Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:626

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
20-01-2021
Datum publicatie
01-02-2021
Zaaknummer
C/10/597830 / HA ZA 20-552
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Opzegging huurovereenkomst. Geen voorovereenkomst tot koop fietsenstalling. Geen onrechtmatige daad. Geen ongerechtvaardigde verrijking. Afwijzing vorderingen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/597830 / HA ZA 20-552

Vonnis van 20 januari 2021

in de zaak van

1. STICHTING SERVICEDIENST WERK,

2. SDW BEHEERGROEP B.V.,

3. SDW TOEZICHT & VEILIGHEID B.V.,

alle gevestigd te Rotterdam,

eiseressen,

advocaat mr. D.C. van Genderen te Rotterdam,

tegen

de publieke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.M. de Jonge te Rotterdam.

Eiseres 1 wordt hierna de stichting genoemd, eiseres 2 SDW Beheer, eiseres 3 SDW T&V en gedaagde de gemeente. Eiseressen worden samen SDW c.s. genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding tevens incidentele vordering van 27 mei 2020, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en het incident, met producties;

  • -

    het vonnis in incident van 2 september 2020;

  • -

    de brief van SDW c.s. van 2 december 2020, met producties;

  • -

    de brief van de gemeente van 2 december 2020, met producties;

  • -

    de brief van de gemeente van 8 december 2020, met productie;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 16 december 2020 en de spreekaantekeningen van partijen voor deze behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

SDW c.s. is een groep ondernemingen, gericht op de re-integratie en participatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De stichting is de overkoepelende rechtspersoon en houdt alle aandelen in SDW Beheer. SDW Beheer houdt alle aandelen in SDW T&V.

2.2.

In 1997 heeft de toenmalige deelgemeente Prins Alexander (hierna: de deelgemeente) ingestemd met het project “Bewaakte fietsenstallingen” in Prins Alexander. In het kader van dit project is onder meer overeengekomen dat de stichting een bewaakte fietsenstalling bij metrostation Capelsebrug (hierna: Capelsebrug) zou oprichten en beheren. De kosten voor het oprichten van de fietsenstalling zijn gedragen door de Stadsregio, de deelgemeente en de gemeente Capelle aan den IJssel. De beheerkosten, waaronder de personeelskosten en de kosten van de huur van de grond, kwamen voor rekening van de deelgemeente. Hiertoe zijn subsidies verstrekt aan de stichting. De stichting heeft een vergunning aangevraagd en verkregen voor het realiseren van de fietsenstalling.

2.3.

De stichting en de gemeente hebben in augustus 2001 een overeenkomst gesloten, waarbij de gemeente een perceel grond bij Capelsebrug heeft verhuurd aan de stichting. In deze huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald.

“Artikel 1 Huurperiode, verlenging, opzegging

1.1.

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor 5 jaar, ingaande op 01-08-2001 en derhalve eindigende op 31-07-2006. Na het verstrijken van deze periode wordt de huurovereenkomst geacht voor onbepaalde tijd van jaar tot jaar door te lopen, met dien verstande dat deze alsdan door elk der partijen kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maand(en).
(…)

Artikel 5 Bestemming
5.1. Het is de huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven dan tbv het hebben van een demontabele fietsenstalling (318 m2), erf en een beheerdersruimte (24,5 m2).
(…)

Artikel 8 Onderhoud
8.1. De huurder is verplicht het gehuurde in goede staat van onderhoud en zindelijk en zuiver te houden. (…)
(…)

Artikel 13 Einde van de huurovereenkomst

13.1.

Bij het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde geheel ontruimd en schoongemaakt ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen in geen mindere staat dan waarin hij het heeft aanvaard. Indien de huurder aan deze verplichting niet voldoet, is de verhuurder gerechtigd zich de toegang tot het gehuurde te verschaffen en zich in het genot daarvan te stellen, zonder dat de huurder deswege enig recht op schadevergoeding of anderszins jegens de verhuurder kan doen gelden, terwijl de door de verhuurder gemaakte kosten voor rekening van de huurder komen.

13.2.

Hetgeen met toestemming van de verhuurder is veranderd en/of aangebracht, zal de huurder bij het einde van de huurovereenkomst intact achter moeten laten, zonder daarvoor van de verhuurder enige vergoeding te kunnen verlangen. De verhuurder is echter gerechtigd om van de huurder te verlangen dat het gehuurde in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht.

Artikel 15
De huurder is verplicht de opstallen in goede staat van onderhoud te houden.

Artikel 16

Het niet te bebouwen perceelsgedeelte moet door en voor rekening van de huurder worden aangelegd en onderhouden als tuin of erf en waar nodig van bestrating worden voorzien.”

2.4.

In een e-mail van 7 september 2017 heeft de heer [naam persoon 1] (SDW c.s.) onder meer het volgende meegedeeld aan de heer [naam persoon 2] (gemeente Rotterdam).

“(…) de Gemeente heeft besloten om met ingang van 1 januari 2018 de fietsenstalling te laten beheren door medewerkers van Stadsbeheer. Aangezien de betreffende fietsenstalling eigendom is van SDW, wil de Gemeente deze kopen of huren van SDW. (…)

(…) Zoals reeds door mij benoemd in het gesprek, doet SDW een aanbod voor de verkoop van de Stalling Capelsebrug aan de Gemeente Rotterdam. Hieraan koppelt zij een intentieverklaring. Deze intentieverklaring betreft de toezegging dat Stadsbeheer, indien zij de stalling niet met eigen mensen kan beheren, personeel van SDW zal inhuren.

Onder bovenstaande voorwaarde is SDW bereid de fietsenstalling van de hand te doen aan de Gemeente Rotterdam tegen de toenmalige aanschafsprijs van 261.000 KK excl. BTW (jaarrekening 2002).
Dit betreffen alle onroerende zaken van de fietsenstalling zoals het gebouw, de fietsrekken, de overkappingen, de hekken, enzovoorts.
Roerende zaken zoals bureaus, kasten, computers, enzovoorts zijn niet inbegrepen.”

2.5.

Bij e-mail van 29 september 2017 heeft de heer [naam persoon 3] (gemeente Rotterdam) onder meer het volgende meegedeeld aan [naam persoon 1] .

“De gemeente heeft de intentie over te gaan tot koop. De interne regels verplichten dat er een taxatie wordt verricht door twee (…) taxateurs. (…) Voor de taxatie is benodigd (…)

Als de gemeente intern geen personeel heeft om in te zetten vanaf 1 januari 2018 is het de intentie om als eerst in gesprek te gaan met SDW over tijdelijke invulling (…). Mochten er op een later moment in het eerste jaar alsnog gaten vallen in de gemeentelijke bezetting dan is het tevens de intentie om eerst met SDW in gesprek te gaan (…).”

2.6.

Vervolgens is de fietsenstalling getaxeerd door twee taxateurs.

2.7.

De gemeente is er niet in geslaagd de fietsenstalling met ingang van 1 januari 2018 in eigen beheer te nemen en is met SDW c.s. overeengekomen dat zij het beheer vooralsnog zal voortzetten.

2.8.

Bij brief van 9 oktober 2018 heeft [naam persoon 1] de gemeente (directie Stadsontwikkeling en Stadsbeheer) onder meer het volgende meegedeeld.

“(…) recent werd SDW benaderd door de heer [naam persoon 4] van Vastgoed, die wist te vertellen dat de gemeente niet langer de intentie heeft de stalling te kopen, maar voornemens is SDW de huur van de grond van de opstal aan te zeggen. Het gebouw, dat SDW in opdracht en met goedkeuring van de gemeente onder architectuur heeft laten bouwen, zal de gemeente vervolgens gaan slopen. Dit om een nieuw onderkomen voor de beheerders vanuit Stadsbeheer te realiseren. Hij meldde hierbij dat SDW het huidige onderkomen (€ 262.000) en voorzieningen mocht laten staan.

Ik ga er vanuit dat mededelingen van de heer [naam persoon 4] op een misverstand berusten en de gemeente haar afspraken aan SDW naleeft. (…)”

2.9.

De gemeente heeft in deze brief en in de daarop volgende correspondentie en gesprekken tussen partijen geen aanleiding gezien om de fietsenstalling alsnog te kopen.

2.10.

Bij brief van 29 april 2019 heeft de gemeente de in 2.3 bedoelde huurovereenkomst opgezegd per 1 september 2019. Sinds 1 september 2019 wordt de fietsenstalling beheerd door de gemeente. Omdat de fietsenstalling en het gebouwtje van de beheerders volgens de gemeente niet meer voldoen, wil zij deze verwijderen. De gemeente heeft de bouw van een nieuwe fietsenstalling aanbesteed en verwacht dat de nieuwe stalling in 2021 gebouwd en opgeleverd zal worden.

3. Het geschil

3.1.

SDW c.s. vordert veroordeling van de gemeente tot betaling van schadevergoeding aan SDW c.s., nader op te maken bij staat, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure inclusief de nakosten.

3.2.

SDW c.s. legt aan haar vordering primair ten grondslag dat zij in september 2017 met de gemeente overeenstemming heeft bereikt over de essentialia van een overeenkomst. Er is een voorovereenkomst tot koop tot stand gekomen, die inhield dat de gemeente de fietsenstalling zou overnemen tegen betaling van een vergoeding op basis van de getaxeerde waarde van de fietsenstalling. De gemeente is haar verbintenis uit deze overeenkomst niet nagekomen.

Subsidiair stelt SDW c.s. dat, voor zover ambtenaren van de gemeente onbevoegd toezeggingen hebben gedaan, deze toezeggingen naar maatschappelijke normen moeten worden toegerekend aan de gemeente en dat de gemeente gehouden is tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad.

Meer subidiair stelt SDW c.s. dat de gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt door SDW c.s. te dwingen tot vertrek zonder een vergoeding voor de fietsenstalling, die nu door de gemeente kan worden geëxploiteerd.

3.3.

De gemeente betwist dat een voorovereenkomst tot stand is gekomen, dat zij onrechtmatig heeft gehandeld of dat zij onrechtmatig is verrijkt. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van SDW c.s. in haar vordering althans afwijzing van die vordering, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van SDW c.s. in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

eisende partijen

4.1.

De vordering is ingesteld door de stichting en SDW Beheer. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen en de rechtbank afgesproken dat ook SDW T&V als eiseres wordt aangemerkt.

eigendom fietsenstalling en beheerdersgebouw

4.2.

SDW c.s. stelt dat zij eigenaar is van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw. Zij heeft de vergunning voor het oprichten ervan aangevraagd en de fietsenstalling en het beheerdersgebouw vervolgens gerealiseerd. Van natrekking is geen sprake, omdat de stalling en het gebouw demontabel zijn. SDW c.s. wijst op artikel 5:16 BW (zaakvorming).

De gemeente meent dat er sterke aanwijzingen zijn dat zij eigenaar is van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw en doet een beroep op artikel 3:111 BW.

4.3.

De gemeente heeft de gemotiveerde stelling dat SDW c.s. eigenaar is van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw onvoldoende gemotiveerd betwist, waarmee de juistheid van deze stelling is komen vast te staan. Uit artikel 3:111 BW volgt kort gezegd dat een houder geen bezitter kan worden, maar dat betekent zonder nadere toelichting, die de gemeente niet heeft gegeven, niet dat SDW c.s. de door haar opgerichte fietsenstalling en het beheerdersgebouw heeft gehouden voor de gemeente. Volgens de huurovereenkomst heeft SDW c.s. grond van de gemeente gehuurd en niet (ook) een fietsenstalling of beheerdersgebouw, wat niet in de richting wijst dat deze zaken eigendom van de gemeente waren of zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente desgevraagd geen wettelijke bepaling kunnen noemen waaruit volgt dat de stalling en het gebouw haar eigendom zijn. Evenmin heeft zij de volgens haar bestaande sterke aanwijzingen dat zij daarvan de eigenaar is op een andere manier voldoende geconcretiseerd.

voorovereenkomst tot koop

4.4.

SDW c.s. stelt dat zij in haar e-mail van 7 september 2017 (weergegeven in 2.4) een aanbod tot koop van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw heeft gedaan, dat door de gemeente bij e-mail van 29 september 2017 (weergegeven in 2.5) is aanvaard. Hiermee is een voorovereenkomst tot koop tot stand gekomen. In dit geval is de koopprijs niet essentieel voor de totstandkoming van een overeenkomst, omdat is afgesproken dat de koopprijs bepaald zou worden aan de hand van de taxaties.
De gemeente betwist de totstandkoming van een bindende voorovereenkomst. In de email van 29 september 2017 is slechts een intentie uitgesproken. Weliswaar is de fietsenstalling vervolgens getaxeerd, maar verdere uitvoering aan deze intentie heeft de gemeente niet gegeven. Het bereiken van overeenstemming over de prijs is wel degelijk noodzakelijk voor de totstandkoming van een bindende voorovereenkomst. Daarnaast waren [naam persoon 2] en [naam persoon 3] niet bevoegd om de gemeente te binden, wat SDW c.s. duidelijk was of had moeten zijn.

4.5.

Het schriftelijk uitspreken van de intentie tot koop is niet voldoende om aan te nemen dat de gemeente het aanbod van 7 september 2017 heeft aanvaard en zich ertoe heeft verbonden tot koop over te gaan. Een intentie is in beginsel een voornemen en geen toezegging. Dat de gemeente de fietsenstalling en het beheerdersgebouw na haar e-mail van 29 september 2017 heeft laten taxeren, betekent niet dat bij SDW c.s. het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de gemeente tot koop zou overgaan. Het was bij het geven van de opdracht tot taxatie nog niet duidelijk wat het resultaat van de taxaties zou zijn en of beide partijen dat resultaat zouden accepteren als basis voor de bepaling van een koopsom. Uit de stukken blijkt niet dat partijen zich daaraan op voorhand hebben gecommitteerd.

Dat de handelwijze van de gemeente en met name de lange periode waarin zij SDW c.s. in onzekerheid heeft gelaten niet de schoonheidsprijs verdient, kan niet tot een andere slotsom leiden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft SDW c.s. expliciet verklaard dat zij geen beroep doet op onrechtmatig afgebroken onderhandelingen.

4.6.

De vordering is dan ook niet toewijsbaar op de primaire grondslag.

onrechtmatige daad

4.7.

Deze subsidiaire grondslag van de vordering van SDW c.s. heeft betrekking op de situatie waarin [naam persoon 2] en [naam persoon 3] weliswaar niet bevoegd waren de gemeente te binden, maar hun uitlatingen naar maatschappelijke normen wel aan de gemeente moeten worden toegerekend en de gemeente om die reden is gehouden tot vergoeding van de schade die SDW c.s. daardoor heeft geleden.

4.8.

Gelet op overweging 4.5 is tussen partijen geen overeenkomst of voorovereenkomst tot stand gekomen inzake de koop van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw. De gemeente is dus geen verbintenis uit overeenkomst aangegaan om deze zaken van SDW c.s. te kopen, ongeacht of [naam persoon 2] en [naam persoon 3] bevoegd waren de gemeente te binden en of hun eventueel onbevoegd gedane uitlatingen aan de gemeente moeten worden toegerekend. Reeds hierom is de vordering evenmin toewijsbaar op de subsidiaire grondslag.

ongerechtvaardigde verrijking

4.9.

SDW c.s. stelt ter onderbouwing van deze meer subsidiaire grondslag van haar vordering dat de beslissing van de gemeente om de huur op te zeggen en de fietsenstalling vervolgens, zonder enige vergoeding voor SDW c.s., zelf te gaan beheren tot gevolg heeft gehad dat de investeringen van SDW c.s. in de fietsenstalling waardeloos zijn geworden en dat de gemeente een voordeel heeft verkregen zonder daarvoor te hoeven investeren. SDW c.s. heeft de eigendom van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw niet prijsgegeven, maar zij kan haar eigendomsrecht feitelijk niet meer uitoefenen. Het demonteren en meenemen van de stalling en het gebouw levert slechts kosten en geen baten op, nu SDW c.s. geen bestemming heeft voor deze zaken. Een beroep op artikel 13 lid 2 van de huurovereenkomst komt de gemeente niet toe, want de stalling en het gebouw stonden er al toen de huurovereenkomst inging.

De gemeente wijst erop dat de huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging. Van die mogelijkheid is gebruik gemaakt en SDW c.s. wist of had moeten weten dat de fietsenstalling niet voor de eeuwigheid was. De gemeente betwijfelt of de stalling en het gebouw al gereed waren toen de huurovereenkomst inging en stelt dat artikel 13 van de huurovereenkomst juist is bedoeld voor deze situatie, ook al heeft de gemeente er uiteindelijk niet voor gekozen om demontage van de stalling en het gebouw af te dwingen. Het stond en staat SDW c.s. vrij om de stalling en het gebouw te demonteren en mee te nemen, maar dat heeft zij niet gedaan. Als de stalling en het gebouw eigendom waren van SDW c.s., heeft zij daar vrijwillig afstand van gedaan. Verder merkt de gemeente op dat de oprichting en exploitatie van de fietsenstalling volledig zijn gesubsidieerd.

4.10.

SDW c.s. is gelet op overweging 4.3 eigenaar van de fietsenstalling en het beheerdersgebouw. De vraag of zij na het einde van de huurovereenkomst afstand heeft gedaan van haar eigendomsrecht, waarover partijen van mening verschillen, hoeft de rechtbank niet te beantwoorden. Ook als dat niet zo is, slaagt het beroep op ongerechtvaardigde verrijking niet.
Beide partijen konden de huurovereenkomst na vijf jaar opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn (artikel 1). SDW c.s. heeft de rechtmatigheid van de opzegging door de gemeente niet betwist. Uit de huurovereenkomst blijkt dat partijen voor ogen stond dat de stichting op de gehuurde grond een fietsenstalling zou gaan beheren (vergelijk artikel 5) en dat zij verantwoordelijk was voor het onderhoud van het gehuurde (artikel 8, 15 en 16). De stichting is deze verbintenissen aangegaan in de wetenschap dat de overeenkomst op enig moment opgezegd kon worden. Voor zover SDW c.s. terecht stelt dat zij in de loop der jaren heeft geïnvesteerd in onderhoud, heeft zij dan ook niet meer gedaan dan wat op grond van de overeenkomst van de stichting mocht worden verwacht. Een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking kan daarop niet worden gestoeld.

Of de fietsenstalling en het beheerdersgebouw al gereed waren toen de huurovereenkomst inging, wat SDW c.s. zonder concrete onderbouwing stelt en de gemeente eveneens zonder concrete onderbouwing betwist, is niet doorslaggevend. Als SDW c.s. op dit punt gelijk heeft, stelt zij weliswaar terecht dat artikel 13 lid 2 van de huurovereenkomst niet van toepassing is, maar eenzelfde verbintenis tot ontruiming van het gehuurde volgt uit het eerste lid van dit artikel. Uit de huurovereenkomst vloeit dan ook voort dat de stichting rekening heeft moeten houden met de mogelijkheid dat zij de fietsenstalling en het beheerdersgebouw na het einde van de overeenkomst zou moeten demonteren en dat de gemeente deze zaken zonder recht op schadevergoeding zou gaan gebruiken als de stichting dit niet deed. Dat de oprichting en exploitatie van de fietsenstalling volledig zijn bekostigd met publieke middelen draagt bij aan de conclusie dat artikel 13 van de huurovereenkomst geen onredelijke bepaling is. Dat de stichting deze verbintenis uit de huurovereenkomst niet is nagekomen en dat de gemeente nakoming vervolgens niet heeft afgedwongen, betekent onder deze omstandigheden niet dat de gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt. Dat SDW c.s. na het einde van de overeenkomst geen bestemming had voor de stalling en het gebouw is een mogelijkheid waarmee de stichting bij het sluiten van de overeenkomst rekening heeft kunnen en moeten houden.

4.11.

De vordering is dus evenmin toewijsbaar op de meer subsidiaire grondslag.

conclusie

4.12.

De vordering zal worden afgewezen.

4.13.

Het standpunt van de gemeente dat SDW c.s. onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke rechtspersoon eigenaar zou zijn van de fietsenstalling en recht zou hebben op vergoeding van schade behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.

kosten

4.14.

SDW c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.742,- (€ 656,- aan griffierecht en € 1.086,- aan salaris advocaat, 2 punten maal tarief € 543,-). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als gevorderd.

4.15.

De door de gemeente gevorderde nakosten worden toegewezen als in het dictum vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt SDW c.s. in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.742,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de datum van algehele betaling;

5.3.

veroordeelt SDW c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- aan salaris advocaat, indien SDW c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met (a) € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis en (b) de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het totaalbedrag van € 239,- tot aan de dag van algehele betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. V. Bouchla, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2021.

3194/615/2294