Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBUTR:2011:BU5316

Instantie
Rechtbank Utrecht
Datum uitspraak
09-11-2011
Datum publicatie
22-11-2011
Zaaknummer
731647 UC EXPL 11-540 msl
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Geen toewijzing toekomstige huurtermijnen omdat die nog niet opeisbaar zijn. Toewijzing is wel mogelijk op het moment van opeisbaar worden daarvan mits eiser bij een dergelijke veroordeling belang heeft. In dit geval is dat belang aangenomen omdat de huur ....

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK UTRECHT

sector handel en kanton

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 731647 UC EXPL 11-540 msl

vonnis d.d. 9 november 2011

inzake

1. [eiser sub 1],

2. [eiser sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

3. [eiser sub 3],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen [eisers]. (vrouwelijk enkelvoud),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: dr.mr. G.M. Kerpestein,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] BV,

gevestigd te Bilthoven,

verder ook te noemen [gedaagde],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. P.J.G. van der Donck.

1. Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie

De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 23 maart 2011.

De comparitie is gehouden op 16 mei 2011. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.

Voorafgaand aan de comparitie heeft [eisers]. nog een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.

Hierna is uitspraak bepaald.

2. De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

2.1. Op grond van een op 16 februari 2010 tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna kort aangeduid als de huurovereenkomst) huurt [gedaagde] van [eisers]. met ingang van 1 maart 2010 voor de duur van vijf jaar kantoorruimte van 160 m2 op de begane grond van het pand gelegen aan de [adres], evenals een gemeenschappelijk te gebruiken algemene ruimte daarvan alsmede vier parkeerplaatsen (waarvan twee aan de voorzijde en twee aan de achterzijde van het pand zijn gelegen). Het gehuurde maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw van in totaal vijf kantoorruimten. De overeengekomen huurprijs bedraagt per jaar € 28.200,- exclusief BTW en inclusief een huurvergoeding van € 1.800,- voor de huur van de parkeerplaatsen, welke huurprijs jaarlijks per 1 maart wordt geïndexeerd overeenkomstig de van de huurovereenkomst deel uitmakende “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte”.

2.2. [gedaagde] is voorts op grond van de huurovereenkomst een maandelijks voorschot op de te betalen servicekosten verschuldigd van € 654,50 incl. BTW. In artikel 5 van de huurovereenkomst is tevens bepaald dat [gedaagde] voor de schoonmaak van het gehuurde gebruik maakt van de schoonmaker van [eisers]. tegen betaling aan [eisers]. van een bedrag van € 16,- per uur excl. BTW, maandelijks na facturering te voldoen.

2.3. In artikel 5 van de huurovereenkomst is onder het kopje “Aanvullende leveringen en diensten” bepaald:

“Als door (…)verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen dat huurder aan verhuurder bij vooruitbetaling per maand een bedrag van € 50,- (…) is verschuldigd als verrekenbaar voorschot op de kosten voortvloeiende vanuit de navolgende leveringen en diensten:

- Huur van de telefoonlijnen (telefoon en fax), gebruik van de telefooncentrale (dit houdt in: mogelijkheden voor doorschakelen intern/extern naar vast en mobiel, persoonlijke boodschap, conference calls) en inrichting van de centrale voor de huurder;

Het gebruik van de lijnen, centrale en gesprekskosten tegen KPN tarief worden maandelijks afgerekend. Hiervoor ontvangt huurder maandelijks een factuur. (…)”

2.4. In artikel 17.1 van de tussen partijen overeengekomen algemene voorwaarden is bepaald:

“(…) In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst (…) te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen (…).”

2.5. [gedaagde] bericht per e-mail van 26 augustus 2010 aan [eisers]. dat zij overleg wenst over problemen met het functioneren van de telefoon en over de kosten van de telefoon.

2.6. [eisers]. heeft op 21 september 2010 de klachten over de telefooninstallatie laten onderzoeken door een monteur van Ecinto Telematica BV. De monteur meldt in een rapport van 22 september 2010 dat hij geen problemen met het inkomend en uitgaand verkeer heeft kunnen vaststellen.

2.7. [gedaagde] schrijft in een e-mail van 4 oktober 2010 aan [eisers].:

“Helaas troffen wij vandaag opnieuw ons kantoor aan met onafgesloten deur. Ook nu weer 100% zeker dat de deur bijvertrek op slot is gedaan. Inmiddels is dit de derde keer. Ik weet dat jullie er alles aan doen dit bij schoonmaakbedrijf onder de aandacht te brengen, maar met deze frequentie is het wachten tot het moment dat het een keer “fout” gaat.”

Bij e-mail van 12 oktober 2010 schrijft [gedaagde] aan [eisers]. onder meer:

“(…) Wat ik wil bespreken zijn de volgende zaken: (…) Parkeren. Vrijwel zonder uitzondering zijn onze parkeerplaatsen bezet door anderen. Vandaag 3 van de 4!! Dat gaat zo niet langer. Schoonmaak (…) feit dat de deur keer na keer open staat (…)”

2.8. Bij e-mail van 6 november 2010 aan [eisers]. kondigt [gedaagde] aan te verwachten dat zij uiterlijk 1 februari 2011 het kantoor in Bilthoven zullen hebben verlaten. [gedaagde] geeft als redenen op dat de kosten te hoog zijn in verhouding tot het gebruik en tot hetgeen geboden wordt, dat de schoonmaak niet goed is en dat de maat vol is nu het kantoor voor de vierde keer niet afgesloten was. [gedaagde] geeft tevens aan dat zij een forse groei doormaakt en dat het kantoor in de zin van locatie, uitstraling en service niveau niet voldoet aan haar klantengroep. Bij e-mail van 9 november 2010 deelt [gedaagde] aan [eisers]. mee dat haar besluit te vertrekken inmiddels definitief is genomen met de mededeling dat die dag de parkeerplaatsen niet beschikbaar waren. [gedaagde] stelt in dit e-mailbericht voor het contract met wederzijds goedvinden te ontbinden en om te zetten in een overeenkomst tot 1 maart 2011 en noemt als alternatief de mogelijkheid dat zij ontbinding via de rechter gaat afdwingen.

3. Het geschil

in conventie

3.1. [eisers]. vordert kort gezegd, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt

- te voldoen de achterstallige huurpenningen (met voorschot servicekosten en incl. BTW) voor de termijnen december 2010 tot en met maart 2011 als genoemd in de dagvaarding;

- te voldoen de per 1 april 2011 en nadien telkens maandelijks verschuldigde huurpenningen (met voorschot servicekosten en incl. BTW) van € 3.291,06 te vermeerderen met de jaarlijkse indexering telkens per 1 maart en voor het eerst per 1 maart 2012 en te vermeerderen met een boeterente van € 300,- per maand voor elke te laat betaalde termijn of gedeelte van elke te laat betaalde termijn, een en ander tot en met de huurtermijn februari 2015;

- te voldoen een bedrag van € 158,50 vermeerderd met BTW voor haar aandeel in de onderzoekskosten met betrekking tot de telefooncentrale, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 28 december 2010;

- tot onmiddellijke, gave en onvoorwaardelijke nakoming van al haar huurdersverplichtingen, waaronder in elk geval begrepen de voortdurende gebruiksverplichting van het object [adres] op straffe van een door [gedaagde] aan [eisers]. te verbeuren dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met de uitvoering van dit bevel in gebreke blijft;

- te voldoen de kosten van juridische bijstand ad € 16.243,50 incl. BTW te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 3.123,75 per 20 december 2010, over € 2.186,63 per 22 januari 2011, over € 4.217,06 per 10 maart 2100 en over € 6.716,06 per 4 april 2011 een en ander tot aan de dag der algehele voldoening;

- te voldoen de servicekosten zoals gespecificeerd in de dagvaarding onder 52 ad € 2.555,64 incl. BTW te vermeerderen met de wettelijke handelsrente per 1 maart 2011 tot de dag der algehele voldoening;

- te voldoen de verschuldigde boeterenten wegens te laat betaalde huurtermijnen gedurende de periode maart 2010 t/m maart 2011, in totaal voor een bedrag ad € 4.800,-;

met de veroordeling voorts van [gedaagde] in de kosten van het geding.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.2. [gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie

dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- vernietigt als onredelijk bezwarend, in het geval in conventie wordt geoordeeld dat [eisers]. terecht een vordering tot betaling van de declaratie van de advocaat van [eisers]. heeft ingesteld en de vraag over het onredelijke beding in conventie niet aan de orde kan komen, het beding als opgenomen onder artikel 17.1 van de algemene bepalingen;

3.3. [gedaagde] vordert voorts in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbindt dan wel wijzigt in dier voege dat de huurverplichtingen met betrekking tot de parkeerplaatsen, met betrekking tot de telefoonlijnen en/of bijkomende servicekosten, alsmede de kosten voor de ADSL-lijn komen te vervallen met ingang van 1 mei 2010, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum;

- ontbindt de overeenkomst op het punt van de overname van de telefoontoestellen voor € 500,-;

- voor recht verklaart dat de kosten van de vaatwasmachine en de kosten van Telematica BV niet voor rekening van [gedaagde] zijn;

- [eisers]. te verplichten om een nieuwe afrekening te maken en de teveel betaalde huur terug te betalen binnen 7 dagen na dit vonnis;

- [eisers]. te verplichten om het bedrag van € 500,- voor de telefoons terug te betalen;

- [eisers]. te verplichten om binnen een week na dit vonnis constructief mee te werken aan het vinden van een nieuwe huurder op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel, dat [eisers]. in gebreke blijft daaraan te voldoen

alles met veroordeling van [eisers]. in de kosten van de procedure.

in conventie en in reconventie

3.4. Hetgeen partijen over en weer aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd, alsmede het daartegen aangevoerde verweer zal hierna voor zover relevant aan de orde komen.

4. De beoordeling

4.1. De kantonrechter zal eerst de vorderingen van [gedaagde] in reconventie bespreken, nu de beoordeling daarvan van belang kan zijn voor de beslissing in conventie.

in reconventie

Gedeeltelijke ontbinding huurovereenkomst parkeerplaatsen

4.2. [gedaagde] vordert gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover het de overeengekomen huur van parkeerplaatsen betreft. Zij legt aan die vordering ten grondslag dat de parkeerplaatsen voor haar essentieel waren bij het aangaan van de overeen-komst met [eisers]. en dat die parkeerplaatsen voor haar en haar klanten feitelijk te weinig beschikbaar zijn. [gedaagde] stelt daartoe dat de vorige huurder van haar kantoorruimte, die thans tevens haar verhuurder is, heeft geweigerd zijn adreswijzigingen door te geven en dat de relaties van de vorige huurder niet beter weten dan dat de parkeer-plaatsen bestemd zijn voor nr. 22C in plaats van voor [gedaagde]. Zij verwijt [eisers]. dat [eisers]. de gehuurde parkeerplaatsen onvoldoende beschikbaar heeft gesteld en is van mening dat [eisers]. in verzuim is nu de problemen herhaaldelijk onder haar aandacht zijn gebracht en niet werden opgelost. Mocht de gedeeltelijke ontbinding op deze grond niet aan de orde zijn, dan verlangt [gedaagde] deze gedeeltelijke ontbinding op grond van artikel 6:258 BW omdat voor haar onvoorzien was dat er feitelijk zo vaak problemen zouden zijn met de beschikbaarheid van de parkeerplaatsen.

4.3. De kantonrechter wijst dit onderdeel van de vorderingen af. Tegenover de betwisting daarvan door [eisers]., heeft [gedaagde] haar standpunt dat de parkeerplaatsen worden bezet door klanten van [eisers]. niet feitelijk onderbouwd. Bij gebreke van feiten die de vordering kunnen dragen, komt de kantonrechter ook niet aan bewijslevering toe. Daarbij komt dat [eisers]. onweersproken door [gedaagde] heeft aangevoerd dat de beide parkeerplaatsen aan de voorzijde zijn voorzien van bordjes met het opschrift van [gedaagde] en dat over het gebruik van één van de parkeerplaatsen aan de achterzijde een regeling in de huurovereenkomst is opgenomen die er op neer komt dat dit gebruik door [gedaagde] moet worden afgestemd met de andere gebruiker (artikel 8.5 sub j van de huurovereenkomst). Er is aldus onvoldoende grond voor het oordeel dat [eisers]. is tekort geschoten in de op haar rustende verplichting [gedaagde] het rustig huurgenot van de parkeerplaatsen te geven. Voor zover anderen dan [eisers]. feitelijk gebruik maken van de parkeerplaatsen, is dit feitelijk gebruik niet te beschouwen als een tekortkoming van [eisers]., nu gesteld noch gebleken is dat die derden met instemming van [eisers]. van de parkeerplaatsen gebruik maakten.

4.4. Er is evenmin grond om te oordelen, in het geval sprake is van gebruik van de parkeerplaatsen door derden, dat dit enkele feit een zodanig onvoorziene omstandigheid oplevert dat [eisers]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mochten verwachten. Dat feitelijk gebruik van parkeerplaatsen in een verder openbaar toegankelijk gebied komt immers in beginsel voor rekening van [gedaagde]. Daarbij komt dat [eisers]. zich bereid had verklaard om mee te denken aan oplossingen, zoals het plaatsen van parkeerbeugels, en dat die oplossing slechts niet is onderzocht door de beslissing van [gedaagde] destijds om het gehuurde te verlaten. Onder deze omstandigheden komt het feitelijk gebruik van de parkeerplaatsen voor rekening van [gedaagde].

Gedeeltelijke ontbinding overname telefoontoestellen

4.5. Op dit onderdeel is ter zitting gebleken dat de telefoons zijn gefactureerd door Presence BV die ook de eigenaar van de telefoons was. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard ervan uit te gaan dat Presence BV de verkoper is geweest. Gelet daarop is van een tekortkoming van [eisers]. geen sprake en is een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [eisers]. niet aan de orde.

Gedeeltelijke ontbinding overeengekomen diensten

4.6. [gedaagde] vordert ontbinding van de huurovereenkomst voor zover daarin de huur van telefoonlijnen en het gebruik en inrichting van de telefooncentrale door [gedaagde] zijn geregeld. [gedaagde] legt aan deze vordering ten grondslag dat zij er voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst van uit mocht gaan dat zij over een werkende centrale zou beschikken en dat het aan [eisers]. duidelijk was dat dit voor haar van eminent belang was. De telefooncentrale werkt echter niet naar behoren.

4.6.1. De kantonrechter stelt vast dat de klacht over het functioneren van de telefooncentrale ziet op de faciliteit om buitenlijnen zonder tussenkomst naar mobiele telefoons door te schakelen (onderdeel 6. van de conclusie van antwoord in conventie). Het verweer van [eisers]., dat na onderzoek door een monteur niet van ondeugdelijk functioneren is gebleken, treft doel. Het in overweging 2.6 genoemde onderzoek heeft immers niet geleid tot de vaststelling van gebreken, terwijl ter zitting uit de toelichting van [gedaagde] volgt dat dit probleem volgens haar te wijten was aan de verouderde telefoons. Hieruit volgt dat het door [gedaagde] gesignaleerde probleem niet veroorzaakt werd door de centrale. De oorzaak ligt volgens [gedaagde] bij de geleverde telefoons, maar daarvan is hiervoor reeds vastgesteld dat die niet door [eisers]. zijn geleverd. Aldus is ook op dit onderdeel geen sprake van een tekortkoming van [eisers]. in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.6.2. Er is evenmin grond om te oordelen dat sprake is van zodanig onvoorziene omstandigheden dat [eisers]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mochten verwachten. Uitgaande van de eigen stellingen van [gedaagde] dienden de telefoons vervangen te worden en niet valt in te zien waarom dat niet mogelijk was.

Te hoge telefoonkosten

4.7. Naar de kantonrechter begrijpt, stelt [gedaagde] zich voorts op het standpunt dat er sprake is van zodanig onvoorziene omstandigheden dat [eisers]. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mochten verwachten ten aanzien van de overeengekomen huur van de telefoonlijnen, althans van de telecomvoorzieningen (waaronder een ADSL-aansluiting). [gedaagde] legt aan dit stand-punt ten grondslag dat zij niet kon voorzien dat de kosten voor de huur van de telefoonlijnen, althans de kosten voor het gebruik van de telecomvoorzieningen, zo hoog zouden oplopen. Het oplopen van die kosten schrijft [gedaagde] toe aan het feit dat zij hoge vaste kosten doorberekend krijgt, die in geen enkele verhouding staan tot de variabele kosten. In het geval van de ADSL-aansluiting acht [gedaagde] het onjuist dat zij daarvoor maandelijks € 50,- moet betalen, terwijl zij een eigen ADSL-aansluiting heeft. [gedaagde] komt op die gronden tot de conclusie dat ook op dit onderdeel de overeenkomst ontbonden dient te worden op grond van artikel 6:258 BW. De kantonrechter zal ook deze vordering afwijzen. Daargelaten de betwisting door [eisers]. dat die doorberekende kosten zo hoog zijn opgelopen als [gedaagde] heeft gesteld, zijn deze kosten blijkens de toelichting van [gedaagde] een gevolg van de door haar met [eisers]. gemaakte afspraken tot het doorberekenen van de vaste lasten. Dit is aldus een uitvloeisel van de tussen partijen gemaakte afspraken en derhalve geen bij het afsluiten van de overeenkomst onvoorziene omstandigheid. Dit geldt ook voor de ADSL-aansluiting, waarvan tussen partijen vast staat dat die op verzoek van [gedaagde] is geleverd door [eisers]..

4.8. Uit het voorgaande volgt dat ook de vorderingen van [gedaagde] betreffende het door [eisers]. opstellen van een nieuwe afrekening en het door [eisers]. terugbetalen van teveel betaalde huur en van een bedrag van € 500,- voor de telefoons worden afgewezen.

4.9. [gedaagde] heeft verder nog de veroordeling van [eisers]. gevorderd om mee te werken aan het vinden van een nieuwe huurder. Zij heeft evenwel verzuimd feiten te stellen waaruit een dergelijke verplichting voor [eisers]. moet volgen, zodat deze vordering als niet of onvoldoende onderbouwd wordt afgewezen.

4.10. Tot slot heeft [gedaagde] gevorderd te verklaren voor recht dat de kosten voor de vaatwasmachine en de kosten van Telematica BV niet voor rekening van [gedaagde] zijn.

4.10.1. De kantonrechter overweegt als volgt. Tegenover de betwisting door [eisers]. dat er sprake is van een gebrek aan de vaatwasser waarvoor zij aansprakelijk is, heeft [gedaagde] geen feiten gesteld waaruit moet volgen welke concrete kosten zij op het oog heeft. Er bestaat geen grond voor het voor recht verklaren dat “de kosten” van de vaatwas-machine in het algemeen voor rekening van [gedaagde] zijn, nu geen gronden zijn gesteld die een dergelijke algemene verklaring van recht rechtvaardigen. Uit de overgelegde e-mailberichten blijkt wel dat tussen partijen berichtenverkeer is geweest over een motor-defect van de vaatwasser, zodat aangenomen mag worden - ook [eisers]. gaat daarvan uit in de conclusie van antwoord in reconventie - dat de vordering daarop ziet. Aldus opgevat vordert [gedaagde] een verklaring van recht dat de specifieke kosten verbonden aan het herstel van dat motordefect voor rekening van [eisers]. komen. Gelet op de betwisting door [eisers]. dat sprake is van een gebrek dat voor haar rekening moet komen, had het op de weg van [gedaagde] gelegen haar vordering nader te onderbouwen. Nu zij dat heeft nagelaten, wordt dit onderdeel van de vorderingen als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

4.10.2. Bij de gevorderde verklaring van recht, dat de kosten van onderzoek door Telematica BV niet voor haar rekening zijn, heeft [gedaagde] niet langer belang nu de vordering in conventie van [eisers]. tot toewijzing van die kosten wordt afgewezen. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hierna in overweging 4.16 is overwogen.

4.11. De slotsom is dat de vorderingen in onvoorwaardelijke reconventie worden afgewezen. De vordering in voorwaardelijke reconventie behoeft geen bespreking, nu de voorwaarde voor het instellen van deze vordering, te weten dat de vraag over het onredelijk bezwarend karakter van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden niet in conventie aan de orde kan komen, niet is vervuld (de kantonrechter verwijst naar hetgeen hierna onder 4.19.3) is overwogen.

4.12. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten aan de zijde van [eisers]. in reconventie gevallen. De kosten aan de zijde van [eisers]. worden begroot op € 200,-- salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 200,00 x 50%).

in conventie

4.13. [eisers]. heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] de rekening voor de huur en de servicekosten over februari 2011 ad € 3.291,06 in het geheel niet heeft voldaan en dat [gedaagde] de rekeningen over december 2010 (van € 3.308,60) en januari 2011 (van € 3.014,67) slechts gedeeltelijk (namelijk steeds met een bedrag van € 2.246,72) heeft voldaan. [eisers]. heeft tot slot aangevoerd dat [gedaagde] van de per 1 maart 2011 verschuldigde huur een bedrag van € 178,57 onbetaald heeft gelaten.

4.13.1. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij mogelijk de rekening over de maand februari 2011 niet heeft betaald. [gedaagde] heeft betwist dat zij de huur over december 2010 en januari 2011 niet volledig heeft betaald. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zij het bedrag van € 178,57 van de huur over de maand maart 2011 niet heeft betaald, omdat dit bedrag betrekking heeft op de huur van de parkeerplaatsen waarvan zij geen gebruik kan maken.

4.13.2. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] haar verweer, dat zij de huur en de servicekosten over de maand februari 2011 heeft betaald, onvoldoende heeft onderbouwd. De daarop betrekking hebbende vordering wordt toegewezen, evenals de vordering tot betaling van € 178,57 over de maand maart 2011. [gedaagde] heeft ter zitting immers erkend dat zij dit bedrag van € 178,57 over de maand maart 2011 (en overigens ook over de maanden nadien tot en met mei 2011) heeft ingehouden in verband met haar klachten over het gebruik van de parkeerplaatsen. Voor deze inhouding, die kennelijk ziet op de in reconventie gevorderde partiële (met betrekking tot de parkeerplaatsen) ontbinding van de huurovereenkomst, bestaat echter reeds geen grond gelet op de afwijzing van die vordering in reconventie.

De vorderingen tot betaling van achterstallige huur etc. over de maanden december 2010 en januari 2011 worden daarentegen afgewezen. Tegenover het verweer van [gedaagde] dat zij die rekeningen heeft betaald, heeft [eisers]. desgevraagd slechts toegelicht dat zij de imputatievoorschriften heeft toegepast. Een overzicht van de wijze waarop zij de betalingen van [gedaagde] heeft toegerekend ontbreekt evenwel, zodat de vordering in zoverre tegenover het verweer van [gedaagde] onvoldoende is onderbouwd.

4.14. Er bestaat in beginsel geen grond voor toewijzing van toekomstige huurtermijnen en het in de toekomst te betalen voorschot op de servicekosten tot en met de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst, voor zover die termijnen niet inmiddels opeisbaar zijn. Bij een vordering tot nakoming van toekomstige termijnen op het moment dat deze opeisbaar worden, dient voldoende belang te bestaan. Nu [gedaagde] ten onrechte een bedrag van € 178,57 inhoudt op de maandelijks verschuldigde huurtermijnen, heeft [eisers]. voldoende belang bij een veroordeling tot nakoming telkens op de datum van het opeisbaar worden zoals door [eisers]. is gevorderd. Deze vordering wordt derhalve toegewezen. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat [eisers]. voldoende belang heeft bij het eveneens op voorhand toewijzen van de in artikel 18.2 van de algemene voorwaarden geregelde boeterente bij ontijdige betaling. Dit onderdeel van de vordering wordt derhalve afgewezen.

4.15. [eisers]. heeft er op gewezen dat [gedaagde] de door haar verschuldigde huurtermijnen voor de maanden maart, mei, juli, september, oktober en november 2010 (in totaal zes maanden) telkens een paar dagen later heeft betaald dan de overeengekomen uiterste betaaldatum. Met betrekking tot deze te late betalingen en de volgens [eisers]. eind maart 2011 nog steeds niet volledig betaalde huur over december 2010, januari en maart 2011 alsmede het uitblijven van betaling van de huur over februari, heeft [eisers]. aanspraak gemaakt op de ingevolge artikel 18.2 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,-. [eisers]. berekent het totaal op 16 boeterenten, ofwel in totaal € 4.800,-. [gedaagde] heeft daartegenover ter zitting een beroep op matiging van de boetes gedaan.

4.15.1. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de gestelde ontijdige betalingen niet heeft bestreden, zodat de in verband daarmee gevorderde boete (tot en met maart 2011) kan worden toegewezen voor zes (maanden) x € 300,- ofwel € 1.800,-. Het beroep van [gedaagde] op matiging van die boete wordt afgewezen, nu [gedaagde] geen gronden voor matiging heeft aangevoerd. In overweging 4.13.2 is geoordeeld dat de huur voor februari 2011 niet is betaald en de huur voor maart 2011 niet volledig is betaald, zodat de in verband daarmee gevorderde boete ook toewijsbaar is. Berekend tot en met maart 2011 beloopt die boete twee keer voor de februari-huurtermijn en één keer voor de maart-huurtermijn, ofwel drie x € 300- is € 900,-. Nu niet is vastgesteld dat de huur over december 2010 en januari 2011 niet volledig is betaald en er voorts onvoldoende is gesteld over het tijdstip waarop de huurbetaling is ontvangen, wijst de kantonrechter de voor de maandtermijnen gevorderde boete af. In totaal wordt derhalve toegewezen € 2.700,-.

4.16. [eisers]. heeft voorts betaling gevorderd van € 158,50 als bijdrage aan de kosten van het onderzoeksbureau Ecinto Telematica BV van € 475,-. [eisers]. heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de gemaakte onderzoekskosten betrekking hebben op de vaststelling van schade en aansprakelijkheid in verband met de klachten over de telefoon-installatie en op grond van artikel 6:96 BW voor vergoeding in aanmerking komen. De kantonrechter stelt evenwel vast dat uit de als productie 16 bij akte vermeerdering eis in conventie overgelegde factuur volgt dat de kosten in verband met het zoeken en testen door Ecinto Telematica BV niet zijn doorberekend aan [gedaagde]. In die factuur zijn slechts doorberekend de kosten voor het instellen van de voicemail van de medewerkers. Het enkele feit dat een door [eisers]. ingeschakeld bedrijf de voicemail van medewerkers van [gedaagde] instelt, vormt evenwel onvoldoende grondslag voor het doorberekenen van die kosten. Dit onderdeel van de vorderingen wordt derhalve afgewezen.

4.17. De gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot onmiddellijke, gave en onvoorwaardelijke nakoming van al haar huurdersverplichtingen op straffe van een te verbeuren dwangsom wordt in zijn algemene formulering afgewezen. Immers, niet is komen vast te staan van welke concrete opeisbare huurdersverplichtingen, anders dan de hiervoor reeds beoordeelde verplichtingen tot betaling van huur en servicekosten, [eisers]. thans nog nakoming wensen. Een veroordeling tot nakoming is slechts mogelijk voor zover de vordering ziet op een concrete opeisbare verplichting van [gedaagde].

4.17.1. [eisers]. heeft wel specifiek nakoming gevorderd van de verplichting van [gedaagde] tot het feitelijk gebruik maken van het gehuurde. [gedaagde] heeft niet bestreden dat deze verplichting op haar rust, maar heeft aangevoerd dat zij nog steeds gebruik maakt van het gehuurde en dat zij niet van plan is, ook niet in het geval zij een kantoor in Rotterdam zou openen, om daarin verandering te brengen. [eisers]. heeft daartegenover weliswaar gesteld dat [gedaagde] haar bedrijfsvoering in het gehuurde medio januari 2011 grotendeels heeft gestaakt, maar zij heeft onvoldoende feiten gesteld waaruit die conclusie moet volgen. In dit verband is niet zonder betekenis dat [eisers]. hebben aangevoerd dat in het gehuurde een researcher “enkele dagen per week aan het werk schijnt te zijn”. Aldus is aldus onvoldoende gesteld om te concluderen dat [gedaagde] haar verplichting, om het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst te gebruiken, niet nakomt of dat er grond is te vrezen dat [gedaagde] deze verplichting niet zal nakomen. De vordering wordt afgewezen nu [eisers]. daarbij geen belang heeft.

4.17.2. Gelet op het e-mailbericht van 6 november 2010 van [gedaagde] aan [eisers]., waarin zij haar verwachting aankondigt het gehuurde uiterlijk op 1 februari 2011 te verlaten, heeft [gedaagde] overigens aanvankelijk wel onduidelijkheid op dit onderdeel laten ontstaan. Die onduidelijkheid is onvoldoende weggenomen met haar daarop volgende e-mailbericht van 9 november 2010. Uit dat e-mailbericht, waarin [gedaagde] meedeelt te streven naar een beëindiging van de huurovereenkomst in der minne of anders naar een nog te verkrijgen rechterlijke ontbinding van de huurovereenkomst, volgt weliswaar dat [gedaagde] zich bewust is van haar contractuele verplichtingen maar onduidelijk is op dat moment nog of [gedaagde] het gehuurde ook zonder het verbreken van die verplichtingen zal verlaten. In dat verband is van belang dat [eisers]. onweersproken door [gedaagde] heeft aangevoerd op enig moment van [gedaagde] te hebben vernomen dat de klantenkring en het personeel van [gedaagde] afkomstig is uit de regio Rotterdam en dat [gedaagde] doende is in die regio een bedrijf over te nemen. De kantonrechter stelt vast dat de door [gedaagde] veroorzaakte onduidelijkheid eerst ter zitting is weggenomen door haar onvoorwaardelijke mededeling dat zij aan haar verplichtingen als goed huurder wil voldoen en dat het gebruik van het gehuurde niet verandert in het geval zij een kantoor in Rotterdam opent. Onder die omstandigheden behoort de afwijzing van dit onderdeel van de vorderingen geen gevolg te hebben voor de beslissing over de proceskosten.

4.18. [eisers]. heeft voorts bij akte wijziging eis de veroordeling van [gedaagde] gevorderd tot betaling van de als productie 18 overgelegde facturen van 9 februari 2011 met de factuurnummers 1102272 en 1102270 en van 16 maart 2011 met de factuurnummers 1103282 en 1103284 betreffende het gebruik van de telefooncentrale, de ISDN-lijn, de ADSL aansluiting, de variabele gesprekskosten en verrichte schoonmaakwerkzaamheden tot een totaalbedrag van € 2.555,64 incl. BTW. Het verweer van [gedaagde] met betrekking tot de kosten van de ADSL aansluiting komt overeen met haar in reconventie afgewezen vordering op dit onderdeel. Dit leidt er toe dat het verweer in conventie evenmin doel treft. Van de overige posten staat vast dat deze overeengekomen zijn. [gedaagde] heeft niet bestreden dat zij de facturen waarvan thans betaling wordt gevorderd onbetaald heeft gelaten, zodat dit onderdeel van de vordering wordt toegewezen. Er bestaat geen grond de gevorderde wettelijke handelsrente voor de facturen van 16 maart 2011 toe te wijzen met ingang van 1 maart 2011. Toegewezen wordt de wettelijke rente met ingang van een dag na de op de facturen gestelde betalingsdatum van 24 maart 2011, derhalve 25 maart 2011.

4.19. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen in conventie deels worden toegewezen als na te melden. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie aan de zijde van [eisers]. gevallen.

4.19.1. Voor de vaststelling van de hoogte van die kosten dient te worden beslist op de door [eisers]. op grond van artikel 17.1 van de tussen partijen overeengekomen algemene voorwaarden ingestelde vordering tot betaling van alle door haar gemaakte kosten van juridische bijstand, niet lager dan het gebruikelijke deurwaarderstarief. [eisers]. vordert voor het opstellen van het sommatie-/dagvaardingsexploot een bedrag van € 3.123,75 inclusief kantoorkosten en voor de aan haar verleende juridische bijstand in de periode vanaf 20 december 2010 (de dag van dagvaarding) tot en met 24 maart 2011 een bedrag van € 16.243,50 incl. BTW overeenkomstig de door haar in geding gebrachte specificaties.

4.19.2. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van voormeld artikel 17.1 uit de algemene voorwaarden, omdat zij dit beding aanmerkt als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a., BW. Volgens [gedaagde] is het beding onredelijk bezwarend omdat het haar onredelijk beperkt in haar mogelijkheden om problemen in het gehuurde aan de orde te stellen, huurbetalingen op te schorten of om tot verrekening over te gaan. Ook in dit verband heeft [gedaagde] aangevoerd dat het gehuurde niet voldoet aan de daaraan te stellen vereisten en zij heeft aangevoerd dat geenszins vaststaat dat de kosten zijn gemaakt in het kader van een sommatie of exploot.

4.19.3. Het beroep op de vernietigbaarheid van de betreffende bepaling uit de algemene voorwaarden kan ook in conventie bij wege van verweer worden gedaan. Dit beroep treft evenwel geen doel. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het beding [gedaagde] onredelijk beperkt in haar mogelijkheden om problemen in het gehuurde aan de orde te stellen dan wel in haar mogelijkheden om een beroep op een opschortingrecht of op verrekening te doen. Het bezwaar dat de kosten niet verifieerbaar zijn betreft een inhoudelijk bezwaar waar het bepaalde in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden geen regeling voor biedt, zodat op die grond evenmin sprake kan zijn van een onredelijk bezwarend karakter van die bepaling.

4.19.4. De kantonrechter oordeelt dat het bepaalde in artikel 17.1 uit de algemene voorwaarden blijkens de formulering daarvan uitsluitend ziet op kosten gemaakt voor het door de verhuurder uitbrengen van een sommatie of een exploot en voor het afdwingen van nakoming door de huurder van diens verplichtingen. Het door de verhuurder voeren van verweer tegen door de huurder ingestelde vorderingen valt daar derhalve niet onder. Dit betekent, dat niet als juist kan worden aanvaard het standpunt van [eisers]. (randnummer 46 akte vermeerdering eis in conventie) dat [gedaagde] ingevolge het bepaalde in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden alle door [eisers]. gemaakte kosten van juridische bijstand moet vergoeden. Wel is toewijsbaar het bedrag van € 3.123,75 voor het opstellen van de sommatie/dagvaarding in deze zaak, nu [eisers]. voldoende onderbouwd heeft dat zij die kosten voor die werkzaamheden op grond van een gemaakte vaste prijsafspraak verschuldigd is en geen feiten zijn gesteld of gebleken waaruit moet volgen dat die kosten niet redelijk zijn. De bij akte overgelegde declaratie van mr. Kerpestein van 12 januari 2011 maakt daarentegen onvoldoende inzichtelijk, tegenover het verweer van [gedaagde], dat die kosten zijn gemaakt in het kader van het verkrijgen van nakoming door [gedaagde]. De declaratie maakt onder meer melding van het bestuderen van huurvoorwaarden en het opstellen van een akte, maar onduidelijk is hoe die activiteiten zich verhouden tot de inmiddels in gang gezette procedure in conventie, waarin ten tijde van de declaratie reeds was gedagvaard. De daarop volgende declaraties van 28 februari 2011 en 24 maart 2011 zien op het bestuderen van de conclusie van antwoord en het opstellen van een “concept conclusie van repliek”, alsmede voor het opstellen van de conclusie van antwoord in reconventie. Zonder toelichting, die ontbreekt, kan uit de verstrekte specificaties niet worden afgeleid in welke mate de werkzaamheden nog betrekking hebben op de procedure in conventie. Aannemelijk is dat, ook afgezien van de zitting, nog wel werkzaamheden in conventie zijn verricht, maar de kantonrechter oordeelt toewijzing van een vergoeding, gelet op de aard en omvang van de vordering in conventie, mede gelet op het al toegewezen bedrag en het bedrag dat bij toepassing van de artikelen 237 en 238 Rv. zou zijn toegewezen, niet meer in verhouding. De kantonrechter zal dan ook met toepassing van artikel 242 Rv. de gevorderde overeengekomen proceskosten matigen tot het toegewezen bedrag van € 3.123,75. Daarnaast worden toegewezen de kosten van de dagvaarding € 87,93 en het griffierecht ter hoogte van € 142,- ofwel in totaal € 3.353,68. Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke handelsrente over de contractueel overeengekomen vergoeding voor gemaakte kosten van rechtsbijstand per 1 maart 2011 bestaat geen grond, omdat die vordering toen nog niet opeisbaar was. De vordering wordt toegewezen 30 dagen na vonnisdatum.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1. veroordeelt [gedaagde] aan [eisers]. te voldoen de achterstallige huurpenningen (met voorschot servicekosten en inclusief BTW) met betrekking tot de maand februari 2011 tot een bedrag van € 3.014,67 en met betrekking tot de maand maart 2011 tot een bedrag van € 178,57;

5.2. veroordeelt [gedaagde] aan [eisers]. te voldoen tot de dag van beëindiging van de huurovereenkomst en telkens op het moment van opeisbaar worden daarvan, uiterlijk op de 27e van de maand voorafgaand aan de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft, de per 1 april 2011 en nadien op grond van de huurovereenkomst telkens verschuldigde huurpenningen (met voorschot servicekosten en inclusief BTW), te vermeerderen met de jaarlijkse indexering, telkens per 1 maart en voor het eerst per 1 maart 2012 overeenkomstig artikel 4.5 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 9.1 tot en met 9.4 van de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst.

5.3. veroordeelt [gedaagde] aan [eisers]. te voldoen het tot en met de maand maart 2011 op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden verschuldigde boetebedrag van € 2.700,-;

5.4. veroordeelt [gedaagde] aan [eisers]. te voldoen een bedrag van € 2.555,64 inclusief BTW te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de bedragen opgenomen in de facturen van 9 februari 2011 met ingang van 1 maart 2011 en over de bedragen opgenomen in de facturen van 16 maart 2011 met ingang van 25 maart 2011 tot de dag der betaling;

5.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers]., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.353,68 waarvan € 3.123,75 aan contractueel overeengekomen vergoeding voor salaris gemachtigde, dit laatste bedrag vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW met ingang van 10 december 2011 tot de dag der betaling;

5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in (voorwaardelijke) reconventie

5.8. verstaat dat de vordering in voorwaardelijke reconventie niet aan de orde is nu de voorwaarde niet is vervuld;

5.9. wijst de vorderingen in reconventie af;

5.10. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers]. tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 200,- wegens salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 november 2011.