Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:4067

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
28-04-2021
Datum publicatie
07-05-2021
Zaaknummer
C/10/598445 / HA ZA 20-585
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Wanprestatie door makelaar? Hoger bod van tweede geïnteresseerde partij niet met opdrachtgever gecommuniceerd. Bewijsopdracht dat hoger bod is gedaan. Tweede wanprestatie van makelaar door tegen de afspraken in beslag te leggen. Geen causaal verband.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/598445 / HA ZA 20-585

Vonnis van 28 april 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ARIJ VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.C. Debije te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde] voorheen handelend onder de naam [naam bedrijf],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.B. Esseling te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Arij Vastgoed en [naam bedrijf] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    de fax van Arij Vastgoed met productie 21;

  • -

    de brief van de rechtbank van 8 december 2020 waarbij de mondelinge behandeling is

bepaald;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 februari 2021.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Arij Vastgoed heeft met [naam bedrijf] in september 2018 een mondelinge overeenkomst gesloten, inhoudende dat [naam bedrijf] zou bemiddelen bij de verkoop van onroerend goed van Arij Vastgoed. Het onroerend goed betrof een viertal bedrijfsruimten met tien parkeerplaatsen gelegen in Rotterdam. Partijen zijn een courtage overeengekomen van 1,5% exclusief BTW. In december 2018 is één van de bedrijfsruimten met drie parkeerplaatsen verkocht.

2.2.

[naam 1] , makelaar bij [naam bedrijf] (hierna: [naam 1] ) heeft op 30 januari 2019 een bod ontvangen van [naam 2] (hierna: [naam 2] ). [naam 1] heeft dit bod, voor twee bedrijfsruimten met vier parkeerplaatsen, overgebracht aan Arij Vastgoed, die het bod te laag vond en heeft afgewezen.

2.3.

Op 31 januari 2019 heeft [naam 1] weer contact opgenomen met Arij Vastgoed en heeft hij laten weten dat een andere potentiële koper, te weten [naam 3] (hierna: [naam 3] ) een bod had gedaan van € 900.000,00 voor alle drie de resterende bedrijfsruimten met parkeerplaatsen. Ook dit bod heeft Arij Vastgoed afgewezen.

2.4.

Op 31 januari 2019 om 11:26 uur heeft [naam 2] een Whatsappbericht naar [naam 1] gestuurd met de tekst: “Dag [naam 1] , hoever ben je?”. Hierop antwoordt [naam 1] om 11.29 uur als volgt: “Ik zit in overleg! Bel je straks. Groet [naam 1] ”. Om 15.50 uur heeft [naam 2] weer via Whatsapp contact met [naam 1] gezocht, waarbij hij schreef: “Dag [naam 1] , enige reactie, duurt mij inmiddels een beetje te lang. En sta op het punt in zijn geheel vanaf te zien. Wellicht hoor ik je nog even.” [naam 1] heeft hierop, om 16.24 uur, geantwoord: “Hi! Ik zit op de reactie van de eigenaren te wachten! Een halfuur geleden wederom hun voicemail ingesproken!”

2.5.

Op 31 januari 2019 om 16:39 uur heeft [naam bedrijf] een e-mail naar Arij Vastgoed gestuurd met een nieuw bod van [naam 3] , te weten een bedrag van € 947.500,00 voor de drie bedrijfsruimten en 7 parkeerplekken. In haar reactie van 31 januari 2019 bij emailbericht van 16:58 uur heeft Arij Vastgoed laten weten akkoord te gaan met het bod van € 947.500,00, waarbij zij heeft aangetekend dat er nog slechts 6 parkeerplekken te koop zijn. [naam bedrijf] heeft deze e-mail van Arij Vastgoed om 17:29 uur doorgestuurd naar [naam 3] met de vraag of hij akkoord gaat.

2.6.

Op 31 januari 2019 op of omstreeks 20.30 uur heeft [naam 1] telefonisch contact opgenomen met [naam 2] .

2.7.

[naam 3] heeft op 31 januari 2019 bij e-mailbericht van 23:48 uur aan [naam 1] laten weten akkoord te zijn met het voorstel zoals door Arij Vastgoed in de e-mail van

16:58 uur is gedaan.

2.8.

In haar e-mailbericht van 5 februari 2019 heeft Arij Vastgoed aan [naam 3] – voor zover relevant – geschreven:

”Met betrekking tot jullie bod vorige week donderdag, bericht ik jullie als volgt.

Door een procedure fout moeten wij helaas de verkoop procedure staken.

In dit geval kunnen wij jullie bod vooralsnog niet accepteren.

Het geval blijkt dat vorige week woensdag jl. omstreeks 16u - 1 dag voor jullie bezichtiging er reeds een bezichtiging van alle panden door een andere potentiële koper heeft plaatsgevonden. Tijdens de bezichtiging is er direct een bod uitgebracht, waarop donderdagochtend vroeg volgens afspraak een reactie op gegeven zou moeten worden door

de verkoopmakelaar. Dit is niet gebeurd.

De verkoopmakelaar heeft echter de eigenaars van het pand onthouden van volledige

informatie, waardoor het bod en verdere vervolg naar eerste potentiële koper niet is opgevolgd. Sterker, deze meneer is de volgende dag omstreeks 20.30u door verkoopmakelaar pas teruggebeld.

De verkoopmakelaar heeft zowel de eerste potentiële koper als eigenaars onthouden van

volledige informatie omtrent de procedure.

Met vriendelijke groet

[naam 4]

bestuurder

Arij Vastgoed”

2.9.

Op 6 februari 2019 heeft Arij Vastgoed aan [naam bedrijf] gevraagd om een koopovereenkomst met [naam 2] op te stellen ter zake het onroerend goed. Arij Vastgoed heeft in dat verband in een e-mailbericht van 6 februari 2019 aan [naam bedrijf] – voor zover relevant – het volgende meegedeeld:

“Hieronder de personalia van de koper en id.

[naam 2]

Afspraak: €1.050.000 k.k.

Parkeerplaats nummer 4 blijft eigendom van Arij. Dus 5 parkeerplaatsen en 1 box.

Passeerdatum 01-04-2019

Waarborgsom 105.000

Met vriendelijke groet

[naam 4] ”

2.10.

Per e-mail van 8 maart 2019 heeft Arij Vastgoed – in weerwil van haar eerdere voornemen om het onroerend goed aan [naam 2] te verkopen – aan [naam 3] bericht:

“Na overleg hebben we besloten de koop met jullie voort te zetten onder de voorwaarden

zoals afgesproken op 4 februari jl.”

2.11.

Bij e-mail van 26 maart 2019 heeft Arij Vastgoed [naam bedrijf] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij door toedoen en nalaten van [naam bedrijf] in het verkoopproces heeft geleden.

2.12.

Op 28 maart 2019 hebben Arij Vastgoed en [naam 3] de koopovereenkomst getekend waarin zij overeenkomen dat [naam 3] voor een bedrag van € 947.500 de drie bedrijfspanden en de zes parkeerplaatsen koopt.

2.13.

In het e-mailbericht van 4 april 2019 schrijft [naam 2] aan Arij Vastgoed – voor zover relevant – het volgende:

“Beste [naam 4] ,

Ik kan jou mededelen dat ik via de ABNAMRO een bevestiging heb gekregen waarin zij hebben aangegeven totaal € 750.000 euro van de totaal 1.050.000 euro te zullen

financieren. Met mijn panden waar geen hypotheek op berust en privé liquiditeit, was het geen probleem om de financiering rond te krijgen….”

2.14.

Op 3 mei 2019 ontving Arij Vastgoed een concept nota van afrekening van de notaris, waarin de courtage van [naam bedrijf] ten bedrage van € 17.188,05 ten laste van Arij Vastgoed met de verkoopopbrengst van het onroerend goed werd verrekend. Arij Vastgoed liet daarop in haar e-mailbericht van diezelfde dag aan [naam bedrijf] weten dat zij in verband met de aansprakelijkstelling van 26 maart 2019 haar betalingsverplichting opschortte, dan wel dat zij de nota van [naam bedrijf] zou verrekenen met de door haar geleden schade. Diezelfde dag heeft [naam bedrijf] vervolgens per e-mail laten weten beslag te zullen laten leggen op de gehele verkoopopbrengst.

2.15.

Op 7 mei 2019, een dag voor de geplande levering, heeft er overleg tussen [naam bedrijf] en Arij Vastgoed plaatsgevonden waarbij is afgesproken dat de courtage alsnog mocht worden verrekend met de verkoopopbrengst van het onroerend goed, dit onder de voorwaarde dat er geen beslag zou worden gelegd op de verkoopopbrengst. Arij Vastgoed zond op 7 mei 2019, om 16:56 uur, een e-mail aan [naam bedrijf] met de volgende inhoud:

"Hierbij verlenen we toestemming voor de verrekening van uw factuur bij de notaris onder protest van gehoudenheid, in verband met eerdere aansprakelijkstelling en dat Arij Vastgoed zich dus alle rechten op terugvordering voorbehoudt".

2.16.

At Home heeft dit bericht op 8 mei 2019, om 9:17 uur, naar de notaris doorgezonden met daarbij de volgende mededeling:

“Om 10.00 uur staat het transport gepland tussen Arij Vastgoed en koper. Er was een geschil over de gewijzigde eindafrekening. Omdat er tot gisteren nog geen zekerheid was dat Arij Vastgoed over zou gaan tot betaling, is besloten om de deurwaarder in te schakelen om beslag te leggen. Inmiddels heeft de bestuurder van Arij Vastgoed bevestigd dat de facturen alsnog mogen worden meegenomen met de eindfactuur. At Home is bereid om onder de voorwaarde van betaling van de bijgevoegde facturen het beslag er direct af te halen.”

2.17.

Op 8 mei 2019 om 10:00 uur heeft de levering van de bedrijfsruimten en

parkeerplaatsen aan [naam 3] plaatsgevonden. Er rustte op dat moment een door Arij Vastgoed gelegd conservatoir beslag op de verkoopopbrengst voor een bedrag van € 26.945,50. De notaris heeft dit bedrag op de verkoopopbrengst ingehouden en niet aan Arij Vastgoed uitgekeerd.

2.18.

Arij Vastgoed heeft zich per e-mail van 8 mei 2019 om 14:21 uur, bij [naam bedrijf] beklaagd over het beslag en heeft de afspraak van 7 mei 2019 ontbonden.

2.19.

Over de betaling van de courtagenota is [naam bedrijf] een procedure gestart bij de kantonrechter van de rechtbank in Rotterdam. De kantonrechter heeft de vordering van [naam bedrijf] bij vonnis van 28 februari 2020 tot betaling van de verschuldigde courtage tot een bedrag van € 20.727,30 vermeerderd met wettelijke handelsrente toegewezen. Arij Vastgoed heeft hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld.

2.20.

[naam 5] (hierna: [naam 5] ) deelt in een schriftelijke verklaring van 22 oktober 2019 – voor zover relevant – het volgende mee:

“Het sluiten van de koopovereenkomst heb ik op 06/02/19 vastgelegd in een datum / tijd overzicht, dat hierbij gaat (bijlage A) met de in het overzicht vermelde bijlagen 1 - 5.

Dit overzicht heb ik direct gemaakt omdat Arij Vastgoed (d.w.z haar directeur [naam 4] ) op 05/02/19 kenbaar maakte de koop overeenkomst te willen annuleren.”

In de bij bovengenoemde brief gevoegde bijlage A staat – voor zover relevant – het volgende:

“04/04/19 At Home Barendrecht, bespreking op verzoek van Verkoper. Verkoper deelt mee dat de derde koper, die een bod had uitgebracht van ca 665.000 voor 2 panden boos is dat hij niet heeft kunnen kopen en dat hij nu een hoger bod heeft uitgebracht n.l. 975.000 voor 180, 188 en 392, zonder financierings-voorbehoud en nog meer wil bieden.”

3. De vordering

3.1.

Arij Vastgoed vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam bedrijf] te veroordelen tot:

- betaling van een bedrag van € 125.962,50 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;

- betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 12.733,00 vanaf 10 mei 2019 tot aan het moment dat Arij Vastgoed alsnog over dit geld komt te beschikken;

- met veroordeling van [naam bedrijf] in de kosten van deze procedure eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft Arij Vastgoed ten grondslag gelegd dat At Home

Makelaardij is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst aangaande de verkoop van het onroerend goed. Daarnaast stelt Arij Vastgoed dat [naam bedrijf] de afspraak die tussen partijen was gemaakt over de verrekening van de courtage niet is nagekomen. Arij Vastgoed stelt als gevolg van deze tekortkomingen schade te hebben geleden.

3.3.

[naam bedrijf] voert verweer tegen de vorderingen van Arij Vastgoed

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Overeenkomst verkoop onroerend goed.

4.1.

Arij Vastgoed stelt dat [naam bedrijf] is tekortgeschoten in haar aanpak bij de verkoop van het onroerend goed. Zij stelt dat [naam 1] namens [naam bedrijf] in strijd met zijn zorgplicht zich niet heeft gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam makelaar betaamt. Daarnaast stelt zij dat [naam bedrijf] de op haar rustende verplichtingen ex artikel 7:402 lid 1 en 7:403 lid 1 BW heeft geschonden. Arij Vastgoed stelt dat zij als gevolg hiervan schade heeft geleden en vordert betaling van een bedrag van € 125.962,50.

Arij Vastgoed stelt meer specifiek het volgende:

- [naam 2] heeft in het telefoongesprek van 31 januari 2019 om 20:30 uur een tegenvoorstel gedaan om alle drie de bedrijfsruimten te kopen voor een bedrag van € 1.050.000, [naam bedrijf] heeft hierop geen actie ondernomen;

- [naam bedrijf] heeft na het afwijzen van het bod van [naam 2] door Arij Vastgoed niet nogmaals aan [naam 2] gevraagd of hij een nieuw (hoger) bod wilde doen;

- [naam bedrijf] heeft aan Arij Vastgoed niet heeft laten weten dat [naam 2] op 31 januari 2019 nog steeds interesse had in het onroerend goed.

4.2.

[naam bedrijf] betwist de stellingen van Arij Vastgoed en voert aan dat [naam 2] na het door Arij Vastgoed afgewezen bod van 30 januari 2019 geen nieuw tweede bod heeft gedaan. Daarnaast achtte [naam bedrijf] zich niet gehouden om opnieuw bij [naam 2] na te gaan of hij een hoger bod wilde doen voor de drie bedrijfsruimten. Dit omdat [naam 2] tijdens het contact met [naam 1] op 30 januari 2019 duidelijk te kennen gegeven dat hij slechts geïnteresseerd was in de koop van twee bedrijfsruimten.

4.3.

De rechtbank stelt vast dat de overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een overeenkomst van opdracht. Volgens artikel 7:401 BW diende [naam bedrijf] bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat [naam bedrijf] diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en de ernst van de betrokken belangen.

4.4.

In dit geval hield de opdracht in dat [naam bedrijf] zich zou inspannen om het onroerend goed van Arij Vastgoed aan een derde te verkopen. Hierbij diende [naam bedrijf] rekening te houden met het belang van Arij Vastgoed om een zo hoog mogelijke verkoopprijs voor het onroerend goed te krijgen. Daarnaast heeft Arij Vastgoed aan [naam bedrijf] laten weten dat het haar voorkeur had om de bedrijfsruimten in één keer te verkopen, maar dat het zeker ook mogelijk was om de bedrijfsruimten los te verkopen. Ook met deze wens van haar opdrachtgever diende [naam bedrijf] rekening te houden.

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat [naam bedrijf] [naam 2] niet heeft uitgenodigd tot het doen van een tweede bod. Dat is op zichzelf niet een feit dat tot toewijzing van de vordering kan leiden. Dit geldt ook voor de stelling van Arij Vastgoed dat [naam bedrijf] haar niet heeft geïnformeerd over de aanhoudende interesse van [naam 2] in het onroerend goed. Immers, niet, althans niet voldoende gemotiveerd, is gesteld dat Arij Vastgoed als gevolg van deze gestelde feiten schade zou hebben geleden. Dat is anders waar het gaat om de stelling van Arij Vastgoed dat [naam 2] op 31 januari 2019 tijdens het telefoongesprek dat hij op of rond 20.30 uur met [naam 1] had, het aanbod heeft gedaan om alle drie de bedrijfsruimten te kopen voor een bedrag van € 1.050.000. Tussen partijen is niet in geschil dat op het moment dat dit gesprek plaatsvond de koop met [naam 3] nog niet gesloten was. Eveneens is niet in geschil dat na afloop van dit gesprek door [naam bedrijf] het gestelde bod niet aan Arij Vastgoed is overgebracht. Indien komt vast te staan dat dit bod door [naam 2] is gedaan, dan heeft [naam bedrijf] gehandeld in strijd met hetgeen een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar betaamt. Immers, nu op dat moment nog geen sprake was van een overeenkomst met [naam 3] had [naam bedrijf] dit bod aan Arij Vastgoed moeten overbrengen, zodat zij in staat werd gesteld om een hogere verkoopopbrengst te realiseren dan in het geval het onroerend goed aan [naam 3] werd verkocht. Door na te laten Arij Vastgoed over dit gestelde bod te informeren, heeft [naam bedrijf] zich onvoldoende ingespannen om het onroerend goed voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen. In beginsel staat in dat geval eveneens vast dat Arij Vastgoed als gevolg hiervan schade heeft geleden, nu zij de hogere verkoopopbrengst die zij bij verkoop aan [naam 2] zou hebben kunnen genereren, is misgelopen.

4.6.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv berust op Arij Vastgoed de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [naam bedrijf] haar zorgplicht heeft geschonden.

4.7.

Arij Vastgoed heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [naam 2] een bod heeft gedaan van € 1.050.000 gewezen op het e-mail bericht van 6 februari 2019 aan [naam bedrijf] (zie r.o. 2.9.) waarin [naam 2] als koper wordt vermeld en een koopprijs van € 1.050.000 k.k. staat opgenomen. Dat [naam 2] niet alleen bereid was om € 1.050.000 voor de drie bedrijfspanden te betalen, maar hiertoe ook de financiële mogelijkheden had, heeft Arij Vastgoed onderbouwd met een e-mail van [naam 2] van 4 april 2019.

4.8.

[naam bedrijf] heeft de stellingen van Arij Vastgoed gemotiveerd betwist, onder meer door te verwijzen naar een verslag van [naam 5] van de bespreking op 4 februari 2019 waarin de verkoper het heeft over een bod van € 975.000,- door een derde koper.

4.9.

Gelet op de gemotiveerde betwisting door [naam bedrijf] staat niet vast dat [naam bedrijf] is tekortgeschoten in haar zorgplicht. Arij Vastgoed heeft haar stellingen echter voldoende gemotiveerd om te worden toegelaten tot bewijslevering. Zij zal daarom worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat [naam 2] in het telefoongesprek met [naam 1] op 31 januari 2019 op of omstreeks 20:30 uur een tegenvoorstel heeft gedaan om de drie bedrijfsruimten en vijf parkeerplaatsen te kopen voor een bedrag van € 1.050.000,00.

4.10.

Indien Arij Vastgoed niet slaagt in de bewijsopdracht wordt de vordering afgewezen. Indien Arij Vastgoed wel slaagt in de bewijsopdracht staat vast dat [naam bedrijf] is tekortgeschoten in haar zorgplicht uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst. In dat geval geldt het volgende.

4.11.

Arij Vastgoed vordert aan schade (in de eerste plaats) een bedrag van € 125.962,50. Die schade is als volgt opgemaakt: een bedrag van € 102.500,- te weten het verschil tussen het bod dat [naam 2] had willen doen voor de drie bedrijfsruimten (€ 1.050.000) en het bedrag waarvoor de drie bedrijfsruimten uiteindelijk aan [naam 3] zijn verkocht
(€ 974.500); een bedrag van € 25.000 als waarde van de parkeerplaats die [naam 2] niet zou hebben meegenomen in zijn bod van € 1.050.000 en die wel is inbegrepen in de verkoop aan [naam 3] ; verminderd met een bedrag van € 1.537,50 die Arij Vastgoed als extra courtage had moeten betalen aan [naam bedrijf] indien de bedrijfsruimten voor een bedrag van € 1.050.000 zouden zijn verkocht.

4.12.

[naam bedrijf] betwist de gestelde schade, met name waar deze ziet op de waarde van de parkeerplaats. [naam bedrijf] voert in dat verband aan dat er geen taxatie van de parkeerplaats is overgelegd en dat niet is onderbouwd op welke gronden een bedrag van € 25.000 een realistische marktwaarde is voor de betreffende parkeerplaats. De waarden voor overdekte parkeerplaatsen in Rotterdam schommelen tussen bedragen van de € 5.000 en € 20.000.

4.13.

De rechtbank stelt vast dat indien Arij Vastgoed slaagt in de bewijsopdracht in beginsel ook de opbrengst bij verkoop aan [naam 2] evenals de daarvan afgeleide extra courtage (1,5% over € 102.500,-) vast komt te staan. Ten aanzien van de waarde van de parkeerplaats heeft Arij Vastgoed slechts een uitdraai van de website Funda overgelegd van een andere (volgens haar vergelijkbare) parkeerplaats. Op haar beurt heeft [naam bedrijf] haar betwisting van de door Arij Vastgoed gestelde waarde van de parkeerplaats niet gemotiveerd. De rechtbank zal Arij Vastgoed daarom in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat de parkeerplaats die door [naam 2] niet is meegenomen in zijn bod, maar wel is inbegrepen in de verkoop aan [naam 3] , op 8 mei 2019 een waarde van € 25.000,00 vertegenwoordigde.

Courtage

4.14.

Naast de schadevergoeding van € 125.962,50 vordert Arij Vastgoed betaling van de wettelijke rente over een bedrag van € 12.733,00. Arij Vastgoed stelt dat met [naam bedrijf] was overeengekomen dat de courtagenota zou worden verrekend met de verkoopopbrengst, dit onder de voorwaarde dat [naam bedrijf] geen beslag op de verkoopopbrengst zou leggen. [naam bedrijf] heeft echter het aangekondigde beslag in weerwil van deze afspraak doorgezet en beslag gelegd op een bedrag van € 26.945,50. Zou de tekortkoming niet hebben plaatsgevonden, dan zou Arij Vastgoed op uiterlijk 10 mei 2019 over dit bedrag hebben beschikt, min de courtage van € 14.212,50 ex BTW. De schade als gevolg van de tekortkoming bedraagt derhalve de wettelijke rente over het verschil van deze bedragen, te weten € 12.733 vanaf 10 mei 2019 tot het moment dat Arij Vastgoed alsnog over dit bedrag komt te beschikken.

4.15.

[naam bedrijf] erkent dat zij de beslaglegging heeft doorgezet, ondanks de gemaakte afspraken. Zij voert aan dat zij in afwachting was van een schriftelijke bevestiging van Arij Vastgoed dat de courtagenota van de makelaar kon worden verrekend met de koopsom onder de notaris. Op het moment dat [naam bedrijf] deze schriftelijke bevestiging ontving bij e-mailbericht van 7 mei 2019 om 16:56 uur, was het voor haar niet meer mogelijk om het beslag, dat op dat moment blijkbaar al wel was gelegd, op te heffen.

4.16.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [naam bedrijf] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraak. Immers, [naam bedrijf] heeft in weerwil van de afspraak de beslaglegging doorgezet. Dat er geen tijd meer was om de deurwaarder te instrueren het beslag niet te leggen dan wel op te heffen, is door Arij Vastgoed betwist en door [naam bedrijf] onvoldoende gemotiveerd, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan. Vervolgens is de vraag of Arij Vastgoed hierdoor schade heeft geleden. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Als onbetwist staat vast dat [naam bedrijf] in de ochtend voorafgaand aan de overdracht van het onroerend goed aan de notaris heeft meegedeeld dat zij het beslag alsnog zou laten opheffen onder de voorwaarde van betaling van de factu(ur)r(en) door Arij Vastgoed. Arij Vastgoed heeft hierin geen aanleiding gezien om tot betaling van de courtage aan [naam bedrijf] over te gaan. Ook op een later moment heeft Arij Vastgoed de verschuldigde courtage niet betaald, zodat [naam bedrijf] de procedure bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt (zie r.o. 2.19). Onder deze omstandigheden kan niet worden gesteld dat de schade die Arij Vastgoed stelt te hebben geleden in causaal verband staat met het schenden van de afspraak door [naam bedrijf] . Immers, de gestelde schade is evenzeer het gevolg van de beslissing van Arij Vastgoed om de verschuldigde courtage niet, ook niet op een later moment, te voldoen, hetgeen tot opheffing van het beslag zou hebben geleid. Gelet op het voorgaande is onvoldoende gemotiveerd toegelicht dat de gestelde schade in causaal verband staat met de tekortkoming van Arij Vastgoed. De vordering zal op dit punt worden afgewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt Arij Vastgoed op te bewijzen dat [naam 2] in het telefoongesprek van 31 januari 2019 om 20:30 uur een tegenvoorstel heeft gedaan om de drie bedrijfsruimten te kopen voor een bedrag van € 1.050.000,00,

5.2.

draagt Arij Vastgoed op te bewijzen dat de parkeerplaats die door [naam 2] niet is meegenomen in zijn bod, maar wel is inbegrepen in de verkoop aan [naam 3] , op 8 mei 2019 een waarde van € 25.000,00 vertegenwoordigde,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 5 juni 2021 voor uitlating door Arij Vastgoed of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.4.

bepaalt dat Arij Vastgoed, indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,

5.5.

bepaalt dat Arij Vastgoed, indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juli tot en met september 2021 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald,

5.6.

bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125,

5.7.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan,

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen. Het is ondertekend door de rolrechter en op 28 april 2021 in het openbaar uitgesproken.

[2990/2872]