Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2021:11293

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
17-11-2021
Datum publicatie
22-11-2021
Zaaknummer
C/10/611175 / HA ZA 21-29
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verkoop bovenwoning vindt binnen zeer korte tijd plaats via “verkoopgarantie.nu” aan koper die woning koopt als investering. Verkoper heeft voldaan aan de mededelingsplicht inzake de funderingsproblematiek van het pand, ook als slechts de VvE notulen, waaruit van die problematiek bleek, zijn verstrekt, en niet meer dan dat. Koper heeft niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht dienaangaande. Koper heeft de informatie die hij had opgevraagd, waaronder de VvE stukken, niet afgewacht alvorens het koopcontract te ondertekenen. Te laat doorsturen van de informatie door de makelaar van koper komt voor rekening en risico van koper.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/611175 / HA ZA 21-29

vonnis van 17 november 2021

in de zaak van:

1. [naam eiser 1]

2. [naam eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat: mr. A.J.F. Gonesh te Den Haag

tegen

[naam gedaagde]

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat: mr. A.R. Oosthout te Den Haag.

Eiser sub 1 wordt hierna aangeduid als “ [naam eiser 1] ” en gezamenlijk worden eisers aangeduid als “ [eisers] ”. Gedaagde wordt hierna aangeduid als “ [naam gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure en korte samenvatting

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  1. de dagvaarding van 29 december 2020;

  2. de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;

  3. de conclusie van antwoord in reconventie;

  4. de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 juli 2021;

  5. het proces-verbaal van de op 15 juli 2021 gehouden mondelinge behandeling, met daarbij de door [naam gedaagde] overgelegde spreekaantekeningen;

  6. de overgelegde producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.2.

[eisers] hebben een bovenwoning aan de [adres 1] (hierna: “de woning”) gekocht van [naam gedaagde] , als investering, om deze te verhuren, voor de koopprijs van € 250.000,00. Op 3 november 2020 hebben beide partijen de koopovereenkomst ondertekend. Van deze overeenkomst zijn de volgende bepalingen relevant:

Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik

6.3


De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

6.6


Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat hij deze koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd.

Artikel 23: Nadere afspraken


‘AS IS WHERE IS’


Koper aanvaardt dat het Verkochte ten titel van verkoop en koop zal worden geleverd ás is where is’, dat wil zeggen in de staat waarin het zich op leveringsdatum bevindt met alle aan het Verkochte verbonden rechten en plichten, alsmede eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en zonder garantie van enige soort, waaronder die met betrekking tot technische, bouwkundige, milieukundige(waaronder begrepen lood en asbest), juridische en/of commerciële aspecten van het Verkochte. Koper aanvaardt uitdrukkelijk het risico voortvloeiende uit de ‘as is where is’ koop en levering.

2.3.

In de notulen van de vergadering van de [naam vereniging] van 3 februari 2020 (hierna: VvE notulen van 3 februari 2020) is onder meer het volgende opgenomen:

Voor de volgende vergadering zal het onderwerp monitoring funderingen worden geagendeerd. De gemeente Schiedam heeft de eigenaren bericht dat de gemeente niet meer actief zal begeleiden op dit onderwerp aangezien gebleken is dat het merendeel van de eigenaren op de [straatnaam 1] en [straatnaam 2] geen funderingsherstel meer willen. Vooralsnog is voor de VVE het funderingsherstel niet meer aan de orde.”

2.4.

De koop is tot stand gekomen via een tussenpersoon, Verkoopgarantie.nu, die ook het koopcontract heeft opgesteld. De woning stond in opdracht van [naam gedaagde] vanaf eind januari 2020 voor een vraagprijs van 275.000,00 te koop bij een NVM makelaardij en op Funda. Dat had tot een verkoop geleid, voor een prijs van € 280.000,00, die echter niet door was gegaan omdat de koper de financiering niet rond kreeg. Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft [naam gedaagde] zich toen in het najaar van 2020 tot Verkoopgarantie.nu gewend, met de vraag of zij geïnteresseerd waren in de aankoop van de woning. [naam gedaagde] heeft Verkoopgarantie.nu verwezen naar de informatie op Funda en in het NVM dossier. Het bod van Verkoopgarantie.nu op de woning vond [naam gedaagde] te laag. Verkoopgarantie.nu heeft toen aan [naam gedaagde] aangeboden de woning vrijblijvend binnen haar netwerk van investeerders aan te bieden. [naam gedaagde] is daarmee akkoord gegaan. De woning is vervolgens - zonder kosten voor [naam gedaagde] , want Verkoopgarantie.nu ontvangt niet van verkopers een vergoeding, maar ontvangt een “finders-fee” van haar investeerders - op de website van Verkoopgarantie.nu geplaatst. Op 9 oktober 2020 heeft Verkoopgarantie.nu een bezichtiging georganiseerd voor geïnteresseerde investeerders. Op 10 oktober 2020 ontving [naam gedaagde] een bod van € 245.000,00 via Whatsapp van Verkoopgarantie.nu van een anonieme bieder. [naam gedaagde] heeft dit bod afgewezen. Op 19 oktober 2020 is opnieuw en op dezelfde wijze een bod van € 245.000,00 uitgebracht, en wederom afgewezen door [naam gedaagde] . Op 22 oktober 2020 heeft [naam gedaagde] van Verkoopgarantie.nu per whatsapp vernomen dat dezelfde (anonieme) bieder nu € 250.000,00 bood. Dit bod (en het vorige) was afkomstig van [eisers] en is door [naam gedaagde] aanvaard.

[naam eiser 1] is door een kennis “ [naam 1] ” getipt over de woning. [naam 1] is daarvoor, en voor zijn rol bij de aankoop van de woning, door [eisers] betaald. [naam 1] is makelaar. [naam 1] had de woning bezichtigd op 9 oktober 2020. Nadat door [eisers] het laatste bod was uitgebracht, en nadat dit was aanvaard, heeft [naam eiser 1] op 27 oktober 2020 met [naam 1] de woning kort bezichtigd. Op 29 oktober 2020 heeft [naam gedaagde] per mail aan Verkoopgarantie.nu o.a. de VvE notulen van 3 februari 2020 gezonden. Verkoopgarantie.nu heeft bedankt voor de ontvangst en de legitimaties opgevraagd bij [naam gedaagde] . Op 30 oktober 2020 heeft Verkoopgarantie.nu aan B&S taxaties, [naam 2] , een kopie van de kadastrale kaart gestuurd en de VvE notulen van 3 februari 2020. Op 1 november 2020 heeft Verkoopgarantie.nu alle van [naam gedaagde] ontvangen stukken doorgemaild aan de makelaar van [eisers] , de heer [naam 1] .

2.5.

Op 3 november 2020 hebben beide partijen de koopovereenkomst ondertekend. [eisers] hebben van [naam 1] (pas) op 5 november 2020 een aantal documenten over de woning ontvangen. Hierbij zaten onder andere de VvE notulen van 3 februari 2020.

2.6.

Op 24 november 2020 hebben [eisers] naar aanleiding van hun verzoek om informatie aan de gemeente Schiedam, een e-mail ontvangen van een medewerker van de gemeente. In deze e-mail staat onder andere:

Alle eigenaren van [locatie] (o.a. [adressen] ) zijn op de hoogte gesteld, dat deze panden een funderingsprobleem hebben. De gemeente Schiedam heeft incidentbrieven verstuurd naar de eigenaren van deze [locatie] .

Inmiddels hebben er diverse bijeenkomsten plaatsgevonden waarbij de eigenaren uitvoerig zijn geïnformeerd.

De voortgang tot het herstellen van de funderingen ligt momenteel stil, omdat vooralsnog de meerderheid van de eigenaren niet bereid is funderingsherstel uit te voeren.

Het globale funderingsherstelplan op hoofdlijnen is in de bijlage toegevoegd.

De verwachting is dat de genoemde kosten die in deze rapportage zijn aangegeven voor dit plan, niet meer toereikend zijn omdat de kosten zijn gestegen.

Uit Bijlage F van het bij de e-mail gevoegde herstelplan blijkt dat de kosten voor het herstel van de fundering van de woning werden begroot op € 29.000,00.

2.7.

Op 26 november 2020 hebben [eisers] van dezelfde medewerker van de gemeente Schiedam onder meer een funderingsonderzoek van 11 januari 2017 en een incidentbrief van de gemeente aan de betreffende bewoners van 6 februari 2017 ontvangen. In het funderingsonderzoek is onder meer het volgende opgenomen (het vetgedrukte huisnummer - aangebracht door de rechtbank - betreft het pand waar het in dit geschil om gaat):

8. Conclusie
Uit het funderingsonderzoek kan worden afgeleid dat de houten paalfundering voornamelijk bij de panden [pand 1] - [pand 2] - [pand 3] - [pand 4] - [pand 5] - [pand 6] en [pand 7] onvoldoende draagvermogen heeft als gevolg van overbelasting dat wordt veroorzaakt door de negatieve kleef. Het zijn ook deze panden die niet meer voldoen aan een handhavingstermijn van 15 jaar en daarmee niet meer voldoen aan de voorwaarden voor particuliere woningbouwverbetering in Schiedam.

Als gevolg van het funderingsherstel bij deze panden en de nog doorgaande zakking van de belendingen van >> 1,3 mm/jaar zullen ook de panden [pand 8] en [pand 9] ; [pand 10] - [pand 11] - [pand 12] ; [pand 13] - [pand 14] - [pand 15] - [pand 16] - [pand 17] en [pand 18] mee moeten met het funderingsherstel.

De funderingshersteleenheid zal derhalve bestaan uit de panden: [panden 1] en [panden 2] . (…)

Op grond van deze conclusie zullen de panden [panden 1] ; [panden 2] en [panden 3] panden worden benoemd.

2.8.

In de incidentbrief van 6 februari 2017 is onder meer opgenomen:

De panden aan de [panden 4] , [panden 5] en [pand 19] waarvan u één van de eigenaren bent, zijn hierbij aangemerkt als incidentpand. Dit houdt in dat herstel van de dragende constructie, ofwel de fundering van de panden, noodzakelijk is. Om u hierover te informeren, nodigen wij u uit voor een bijeenkomst op dinsdag 21 februari 2017 in [naam centrum] , [adres 2] . Aanvang is 19.30 uur.

2.9.

Op 11 december 2020 hebben [eisers] [naam gedaagde] per brief in gebreke gesteld en zich beroepen op artikel 14 van de koopovereenkomst, op grond waarvan [naam gedaagde] na verloop van acht dagen na ingebrekestelling een onmiddellijk opeisbare boete van drie promille van de koopsom verschuldigd is, met een maximum van tien procent van de koopsom. In artikel 14 staat voor zover relevant het volgende:

Artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding

14.1


Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

14.3


Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

2.10.

Op 17 december 2020 is de woning aan [eisers] geleverd. Op diezelfde dag hebben [eisers] na verkregen verlof van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam conservatoir derdenbeslag doen leggen onder de notaris op de koopsom voor een bedrag van € 45.500,00. In eerste instantie was het beslag per abuis op de gehele koopsom gelegd, maar dit is na een aantal weken hersteld.

3. De vordering en het verweer in conventie

3.1.

[eisers] vorderen (na eisvermeerdering) in conventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij vonnis:

primair
1a. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 51.258,63, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2020 tot aan de dag van algehele voldoening, of
1b. de koopovereenkomst zo wijzigt dat de koopprijs wordt verlaagd met € 51.258,63, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2020 tot de dag van algehele voldoening,

subsidiair
2. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van het door een door de rechter te benoemen deskundige te begroten bedrag aan schade,

meer subsidiair
3. voor recht verklaart dat “sprake is van bedrog en of dwaling en/of onrechtmatige daad door gedaagde jegens eisers voor c.q. bij het sluiten van de in het lichaam van de dagvaarding genoemde koopovereenkomst, althans van recht te verklaren dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming/non- conformiteit bij de in het lichaam der dagvaarding genoemde verkoop van het appartementsrecht voor de woning, ten gevolge waarvan eisers schade (althans nadeel) lijden waarvoor gedaagde aansprakelijk is, welke schade nader op te maken bij staat,”
4. [naam gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en de nakosten.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. [naam gedaagde] is op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk voor schade die [eisers] nog zullen lijden omdat zij de fundering moeten laten herstellen. [naam gedaagde] heeft [eisers] bij verkoop van haar woning niet op de hoogte gebracht van de funderingsproblemen van de woning, terwijl zij dat wel had moeten doen. Als geen onrechtmatige daad komt vast te staan, is [naam gedaagde] schadevergoeding verschuldigd op grond van non-conformiteit en wanprestatie.

3.3.

[naam gedaagde] heeft verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

[naam eiseres] vordert in reconventie dat [verweerders] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.435,09, met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten.

4.2.

[naam eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [verweerders] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor schade die zij heeft geleden door [naam eiseres] ten onrechte in een juridische procedure te betrekken en beslag te leggen op een deel van de koopsom.

4.3.

[verweerders] hebben verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.

5. De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen samen. De rechtbank zal deze daarom gezamenlijk beoordelen.

5.2.

[eisers] vorderen in deze procedure schadevergoeding van [naam gedaagde] op basis van verschillende juridische grondslagen. De rechtbank komt aan het eind van deze beoordeling tot de conclusie dat [naam gedaagde] [eisers] geen schadevergoeding verschuldigd is. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] daarom af. De schadevergoeding die [naam gedaagde] eist, wijst de rechtbank gedeeltelijk toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Moest [naam gedaagde] [eisers] informeren over de funderingsproblemen?

5.3.

Een woning moet worden afgeleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW). Dit is het conformiteitsvereiste. De koper mag verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is zij non-conform (artikel 7:17 lid 2 BW).

5.4.

[naam gedaagde] heeft de ernst van de funderingsproblemen betwist. Inderdaad blijkt nergens in het dossier wanneer de problematiek met de fundering echt problemen gaat geven en herstel noodzakelijk zal zijn. [eisers] hebben dit op zitting ook niet kunnen concretiseren. Uit het onderzoeksrapport, het herstelplan en de incidentbrief blijkt wel voldoende dát er problemen zijn met de fundering van de woning en het rijtje woningen waar de woning deel van uitmaakt, en dat deze problemen op een gegeven moment zullen moeten worden aangepakt en opgelost. Gelet op de problematiek van het belendende [pand 5] (“Het zijn ook deze panden die niet meer voldoen aan een handhavingstermijn van 15 jaar”) lijkt het zo te zijn dat binnen 15 jaar na 2017 herstel noodzakelijk zou zijn. Of de woning daarmee ook non-conform is, hangt af van wat [eisers] van de woning mochten verwachten.

5.5.

Voor de kenbaarheid en dus verwachtbaarheid van gebreken geldt, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl hij dat redelijkerwijs wel had moeten doen, en het gebrek ook uit dat onderzoek zou blijken, zal in principe sprake zijn van een gebrek dat voor de koper kenbaar is. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder verder onderzoek duidelijk is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan koper. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

5.6.

De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] de plicht had de funderingsproblemen mee te delen aan [eisers] [naam gedaagde] wist dat het funderingsprobleem speelde en dat dit van belang zou zijn, ook voor een koper als [eisers] die de woning als investering wilde kopen. Het feit dat de woning op het moment van verkoop nog goed bewoonbaar (en dus geschikt voor verhuur) was, maakt dit niet anders. Omdat de herstelwerkzaamheden in de toekomst zullen moeten worden verricht, zal het funderingsprobleem het investeringsgenot van [eisers] aantasten, immers zal herstel behoorlijk wat geld gaan kosten en dus een aanzienlijke jaarlijkse reservering vereisen of financiering.

Heeft [naam gedaagde] aan haar mededelingsplicht voldaan?

5.7.

Nu vast staat dat [naam gedaagde] een mededelingsplicht had, is de volgende vraag of zij aan die mededelingsplicht heeft voldaan. [naam gedaagde] wijst erop dat de VvE notulen van de vergadering van 3 februari 2020 tijdig door haar aan Verkoopgarantie.nu zijn verstrekt, én tijdig door Verkoopgarantie.nu zijn verstrekt aan de makelaar van [eisers] , [naam 1] . Volgens [naam gedaagde] hadden [eisers] in de notulen van de VvE-vergadering van 3 februari 2020 kunnen en moeten lezen dat er iets met de fundering aan de hand was. Aan de hand daarvan hadden [eisers] , als zij dat een probleem vonden, verder onderzoek moeten doen. Daarnaast stelt [naam gedaagde] dat zij Verkoopgarantie.nu, die zij vooral als tussenpersoon namens de investeerder zag, heeft ingelicht over de funderingsproblematiek. Bij aanvang van het contact met Verkoopgarantie.nu heeft zij ze verwezen naar de informatie op Funda en in het NVM-dossier, terwijl in het NVM-dossier niet alleen de VvE notulen van de vergadering van 3 februari 2020 zaten, maar óok het onderzoeksrapport en het herstelplan en de incidentbrief. En op enig moment na de aanvaarding van het bod vroeg Verkoopgarantie.nu [naam gedaagde] om de stukken van de Kamer van Koophandel, de VvE-stukken en een onderhoudsplan. Omdat zij geen onderhoudsplan had, heeft zij Verkoopgarantie.nu gebeld. Tijdens dit gesprek heeft zij Verkoopgarantie.nu expliciet op de funderingsproblemen gewezen, en aangeboden de documenten hierover te sturen, maar Verkoopgarantie.nu wilde deze niet hebben omdat dit niet haar werkwijze was. [naam gedaagde] ging ervan uit dat dit met de koper besproken zou worden en dat er een beoordeling voor de koper zou worden gemaakt. [naam gedaagde] wist ten tijde van dat telefoongesprek nog niet wie de bieder was, omdat het contact via Verkoopgarantie.nu (en [naam 1] ) ging.

5.8.

De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil tussen partijen is, dat [naam gedaagde] de notulen van de VvE vergadering van 3 februari 2020 tijdig – ruim voor de koopovereenkomst – heeft verstrekt. Uit alleen deze notulen hadden [eisers] reeds kunnen afleiden dat er funderingsproblemen speelden. Er wordt immers geschreven dat de eigenaren geen funderingsherstel meer zouden willen. Dit impliceert dat er wel iets te herstellen viel. Ook blijkt uit de tekst dat de gemeente zich terugtrok (de rechtbank begrijpt: terzake de begeleiding bij herstel), vanwege gebrek aan medewerking van de bewoners, en dus niet, omdat het probleem opgelost zou zijn.

Volgens de website van Verkoopgarantie.nu houdt de strategie van het bedrijf in, dat koopovereenkomsten met haar geïnteresseerde investeerders snel (binnen een week) worden gesloten. Hier staat tegenover dat voor de woning een scherpe (dus: voor verkopers niet erg aantrekkelijke, maar voor de investeerders wèl aantrekkelijke) prijs wordt betaald. Ook is er het feit dat partijen een ‘as is where is’-clausule (overweging 2.2) hebben opgenomen in de koopovereenkomst (die door Verkoopgarantie.nu is opgesteld). De wijze waarop [eisers] bij aankoop van de woning te werk zijn gegaan, correspondeert hiermee. [eisers] hebben zonder de woning zelf te bezichtigen en zonder voorbehoud tenminste tweemaal (volgens [naam gedaagde] driemaal) een bod gedaan. Pas na acceptatie van zijn laatste bod heeft [naam eiser 1] de woning bezichtigd (waarbij partijen van mening verschillen of [naam eiser 1] al dan niet een vraag heeft gesteld over verborgen bijzonderheden aan de woning), maar deze bezichtiging heeft hij uitermate beperkt gehouden. [eisers] hebben geen bouwkundig onderzoek laten verrichten. De taxatie die in opdracht van [eisers] is verricht door B&S taxateurs was ten behoeve van de financiering en heeft pas na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsgevonden. Tenslotte hebben [eisers] de informatie die was verstrekt door [naam gedaagde] , en die zij wel zelf hadden opgevraagd via hun makelaar, niet eens afgewacht voordat zij de koopovereenkomst ondertekenden. Want hoewel Verkoopgarantie.nu de door [eisers] opgevraagde VvE-notulen op 1 november 2020 aan de makelaar ( [naam 1] ) van [eisers] heeft gestuurd, hebben [eisers] deze pas op 5 november 2020 van [naam 1] ontvangen. Op dat moment hadden [eisers] de koopovereenkomst al ondertekend, want dat gebeurde op 3 november 2020.

5.9.

Gelet op bovenstaande omstandigheden oordeelt de rechtbank dat [naam gedaagde] , ook al zou zij hebben volstaan met het verstrekken van de VvE-notulen aan Verkoopgarantie.nu, zij daarmee heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. Het lag op de weg van [eisers] om op grond van de beschikbare informatie verder onderzoek te doen naar de fundering. Dit hebben zij niet gedaan. Voor zover [eisers] niet tijdig over de beschikbare informatie beschikten vanwege nalaten van hun makelaar [naam 1] valt dat niet [naam gedaagde] te verwijten en komt dat voor rekening en risico van [eisers] Duidelijk is dat [eisers] weinig moeite hebben gedaan om meer te weten te komen over de staat van de woning die zij kochten, en de koopovereenkomst zelfs al getekend hadden voordat zij opgevraagde informatie over de woning hadden ontvangen.

Vast staat voorts ook, dat [eisers] , eenmaal bekend met de informatie blijkend uit de VvE notulen, nog tijdens de wettelijke bedenktijd hadden kunnen afzien van de koop, maar daar kennelijk niet voor hebben gekozen.

De rechtbank heeft ten slotte in haar oordeel betrokken dat er informatie omtrent funderingsproblematiek op internet wordt vermeld door veel gemeenten, en dat het een feit van algemene bekendheid is dat funderingsproblemen regelmatig spelen bij oudere woningen. De rechtbank komt gelet op het vorenstaande tot de conclusie dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden.

De vorderingen in conventie worden afgewezen

5.10.

Omdat vast staat dat [naam gedaagde] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan en gesteld noch gebleken is dat [naam gedaagde] een inlichting heeft verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken bij [eisers] heeft veroorzaakt, is van een onrechtmatige daad of bedrog geen sprake. En reeds omdat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben geschonden, kan het beroep op dwaling niet slagen.

5.11.

[eisers] hebben zich nog beroepen op artikel 6.3 en artikel 6.6 van de koopovereenkomst. Omdat [naam gedaagde] deze artikelen geschonden heeft, is volgens hen sprake van (toerekenbaar) tekortschieten in het kader van de koopovereenkomst. De rechtbank gaat hier niet in mee. Het feit dat [naam gedaagde] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, maakt dat een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet kan slagen. En op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst waren er door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen voorgeschreven die nog niet naar behoren waren uitgevoerd, zodat ook het beroep op artikel 6.6 faalt. Niet gebleken is namelijk dat de gemeente de bewoners van de betreffende woningen na de onderzoeken en voorlichtingsbijeenkomst in 2017 daadwerkelijk verplicht heeft om de funderingen te herstellen. Uit de VvE-notulen en het besprokene ter zitting blijkt het tegenovergestelde: dat de gemeente Schiedam niet meer actief zou begeleiden, omdat het merendeel van de eigenaren de funderingen op dat moment niet wilde herstellen.

5.12.

Omdat vast is komen te staan dat aan geen van de gestelde grondslagen voor schadevergoeding is voldaan, wijst de rechtbank alle vorderingen van [eisers] af.
De vordering in reconventie

5.13.

[naam gedaagde] vordert opheffing van het door [eisers] gelegde beslag onder de notaris. Op grond van artikel 704 lid 2 Rv vervalt het beslag van rechtswege wanneer de eis in de hoofdzaak wordt afgewezen en deze afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. [naam gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom niet kan worden gewacht tot het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, zeker nu het bedrag waarop beslag is gelegd is aangepast van de totale koopsom naar € 45.500,00 en het gevaar van executoriale verkoop van de nieuwe woning van [naam gedaagde] inmiddels is afgewend, zoals [naam gedaagde] ter zitting heeft meegedeeld. De vordering wordt afgewezen.

5.14.

Daarnaast vordert [naam gedaagde] vergoeding van schade die zij heeft geleden doordat [eisers] haar ten onrechte in een juridische procedure hebben betrokken en ten onrechte beslag hebben gelegd op de koopsom. Door dit beslag heeft [naam gedaagde] niet tijdig aan andere financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zo kon zij de laatste termijn van de aanneemsom niet tijdig betalen aan de aannemer die haar nieuwe woning bouwde, waardoor deze de oplevering uitstelde en [naam gedaagde] met haar gezin haar nieuwe huis niet in kon en noodgedwongen tijdelijk in een vakantiewoning heeft moeten verblijven. De kosten die zij hiervoor heeft moeten maken zijn € 4.144,00 aan advocaatkosten en € 1.291,09 aan extra woonkosten.

5.15.

Degene die een beslag legt en handhaaft handelt op eigen risico en dient, bijzondere omstandigheden daargelaten, de door het beslag geleden schade te vergoeden als het beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd. Dit is ook zo wanneer hij op verdedigbare gronden van zijn vordering overtuigd is en niet lichtvaardig heeft gehandeld. De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat zij extra kosten heeft moeten maken door het gelegde beslag. De oplevering van haar nieuwe woning werd immers verlaat omdat zij onvoldoende geld tot haar beschikking had om de aannemer te betalen. De hoogte van de kosten van de vakantiewoning heeft [naam gedaagde] onderbouwd met een factuur (productie 19 bij conclusie van antwoord). Ter zitting heeft [naam eiser 1] de hoogte van deze kosten betwist, omdat [naam gedaagde] aanvankelijk óók reeds langer (namelijk tijdens kerst en oud/nieuw) in haar oorspronkelijke woning wilde blijven (omdat zij nog niet haar nieuwe woning in kon). De kosten van de vakantiewoning zouden dus sowieso zijn gemaakt. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Uit de factuur blijkt dat de kosten die [naam gedaagde] vordert, zien op de periode van 4 januari tot en met 1 februari 2021. Uit de stellingen van [naam gedaagde] blijkt dat zij tijdens de feestdagen al met haar gezin in de vakantiewoning verbleef. [naam gedaagde] heeft dus voldoende onderbouwd dat zij niet de kosten voor haar gehele verblijf in de vakantiewoning heeft gevorderd, maar alleen de kosten die zij voor het verblijf vanaf 4 januari 2021 heeft moeten maken als gevolg van het gelegde beslag. Deze kosten (€ 1.291,09) zullen daarom worden toegewezen.

5.16.

De door [naam gedaagde] gemaakte advocaatkosten zijn geen schade als gevolg van het gelegde beslag. Feitelijk komt de vraag om veroordeling van [eisers] tot betaling van de advocaatkosten neer op een vordering tot veroordeling van [eisers] tot volledige vergoeding van de proceskosten. Zo’n vordering is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure moet terughoudend worden geoordeeld, want het is belangrijk dat de toegang tot de rechter gewaarborgd wordt. De rechtbank oordeelt dat in deze zaak geen sprake is van misbruik van procesrecht. Het feit dat een vordering niet toewijsbaar is, maakt niet dat daardoor het recht om deze in te stellen niet bestaat. De proceskosten zullen daarom worden begroot aan de hand van het liquidatietarief. Zie hiervoor overweging 5.17.
Proceskosten

5.17.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden in conventie aan de kant van [naam gedaagde] begroot op:

- griffierecht € 937,00

- salaris advocaat + € 2.228,00 (2 punten x € 1.114,00)

Totaal € 3.165,00


Ook in reconventie zijn [eisers] te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij worden daarom ook in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Omdat de conventie en de reconventie samenhangen, ziet de rechtbank aanleiding om de kosten in reconventie te halveren. Deze worden daarom begroot op € 478,00 aan salaris advocaat (2 punten x € 478,00 : 2).

6. De beslissing in conventie en in reconventie


De rechtbank:

6.1.

veroordeelt [eisers] aan [naam gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.291,09,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van [naam gedaagde] begroot op € 3.643,00,

6.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst af het door [eisers] in conventie, en het door [naam gedaagde] in reconventie, meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2021.

638