Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:3038

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
31-03-2021
Datum publicatie
08-04-2021
Zaaknummer
C/10/594544 / HA ZA 20-355
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Handelt VVE onrechtmatig door niet-naleving van de splitsingsakte? Wateroverlast vakantiewoning op vakantiepark. Deskundigenonderzoek naar (oorzaak) wateroverlast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/594544 / HA ZA 20-355

Vonnis van 31 maart 2021

in de zaak van

de vereniging

[naam eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. R.J.A.M. Besselink te Arnhem,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. G.C. Haulussy te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 5 december 2018, met producties 1 t/m 9;

  • -

    de conclusie van antwoord/eis in reconventie, met bijlagen 1 t/m 16;

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende overlegging producties, met producties 1 t/m 8;

  • -

    het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Den Haag van 17 april 2019 in de zaak met nummer 7404977 RL EXPL 18-28117, zijnde een eindvonnis in conventie en vonnis strekkende tot onbevoegdverklaring in reconventie, met verwijzing van de zaak naar team handel van de rechtbank Den Haag;

  • -

    het herstelvonnis van 24 april 2019, zijnde een verbetering van het op 17 april 2019 in de zaak met rolnummer 7404977 RL EXPL 18-28117 uitgesproken vonnis;

  • -

    het vonnis van de rechtbank Den Haag, team handel, van 19 juni 2019 in de zaak met zaak- en rolnummer C/09/572758 / HA ZA 19/439, strekkende tot het gelasten van een inlichtingencomparitie;

  • -

    het vonnis van de rechtbank Den Haag, team handel, van 15 januari 2020, strekkende tot verwijzing van de zaak naar de rechtbank Rotterdam, team handel en haven;

  • -

    het exploot van oproeping van [naam eiseres] door [naam gedaagde] van 21 februari 2020;

  • -

    de conclusie van repliek in reconventie van 10 juni 2020, met een productie;

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie van 5 augustus 2020, met producties 1 t/m 14;

  • -

    de brief van [naam gedaagde] van 26 oktober 2020 met verduidelijking van de vorderingen in reconventie, met een productieoverzicht bij conclusie van repliek, genummerd 1 t/m 24;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 9 november 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij akte van splitsing van 10 oktober 1995 (hierna: akte van splitsing) is [naam eiseres] opgericht. Van de akte van splitsing maakt onderdeel uit het reglement van splitsing (hierna: het reglement).

2.2.

[naam gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] . Het appartementsrecht betreft een vakantiewoning op het vakantiepark [naam vakantiepark] (hierna respectievelijk de vakantiewoning en het vakantiepark). [naam gedaagde] is van rechtswege lid van [naam eiseres] .

2.3.

Op het vakantiepark bevinden zich onder meer 208 vakantiewoningen en een receptiegebouw.

2.4.

De vakantiewoning van [naam gedaagde] is gesitueerd aan de achterzijde van het receptiegebouw, op het laagste gedeelte van het vakantiepark.

2.5.

Het reglement luidt, voor zover relevant, als volgt:


“A. Definities
Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het complex alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;

f. “privé-gedeelte”: het gedeelte en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

(…)

Artikel 10
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend:
a. de gemeenschappelijke wegen en paden, de afscheiding van het complex, de gemeenschappelijke bestratingen, groenvoorzieningen en beplantingen;

b. (…) de technische installaties met de daarbij behorende leidingen voor de afvoer van regenwater en de riolering, (…), alsmede de daarbij behorende meters en andere technische installaties.

Artikel 11

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het complex of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

Artikel 13

Iedere eigenaar en gebruiker is te allen tijde bevoegd en verplicht tot het nemen van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken onmiddellijk dreigend gevaar. Hij is alsdan verplicht het bestuur onmiddellijk te waarschuwen.

Artikel 14

De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhouden van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Zij kan in verband hiermee overeenkomsten sluiten met één of meer ondernemingen die voor haar rekening beheer voert en zorgt voor het onderhoud.

(…)

Artikel 16

(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de hierna nader aangegeven bestemming:

- (…)
- het appartementsrecht met index A-204 heeft als bestemming receptie- en kantoorgebouw (…)

5. De eigenaar of gebruiker die voornemens is een appartement anders dan zijn bestemming te gebruiken, is verplicht de vereniging van eigenaars onverwijld daarvan in kennis te stellen.
Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en van de gemeente ’s-Gravenhage in haar hoedanigheid van erfverpachter.
De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)

Artikel 17.

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort ondermeer het schilderwerk, het onderhoud van de buitengevels, de bestrating, (…), het schoonhouden en laten functioneren van alle sanitair, leidingen en technische installaties (met uitzondering van de gemeenschappelijke gedeelten), (…).

(…)

Artikel 39.

1. Het bestuur berust bij één of meer bestuurders die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd. In het geval dat er meer bestuurders zijn, benoemen zij één hunner tot voorzitter van het bestuur. Tevens benoemen zij een secretaris en een penningmeester uit hun midden; beide functies kunnen in één persoon verenigd worden. Iedere bestuurder is bevoegd de vereniging tegenover derden te vertegenwoordigen.

2. De bestuurders worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen. (…)”

2.6.

Roompot Service B.V. (Roompot) is gebruiker, niet zijnde eigenaar, van het receptiegebouw met appartementsindex A-204.

2.7.

Op 8 oktober 2012 heeft Deltares onder meer als volgt gerapporteerd naar aanleiding van een grondwateronderzoek:

8. Conclusie
De ontwateringsdiepte is momenteel ruim voldoende, uitgaande van een signaalwaarde van 2 meter ontwateringsdiepte.

Visueel lijkt op dit moment geen sprake van een stijgende trend, maar het is met de beschikbare gegevens niet mogelijk om een objectieve toetsing te doen aan de prognose van [1. DHV dat de grondwaterstand op lange termijn enkele decimeters zou kunnen stijgen.

9. Advies m.b.t. voortzetting monitoring

Aanbevolen wordt om de metingen ter plaatse van de kelders nog 2 jaar voort te zetten met ongewijzigde meetfrequentie. Vervolgens kan met een tijdreeksanalyse objectief worden vastgesteld of er een stijgende trend aan de orde is in de peilbuizen, gecorrigeerd voor meteo-invloeden.”

2.8.

Per e-mail van 8 januari 2013, met als onderwerp “Wateroverlast [naam vakantiepark] : onmiddellijk actie van Roompot gesommeerd” heeft de voorzitter van [naam eiseres] het volgende aan Roompot bericht:

“Deze mail ligt nu al een week bij jullie en het bestuur verneemt taal noch teken in een belangrijke en urgente kwestie!! Het laten voortduren van deze situatie zorgt voor schade aan huisjes en park. Bovendien kan de situatie zich herhalen als de situatie niet gewijzigd wordt.

Graag ontvangt het Bestuur uiterlijk morgen een reactie waarin concreet staat hoe Roompot deze situatie nu oplost en herhaling gaat voorkomen. Ik sommeer Roompot tot actie over te gaan en stel ze aansprakelijk voor alle schade die voortvloeit uit deze nalatigheid. Indien er geen heldere concrete reactie van jou komt zal het Bestuur zelf opdracht geven aan een organisatie om de kwestie op te lossen. (…)”

2.9.

Tijdens een Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) van 7 maart 2013 is het onderwerp wateroverlast op het vakantiepark aan de orde gekomen. De notulen van de vergadering vermelden hierover:

d. Wateroverlast

Op verschillende plekken op het park is erge wateroverlast geconstateerd. Er moet onderzocht worden wat de oorzaak is en dan moet er wat aan gedaan worden.
Bij het huisje van [naam gedaagde] is de overlast het ergst. Hier wordt een pilot uitgevoerd. In de tussentijd wordt er ook een bodemonderzoek uitgevoerd.”

2.10.

In de notulen van de ALV van 4 juni 2013 is, onder meer, vermeld:

“Er wordt gesproken over de wateroverlast (uitvoerige uitleg vindt u terug in de presentatie van de commissie buitenonderhoud). De commissie buitenonderhoud heeft [naam bedrijf 1] gevraagd offerte te doen voor het opstellen van een onderzoeksrapport. De kosten hiervan zijn begroot op € 1.000,-- exclusief BTW om zo [naam eiseres] in staat te stellen boven water te krijgen waar de oorzaak van de wateroverlast ligt. (…)”

alsmede:

“(…)

16 RECEPTIEGEBOUW: VESTIGING VAN DE RECEPTIEFUNCTIE IN HET RECEPTIEGEBOUW

Ter vergadering krijgt [naam 1] van Roompot het woord en hij geeft aan dat Roompot voornemens is om het receptiegebouw in ere te herstellen. Dit is in overleg gegaan met de HRG en heeft dan ook de instemming van [naam vakantiepark] Het voornemen is om de stagiaires die er momenteel nog woonachtig zijn per 1 juli 2013 weg te krijgen en elders te accommoderen. Roompot zal zich inzetten om na die datum zo snel mogelijk alle werkzaamheden uit te voeren om het receptiegebouw weer bruikbaar te krijgen.
De voorzitter krijgt ter vergadering het woord en geeft aan dat het dan ook niet meer noodzakelijk is om het bestuur te mandateren tot een maximum van € 30.000,-- om een juridische procedure te staarten tegen de beheerder (Roompot) en/of de eigenaar van het receptiegebouw en hij dankt [naam 1] voor zijn inbreng. Hij vertrouwt erop dat de voorstellen die [naam 1] , inclusief dit voorstel, ter vergadering heeft gedaan ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden.”

2.11.

In opdracht van [naam eiseres] heeft [naam bedrijf 1] , op 1 september 2013 rapport uitgebracht van haar bevindingen naar aanleiding van een onderzoek naar wateroverlast door hemelwaterafvoer op het vakantiepark. Dit rapport vermeldt, voor zover van belang, als volgt:

Onderzoek:

Vanwege het onvoldoende afvoeren van hemelwaterafvoer op het terrein van [naam vakantiepark] , in het gebied waar [huisje 16] zich bevindt, is er overlast doordat er grote plassen water blijven staan en het water opkruipt tegen de huisjes aan.
Aan ons bureau is gevraagd onderzoek te doen naar mogelijke verbeteringen in het huidige hemelwaterafvoersysteem voor oplossingen hiervoor.

(…)

Plan van Aanpak (PvA):

(…)

Ten gevolg van de verslemping van de bovenlaag blijf[t] er water staan op het laagste gebied van het [naam vakantiepark] , zoals de situatie tekening aangeeft.
De huisjes rond [huisje 16] zijn in het laagste punt van het park. Daar het water niet via een gleufen of een irrigatiesysteem de grond in gaat vind[t] het water het laagste punt.
Hier blijft het staan daar de aantal liters niet opgevangen kunnen worden door de grondsamenstelling.

In eerste instantie lijkt het ons verstandig de verslemping van de grond op te lossen:
Dit door middel van fijn zand toevoegen de eerste 5 tot 7 cm omploegen. Zodat de grond samenstelling toelaat het water af te voeren.
Verder zal er een planvorming welke aanbesteed kan worden gemaakt door tekeningen en omschrijving van de werkzaamheden. Hierbij verstrekken wij tevens een raming aan [naam eiseres] . Hiervoor zal een nader voorstel worden gedaan qua kosten door [naam bedrijf 1] aan [naam eiseres] . (…)”

2.12.

Op 21 november 2013 heeft [naam bedrijf 1] een offerte uitgebracht waarin, voor zover van belang, het volgende staat vermeld:

“(…)

Na het eerdere onderzoek (zoals bijgevoegd) is de grondsamenstelling vastgesteld.
Tevens is in kaart gebracht hoe het gebied zich qua hoogtes verhoudt.

Verdere (uitgebreidere) onderzoeken voor een technisch ontwerp en het technisch ontwerp op zich zullen bestaan uit;

  • -

    Technische tekeningen met daarop HWA voorzieningen.

  • -

    Afspraken maken met de Nuts partijen voor het afwateringen.

  • -

    Voorzieningen in het terrein opnemen voor de geleiding van het regenwater.

  • -

    Functionele beschrijving t.b.v. een aanbesteding.

  • -

    Begeleiding en meehelpen aan het contractueren van een uitvoerende partij.

  • -

    Oplevering/ overdracht en voorstelonderhoudscontract van de werkzaamheden
    De kosten van ons bureau voor het doen van de hierboven genoemde werkzaamheden bedragen EUR 5700,- (excl. BTW)”

2.13.

In de concept agenda voor de ALV van 11 december 2013 is, onder meer, vermeld:

“(…)
10. Voortgangsrapportage commissie Buiten onderhoud + besluiten
(…)
- Wateroverlast: besluiten aanpak lager gelegen gedeelte van het park

- Verfonderhoud: Mondelinge Toelichting”

2.14.

Per e-mail van 17 juli 2014 heeft [naam 3] , lid van de Groencommissie [naam vakantiepark] , het volgende aan onder meer [naam gedaagde] bericht:

“Hierbij een samenvatting van ons gesprek hedenmorgen 17 juli 2014

(…)

  • -

    [naam eiseres] heeft toestemming gegeven voor een uitgebreid onderzoek en daarbijbehorende aanbeveling voor een oplossing. Kosten max. 5.600,-. Dit onderzoek heeft nooit plaatsgevonden. (tijdens die goedkeuring heeft [naam 2] aangegeven dat dit slechts de kosten van het onderzoek waren en niet de kosten voor het oplossen van het probleem)
    [naam bedrijf 1] heeft destijds wel een mondelinge, grove kostenindicatie gegeven (42.000,-) de oplossing zou een drainage systeem met afvoer op de riolering zijn.
    Zowel [naam bedrijf 2] als de [naam bedrijf 3] hebben mogelijkheden in een ecologisch verantwoorde oplossing aangedragen.

  • -

    [naam 4] heeft de situatie ongeveer anderhalf jaar geleden met [naam gedaagde] , toevoeging rechtbank] bekeken. Het voorstel van [naam 4] houdt in dat er drainage geulen worden gegraven die volgestort worden met Lavasteen en of drainage zand.

  • -

    [naam gedaagde] , [naam 5] en [naam 6] zouden het geweldig vinden als de drainage geulen naar een nieuw aan te leggen paddenpoel kunnen lopen.

  • -

    [naam gedaagde] heeft een voorkeur voor de locatie van die poel en de herinrichting van het gebied.

  • -

    Nadat de verkozen hovenier door de groencommissie is geïnformeerd neemt [naam 5] contact op met die hovenier en probeert een afspraak te maken voor komende week (vanaf 21 juli), samen met [naam gedaagde] , de situatie en verbeteringen in kaart te brengen. De hovenier kan de oplossing uitwerken en er een offerte aan koppelen. Deze oplossing en prijsstelling worden in de najaarsvergadering ingebracht ter goedkeuring.

  • -

    Doelstelling is het wateroverlastprobleem nog dit jaar in overleg met alle betrokken partijen op te lossen.”

2.15.

In opdracht van [naam eiseres] is in maart 2015 rondom de vakantiewoning van [naam gedaagde] drainage aangelegd en naar drie nieuw gegraven wadi’s (water afvoer drainage infiltratie) geleid. Eén van de op gemeenschappelijk terrein gelegen wadi’s grenst aan de tuin van [naam gedaagde] .

2.16.

Per e-mail van 29 maart 2015 om 12:00 uur heeft [naam 3] namens de Groencommissie, voor zover van belang, het volgende aan [naam gedaagde] bericht:

“Bedankt voor je email waarin je uitlegt waarom je zo boos werd dat je dreigde met het stilleggen van het werk aan de poelen en zelfs met het aanspannen van een rechtszaak.
De feitelijke grondslag hiervoor is dus dat jij het niet eens bent met de manier waarop het werk op jouw kavel werd uitgevoerd. De uitvoerder heeft toen op uitdrukkelijk verzoek van jou het oorspronkelijke plan aangepast en een drain aangelegd op de uiterste grenslijn tussen jouw kavel en dat van je achterburen en dus niet zoals gepland in het natuurlijke laagste gedeelte dat op jouw kavel gelegen is. Vervolgens is, wederom op jouw uitdrukkelijke verzoek, de op jouw terrein reeds afgegraven grond voor een drain aldaar teruggebracht en is het gebied zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat hersteld. Daarmee is het werk op jouw kavel om de wateroverlast te stoppen ingevuld en afgerond.
Je verzoekt de commissie/hovenier in je email om nu wederom werkzaamheden op je kavel uit te voeren, werkzaamheden die niet gepland zijn danwel eerder door jou tegengehouden/aangepast. Echter, het budget voor de aanpak van de wateroverlast op jouw kavel is volledig opgegaan aan de reeds uitgevoerde werkzaamheden, inclusief het uitvoeren van de door jou gewenste aanpassingen, en het benodigde materieel voor grondwerk is inmiddels niet meer op het park aanwezig. De hovenier heeft de best mogelijke oplossing geleverd binnen het budget en met tegemoetkoming aan jouw wensen, en daarmee is het project afgerond en afgesloten. (…)”

2.17.

Per e-mail van 18 april 2015 om 20:29 heeft het bestuur van [naam eiseres] het volgende aan [naam gedaagde] bericht:

“Het bestuur heeft kennis genomen van jouw mail en ruggenspraak gehad met de groencommissie. Er is al heel veel energie in gaan zitten van veel vrijwilligers en professionals. Niettemin doen wij je eenmalig nogmaals het aanbod de drainageleidingen te laten uitvoeren op jouw terrein volgens het oorspronkelijke plan. Naar onze mening is dat de beste oplossing voor jou en [naam eiseres] .

Het staat je vrij om dit niet te accepteren. Om er aan toe bij te dragen dat je een evenwichtige afweging maakt, vraag ik je aandacht voor het volgende.
1. Wanneer je niet ingaat op ons voorstel trekt [naam eiseres] de handen van deze kwestie af. [naam eiseres] heeft zeer ruimhartig invulling gegeven aan het oplossen van de kwestie van wateroverlast op jouw perceel en de directe omgeving.

2. Er zijn inmiddels drie plannen met drie verschillende aanpakken uitgewerkt door verschillende professionele uitvoerders. Tot op heden heeft geen van deze plannen op jouw instemming kunnen rekenen.

(…)”

2.18.

In reactie op de onder 2.17 aangehaalde e-mail, heeft [naam gedaagde] op 22 april 2015 als volgt naar het bestuur van [naam eiseres] en de groencommissie gereageerd:

“Ik moet zeggen dat ik van het oorspronkelijke plan, behalve de tekening met de vijver midden mijn tuin, tot op heden, niets gezien heb.
Na de gemaakte afspraken met de Groen-cie en hovenier over een zogenaamde “kromme rivierbedding” op erfgrens [huisje 1] , [huisje 2] en [huisje 3] en aangewezen drainage leiding vanaf terras / boomstronk persceel [huisje 1] heb ik niets meer vernomen. Ik ben er dan ook vanuit gegaan dat, zonder tegenbericht, dit zou worden uitgevoerd. Het tegendeel is het geval; verrassend.

(…)

Verzoek

Aan de hand van het bovenstaande zie ik graag het “oorspronkelijke” plan per e-mail retour zodat ik ook weet waar we het nu over hebben en ik kan zien waar en hoe de drainageleiding nu ingetekend is / wat er gaat gebeuren.

(…)

De ruimhartige invulling heeft tot op heden niet geleid tot enige verbetering van de wateroverlast. Ik heb tijdens de relatief korte regenperiode van enkele weken geleden geconstateerd dat het waterpeil in de vijver, aan de noordzijde van perceel [huisje 1] , explosief is gestegen (tot ver boven de drainageleidingen) met als gevolg 5-10 cm water in de kruipruimte van huisje [huisje 1] .

(…)

Jouw conclusie is niet waar.

  1. Het plan van [naam 7] was voor iedereen behalve Roompot (ALV) veel te duur en te omslachtig.

  2. Het plan van de architect had mijn voorkeur (heb ik ook tijdens de ALV kenbaar gemaakt) omdat deze architect metingen en berekeningen heeft uitgevoerd zoals afvoersnelheid van het water in het kwetsbare gebied en benodigd gebied (m2) om het waterpeil constant ca. 75 cm onder het oude maaiveld te krijgen en te houden.

  3. Het plan van de Groen-cie was het goedkoopst en volgens zeggen zou dit soelaas bieden. De ALV beslist voor het laatste. Zoals gezegd ben ik, op één tekening na, niet op de hoogte van het plan en moest ik afwachten.

  4. Als je het m.i. effectief en goedkoop wilt dan implementeer je de oplossing ala perceel [huisje 18]. Drainage aanleggen en aansluiten op het riool. Mijn onderzoek bij het Hoogheemraadschap in Delft (“het Loket”) heeft opgeleverd dat dit toegestaan is mits er niet teveel bladeren worden aangeboden.

(…)”

2.19.

Per e-mail van 23 april 2015 om 22:37 uur heeft de bestuursvoorzitter van [naam eiseres] het volgende aan [naam gedaagde] bericht:

“Helaas moet ik vaststellen dat je niet in gaat op ons voorstel. Hierdoor beschouwen wij de kwestie als afgesloten. De argumentatie in jouw twee mails laat ik geheel voor jouw rekening.”

2.20.

Per e-mail van 30 september 2015 heeft [naam gedaagde] aan [naam 8] van Roompot en het bestuur van [naam eiseres] geschreven:

“In navolging van ons face to face gesprek eerder dit jaar het volgende.
Ik moet helaas constateren dat bepaalde afspraken volgens de splitsingsakte van de [naam eiseres] niet (geheel) door Roompot worden nageleefd ondanks herhaald aangeven door mijzelfs als andere leden van [naam eiseres] als via de jaarlijkse ALV.
(…)
1. Huidig gebruik receptiegebouw

Het receptiegebouw (app. Recht A-204) wordt thans o.a. gebruikt als logistiek centrum voor het linnengoed / linnenverhuur. Het receptiegebouw mag volgens de splitsingsakte slechts de functie hebben van receptie en kantoor; zie ook splitsingsakte artikel 16 lid 4. Het geeft voor de gasten / bewoners in de directe omgeving van het receptiegebouw (app.rechten [huisje 4] , [huisje 5] , [huisje 6] , [huisje 7] , [huisje 8] , [huisje 9] , [huisje 10] , [huisje 11] , [huisje 12] , [huisje 13] , [huisje 14] , [huisje 15] , [huisje 1] , [huisje 2] , [huisje 3] , [huisje 16] en [huisje 17] ) veel onnodig geluidoverlast en irritatie.
Ook de periodiek langskomende vrachtwagen die spullen ophaal[t] en aflever[t] geeft onnodig veel lawaai en stank. Naast dat het bovenvermeld gebruik in strijd is met de splitsingsakte staat het receptiegebouw ook in een waterwingebied.

(…)

Naar aanleiding van het voorgaande stel ik Roompot in de gelegenheid vóór de komende ALV dd 14 oktober 2015 met acceptabele oplossingen en implementatie trajecten te komen. Tevens zal van het bovenstaande melding gemaakt worden op de komende ALV dd 14 oktober 2015.”

2.21.

In de notulen van de ALV van oktober 2015 is vermeld:

“21. NOTITIE VERGOEDING VAN HET BESTUUR
[naam 9] geeft een korte toelichting en een achtergrond van de vergoedingen en de uren. (…) Vervolgens komt er een opmerking van een andere spreker. Het voorstel voor de vergoeding van het bestuur is in strijd met de akte. Als er wordt betaald, dan dient het bestuur professione(e)l(er) te zijn en dient de uitbetaling van de vergoeding ook in termijnen plaats te vinden. Vervolgens komt er een andere opmerking uit de zaal: Het voorstel voor vergoeding voor het bestuur is akkoord, exclusief de twee bestuursleden van Roompot en Hooge Raedt Groep. De spreker stelt voor dat de commissies een onkostenvergoeding krijgen en een borrel. Geen (aanvullende) financiële vergoeding. Vervolgens wordt dit voorstel in stemming gebracht. Er zijn 196 onthoudingen, 2 stemmen tegen en 73 stemmen voor. Het voorstel is aangenomen.”

2.22.

Per e-mail van 22 augustus 2016 heeft [naam 9] namens het bestuur van [naam eiseres] het volgende aan [naam gedaagde] bericht:

“Naar aanleiding van jouw opmerkingen/vragen inzake de wateroverlast in de kruipruimte van jouw recreatiewoning heeft het bestuur nader overleg gepleegd met de Groencommissie. [naam bedrijf 3] heeft op verzoek van [naam eiseres] werkzaamheden uitgevoerd om de wateroverlast voor recreanten te beperken. Dat hebben zij naar behoren gedaan.

Wateroverlast in kruipruimten valt niet onder de verantwoordelijkheid van [naam eiseres] , maar komt voor rekening van de individuele eigenaar.
Helaas moeten wij je dan ook teleurstellen en kunnen wij, als [naam eiseres] , voor jou in deze niets kan betekenen.”

2.23.

In de notulen van de ALV van 26 oktober 2016 is, voor zover van belang, vermeld:

“11b. MJOP schilderen 2016 op basis van een scan

Besluit: De vergadering besluit unaniem akkoord te gaan met het voorstel om intelligent te gaan schilderen en daarvoor een mjop op te laten stellen per bungalow voor 10 jaar, inclusief de scan per huisje.”

2.24.

Per e-mail van 23 mei 2017 heeft [naam gedaagde] aan [naam 8] van Roompot meegedeeld:

“Naar aanleiding van ons 1 op 1 gesprek van maandagmiddag dd 22 mei 2017 het volgende.
(…)

Ik heb tijdens een eerder e-mail verkeer aan jou persoonlijk en op meerdere ALV’s (zo ook de laatste ALV van april 2017) kenbaar gemaakt niet akkoord te zijn met het onjuiste gebruik van het receptiegebouw zoals thans deels als logistiek centrum van linnengoed.
Het gebruik van het receptiegebouw als logistiek centrum van linnengoed is in strijd met het bepaalde in de splitsingsakte [naam eiseres] dd okt 1995. Hierin staat vermeld dat het receptiegebouw slechts gebruikt mag worden voor kantoor en receptie.
Bouwselen zoals een grote fietsenstalling direct naast en op het terrein van het receptiegebouw staan niet vermeld in de splitsingsakte en zijn mijns inziens 1. Illegaal of 2. Maken onderdeel uit van het receptiegebouw.
De reden van mijn bezwaar tegen het huidige gebruik van het receptiegebouw is 1. Het mag niet volgens de afspraak in de splitsingsakte en 2. ikzelf en gasten van mijn vakantiewoning ervaren stank- en geluidoverlast wat direct is toe te schrijven aan de logistiek van het linnengoed.

Deze overlast wordt veroorzaakt door 1. Vrachtwagens die het linnengoed aan- en afvoeren, 2. overbodig veel golfkar-passages welke met een metalen aanhanger die veel herrie maakt als deze over de hobbelige paden rijdt en 3. naar elkaar schreeuwend personeel dat het linnengoed verder verdeel[t].

(…)

Ik ga er vanuit dat Roompot in staat is om binnen 2 maanden het linnengoed te verhuizen naar elders.

(…)”

2.25.

In september 2017 is sprake geweest van hevige regenval in het land, waarover diverse krantenberichten zijn gepubliceerd.

2.26.

Per brief van 8 september 2017 heeft [naam gedaagde] , voor zover van belang, het volgende aan, onder meer, het bestuur van [naam eiseres] bericht:

“(…)

Dat na beoogde en gedane werkzaamheden rondom vakantiewoning [huisje 1] (het laagste punt van het park) nog steeds wateroverlast te bespeuren is, heb ik meerdere keren aangegeven.

  • -

    Tijdens de ALV zomer 2016 en 2017

  • -

    Bij de penningmeester (telefonisch naar aanleiding van zijn mail dd 22 aug 2016).

  • -

    Bij de voorzitter van de [naam eiseres] zowel per e-mail dd 19 sep 2016 als mondeling tijdens vergadering handhavingscommissie dd 29 juni 2017.

(…)

Actie [naam eiseres] Wateroverlast

Naar aanleiding van het betreffende rapport wateroverlast heeft de ALV [naam eiseres] besloten om o.a. de wateroverlast rondom de huisjes te verhelpen / op te lossen. Dit blijkt uit diverse gesprekken, notulen ALV en e-mailverkeer.
Ondanks het advies van het [naam bedrijf 1] (aanbrengen drainage-boxen over een heel gebied / laagste punt park) heeft, op aangeven van de Groencommissie ( [naam 2] ) de ALV besloten eerst een goedkope oplossing te implementeren; het aanbrengen van een drietal wadi’s met lokale drainage.
Tijdens de ALV is besproken dat als deze goedkope (trial en error want men kon niet zeggen of deze oplossing afdoende zou zijn) oplossing niet voldoende soelaas zou bieden, alsnog andere maatregelen genomen zou worden.

De wateroverlast bij de parkeerplaatsen op de Duinlaan is inmiddels wel afdoende opgelost middels de (dure) Toorenburg methode; drainageboxen verspreid over het gebied.

(…)

Reactie aan bestuur [naam eiseres]

Ondanks het besluit van de ALV [naam eiseres] voor een in eerste instantie goedkopere- en ongewisse oplossing heb ik tijdens diezelfde ALV aangegeven het daar niet mee eens te zijn. Mijn mening is destijds verwoord en uitgebreid toegelicht in een e-mail aan o.a. het toenmalige bestuur van de [naam eiseres] .
De strekking van mijn e-mail was dat de wateroverlast door deze goedkope (trial en error) oplossing bij huisje [huisje 1] niet zou worden opgelost; integendeel. Het kappen van alle bomen en planten in de achtertuin van [huisje 1] en het aanbrengen van drainageleidingen van de huisjes [huisje 2] en [huisje 3] naar de wadi achter [huisje 1] zou m.i. (en ook volgens een door mij geraadpleegde hovenier) de wateroverlast alleen maar doen toenemen.

Reactie bestuur [naam eiseres]
De reactie op deze mail van het toenmalige bestuur liet mij verder geen keus dan eerst het resultaat van de goedkope oplossing af te wachten. Deze werkzaamheden zijn in de 1e helft van 2015 uitgevoerd.
Naar aanleiding van de regen in de wintermaanden 2015-2016 en de wolkbreuk in juni 2016 stond mijn tuin en kruipruimte wederom onder water en moet ik helaas constateren dat de goedkope oplossing niet heeft geholpen. Na juni 2016 tot vorige maand (aug 2017) is het relatief droog geweest in verband met de geringe regenval, waardoor zich sindsdien geen ernstige problemen meer hebben voorgedaan.

Zoals eerder vermeld, heb ik de niet opgeloste en m.i. groter geworden waterproblematiek rondom mijn vakantiewoning telkenmale aangekaart tijdens de ALV’s, bij enkele bestuursleden en diverse andere huiseigenaren / [naam eiseres] leden. Ik heb de niet opgeloste wateroverlast rondom mijn vakantiewoning ook gemeld tijdens de ALV van zover 2016 en 2017.
De eerste reactie van het bestuur [naam eiseres] tijdens de ALV zomer 2016 was dat er door de Groencommissie persoonlijk contact met mij zou worden opgenomen om de problematiek te bespreken.
Na een bestuurswisseling heeft het huidige bestuur zelfstandig (op aangeven van de Groencommissie / [naam 2] ) anders besloten en mij middels een e-mail (22 aug 2016) geïnformeerd dat de gedane (trial en error) werkzaamheden zijn afgerond en naar behoren zijn uitgevoerd; “ [naam eiseres] kan qua wateroverlast rondom huisje [huisje 1] niets meer betekenen” zo wordt mij meegedeeld. Eventueel toekomstige wateroverlast rondom en in de kruipruimte van vakantiewoning [huisje 1] (laagste punt van het park), is het probleem van de eigenaar.

Ondanks toezegging tijdens de ALV zomer 2016 dat de Groen-cie contact met mij zou opnemen, is dit tot op heden niet gebeurd.

Een zittend bestuurslid noemt opvallend (na de gedane werkzaamheden 1e helft 2015) in de nieuwsbrief (ntb) het gebied achter huisje [huisje 1] “een moeras”.

(…)

De ALV heeft eerder de wateroverlast op het park onderkend en daarbij meer dan de suggestie gewekt dat de wateroverlast moet worden opgelost. Via eigenaren (ingegeven door de groencommissie / [naam 2] ) hoor ik telkenmale dat [naam eiseres] geen geld heeft voor een evt. Toorenburgoplossing; “het zou te duur zijn”.

Aansprakelijk voor schade aan de vakantiewoning(en)

Omdat de wateroverlast rondom vakantiewoning [huisje 1] (laagste punt van het park) m.i. niet is opgelost en het bestuur eigenhandig heeft besloten dat deze problematiek als afgehandeld mag worden beschouwd, het volgende.

Ik stel hierbij de Groencommissie (voor het aanbrengen van de goedkope oplossing, gedane zaken en advies aan het bestuur van [naam eiseres] ), het bestuur van de [naam eiseres] (als verantwoordelijke beslissingnemer tot nu toe) en de [naam eiseres] aansprakelijk voor de reeds geleden- en toekomstige (water)schade aan mijn vakantiewoning op [naam vakantiepark] .

Schade in de vorm van o.a. aantasting van de buiten- en binnen muren, fundering, spouwisolatie, houtrot, verfaantasting, aantasting van de vloeren, het ontstane en door mij ongewenst open karakter van de achtertuin door het m.i. onnodig weghalen van alle bomen en planten zonder nieuwe aanplant terug plaatsen (“het zou weer helemaal goedkomen”) en het mogelijk niet bewoonbaar / verhuurbaar zijn van de woning / misgelopen huuropbrengsten (marktconform)

(…)”

2.27.

Per e-mail van 17 september 2017 om 20:51 uur heeft [naam gedaagde] het volgende aan het bestuur van [naam eiseres] bericht:

“(…)

In de week van 9 – 16 september 2017 heeft het geregend en blijkt dat de door [naam eiseres] zelf bedachte en geïmplementeerde oplossing om de wateroverlast op te lossen niet werkt.

  1. De wadi achter de tuin van huisje [huisje 1] is inmiddels veranderd in een vijver waarbij het waterniveau is gestegen tot ruim boven de aangebrachte drainageleidingen; deze zijn door het gestegen waterniveau niet meer te zien.

  2. De kruipruimte van huisje [huisje 1] die direct in verbinding staat met deze wadi / vijver staat inmiddels deels onder water.

Zie foto’s / attachments; de foto’s zijn van 11 september 2017 en 14 september 2017.

Ik wil u nogmaals wijzen op de verantwoordelijkheid van de [naam eiseres] , de schade aan o.a. huisje [huisje 1] en de zelfstandige koers die het bestuur [naam eiseres] nu vaart.

Ik stel voor dat binnen een termijn van zes weken vanaf heden (zeg 1 november 2017) dit probleem is opgelost. Ik wens daarbij tevens nauw betrokken te worden bij de gekozen oplossing en het implementatietraject.

Indien uw reactie en een adequate oplossing uitblijft, zal ik zelfstandig de schade aan mijn huis laten taxeren en een korte termijn oplossing ter voorkoming van wateroverlast implementeren. De schade aan het huis en de hiermee verband houdende kosten zullen geheel verhaald / verrekend worden op de [naam eiseres] .”

2.28.

Per brief van 22 september 2017 heeft het bestuur van [naam eiseres] [naam gedaagde] bericht:

“Zoals eerder aangegeven in het e-mail bericht van 22 augustus 2016, is het bestuur nog steeds van mening, dat wateroverlast in de kruipruimte niet onder de verantwoordelijkheid valt van [naam eiseres] , maar komt voor rekening van de individuele eigenaar.
Dat in het verleden uit coulance en mede door de betrokkenheid van meerdere woningen en eigenaren, maatregelen zijn voorgesteld door de Groencommissie en deze na accordering door [naam eiseres] vergadering mochten worden uitgevoerd, verandert aan dit standpunt niets.
Wellicht ten overvloede wijzen we u bovendien op het feit, dat voornoemde werkzaamheden door uw bezwaren ter plaatse en uw gedrag destijds niet volgens plan konden worden uitgevoerd. Hierdoor bleef een adequate oplossing van het probleem uit, terwijl [naam eiseres] nodeloos op kosten werd gejaagd. (…)”

2.29.

In de notulen van de ALV van 15 november 2017 is, voor zover van belang, vermeld:

“2. Mededelingen van de voorzitter

(…)

Voor wat betreft het schilderwerk is er nog steeds een 40-tal eigenaars die hun antwoordformulier niet heeft teruggestuurd. Hen wordt verzocht dit alsnog te doen, ook als je niet wilt meedoen met het schilderwerk. Dan kan de schilder zijn planning rondmaken.

(…)

9.1

Stand van zaken

De voorzitter licht toe dat het schilderwerk aan de bungalows aanvankelijk door De Groep zou worden uitgevoerd.
Op het moment dat het bestuur zich realiseerde dat er geen financiële verplichting meer was aan De Groep, is het bestuur om zich heen gaan kijken en heeft het bestuur meerdere offertes aangevraagd voor het schilderwerk. Uiteindelijk is het schilderwerk gegund aan de firma Geluk.

Geluk is inmiddels aan de gang gegaan en heeft 4 woningen als proef geschilderd. De eigenaars van de betreffende woningen zijn tevreden en het schilderwerk van deze betreffende 4 bungalows is opgeleverd. 160 eigenaars hebben inmiddels het antwoordformulier ingeleverd, 40 eigenaars hebben dat nog niet gedaan. De Buitencommissie verzoekt de eigenaars die nog geen ingevuld antwoordformulier hebben ingeleverd, dat alsnog te doen.

(…)

11. Rondvraag

[naam gedaagde] ( [huisje 1] ) vraagt schriftelijke duidelijkheid van het bestuur aangaande zijn wateroverlastprobleem.
[naam gedaagde] ( [huisje 1] ) maakt bezwaar tegen het feit dat het bestuur niet op zijn verzoeken reageert en geeft aan daarom geen decharge te willen verlenen aan het bestuur.

[naam gedaagde] ( [huisje 1] ) deelt mede dat een eigenaar volgens de Splitsingsakte gerechtigd is om zelf zijn eigen bungalow te schilderen.
[naam gedaagde] ( [huisje 1] ) geeft aan dat hij gerust durft te zeggen dat hij die ene eigenaar is die bij agendapunt 6.12 wordt genoemd als degene wiens dossier naar de deurwaarder is. Hij heeft wel het geld gereserveerd, maar licht toe dat hij bewust op een rechtszaak aanstuurt, omdat hij het niet eens is met het feit dat het bestuur zich op het standpunt stelt dat zijn wateroverlast probleem door hemzelf danwel in overleg met Roompot moet worden opgepakt.
Het bestuur reageert door te stellen dat zij zich geheel scharen achter het besluit van het vorige bestuur. Het oplossen van het wateroverlastprobleem is voor rekening van [naam gedaagde] zelf.
( [huisje 1] ) geeft aan er last van te hebben dat het linnengoed bij het Receptiegebouw ligt. Hij heeft last van het geluid van de heen en weer rijdende karren en is van mening dat het linnengoed daar op grond van de Splitsingsakte niet mag zijn en moet worden weggehaald.

(…)”

2.30.

In december 2017 en januari 2018 is door de brandweer en [naam gedaagde] water uit de wadi weggepompt.

2.31.

Per e-mail van 31 december 2017 heeft [naam gedaagde] , voor zover van belang, het volgende aan het bestuur van [naam eiseres] bericht:

“Volgens mijn administratie heb ik eea te declareren; zie onderstaande bedragen en toelichting;

Declaratie

Vergoeding lid cie handhaving 2016 en 2017 (2 x Eur 400,-)………………..Eur 800,-

Eigen onderhoud schelpenrand [huisje 1] / creditering ……………………………. 200,-

½ dagdeel pompwerkzaamheden samen met brandweer Den Haag

inz. Wateroverlast [huisje 1] …………. 250,-

reguliere controlewerkzaamheden inz. wateroverlast [huisje 1] (1/2 dagdeel)……… 250,-

onttrekking deelneming verfpot* (600.000 / 203) …………………………… 2.955,-

Totaal……………………………………………………………………………... Eur 4.455,-

(…)

*Fa. Geluk uit Zeeland is m.i. door het bestuur van de [naam eiseres] op onrechtmatige gronden te werk gesteld. Bestuur had geen volmacht / er is niet gestemd op de ALV / ALV heeft geen goedkeuring verleend. Zie daarvoor de betreffende splitsingsakte: (1) de bevoegdheden van het bestuur en (2) de wijze waarop derden-bedrijven te werk gesteld kunnen & mogen worden. Ook is het dubieus te noemen / geen reden / toelichting dat verfwerkzaamheden niet met de Groep gecontinueerd zijn.
Naar aanleiding van het voorgaande heb ik geen vertrouwen meer in een goede afhandeling van de verfwerkzaamheden van mijn duinvilla door de fa. Geluk. Omdat in de splitsingsakte bovendien vermeld staat dat iedere eigenaar zelf voor het onderhoud (o.a. verfwerkzaamheden) dient zorg te dragen, neem ik de toekomstige verfwerkzaamheden voor mijn eigen duinvilla per direct zelf op me. Derhalve eis ik mijn deel in de verfpot op om zodoende de verfwerkzaamheden zelf te kunnen uitvoeren.

(…)

Op 2 januari 2018 zal ik met een huurpomp het water uit de wadi naast de tuin van [huisje 1] wegpompen om zo de hoogste waterstand (ooit door mij gemeten) in de kruipruimte deels weg te nemen.
Ook deze pomp-kosten (ca. Eur 350,-) zullen tevens bij [naam eiseres] worden gedeclareerd.
Declaratie van deze laatste kosten kunnen voorkomen worden indien [naam eiseres] per omgaande aangeeft deze werkzaamheden op 2 januari 2018 zelf op te pakken & uit te voeren.”

2.32.

Per brief van 6 januari 2018 heeft het bestuur van [naam eiseres] op de onder 2.31 aangehaalde e-mail als volgt gereageerd:

“(…)

Wij hebben begrepen dat u inmiddels bent overgegaan tot het leegpompen van de wadi bij uw duinvilla [huisje 1] . Enkele van uw mede-eigenaren hebben dit bevestigd. Het water heeft u geloosd op het riool. Het lozen van hemelwater op een niet gescheiden riool is ten strengste verboden en is dan ook een milieudelict. Wij overwegen hiervan aangifte te doen.
Behalve het feit dat u de wet overtreedt, loopt u door het lozen van het hemelwater het risico de rioolpompinstallatie te beschadigen met als gevolg dat vuil rioolwater de villa’s van u en uw buren binnendringt. De gevolgen daarvan zijn voor uw rekening.
(…)”

2.33.

Per e-mail van 25 april 2018 heeft de Omgevingsdienst Haaglanden het volgende aan [naam gedaagde] meegedeeld:

“Na onze telefonische gesprekken van gisteren en vandaag stuur ik u hierbij nogmaals mijn reactie schriftelijk.
U mag lozen op het dichtstbijzijnde gemeenteriool in de Wijndaelerweg (gemengde riolering). Het riool heeft voldoende capaciteit om regenwaterafvoer te verwerken. Het is aan de grondeigenaar om de afvoerroute nader te bepalen en de afvoer te realiseren.”

2.34.

Per e-mail van 6 november 2018 met als onderwerp “Binnen gekomen stuk tbv ALV 6 november 2018” heeft [naam gedaagde] aan het bestuur van [naam eiseres] geschreven:

Graag de onderstaande 2 e-mail berichten dd 6 nov 2018 als binnengekomen stuk behandelen (voorlezen en rondsturen aan de leden) voor de ALV dd 6 november 2018.

Naar aanleiding van onderstaande mail, de mail 31 december 2017 en alle voorgaande correspondentie tussen eigenaar app recht [huisje 1] en bestuur, volgt hieronder een volledig kostenoverzicht / declaratie door eigenaar app.recht [huisje 1] mbt de afgelopen jaren. (slepend conflict)

(…) Het meest belangrijke onderwerp in deze is wel het wateroverlast. Door overvloedige regenval lopen de woningen in de noordwest [naam 4] van het park nog steeds onder water. woning / app. [huisje 1] als laagst gelegen perceel van het park wordt als eerste onbewoonbaar. De maatregelen tegen de wateroverlast die door het bestuur / [naam eiseres] tot nu toe zijn genomen hebben voor het laagste punt van het park een averecht effect gehad wat door mij van te voren duidelijk zowel mondeling als schriftelijk is aangegeven.
Het bestuur ziet het huidige wateroverlast als afgehandeld. Ik zie dat geheel anders. Ondanks diverse pogingen mijnerzijds is communicatie hierover niet tot stand gekomen.

(…)

Kosten overzicht / terug te vorderen gelden / declaratie app.recht [huisje 1] tlv [naam eiseres]

1.Vergoeding lid cie handhaving 2016 en 2017 (2x € 400,-) ….. € 800,-

2. 2 e maal eigen onderhoud schelpenrand woning [huisje 1] / credit …..€ 200,- (ntb na inzage admin)

3. Kosten infra onderzoek afvoer woning [huisje 1] door Fa. Lek te Den Haag € 187,55

4. 1/1 dag (forfaitair) controlewerkzaamheden dec 2017 inz. wateroverlast woning [huisje 1] ….. € 500,-

5. ½ dagdeel (forfaitair) pompwerkzaamheden dd 14 dec 2017 samen met brandweer Den Haag inz. wateroverlast [huisje 1] ….. € 250,-

6. Pompwerkzaamheden dd 3 jan 2018 huur en arbeid (1/2 dagdeel forfaitair) € 108,25 + € 250,-

7. Pompwerkzaamheden dd 19 jan 2018 huur en arbeid (1/2 dagdeel forfaitair) € 110,10 + € 250,-

8. Onttrekking verfpot (zie splitsingsakte en e-mail uit. 2017) * (600.000 / 203) ….. € 2.955,- (ntb na inzage admin)

9. Eigen onderhoud asfaltering pad naar huisje [huisje 1] / creditering € 500,- (ntb na inzage admin)

10. Onderzoek naar- en voorschot geschatte schade aan woning [huisje 1] (fundering / muren) door het niet tijdig oplossen van de wateroverlast € 5000,- (ntb nadat wateroverlast is opgelost en schadeonderzoek aan woning heeft plaatsgevonden).

Totaal 1 t/m 10 (ex roompot)….. € 11.110,90

(…)

Naast het bovenstaande zijn er nog een aantal zaken waar het bestuur m.i. niet adequaat heeft gehandeld. Zaken waar o.a. de bewoners / gasten van woning [huisje 1] direct last van hebben en m.i. dienen te worden opgelost. Hieronder enkele zaken.

(…)

  • -

    Verkeerd gebruik receptiegebouw door roompot. Door in eerste instantie ongeoorloofde uitbreiding van het aantal verhuureenheden door roompot heeft deze de TD en logistiek linnengoed verhuisd naar het receptiegebouw. Dit is niet toegestaan (splitsingsakte) en geeft onnodig veel stank en geluidsoverlast in de zin van vrachtwagens, passerende golfkarren, radio en schreeuwend personeel.

  • -

    (…)

2.35.

Op in december 2018 en mei 2020 gemaakte foto’s van de bakstenen muur van de vakantiewoning van [naam gedaagde] is van onderen (vanaf de schelpenrand) naar boven gezien verschil van kleur zichtbaar.

2.36.

Roompot heeft per brief van 25 januari 2019 het volgende aan [naam eiseres] meegedeeld:

“(…) Allereerst wensen wij te benadrukken dat, zoals u weet, het receptiegebouw daadwerkelijk gebruikt wordt als receptie en kantoor. In het seizoen dagelijks en buiten het seizoen op aankomstdagen (te weten maandag en vrijdag). In het gebouw verblijven absoluut geen medewerkers of stagiaires van Roompot en er is geen sprake van een ander gebruik.
Naast het receptiegebouw is een fietsenstalling aanwezig. Van hieruit wordt inderdaad linnen meegegeven aan de gasten of over het park uitgereden wanneer gasten dit wensen. Daar de linnen leverancier meestal met een grote vrachtwagen moet komen omdat de verhuur van het park zo succesvol is, hebben wij in het kader van de veiligheid besloten dat het beter is dat vrachtwagens zo min mogelijk het park oprijden. Met deze reden wordt bij de receptie gelost en het linnengoed in de fietsenstalling opgeslagen.

Van overlast door schreeuwende medewerkers kan geen sprake zijn en zijn wij niet op de hoogte. We zullen onze parkmanager vragen dit nauwlettend te volgen. Verder wordt aangegeven dat golfkarren voor overlast zorgen. Dat met overigens elektrische (milieuvriendelijk en stil) golfkarren zaken als linnen over het park uitgereden worden op de wisseldagen is niet te voorkomen.”

2.37.

Per e-mail van 4 augustus 2019 om 12:45 uur heeft [naam bedrijf 1] het volgende aan [naam gedaagde] bericht:
“Allereerst moet ik zeggen dat wij onvoldoende info hebben om een geheel advies te geven. Wij hebben een offerte destijds ingediend om onderzoek te doen naar het grondwaterstand en de riolering. Deze offerte is niet in opdracht gegeven door [naam eiseres] dus beschikken wij niet over deze info.
Maar voor het probleem wat jullie hebben op het laagste punt zouden wij het volgende voorstellen.
Drainage buizen in het omliggend terrein van het huisje welke aansluiten op de wadi.
De wadi voorzien van een opvoerpomp naar het riool om het water weg te krijgen.
Verwachte kosten zijn 19 euro per 10 meter buis / graafwerkzaamheden + opvoerpomp = € 850,-.

 Bemaling buizen rond het huis maken om het grondwater te verlagen met een afvoer op het riool. Verwachte kosten zijn 10 euro per meter buis / pompinstallatie 2000 euro = € 2240,-.”

2.38.

Per e-mail van 2 november 2019 heeft het bestuur van [naam eiseres] een nieuwsbrief gestuurd, met daarbij de agenda voor de ALV van 9 november 2019. Op de agenda staat, voor zover van belang, het volgende:

Datum: 9-11-2019 Locatie: Parkcentrum [naam vakantiepark] Tijdstip: 13.00 – 17.00u

(…)
7. Bestuurlijke aangelegenheden

(…)

4. Eis in reconventie No [huisje 1] .

(…)

12. [naam gedaagde] ( [huisje 1] )
a. Offertes aanleg drainage huisje [huisje 1] :
Bijlage 12a.1 / 12a.2 / 12a.3 / 12a.4 / 12a.5
b. Verantwoording onderhoud eigen woning volgens 17.1, 19.3 en 21.1”

3. Het geschil

In reconventie

3.1.

[naam eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. [naam verweerster] te gebieden zorg te dragen voor een adequate lange termijn oplossing (rekening houdend met meer neerslag dan thans het gemiddelde is) van de wateroverlast/waterafvoer in het gemeenschappelijke gedeelte van het vakantiepark grenzend aan de vakantiewoning nr. [huisje 1] van [naam eiser] , op verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom voor iedere dag dat [naam verweerster] in gebreke blijft te handelen conform het gebod;

  2. [naam verweerster] te gelasten de wateroverlast in het gemeenschappelijke gedeelte van het vakantiepark grenzend aan de vakantiewoning nr. [huisje 1] van [naam eiser] , binnen 2 maanden na betekening van het ten deze door de rechtbank te wijzen vonnis op te lossen, op verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom voor iedere dag dat [naam verweerster] in gebreke blijft te handelen conform het vonnis;

  3. Te verklaren voor recht dat [naam verweerster] aansprakelijk is voor alle door [naam eiser] geleden en te lijden schade als gevolg van de wateroverlast;

  4. Te verklaren voor recht dat [naam verweerster] [het receptiegebouw] onrechtmatig in gebruik heeft als logistiek centrum voor het linnengoed;

  5. [naam verweerster] te gebieden, binnen 2 maanden na betekening van het ten deze door de rechtbank te wijzen vonnis, het receptiegebouw te gebruiken zoals is voorgeschreven in de splitsingsakte, op verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom voor iedere dag dat [naam verweerster] in gebreke blijft te handelen conform het vonnis;

  6. [naam verweerster] te veroordelen aan [naam eiser] bij wijze van schadevergoeding te betalen het bedrag van € 11.110,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 november 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

  7. [naam verweerster] te gelasten een excuusbrief te versturen naar alle leden van [naam verweerster] waarvan de tekst door [naam eiser] zal worden aangeleverd, binnen 1 week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, op verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom voor iedere dag dat [naam verweerster] in gebreke blijft te handelen conform het vonnis;

  8. [naam verweerster] te gelasten de huidige bestuursleden te vervangen die verbonden zijn met bedrijven die werkzaamheden uitvoeren ten behoeve van [naam verweerster] , op verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom voor iedere dag dat [naam verweerster] in gebreke blijft te handelen conform het vonnis;

  9. [naam verweerster] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het ten deze te wijzen vonnis.

3.2.

[naam eiser] heeft het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd.

  • -

    i) [naam verweerster] is verantwoordelijk voor de hemelwaterafvoer op het vakantiepark. [naam verweerster] heeft onrechtmatig gehandeld door het aanbrengen van een drainagenetwerk naar een niet goed werkende wadi en door de waterproblematiek rondom de vakantiewoning van [naam eiser] niet op te lossen terwijl uit de akte van splitsing volgt dat zij daartoe wel verplicht is. [naam verweerster] dient de als gevolg van het niet treffen van adequate voorzieningen door [naam eiser] geleden schade te vergoeden en voor de toekomst alsnog zorg te dragen voor een adequate oplossing van de wateroverlast.

  • -

    ii) Het gebruik van het receptiegebouw, onder meer als distributiecentrum voor linnengoed, is in strijd met de akte van splitsing. Voor [naam eiser] resulteert dit in verminderd woongenot zodat dit onrechtmatige gebruik een halt moet worden toegeroepen.

  • -

    iii) [naam eiser] heeft geen gebruik gemaakt van het collectieve schilderwerk en onderhoud van asfaltpaden. Dit is [naam eiser] toegestaan nu uit de akte van splitsing volgt dat eigenaren bevoegd zijn om zelf voor dergelijk onderhoud zorg te dragen. Het deel van de door [naam eiser] betaalde bijdragen aan [naam verweerster] dat daaraan is besteed, dient aan hem te worden vergoed.

3.3.

[naam verweerster] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [naam eiser] in de kosten van de procedure. [naam verweerster] heeft hiertoe het volgende aangevoerd.

(i) De wateroverlast op het vakantiepark wordt veroorzaakt door factoren waarop [naam verweerster] geen invloed heeft, zoals de natuurlijke fluctuatie van de grondwaterstand en de aanvoer van hemelwater. Het aanpakken van de wateroverlast is geen verantwoordelijkheid van [naam verweerster] . Zij is immers geen eigenaar van de grond. Waar [naam verweerster] desalniettemin onverplicht en slechts uit coulance maatregelen heeft getroffen, geldt dat sinds de aanleg van drie wadi’s in 2015 van overlast geen sprake meer is, althans dit is beperkt tot een acceptabel niveau. Bij hevige regenval ontstaan geen grote plassen meer op de toegangsweg bij de vakantiewoning van [naam eiser] . Dat dit in een periode van extreme regenval incidenteel anders is geweest, maakt [naam verweerster] niet aansprakelijk voor de eventuele gevolgschade omdat dit buiten haar invloedsfeer ligt. Bovendien is de wadi naast de vakantiewoning van [naam eiser] op zijn verzoek kleiner gemaakt dan het oorspronkelijke plan, waardoor minder waterbergingscapaciteit is ontstaan. Een eventuele onvoldoende capaciteit is derhalve aan [naam eiser] zelf te wijten. Daargelaten dat [naam eiser] de route van artikel 5:121 en/of artikel 5:130 BW had moeten bewandelen, is voor de gevorderde schadeposten geen grondslag nu van het gestelde onrechtmatig handelen geen sprake is. De vermeende schade is bovendien niet onderbouwd.

(ii) Van het vermeende onjuiste gebruik van het receptiegebouw is geen sprake. [naam verweerster] is ook geen eigenaar van dit gebouw zodat de akte van splitsing [naam eiser] op dit punt niet kan baten. Het lossen van linnengoed bij de receptie dient een veiligheidsdoel. Het gebruik van golfkarren voor het verspreiden van linnengoed over het park, moet worden geduld in het vakantiepark waar het huisje van [naam eiser] is gevestigd.

(iii) Het staat [naam eiser] vrij om niet deel te nemen aan de collectieve onderhoudswerkzaamheden, zoals het schilderwerk en asfalteren van de toegangspaden rondom de vakantiewoningen. Dit maakt echter niet dat hij recht heeft op (terug)betaling van enig (aan)deel in de voor die werkzaamheden gemaakte kosten.

(iv) De vordering strekkende tot het vervangen van de bestuursleden van [naam verweerster] is onvoldoende specifiek en bovendien in strijd met hetgeen artikel 39 lid 1 van de splitsingsakte omtrent de benoeming van bestuursleden bepaalt.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in reconventie

4.1.

De rechtbank Den Haag heeft in haar vonnis van 17 april 2019, in samenhang met het herstelvonnis van 24 april 2019, reeds op de vordering in conventie beslist, zodat uitsluitend de beoordeling in reconventie nog aan de orde is.

Ontvankelijkheid

4.2.

Bij voormeld vonnis van 17 april 2019 is de zaak, voor wat betreft de reconventie, ambtshalve verwezen naar de rolzitting van 26 mei 2019 van het handelsteam van de rechtbank Den Haag. Bij een verwijzing binnen de rechtbank, waarvan hier sprake is, behoeft de zaak niet opnieuw worden aangebracht. De procedure is immers aanhangig gebleven. De rechtbank volgt [naam verweerster] dan ook niet in haar stelling dat de procedure niet (tijdig) op de juiste wijze bij de rechtbank is aangebracht. [naam eiser] kan in zijn vorderingen in reconventie worden ontvangen.

Goede procesorde

4.3.

[naam verweerster] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop de conclusie van repliek in reconventie van [naam eiser] , als productie bij het summiere processtuk van zijn advocaat, in het geding is gebracht en stelt zich op het standpunt dat de rechtbank op dat stuk geen acht zou moeten slaan.

4.4.

Terecht heeft [naam verweerster] aangevoerd dat de partij die een beroep wil doen op feiten en omstandigheden die uit in het geding gebrachte stukken volgen, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen hij zich dient te verweren (HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:19922:ZC0729 (De Gans/Nationale Nederlanden)). De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686).

4.5.

In dit geval heeft de advocaat van [naam eiser] nadrukkelijk een beroep gedaan op de als productie bijgevoegde door [naam eiser] zelf opgesteld conclusie van repliek in reconventie met bijbehorende producties waarnaar in dat stuk wordt verwezen. Het stuk betreft een reactie op de conclusie van antwoord in reconventie van [naam verweerster] en daarmee een voortzetting van het schriftelijke debat over de vorderingen en stellingen van [naam eiser] waarmee [naam verweerster] reeds bekend was. Dat de conclusie van repliek in reconventie feitelijk is opgesteld door [naam eiser] zelf, maakt niet dat [naam verweerster] daarmee in haar mogelijkheden om zich goed te kunnen verweren is geschaad of dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden. De door [naam eiser] reeds bij de kantonrechter ingestelde vorderingen zijn immers gehandhaafd en ter onderbouwing van die op onrechtmatige daad gegronde vorderingen, heeft de advocaat verwezen naar de uiteenzetting die door [naam eiser] reeds was gemaakt. Tezamen met het in het geding gebrachte productieoverzicht en verduidelijking van de vorderingen van [naam eiser] , heeft de advocaat de onderbouwing van de vorderingen tot de zijne gemaakt en de rechter en [naam verweerster] voldoende duidelijkheid verschaft over de vorderingen en de grondslag waarop die vorderingen zijn gebaseerd.

4.6.

De rechtbank wijst het verzoek van [naam verweerster] om alsnog in de gelegenheid te worden gesteld zich uit te laten over de gewraakte stukken af. Partijen hebben in reconventie tot en met dupliek schriftelijke stukken uitgewisseld en daarmee voldoende gelegenheid gehad om op elkaars standpunten te reageren. Dat [naam verweerster] ervoor heeft gekozen om dat in haar conclusie van dupliek slechts summier te doen, is een

keuze waarvan de gevolgen voor haar rekening komen. Na de conclusie van dupliek komt de zaak in de regel voor vonnis te staan. De rechtbank ziet in hetgeen [naam verweerster] heeft aangevoerd geen reden om daarvan af te wijken nu het juist de eisen van een goede procesorde zijn die zich tegen een daarmee gemoeide vertraging van de procedure verzetten.

4.7.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam verweerster] ook bezwaar gemaakt tegen de inhoud van de brief per e-mail van [naam eiser] van 26 oktober 2020. Hoewel een eiswijziging in beginsel tot het vonnis is toegestaan, worden de vorderingen van [naam eiser] met de aangehaalde brief slechts verduidelijkt en niet uitgebreid. Van strijd met de goede procesorde als bedoeld in artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is op dit punt derhalve evenmin sprake.

Inhoudelijke beoordeling

Wettelijk kader

4.8.

Uitgangspunt is dat een vereniging van eigenaars van appartementsrechten een bijzondere vorm van gemeenschap is, waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. [naam eiser] is ingevolge artikel 5:125 lid 2 BW van rechtswege lid van [naam verweerster] en daarmee deelgenoot van zo een gemeenschap. Besluitvorming binnen een [naam verweerster] is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat [naam verweerster] een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, kan daartoe een besluit op de vergadering van [naam verweerster] uitlokken. Voor zover [naam verweerster] niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen vier weken vernietiging van het besluit door de kantonrechter vorderen (artikel 5:130 BW) en/of een vervangende machtiging aan de kantonrechter verzoeken (artikel 5:121 BW). Hoewel [naam eiser] onder meer het onderwerp wateroverlast regelmatig bij de vergadering ter sprake heeft gebracht, heeft hij ervoor gekozen om niet die route verder te volgen, maar een vordering bij de civiele rechter in te stellen op grond van onrechtmatige daad. Daargelaten dat het [naam eiser] ook hangende de procedure vrijstaat het bestuur te verzoeken een besluit te nemen en bij uitblijven daarvan een beslissing hieromtrent bij de kantonrechter af te dwingen, staat het hem vrij zijn vordering in deze vorm bij de rechter aanhangig te maken. Dit geldt temeer nu een deel van de door [naam eiser] ingestelde vorderingen niet eenvoudig te vatten is in een machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW.

Rol en uitleg van de splitsingsakte

4.9.

De rechtbank begrijpt de stellingen van [naam eiser] aldus dat nakoming van verplichtingen uit de akte van splitsing wordt verlangd en dat het niet nakomen van specifieke verplichtingen jegens hem onrechtmatig is. Als deelgenoot van de gemeenschap en lid van [naam verweerster] , komt [naam eiser] een beroep toe op het reglement. Partijen verschillen erover van mening of uit het reglement voortvloeit dat [naam verweerster] verantwoordelijk is voor de door [naam eiser] gestelde wateroverlast en voorkoming daarvan voor de toekomst.

4.10.

In artikel 10 van het reglement is bepaald dat, onder meer, de technische installaties met de daarbij behorende leidingen voor de afvoer van regenwater tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Uit artikel 14 van het reglement volgt voorts dat [naam verweerster] verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke zaken.

4.11.

De formulering van het reglement en het feit dat niet is gesteld of gebleken dat degenen die tot vaststelling van ervan zijn overgegaan een andere bedoeling voor ogen hebben gehad, rechtvaardigt de conclusie dat [naam verweerster] verantwoordelijk is voor wateroverlast voor zover die overlast door hemelwater is veroorzaakt. Voor zover de wateroverlast van [naam eiser] door grondwater is veroorzaakt, kan [naam eiser] [naam verweerster] daarop niet aanspreken.

Vorderingen 1, 2 en 3: onrechtmatige daad niet verhelpen wateroverlast

4.12.

Aan de orde is de vraag of [naam verweerster] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de gevolgen van het niet deugdelijk naleven van de splitsingsakte, met vermeende waterschade tot gevolg, en of zij alsnog tot naleving kan worden bewogen.

4.13.

Niet in geschil is dat [naam verweerster] met de in 2015 aangelegde drainage en wadi’s reeds maatregelen heeft getroffen om wateroverlast rondom onder andere de vakantiewoning van [naam eiser] te verhelpen. [naam verweerster] heeft hiermee in elk geval de verantwoordelijkheid op zich genomen om een adequate voorziening aan te brengen. [naam eiser] heeft evenwel gesteld dat de wateroverlast niet is verholpen, maar dat deze bij hem sinds de aanleg van de wadi’s juist is verergerd. [naam verweerster] heeft daar tegenin gebracht dat [naam eiser] zelf heeft bewerkstelligd dat een kleinere dan aanvankelijk beoogde wadi in de nabijheid van de woning van [naam eiser] werd aangelegd zodat een eventuele minder goede werking aan [naam eiser] zelf te wijten is. De rechtbank volgt [naam verweerster] hierin niet. Het bezwaar van [naam eiser] had vooral betrekking op de op zijn privéterrein voor één van de wadi’s aangewezen locatie. Niet valt in te zien dat hij dat bezwaar niet zou mogen maken. Evenmin heeft [naam eiser] hoeven instemmen met voorgestelde maatregelen waarvan hij van mening is dat ze niet adequaat zijn. Ook bij volharding in de bezwaren had het, gelet op haar verantwoordelijkheid voor de hemelwaterafvoer, op de weg van [naam verweerster] gelegen om zorg te dragen voor een (alternatieve) adequate voorziening. Indien daarvan geen of onvoldoende sprake blijkt te zijn, dan staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [naam verweerster] onrechtmatig heeft gehandeld door het laten aanleggen van een kennelijk ondeugdelijk systeem voor de afvoer van overtollig hemelwater en is zij aansprakelijk voor de als gevolg daarvan door [naam eiser] geleden en/of te lijden schade. Ook dient zij in dat geval alsnog zorg te dragen voor een adequate voorziening.

4.14.

Op basis van de gedingstukken kan thans niet worden vastgesteld of de gestelde wateroverlast, voor zover daarvan sprake is en/of op enig moment kan worden verwacht, door hemelwater, grondwater, of een combinatie van beiden wordt veroorzaakt. Voor beantwoording van de vraag of [naam verweerster] verantwoordelijk is voor de door [naam eiser] gestelde wateroverlast, dient derhalve eerst te worden vastgesteld (i) of sprake is van wateroverlast, waarin zich dat uit en/of er een redelijke mate van waarschijnlijkheid is dat die overlast zal ontstaan en waaruit die zal bestaan en (ii) wat daarvan de oorzaak is.

De rechtbank acht het aangewezen dat op dit punt een deskundigenbericht wordt uitgebracht.

Benoeming deskundige

4.15.

Gelet op het voorgaande zal een deskundige moeten worden gezocht die over de feitelijke situatie rondom en in de vakantiewoning van [naam eiser] kan rapporteren. De rechtbank is vooralsnog van oordeel dat kan worden volstaan met benoeming van één deskundige, bij voorkeur een deskundige met ervaring op het gebied van hemel- en grondwaterafvoer en de verschillende voorzieningen op dat gebied.

4.16.

De rechtbank overweegt de volgende vraagstelling aan de te benoemen deskundige voor te leggen:

1. Is er op dit moment wateroverlast in en/of rondom de vakantiewoning met tuin van [naam eiser] waarneembaar?

  1. Zo ja, wat is de omvang van de overlast? De rechtbank verzoekt daarbij de volgende aspecten te betrekken: de locatie(s) van de overlast, het niveau van het waterpeil en de veroorzaakte en mogelijk te veroorzaken en te verwachten schade.

  2. Zo ja, wat is de oorzaak van die wateroverlast? Kunt u hierbij onderscheid maken tussen hemelwater en grondwater en zo ja, hoe liggen de verhoudingen? Welke gevolgen heeft toe- of afname van de ene oorzaak voor (de toe- of afname van) de andere?

2. Is bij zwaardere regenval (meer) overlast te verwachten en zo ja, vanaf welke hoeveelheid?

3. Is de Wadi (mede) de oorzaak van de aanwezige en/of te verwachten wateroverlast? Zijn er (ook) andere oorzaken aan te wijzen en zo ja, welke?

4. Functioneert de Wadi naar behoren? Is het in deze specifieke situatie een adequaat middel om de wateroverlast te verhelpen? Kunt u dat beargumenteren?

5. Kunt u iets zeggen over mogelijke (andere) oplossingen en de mate van waarschijnlijkheid dat de wateroverlast daarmee verholpen zal zijn?

4.17.

Het wettelijk uitgangspunt in artikel 195 Rv is dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd om uiteindelijk – bij het eindvonnis – te worden verrekend afhankelijk van de inhoud van de einduitspraak. In deze zaak, waarin uitsluitend nog in reconventie wordt geprocedeerd, is [naam eiser] de eisende partij. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de hoofdregel, zodat [naam eiser] de begrote kosten van de deskundige in depot zal moeten storten.

Schade

4.18.

In geval sprake is van (gedeeltelijk) door een niet goed functionerende hemelwaterafvoer, zal de als gevolg daarvan geleden en te lijden schade, mede aan de hand van het rapport van de deskundige, worden begroot.

Vorderingen 4 en 5: gebruik receptiegebouw in strijd met akte van splitsing

4.19.

Niet in geschil is dat het receptiegebouw geen eigendom is van [naam verweerster] , maar een derde, en dat Roompot de gebruiker ervan is. De vraag is dan ook of de wijze waarop Roompot het receptiegebouw gebruikt, in strijd is met de akte van splitsing en in het bevestigende geval, of [naam verweerster] daarvoor verantwoordelijk is.

4.20.

Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv draagt [naam eiser] de stelplicht en in geval van gemotiveerde betwisting de bewijslast van zijn stelling dat sprake is van gebruik in strijd met de akte van splitsing. [naam verweerster] betwist dat sprake is van gebruik anders dan als receptiegebouw en kantoor zoals vermeld in de akte van splitsing. Zij onderbouwt haar stelling met de onder 2.36 aangehaalde verklaring van Roompot uit 2019 dat van afwijkend gebruik geen sprake (meer) is. In het licht van die gemotiveerde betwisting heeft [naam eiser] zijn stellingen onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. De door [naam eiser] in het geding gebrachte foto’s uit 2017 en 2018 weerleggen de verklaring van Roompot uit 2019 niet en iedere verdere concretisering van de huidige situatie ontbreekt. Een en ander leidt ertoe dat niet is komen vast staan dat het gestelde onjuiste gebruik zich op dit moment voordoet. Van onrechtmatig handelen is onder die omstandigheid geen sprake. Aan de vraag of [naam verweerster] in het licht van artikel 16 lid 5 van de akte van splitsing verantwoordelijk kan worden gehouden voor het gebruik van het receptiegebouw komt de rechtbank niet toe.

4.21.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen 4 en 5 zullen worden afgewezen.

Vordering 6: collectief betaalde (onderhouds)posten

Verfpot (€ 2955,-)

4.22.

[naam eiser] heeft een vordering tot vergoeding van schade ingesteld als gevolg van het in strijd met de akte van splitsing inschakelen van een nieuwe schilder voor collectief schilderwerk, waarvan de betaling met collectieve middelen geschiedt. De rechtbank begrijpt de stellingen aldus dat het feit dat [naam eiser] niet heeft geprofiteerd van het uit collectieve middelen voldane schilderwerk, tot vergoeding van de daarmee corresponderende schade zou moeten leiden. Niet in geschil is dat [naam eiser] , gelet op het bepaalde in artikel 17 van de akte van splitsing, bevoegd is om zelf het onderhoud aan zijn vakantiewoning te verrichten. Volgens [naam verweerster] volgt uit de keuze van [naam eiser] niet dat hij daarmee recht heeft op terugbetaling van een deel van zijn bijdrage aan [naam verweerster] . [naam verweerster] heeft daartoe aangevoerd dat [naam verweerster] al in 1996 heeft besloten het schilderwerk collectief te laten uitvoeren, dat hiertoe een fonds is gevormd en dat alle vakantiewoningen sindsdien zeker vijf keer collectief zijn geschilderd. Tijdens de ALV van 26 oktober 2016 is unaniem gestemd voor het meerjarenonderhoudsplan (mjop) voor tien jaren. [naam eiser] heeft dit alles niet betwist. Daarentegen heeft [naam verweerster] de klachten van [naam eiser] over de kwaliteit van het schilderwerk wel betwist, terwijl [naam eiser] hierop niet met een nadere onderbouwing van zijn bezwaren is gekomen.

4.23.

Aan [naam eiser] kan worden toegegeven dat de wijze van besluitvorming op dit punt niet de schoonheidsprijs verdient. Juist is immers dat besluitvorming ter zake van aan derden te verstekken opdrachten door stemming ter vergadering tot stand behoort te komen. Daartegenover staat een onaangetast besluit tot collectief schilderen, aan welk besluit al jaren uitvoering wordt gegeven. Op grond van artikel 39 van de akte van splitsing kan het bestuur [naam verweerster] ook rechtsgeldig vertegenwoordigen. Daar komt bij dat tijdens de ALV van 15 november 2017 is meegedeeld dat een nieuwe schilder is ingeschakeld, waartegen geen bezwaar is gemaakt. Uit dit laatste leidt de rechtbank af dat de vergadering de rechtshandeling tot het inschakelen van de nieuwe schilder op grond van artikel 3:69 lid 1 BW stilzwijgend heeft bekrachtigd. Dit leidt tot de conclusie dat voor deze wijze van uitvoering voldoende draagvlak bij de leden bestaat en dat [naam verweerster] , als collectief, aan dit besluit is gebonden. Voor zover [naam eiser] met zijn stellingen bedoelt dat de handelswijze van [naam verweerster] onrechtmatig is, dan wel dat [naam verweerster] ongerechtvaardigd is verrijkt door het behouden van de bijdrage van [naam eiser] , volgt de rechtbank [naam eiser] gelet op het voorgaande niet. Voor een vergoeding wegens niet profiteren van een collectief genomen besluit, is zonder voorafgaande besluitvorming door de ALV geen plaats.

4.24.

De vordering tot schadevergoeding ter zake van het aandeel van [naam eiser] in de verpot zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.

Vergoeding lid commissie handhaving 2016 en 2017 € 800

4.25.

[naam eiser] meent dat de vergoedingen voor een lid van de commissie handhaving voor het jaar 2016 van € 400,- en voor 2017 van € 400,- aan hem moeten worden terugbetaald. In de onder 2.21 aangehaalde ALV is over dit punt gestemd. [naam eiser] heeft evenwel nagelaten om zijn stellingen mede in het licht van die ALV concreet te maken, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen. Gelet op de hoofdregel van artikel 150 Rv, waaruit volgt dat [naam eiser] de stelplicht en bewijslast heeft van de door hem gestelde betalingsverplichting, kan niet worden volstaan met verwijzing naar [naam verweerster] . Voor zover [naam eiser] met zijn stellingen bedoelt dat de handelswijze van [naam verweerster] onrechtmatig is, dan wel dat [naam verweerster] ongerechtvaardigd is verrijkt door het behouden van de bijdrage van [naam eiser] , heeft hij die stellingen onvoldoende onderbouwd.

4.26.

De vordering tot schadevergoeding ter zake van de hier bedoelde vergoedingen zal worden afgewezen.

Eigen onderhoud asfaltering pad naar huisje (€ 500,-) en schelpenrand (€ 200,-)

4.27.

[naam eiser] meent dat zijn aandeel in de kosten voor onderhoud van de asfaltering en schelpenrand rondom zijn vakantiewoning aan hem terugbetaald moeten worden omdat hij dit onderhoud zelf heeft verricht. De rechtbank begrijpt de stellingen aldus dat het feit dat [naam eiser] niet heeft geprofiteerd van het uit collectieve middelen voldane onderhoud, tot vergoeding van de daarmee corresponderende schade zou moeten leiden. Aan beide schadeposten heeft [naam eiser] ten grondslag gelegd dat [naam verweerster] heeft nagelaten duidelijkheid te verschaffen over de hoogte van de met dit collectieve onderhoud gemoeide kosten.

4.28.

Voor zover [naam eiser] met zijn stellingen bedoelt dat de handelswijze van [naam verweerster] onrechtmatig is, dan wel dat [naam verweerster] ongerechtvaardigd is verrijkt door het behouden van de bijdrage van [naam eiser] , heeft hij die stellingen onvoldoende onderbouwd, terwijl dat ingevolge de hoofdregels van stellen en bewijzen wel op zijn weg had gelegen. [naam eiser] had dat bijvoorbeeld kunnen doen door uiteen te zetten wat op deze punten al dan niet is besloten en wat daarvan de consequenties voor de individuele leden zijn. Nu hij dit heeft nagelaten kan de conclusie dat [naam verweerster] gehouden is tot schadevergoeding niet worden gevolgd.

4.29.

De vordering tot schadevergoeding ter zake van het aandeel van [naam eiser] in het onderhoud van de hier bedoelde asfaltering en schelpenrand zal wegens hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen.

Vorderingen 7, 8 en 9

4.30.

De beoordeling van de overige vorderingen van [naam eiser] wordt aangehouden.

Vervolg van de procedure

4.31.

De zaak zal naar de rol worden verwezen, zodat eerst [naam eiser] en daarna [naam verweerster] zich kunnen uitlaten over wie als deskundige zou moet(en) worden benoemd en de aan deze deskundige(n) te formuleren opdracht. De rechtbank geeft partijen in overweging hierover in overleg te treden en zo mogelijk een, of indien gewenst meer, deskundige(n) voor te dragen waarover zij het eens kunnen worden. Vervolgens zal bij nader tussenvonnis een deskundige worden benoemd. In dat vonnis wordt na begroting door de deskundige van zijn kosten, het voorschot voor het deskundigenonderzoek vastgesteld, dat overeenkomstig hetgeen de rechtbank onder 4.17 heeft geoordeeld, betaald zal moeten worden. Na betaling van dat voorschot kan het deskundigenonderzoek worden uitgevoerd.

4.32.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in reconventie

5.1.

wijst het onder 4 en 5 gevorderde af;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 28 april 2021 voor het nemen van een akte door [naam eiser] als bedoeld in rechtsoverweging 4.31, waarna [naam verweerster] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar, bijgestaan door mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het is ondertekend door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2021.

3268/3152