Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:6941

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
07-05-2021
Datum publicatie
26-07-2021
Zaaknummer
8975724 \ CV EXPL 21-2374
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vordering tot terugbetaling van de borg na einde huurovereenkomst. Verrekeningsverweer met geleden schade aan het gehuurde. Artikel 7:224 BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8975724 \ CV EXPL 21-2374

uitspraak: 7 mei 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[persoon A] ,

wonende te [woonplaats A] ,

eiser in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: gerechtsdeurwaarder R.M.P van den Bogert te Utrecht,

tegen

[persoon B] ,

wonende te [woonplaats B] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

die in persoon procedeert.

Partijen worden hierna aangeduid als [persoon A] respectievelijk [persoon B] .

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het exploot van dagvaarding, met producties;

  • -

    de aantekeningen van de griffier van het door [persoon B] op de rolzitting van 10 februari 2021 gegeven mondelinge antwoord;

  • -

    het tussenvonnis van 22 februari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald die op 6 april 2021 uur is gehouden.

1.2

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[persoon A] heeft op 5 mei 2018 opdracht gegeven aan Rotterdam Apartments om een huurwoning voor hem te vinden die hij voor bepaalde tijd kan huren.

2.2

Op voorstel van Rotterdam Apartments heeft [persoon A] vervolgens het appartement gelegen aan de [adres] te Rotterdam, dat eigendom is van [persoon B] , van [persoon B] gehuurd.

2.2

Op 7 mei 2018 is tussen [persoon A] en [persoon B] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, ingaande op 7 mei 2018 en eindigend op 6 augustus 2018.

2.3

De huur bedroeg € 1.550,00 per maand. [persoon A] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een bedrag van € 1.550,00 aan borg betaald.

2.4

Op 7 mei 2018 heeft een check-in in het gehuurde plaatsgevonden. Hiervan is een check-in formulier opgemaakt waarop de volgende ruimtes zijn benoemd: hal, toilet, woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en buiten. Bij deze ruimtes staat vermeld dat deze in goede staat verkeren. Er zijn geen opmerkingen op het formulier geplaatst. Verder zijn foto’s van het gehuurde bij het formulier gevoegd.

2.5

De huurovereenkomst is na verloop van de initiële huurperiode voor de duur van één maand verlengd en is op 6 september 2018 geëindigd.

2.6

Op 6 september 2018 heeft een check-out plaatsgevonden. Rotterdam Apartments heeft het gehuurde daarbij geïnspecteerd op gebreken en een check-out formulier ingevuld waarop het volgende staat vermeld:

“(…)

Entrance: Clean & Tidy

Kitchen: dishwasher front panel is loose + a bit dirty

Living: clean & tidy, 1 shade is loose

Bedroom 1: clean & tidy

Bathroom: clean & tidy

Extra:

(…)”

2.7

Diezelfde dag heeft [persoon A] zijn bankgegevens aan Rotterdam Apartments gemaild om de borg op zijn rekening te laten terugstorten. Verder maakt [persoon A] melding van het feit dat hij de vaatwasser nooit heeft gebruikt, omdat die niet werkte en niet toegankelijk was als gevolg van een probleem met het voorpaneel dat niet goed was bevestigd.

2.8

Bij e-mail van 28 november 2018 deelt Rotterdam Apartments namens [persoon B] aan [persoon A] mede dat [persoon B] de borg niet aan hem zal terugbetalen, omdat de vloer in de keuken als gevolg van het morsen van hete olie is beschadigd en hersteld moet worden.

2.9

[persoon A] deelt bij e-mail van diezelfde dag mede dat hij de vloer niet heeft beschadigd en hij wijst erop dat in het check-out formulier ook geen melding is gemaakt van een beschadigde vloer.

2.10

[persoon A] stelt [persoon B] bij schrijven van 26 februari 2019 in gebreke en verzoekt haar de borg binnen 14 dagen aan hem over te maken. Bij brieven van 15 juni 2019 en 9 juli 2019 is [persoon B] door en namens [persoon A] gesommeerd om tot betaling over te gaan.

2.11

Bij e-mail van 7 augustus 2019 bericht [persoon B] het volgende aan de gemachtigde van [persoon A] :

“(…)

U geeft in uw mail aan dat u uw borg terug wilt. Ik heb eerder al meerdere malen gemotiveerd uiteen gezet waarom dit niet aan de orde is. Al hetgeen wat ik hiervoor heb gecommuniceerd kunt u als herhaald en ingelast beschouwen.

Bijgaand zend ik nogmaals de getuigenverklaring en de offerte van de hovenier in verband met de schade welke door uw toedoen is aangebracht. Er is ook zichtbare schade aan de woning waarvan [persoon C] van Ritterdam Apartments getuige is.

Indien u mij wilt dagvaarden dan zie ik de dagvaarding met vertrouwen tegemoet, aangezien ik een tegenvordering heb.

(…)”

De bij de e-mail gevoegde verklaring van [persoon C] van 11 december 2018 luidt als volgt:

“(…)

Wij zijn na de check-out aan de [adres] nog even binnen in het appartement wezen kijken. Ik heb samen met jou vastgesteld dat vrijwel alle planten dood zijn, de plank van de vaatwasser los zat, een lamel los zat en hing over de bank/stoel. Indien er verder nog vragen zijn hoor ik het graag.

(…)”

De bijgevoegde offerte voor het vervangen van de beplanting op het dakterras van Hoveniersbedrijf Tuinier van 18 september 2018 bedraagt € 2.914,14.

2.12

Bij e-mails van 14 augustus 2019 en 10 september 2019 maant de gemachtigde van [persoon A] [persoon B] nogmaals tot betaling.

2.13

[persoon B] mailt op 19 september 2019 om 14.26 uur het volgende aan de gemachtigde van [persoon A] :

“(…)

Ik wil u erop wijzen dat Dhr. [persoon A] voor de periode van 4 maanden (mei 2018 tot september 2018) mijn appartement heeft gehuurd en gedurende deze periode is er helaas schade veroorzaakt in mijn appartement; mijn planten en bomen op mijn terras zijn nagenoeg allemaal dood, mijn lamellen zijn beschadigd, er zitten gaten in de tuinmeubilair en er zitten verschroeide plekken in mijn keukenvloer. Rotterdam Apartments heeft een getuigenverklaring afgegeven waarin deze schade bevestigd wordt. Op 05-09-2018 heeft er een checkout plaatsgevonden en zijn er foto’s gemaakt van mijn appartement waarop de schade duidelijk te zien is. Daarnaast kunnen mijn buren getuigen dat mijn tuinmeubilair, mijn planten en bomen nog in een goede staat waren voordat ik mijn appartement verhuurde. Op de foto’s van de check-in kunt u dit ook duidelijk zien.

Ik zal de borg van Dhr. [persoon A] en de deurwaarderskosten dan ook niet (terug) betalen. Ik wil een redelijke vergoeding voor de schade in mijn appartement waar dhr. [persoon A] conform de huur verantwoordelijk voor is.

(…)”

2.14

Diezelfde dag stuurt [persoon B] om 15.37 uur onderstaande e-mail met foto’s aan de gemachtigde van [persoon A] :

“(…)

In navolging van mijn eerdere mail van vandaag d.d. 19-09-2019 mail ik u hierbij de foto’s van de dode planten en bomen op mijn terras, de gaten in mijn tuinmeubilair en de ingebrande plekken op mijn keukenvloer. Opmerkelijk genoeg zijn er geen foto’s van mijn terras gemaakt tijdens de check-out met Dhr. [persoon A] , echter is het op de foto van de slaapkamer door de lamellen heen wel degelijk zichtbaar dat een deel van de planten dood zijn. [persoon C] , de makelaar die met mij een check-out heeft gehad in mijn appartement, heeft een getuigenverklaring opgesteld waarin zij dit ook verklaart.

(…)”

2.15

Op 16 september 2019 sommeert de gemachtigde van [persoon A] [persoon B] voor de laatste keer om tot betaling over te gaan.

3. Het geschil

3.1

[persoon A] heeft in conventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] te veroordelen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van

€ 1.834,63, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.550,00 vanaf 16 september 2020 tot aan de dag van algehele voldoening en met veroordeling van [persoon B] in de proceskosten daaronder begrepen het salaris voor de gemachtigde van [persoon A] .

Aan die vordering heeft [persoon A] -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- ten grondslag gelegd dat [persoon B] -ondanks daartoe te zijn aangemaand- in gebreke is gebleven in de nakoming van haar verplichting om de door [persoon A] aan haar betaalde borg van € 1.550,00 bij het einde van de huurovereenkomst terug te betalen. [persoon A] stelt zich op het standpunt dat hij de gehuurde woonruimte altijd met respect heeft eerbiedigd en zich heeft gehouden aan de bepalingen in de huurovereenkomst. [persoon A] vordert het bedrag dat hij als borg heeft betaald aan hoofdsom. Voorts maakt hij op grond van artikel 6:119 BW aanspraak op de wettelijke rente die berekend tot 15 september 2020 € 52,13 bedraagt. Daarnaast vordert [persoon A] op grond van het bepaalde in artikel 6:96 BW een bedrag van € 232,50 aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.2

[persoon B] heeft -samengevat weergegeven- het volgende als verweer aangevoerd.

[persoon A] heeft in de periode dat hij het appartement van [persoon B] huurde schade veroorzaakt.

Deze schade bestaat uit:

  • -

    een beschadigde keukenvloer;

  • -

    schade aan alle bomen en planten op het terras;

  • -

    schade aan de tuinmeubelen;

  • -

    schade aan een lamel en

  • -

    schade aan het paneel van de vaatwasser.

[persoon B] heeft de schade op basis van offertes en schattingen begroot op € 4.800,30. Zij doet in conventie een beroep op verrekening van de borg met de door haar geleden schade.

[persoon B] vordert in reconventie veroordeling van [persoon A] tot betaling van het bedrag aan schade van € 4.800,30 dan wel het bedrag ad € 3.250,30 dat resteert nadat het schadebedrag met de borg van € 1.550,00 is verrekend.

3.3

[persoon A] heeft verweer gevoerd en tot afwijzing van de vordering in reconventie geconcludeerd. Daartoe heeft hij - samengevat - het volgende aangevoerd.

Keukenvloer

3.3.1

[persoon A] betwist dat hij de vloer heeft beschadigd en ook dat hij voor de vermeende schade aansprakelijk is. [persoon A] stelt zich, mede gelet op het check-out formulier waarop alles in orde is bevonden, op het standpunt dat de vermeende schade aan de keukenvloer na het vertrek van [persoon A] uit de woonruimte is ontstaan.

Lamel

3.3.2

[persoon A] stelt dat de lamel van meet af aan los heeft gehangen en afweek van de rest van de lamellen. Tijdens zijn verblijf in de woonruimte is de lamel losgekomen en heeft hij de lamel apart weggelegd. [persoon A] stelt daartoe dat alle resterende lamellen in orde zijn. Nog daargelaten dat [persoon A] de lamellen normaal heeft gebruikt en hij de schade niet heeft veroorzaakt, omdat de lamel al los was.

Tuin en tuinmeubilair

3.3.3

[persoon A] betwist dat hij de tuin heeft gehuurd. Hij heeft alleen het balkon, dat op het check-in formulier staat vermeld, en niet de bomen, planten en tuinmeubelen die op het balkon stonden gehuurd.

3.3.4

[persoon A] betwist dat hij aansprakelijk is voor de gestelde schade. In de e-mail van 19 september 2019 stelt [persoon B] dat de foto’s op het check-in formulier de staat van de tuin weergeven. [persoon A] betwist dit. De staat van de tuin is volgens hem niet uit het check-in formulier af te leiden. Ook op het check-out formulier staat niets vermeld over de tuin.

3.3.5

[persoon A] betwist dat [persoon B] schade ter hoogte van het offerte bedrag van € 2.914,14 heeft geleden. Het is niet te controleren welke schade [persoon B] zou hebben opgelopen en evenmin is te controleren of de offerte een reflectie is van de vermeende schade.

Paneel van de vaatwasser

3.3.6

Ten aanzien van de vaatwasser stelt [persoon A] dat hij tijdens zijn verblijf melding heeft gemaakt van een niet werkende vaatwasser door een verkeerd geplaatst stuk laminaat, waardoor hij de vaatwasser nooit heeft kunnen gebruiken tijdens zijn verblijf.

Geen voorinspectie

3.3.7

[persoon B] heeft zich niet actief opgesteld door een voorinspectie te houden voor het beëindigen van de huurovereenkomst. [persoon A] is niet in staat gesteld de eventuele schade te inspecteren en te herstellen voorafgaand aan de check-out bij het vertrek uit het appartement.

4. De beoordeling

4.1

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze in het hiernavolgende samen worden behandeld.

4.2

Op grond van artikel 7:224 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Wanneer geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Lamel en paneel van de vaatwasser

4.3

[persoon A] heeft niet betwist dat de lamel los zat en het paneel van de vaatwasser beschadigd is. [persoon A] heeft als verweer aangevoerd dat dit van meet af aan al het geval was. Nu deze gebreken echter niet op het check-in formulier staan gemeld en wel op het check-out formulier staat gemeld dat het paneel van de vaatwasser los zit en dat een lamel los is dient er in beginsel vanuit te worden gegaan dat deze gebreken gedurende de periode dat [persoon A] het appartement huurde zijn ontstaan. Het had op de weg van [persoon A] gelegen om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit anders zou kunnen blijken. Met de enkele verwijzing naar zijn e-mail van 6 september 2018 waarin hij – aan het einde van de huurovereenkomst – melding maakt van een probleem aan het paneel van de vaatwasser heeft hij zijn verweer onvoldoende gemotiveerd en wordt hieraan voorbij gegaan. Dit betekent dat [persoon A] gehouden is de schade voor zover deze ziet op de lamel en het paneel van de vaatwasser te vergoeden.

Keukenvloer

4.4

Op het check-in formulier staat vermeld dat de keuken bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde. Op het check-out formulier staat niets over de keukenvloer vermeld.

4.5

[persoon B] stelt dat [persoon A] schade heeft toegebracht aan de keukenvloer door er hete olie op te morsen. Hierdoor zijn volgens haar ingebrande plekken ontstaan. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [persoon B] verwezen naar foto’s van ingebrande plekken op haar keukenvloer (door haar aan [persoon A] gemaild op 19 september 2019).

4.6

[persoon A] heeft deze stellingen gemotiveerd betwist. Hij wijst erop dat uit de foto’s niet valt op te maken wat de schade precies zou behelzen en dat uit de metadata van de foto’s volgt dat de foto’s op 19 oktober 2018 zijn gemaakt, dus ruim een maand nadat hij het gehuurde heeft verlaten. Alle informatie in samenhang gezien samen met het check-out formulier waarop alles in orde is bevonden, stelt hij zich op het standpunt dat de vermeende schade is ontstaan nadat hij het gehuurde had verlaten.

4.7

Gelet op de gemotiveerde betwisting van [persoon A] rust op [persoon B] de bewijslast van haar stelling dat de keukenvoer is beschadigd en dat deze schade is ontstaan in de periode dat [persoon A] het appartement huurde. [persoon B] wordt toegelaten tot het leveren van dit bewijs.

Schade aan bomen en planten op het terras en aan het tuinmeubilair.

4.8

Het verst stekkende verweer ten aanzien van de door [persoon B] gestelde schade aan de bomen, planten en het tuinmeubilair is dat de tuin volgens [persoon A] geen deel uitmaakt van het gehuurde en hij daarom niet aansprakelijk is voor de door haar gestelde schade. Hij voert daartoe aan dat alleen het balkon op het check-in formulier wordt genoemd, maar dat nergens melding wordt gemaakt van de tuin en toebehoren.

4.9

Uit de foto’s bij het check-in formulier blijkt dat het gehuurde appartement van binnen gemeubileerd was. Meubels zijn gefotografeerd, maar niet apart benoemd in het check-in formulier. Het gegeven dat de bomen, planten en tuinmeubels niet apart zijn benoemd wijkt dus niet af van de overige gehuurde zaken bij het appartement. Wat afwijkt is dat van het balkon en de zich daarop bevindende zaken in het geheel geen foto’s zijn gevoegd bij het check-in formulier.

4.10

Nu niet in geschil is dat het balkon onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, evenmin in geschil is dat op dit balkon bomen, planten en tuinmeubilair stonden en door [persoon B] op de mondelinge behandeling onbetwist is gesteld dat [persoon A] bij het bezichtigen van het appartement zeer onder de indruk was van haar tuin en benoemde dat hij deze geweldig vond, maakt het enkele ontbreken van foto’s van het balkon niet dat de bomen en planten (tuin) en het tuinmeubilair op het balkon geen deel uitmaakten van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. In rechte wordt er dan ook vanuit gegaan dat ook de bomen, planten en het tuinmeubilair onderdeel uitmaakten van de huurovereenkomst.

4.11

De eisen van goed huurderschap brengen met zich dat [persoon A] ook zorg diende te dragen voor het onderhoud van de tuin. Artikel 7:217 BW bepaalt bovendien dat de huurder verplicht is om op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. Uit het “Besluit kleine herstellingen” volgt dat “het onderhoud aan tuinen, waaronder het vervangen van beplanting die is doodgegaan” wordt aangemerkt als een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt. Het verweer van [persoon A] dat hij niet aansprakelijk is voor schade aan de tuin en toebehoren wordt dan ook verworpen.

4.12

[persoon A] heeft niet betwist dat de planten en bomen in de tuin dood zijn en dat het tuinmeubilair is beschadigd. Hij betwist echter dat de schade is veroorzaakt in de periode dat hij het appartement huurde.

4.13

Nu in het check-in formulier geen beschrijving is opgenomen van de tuin en het tuinmeubilair wordt [persoon A] , behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. [persoon B] wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands aangenomen stelling dat [persoon A] de bomen, planten en het meubilair op het balkon heeft ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst (te weten de planten en bomen in dode staat en gaten in het tuinmeubilair).

Specificatie schade

4.14

Voor wat betreft de hoogte van de gevorderde schade is duidelijk dat deze voor een bedrag van € 2.914,14 is gebaseerd op de offerte van “Hovenierbedrijf Tuinier”. Ten aanzien van het restant bedrag heeft [persoon B] tijdens de mondelinge behandeling gemeld dat dit deels is gebaseerd op offertes en deels op haar eigen schattingen. [persoon B] wordt in de gelegenheid gesteld om de door haar gestelde schade nader te specificeren. Van haar wordt verlangd dat zij per post aangeeft wat de schade bedraagt, hoe dit bedrag is opgebouwd en in hoeverre de door haar genoemde bedragen zijn gebaseerd op onderliggende offertes (die zij dan tevens in het geding dient te brengen) dan wel op schattingen. [persoon A] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij akte op de nadere specificatie van [persoon B] te reageren.

4.15

In het kader van een mogelijke schadevergoeding merkt de kantonrechter reeds op dat [persoon B] geen recht heeft op volledige vergoeding (verrekening) van de door haar gestelde schade (herstelkosten). In dit kader is van belang dat de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat een huurder er recht op heeft tijdig duidelijkheid te krijgen omtrent eventuele werkzaamheden die hij nog moet verrichten zodat hij zelf het nodige nog kan herstellen voor de eindinspectie. Een voorinspectie dient dan ook nauwkeurig te geschieden. Nu - zoals [persoon A] onweersproken heeft gesteld - geen voorinspectie heeft plaatsgevonden verspeelt [persoon B] niet haar recht op volledige schadevergoeding, maar kan zij slechts díé kosten op [persoon A] verhalen die [persoon A] ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

Tot slot

4.16

De kantonrechter geeft partijen in overweging om met elkaar in overleg te treden om (alsnog) te proberen een minnelijke regeling te treffen, met het oog op de tijd en kosten die waarschijnlijk met de bewijsopdracht en te nemen aktes gemoeid zullen zijn. Wellicht dat de beoordeling tot nu toe hier de benodigde handvatten voor biedt.

4.17

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium van de procedure aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie:

laat [persoon B] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands aangenomen stelling dat [persoon A] de bomen en planten op het balkon in dode toestand en het tuinmeubilair in beschadigde staat (met gaten) heeft ontvangen;

laat [persoon B] toe tot het leveren van bewijs dat de keukenvoer is beschadigd en dat deze schade is ontstaan in de periode dat [persoon A] het appartement huurde;

bepaalt dat:

  • -

    [persoon B] zich ter rolzitting van woensdag 2 juni om 14.30 uur bij akte dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij voornoemd bewijs wenst te leveren, waarbij de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uur ter griffie ontvangen moet zijn;

  • -

    indien zij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;

  • -

    indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van beide partijen en de getuigen voor de daaropvolgende vier maanden; [persoon B] zal te zijner tijd zelf zorg hebben te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

bepaalt onder verwijzing naar hetgeen onder 4.14 is overwogen- dat [persoon B] zich in deze akte tevens uitlaat over de specificatie van de door haar gevorderde schade;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

426