Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:8757

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
01-09-2021
Datum publicatie
07-09-2021
Zaaknummer
C/10/610689 / HA ZA 20-1228
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Lekkages geconstateerd in de woning na aankoop. Kenbaarheid. Beroep op non-conformiteit afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/610689 / HA ZA 20-1228

Vonnis van 1 september 2021

in de zaak van

1. [naam eiser 1],

2. [naam eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats eisers],

eisers,

advocaat mr. M.P. Doorten te Amsterdam,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. A.T. Tilburg te Spijkenisse.

Eisers zullen hierna [eisers] in meervoud genoemd worden. Eiser sub 1 zal hierna [naam eiser 1] in enkelvoud genoemd worden. Gedaagde zal hierna [naam gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 22 december 2020, met producties 1 tot en met 9,

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2,

  • -

    de brief van de rechtbank van 20 mei 2021 aan partijen met zittingsagenda,

  • -

    de bij brief van 27 mei 2021 door [eisers] in het geding gebrachte producties 10 tot en met 13,

  • -

    de bij brief van 27 mei 2021 door [eisers] in het geding gebrachte usb-stick met videomateriaal,

  • -

    de spreekaantekeningen van mr. Doorten,

  • -

    de pleitnota van mr. Tilburg,

  • -

    het proces-verbaal van de op 15 juni 2021 via Skype gehouden mondelinge behandeling,

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] en [naam gedaagde] hebben op 19 januari 2019 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) getekend waarbij [naam gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) heeft verkocht aan [eisers] tegen een koopsom van € 510.000,-.

2.2.

Het bouwjaar van de woning is 1974.

2.3.

In de koopovereenkomst is – onder meer – het volgende opgenomen:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper

aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 19 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

2.4.

Bij de koopovereenkomst is een door [naam gedaagde] ingevulde en ondertekende vragenlijst gevoegd, gedateerd 27 februari 2018. Op vragen in die lijst heeft [naam gedaagde] – onder meer – het volgende geantwoord:

“3.a. Hoe oud zijn de daken? deel 1974-2015

3.b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar? achter dakvlak (is vernieuwd)”

2.5.

[eisers] hebben de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bezichtigd. De verkopend makelaar [naam 1] van [naam bedrijf] (hierna: [naam 1]) was daarbij aanwezig. [naam 1] heeft [eisers] gewezen op lekkageplekken op de wand en het houten plafond in de ruimte waar voorheen een kapsalon was gevestigd (hierna: de voormalige kapsalon) en heeft hen geadviseerd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

2.6.

Op 17 januari 2019 is in opdracht van [eisers] een bouwkundige keuring uitgevoerd door Woningkeur Groep Hendrik Ido Ambacht (hierna: Woningkeur). Tijdens de keuring was [naam 1] aanwezig. [naam 1] heeft toen de keurder ook gewezen op de lekkageplekken in de voormalige kapsalon.

2.7.

In het rapport van Woningkeur van 18 januari 2019 is – onder meer – het volgende opgenomen:

Dakconstructie

Resultaat Goed

Toelichting De dakconstructie is geheel zichtbaar en geïnspecteerd. Deze inspectie is echter wel gebaseerd op een visuele inspectie.

De constructie verkeert, voor zover onderzoek mogelijk was, in een voldoende conditie. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt.

Let op! Na verwijdering van afwerkingen, aftimmeringen e.d. kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden.

(…)

3. Daken, schoorsteen

(…)

Hoofddak: bemossing / vervuiling

Resultaat Voldoende

Toelichting Het dak is vervuild. Mosgroei en/of andere vervuiling is aanwezig. Vanzelf is dit geen ideale situatie om het dak in een goede conditie te behouden. De technische levensduur wordt verkort door deze vervuiling. Geadviseerd wordt het vuil te verwijderen.

Kosten Direct - Termijn € 960,00 Verbeter -

Let op! Na verwijdering kunnen alsnog andere gebreken zichtbaar worden. Over het algemeen is mosgroei wel een indicatie dat de pannen of bitumen sowieso niet in een optimale conditie verkeren en/of enigszins poreus zijn. Vuil wordt vastgehouden, waardoor mosgroei ontstaat.

5. Goten, hemelwaterafvoeren, overstek

Goten

Resultaat Onvoldoende

Let op! In verband met hoogte, onbereikbaarheid of andere verhindering is beperkt onderzoek uitgevoerd aan de goot en/of goten, deze konden tijdens de inspectie niet geheel worden geïnspecteerd.

(…)

6. Plafonds, wanden en kozijnen (binnen)

Lekkageplekken

Resultaat Voldoende

Toelichting Er zijn (oudere) lekkage plekken waarneembaar. De eventuele oorzaken hiervan zijn elders in dit rapport benoemd, na herstel van de oorzaak kan esthetisch herstel conform de bestaande afwerking worden uitgevoerd.”

2.8.

De overdracht en de feitelijke levering van de woning hebben op 15 mei 2019 plaatsgevonden.

2.9.

[eisers] hebben per e-mailbericht van 3 juni 2019 bij [naam 1] melding gedaan van een ontdekte lekkage aan de voorzijde van het huis, namelijk in de voormalige kapsalon. Zij hadden daar het verlaagde plafond verwijderd in verband met een verbouwing.

2.10.

[eisers] hebben per e-mailbericht van 15 juni 2019 bij [naam 1] melding gedaan van een ontdekte lekkage op de eerste verdieping, namelijk in de slaapkamer aan de

voorzijde van het huis (hierna: de slaapkamer boven).

2.11.

[eisers] hebben in mei en juni 2019 reparaties laten verrichten door MHH Vastgoedonderhoud voor een totaalbedrag van € 3.192,06, onder meer door op het dak boven de slaapkamer boven en op het dak boven de voormalige kapsalon zogenaamde pleisters (d.w.z. tijdelijke nieuwe folie) te laten aanbrengen.

2.12.

In oktober 2019 hebben [eisers] op de begane grond aan [naam 1] geschreven dat er een lekkage is in de kamer naast de voormalige kapsalon en opgemerkt dat het water langs de muren liep.

2.13.

In december 2019 en januari 2020 hebben zij het dakbeschot, de dakpannen en de isolatie van de voorzijde van het dak laten vervangen door Assaad Woningonderhoud voor een totaalbedrag van € 21.824,56.

2.14.

[naam 2] van HMT Bouwtechniek B.V. (hierna: [naam 2]) heeft in opdracht van [naam eiser 1] onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkages. [naam 2] deed dit niet op basis van eigen inspectie van het (toen al gerenoveerde) dak, maar op basis van foto’s en filmpjes. In de brief van [naam 2] van 14 oktober 2020 is – onder meer – het volgende opgenomen:

“Een goed dakontwerp en uitvoering is essentieel voor de levensduur van een dak. De

vochthuishouding van het dak wordt bepaald door het op een juiste manier toepassen van de folies en de benodigde ventilatie van het dak. Hout kan vele 10-tallen jaren tot decennia ’s goed blijven bij een goede uitvoering van hel dak.

De staat waarin het dak verkeert is slecht. De folie om vocht onder de dakpannen af te voeren is op vele plaatsen gescheurd. Hierdoor is het mogelijk dat vocht (hemelwater, sneeuw en of condensatie) onder de pannen door, terug naar binnen treedt. Het vocht wordt opgesloten door de aanwezige folies waardoor verdamping en uitdroging niet of nauwelijks kan optreden. De dakplaten blijven dan vochtig en kunnen zelfs 100% verzadigd raken. Schimmels zorgen dan voor het afbreken van het hout. De structuur van het hout verandert en het hout is dan niet in staat om de opgelegde belastingen op te nemen.

Conclusie: De constructie en dakplaten van een goed bouwfysisch uitgevoerde kapconstructie hoeven in principe niet te worden vervangen tijdens de levensduur van een woning.”

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. betaling van een bedrag van € 25.016,62 aan [naam eiser 1], te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.025,17 en de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II. betaling van de kosten van de procedure, alsmede, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van de aanschrijving tot vrijwillige voldoening aan het te wijzen vonnis is voldaan, aan de Curator [de rechtbank begrijpt dat dit een vergissing is, nu gesteld noch gebleken is dat eiser failliet is] te voldoen aan nakosten een bedrag van € 131,- zonder betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te verhogen met € 68,- ingeval dit vonnis wel is betekend.

3.2.

[eisers] leggen hieraan onder meer – kort samengevat – ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De woning beschikt niet over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Voor een normaal gebruik is het essentieel dat het dak functioneert, maar het dak was volledig verrot. [naam gedaagde] is dan ook aansprakelijk en dient de door [eisers] geleden schade te vergoeden.

3.3.

[naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Inleiding

4.1.

Ingevolge artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

4.2.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 standaard-koopakte waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis’, dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper zijn.

4.3.

Voor normaal gebruik als woonhuis is nodig dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (vgl. Gerechtshof Den Haag 13 juli 2021 ECLI:NL:GHDHA:2021:1254). Kenbaar zijn gebreken die de koper niet kende, maar wel zouden zijn ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem als koper mocht worden gevergd.

4.4.

[eisers] hebben gesteld dat het dak volledig verrot was, waardoor het lekte. Als er niet direct iets aan was gedaan zou de woning onbewoonbaar zijn geworden, aldus [eisers]. De rechtbank begrijpt [eisers] aldus dat zij stellen dat de woning ten tijde van de koop een gebrek bevatte dat het normale gebruik van de woning heeft belemmerd.

4.5.

Door [eisers] zijn meerdere oorzaken voor de gestelde lekkages genoemd. Zij hebben (bij dagvaarding) gesteld dat de lekkages zijn veroorzaakt door verrotting van het dak. Tijdens de mondelinge behandeling is dit door [eisers] aangevuld, in zoverre dat de lekkages moeten zijn ontstaan door de slechte staat van de dakpannen. Volgens hen was een aantal dakpannen broos, wat zij ook zelf hebben vastgesteld op het dak van de voormalige kapsalon. Daarnaast is de brief van [naam 2] in het geding gebracht (zie 2.15), waarin door [naam 2] een andere oorzaak genoemd wordt, namelijk dat het dak in slechte staat verkeert als gevolg van gescheurd folie waardoor onder de pannen door vocht naar binnen kon treden. Overwogen wordt dat [naam 2] zijn conclusies slechts gebaseerd heeft op foto’s en video’s en bovendien pas geruime tijd nadat het dak al was gerenoveerd. [naam 2] heeft het dak in de staat zoals het was tijdens de verkoop dan ook niet zelf op locatie kunnen inspecteren. Voor zover de conclusies van [naam 2] in strijd zouden zijn met het in de dagvaarding en ter zitting toegelichte standpunt van [eisers] gaat de rechtbank hier dan ook aan voorbij. De rechtbank begrijpt de stelling van [eisers] aldus dat er als gevolg van de slechte staat van de dakpannen lekkages zijn ontstaan.

4.6.

[naam gedaagde] heeft (bij conclusie van antwoord) betwist dat sprake is van een rot dak. Hij heeft bij monde van zijn gemachtigde tegen de achtergrond van het bouwkundig rapport van Woningkeur ter zitting aangevoerd dat, voor zover er lekkages waren, deze mogelijk zijn veroorzaakt door de slechte kwaliteit van de dakpannen, wat volgens hem een kenbaar gebrek was. Voorts kan volgens hem alleen de lekkage in de slaapkamer naast de voormalige kapsalon (zie 2.13) het normaal gebruik hebben aangetast.

4.7.

Als de rechtbank uitgaat van het door [eisers] gestelde gebrek, namelijk de slechte staat van de dakpannen met lekkages als gevolg, moet vervolgens de vraag beantwoord worden of dit een gebrek betreft dat (i) het normale gebruik van de woning heeft belemmerd en (ii) of het gebrek [eisers] bekend of kenbaar was bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.

4.8.

De rechtbank ziet aanleiding om eerst in te gaan op de tweede vraag, waarbij er dan veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat sprake was van het gestelde gebrek aan het dak en dat dit gebrek het normaal gebruik van de woning heeft aangetast.

Bekend of kenbaar

4.9.

[naam gedaagde] heeft aangevoerd dat het gebrek voor [eisers] zelf kenbaar was omdat zij er door middel van het vragenformulier van op de hoogte waren dat het achterdak in 2015 vanwege lekkages volledig was vernieuwd. [naam 1] heeft [eisers] ook gewezen op de lekkageplekken op de muren en het houten plafond in de oorspronkelijke kapsalon. [naam gedaagde] heeft voorts gewezen op de inhoud van het bouwkundig rapport, waaruit blijkt dat sprake is van lekkageplekken, vervuilde en bemoste dakpannen met het daarbij behorende risico op verrotting van het dakbeschot en van vervuilde goten met eveneens een risico op lekkage. Volgens [naam gedaagde] levert dit voor [eisers] een verzwaarde onderzoeksplicht op.
Volgens [eisers] was het gebrek hen niet bekend en ook niet kenbaar bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.

4.10.

Het is tussen partijen niet in geschil is dat [naam 1] zowel [eisers] tijdens de bezichtiging, als de deskundige tijdens de bouwkundige keuring heeft gewezen op de aanwezige lekkageplekken in de voormalige kapsalon onder het voordak. In het door Woningkeur opgestelde rapport staat dat er sprake was van mosgroei op het dak. De mosgroei is goed zichtbaar op een door [eisers] in het geding gebracht filmpje. In het rapport van Woningkeur staat dat mosgroei een indicatie kan zijn voor poreuze pannen en dat na verwijdering alsnog andere gebreken zichtbaar kunnen worden. In het rapport staat ook meer in het algemeen dat slechts is geïnspecteerd wat visueel waarneembaar was en dat verwijdering van afwerkingen en betimmeringen alsnog gebreken aan het licht kan brengen. Daarin staat voorts dat “(oudere) lekkageplekken” waarneembaar zijn, dat de eventuele oorzaken hiervan elders in het rapport zijn benoemd en dat na herstel van de oorzaak herstel conform de bestaande afwerking kan worden uitgevoerd. Niet duidelijk is op welke mogelijke oorzaken hier wordt gedoeld en waar die oorzaken in het rapport zouden zijn opgenomen. [naam eiser 1] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling bevestigd.
[eisers] maakten zich op basis van de bezichtiging en de keuring echter geen zorgen en hebben daarom geen navraag gedaan of nader onderzoek laten uitvoeren.

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat er, nu sprake is van een ruim vijfenveertig jaar oud huis, [eisers] ermee bekend waren dat het achterdak in 2015 vanwege lekkages was vervangen, zijzelf en de deskundige hebben geconstateerd dat er lekkageplekken onder het voordak zichtbaar waren en de deskundige heeft gewezen op de mosbegroeide pannen, wat een indicatie kan zijn voor poreusheid, en de mogelijkheid dat andere gebreken zichtbaar konden worden na verwijdering van de vervuiling, aanleiding was voor [eisers] om nadere vragen te stellen of nader onderzoek te doen. Door dat niet te doen hebben zij het risico van lekkages op de koop toe genomen. In zoverre hebben zij hun onderzoeksplicht verzaakt. Het gebrek moet - nog steeds uitgaand van de juistheid van het door [eisers] gestelde gebrek - worden aangemerkt als een gebrek dat [eisers] wellicht niet kenden, maar dat zij wel zouden hebben ontdekt als zij het onderzoek hadden verricht dat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hen gevergd mocht worden.

4.12.

Voor zover [eisers] zich op het standpunt hebben gesteld dat [naam gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, gaat de rechtbank daar niet in mee. Volgens [eisers] was het niet genoeg dat er tijdens de bezichtiging en de keuring op de lekkageplekken in de voormalige kapsalon is gewezen, maar had de betreffende lekkage moeten zijn vermeld in het vragenformulier. Er is echter op de betreffende lekkage gewezen tijdens de bezichtiging en de keuring. Naar eigen stelling van [eisers] hebben zij daarom – en vanwege de leeftijd van de woning – Woningkeur ingeschakeld. Om te voldoen aan de mededelingsplicht was het naar het oordeel van de rechtbank niet nodig om deze lekkage ook nog in het vragenformulier (dat eerder was opgesteld) te vermelden.

4.13.

[eisers] hebben meer subsidiair, voor zover [naam gedaagde] niet aansprakelijk zou zijn omdat het gebrek onder de ouderdomsclausule valt, een beroep gedaan op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Nu die voorwaarde zich niet voordoet, behoeft dit geen nadere bespreking.

4.14.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat zelfs als sprake is geweest van lekkages als gevolg van de slechte staat van de dakpannen en het normaal gebruik als woonhuis daardoor is aangetast, de gevolgen daarvan voor risico van [eisers] zijn. [naam gedaagde] is daarom niet verplicht tot vergoeding van schade. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.

4.15.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 937,00

- salaris advocaat € 1.442,00 (2 punten × tarief € 721)

Totaal € 2.379,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 2.379,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.M. Diekman. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2021.

[3070/2502]