Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2022:1697

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
04-03-2022
Datum publicatie
09-03-2022
Zaaknummer
9396041 CV EXPL 21-27337
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst studentencomplex. Contractskosten van € 200,-. Huurder vordert restitutie van de contractskosten. Is sprake van een niet redelijk voordeel ten behoeve van verhuurder (art. 7:264 BW)?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2022/101
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9396041 CV EXPL 21-27337

uitspraak: 4 maart 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser],

eiser bij exploot van dagvaarding van 6 augustus 2021,

gemachtigde: mr. F.J.A. Vaneveld te Leiden,

tegen

de vennootschap naar buitenlands recht

Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage GmbH,

gevestigd te Wenen (Oostenrijk),

gedaagde,

gemachtigde: mr. E. Goemans te Amsterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ respectievelijk ‘Raiffeisen’.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    de dagvaarding, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met een productie;

  • -

    de conclusie van repliek, tevens vermindering van eis, met een productie;

  • -

    de conclusie van dupliek, met een productie.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

De feiten die vast staan in deze procedure zijn, voor zover relevant, de volgende. Deze feiten staan vast omdat ze zijn gesteld door een van de partijen en door de andere partij zijn erkend of niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken.

2.1.

[eiser] heeft van 15 augustus 2018 tot 13 augustus 2019 van Raiffeisen gehuurd de zelfstandige woonruimte, gelegen aan het [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde is gelegen in het zogenoemde ‘LUCIA-complex’. Het beheer is in deze periode, in opdracht van Raiffeisen, uitgevoerd door [naam bedrijf 1] (ook bekend als ‘[naam bedrijf 2]’, hierna: ‘[naam bedrijf 1]’).

2.2.

In artikel 4.3 van de huurovereenkomst staat het volgende:

“The Tenant must pay an amount of EUR 200 (including VAT) as a one-off compensation for the contract costs in connection with the formation of this tenancy agreement. This amount must be paid to the landlord on or before the date of signing this agreement.”

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden van Raiffeisen (hierna: ‘de algemene voorwaarden’). In artikel 18.1 van de algemene voorwaarden staat:

“This tenancy agreement is governed exclusively by Dutch law.”

2.4.

[eiser] heeft een bedrag van € 200,- ter zake van ‘contractkosten’ aan Raiffeisen betaald. Op 26 november 2018 heeft [naam bedrijf 1], op verzoek van [eiser], gespecificeerd welke kostenposten onder deze contractkosten vallen. [naam bedrijf 1] schrijft:

“Op jullie verzoek hebben we diverse zaken met betrekking tot de contract kosten juridisch laten onderzoeken aan de hand van de vigerende wetgeving en jurisprudentie. Hieronder vind je het overzicht van onze dienstverlening die betrekking heeft op de contract kosten:

Research voorafgaand aan het opstellen van de huurovereenkomst. Dit ook om de huurovereenkomst ten opzichte van bijvoorbeeld de ROZ standaard voor jullie zo eenvoudig als mogelijk te maken. Hiervoor hebben we vele advocaaturen moeten inhuren;

Het controleren van door studenten (niet altijd even netjes) retour gestuurde contracten en hun zo helpen met het tijdig en correct aanleveren ervan;

Opstellen van de huurovereenkomst, en het laten ondertekenen door de eigenaar;

Bezichtiging inplannen en houden, en ID controle;

Opmaken van het proces-verbaal voorafgaand aan oplevering;

Voeren van een kennismakingsgesprek en presentatie waarin we uitleggen hoe je je weg vindt in je woning, het pand en de omgeving;

Kosten voor (digitaal) drukwerk voor de huurovereenkomst, algemene voorwaarden, folders en mailings;

Hulp met het aanvragen van huurtoeslag;

Het afsluiten van serviceabonnementen;

Kosten voor gecertificeerde sleutels;

Kosten voor het plaatsen van een naamplaatje op de brievenbussen;

Applicatiekosten, informatiekosten en mutatiekosten voor een registratiesysteem voor de registratie en verbetering van de brandveiligheid van het gebouw;

Advertentie kosten om jullie al vooraf te informeren over de woning via de website van dit project;

Faciliteren van een online portal voor het uploaden van de contractstukken;

Faciliteren van een “Keybuddy”.

3. De vordering

3.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Raiffeisen te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 240,-, bestaande uit de contractkosten à € 200,- en buitengerechtelijke kosten à € 40,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van intreding van het verzuim, met veroordeling van Raiffeisen in de proceskosten, te vermeerderen met rente over die kosten.

3.2.

[eiser] heeft bij conclusie van repliek de grondslag van zijn eis gewijzigd. Met inachtneming van die wijziging heeft [eiser] aan zijn vordering, naast de onder 2 genoemde feiten – zakelijk weergegeven en voor zover voor deze uitspraak van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.3.

Er is sprake van het ‘dienen van twee heren’ door [naam bedrijf 1]. [naam bedrijf 1] heeft opgetreden als lasthebber van Raiffeisen. Uit artikel 7:417 lid 4 BW volgt dat [naam bedrijf 1] dan geen recht heeft op loon van de huurder. De contractkosten van € 200,- zijn aan te merken als loon van [naam bedrijf 1], nu [naam bedrijf 1] dit bedrag via Raiffeisen van [eiser] heeft ontvangen voor haar werkzaamheden.

Subsidiair is artikel 4.3 van de huurovereenkomst nietig, omdat sprake is van een niet redelijk voordeel van Raiffeisen als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW. De door [naam bedrijf 1] op 26 november 2018 gespecificeerde werkzaamheden zijn ofwel inherent aan een normale woningexploitatie, ofwel werkzaamheden die alleen een omschrijving zijn van het werkproces van [naam bedrijf 1]. Deze werkzaamheden dienen uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van Raiffeisen. De werkzaamheden zijn [eiser] bovendien opgedrongen; als hem de mogelijkheid was geboden om hiervan af te zien, had hij dat gedaan.

Meer subsidiair stelt [eiser] dat artikel 4.3 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG). Er is sprake van een consumentenovereenkomst als bedoeld in de Richtlijn. [eiser] was als student van de EUC verplicht om in het LUCIA-complex te gaan wonen. Er is niet onderhandeld over de voorwaarden van de huurovereenkomst. Raiffeisen brengt jaarlijks aan alle 218 (nieuwe) huurders een bedrag van € 200,- in rekening, wat haar maar liefst een voordeel van € 43.600,- per jaar oplevert. Niet alleen de omstandigheden waaronder de contractkosten in rekening zijn gebracht zijn onredelijk, maar ook de contractkosten op zich zijn dus onredelijk (hoog).

4. Het verweer

4.1.

Raiffeisen heeft de vordering betwist en heeft daartoe – ook zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

4.2.

Raiffeisen is in mei 2018 eigenaar geworden van het LUCIA-complex. [naam bedrijf 1] was toen al beheerder van het complex. Zij was dat voor de vorige eigenaar en Raiffeisen heeft daar geen verandering in gebracht. Sinds de eerste verhuur aan studenten van EUC, in het studiejaar 2017-2018, is aan iedere huurder een bedrag van € 200,- aan contractkosten in rekening gebracht. Raiffeisen ging ervan uit dat dit een redelijke en rechtens toegestane vergoeding betrof. De samenwerking met [naam bedrijf 1] is in februari 2021 beëindigd. [naam bedrijf 1] heeft, ondanks verzoeken van Raiffeisen, de vragen van Raiffeisen over de contractkosten niet beantwoord.

4.3.

Sinds het studiejaar 2019-2020 worden de kostenposten die onder de contractkosten vallen in de huurovereenkomst gespecificeerd. Het gaat onder meer om de volgende werkzaamheden:

  • -

    aanbrengen naamplaatje;

  • -

    adverteren van de appartementen via de LUCIA website, verschaffen informatieve brochures, folders, mailing etc. m.b.t. de huurovereenkomst, de appartementen, het LUCIA wooncomplex, de gemeente etc.;

  • -

    assistentie m.b.t. de aanvraag van huurtoeslag;

  • -

    afsluiten serviceabonnementen;

  • -

    registratiesysteem m.b.t. brandveiligheid van het complex;

  • -

    faciliteren online portal;

  • -

    faciliteren van een ‘key buddy’.

4.4.

Er is geen sprake van een lastgevingsovereenkomst tussen Raiffeisen en [naam bedrijf 1]. Er is door [eiser] dan ook geen loon aan [naam bedrijf 1] betaald, ook niet indirect.

4.5.

Er is ook geen sprake van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW. Via de contractkosten worden geen kosten in rekening gebracht die noodzakelijkerwijs samenhangen met de normale exploitatie van het complex. De werkzaamheden zijn in elk geval ten behoeve van de huurders verricht. De hoogte van de kosten staat in redelijke verhouding tot de geleverde diensten. Dat bepaalde diensten niet of in mindere mate ten behoeve van iedere huurder worden verricht, maakt dit niet anders. De kosten mogen over alle 218 huurders gelijk worden omgeslagen.

4.6.

De prestaties waarvoor de contractkosten aan [eiser] in rekening zijn gebracht, zijn:

  1. het verstrekken van check-out informatie en het verlenen van assistentie aan de studenten met betrekking tot de deugdelijke oplevering van het gehuurde en het uitchecken uit LUCIA aan het einde van de huurovereenkomst;

  2. het organiseren van de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur en het uitvoeren van de oplevering van het gehuurde aan Raiffeisen;

  3. het uitvoeren van de procedure met betrekking tot het terugstorten van de waarborgsom;

  4. welkom informatie aan de nieuwe studenten;

  5. verstrekken van de huisregels en informatie over de werking en het gebruik van de installaties en andere voorzieningen in het gehuurde en LUCIA, zoals het gebruik van de luxaflex/rolluiken, het deponeren en afhalen van huisvuil;

  6. het inschakelen van zogeheten ‘student ambassadors’ om de aankomst van nieuwe studenten in LUCIA in goede banen te leiden en hen wegwijs te maken in de woning en in LUCIA;

  7. verwijderen en plaatsen van naamplaatjes;

  8. kosten naamplaatje;

  9. verschaffen van sleutelhangers aan de huurders;

  10. printkosten huurovereenkomst met bijlagen, huisregels, folders etc.;

  11. contractenbeheer;

  12. het faciliteren van een ‘keybuddy’ systeem (de mogelijkheid om de smart keys zo te programmeren dat deze ook toegang geven tot een andere woning, bij wijze van reservesleutel);

  13. het in stand houden en up to date houden van de LUCIA website met studentgerelateerde onderwerpen;

  14. het op dagelijkse basis helpen en adviseren van huurders over praktische zaken, zoals inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie, het aanvragen van huurtoeslag, het openen van een Nederlandse bankrekening, het aanvragen van een BSN nummer etc.

5. De beoordeling

Rechtsmacht en toepasselijk recht

5.1.

Dit betreft een internationale zaak, omdat Raiffeisen gevestigd is in Wenen, Oostenrijk. De kantonrechter moet – ambtshalve – onderzoeken of haar rechtsmacht toekomt. Ingevolge artikel 6 onder f van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv), artikel 24 lid 1 van de Brussel I bis-Verordening (EEX-Vo 2012, Verordening nr. 1215/2012) en artikel 93 sub c Rv is de kantonrechter te Rotterdam bevoegd om van de vordering van [eiser] kennis te nemen.

5.2.

De kantonrechter dient vervolgens – eveneens ambtshalve – te onderzoeken welk recht van toepassing is op de huurovereenkomst, nu de vordering van [eiser] uit deze overeenkomt voortvloeit. Op de huurovereenkomst is Nederlands recht van toepassing. Dit volgt uit artikel 3 lid 1 van de Rome I-Verordening (Verordening (EG) nr. 593/2008), nu partijen in artikel 18.1 van de algemene voorwaarden Nederlands recht als toepasselijk recht hebben gekozen.

Lastgeving

5.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de situatie als bedoeld in artikel 7:417 BW zich hier niet voordoet. Dit artikel gaat over de situatie waarin sprake is van twee lastgevers en één lasthebber. Er is geen sprake van een (rechtstreekse) lastgevingsovereenkomst tussen [eiser] en [naam bedrijf 1]. [eiser] heeft de contractkosten aan Raiffeisen betaald en Raiffeisen heeft de werkzaamheden waarvoor de contractkosten zijn bedoeld laten uitvoeren door [naam bedrijf 1]. [naam bedrijf 1] heeft dan ook gehandeld in opdracht van Raiffeisen, niet als lasthebber van [eiser]. Dit is niet het ‘dienen van twee heren’ door [naam bedrijf 1] en het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW is niet van toepassing.

Niet redelijk voordeel

5.4.

[eiser] beroept zich vervolgens op het bepaalde in artikel 7:264 lid 1 BW. Het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst is volgens [eiser] nietig, omdat sprake is van een niet redelijk voordeel van Raiffeisen. Raiffeisen heeft betwist dat sprake is van een niet redelijk voordeel.

5.5.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) prejudiciële vragen beantwoord die zijn gesteld, onder meer over de toepassing van zijn arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767, Ymere / Nellestein). In rechtsoverweging 2.4.2 overweegt de Hoge Raad:

“Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, moet tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins hoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.”

In rechtsoverweging 2.4.3 overweegt de Hoge Raad:

“(…) Indien deze tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het door de verhuurder bedongen voordeel kan rechtvaardigen (zie hiervoor in 2.4.2), zal dit voordeel niet redelijk zijn. Indien de tegenprestatie naar haar aard wel een bate aan de huurder oplevert die dit voordeel kan rechtvaardigen, dient vervolgens te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot die bate.”

5.6.

De kantonrechter zal in het licht van de hiervoor opgenomen overwegingen van de Hoge Raad de door Raiffeisen bij [eiser] in rekening gebrachte contractkosten beoordelen. Deze kosten dienen per prestatie te worden beoordeeld, tenzij de tegenprestaties van Raiffeisen samen onmiskenbaar voor [eiser] zodanige baten hebben opgeleverd dat het voordeel voor Raiffeisen niet onredelijk is (zie de beantwoording van vraag 3 door de Hoge Raad in zijn arrest van 16 juli 2021).

5.7.

Partijen verschillen van mening over de vraag voor welke prestaties de contractkosten in rekening zijn gebracht. Noch in de huurovereenkomst, noch in de algemene bepalingen is een specificatie opgenomen van de contractkosten. De opsomming van [naam bedrijf 1] (zie onder 2.6 van de feiten) is uitgebreider dan de opsomming die Raiffeisen heeft opgenomen in de conclusie van antwoord (zie onder 4.6). De kantonrechter gaat uit van de door Raiffeisen verstrekte opgave, nu het gaat om de vraag of Raiffeisen het bedrag van € 200,- mag gehouden en op haar de stelplicht rust ten aanzien van de prestaties waarvoor dit bedrag verschuldigd is.

5.8.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat artikel 4.3 van de huurovereenkomst nietig is voor zover daarmee een hoger bedrag aan [eiser] in rekening is gebracht dan € 7,72. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.

5.8.1.

De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat de onder a, b, c, d, e, j, k, l en m beschreven prestaties uitsluitend of in overwegende mate het belang van Raiffeisen als verhuurder dienen. De kantonrechter volgt hierin de kantonrechter te Amsterdam, die eerder over (soort)gelijke prestaties heeft geoordeeld (zie Rechtbank Amsterdam 29 maart 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:4205). Nu deze prestaties naar hun aard geen bate opleveren voor de huurder, kan Raiffeisen daarvoor geen kosten aan [eiser] doorbelasten.

5.8.2.

Ook de kosten voor de onder f omschreven prestatie kunnen niet via de contractkosten worden doorbelast, omdat deze prestatie de huurder geen (extra) bate oplevert naast die waartoe Raiffeisen op grond van de huurovereenkomst al verplicht is. Het overhandigen van de sleutels en het beantwoorden van algemene vragen behoren tot de normale exploitatie. Verder valt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien waarom een huurder (student) niet zijn eigen bagage naar het gehuurde zou kunnen dragen, zodat evenmin valt in te zien waarom voor het verlenen van een dergelijke dienst (standaard) kosten in rekening gebracht zouden moeten worden. Tot slot heeft Raiffeisen onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke werkzaamheden (verder) zouden vallen onder het ‘wegwijs maken in de woning en in het LUCIA-complex’. Meer in het bijzonder heeft zij niet inzichtelijk gemaakt dat het zou gaan om diensten die niet tot een normale exploitatie van het gehuurde behoren en, als het al om zulke diensten zou gaan, welke kosten daar dan specifiek voor worden doorberekend. Aldus heeft Raiffeisen haar verweer op dit punt onvoldoende onderbouwd.

5.8.3.

De onder g, h en i genoemde prestaties baten naar hun aard de huurder wel. Dat Raiffeisen het verwijderen en plaatsen van de naamplaatjes in eigen hand wenst te houden doet daar niet af. Daarvoor mag Raiffeisen kosten aan [eiser] doorbelasten. De stelling van [eiser] dat hij niet hoeft te betalen voor het verwijderen van het naamplaatje van de voorgaande huurder baat hem niet, nu hij de kosten voor het verwijderen van zijn eigen naamplaatje dan alsnog dient te dragen. De kantonrechter acht de door Raiffeisen genoemde kosten van € 0,82 voor het plaatsen van het naamplaatje, € 5,90 voor het naamplaatje zelf en € 1,- (alle bedragen inclusief de door Raiffeisen af te dragen btw) voor de sleutelhanger redelijk, zeker nu deze kosten door Raiffeisen deels met facturen zijn onderbouwd. Voor zover de kosten niet rechtstreeks uit de overgelegde facturen blijken, worden ze door de kantonrechter op grond van artikel 6:97 BW geschat op de door Raiffeisen genoemde bedragen. Raiffeisen mocht voor deze prestaties in totaal een bedrag van € 7,72 aan [eiser] in rekening brengen. Het doorberekenen van deze kosten kan ook niet als onredelijk bezwarend worden aangemerkt.

5.8.4.

De onder n genoemde prestatie kan naar haar aard een bate voor de huurder opleveren. De kantonrechter acht evenwel de door Raiffeisen doorbelaste kosten onredelijk hoog, mede gelet op de – door Raiffeisen niet betwiste – stelling van [eiser] dat hij van deze diensten in het geheel geen gebruik heeft gemaakt en de betreffende diensten ook vrijwel allemaal alleen van belang zijn voor buitenlandse studenten (wat [eiser] niet is). De kantonrechter volgt Raiffeisen niet in haar stelling dat zij als verhuurder de in totaal gemaakte kosten gelijkelijk over alle huurders mag verdelen. Slechts concreet voor een bepaalde (groep) huurder(s) gemaakte (of op redelijke gronden te verwachten) kosten mogen als contractkosten aan die (groep) huurder(s) worden doorbelast. Gelet op het voorgaande mogen ook voor deze prestatie geen kosten aan [eiser] worden doorbelast.

5.9.

Gelet op het voorgaande dient Raiffeisen aan [eiser] een bedrag van (€ 200,- - € 7,72 =) € 192,28 te restitueren.

5.10.

Uit de door [eiser] overgelegde stukken en zijn in zoverre niet betwiste toelichting daarop blijkt dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met het gevorderde – en toegewezen – bedrag. Ook dit onderdeel van de vordering is daarom toewijsbaar.

5.11.

De door [eiser] gevorderde wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) over de hoofdsom wordt, als onweersproken en gebaseerd op de wet, toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiser] deze kosten reeds aan zijn gemachtigde betaald heeft.

5.12.

Raiffeisen wordt, als overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure veroordeeld. De daarover gevorderde wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) wordt eveneens toegewezen, zij het dat deze eerst verschuldigd is vanaf veertien dagen na uitspraak van het vonnis;

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Raiffeisen om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 232,28, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 192,28 vanaf 8 april 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Raiffeisen in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 204,21 aan verschotten en € 74,- aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

51909