Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBSHE:2011:BU6994

Instantie
Rechtbank 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-12-2011
Datum publicatie
07-12-2011
Zaaknummer
190162 - HA ZA 09-647
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

verlenging erfpachtcontract; wijziging canon met toepassing van de systematiek van de pachtprijsbepaling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 190162 / HA ZA 09-647

Vonnis van 7 december 2011

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BERGEIJK,

zetelend te Bergeijk,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A. Minderhoud te Middelburg,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. M.F. Mesu- Abbekerk te Den Haag.

Partijen zullen hierna Gemeente Bergeijk en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 april 2010

- de akte overlegging betalingsbewijs van Gemeente Bergeijk

- het deskundigenbericht

- de conclusie na deskundigenbericht in conventie en reconventie tevens akte in conventie houdende wijziging van eis van Gemeente Bergeijk d.d. 8 december 2010

- de antwoordconclusie na deskundigenbericht tevens akte uitlaten vermeerdering van eis van [gedaagde] d.d. 19 januari 2011

- de akte in conventie en reconventie van Gemeente Bergeijk d.d. 23 maart 2011

- de antwoordakte van [gedaagde] d.d. 20 april 2011.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie

2.1. De rechtbank volhardt bij hetgeen in het tussenvonnis van 14 april 2010 is overwogen en beslist. Bij dat vonnis zijn drie deskundigen benoemd en is hen opgedragen bericht uit te brengen over de volgende vragen:

1. Wat is - uitgaande van een situatie als ware sprake van voortzetting van een reguliere pachtrelatie en met voorbijgaan aan een door de erfpachter gerealiseerde waardevermeerdering - naar uw oordeel de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de percelen kadastraal bekend (voormalige) gemeente [woonplaats]

2. Kunt u gemotiveerd en per perceel aangegeven hoe u tot deze prijs gekomen bent?

3. Kunt u daarbij meer specifiek aangeven of en zo ja op welke wijze u rekening hebt gehouden met de door de erfpachter gerealiseerde verbeteringen bestaande uit de aanleg van en drainage- en beregeningsysteem en een kavelpad en de uitvoering van egalisatiewerkzaamheden?

4. Hebben de werkzaamheden waarop de als productie 12 overgelegde facturen betrekking hebben geheel of ten dele tot een waardevermeerdering van de betrokken percelen geleid? En zo ja: Op welke wijze heeft u daarmee rekening gehouden?

5. Wensen de deskundigen eigener beweging nog nadere opmerkingen te maken?

2.2. De deskundigen hebben op 17 augustus 2010 een conceptrapport vastgesteld. Het concept is aan partijen toegezonden. Partijen hebben hun reactie gegeven, waarna het definitieve rapport op 15 oktober 2010 ter griffie van de rechtbank is gedeponeerd.

2.3. De deskundigen hebben de erfpachtcanon per 1 november 2008 (berekend op basis van de hoogst toelaatbare pachtprijs) gesteld op EUR 6.125,00 per jaar. Daarbij hebben zij bij hun berekening de pachtprijs gewaardeerd naar de Pachtnormen 1992 en deze vervolgens verhoogd conform de pachtprijswijzigingen die nadien plaatsgevonden hebben. Bij de berekening van de basisprijs naar de Pachtnormen 1992 hebben de deskundigen een afronding toegepast. Die afronding heeft plaatsgevonden, aldus de deskundigen, omdat eertijds (rb: in 1992) de pachtprijzen op NLG 5,00 naar boven of naar beneden werden afgerond. Zonder afronding zou de hoogst toelaatbare pachtprijs per november 2008 gesteld moeten worden op EUR 6.153,08 per jaar.

2.4. Gemeente Bergeijk heeft in haar conclusie na deskundigenbericht in conventie en reconventie tevens akte in conventie houdende wijziging van eis kenbaar gemaakt, dat zij de inhoud van het deskundigenbericht volledig tot de hare maakt en dat zij de conclusie van de deskundigen onderschrijft. Daarbij heeft zij haar vordering gewijzigd in die zin, dat zij thans vaststelling van de hoogte van de erfpachtcanon per 1 november 2008 vordert op een bedrag van EUR 6.153,08, althans verhoging van de jaarlijkse canon tot een marktconform, althans redelijk, bedrag. De vordering strekkende tot indexering van de erfpachtcanon komt te vervallen, aldus Gemeente Bergeijk.

2.5. De rechtbank constateert dat Gemeente Bergeijk in haar gewijzigde vordering uitgaat van het door de deskundigen berekende bedrag als geen afronding wordt toegepast. In hun reactie op het commentaar van Gemeente Bergeijk over de toepassing van enige afronding hebben de deskundigen in het definitieve rapport toegelicht, dat zij een destijds gebruikelijke wijze van afronding hebben gehanteerd. Gemeente Bergeijk heeft de juistheid van deze nadere toelichting verder niet meer betwist. Gelet hierop, en mede gelet op het marginale verschil in uitkomst bij een berekening met en zonder afronding, zal de rechtbank bij de verdere beoordeling uitgaan van de (primair) door de deskundigen geadviseerde erfpachtcanon van EUR 6.125,00. Voor zover de door Gemeente Bergeijk bij wijziging van eis gevorderde erfpachtcanon dit bedrag overstijgt, komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

2.6. [gedaagde] heeft een aantal bezwaren aangevoerd tegen het rapport van de deskundigen. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt.

2.7. Naar de mening van [gedaagde] zijn de feitelijke vaststellingen van de deskundigen op pagina 6 vanaf het kopje “storende lagen” tot en met het kopje “verkaveling” op pagina 7 niet (geheel) juist. De rechtbank deelt dat standpunt niet. De deskundigen hebben in aanwezigheid van (vertegenwoordigers van) partijen onderzoek ter plaatse gedaan, hebben daarnaast kennis genomen van de opvattingen van de partijdeskundigen en zijn vervolgens onder meer op basis van hun kennis en ervaring tot een beoordeling van de feitelijke omstandigheden gekomen. De omstandigheid dat die beoordeling van de feitelijke omstandigheden op onderdelen anders luidt dan die van de partijdeskundigen impliceert niet, dat de deskundigen (deels) van onjuiste feiten zijn uitgegaan. In zoverre is er ook geen grond voor verdere bewijsvoering zoals aangeboden door [gedaagde]. Voor zover [gedaagde] stelt dat slechts deskundigen die in of nabij het betrokken gebi[XXX]]) woonachtig zijn tot een juiste beoordeling van de feitelijke omstandigheden kunnen komen, volgt de rechtbank hem daarin niet. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank geen, althans onvoldoende, feiten gesteld die de conclusie kunnen dragen, dat de deskundigen onvoldoende acht hebben geslagen op de gebiedseigen kenmerken van [XXX].

2.8. De weergave in het rapport van de externe productieomstandigheden waarvoor een aftrek van de basispachtwaarde kan plaatsvinden is niet compleet, aldus [gedaagde]. De deskundigen hebben slechts als externe productiefactoren de ontsluiting, waterhuishouding en verkaveling meegenomen. Echter ingevolge artikel 2 lid 4 van het Besluit van 8 oktober 1992 houdende wijziging van het Pachtnormenbesluit 1977 vallen ook (onder meer) de perceelvorm, perceelsgrootte, de ligging en de bereikbaarheid van het land ten opzichte van de gebouwen onder de externe productiefactoren die volgens [gedaagde] een verdere aftrek rechtvaardigen van de basispachtwaarde. De rechtbank verwerpt het bezwaar van [gedaagde]. De deskundigen zijn in hun rapport ingegaan op de vraag of voor externe productieomstandigheden een aftrek zou moeten worden toegepast. Daarbij hebben zij (op pagina 9) als externe productieomstandigheden melding gemaakt van de ontsluiting, waterhuishouding en verkaveling. Dat zij zich niet tot die externe omstandigheden hebben beperkt, blijkt uit het feit dat zij vervolgens expliciet vermeld hebben, dat zij onder het onderdeel verkaveling alle (overige) omstandigheden rekenen die niet in de andere categorieën kunnen worden ondergebracht. Onder verkaveling hebben de deskundigen zoals uit pagina 7 van het rapport blijkt de perceelvorm, de perceelsgrootte en de situering van de percelen begrepen. Daarbij hebben de deskundigen zich, zoals uit de tweede alinea op pagina 4 blijkt, tevens rekenschap gegeven van de ligging van de erfpachtkavel ten opzichte van het woonhuis en de bedrijfsgebouwen. Daarmee is voldoende inzichtelijk welke externe omstandigheden de deskundigen bij hun oordeelsvorming hebben betrokken.

2.9. [gedaagde] heeft als nieuwe stelling aangevoerd, dat de systematiek van het Pachtprijzenbesluit 2007 wel als leidraad kan dienen bij de bepaling van de hoogte van de erfpachtcanon, maar dat de erfpachtcanon niet zonder meer kan worden vastgesteld op het bedrag van de hoogst toelaatbare pachtprijs. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] daarmee opkomt tegen hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 14 april 2010 onder rechtsoverweging 4.7. In die rechtsoverweging heeft de rechtbank voor zover thans van belang geoordeeld: “Tussen partijen is ook niet in geschil dat bij de vaststelling van de canon de pachtwaarde als uitgangspunt dient te gelden. De opdracht aan de deskundigen zal dan ook strekken tot vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor de onderhavige percelen.” Het gaat hier om een uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven oordeel waaraan de rechtbank in het verdere verloop van het geding gebonden is. De rechtbank zou slechts terug kunnen komen op de in bedoelde rechtsoverweging genomen bindende eindbeslissing als die beslissing zou berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Aan de nadere stellingname van [gedaagde] zal dan ook verder voorbij gegaan worden.

2.10. Voor zover [gedaagde] heeft willen stellen dat de deskundigen bij de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs de regionale veranderpercentages buiten beschouwing hadden moeten laten, volgt de rechtbank hem daarin niet. De deskundigen hebben overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht op grond van de voor de berekening van pachtprijzen geldende systematiek de hoogst toelaatbare pachtprijs per 1 november 2008 berekend. Daarbij hebben zij terecht, wat overigens ook niet in geschil is, de pachtprijzen zoals deze in 1992 gegolden zouden hebben als uitgangspunt genomen. Vervolgens hebben zij de pachtprijzen “opgebouwd” met toepassing van de regionale veranderpercentages naar het pachtprijsniveau per 1 november 2008. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen, is de toepassing van deze veranderpercentages geenszins in strijd met het oordeel van de rechtbank neergelegd in rechtsoverweging 4.10 van het tussenvonnis van 14 april 2010, dat indexering van de erfpachtcanon gedurende de looptijd van het erfpachtcontract niet aan de orde is. De veranderpercentages zijn immers toegepast om de prijs per 1 november 2008 vast te stellen, terwijl de indexering betrekking zou hebben op wijziging van de eenmaal vastgestelde prijs.

2.11. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, berust het deskundigenrapport naar het oordeel van de rechtbank op een toereikende motivering. Zij hebben op een voldoende inzichtelijke wijze uiteengezet op welke wijze zij tot hun bevindingen zijn gekomen. Daarbij hebben zij expliciet aangegeven (deskundigenrapport, pagina 9 onderaan), dat zij “alle door de erfpachter gedane investeringen buiten beschouwing [hebben] gelaten, zodat de grond beoordeeld is zoals die grond (het erfpachtgoed) eertijds ter beschikking is gesteld. De investeringen van erfpachter, met name diep spitten, draineren, de aanleg van een verhard kavelpad, kilveren en de aanleg van een leiding voor beregening zijn weggedacht.” Dat de deskundigen zich bij de taxatie van de historische pachtprijs per 1992 mede hebben laten laten leiden door hun kennis en ervaring is inherent aan taxaties en kan niet als een gebrek in motivering worden aangemerkt. Voor zover [gedaagde] de hoogte van de door de deskundigen gehanteerde aftrek betwist, wordt die betwisting als onvoldoende gemotiveerd verworpen. In dit stadium van de procedure had van [gedaagde] mogen worden verwacht, dat hij zijn stelling nader had gepreciseerd en concreet had onderbouwd welke aftrek dan wel gehanteerd had moeten worden.

2.12. De rechtbank is van oordeel dat, zoals ook uit het voorgaande blijkt, de bezwaren van [gedaagde] tegen het deskundigenrapport geen doel treffen. Ook voor zover niet in het voorgaande behandeld, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop dit berust. De hoogte van de canon per 1 november 2008 zal bepaald worden op EUR 6.125,00 per jaar. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat deze canon gerelateerd aan de hoogte van de huidige canon van EUR 382,13 per jaar fors is. De omstandigheid dat de stijging aanzienlijk is, brengt echter niet met zich, dat de verhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bedacht dient te worden dat [gedaagde] als professionele ondernemer jarenlang voordeel heeft gehad van de zeer lage canonverplichtingen. Dat hij thans qua financiële lasten voor het gebruik van de erfpachtgronden in een vergelijkbare positie wordt gebracht als agrariërs met pachtgronden, kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet als onaanvaardbaar worden bestempeld.

2.13. Tot slot heeft [gedaagde] een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Daartoe heeft hij aangevoerd, dat Gemeente Bergeijk inmiddels met twee erfpachters ([Y en Z]) in [XXX] overeenstemming heeft bereikt over de aanpassing van de erfpachtcanon (per 1 november 2007). Daarbij heeft Gemeente Bergeijk afgezien van toepassing van het regionale veranderpercentage per 1 september 2007 van 25%. Gemeente Bergeijk handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel door jegens hem wel aanspraak te maken op toepassing van dat veranderpercentage, aldus [gedaagde]. Gemeente Bergeijk heeft betwist, dat sprake is van gelijke gevallen. Daartoe heeft zij gesteld, dat de afspraken met [Y en Z] over (onder meer) het veranderpercentage zijn gemaakt in het kader van de verwerving van percelen van hen ten behoeve van de realisering van een Ecologische Verbindingszone.

2.14. Naar het oordeel van de rechtbank biedt hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd onvoldoende grondslag voor het oordeel dat Gemeente Bergeijk in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel. In het midden kan blijven of in het geval van [Y en Z] sprake is van grondverwerving door aankoop of van ruil van erfpachtpercelen (zoals [gedaagde] lijkt te stellen). Vastgesteld moet worden dat [gedaagde] (nog) niet door onderhandeling met Gemeente Bergeijk over grondtransacties in een vergelijkbare positie is komen te verkeren als [Y en Z]. In zoverre is van gelijke gevallen geen sprake. Nu de stellingen van [gedaagde] niet tot een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel kunnen leiden, kan aan bewijsvoering niet toegekomen worden.

2.15. De slotsom is dat de vorderingen van Gemeente Bergeijk zoals laatstelijk gewijzigd bij akte d.d. 8 december 2010 zullen worden toegewezen, met dien verstande dat het bedrag van de erfpachtcanon zal worden bepaald op EUR 6.125,00 en met dien verstande dat bij de formulering van de vordering tot notariële vastlegging en inschrijving in de openbare registers van de herziene canon en de verlenging van het recht van erfpacht mede acht zal worden geslagen op hetgeen [gedaagde] in reconventie heeft gevorderd.

2.16. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval, alsmede in het feit dat partijen uitgaande van de oorspronkelijk ingestelde vorderingen als over en weer in het ongelijk gesteld zijn te beschouwen aanleiding de proceskosten te compenseren als na te melden. De kosten van het deskundigenbericht bedragen EUR 7.968,84. Partijen zullen daarvan ieder de helft (EUR 3.984,42) hebben te dragen. Aangezien Gemeente Bergeijk het voorschot heeft voldaan, zal [gedaagde] worden veroordeeld ter zake van de deskundigenkosten EUR 3.984,42 aan Gemeente Bergeijk te voldoen.

in reconventie

2.17. Uit de uitkomst van de procedure in conventie volgt dat de vorderingen voor zover strekken tot vaststelling van de erfpachtcanon op EUR 3.606,99 per jaar zullen worden afgewezen. De uitkomst van de procedure in conventie brengt met zich, dat [gedaagde] geen zelfstandig belang meer heeft bij beoordeling van zijn overige vorderingen.

2.18. De slotsom is dat de vorderingen van [gedaagde] zullen worden afgewezen. Vanwege de samenhang tussen de procedure in conventie en die in reconventie ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren als na te melden.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1. verklaart voor recht dat deze rechtbank bevoegd is over geschillen tussen partijen op basis van artikel 12 van de algemene bepalingen die van toepassing zijn op het tussen partijen geldende recht van erfpacht, gevestigd bij akte van 23 maart 1960 te oordelen,

3.2. wijzigt het tussen partijen geldende recht van erfpacht, gevestigd bij akte van 23 maart 1960, op basis van artikel 12 van de Algemene Bepalingen in die zin dat de canon, te voldoen door [gedaagde], met ingang van 1 november 2008 en steeds te betalen vóór 1 november van het betreffende jaar, vastgesteld wordt op EUR 6.125,00,

3.3. bepaalt dat [gedaagde] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis op basis van artikel 11 van de algemene bepalingen zal meewerken aan (hernieuwde) inschrijving van het tussen partijen geldende recht van erfpacht in de daartoe bestemde openbare registers met dien verstande dat in de in te schrijven erfpachtakte de onder 3.1 en 3.2 vermelde beslissingen worden verwerkt,

3.4. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 3.3 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,

3.5. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

3.6. veroordeelt [gedaagde] ter zake van de door Gemeente Bergeijk voorgeschoten kosten van het deskundigenbericht EUR 3.984,42 te betalen aan Gemeente Bergeijk,

3.7. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

3.8. wijst de vorderingen af,

3.9. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen, mr. J.P.M. van der Ham en mr. M.F.M.T. Franke en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.