Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:8385

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
19-08-2020
Datum publicatie
24-09-2020
Zaaknummer
C/10/576270 / HA ZA 19-562
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

De gemeente Rotterdam heeft een huis verkocht met veel achterstallig onderhoud (een zgn. klushuis), waarbij de koper de verplichting op zich heeft genomen het huis binnen een afgesproken periode op te knappen met inachtneming van aanwijzingen van de gemeente. De te beantwoorden vraag is of de koper een contractuele boete was verschuldigd omdat hij de kozijnen niet of onvoldoende brandwerend zou hebben uitgevoerd. De rechtbank beantwoordt die vraag in dit geval ontkennend. Volgens de rechtbank kon de gemeente een door de koper toegepast alternatief niet zonder meer afwijzen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

zaaknummer / rolnummer: C/10/576270 / HA ZA 19-562

Vonnis van 19 augustus 2020

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. S.M. Conijnenberg,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. de Jong.

Partijen worden hierna ‘de gemeente Rotterdam’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties van de gemeente Rotterdam van 5 juni 2019;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde] van 7 augustus 2019;

  • -

    de brief met aanvullende producties van [gedaagde] van 3 oktober 2019;

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 oktober 2019;

  • -

    de akte met producties van de gemeente Rotterdam van 20 november 2019;

  • -

    de akte met producties van [gedaagde] van 18 december 2019;

  • -

    de akte met producties van de gemeente Rotterdam van 19 februari 2020;

  • -

    de akte van [gedaagde] van 15 april 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De gemeente Rotterdam en [gedaagde] zijn in 2012 een koopovereenkomst aangegaan met betrekking tot het pand aan de [adres] in Rotterdam. In de koopovereenkomst staat, voor zover nu van belang:

Artikel 1

Koop

De Gemeente verkoopt aan de Koper, die van de Gemeente koopt: het pand [adres] , omvattende begane grond, 1e, 2e, 3e en 4e verdieping, kadastraal bekend als gemeente Delfshaven, sectie [sectie] , nr. [nummer] .

(…)

Artikel 14

Bijzondere verplichtingen Koper

(…)

3. Renovatieverplichting: De Koper is verplicht de Onroerende Zak zodanig te renoveren dat de kwaliteit van de woning voldoet aan het “Programma van Eisen, 169 Klushuizen”. De Koper zal binnen een maand na ondertekening van deze overeenkomst daarvoor een Plan van Aanpak ter goedkeuring indienen bij de vergunningencoach. Deze vergunningencoach toetst het Plan van Aanpak aan het Programma van Eisen, 169 Klushuizen. De Koper is verplicht zo spoedig mogelijk na de juridische levering te beginnen met de renovatiewerkzaamheden en deze met bekwame spoed voort te zetten. Uiterlijk een jaar na de juridische levering dient de renovatie klaar te zijn. Zodra de renovatie klaar is, is de Koper verplicht dit te melden bij de vergunningencoach, die zal controleren of de renovatie goed is uitgevoerd. Bij het niet nakomen danwel niet tijdig nakomen van deze renovatieverplichting kan de Gemeente onverwijld en zonder tussenkomst van de rechterlijke macht een boete opeisen ter hoogte van vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,-) per verdieping.

3. Het geschil

3.1.

De gemeente Rotterdam stelt kort gezegd dat [gedaagde] de koopovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten niet tijdig en naar behoren is nagekomen. Zij vordert daarom [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete van € 25.000,00. De gemeente Rotterdam vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst, in die zin dat de renovatie van de woning moet worden afgerond conform de koopovereenkomst.

3.2.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.

3.3.

Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee de gemeente Rotterdam en [gedaagde] de vordering en het verweer daartegen (verder) onderbouwen.

4. De beoordeling

4.1.

De gemeente Rotterdam vordert nakoming van de overeenkomst. Het enige nog overgebleven punt van geschil is de vraag of [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst nog brandwerende kozijnen moet plaatsen.

4.2.

In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van de zaak op 21 oktober 2019 staat dat de advocaten van partijen in hun na de mondelinge behandeling te nemen akte in kunnen gaan op wat de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit bepalen over het brandwerend maken van de kozijnen. Het is met name aan de gemeente om duidelijk te maken hoe het precies zit. Zij stelt immers dat [gedaagde] de koopovereenkomst wat dit betreft niet naar behoren is nagekomen en vordert nakoming.

4.3.

De gemeente Rotterdam heeft na de mondelinge behandeling twee akten genomen. In die akten, en in de daarbij overgelegde stukken, leest de rechtbank echter niet waar nu precies staat, en belangrijker nog: welke weg via de koopovereenkomst daarheen leidt, dat partijen overeengekomen zijn dat [gedaagde] de door de gemeente Rotterdam gewenste brandwerende kozijnen moet aanbrengen. De gemeente Rotterdam verwijst weliswaar uitvoerig naar de koopovereenkomst, het Programma van Eisen, de algemene voorwaarden, de omgevingsvergunning en het Bouwbesluit, maar komt daarmee uiteindelijk niet verder dan de conclusie, onder randnummer 6 van haar akte van 19 februari 2020, dat ‘het ene voortvloeit uit het andere’, zo nodig via de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 1 BW.

4.4.

Als een partij (de gemeente Rotterdam) haar wederpartij ( [gedaagde] ) wil houden aan een afspraak die volgens haar (de gemeente Rotterdam) is gemaakt, moet duidelijk zijn dat die afspraak werkelijk bestaat (en dus door partijen ook zo is begrepen). De gemeente Rotterdam heeft echter onvoldoende onderbouwd dat de door haar gestelde afspraak over de brandwerende kozijnen zo in de overeenkomst is opgenomen of daar ondubbelzinnig uit volgt. De uitgebreide documentatie die bij de koopovereenkomst hoort is ingewikkeld en er kan niet zonder meer van uit worden gegaan dat een burger ( [gedaagde] ) dit zonder toelichting allemaal begrijpt. Dit betekent dat moet vast staan dat de regel waar de gemeente Rotterdam [gedaagde] aan wil houden werkelijk deel van de overeenkomst uit maakt. Het belang van brandwerend bouwen is evident en staat tussen partijen niet ter discussie. Maar waarom de brandwerende coating die [gedaagde] heeft aangebracht ontoereikend is - niet voldoet aan de overeenkomst - legt de gemeente Rotterdam niet uit. [gedaagde] heeft productinformatie van de door hem gebruikte coating overgelegd en stelt onbetwist dat dit een in Nederland veel gebruikte coating is. Gelet hierop had van de gemeente Rotterdam mogen worden verwacht dat zij zou uitleggen waarom zij twijfelt aan de deugdelijkheid van de door [gedaagde] aangebrachte coating. Dit doet zij echter niet. De enkele stelling van de gemeente dat de coating niet officieel is goedgekeurd is ontoereikend nu de koopovereenkomst deze voorwaarde niet met zoveel woorden stelt. Weliswaar kan uit het Bouwbesluit worden afgeleid dat producten voorzien van een (goedkeurings)certificaat van een geaccrediteerde instelling mogen worden toegepast maar dit sluit andere producten niet uit.

4.5.

De conclusie van het voorgaande is dat de gemeente Rotterdam onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] op basis van de koopovereenkomst de kozijnen alsnog moet vervangen. Mogelijk rust een dergelijke verplichting op [gedaagde] op basis van andere regelgeving maar dat levert niet noodzakelijkerwijs een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op. In elk geval heeft de gemeente Rotterdam dat niet althans onvoldoende uitgelegd. De vordering tot nakoming moet daarom worden afgewezen.

4.6.

In de koopovereenkomst is bepaald dat de gemeente Rotterdam een boete kan opleggen als [gedaagde] zijn renovatieverplichting niet of niet tijdig nakomt. De gemeente Rotterdam vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van € 25.000,00. Deze vordering is niet toewijsbaar. Het is immers niet komen vast te staan dat [gedaagde] zijn renovatieverplichting zoals blijkende uit de overeenkomst niet is nagekomen. Weliswaar zijn er (grote) vertragingen geweest maar de gemeente Rotterdam heeft telkens met een uitstel ingestemd. Voor zover het (te laat) aanbrengen van het huisnummerbordje of conserveren van een metalen balk strijd met de koopovereenkomst oplevert, rechtvaardigt dit niet de door de gemeente Rotterdam gevorderde boete van € 25.000,00. In verhouding tot de (beperkte) omvang van deze overtreding zou de boete buitensporig zijn en toepassing van de boeteclausule tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. Waar [gedaagde] een beroep op matiging van de boete heeft gedaan wordt deze voor zover nodig teruggebracht tot nihil.

4.7.

De gemeente Rotterdam is de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Aan salaris voor de advocaat van [gedaagde] worden hele punten toegekend voor de conclusie van antwoord en het bijwonen van de mondelinge behandeling en halve punten voor de akten van 18 december 2019 en 15 april 2020. Eén punt bedraagt gelet op het financiële belang van deze zaak € 695,00. De gevorderde rente over de proceskosten is toewijsbaar vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis.

5. De beslissing

De rechtbank

- wijst de vordering van de gemeente Rotterdam af;

- veroordeelt de gemeente Rotterdam in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 914,00 aan griffierecht en

€ 2.085,00 aan salaris voor zijn advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag van de algehele betaling;

- verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken op

19 augustus 2020.1

414

1 type: coll: