van € 47.599,98 te hebben ontvangen. Verkoper draagt er zorg voor dat uiterlijk op 1 februari 2007 door huurder ten behoeve van koper een nieuwe bankgarantie tot een gelijk bedrag is gesteld.

Artikel 12

Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. […]”

2.16. Ter uitvoering van zijn ondernemingsplan heeft [VOF] de bank verzocht hem een krediet te verstrekken (hierna: het kredietverzoek). Nadat [VOF] de bank had verzocht om ten behoeve van [eiser] c.s. een bankgarantie af te geven deelde de bank hem mee dat het afgeven van een nieuwe bankgarantie nog wel geruime tijd zou duren in verband met de beoordeling van het kredietverzoek.

2.17. De geplande levering van het bedrijfspand op 1 februari 2007 is niet doorgegaan. Om te bewerkstelligen dat de bank zo snel mogelijk ten behoeve van [eiser] c.s. de vereiste bankgarantie zou afgeven heeft [gedaagde] een bedrag van € 47.599,98 aan [VOF] geleend. Deze overeenkomst van geldlening is op 15 februari 2007 bevestigd in een notarieel bekrachtigde schuldbekentenis.

2.18. Op 7 februari 2007 heeft de bank ten behoeve van [eiser] c.s. een bankgarantie afgegeven op grond waarvan de bank zich tot een bedrag van € 47.599,98 garant heeft gesteld voor al hetgeen [VOF] ingevolge de huurovereenkomst aan [eiser] c.s. verschuldigd zou worden.

2.19. Op 9 februari 2007 is het bedrijfspand aan [eiser] c.s. geleverd.

2.20. In de loop van 2007 kon [VOF] de huurtermijnen niet meer voldoen. In november 2007 heeft [VOF] haar bedrijfsactiviteiten vanuit het bedrijfspand gestaakt en op 15 januari 2008 is haar surseance van betaling verleend. In verband daarmee heeft [eiser] c.s. ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst, tegen betaling van 8% van zijn huurvordering.

2.21. Sinds 1 oktober 2009 huurt een derde het bedrijfspand van [eiser] c.s.

3. Het geschil

3.1. [eiser] c.s. vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- primair: de koopovereenkomst vernietigt op grond van dwaling, dan wel ontbindt op grond van wanprestatie, althans voor recht verklaart dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van de koopsom en tot vergoeding van de door [eiser] c.s. geleden schade, deels op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke rente

- subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 Burgerlijk Wetboek (BW) wijzigt door de koopprijs te verminderen, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente

- primair en subsidiair: [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten.

3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] c.s. ten grondslag dat [gedaagde] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden respectievelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan.

3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. De rechtbank zal eerst beoordelen of [gedaagde] in het kader van de verkoop van het bedrijfspand een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [gedaagde] beschikte hij voor of bij het sluiten van de definitieve koopovereenkomst niet over informatie die hij aan [eiser] c.s. had moeten verschaffen. [eiser] c.s. betoogt dat [gedaagde] hem ervoor had moeten waarschuwen dat de nieuwe huurder, [VOF], nooit in staat zou zijn om de nieuwe huurprijs te betalen. Die nieuwe huurprijs was volgens [eiser] c.s. € 70.000,-- hoger dan de huur die de broer van [gedaagde] in het verleden aan [gedaagde] had betaald. Volgens [eiser] c.s. zou hij de koopovereenkomst niet hebben gesloten, althans niet op dezelfde voorwaarden, wanneer hij door [gedaagde] zou zijn gewaarschuwd. Ter onderbouwing hiervan voert [eiser] c.s. aan dat [gedaagde] wist en ten onrechte heeft verzwegen:

- dat het bedrijf van zijn broer, [bedrijf 1], al jaren forse verliezen had geleden

- dat [VOF] geen financiering van de bank zou krijgen en dat de bank geen nieuwe bankgarantie zou willen geven omdat hij niet kredietwaardig was

- dat [gedaagde][VOF] € 47.599,98 heeft moeten lenen om hem in staat te stellen de bankgarantie alsnog te kunnen regelen

- dat [VOF] de huur over januari 2007 pas op 5 februari 2007 aan [gedaagde] heeft betaald en dat [VOF] het geld daarvoor heeft geleend van zijn boekhouder

- dat [VOF] de huur over februari 2007 niet voor 1 februari 2007 heeft betaald maar dat hij een gedeelte van die huurtermijn, ter hoogte van € 7.000,-- pas voor 9 februari 2007 heeft betaald en het restant na laatstgenoemde datum, in twee gedeelten

- dat [VOF] de overnamesom van € 10.000,-- niet kon betalen en deze heeft voldaan door het afgeven van enkele meubels.

4.2. De rechtbank stelt het volgende voorop. Op een partij kan een mededelingsplicht rusten indien hij voor of ten tijde van de totstandkoming van een overeenkomst erop bedacht moet zijn dat hij over informatie beschikt die zijn wederpartij van essentieel belang acht (Hoge Raad 6 januari 1989, NJ 1989, 281). De reikwijdte van de verplichting om een wederpartij informatie te verschaffen wordt mede bepaald door hetgeen een partij aan onderzoeksinspanningen van zijn wederpartij mag verwachten (Hoge Raad 22 december 1995, NJ 1996, 500). Voorts geldt dat wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, in het algemeen de goede trouw zich ertegen zal verzetten dat de eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In die regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij ter zake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft (Hoge Raad 16 juni 2000, NJ 2001, 559).

4.3. [eiser] c.s. heeft bij dagvaarding gesteld dat [gedaagde] van zijn broer een huur ontving van € 91.183,-- per jaar, zodat de jaarlijks door [VOF] verschuldigde huur

(€ 160.000,--) bijna € 70.000,-- hoger lag. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde] echter aangevoerd dat de huur die hij van zijn broer ontving € 155.000,-- per jaar bedroeg. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 6 juli 2006. Hoewel uit dat taxatierapport niet duidelijk blijkt of genoemd bedrag betrekking heeft op de huur die de broer van [gedaagde] betaalde of op de huur die [VOF] met ingang van 1 januari 2007 zou gaan betalen, heeft [eiser] c.s. ter zitting niet betwist dat gedaagde in 2006 een bedrag van € 155.000,-- aan huur van zijn broer ontving. Gelet ook op de omstandigheid dat in de jaarrekening van [bedrijf 1] over 2004 onder de post “huisvestingskosten” een bedrag van € 123.337,-- als betaalde huur is opgenomen en dat dit bedrag aanmerkelijk hoger is dan het door [eiser] c.s. gestelde bedrag van € 91.183,--, houdt de rechtbank het ervoor dat [gedaagde] in 2006 voor de verhuur van het bedrijfspand aan zijn broer inderdaad € 155.000,-- heeft ontvangen. Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] een mededelingsplicht heeft geschonden zal dit als uitgangspunt dienen.

4.4. Op 17 november 2006 hebben partijen met betrekking tot het bedrijfspand een koopovereenkomst gesloten onder opschortende voorwaarden. Eén van die opschortende voorwaarden hield in dat de uitkomsten van een in opdracht van [eiser] c.s. uit te voeren due diligence onderzoek voor [eiser] c.s. “conveniërend” moesten zijn. Dit is bevestigd in de brief van de makelaar van [eiser] c.s. aan de makelaar van [gedaagde] van

24 november 2006 (zie 2.12). [eiser] c.s. maakte hiermee aan [gedaagde] duidelijk dat de koopovereenkomst alleen definitief zou worden indien de uitkomsten van dat onderzoek hem zouden aanstaan. Ter zitting heeft [eiser] c.s. verklaard dat hij [gedaagde] heeft meegedeeld dat het due diligence onderzoek gedeeltelijk zou worden uitgevoerd door zijn financieel adviseur en gedeeltelijk door een makelaar (een andere makelaar dan [bedrijf 4]). [gedaagde] heeft dit niet weersproken, zodat de rechtbank er van uitgaat dat [eiser] c.s. die mededeling inderdaad heeft gedaan.

4.5. Volgens [eiser] c.s. heeft zijn financieel adviseur verzuimd de jaarcijfers van [bedrijf 1] na te trekken, althans - voor zover hij die wel heeft nagetrokken - heeft hij verzuimd die kritisch en zorgvuldig te analyseren en daaruit de juiste conclusies te trekken. Voorts stelt [eiser] c.s. dat als zijn adviseur de cijfers wel heeft nagetrokken, hij moet hebben geweten dat [bedrijf 1] in het bedrijfspand al jaren zeer aanzienlijke verliezen leed. Hieruit volgt dat volgens [eiser] c.s. zelf zijn financieel adviseur onderzoek had moeten doen naar de financiële resultaten van [bedrijf 1]

4.6. Vaststaat dat [bedrijf 1] (in ieder geval) sinds 2003 verliesgevend was. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij er niet precies van op de hoogte was hoe het bedrijf van zijn broer financieel liep. Hieruit leidt de rechtbank af dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [eiser] c.s. de financiële resultaten van [bedrijf 1] weliswaar niet tot in detail kende, maar dat hij wel wist dat die vennootschap de laatste jaren verliesgevend was. Desalniettemin was [gedaagde] niet verplicht om voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst mededeling te doen van het feit dat [bedrijf 1] verliesgevend was geweest. Ook [gedaagde] mocht er, mede gelet op de brief van 24 november 2006, vanuit gaan dat het onderzoek van [eiser] c.s. zich tot de financiële resultaten van [bedrijf 1] zou uitstrekken. Zowel [eiser] c.s. als [gedaagde] was er immers van op de hoogte dat [VOF], net als [bedrijf 1], in het bedrijfspand een meubelzaak wilde gaan exploiteren onder de van laatstgenoemde overgenomen handelsnaam [bedrijf 2]. Voorts hoefde [gedaagde] er niet aan te twijfelen dat de financieel adviseur van [eiser] c.s. de jaarstukken van [bedrijf 1] zou inzien. Een besloten vennootschap is immers wettelijk verplicht om haar jaarstukken uiterlijk 13 maanden na afloop van het boekjaar in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te deponeren, zodat op betrekkelijk eenvoudige wijze inzage in die stukken kan worden verkregen. [gedaagde] kon er dan ook vanuit gaan dat [eiser] c.s. tijdig van zijn financieel adviseur zou vernemen dat [bedrijf 1] verliesgevend was. Nu bovendien [VOF] het bedrijfspand ging huren en het door [eiser] c.s. op het bedrijfspand te behalen rendement dus niet afhankelijk zou zijn van [bedrijf 1] hoefde [gedaagde] [eiser] c.s. niet te wijzen op de financiële resultaten van [bedrijf 1] De omstandigheid dat de jaarstukken van die vennootschap over 2005 pas op 28 juni 2007 zijn gedeponeerd en het in 2005 geleden verlies voor [eiser] c.s. niet kenbaar was, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Uit de wel beschikbare jaarstukken over de jaren tot en met 2004 blijkt immers dat [bedrijf 1] gedurende twee jaar verliesgevend was geweest en dat het verlies in 2004 fors was toegenomen ten opzichte van 2003, zodat [eiser] c.s. er rekening mee moest houden dat die vennootschap ook in de jaren daarna verliesgevend zou zijn.

4.7. Uit de brief van 24 november 2006 blijkt dat [eiser] c.s. een onderzoek zou laten uitvoeren naar “milieu, solvabiliteit huurder, bestemming, huurcontract, betalingen, locatie, bouwtechnische zaken etc.” De solvabiliteit is een verhoudingsgetal dat aangeeft welk deel van het totale vermogen van een onderneming gefinancierd is met eigen vermogen, en welk deel geleend is en geeft inzicht in de mate waarin een onderneming aan al haar verplichtingen kan voldoen. Uit de brief van 24 november 2006 kon [gedaagde] dan ook afleiden dat [eiser] c.s. zou laten onderzoeken of [VOF] in staat zou zijn om aan [eiser] c.s. de huur te betalen na levering van het bedrijfspand. Volgens [gedaagde] is hem nooit enige vraag gesteld omtrent de financiële “handel en wandel” van [VOF]. [eiser] c.s. heeft deze stelling niet weersproken zodat de rechtbank uit zal gaan van de juistheid daarvan. [gedaagde] heeft voorts onweersproken gesteld dat hij ([gedaagde]) niet wist dat [VOF] verliesgevend was. Op grond van deze omstandigheden hoefde [gedaagde] er vóór of op 17 januari 2007, het moment van sluiten van de definitieve koopovereenkomst, niet op bedacht te zijn dat de omstandigheid dat [VOF] de huur over januari nog niet had betaald, voor [eiser] c.s. van essentieel belang was. Ten aanzien van die omstandigheid rustte op [gedaagde] dan ook geen mededelingsplicht. De omstandigheid dat [VOF] de huur over januari pas op 5 februari 2007 heeft betaald en dat [gedaagde] wist dat [VOF] dat geld van zijn boekhouder had geleend doet niet ter zake, nu het bij de beoordeling van de vraag of [eiser] c.s. heeft gedwaald gaat om feiten en omstandigheden die voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst bij [gedaagde] bekend waren. Daarom is ook de omstandigheid dat [VOF] de huur over februari 2007, die hij uiterlijk op 1 februari van dat jaar had moeten betalen, te laat en deels in termijnen heeft betaald, niet relevant voor de beantwoording van vraag of [gedaagde] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden.

4.8. [gedaagde] was op grond van het koopcontract verplicht ervoor te zorgen dat de nieuwe bankgarantie, ter gedeeltelijke dekking van eventuele toekomstige huurschulden van [VOF] aan [eiser] c.s., uiterlijk op 1 februari 2007 werd afgegeven. [VOF] heeft [gedaagde] op enig moment meegedeeld dat zijn aanvraag voor een nieuwe bankgarantie zou worden behandeld in combinatie met een financieringsaanvraag en dat de afhandeling daarvan niet op korte termijn geregeld zou zijn. [gedaagde] voert aan dat hij toen besloten heeft het voor de bankgarantie benodigde bedrag aan [VOF] te lenen omdat haast geboden was. Volgens [eiser] c.s. had [gedaagde] hem van die lening op de hoogte moeten brengen. Niet gesteld of gebleken is echter dat de bank voornoemde mededeling al vóór of op 17 januari 2007 (voorafgaand aan het ondertekenen van het koopcontract) aan [VOF] heeft gedaan en dat [gedaagde] al op die datum een bedrag van € 47.599,98 aan [VOF] had geleend, dan wel had besloten tot het verstrekken van die geldlening. Van een mededelingsplicht voor [eiser] c.s. kan in dit verband daarom geen sprake zijn. Dit laatste geldt overigens ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat [gedaagde] op 17 januari 2007 al wel een bedrag van € 47.599,98 aan [VOF] had geleend of een besluit daartoe had genomen. [gedaagde] hoefde er op grond van de omstandigheid dat de bank niet bereid was om op korte termijn een nieuwe bankgarantie af te geven niet van uit te gaan dat zij, zonder lening van [gedaagde], de bankgarantie niet zou afgeven. [gedaagde] was er immers niet van op de hoogte dat [VOF] verliesgevend was, terwijl de nieuw af te geven bankgarantie maar een fractie hoger moest zijn dan de bankgarantie die enkele maanden daarvoor door dezelfde bank was afgegeven.

4.9. Ook de stelling van [eiser] c.s., dat [gedaagde] hem ervan op de hoogte had moeten brengen dat [VOF] de overnamesom van € 10.000,-- (ter zake van inventaris) niet kon betalen en deze heeft voldaan door het afgeven van enkele meubels, wordt door de rechtbank niet gevolgd. Niet gesteld of gebleken is immers dat de meubels (aanzienlijk) minder dan € 10.000,-- waard waren.

4.10. Op grond van het bovenstaande concludeert de rechtbank dat [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden.

4.11. In strijd met artikel 5.3 van het definitieve koopcontract beschikte [gedaagde] niet over een bankgarantie tot een bedrag van € 47.599,98 ten aanzien van huurtermijnen die [VOF] aan hem verschuldigd was of zou worden. Op dit punt heeft [gedaagde] [eiser] c.s. verkeerd voorgelicht. Dit leidt echter niet tot de conclusie dat kan worden aangenomen dat [eiser] c.s. het bedrijfspand op 17 januari 2007 niet (of voor een lagere prijs) zou hebben gekocht indien hij van het ontbreken van een bankgarantie ten behoeve van [gedaagde] op de hoogte was gesteld. De bank had immers kort daarvoor, op 13 november 2006, voor een bedrag van € 46.112,50 een bankgarantie afgegeven ter zake van de door [VOF] aan diens toenmalige onderverhuurder (de broer van [gedaagde]) verschuldigde huurtermijnen. Het verschil tussen het bedrag van de bankgarantie die [gedaagde] stelde te hebben en dat van de bankgarantie die ten behoeve van zijn broer was afgegeven is klein. Bovendien had [gedaagde] toegezegd dat hij er zorg voor zou dragen dat een bankgarantie zou worden afgegeven voor de toekomstige huurschulden van [VOF] aan [eiser] c.s. (zie eveneens artikel 5.3 van het koopcontract). Onder deze omstandigheden is het onaannemelijk dat [eiser] c.s. de koop op het ontbreken van een bankgarantie voor de huurschulden van [VOF] aan [gedaagde] zou hebben laten stranden of dat hij het bedrijfspand alleen tegen een lagere prijs zou hebben willen kopen.

4.12. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de koopovereenkomst niet vernietigbaar is op grond van dwaling. Dit brengt mee dat de gevolgen van de koopovereenkomst niet op de voet van artikel 6:230 BW kunnen worden gewijzigd. [gedaagde] is voorts niet tekort geschoten in zijn contractuele verplichting om al die informatie te verstrekken die voor [eiser] c.s. van belang was bij zijn beoordeling om tot definitieve aankoop van het bedrijfspand over te gaan (zie de brief van 24 november 2006). [gedaagde] heeft evenmin onrechtmatig jegens [eiser] c.s. gehandeld. Alle vorderingen van [eiser] c.s. zullen daarom worden afgewezen.

4.13. [eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 4.938,00

- salaris advocaat 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)

Totaal EUR 11.360,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 11.360,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2011.?