Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:8899

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
25-09-2020
Datum publicatie
08-10-2020
Zaaknummer
8170700
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

huur winkelruimte, huurprijsvermindering, gebreken, corona, mondelinge behandeling

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8170700 \ CV EXPL 19-49858

uitspraak: 25 september 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: R. van Schendel te Hilversum,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Walls and Skin Rotterdam B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiseres] ” en “Walls”.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.

  • -

    het exploot van dagvaarding van 12 november 2019, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;

  • -

    het tussenvonnis van 13 februari 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

  • -

    de brief van de griffier van 2 april 2020;

  • -

    de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met producties;

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie en vermeerdering van eis in reconventie, met één productie;

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Vanwege de corona-maatregelen heeft de mondelinge behandeling geen doorgang gevonden. Bij brief van 2 april 2020 is aan partijen medegedeeld dat de procedure schriftelijk zal worden voortgezet en is de zaak verwezen naar de rolzitting van 30 april 2020 voor het indienen van een conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Tussen [naam] als verhuurder en Walls als huurder bestaat sinds 1 januari 2016 een huurovereenkomst ten aanzien van de winkelruimte aan de [adres]

(hierna: ‘het gehuurde’). Walls exploiteert een tattoo- en graffitishop in het gehuurde.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing. Artikel 25 van deze algemene bepalingen luidt - voor zover thans relevant - als volgt:

“Betalingen

25.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.

(…)

25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien verhuurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heet ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”

2.3.

Bij brief van 14 augustus 2017 heeft de gemachtigde van Walls aan de toenmalige beheerder van het gehuurde, [bedrijf] , medegedeeld dat er sprake is van een gebrek in het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW, aangezien de kelder van het gehuurde met regelmaat blank staat, waardoor Walls substantiële materiële schade lijdt. Aan Kralingsch Beheer is verzocht het gebrek te herstellen. Voorts is medegedeeld dat, indien geen gevolg wordt gegeven aan het verzoek, Walls op grond van verminderd huurgenot de huurprijs evenredig zal verminderen met een bedrag gelijk aan 15% van de geldende huurprijs.

2.4.

De gemachtigde van Walls heeft bij brief van 8 september 2017 [naam] er op gewezen dat er geen serieuze pogingen zijn ondernomen om het gebrek te verhelpen. Voorts wordt medegedeeld dat Walls met ingang van 1 oktober 2017 25% van de huurprijs zal inhouden totdat het gebrek is verholpen.

2.5.

Per e-mail van 20 november 2017 heeft de toenmalige gemachtigde van [naam] aan Walls medegedeeld dat de kelder niet tot het gehuurde behoort. Daarnaast wordt Walls verzocht de achterstallige huurpenningen alsnog te voldoen.

2.6.

Bij brief van 30 januari 2019 heeft verhuurmakelaar Toussaint + Van Wijk namens [naam] - voor zover thans van belang - het volgende medegedeeld:

“(…) RRS Nederland heeft op woensdag 23 januari jl. de werkzaamheden uitgevoerd voor het verhelpen van de lekkage aan de [adres] . Hiermee is er geen enkele aanleiding meer om de huur niet volledig aan ons over te maken.

Wij gaan ervan uit dat u de volledige huur van € 2.153,78 voortaan vóór of op elke eerste van de betreffende maand voldoet, voor het eerst vóór of op 1 februari a.s. (…)”

2.7.

De gemachtigde van Walls heeft per brief van 6 maart 2019 aan Toussaint + Van Wijk medegedeeld dat er in de periode augustus 2017 tot en met januari 2019 sprake is geweest van verminderd huurgenot, in verband waarmee Walls een gedeelte van de huur onbetaald heeft gelaten.

2.8.

Bij e-mail van 4 juli 2019 heeft de gemachtigde van Walls aan de gemachtigde van [naam] gemeld dat er sprake is van een nieuw gebrek, bestaande uit een scheur in de muur van de kelder, waarin zich ongedierte bevindt. Voorts was er hierdoor sprake van stankoverlast. Dit gebrek werd veroorzaakt door een lekkende rioolbuis. Dit gebrek is door [naam] in oktober 2019 hersteld.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en Walls te veroordelen tot ontruiming van die het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, alsmede tot betaling aan [eiseres] van € 10.616,44 aan achterstallige huur, berekend tot en met oktober 2019, € 656,42 aan vervallen rente, € 3.600,- aan verbeurde boetes, € 1.030,90 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 2.000,- per maand voor iedere maand dat Walls het gehuurde na 1 november 2019 in gebruik houdt, met veroordeling van Walls in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. Walls is tekortgeschoten in haar betalingsverplichting door tot en met oktober 2019 de huurbetalingen, ondanks sommatie, niet of niet volledig te voldoen. [eiseres] heeft tevens recht op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, de op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen verbeurde contractuele boetes en de wettelijke handelsrente over de huurachterstand. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt voorts ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

[eiseres] heeft bij conclusie van repliek in conventie de huurachterstand geactualiseerd, in die zin dat deze, volgens haar, berekend tot en met de maand mei 2020 € 14.592,00 bedraagt.

3.3.

Walls heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. [eiseres] is geen partij bij de huurovereenkomst, zodat zij niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen.

Voor zover [eiseres] wel ontvankelijk is, heeft te gelden dat er vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot en met januari 2019 sprake is geweest van een gebrek in het gehuurde, bestaande uit een lekkage in de kelder. Daarnaast is er sprake geweest van een scheur in de muur, welke stankoverlast en overlast door ongedierte tot gevolg had. Door de gebreken is er sprake geweest van gederfd huurgenot. Omdat [naam] niet adequaat overging tot herstel van de gebreken heeft Walls maandelijks een bedrag ingehouden op de te betalen huur. Gelet op deze omstandigheden is de gevorderde contractuele boete onaanvaardbaar. Het is aan [naam] toe te rekenen dat Walls gedurende langere tijd huur heeft ingehouden, zodat de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

in reconventie

3.4.

Walls vordert in (voorwaardelijke) reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan het bedrag waartoe Walls terzake van achterstallige huurpenningen in conventie wordt veroordeeld dan wel van een bedrag van € 11.556,- dan wel van een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.

3.5.

Aan die vordering heeft Walls - verkort weergegeven - ten grondslag gelegd dat er in de periode van 14 augustus 2017 tot en met 31 januari 2019 en in de periode 4 juli 2019 tot en met 31 oktober 2019 sprake was van gederfd huurgenot door een gebrek in het gehuurde. Op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW vordert Walls huurprijsvermindering gelijk aan het bedrag dat zij op de huurpenningen heeft ingehouden en tot betaling waarvan zij in conventie wordt veroordeeld. Aangezien de kelder circa 35-40% van de totale oppervlakte van het gehuurde beslaat, acht Walls een huurprijsvermindering van 25% reëel. De huurprijsvermindering bedraagt hierdoor voor de periode 14 augustus 2017 tot en met

31 januari 2019 € 9.406,- en voor de periode 4 juli 2019 tot en met 31 oktober 2019

€ 2.150,-, in totaal derhalve € 11.556,-.

Walls heeft bij conclusie van repliek in reconventie haar eis vermeerderd. Zij vordert wijziging van de huurovereenkomst, in die zin dat de huurprijs verlaagd wordt naar

€ 1.250,- per maand voor de periode 12 mei 2020 tot 1 oktober 2020. Zij legt hieraan ten grondslag dat de gevolgen van de uitbraak van het corona-virus met zich meebrengen dat [verweerster] niet kan verwachten dat Walls haar huurbetalingsverplichting (volledig) nakomt. De tattooshop van Walls is van overheidswege gesloten geweest vanaf 15 maart 2020 tot 11 mei 2020, waardoor Walls geen omzet heeft kunnen genereren. Walls stelt dat in dit kader sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan niet verwacht mag worden dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft.

3.6.

[verweerster] heeft de vorderingen van Walls betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De kelder maakt geen deel uit van het gehuurde. Walls mag de kelderruimte evenwel om niet gebruiken, maar kan zich niet beroepen op de gebrekenregeling. De kelder is daarnaast steeds in gebruik geweest. [verweerster] betwist dat er sprake is van een gebrek, wat zou moeten leiden tot een huurprijsvermindering van 25%. Het is Walls bovendien niet toegestaan huurbetalingen op te schorten conform artikel 25.1 van de algemene bepalingen. Niet gezegd kan worden dat [verweerster] onvoldoende actie heeft ondernomen om de gebreken te herstellen, nu [verweerster] onder meer een bouwdeskundige naar de gebreken heeft laten kijken.

[verweerster] verzet zich tegen de vermeerdering van eis in reconventie, nu zij hierdoor in haar verdediging wordt geschaad. De door Walls gestelde omzetdaling ten gevolge van de coronacrisis behoort tot het normale ondernemersrisico van Walls. Zij heeft niet onderbouwd waarom zij dit risico deels op [verweerster] zou mogen afwentelen. Bovendien was het gehuurde tot ver in de coronaperiode geopend voor publiek. Walls kon en kan het gehuurde gewoon gebruiken.

3.7.

Op hetgeen partijen verder in conventie en reconventie hebben aangevoerd, zal - voor zover relevant voor de uitkomst van de procedure - hierna nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen de vorderingen over en weer hierna gezamenlijk beoordeeld worden.

4.2.

Walls heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiseres] geen partij is bij de aan de vorderingen ten grondslag liggende huurovereenkomst en stelt dat [eiseres] dientengevolge niet ontvankelijk is in haar vorderingen.

4.3.

Op grond van de huurovereenkomst heeft [naam] als verhuurder te gelden. [eiseres] stelt thans als lasthebber van [naam] op te treden en stelt uit dien hoofde bevoegd te zijn op eigen naam op te treden. Daarover heeft het volgende te gelden. Een rechthebbende kan een derde last geven een vordering op eigen naam in te stellen. Een dergelijke last brengt in beginsel met zich mee dat de derde ook op eigen naam in rechte kan optreden (vgl. HR 21 oktober 1988, nr. 13358, NJ 1989, 83). De lasthebber is in dat geval niet gehouden in de dagvaarding of anderszins te vermelden dat hij ter behartiging van de belangen van een ander optreedt. Eerst indien het verweer van de wederpartij daartoe aanleiding geeft, zal de lasthebber dienen te stellen en zonodig te bewijzen dat hij uit hoofde van lastgeving bevoegd is op eigen naam ten behoeve van de rechthebbende op te treden (HR 26 november 2002, ECLI:NL:HR:2004:AP9665). Nu Walls een beroep op

niet-ontvankelijkheid van [eiseres] heeft gedaan, ligt het op de weg van [eiseres] de door haar gestelde lastgeving nader te onderbouwen. Voor Walls zal het immers duidelijk moeten zijn dat zij, hetgeen zij uit hoofde van onderhavige huurovereenkomst verschuldigd is, bevrijdend aan [eiseres] kan betalen.

4.4.

[eiseres] heeft in dat kader aangetoond, gezamenlijk met haar echtgenoot [naam] , eigenaar te zijn van het gehuurde en heeft voorts een ruim geformuleerde lastgevingsovereenkomst in het geding gebracht, waaruit volgt dat zij als lasthebber namens [naam] mag optreden en op grond daarvan op eigen naam vorderingen uit hoofde van de huurovereenkomst mag instellen. De door [eiseres] overgelegde lastgevingsovereenkomst is evenwel gedateerd op 1 januari 2020 en in de overeenkomst is ook opgenomen dat deze geldig is van 1 januari 2020 tot wederopzegging. [eiseres] is reeds op 12 november 2019 overgegaan tot dagvaarding. Gelet op de ingangsdatum van de lastgevingsovereenkomst is vooralsnog niet gebleken dat [eiseres] ten tijde van dagvaarding het recht had op eigen naam ten behoeve van [naam] op te treden ter zake van de onderhavige huurovereenkomst.

4.5.

Daarnaast heeft Walls diverse (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen ingesteld jegens [eiseres] . De kantonrechter overweegt te dien aanzien dat Walls haar reconventionele vorderingen terzake van de huurovereenkomst slechts kan richten tegen de verhuurder. Als er al sprake is van een rechtsgeldige lastgevingsovereenkomst brengt dit met zich dat [eiseres] als lasthebber heeft te gelden, doch dit maakt [eiseres] niet tot verhuurder. De daadwerkelijke verhuurder, [naam] , is vooralsnog niet in het geding betrokken.

4.6.

In het licht van het voorgaande en mede gelet op het feit dat de bij tussenvonnis van

13 februari 2020 bevolen mondelinge behandeling geen doorgang heeft gevonden vanwege de corona-maatregelen, acht de kantonrechter het gewenst de zaak alsnog met partijen te bespreken, waarbij in elk geval de hierboven genoemde knelpunten aan de orde gesteld zullen worden. Daarom wordt een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen de nodige informatie verstrekken en hun stellingen toelichten of nader onderbouwen. Ter zitting zal ten slotte tevens worden onderzocht of partijen tot een schikking kunnen komen.

4.7.

Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter sprake wil brengen aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden. Deze stukken dienen uiterlijk een week vóór de zitting in het bezit te zijn van de kantonrechter en de wederpartij.

4.8.

Partijen dienen in persoon te verschijnen of zij moeten op de zitting worden vertegenwoordigd door een persoon die op de hoogte is van de feiten met betrekking tot de vordering. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, eventueel ook tot het treffen van een minnelijke regeling.

4.9.

De mondelinge behandeling zal plaats vinden op een nader te bepalen datum en tijdstip, na opgave van verhinderdata door partijen voor de periode november 2020 tot en met december 2020, voor welke opgave de zaak zal worden verwezen naar de rolzitting van donderdag 22 oktober 2020 te 14.30 uur. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daarom gezamenlijk verzoeken. De griffier zal vervolgens datum en tijd van de zitting aan partijen mededelen.

4.10.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op een nog nader te bepalen datum en tijd, na opgave van verhinderdata, dienen te verschijnen op de mondelinge behandeling ten overstaan van de kantonrechter

mr. E.I. Mentink. De mondelinge behandeling zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw);

wijst partijen op hetgeen hiervoor omtrent het in het geding brengen van (nadere) stukken is bepaald;

verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 22 oktober 2020 te 14.30 uur voor opgave verhinderdata voor de periode van november 2020 tot en met december 2020;

bepaalt dat de schriftelijke opgaaf uiterlijk de dag vóór voormelde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen dient te zijn;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44487