Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:2407

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
10-03-2021
Datum publicatie
23-03-2021
Zaaknummer
C/10/597178 / HA ZA 20-516
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koop woning. Gebreken elektra. Uitleg bijlage koopovereenkomst. Geschikt voor normaal gebruik als woning? Nee, maar gebrek rechtvaardigt ontbinding overeenkomst niet. Herstelkosten. Vrijwaring.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 10 maart 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/597178 / HA ZA 20-516 (hierna: de hoofdzaak) van

1. [naam eiser 1] ,

2. [naam eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. Y.E. Bijloo te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. J.L. Oudshoorn te Rijswijk,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/604250 / HA ZA 20-892 (hierna: de vrijwaring) van

[naam eiser 3] ,

wonende te [woonplaats eiser 3] ,

eiser,

advocaat mr. J.L. Oudshoorn te Rijswijk,

tegen

1. [naam gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

2. CONTROL-SCOPE B.V.,

gevestigd te ’s-Gravendeel (gemeente Hoeksche Waard),

gedaagden,

advocaat mr. L.C.M. de Vos te Rotterdam.

Eisers in de hoofdzaak zullen hierna [eisers] genoemd worden, gedaagde in de hoofdzaak [naam gedaagde 1] en gedaagden in de vrijwaringszaak [naam gedaagde 2] en Control-Scope.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 19 mei 2020, met producties 1-35;

  • -

    de beslagstukken van [eisers] ;

  • -

    het herstelexploot van 19 mei 2020;

  • -

    het vonnis in incident van 5 augustus 2020, waarbij [naam gedaagde 1] is toegestaan Control-Scope en [naam gedaagde 2] in vrijwaring te dagvaarden, alsmede de daaraan ten grondslag liggende processtukken;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties 1-3;

  • -

    de brieven van deze rechtbank van 16 oktober 2020 en 29 december 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald en een agenda voor die behandeling is verzonden;

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 36-38;

  • -

    de brief van [naam gedaagde 1] van 13 januari 2021, met productie 4;

  • -

    de akte overlegging aanvullende producties van [eisers] , met producties 39-41;

  • -

    de akte vermeerdering van eis van 27 januari 2021, met productie 42;

  • -

    de spreekaantekeningen van de advocaat van [eisers] ;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 27 januari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 26 augustus 2020, met producties 1-6;

  • -

    de conclusie van antwoord;

  • -

    de brieven van deze rechtbank van 16 oktober 2020 en 29 december 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald en een agenda voor die behandeling is verzonden;

  • -

    de brief van [naam gedaagde 1] van 13 januari 2021, met productie 4;

  • -

    de spreekaantekeningen van de advocaat van [naam gedaagde 2] en Control-Scope;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 27 januari 2021.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

In de zomer van 2018 heeft [naam gedaagde 1] zijn woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) te koop gezet.

3.2.

[eisers] , die met elkaar gehuwd zijn, hebben belangstelling getoond voor de woning. Zij hebben de woning bouwtechnisch laten keuren door Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH). Uit het rapport van VEH, dat is uitgebracht op 8 augustus 2018 (hierna: het VEH-rapport), bleek onder meer dat de elektrische installatie in de woning op bepaalde punten ondeugdelijk en onveilig was. VEH heeft de kosten van het herstel van deze gebreken geraamd op € 2.000,-.

3.3.

Op 22 augustus 2018 hebben [eisers] en [naam gedaagde 1] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning (hierna: de overeenkomst). Artikel 6 van de overeenkomst bepaalt onder meer het volgende.

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voorzover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper slaat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment ven het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

3.4.

De overeenkomst bevat een bijlage (hierna: de bijlage), waarin onder meer het volgende is vermeld.

“Partijen kwamen overeen dat de volgende zaken zullen worden geregeld en gecontroleerd VOORDAT de overdracht plaatsvindt:

(…)
[naam gedaagde 1] [ [naam gedaagde 1] ; opmerking rechtbank] regelt;

1) De kruipruimte inspecteren

2) Het in orde maken van de elektrische installatie, met een inspectierapport

3) Het verwijderen van het puin uit de kruipruimte.

4) Schilderwerk op aangegeven plaatsen herstellen en aangetaste planken vervangen aan de gevels.

5) Lood herstellen aan de schoorsteen.

6) Het bitumen plat dak.

7) Herstellen douche bak, wc bril vervangen.

Wat koper zelf gaat regelen:

1) Aanbrengen ventilatie kelderkeuken, toilet en douche ruimte.

2) De riolering vervangen.

3) Na onderzoek van de kruipruimte: de balken van de vloer behandelen, indien nodig.

4) Mochten er tijdens het onderzoek van de kruipruimte, kostbare zaken aangetroffen worden voor herstel, dan zullen wij dit als ontbindende voorwaarde zien.

3.5.

[naam gedaagde 1] heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), elektrotechnisch installateur, opdracht gegeven de elektrische installatie in de woning in orde te maken.

3.6.

[naam 1] heeft vervolgens contact opgenomen met [naam gedaagde 2] , die als inspecteur werkzaam is bij Control-Scope. Zij hebben de woning bekeken en [naam gedaagde 2] heeft aan [naam 1] verteld wat er volgens hem moest gebeuren. Nadat [naam 1] aan [naam gedaagde 2] had meegedeeld dat hij de door [naam gedaagde 2] genoemde werkzaamheden had verricht, heeft [naam gedaagde 2] op 13 november 2018 een “Inspectierapport Elektrische Installatie” uitgebracht op papier van Control-Scope (hierna: [naam rapport 2]). Hierin is onder meer het volgende vermeld.

“De elektrische installaties of delen daarvan zoals deze zijn aangegeven in dit inspectierapport voldoen aan de veiligheidsbepalingen die bij de aanleg van de installatie van kracht waren.
(…)
De installatie is akkoord bevonden.”

[naam rapport 2] is verstrekt aan [naam gedaagde 1] , die het aan [eisers] heeft overhandigd.

3.7.

De woning is op 19 november 2018 aan [eisers] geleverd.

3.8.

Op 27 december 2018 hebben [eisers] [naam 2], werkzaam bij [naam bedrijf 1], gevraagd de elektrische installatie van de woning te onderzoeken. [naam 2] heeft op 9 februari 2018 een “Visuele Inspectie rapportage van de Elektrotechnische installatie” uitgebracht. In dit rapport wordt melding gemaakt van een aanzienlijk aantal gebreken in de elektrische installatie van de woning.

3.9.

Op verzoek van [eisers] heeft nader onderzoek plaatsgevonden door [naam 3] van [naam bedrijf 2] . Op 12 december 2019 heeft [naam 3] een “Rapportage Expertise onderzoek” uitgebracht (hierna: [naam rapport 1] ). Hierin is onder meer het volgende vermeld.

“De geïnspecteerde installatie en/of delen daarvan voldoen niet aan de geldende normen en veiligheidseisen en resulteert in de conclusie dat de aanleg van benoemde installatiedelen op diverse punten niet conform NEN1010 zijn uitgevoerd. Benoemde gebreken veroorzaken een onaanvaardbaar risico en/of een risico na een voorzienbare gebeurtenis t.a.v. het ontstaan van brand en/of lichamelijk letsel.

Het is raadzaam een herstel uit te laten voeren door een gecertificeerd installateur.

De omvang van herstelwerkzaamheden is op basis van de uitgevoerde Inspectie niet in een raming op te nemen, hiervoor zal in het werk stap voor stap gekeken moeten worden in hoeverre zaken aangepast dienen te worden en/of gehandhaafd kunnen blijven. Rekening dient gehouden te worden, dat met het herstel sprake is van een aanzienlijke wijziging van de installatie, waardoor de huidige (laatste druk) van NEN1010 van toepassing zal zijn.”

3.10.

[naam 3] heeft [naam eiser 1] een Meldingsformulier Gevaarlijke Situatie laten ondertekenen. In [naam rapport 1] hebben [eisers] aanleiding gezien elders te gaan wonen.

3.11.

Bij brief van 28 februari 2020 hebben [eisers] [naam gedaagde 1] in gebreke gesteld en hem gesommeerd de overeenkomst en de bijlage daarbij deugdelijk na te komen.

3.12.

Op 15 april 2020 hebben [eisers] , na daartoe verkregen rechterlijk verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, conservatoir beslag doen leggen ten laste van [naam gedaagde 1] .

3.13.

[naam bedrijf 1] heeft aan [eisers] een (op 22 april 2020 aangepaste) “Open begroting” met als projectnaam “vervangen elektrotechnische installatie” verstrekt. Hierin is een totaalbedrag van € 36.856,31 inclusief BTW vermeld.

3.14.

Op verzoek van [naam gedaagde 1] heeft [naam 4] van Technisch Bureau Elektron [naam rapport 1] beoordeeld. Bij brief van 11 januari 2021 (hierna: de Elektron-brief) heeft [naam 4] onder meer het volgende opgemerkt.

“(…) [naam 3] laat in zijn rapport zien dat er drie gevallen zijn van schakelmateriaal los in een houten wand. Gebruik van dit schakelmateriaal is gevaarlijk. De bewoners had geadviseerd moeten worden dit schakelmateriaal niet te gebruiken en direct (…) te vervangen. (…)

Het vervangen van deze drie situaties betekent de bedrading vervangen vanaf een verdeelunit/lasdoos/contactdoos, inbouwdozen plaatsen en nieuw schakelmateriaal aansluiten. Dit is ongeveer een dag werk voor één monteur, kosten ca eur 700. De bewoners hoeven hiervoor het huis niet uit.

De overige zaken die [naam 3] noemt zijn op zich montages die niet volgens de geldende normen zijn en dus wel gewijzigd moeten worden maar niet brandgevaarlijk zijn. (…) Het herstel van alle punten die [naam 3] noemt zou ongeveer een week werk zijn voor één monteur; kosten totaal eur 3.000,00. De bewoners kunnen dan overdag tijdens het werk de elektra van de groep waaraan wordt gewerkt niet gebruiken. (…)

Hoewel ik vind dat er volgens het rapport van [naam 3] dus wel wat aan de installatie mankeert en op drie onderdelen ook direct herstel nodig is, gaat het te ver om de hele woning buiten gebruik te stellen. Af en toe kom ik wel eens een vergelijkbare situatie tegen en dan worden zaken direct aangepast. Ik heb het nog nooit meegemaakt dat alles werd afgesloten en bewoners vertrokken.”

4. Het geschil

in de hoofdzaak in conventie

4.1.

De vermeerderde eis van [eisers] luidt dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1) voor recht verklaart dat de overeenkomst inclusief bijlage buitengerechtelijk is ontbonden door [eisers] ;

subsidiair

2) de overeenkomst inclusief bijlage ontbindt;

primair en subsidiair

3) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot onvoorwaardelijke medewerking aan teruglevering van de woning op rekening van [naam gedaagde 1] , een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per overtreding, te vermeerderen met € 500,- of een door de rechtbank te bepalen bedrag per dag(deel) dat medewerking van [naam gedaagde 1] uitblijft;

4) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom van € 210.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW tot de dag van de algehele voldoening;

5) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot vergoeding van de schade, op de dag van de akte vermeerdering van eis begroot op € 56.156,20 en nadien te vermeerderen met € 1.245,- per maand tot aan de dag van teruglevering van de woning, of een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW tot de dag van de algehele voldoening;

meer subsidiair

6) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst met bijlage op straffe van een dwangsom van € 1.500,-, te vermeerderen met € 500,- of een door de rechtbank te bepalen bedrag per dag(deel) dat nakoming uitblijft;

7) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot vergoeding van de schade van [eisers] , op de dag van de akte vermeerdering van eis begroot op € 56.156,20 en nadien te vermeerderen met € 1.245,- per maand tot de dag van nakoming van de overeenkomst met bijlage, of een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW tot de dag van de algehele voldoening;

primair, subsidiair en meer subsidiair

8) [naam gedaagde 1] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.775,-;

9) [naam gedaagde 1] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten van € 157,- indien betekening van het vonnis achterwege kan blijven en € 239,- indien betekening hiervan noodzakelijk blijkt, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

4.2.

[naam gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, waaronder € 246,- aan nakosten zonder betekening van het vonnis en € 328,- na betekening van het vonnis, onder bepaling dat [eisers] deze kosten binnen veertien dagen na het vonnis dient te voldoen, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, bij gebreke waarvan [eisers] in verzuim zijn en de wettelijke rente over die kosten zijn verschuldigd met ingang van de dag van verzuim.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de hoofdzaak in reconventie

4.4.

[naam eiser 3] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) [verweerders] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 3] van € 24.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening;

2) het op verzoek van [verweerders] gelegde

a. conservatoire beslag op het perceel grond met opstal met adres [adres 2],

b. conservatoire beslag op de aandelen van [naam eiser 3] in de [naam bedrijf 3] en

c. conservatoire derdenbeslag onder ING Bank B.V. ten laste van [naam eiser 3]

opheft, althans [verweerders] gebiedt deze beslagen op te heffen, althans te doen laten opheffen, binnen 48 uur na het vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, in alle gevallen indien niet volledig aan het vonnis wordt voldaan op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag voor iedere dag dat [verweerders] in gebreke blijven om aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 100.000,-, althans [verweerders] gebiedt alle gelegde conservatoire derdenbeslagen op te heffen binnen 24 uur nadat door [naam eiser 3] zekerheid is gesteld door middel van een bankgarantie overeenkomstig het Rotterdams garantieformulier voor een door de rechtbank te bepalen bedrag of nadat dit bedrag door hem is betaald,

3) [verweerders] veroordeelt in de proceskosten, waaronder € 246,- aan nakosten zonder betekening van het vonnis en € 328,- na betekening van het vonnis, onder bepaling dat [verweerders] deze kosten binnen veertien dagen na de dag van het vonnis dient te voldoen, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, bij gebreke waarvan [verweerders] in verzuim zijn en de wettelijke rente over die kosten zijn verschuldigd met ingang van de dag van verzuim.

4.5.

[verweerders] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser 3] , met veroordeling van [naam eiser 3] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaring

4.7.

[naam eiser 3] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) voor recht verklaart dat [naam gedaagde 2] en Control-Scope hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [naam eiser 3] lijdt als gevolg van het feit dat [naam eiser 3] de (terug)levering van de woning heeft te aanvaarden van [eisers] , welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend volgens de wet;

2) [naam gedaagde 2] en Control-Scope hoofdelijk veroordeelt tot betaling van al datgene waartoe [naam eiser 3] in de hoofdzaak wordt veroordeeld met uitzondering van de koopsom van € 210.000,- en onder aftrek van € 750,- (bespaarde kosten), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de dag van betekening van het vonnis aan [naam gedaagde 2] en Control-Scope,

3) [naam gedaagde 2] en Control-Scope hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten in de hoofdzaak en in de vrijwaring, waaronder € 157,- aan nakosten zonder betekening van het vonnis in vrijwaring en € 239,- na betekening van dat vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de dag van betekening van dat vonnis.

4.8.

[naam gedaagde 2] en Control-Scope concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser 3] , met veroordeling van [naam eiser 3] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

4.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in de hoofdzaak in conventie

eiswijziging

5.1.

[naam gedaagde 1] verzet zich niet tegen de eiswijziging. De rechtbank acht deze wijziging toelaatbaar zal dan ook vonnis wijzen op basis van de gewijzigde eis.

kern van de zaak

5.2.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [naam gedaagde 1] zijn verbintenissen uit de overeenkomst niet is nagekomen. Ten eerste heeft [naam gedaagde 1] de elektrische installatie van de woning niet in orde gemaakt, een verbintenis uit de bijlage. Ten tweede beschikt de woning gelet op de gebreken aan de elektrische installatie niet over de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, een verbintenis uit artikel 6 lid 3 van de overeenkomst.

[naam gedaagde 1] betwist dit gemotiveerd.

het in orde maken van de elektrische installatie van de woning, met een inspectierapport

5.3.

[eisers] stellen dat deze verbintenis uit de bijlage inhoudt dat [naam gedaagde 1] ervoor moest zorgen dat de gehele elektrische installatie in de woning in orde werd gemaakt (en dat [naam gedaagde 1] dat moest aantonen met een inspectierapport). [naam gedaagde 1] betwist dit en brengt naar voren dat hij uitsluitend gehouden was de in het VEH-rapport vermelde gebreken aan de technische installatie te (laten) herstellen (en dat aan te tonen met een inspectierapport).

5.4.

Bij de uitleg van de overeenkomst en de bijlage komt het aan op de betekenis die [eisers] en [naam gedaagde 1] in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)).

5.5.

[eisers] hebben de woning voor het sluiten van de overeenkomst laten keuren door VEH. Vervolgens hebben [eisers] en [naam gedaagde 1] afspraken gemaakt over het herstel van de in het VEH-rapport vermelde gebreken. Deze afspraken zijn neergelegd in de bijlage. [eisers] en [naam gedaagde 1] hebben ieder onweersproken gesteld, zodat dit vaststaat, dat zij bij het sluiten van de overeenkomst en het ondertekenen van de bijlage niet wisten dat er meer gebreken aan de elektrische installatie van de woning waren dan de gebreken die zijn vermeld in het VEH-rapport.

Nu de bijlage is opgesteld naar aanleiding van het VEH-rapport, [eisers] en [naam gedaagde 1] er bij het ondertekenen van de bijlage van uitgingen dat de elektrische installatie van de woning uitsluitend de gebreken vertoonde die in het VEH-rapport zijn vermeld en zij toen niet bekend waren met andere gebreken aan die installatie, moet de verbintenis die [naam gedaagde 1] in dit verband op zich heeft genomen zo worden begrepen dat hij de in het VEH-rapport vermelde gebreken aan de elektrische installatie zou laten herstellen en niet meer dan dat. [eisers] hebben geen concrete feiten gesteld waaruit kan volgen dat zij hun ter zitting gestelde verdergaande zorgen over de elektrische installatie voorafgaand aan het ondertekenen van de bijlage aan [naam gedaagde 1] kenbaar hebben gemaakt of dat er andere feiten of omstandigheden zijn waaruit volgt dat [naam gedaagde 1] een verdergaande verbintenis op zich heeft genomen dan het laten herstellen van de door VEH geconstateerde gebreken aan de elektrische installatie.

5.6.

[naam rapport 2] lijkt een verdergaande strekking te hebben dan een verklaring dat de in het VEH-rapport vermelde gebreken zijn hersteld. Wat er ook zij van de gang van zaken die tot dit rapport heeft geleid, uit [naam rapport 2] kan niet volgen dat [naam gedaagde 1] een verdergaande verbintenis op zich heeft genomen dan onder 5.5 is vastgesteld. [naam rapport 2] is na het sluiten van de overeenkomst en het ondertekenen van de bijlage tot stand gekomen en de formulering van dat rapport kan dan ook niet bepalend zijn bij de vaststelling van de inhoud van de verbintenissen die [eisers] en [naam gedaagde 1] door het sluiten van de overeenkomst en het ondertekenen van de bijlage op zich hebben genomen.

5.7.

[naam gedaagde 1] heeft onbetwist gesteld, zodat dit vaststaat, dat hij de in het VEH-rapport vermelde gebreken voorafgaand aan de levering van de woning heeft laten herstellen. [naam gedaagde 1] is dus niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de bijlage om de elektrische installatie in orde te maken en een inspectierapport te verstrekken. De vorderingen van [eisers] zijn dan ook niet toewijsbaar op deze grondslag.

de geschiktheid van de woning voor een normaal gebruik als woonhuis

5.8.

[eisers] stellen met verwijzing naar het [naam rapport 3] en [naam rapport 1] dat de woning brandgevaarlijk is en daarmee niet geschikt voor een normaal gebruik als woonhuis. [naam gedaagde 1] betwist dit en brengt met verwijzing naar de Elektron-brief naar voren dat met het herstel van de gebreken die voor brandgevaar zorgen ongeveer € 700,- is gemoeid.

5.9.

In het [naam rapport 3] is op basis van foto’s met opmerkingen daarbij geconcludeerd dat de elektrische installatie in de woning een aanzienlijk aantal gebreken vertoont. Dit rapport bevat echter geen concreet betoog waaruit kan volgen dat de woning vanwege deze gebreken dermate (brand)gevaarlijk is dat zij niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. De vorderingen van [eisers] zijn dan ook niet toewijsbaar op basis van dit rapport.

5.10.

In [naam rapport 1] wordt de conclusie getrokken dat de woning brandgevaarlijk is. In de Elektron-brief wordt deze conclusie op drie punten onderschreven. Een woning met een elektrische installatie die op onderdelen acuut brandgevaarlijk is, is zonder herstelmaatregelen niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. Dat [naam gedaagde 1] een aantal jaren in de woning heeft gewoond is in dit verband niet van belang. De hoogte van de herstelkosten is in dit verband evenmin doorslaggevend; wel is die van belang bij de beantwoording van de vraag welke juridische consequenties verbonden moeten worden aan het brandgevaar. De conclusie is dat, nu de woning (zonder herstelmaatregelen) niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, [naam gedaagde 1] zijn verbintenis uit artikel 6 lid 3 van de overeenkomst niet is nagekomen.

ontbinding

5.11.

[naam gedaagde 1] stelt onder verwijzing naar de Elektron-brief subsidiair dat ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd is, nu het herstel van de gebreken die brandgevaar opleveren slechts ongeveer € 700,- kost. Deze gebreken zijn, zo begrijpt de rechtbank het betoog van [naam gedaagde 1] , te gering voor een geslaagd beroep op ontbinding.
[eisers] weerspreken deze stelling.

5.12.

Een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst geeft de wederpartij het recht die overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

In de Elektron-brief wordt gesteld dat het herstel van de gebreken die tot brandgevaar leiden ongeveer € 700,- kost. Het herstel van de andere in [naam rapport 1] vermelde gebreken, die volgens de Elektron-brief niet tot brandgevaar leiden, kost ongeveer € 3.000,- (waarbij voor de rechtbank niet geheel duidelijk is of dit bedrag exclusief of inclusief de eerder vermelde € 700,- is).

De rechtbank gaat uit van de juistheid van het gestelde in de Elektron-brief, nu de juistheid daarvan onvoldoende gemotiveerd is betwist en [eisers] evenmin hebben gesteld dat zij daarop nader wensen te reageren, al dan niet na die brief te hebben voorgelegd aan een (andere) deskundige. Wel hebben [eisers] ter zitting gesteld dat de opsteller van de Elektron-brief niet in de woning is geweest, geen contact met [naam 3] heeft opgenomen en door [naam 3] gestelde gebreken onweersproken laat. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk waarom het niet bezoeken van de woning of het geen contact opnemen met [naam 3] in de weg staat aan het geven van een gefundeerde reactie op diens rapport. Verder hebben [eisers] niet geconcretiseerd welke punten uit [naam rapport 1] in de Elektronbrief onbesproken blijven en evenmin dat de woning op die niet besproken punten brandgevaarlijk zou zijn.

[naam 3] stelt in zijn rapport dat geen raming van de herstelkosten valt te maken en dat stap voor stap moet worden bezien wat nodig is, maar hij licht dit standpunt niet nader toe, zodat daaraan geen doorslaggevende betekenis toekomt.

De door [eisers] overgelegde begroting van [naam bedrijf 1] voor een totaalbedrag van € 36.856,31 inclusief BTW doet evenmin af aan het gestelde in de Elektron-brief. In deze begroting is een bouwkundige offerte van € 20.194,- opgenomen, waarbij wordt verwezen naar een door [eisers] niet overgelegde bijlage. Ook nadat [naam gedaagde 1] in de conclusie van antwoord heeft benadrukt dat deze post niet inzichtelijk is, hebben [eisers] de betreffende bijlage niet overgelegd. Verder bevat deze begroting een bedrag van € 4.600,- aan onvoorziene kosten. Voor het overige geldt dat in deze begroting niet inzichtelijk is gemaakt welke werkzaamheden noodzakelijk zijn om brandgevaar af te wenden.

De conclusie is dat, omdat dit door [naam gedaagde 1] voldoende gemotiveerd is gesteld en door [eisers] onvoldoende gemotiveerd is betwist, vast is komen te staan dat het herstel van de gebreken aan de woning die in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis ongeveer € 700,- kost. Dit komt neer op 1/300 deel van de koopsom van de woning (exclusief bijkomende kosten). Met [naam gedaagde 1] is de rechtbank van oordeel dat de betekenis van deze tekortkoming zodanig gering is dat ontbinding van de koopovereenkomst om die reden niet gerechtvaardigd is, mede gelet op de verstrekkende gevolgen van een dergelijke ontbinding. De rechtbank zal de vorderingen 1 tot en met 5 van [eisers] daarom afwijzen.

nakoming en schadevergoeding

5.13.

Uit artikel 6 lid 3 van de overeenkomst volgt dat [eisers] aanspraak kunnen maken op de herstelkosten, te weten € 700,-. De gebreken aan de elektrische installatie die niet tot brandgevaar leiden, staan niet in de weg aan een normaal gebruik als woonhuis en het herstel daarvan komt ook overigens niet voor vergoeding in aanmerking. Iedere koper van een huis zal rekening moeten houden met bepaalde, soms onverwachte, kosten om een woning op te knappen. Een bedrag van € 3.000,- is in dit verband niet uitzonderlijk.

[naam gedaagde 1] wijst nog op de zogenaamde ‘aftrek nieuw voor oud’, die op grond van de overeenkomst moet worden toegepast. Nu hij echter niet nader concretiseert waartoe dat in dit geval zou moeten leiden en het hier om een relatief gering bedrag gaat, zal de rechtbank de vordering van [eisers] toewijzen tot € 700,-.

Gevolgschade komt op grond van de overeenkomst niet voor vergoeding in aanmerking. Hoewel de rechtbank er niet aan twijfelt dat [eisers] oprecht van mening waren dat het niet langer verantwoord was om in de woning te blijven, hebben zij mede in het licht van de Elektron-brief geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat er een objectieve noodzaak bestond om te verhuizen en alle daarmee volgens [eisers] gepaard gaande kosten te maken. De financiële gevolgen van de keuze van [eisers] om niet langer in de woning te blijven moeten dan ook voor hun eigen rekening en risico blijven.

De rechtbank zal de vorderingen 6 en 7 van [eisers] in zoverre toewijzen dat [naam gedaagde 1] aan hen een bedrag van € 700,- moet voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf – nu geen specifieke datum is gevorderd – de datum van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening. Voor het overige worden deze vorderingen afgewezen.

kosten

5.14.

De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toewijzen over het toegewezen gedeelte van de hoofdsom, wat neerkomt op een bedrag van € 105,-. Vordering 8 van [eisers] wordt in zoverre toegewezen en voor het overige afgewezen.

5.15.

De vorderingen van [eisers] worden grotendeels afgewezen, maar op enkele punten toegewezen en zij stellen zich terecht op het standpunt dat [naam gedaagde 1] zijn verbintenissen uit de overeenkomst niet volledig is nagekomen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.

in de hoofdzaak, in reconventie

schadevergoeding
5.16. [naam eiser 3] stelt dat hij als gevolg van de gelegde beslagen een belangrijke klant van zijn schoonmaakbedrijf is kwijtgeraakt. Hij begroot deze schade op € 4.000,- per week en vordert vergoeding van zes weken aan gederfde inkomsten. [verweerders] betwisten deze vordering en stellen dat uit de summiere onderbouwing van deze vordering niet kan volgen dat [naam eiser 3] de betreffende klant is verloren als gevolg van de gestelde beslagen en evenmin dat zijn schade het gestelde bedrag beloopt. De rechtbank volgt deze betwisting. Het door [naam eiser 3] gedane bewijsaanbod maakt dit niet anders. [naam eiser 3] heeft zijn vordering onvoldoende onderbouwd en niet voldaan aan zijn stelplicht, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

beslagen
5.17. Gelet op de beslissing op de vorderingen in conventie is er geen noodzaak in de zin van artikel 705 lid 2 Rv (meer) voor de gelegde beslagen. De rechtbank zal deze beslagen opheffen.

kosten

5.18.

Nu partijen ook in reconventie over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten in reconventie eveneens compenseren, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.

in de vrijwaring

5.19.

Nu in de hoofdzaak de overeenkomst niet wordt ontbonden, is geen sprake van schade als bedoeld in onderdeel 1 van de vordering en is deze vordering niet toewijsbaar.

5.20.

Nu het in de hoofdzaak toegewezen bedrag aan schadevergoeding lager is dan het bedrag dat volgens [naam eiser 3] in mindering moet worden gebracht op de door hem gevorderde vergoeding van schade door [naam gedaagde 2] en Control-Scope, wordt ook onderdeel 2 van de vordering afgewezen.

5.21.

[naam eiser 3] wordt als de in vrijwaring in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van [naam gedaagde 2] en Control-Scope. Het bedrag van deze kosten wordt vastgesteld op € 1.126,- aan salaris advocaat (2 punten, tarief II).

6. De beslissing

De rechtbank,

in de hoofdzaak, in conventie

6.1.

veroordeelt [naam gedaagde 1] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eisers] een bedrag van € 700,- aan schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 19 mei 2020 (datum dagvaarding) tot de dag van de algehele voldoening,

6.2.

veroordeelt [naam gedaagde 1] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eisers] een bedrag van € 105,- aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen,

6.3.

verklaart 6.1 en 6.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de hoofdzaak, in reconventie

6.6.

heft de door [verweerders] gelegde beslagen op,

6.7.

verklaart 6.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in vrijwaring

6.10.

wijst de vorderingen af,

6.11.

veroordeelt [naam eiser 3] in de kosten van het geding, aan de zijde van [naam gedaagde 2] en ControlScope tot op heden begroot op € 1.126,-,

6.12.

verklaart 6.11 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.F. de Heer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2021.

3194/901/2294