Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBUTR:2009:BK3733

Instantie
Rechtbank Utrecht
Datum uitspraak
18-11-2009
Datum publicatie
19-11-2009
Zaaknummer
262974 / HA ZA 09-478
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst appartement; tekortkoming koper; contractuele boete en aanvullende schadevergoeding

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK UTRECHT

Sector handels- en familierecht

zaaknummer / rolnummer: 262974 / HA ZA 09-478

Vonnis van 18 november 2009

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. J. Pellikaan,

tegen

[gedaagde],

zonder bekende woon- of verblijfplaats,

feitelijk verblijvende te [verblijfplaats],

gedaagde,

advocaat voorheen mr. D.W. Peters, thans niet meer in de procedure vertegenwoordigd.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 mei 2009

- de mededeling van de advocaat van [gedaagde] dat hij zich aan de zaak onttrekt, waarna zich geen nieuwe advocaat namens [gedaagde] heeft gesteld

- het proces-verbaal van comparitie van 1 oktober 2009, ter gelegenheid waarvan [eiseres] haar eis heeft verminderd.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Op 16 september 2008 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiseres] aan [gedaagde], kort gezegd, voor een koopsom van EUR 202.500,00 een appartement c.a. heeft verkocht gelegen aan de [adres] te [plaats], hierna te noemen: het appartement. In deze koopovereenkomst is - voor zover relevant - het volgende bepaald:

“(…)

3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 3 november 2008 of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen, ten overstaan van notaris nader door koper(s) te bepalen of diens plaatsvervanger, verbonden aan kantoor, hierna verder te noemen: “notaris”.

(…)

4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 14 oktober 2008 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 20.250,- (…)

4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen, kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag (…)

(…)

13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 20.250,00, (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

19.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

b. op 07 oktober voor de financiering van het appartement voor een bedrag van koopsom, verhoogd met kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…).

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht van handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)”

2.2. Bij brief van 31 oktober 2008 heeft de door [eiseres] ingeschakelde makelaar aan [gedaagde] - voor zover hier van belang - het volgende medegedeeld:

“(…)

U heeft te kennen gegeven dat de levering niet op 3 november 2008 zal kunnen plaatsvinden en dat u uitstel wenst tot 14 november 2008. In verband hiermee bericht ik u namens verkoper dat zij akkoord gaat met uitstel tot 14 november 2008, mits op 3 november 2008 is voldaan aan de verplichting zoals verwoord in artikel 4 van het koopcontract.

In het koopcontract dat met betrekking tot bovenstaand appartement door u is ondertekend zijn de tussen de verkoper en u gemaakte afspraken vastgelegd. Eén van deze afspraken is dat u, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 op uiterlijk 14 oktober 2008 een waarborgsom op de kwaliteitsrekening van de notaris zou storten dan wel een bankgarantie zou stellen voor een bedrag van € 20.250,00. Tot op heden heeft u, ondanks een sommatie daartoe, nog niet aan deze verplichting voldaan. U heeft nu toegezegd dat dit op 3 november 2008 zal geschieden.

Bij deze stel ik u, namens de verkoper, in gebreke indien de passering niet op 14 november 2008 plaatsvindt. Dan treedt artikel 13.3 in werking. Als u niet a.s. maandag de bankgarantie stelt of de waarborgsom stort, stel ik u bij deze ook, namens de verkoper, in gebreke per 3 november 2008 en wordt er door de verkoper geen verlenging tot 14 november 2008 verleend voor de latere juridische levering.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 13 van het koopcontract, heeft u nog acht dagen de tijd om alsnog aan uw verplichtingen te voldoen. Komt u dan uw verplichtingen nog niet na, zal de verkoper besluiten tot nakoming van de overeenkomst of ontbinding.

Mocht de koper besluiten tot ontbinding besluiten, bent u aan de verkoper verschuldigd een boete van € 20.250,00, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)”

2.3. Bij e-mail van 31 oktober 2008 heeft een financieel adviseur aan [gedaagde] het volgende medegedeeld:

“Zoals ook reeds telefonisch besproken is er vooralsnog geen financier die een aanbieding kan doen voor de aankoop van [adres] te [plaats]. Wij hebben besproken dat de originele ontbindende voorwaarde financiering is verschoven naar 17 november 2008 en dat transport is uitgesteld naar 3 december 2008. Als er op 17 november nog geen oplossing is voor de financiering kan ik je niet anders adviseren dan de koop te ontbinden. (…)”

2.4. Bij e-mail van 5 november 2008 heeft de in het kader van de koopovereenkomst ingeschakelde notaris het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:

“(…) Zoals onlangs telefonisch besproken zou u ervoor zorgdragen dat de verplichting uit artikel 4 van de koopakte op 3 november 2008 zou worden nagekomen door het storten van een waarborgsom (…)

Tot op heden heb ik nog niets van u mogen ontvangen. Wilt u alsnog zo spoedig mogelijk hiervoor zorgdragen?

Ik meen er goed aan te doen u nogmaals te wijzen op het volgende. Volgens hetgeen is bepaald in artikel 13 van de koopovereenkomst en de ingebrekestelling in de brief van 31 oktober 2008 bent u in verzuim als u gedurende acht dagen nalatig blijft. Alsdan gaan de in artikel 13 genoemde boetes lopen. (…)”

2.5. Bij brief van 8 december 2008 heeft [eiseres] [gedaagde] de gelegenheid gegeven om uiterlijk op 15 december 2008 het appartement bij de notaris te laten passeren.

2.6. Bij brief van 21 januari 2009 heeft [eiseres] jegens [gedaagde] aanspraak gemaakt op een verschuldigde boete ter hoogte van EUR 20.250,00 en [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de aanvullende schade die zij heeft geleden en nog zou lijden.

3. Het geschil

3.1. [eiseres] vordert samengevat - na eisvermindering het volgende:

primair: betaling van een bedrag van EUR 20.250,00 aan contractuele boete en een bedrag van EUR 1.030,27 aan aanvullende schadevergoeding, beide bedragen vermeerderd met wettelijke rente,

subsidiair: betaling van een bedrag van EUR 21.280,27 aan vervangende schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente,

primair en subsidiair: betaling van een bedrag van EUR 1.158,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente, alsmede betaling van een bedrag aan proceskosten.

3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Ter onderbouwing van haar vordering heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, door geen waarborgsom te storten of bankgarantie te stellen, en niet mee te werken aan de levering van het appartement op de overeengekomen datum. Op die grond heeft zij de overeenkomst ontbonden, en recht op de in artikel 13.2 van de overeenkomst genoemde boete van EUR 20.250,00, aanvullende schadevergoeding en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten, aldus [eiseres].

4.2. Vaststaat tussen partijen dat [gedaagde] op grond van artikel 4.1 van de overeenkomst gehouden was uiterlijk op 14 oktober 2008 een bankgarantie te stellen dan wel een waarborgsom te storten, dat ingevolge artikel 3.1 de feitelijke levering van het appartement zou plaatsvinden op 3 november 2008, en dat er een financieringsvoorbehoud was overeengekomen tot 7 oktober 2008.

4.3. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag op welke wijze zij nadien deze termijnen hebben verlengd. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] nimmer jegens haar heeft aangegeven dat hij verlenging van het financieringsvoor-behoud wenste, zodat op dat punt ook geen verlenging heeft plaatsgevonden. De termijn voor het storten van de waarborgsom c.q. het stellen van een bankgarantie en de termijn voor levering zijn wel verlengd, en wel (overeenkomstig de door haar als productie 3 bij dagvaarding overgelegde brief van 31 oktober 2008) tot respectievelijk 3 november 2008 en 14 november 2008.

4.4. Volgens [gedaagde] is er wel een afspraak gemaakt over verlenging van het financieringsvoorbehoud, en wel tot 17 november 2008. Volgens hem is er geen overeenstemming bereikt over een nieuwe datum voor het stellen van de bankgarantie en voor levering van het appartement. [gedaagde] wijst ter onderbouwing van zijn stelling op de door hem als productie 2 overgelegde e-mail van zijn adviseur aan hem van 31 oktober 2008. Volgens hem is aan de zijde van [eiseres] sprake geweest van schuldeisersverzuim door eenzijdig nieuwe termijnen voor het storten van een waarborgsom c.q. het stellen van de bankgarantie en voor de levering van het appartement vast te stellen, die gelegen waren vóór het verstrijken van de nieuwe overeengekomen termijn van het financieringsvoorbehoud.

4.5. De rechtbank overweegt dat ook indien er veronderstellenderwijs vanuit gegaan zou worden dat de afspraak over de verlenging van de termijnen luidt als is weergegeven in de e-mail van 31 oktober 2008 waarop [gedaagde] zich beroept, geldt dat ook een nieuwe datum voor levering is overeengekomen, namelijk de in de e-mail vermelde datum van 3 december 2008. Vaststaat tussen partijen dat [gedaagde] niet op enig moment vóór 18 november 2008 een beroep op het voorbehoud jegens [eiseres] heeft gedaan en dat hij ook niet op 3 december 2008 heeft meegewerkt aan levering van het appartement aan hem. Reeds op die grond kan het beroep op schuldeisersverzuim, wat daar ook van zij, [gedaagde] niet baten.

Daarbij komt dat indien de brief van de makelaar van [eiseres] van 31 oktober 2008 een onjuiste weergave zou hebben bevat van de tussen partijen gemaakte afspraken, het op de weg van [gedaagde] had gelegen om dit in een reactie te laten weten. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] dat heeft gedaan. [gedaagde] heeft verder ook niet betwist dat hij de door [eiseres] als productie 4 bij dagvaarding overgelegde e-mail heeft ontvangen van de ingeschakelde notaris, waarin de notaris aan laatstgenoemde brief refereert en vermeldt dat de nieuwe termijn voor het storten van de waarborgsom is gesteld op 3 november 2008. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] op deze e-mail afwijzend heeft gereageerd.

4.6. Op grond van het voorgaande staat vast dat [gedaagde] op 3 december 2008, dan wel wel op 3 november 2008 in verzuim is geraakt met de nakoming van zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Ook indien de afspraak over de nieuwe termijnen luidt zoals [gedaagde] stelt, is - zoals hiervoor is overwogen - van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres] geen sprake geweest. [eiseres] was dan ook op grond van de overeenkomst gerechtigd om de koopovereenkomst bij brief van 21 januari 2009 te ontbinden. Op grond van artikel 13.2 van de overeenkomst is de nalatige partij in geval van ontbinding een boete verschuldigd van EUR 20.250,00. De vordering strekkende tot betaling van deze boete is derhalve in beginsel toewijsbaar.

4.7. Het beroep van [gedaagde] op matiging van deze boete wordt afgewezen. Voor matiging is ingevolge artikel 6:94 BW alleen grond, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt volgens de Hoge Raad (arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262) mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Mede in het licht van het feit dat, zoals uit het navolgende zal blijken, de door [eiseres] geleden schade hoger is dan de boete, rechtvaardigt hetgeen [gedaagde] ter onderbouwing van zijn beroep op matiging heeft aangevoerd, niet de conclusie dat sprake is van een ‘buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat’ als hiervoor bedoeld.

4.8. Op grond van artikel 13.2 van de overeenkomst is [gedaagde] tevens gehouden aanvullende schade van [eiseres] te vergoeden. [eiseres] heeft in haar akte houdende vermindering van eis haar vordering terzake aldus berekend:

a. verschil in koopprijs EUR 12.500,00

b. keuken 5.352,00

c. aanbetaling vloer 283,10

d. gekochte verf 270,73

e. verhuizing Pot 510,70

f. courtage makelaar 1.943,76

g. rentekosten ten gevolge van lening 420,00

-----------------------

Subtotaal EUR 21.280,27

Minus: boete - 20.250,00

-----------------------

Totaal EUR 1.030,27

4.9. De rechtbank zal in het navolgende de door [gedaagde] gevoerde verweren tegen deze schadeposten beoordelen, teneinde te kunnen beoordelen op aan [eiseres] enige schadevergoeding toekomt die het gevorderde boetebedrag te boven gaat.

Ad schadepost a

4.10. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de schadepost bestaande uit het verschil tussen de met hem overeengekomen koopprijs en de koopprijs waarvoor [eiseres] uiteindelijk het appartement aan een derde heeft verkocht. Deze post is dan ook terecht als schadepost opgevoerd.

Ad schadeposten b-e

4.11. [gedaagde] heeft als verweer tegen deze schadeposten, die met name betrekking hebben op het aangaan door [eiseres] van een koopovereenkomst met betrekking tot een andere (nieuwbouw-)woning, aangevoerd dat deze posten voor haar rekening en risico dienen te blijven, aangezien zij deze overeenkomst sloot op een moment dat het haar duidelijk was dat [gedaagde] de financiering niet rond had.

4.12. [eiseres] heeft de koopovereenkomst met betrekking tot de nieuwbouwwoning gesloten op 10 oktober 2008, derhalve drie dagen na afloop van het financieringsvoorbehoud. Zowel in het geval het financieringsvoorbehoud zou zijn verlengd, zoals [gedaagde] stelt, als het geval dat geen verlenging zou hebben plaatsgevonden en geen beroep op een financieringsvoorbehoud zou zijn gedaan, zoals [eiseres] stelt, valt niet in te zien waarom [eiseres] moest betwijfelen of [gedaagde] de koopovereenkomst uiteindelijk zou nakomen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat hij aan [eiseres] kenbaar heeft gemaakt dat een financieringsaanvraag van hem was afgewezen, noch gesteld dat hij haar op andere wijze duidelijk heeft gemaakt dat het heel onzeker was of hij uiteindelijk het appartement zou kunnen afnemen. Onder deze omstandigheden kan [eiseres] dan ook niet worden verweten te hebben vertrouwd op nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde], en de overeenkomst met betrekking tot de nieuwbouwwoning te hebben ondertekend.

In het licht hiervan valt - mede in het licht van de in de overeenkomst voorziene korte periode tussen ondertekening van de koopovereenkomst tussen partijen en de beoogde opleveringsdatum van het appartement - al evenmin in te zien waarom [eiseres] nog vóór de verhuizing van haar spullen naar een tijdelijke andere woning had moeten voorzien dat [gedaagde] het appartement uiteindelijk niet zou afnemen. De verhuiskosten acht de rechtbank om die reden dan ook eveneens terecht als schadepost opgevoerd.

4.13. Ten aanzien van de aangeschafte keuken en verf voor de nieuwbouwwoning heeft [gedaagde] verder als verweer aangevoerd dat deze zaken nog steeds in het bezit zijn van [eiseres] en dus niet hebben te gelden als schadeposten.

4.14. Ter comparitie heeft [eiseres] aangegeven dat zij de keuken en de verf niet meer heeft kunnen gebruiken, en de keuken ook niet aan derden heeft kunnen verkopen. [gedaagde] heeft dit niet (langer) weersproken, zodat dit als vaststaand heeft te gelden. Deze posten hebben dan ook als schadeposten te gelden.

4.15. Ten aanzien van het in rekening gebrachte bedrag aan aanbetaling voor de, voor de nieuwbouwwoning bestemde, vloer heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] niet heeft gesteld waarom [eiseres] deze aanbetaling na ontbinding van de betreffende overeenkomst verschuldigd is geworden en gebleven.

4.16. Uit de als productie 10 bij dagvaarding door [eiseres] overgelegde kassabon en betalingsbewijs blijkt dat [eiseres] de door haar gestelde aanbetaling terzake van de vloer heeft verricht. [eiseres] heeft evenwel niet gesteld waarom zij deze aanbetaling na ontbinding van de overeenkomst niet van de betreffende leverancier terug heeft kunnen ontvangen, zodat deze schadepost zal worden afgewezen.

Ad schadepost f

4.17. Voor zover het verweer van [gedaagde] zich richt tegen het in rekening brengen van courtage voor zowel de verkoop van het appartement aan hem als aan de toekomstige koper, is dit verweer achterhaald door de eisvermindering. Hetzelfde geldt voor het verweer dat [eiseres] korting had kunnen bedingen op de courtage vanwege het feit dat de makelaar een aanzienlijk aantal werkzaamheden niet opnieuw hoeft te verrichten. In het uiteindelijk gevorderde bedrag van EUR 1.943,76 is daarmee rekening gehouden.

4.18. Het verweer van [gedaagde] dat geen bewijs is overgelegd van het feit dat de courtage van de makelaar daadwerkelijk door [eiseres] is voldaan, wordt gepasseerd onder verwijzing naar de nota van afrekening van de notaris van 24 juni 2009, overgelegd door [eiseres] als productie 3 bij de akte vermindering van eis.

Ad schadepost g

4.19. Volgens [gedaagde] dient de gevorderde rentevergoeding in verband met een door [eiseres] aangegane kredietovereenkomst voor rekening van [eiseres] te blijven, aangezien niet is gebleken dat dit krediet is aangewend ten behoeve van de betaling van de door [eiseres] opgevoerde kosten of ten behoeve van de aankoop van de door haar genoemde zaken.

4.20. De rechtbank acht in het licht van de datum van de door [eiseres] afgesloten kredietovereenkomst (30 december 2008) aannemelijk dat is geldlening werd aangegaan ter dekking van de kosten die [eiseres] heeft gemaakt in verband met de niet-nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde]. Deze overeenkomst dateert immers van na het moment waarop het voor [eiseres] duidelijk werd dat [gedaagde] niet zou voldoen aan de laatste, bij brief van 8 december 2008 (productie 5 bij dagvaarding) gestelde, termijn. Zij moest er vanaf dat moment vanuit gaan dat uit de verkoop van het appartement aan [gedaagde] geen geld zou komen ter dekking van deze opgekomen kosten. De terzake van deze lening door [eiseres] gemaakte kosten, bestaande uit de betaalde rente, komen dan ook in beginsel als schadepost voor vergoeding in aanmerking.

Conclusie

4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de aanvullende schadevergoeding toewijsbaar is tot een bedrag van EUR 1.030,27 - EUR 283,10 = EUR 747,17. Dit betekent dat de primaire vordering toewijsbaar is tot een bedrag van EUR 20.250,00 + EUR 747,17 = EUR 20.997,17. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf het moment van ontbinding.

4.22. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. [eiseres] heeft, na verweer van [gedaagde] op dit punt, niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

De kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

4.23. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding EUR 85,98

- overige explootkosten 0,00

- vast recht 780,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)

Totaal EUR 2.023,98

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van EUR 20.997,17 (twintig duizendnegenhonderdzevenennegentig euro en zeventien eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 januari 2009 tot de dag van volledige betaling,

5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op EUR 2.023,98,

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.V.M. Veldhoen en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2009.?

WV