Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:323

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
15-01-2021
Datum publicatie
04-02-2021
Zaaknummer
8706345 CV EXPL 20-28525
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verklaring voor recht dat woning zelfstandige woonruimte (7:234 BW) is. Geen grondslag om gevraagde toestemming voor samenwoning te weigeren. Verhuurder moet binnen 48 uur na betekening vonnis de verhuurdersverklaring afgeven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8706345 CV EXPL 20-28525

uitspraak: 15 januari 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser bij exploot van dagvaarding van 7 augustus 2020,

gemachtigde: mr. C.S. Winter te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Stockhoed III Beheer B.V.,

gevestigd te Schiedam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.J.A. van Dam te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” respectievelijk “Stockhoed”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

 de dagvaarding, met producties;

 de conclusie van antwoord, met producties;

 het tussenvonnis van 30 september 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

 de brief van [eiser] van 10 november 2020, met producties.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2020. [eiser] en zijn gemachtigde zijn verschenen. Namens Stockhoed is verschenen [naam 1] , vergezeld door zijn gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis (nader) bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[eiser] woont sinds 2011 in de woning van Stockhoed aan de [adres] .

2.2

Aanvankelijk huurde [eiser] de woning samen met [naam 2] (hierna: [naam 2] ). Zij stonden beiden als huurder in de huurovereenkomst vermeld. De huur ad € 500,00 werd volledig voldaan door [naam 2] , waarna [eiser] zijn helft van de huur aan [naam 2] betaalde. Het gehuurde bestond op dat moment uit één kamer op de begane grond en één kamer in de kelder. [eiser] en [naam 2] sliepen de eerste twee jaar in de kelder en hebben daar om die reden in 2011, met toestemming van Stockhoed, een scheidingsmuur geplaatst. Na een lekkage konden zij daar niet meer slapen en is er, wederom met toestemming van Stockhoed, een muur geplaatst in de ruimte op de begane grond.

2.3

Na het vertrek van [naam 2] heeft [eiser] de woning enige tijd alleen bewoond. De huurovereenkomst is in die periode niet aangepast.

2.4

In 2014 is [eiser] gaan samenwonen met zijn toenmalige vriendin, [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [eiser] en [naam 3] hebben op 1 oktober 2014 samen een nieuwe huurovereenkomst getekend. De huurprijs bleef € 500,00. [naam 3] heeft zich op het adres ingeschreven bij de gemeente.

2.5

[naam 3] heeft het gehuurde verlaten nadat haar relatie met [eiser] in 2017 is verbroken. [eiser] huurt de woning sindsdien alleen. Na het vertrek van [naam 3] is de huurovereenkomst niet aangepast.

2.6

Bij e-mail van 5 februari 2020 heeft [eiser] aan Stockhoed te kennen gegeven dat hij wenst te gaan samenwonen met zijn huidige vriendin, [naam 4] (hierna: [naam 4] ).

2.7

Stockhoed heeft bij e-mail van eveneens 5 februari 2020 aan [eiser] bericht dat hij niet kan gaan samenwonen met [naam 4] , omdat sprake is van een onzelfstandige woonruimte, en dat Stockhoed voornemens is de kamerverhuur weer op te pakken.

2.8

Bij brief van 3 maart 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Stockhoed bericht dat [eiser] van mening is dat hij altijd de gehele woning heeft gehuurd, alleen dan wel met een ander, en dat dus sprake is van een zelfstandige woning. Ook heeft zij Stockhoed verzocht om de voor de inschrijving van [naam 4] benodigde verhuurdersverklaring te ondertekenen en te retourneren.

2.9

Bij e-mail van 27 mei 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] de gemachtigde van Stockhoed verzocht om haar de door Stockhoed ondertekende verhuurdersverklaring toe te sturen.

2.10

Bij e-mail van 28 mei 2020 heeft de gemachtigde van Stockhoed hierop geantwoord dat hij Stockhoed heeft verzocht deze zo spoedig mogelijk toe te sturen en deze die dag nog te verwachten.

3. Het geschil

3.1

[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Te verklaren voor recht dat ten aanzien van de woning aan de [adres] sprake is van een zelfstandige woonruimte;

II. Te verklaren voor recht dat Stockhoed de toestemming voor de inschrijving van [naam 4] op het adres [adres] heeft gegeven;

III. Stockhoed te veroordelen tot nakoming van de gemaakte afspraak en hierbij te bepalen dat Stockhoed de ondertekende verhuurdersverklaring aan [eiser] dient af te geven binnen 48 uur na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, althans een zodanige dwangsom die de kantonrechter juist acht.

Subsidiair

IV. Stockhoed te veroordelen om binnen 48 uur na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, haar onvoorwaardelijke toestemming te verlenen voor de inschrijving van [naam 4] op het adres [adres] en hierbij Stockhoed te veroordelen te veroordelen tot afgifte van een ondertekende verhuurdersverklaring;

V. Te bepalen dat, indien Stockhoed niet binnen 48 uur, dan wel binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, na het te wijzen vonnis haar toestemming voor de inschrijving verleent, het te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft en in de plaats treedt van de vereiste wilsverklaring.

VI. Stockhoed te veroordelen in de proceskosten.

3.2

Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van

belang - het volgende ten grondslag gelegd. De woning werd vanaf het begin in zijn geheel verhuurd en er was geen sprake van afzonderlijke kamerverhuur. Tevens werd er vanaf de aanvang één huurprijs in rekening gebracht, was er ook één huurovereenkomst en werd de

huur volledig door één persoon voldaan. De woning heeft een eigen voordeur die door [eiser] kan worden afgesloten. Alle wezenlijke voorzieningen, zoals keuken, toilet en badkamer, bevinden zich ook in de woning en het gebruik hiervan wordt niet gedeeld met anderen. Overleg tussen de gemachtigden van partijen heeft erin geresulteerd dat namens Stockhoed is aangegeven dat de voor de inschrijving van [naam 4] benodigde verhuurdersverklaring zou worden ondertekend en toegestuurd. Hieruit kan worden afgeleid dat Stockhoed de toestemming voor de inschrijving van [naam 4] al heeft gegeven. Stockhoed dient haar toezegging na te komen en de verhuurdersverklaring aan [eiser] te verstrekken. Indien de kantonrechter zou oordelen dat er op dit punt nog geen overeenstemming is bereikt, dan verzoekt [eiser] om Stockhoed te veroordelen haar toestemming voor de inschrijving van [naam 4] te verlenen en hiertoe de benodigde verhuurdersverklaring te ondertekenen en deze aan [eiser] te verstrekken. Stockhoed heeft er geen enkel rechtens te respecteren belang bij om die toestemming te weigeren. [eiser] heeft eerder met een vriendin in de huidige woning samengewoond met instemming van Stockhoed. Anders dan dat het een andere vriendin betreft, zijn de omstandigheden niet gewijzigd. Stockhoed heeft verder geen deugdelijke redenen aangevoerd op grond waarvan het niet verstrekken van een positieve verhuurdersverklaring wel redelijk zou zijn.

3.3

Stockhoed heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [eiser] was er wel degelijk van op de hoogte dat er slechts sprake was van kamerverhuur en niet van een zelfstandige woonruimte. Op 1 oktober 2014 heeft Stockhoed met [eiser] en [naam 3] een huurovereenkomst gesloten, waarbij de twee kamers van voorheen [naam 2] en [eiser] werden verhuurd aan [naam 3] en [eiser] . Achteraf bezien had de beheerder namens Stockhoed beter twee afzonderlijke huurovereenkomsten kunnen aangaan met [naam 3] en [eiser] . Reeds uit de lage huurprijs kan worden afgeleid dat nooit is beoogd de gehele woonruimte inclusief de kelder als zelfstandige woonruimte te verhuren. Een marktconforme huurprijs voor de gehele woonruimte zou immers veel hoger zijn. Tijdens het telefoongesprek heeft de gemachtigde van Stockhoed aangegeven dat de zaak door Stockhoed zou worden bekeken en dat eventuele toestemming vanuit de Stockhoed, indien deze instemt, spoedig zou worden verwacht. Stockhoed heeft echter besloten géén toestemming te verlenen. [naam 3] was contractueel medehuurder en zodoende stond zij ook vernoemd als huurder op de huurovereenkomst. Feitelijk werden twee kamers verhuurd aan twee huurders. De situatie en de omstandigheden zijn dus wel degelijk anders dan voorheen. Instemming met bewoning druist bovendien in tegen de feitelijke situatie aangaande het verhuur van kamers. Stockhoed heeft er daarnaast rechtens belang bij haar toestemming te weigeren in teneinde onrechtmatige onderhuur of het in gebruik geven van de kamers tegen te gaan.

4. De beoordeling

(on)zelfstandige woonruimte?

4.1

Partijen zijn verdeeld over de vraag of het gehuurde een zelfstandige dan wel een onzelfstandige huurwoning betreft.

4.2

Op grond van artikel 7:234 BW wordt onder zelfstandige woning verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

4.3

Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan bij het sluiten van de huurovereenkomst, daarbij mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde.

4.3.1

Met betrekking tot de door Stockhoed met [eiser] en [naam 3] op 1 oktober 2014 gesloten (nieuwe) huurovereenkomst is het volgende van belang. In artikel 1 van de huurovereenkomst staat “De verhuurder verhuurt met ingang van [onleesbaar] 2014 het appartement op de Straat: [adres]”. In de huurovereenkomst zelf wordt dus geen onderscheid gemaakt naar kamers, maar wordt gesproken over “het appartement”. Gelet hierop biedt de tekst van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter geen steun voor het standpunt van Stockhoed, dat het om kamerverhuur ging en dat dit voor [eiser] duidelijk was. Bovendien hadden [eiser] en [naam 3] , die op dat moment een relatie hadden, samen één huurovereenkomst met Stockhoed, hetgeen evenmin duidt op kamerverhuur. Op basis van die huurovereenkomst waren [eiser] en [naam 3] dus medehuurders voor het gehele appartement. Dat in de kop van die huurovereenkomst “huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte” staat, kan daar op zichzelf niet aan afdoen. Stockhoed heeft niets aangevoerd waaruit blijkt dat partijen bij het aangaan van deze huurovereenkomst hebben beoogd af te wijken van de tot dan toe geldende huurovereenkomst, te weten de huurovereenkomst uit 2011 tussen Stockhoed en (aanvankelijk) [naam 2] en [eiser] (zie 2.2). Dat Stockhoed zich op het standpunt heeft gesteld, dat haar voormalige beheerder beter twee afzonderlijke huurovereenkomsten had kunnen sluiten met [eiser] en [naam 3] , is evenmin een omstandigheid die tot een ander oordeel kan leiden. Het optreden van de beheerder dient voor rekening en risico van Stockhoed te komen en kan niet worden afgewenteld op [eiser] .

4.3.2

Met betrekking tot de in 2011 door [naam 2] en [eiser] zelf in de kelder aangebrachte scheidingsmuur met als doel om aparte “slaapvertrekken” te creëren heeft [eiser] onbetwist gesteld dat deze wand geen ruimte(s) afsloot. Het enkele feit dat [eiser] en [naam 2] die muur hebben gebouwd, betekent dus niet dat reeds daarom sprake was van kamerverhuur. [eiser] en [naam 2] hadden immers, anders dan [eiser] en [naam 3] , geen relatie maar waren huisgenoten. Het bouwen van die muur, vanwege de behoefte van een bepaalde mate van privacy, moet naar het oordeel van de kantonrechter worden bezien in die context. Dat geldt ook voor de beslissing om, na de lekkage in de kelder, een wand in de ruimte op de begane grond te plaatsen. In het verlengde daarvan is ook verklaarbaar dat [eiser] in zijn e-mails heeft gesproken over “de kamer” van zijn huisgenoot. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat uit de door hem gebruikte bewoordingen in zijn e-mail van 9 september 2014 niet kan worden opgemaakt dat [eiser] er dus van uitging dat sprake was van kamerverhuur. Dat [eiser] in die e-mail heeft aangegeven op zoek te gaan naar een nieuwe huurder “voor de kamer van [naam 2] ” leidt evenmin tot dat oordeel. Nu [eiser] zich gehouden achtte om na het vertrek van [naam 2] de volledige huur ad € 500,00 alleen te betalen, is het immers logisch dat hij zo spoedig mogelijk een nieuwe huisgenoot wilde vinden om de totale huurprijs weer te kunnen delen. Dat [eiser] na het vertrek van [naam 2] heeft gevraagd om compensatie van de huurprijs en die ook voor één of twee maanden van Stockhoed heeft gekregen, leidt evenmin tot de conclusie dat [eiser] wist dat sprake was van kamerverhuur. In tegendeel: als Stockhoed er destijds ook al vanuit was gegaan dat [eiser] enkel één kamer huurde, dan had zij toen al moeten concluderen dat [eiser] niet € 500,00 per maand moest betalen, maar slechts € 250,00 per maand. Een huurprijskorting zou dan ook niet aan de orde zijn geweest.

Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten voor het oordeel dat [eiser] slechts één kamer en niet het hele appartement (mede)huurde.

4.3.3

Dat ten aanzien van de andere huurders in het pand [pand 1] en ten aanzien van de huurders in het (eveneens van Stockhoed zijnde) naastgelegen pand [pand 2] sprake is van kamerverhuur, betekent niet dat dit ook geldt in de relatie tussen Stockhoed en [eiser] . In de eerste plaats omdat [eiser] onbetwist heeft gesteld dat deze andere huurders allemaal een afsluitbare kamer hebben, terwijl hij een afsluitbaar appartement heeft. In de tweede plaats vanwege de door [eiser] beschreven feitelijke situatie ten aanzien van het gehuurde. Zo heeft [eiser] onbetwist gesteld dat het gehuurde een eigen voordeur heeft, die door hem kan worden afgesloten, en dat alle wezenlijke voorzieningen (keuken, toilet en badkamer) zich in de woning bevinden en [eiser] het gebruik daarvan niet deelt met anderen. Het gehuurde voldoet daarmee aan de in artikel 7:234 BW gegeven definitie van zelfstandige woning.

4.4

Gelet op al het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat sprake is van een zelfstandige woning. Omdat Stockhoed heeft aangegeven de kamerverhuur weer te willen oppakken, heeft [eiser] een belang bij de gevraagde verklaring voor recht dat het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft. De kantonrechter zal daarom de gevraagde verklaring voor recht afgeven.

toestemming om samen te wonen / verhuurdersverklaring

4.5

Gelet op de inhoud van de in 2.7 genoemde e-mail van 5 februari 2020 en de in 2.9 genoemde e-mail van 28 mei 2020 bestaan naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat Stockhoed reeds toestemming heeft gegeven voor de samenwoning en dat door of namens haar een ongeclausuleerde toezegging is gedaan dat de gevraagde verhuurdersverklaring zal worden opgestuurd. Hieruit volgt het gevorderde onder II. en III. niet toewijsbaar is.

4.6

Met betrekking tot het subsidiair gevorderde onder IV. en V. stelt de kantonrechter voorop dat voor de door [eiser] verzochte toestemming om met [naam 4] samen te wonen in het gehuurde niet doorslaggevend is of het gehuurde een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is. De gevraagde toestemming ziet immers niet op onderhuur of het in gebruik geven van de woonruimte (artikel 7:244 BW), maar slechts om daar met [naam 4] te mogen samenwonen.

4.7

Gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst samenwonen niet toestaat. De huurovereenkomst is na het vertrek van [naam 3] , met wie [eiser] met toestemming van Stockhoed samenwoonde, ook niet aangepast. De kantonrechter ziet daarnaast in het geheel geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het door Stockhoed gestelde belang om geen toestemming te geven voor samenwoning, te weten het tegengaan van onderhuur, zich in de relatie tussen partijen voordoet. Naar het oordeel van de kantonrechter is ten slotte gesteld noch gebleken dat er voor Stockhoed een andere grondslag bestaat om de gevraagde toestemming te weigeren.

4.8

Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Stockhoed door middel van een daarop gerichte verhuurdersverklaring toestemming had moeten verlenen voor de door [eiser] verzochte samenwoning. De kantonrechter zal daarom Stockhoed veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis toestemming te verlenen aan [eiser] om in het gehuurde samen te wonen met [naam 4] en de daartoe strekkende verhuurdersverklaring af te geven, zoals gevorderd onder IV. Bij wijze van stok achter de deur voor Stockhoed zal de kantonrechter tevens bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde wilsverklaring c.q. toestemming c.q. handtekening van Stockhoed, zoals gevorderd onder V.

4.9

Stockhoed wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op € 189,47 aan verschotten (€ 106,47 aan dagvaardingskosten en € 83,00 aan griffierecht) en € 144,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 72,00).

5. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat ten aanzien van de woning aan de [adres] sprake is van een zelfstandige woonruimte;

veroordeelt Stockhoed om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke toestemming te verlenen voor de inschrijving van [naam 4] op het adres [adres] en een daartoe strekkende verhuurdersverklaring af te geven;

bepaalt dat, indien Stockhoed niet binnen 48 uur na betekening van dit vonnis haar toestemming voor de inschrijving van [naam 4] op het adres [adres] verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde wilsverklaring c.q. toestemming c.q. handtekening van Stockhoed wat betreft die toestemming;

veroordeelt Stockhoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 189,47 aan verschotten en € 144,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44478