Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:8699

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
03-09-2021
Datum publicatie
07-09-2021
Zaaknummer
9206534 CV EXPL 21-16289
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

huur, ontbinding en ontruiming, opschorting

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9206534 \ CV EXPL 21-16289

uitspraak: 3 september 2021 (bij vervroeging)

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Bonju Nederland B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Boxtel,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 3 mei 2021,

gemachtigde: mr. S.A.A.M. Mentink te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

aanvankelijk bijgestaan door: mr. E.H.P. Dingenouts, die zich bij brief van 30 juni 2021 als gemachtigde aan de zaak heeft onttrokken, waarna gedaagde in persoon heeft verder geprocedeerd.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Bonju’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding, met producties;

  • -

    de aantekeningen van de griffier van het op de rolzitting van 18 mei 2021 door [gedaagde] gegeven mondelinge antwoord;

  • -

    het tussenvonnis van 31 mei 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

  • -

    de aanvullende conclusie van antwoord van 25 juni 2021 van mr. E.H.P. Dingenouts, de toenmalige gemachtigde van [gedaagde], met producties;

  • -

    de brief van mr. Dingenouts, waarin hij zich als gemachtigde aan de zaak heeft onttrokken;

  • -

    de brief van 7 juli 2021 van de gemachtigde van Bonju, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden op 14 juli 2021;

  • -

    de e-mail van 2 augustus 2021 van [naam] van de gemeente Rotterdam, namens [gedaagde], met één productie;

  • -

    de brief van 3 augustus 2021 van de gemachtigde van Bonju, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van de voortzetting van de mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2021.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

In deze procedure wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan.

2.1.

Tussen Bonju als verhuurster en [gedaagde] is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden, van 1 november 2020 tot 1 mei 2021.

2.2.

Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] bij vooruitbetaling een huurprijs verschuldigd aan Bonju, laatstelijk ten bedrage van € 1.350,00 per maand.

2.3.

Bij e-mail van 28 maart 2021 heeft Bonju aan [gedaagde] – voor zover relevant – het volgende medegedeeld:

“(…)

Ik zie mij dus genoodzaakt u aan te zeggen dat van verlenging na de overeengekomen periode van huur, van 1-11-’20 tot 1-5-’21, geen sprake kan zijn en u dus uiterlijk op 30 april a.s. de woning moet hebben ontruimd, onverminderd uw verplichting tot betaling van de huur voor maart en april (…)”

“(…)

Voor zoveel nodig en vereist dient u dit mailbericht dan ook te beschouwen als een sommatie om de woning uiterlijk op 30 april ontruimd te hebben(…)”.

2.4.

De gemachtigde van Bonju heft op 30 maart 2021 zowel per gewone als per aangetekende post een brief aan [gedaagde] gericht, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“(…)
Zoals ik u reeds per mail heb medegedeeld wordt de met u gesloten huurovereenkomst van
1 november 2020 tot 1 mei 2021 niet verlengd en zal die huurovereenkomst derhalve eindigen. Ik doe hierbij een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW zodat deze huurovereenkomst derhalve eindigt per 1 april 2021 en u de woning uiterlijk op 31 maart moet hebben ontruimd. Ik verzoek u contact met mij op te nemen voor het maken van een afspraak ter inspectie van de woning en ter overhandiging van de sleutels.

(….)”.

3. De vordering

3.1.

Bonju heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd met ingang van 1 april 2021, subsidiair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd met ingang van 1 mei 2021, meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden;

  2. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

  3. [gedaagde] te veroordelen om aan Bonju tegen kwijting te betalen € 4.586,29, alsmede € 1.350,00 (en eventuele wettelijke verhogingen) voor elk maand of gedeelte daarvan na mei 2021 dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik zal houden tot aan de dag van algehele ontruiming, alles vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 4.050,00 en de eventueel nog te vervallen maandtermijnen vanaf 3 mei 2021 tot de dag van algehele voldoening;

  4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van het vonnis tot de dag van de voldoening.

3.2.

Aan die vordering heeft Bonju – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1.

Bonju heeft per e-mail van 28 maart 2021 tijdig het einde van de huurovereenkomst tegen [gedaagde] aangezegd. Hiermee komt vast te staan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd per 1 mei 2021, hetgeen ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

3.2.2.

[gedaagde] is daarnaast met de tijdige betaling van de huurtermijnen c.q. gebruikersvergoedingen aan Bonju in gebreke gebleven, waardoor hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die – berekend tot en met 1 mei 2021 – € 4.050,00 bedraagt. De ontstane huurachterstand rechtvaardigt eveneens ontruiming van het gehuurde.

3.2.2.

Wegens de vertraging in de betaling is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd over de huurachterstand ten bedrage van € 4.050,00. Die rente bedraagt tot de dag van de dagvaarding € 6,29. Door de wanbetaling van [gedaagde] zag Bonju zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Die kosten ten bedrage van € 530,00 (excl. btw) komen op grond van artikel 6:96 lid 5 BW voor rekening van [gedaagde].

3.3.

Bonju heeft op de mondelinge behandeling van 12 augustus 2021 haar eis gewijzigd, in die zin dat de primaire vordering tot verklaring voor recht van beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2021 wordt ingetrokken en wordt vervangen door de bij dagvaarding ingestelde subsidiaire vordering.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. Het verweer laat zich als volgt samenvatten.

4.2.

[gedaagde] woont samen met zijn echtgenote en twee dochters in het gehuurde. De echtgenote van [gedaagde] dient aangemerkt te worden als wettelijk medehuurster. Nu is nagelaten het einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te zeggen tegen de wettelijk medehuurster, is de bestaande huurovereenkomst voor bepaalde tijd omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast is de aanzegging tegen een te vroege datum geschied, zoals blijkt uit de aangetekende brief die is verstuurd op 30 maart 2021
(zie r.o. 2.4.).

4.3.

Voorts betwist [gedaagde] de gevorderde huurachterstand. Hij beroept zich op opschorting met betrekking tot de huurtermijnen als gevolg van de aanwezigheid van gebreken in de woning. Er zijn lekkages en Bonju heeft het slot op de centrale voordeur vervangen, zonder [gedaagde] en zijn echtgenote van een nieuwe sleutel te voorzien waardoor de toegang tot de het gehuurde wordt belemmerd. Verder stelt [gedaagde] dat de huurprijs van het gehuurde lager dient te zijn op basis van het puntentellingsysteem van de Huurcommissie. In afwachting van een bindend advies van de Huurcommissie omtrent de hoogte van de huurprijs, schort [gedaagde] de betaling van de huurtermijn op en beroept hij zich op verrekening voor de (naar verwachting) te veel betaalde huur.

4.4.

[gedaagde] voert verder aan dat Bonju geen belang heeft bij zijn vordering tegen slechts één huurder. Door het wettelijk medehuurderschap tussen [gedaagde] en zijn echtgenote heeft de gevorderde ontruiming geen effect, aangezien de huurovereenkomst en het gehuurde ondeelbaar is en de wettelijk medehuurster het recht behoudt om in de woning te verblijven, ook als de ontruiming ten aanzien van [gedaagde] wordt toegewezen.

4.5.

Subsidiair schort [gedaagde] de ontruimingsverplichting op in afwachting tot zijn vordering tot verrekening is voldaan. Meer subsidiair verzoekt [gedaagde] om een eventuele toewijzing van de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Een ontruiming heeft verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] er zijn gezin met twee schoolgaande kinderen en levert strijdigheid op met art. 8 EVRM.

5. De beoordeling

5.1.

De kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd dan wel ontbonden dient te worden alsmede of [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen. Verder is in geschil of [gedaagde] gehouden is de gevorderde huurachterstand aan Bonju te betalen.

5.2.

Aangezien Bonju haar eis heeft gewijzigd, behoeft de (oorspronkelijke) primaire vordering onder 1 en de gestelde grondslag daarvan geen bespreking meer. Hierna zal eerst de subsidiaire vordering onder 1 en de grondslag daarvan worden beoordeeld.

5.3.

Ten aanzien van (wijze van) aanzegging van het einde van de huurovereenkomst per
1 mei 2021 door Bonju wordt als volgt overwogen.

In de e-mail van 28 maart 2021 (zie 2.3) heeft Bonju het einde van de huurovereenkomst correct aangezegd. Daardoor eindigt de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor bepaalde tijd met ingang van 1 mei 2021. Het verweer dat sprake is van wettelijk medehuurderschap met de echtgenote van [gedaagde] met als gevolg dat het einde van de huurovereenkomst ook aangezegd had moeten worden aan de echtgenote van [gedaagde], slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. Ter onderbouwing van het wettelijk medehuurderschap heeft de kantonrechter [gedaagde] de mogelijkheid geboden stukken over te leggen, waaruit de registratie van zijn huwelijk in de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP) blijkt. [gedaagde] heeft geen daartoe strekkende stukken overgelegd. Daarentegen heeft Bonju onder meer een verklaring van de deurwaarder overgelegd, waaruit blijkt dat de deurwaarder de BRP heeft geraadpleegd en daarin geen huwelijksgegevens van [gedaagde] heeft aangetroffen. Onder die omstandigheden dient het niet nader door [gedaagde] onderbouwde verweer dat zijn huwelijk in Nederland geregistreerd is te worden verworpen.
De gevorderde verklaring voor recht van het einde van de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2021 en de gevorderde ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen, waarbij de ontruiming gelast zal worden uiterlijk binnen één maand na de betekening van dit vonnis. Hetgeen [gedaagde] heeft gesteld ten aanzien van de aanzegging van de huurovereenkomst in de brief van de gemachtigde van Bonju van 30 maart 2021 kan in dit verband niet tot een andere conclusie leiden. Die aanzegging is weliswaar niet juist omdat het einde van de huurovereenkomst tegen een te vroege datum is aangezegd, doch de aanzegging in het e-mailbericht van 28 maart 2021 is wel juist en ingevolge die aanzegging is het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2021 een feit.

5.4.

Aangezien de subsidiaire vordering wordt toegewezen, behoeft het meer subsidiair gevorderde geen verdere bespreking meer,

5.5.

[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring dient te worden afgewezen, omdat een directe ontruimingsverplichting zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagde] en zijn gezin. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de geschetste omstandigheden geen grond om het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem mogelijk tegen het onderhavige vonnis in te stellen rechtsmiddel is beslist, zwaarder te laten wegen dan het belang van Bonju bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Dit geldt temeer, nu de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is beëindigd per 1 mei 2021 en Bonju als eigenaar van het gehuurde het recht heeft om er zonder beletsel over te beschikken. Het vonnis zal derhalve, als gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.6.

Ten aanzien van de verschuldigdheid en de hoogte van de huurachterstand wordt als volgt overwogen.

[gedaagde] heeft een “huurpijscheck zelfstandige woonruimte” overgelegd die kennelijk door het Huurteam is uitgevoerd met behulp van de online Huurprijscheck van de Huurcommissie. Die check resulteert in een maximale huurprijs van € 619,30 per maand, uitgaande van een puntental van 120. Bonju heeft terecht gesteld dat aan die online uitgevoerde berekening geen beslissende betekenis gehecht kan worden, aangezien aan die berekening geen uitspraak van de Huurcommissie ten grondslag ligt, laat staan dat die beslissing “in beroep” door de kantonrechter is getoetst. Anderzijds acht de kantonrechter het wel aannemelijk dat de door Bonju bedongen huurprijs van € 1.350,- per maand (veel) te hoog is, mede gezien de oppervlakte aan woonruimte van 58,82 m² en de WOZ waarde van het pand van € 170.000,-. Bovendien heeft Bonju slechts in algemene termen de juistheid van de online check weersproken, zonder dat zij concreet - laat staan onderbouwd met bescheiden - heeft gesteld in welk opzicht die berekening niet juist is. Mede gelet op het feit dat de Huurcommissie een forse achterstand in zaken heeft en de procedure bij die instantie de nodige tijd vergt, ziet de kantonrechter aanleiding om bij de becijfering van de achterstallige huur uit te gaan van het berekende bedrag van € 619,30 per maand. Uitgaande van de periode van 1 maart 2021 tot en met 1 augustus 2021 is sprake van een achterstand van zes maanden, zodat toewijsbaar is een bedrag van € 3.715,80 zijnde 6 x € 619,30.

5.7.

De vordering tot betaling van de gebruiksvergoeding zolang [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden en in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, zal eveneens worden toegewezen op basis van het bedrag van € 619,30 per maand.

5.8.

De huurprijs van € 1.350,- die [gedaagde] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst per 1 november 2020 tot en met de maand februari 2021 betaald heeft, kan in het kader van dit geding niet beoordeeld worden. Nog afgezien van het feit dat - zoals hiervoor ook al vermeld - [gedaagde] de Huurcommissie nog niet heeft verzocht uitspraak te doen over de hoogte van de redelijke huurprijs, laat staan dat de Huurcommissie daarover uitspraak heeft gedaan, geldt ook overigens dat [gedaagde] in dit geding geen reconventionele vordering heeft ingesteld tot terugbetaling door Bonju van de teveel betaalde huur door [gedaagde].

5.9.

Voorts beroept [gedaagde] zich op opschorting en verrekening van de huurprijs respectievelijk huurachterstand met de schade die hij heeft geleden als gevolg van de gestelde gebreken. Dat verweer van [gedaagde] slaagt niet. Uit de ingebrachte stukken blijkt niet dat [gedaagde] eerder dan in de onderhavige procedure heeft gereclameerd over de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Bonju heeft na de mondeling behandeling van
14 juli 2021 stappen ondernomen om de gebreken te verhelpen. Bovendien heeft [gedaagde] geen specificatie van de geleden schade opgesteld en ingediend, waardoor het daadwerkelijke schadebedrag niet kan worden vastgesteld en een beroep op verrekening niet slaagt.

5.10.

De gevorderde rente is als onbetwist en op de wet gegrond slechts toewijsbaar op de wijze zoals hierna vermeld. De bij dagvaarding gevorderde rente over de eventueel nog te vervallen maandtermijnen na augustus 2021 zijn niet toewijsbaar, aangezien deze nog niet opeisbaar zijn en [gedaagde] nog niet in verzuim is met betaling.

5.11.

Bonju heeft aanspraak gemaakt op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bonju heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het bedrag aan kosten dient berekend te worden aan de hand van de ten tijde van de dagvaarding bestaande huurschuld, uitgaande van het bedrag van € 619,30 per maand, derhalve € 1.857,90. Gelet op het in het besluit bepaalde tarief is aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar een bedrag van
€ 337,21, (incl. btw).

5.12.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten zijn vastgesteld op € 507,00 aan griffierecht en € 87,61 aan exploot- en informatiekosten. Het salaris voor de gemachtigde van Bonju wordt begroot op (3 punten à € 249,00) € 747,00.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Bonju tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen
€ 3.715,80 , te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.857,90 aan betalingsachterstand ter zake de maanden maart tot en met mei 2021 vanaf 3 mei 2021 tot de dag van algehele voldoening alsmede over een bedrag van € 1.857,90 aan betalingsachterstand ter zake de maanden juni tot en met augustus 2021 vanaf de respectieve verzuimdata van die termijnen tot de dag van algehele voldoening;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd met ingang van 1 mei 2021;

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan Bonju;

veroordeelt [gedaagde] om aan Bonju te betalen € 619,30 per maand, of zoveel hoger als bij een wettelijke verhoging zou zijn toegelaten, voor elke maand of gedeelte daarvan na de maand augustus 2021 dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik zal houden tot aan de dag van algehele ontruiming toe;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bonju vastgesteld op € 594,61 aan verschotten en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

50724