Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:8036

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
03-09-2020
Datum publicatie
15-09-2020
Zaaknummer
8359843 CV EXPL 20-863
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte, Kribbenbijter-criterium; wilsvertrouwensleer; art. 3:61 lid 2 BW; gebreken, opschorting; gederfd woongenot; schadevergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTHR 2020, afl. 6, p. 311
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8359843 CV EXPL 20-863

uitspraak: 3 september 2020 (bij vervroeging)

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] , gemeente [gemeente]

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

die procedeert in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M.R. Dill.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] ” en “ [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  1. de dagvaarding van 26 februari 2020 met producties;

  2. de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties;

  3. de repliek in conventie tevens antwoord in reconventie van [eiseres] ;

  4. de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;

  5. de dupliek in reconventie van [eiseres] ;

  6. het vonnis van 18 juni 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

  7. de griffiersaantekeningen van de zitting van 30 juli 2020;

  8. het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht van de huurachterstand per 1 augustus 2020;

  9. het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging van 4 augustus 2020 (noot kantonrechter: in de kop van het proces-verbaal is abusievelijk 14 augustus 2020 als datum vermeld).

De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

2.1

[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] te Dordrecht (hierna te noemen de “woning”).

2.2

[gedaagde] is huurster geweest van een kamer op de eerste verdieping van de woning (hierna te noemen de “kamer”). De huurprijs van de kamer bedroeg EUR 325,00 per maand plus EUR 17,50 aan internetkosten. Ingevolge de huurovereenkomst diende de huur per maand bij vooruitbetaling te worden voldaan.

2.3

[gedaagde] heeft de woning verlaten en de huurovereenkomst is geëindigd.

3. Het geschil

3.1

[eiseres] vordert – samengevat en na wijziging van eis ter zitting conform het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van EUR 4.034,37 ter zake van tot en met 30 juni 2020 verschuldigde huur, internetkosten en kosten van een Netflixabonnement, buitengerechtelijke incassokosten en tot en met 30 juni 2020 verschuldigde wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 over een bedrag van EUR 3.647,88 (zijnde de per 30 juni 2020 verschuldigde hoofdsom) tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

3.2

[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] is haar verplichting om tijdig de huur en de internetkosten te betalen niet nagekomen. Daarnaast heeft [gedaagde] zonder medeweten van [eiseres] een abonnement bij Netflix afgesloten van EUR 13,99 per maand, welke kosten voor rekening van [gedaagde] komen. De achterstand in de betaling van de huur, de internetkosten en de kosten van het Netflixabonnement bedraagt tot en met 30 juni 2020, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en de tot en met 30 juni 2020 verschuldigde wettelijke rente, EUR 4.034,37. [gedaagde] heeft de kamer in juni ontruimd. De huurovereenkomst is per 1 juli 2020 geëindigd.

3.3

[gedaagde] voert verweer en stelt daartoe het volgende. Niet [eiseres] maar de heer [naam persoon 1] (hierna te noemen “ [naam persoon 1] ”) is de verhuurder van de kamer. [naam persoon 1] heeft toegezegd dat [gedaagde] vanaf 1 september 2019 geen huur meer behoefde te betalen zolang ernstige gebreken aan de woning niet verholpen zouden zijn. [gedaagde] heeft de kamer vóór 1 juni 2020 ontruimd. De huurovereenkomst is per 1 juni 2020 geëindigd. [gedaagde] erkent dat zij de kosten van het Netflixabonnement moet betalen, maar stelt dat zij deze niet aan [eiseres] maar aan [naam persoon 1] als verhuurder moet betalen. [gedaagde] concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] dan wel afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .

3.4

In reconventie vordert [gedaagde] – samengevat en na wijziging van eis ter zitting – voorwaardelijk, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, dat [eiseres] wordt veroordeeld aan haar te betalen een schadevergoeding wegens verminderd huurgenot ter hoogte van de toegewezen vordering in conventie. In conventie en in reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.5

[eiseres] betwist dat niet zij maar [naam persoon 1] de verhuurder was. Zij stelt dat [naam persoon 1] de door haar aangestelde beheerder is die voor haar de inning van de huurpenningen doet. [eiseres] betwist de door [gedaagde] gestelde afspraak met [naam persoon 1] . Zij betwist voorts de door [gedaagde] gestelde, ernstige gebreken en stelt dat [gedaagde] niet bij haar heeft geklaagd over gebreken.

4. De beoordeling

In conventie

Wie was verhuurder?

4.1

Het eerste punt van geschil tussen partijen is de kwestie wie de verhuurder van de kamer was: [eiseres] of [naam persoon 1] . [gedaagde] onderbouwt haar stelling dat [naam persoon 1] de verhuurder was als volgt:

  • -

    [naam persoon 1] deed zich als verhuurder voor en is de enige persoon die [gedaagde] in het kader van de gesloten huurovereenkomst ooit heeft gezien van de zijde van verhuurder en

  • -

    [naam persoon 1] is degene die met [gedaagde] de huurovereenkomst heeft gesloten en getekend en afspraken heeft gemaakt. Deze afspraken houden met name in dat de ernstige gebreken aan de woning verholpen zullen worden en dat [gedaagde] vanaf 1 september 2019 geen huurpenningen meer behoefde te betalen, zo lang dat niet het geval zou zijn.

4.2

[eiseres] onderbouwt haar stelling dat zij verhuurster was als volgt:

  • -

    uit het kadaster blijkt dat [eiseres] eigenaar is van de woning;

  • -

    op de huurovereenkomst staat dat [naam persoon 1] beheerder en niet verhuurder is;

  • -

    [naam persoon 1] heeft zich nooit als verhuurder gepresenteerd. Hij was slechts bemiddelaar wat betreft de betaling van de huurpenningen en gaf eventuele schades en mankementen door;

  • -

    [eiseres] is samen met haar echtgenoot, de heer [naam persoon 2] (hierna te noemen “ [naam persoon 2] ”), regelmatig een kijkje gaan nemen in de woning en daarbij heeft [eiseres] zich voorgesteld als de eigenaresse;

  • -

    door [eiseres] is persoonlijk een overzicht verstrekt van de betalingsachterstand en een voorstel gedaan om de huurachterstand in te lossen. Hierover heeft [eiseres] ook overlegd met de zoon en dochter van [gedaagde] via e-mail;

  • -

    uit diverse berichten die [gedaagde] via WhatsApp naar [naam persoon 1] heeft gestuurd, blijkt dat [gedaagde] wist dat [naam persoon 1] niet de huisbaas is;

  • -

    [gedaagde] heeft enige tijd de huur door de Sociale Dienst laten betalen op de rekening van [eiseres] .

4.3

Het antwoord op de vraag of iemand jegens een ander bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam — dat wil zeggen als wederpartij van die ander — is opgetreden, hangt af van hetgeen hij en die ander daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (HR 11-03-1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 (Kribbenbijter)). Bij de toepassing van deze maatstaf komt niet alleen betekenis toe aan de inhoud van de wederzijdse verklaringen maar ook aan de verdere omstandigheden van het geval. Ook gedragingen en verklaringen en andere omstandigheden die plaatsvinden eerst nadat de handeling is verricht kunnen hierbij van belang zijn (conclusie A-G Rank-Berenschot voor HR 28 november 2014 onder 2.5 (ECLI:NL:PHR:2014:1851); Bloembergen/Van Schendel in: J. Hijma e.a., Rechtshandeling en overeenkomst, 2016, nr. 91.)

4.4

Vast staat dat [eiseres] eigenaar is van de woning. Op de huurovereenkomst staat bij de naam van [naam persoon 1] zowel bovenaan de overeenkomst als bij de ondertekening vermeld: “beheerder”. Uit de huurovereenkomst mocht [gedaagde] derhalve niet afleiden dat [naam persoon 1] optrad als verhuurder. Uit het feit dat [naam persoon 1] afspraken maakte met [gedaagde] omtrent huurbetaling en reparaties en dat [naam persoon 1] “de enige persoon is geweest die zij in het kader van de huurovereenkomst ooit heeft gezien”, zoals [gedaagde] stelt, mocht [gedaagde] dit evenmin afleiden. Dat [naam persoon 1] zich voordeed als de verhuurder is niet gebleken. Andere feiten op grond waarvan zij mocht aannemen dat [naam persoon 1] de verhuurder was, heeft [gedaagde] niet gesteld. In de door [gedaagde] overgelegde correspondentie via WhatsApp tussen haar en [naam persoon 1] in juli, augustus en september 2019 wordt meerdere malen melding gemaakt van de eigenaar en de huisbaas op een wijze waaruit blijkt dat [gedaagde] bekend was met het bestaan van een andere huisbaas dan [naam persoon 1] . Zo schrijft [gedaagde] op 1 augustus 2019 aan [naam persoon 1] : “leg maar uit aan de huisbaas”. Onbetwist is dat [gedaagde] enige tijd de huur door de Sociale Dienst op de rekening van [eiseres] heeft laten betalen. Voorts heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat [naam persoon 1] heeft toegezegd dat zij vanaf september 2019, “als de eigenaar niks doet”, geen huur meer behoefde te betalen.

4.5

Gelet op deze omstandigheden mocht [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs niet van uitgaan dat [naam persoon 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst in eigen naam is opgetreden. De huurovereenkomst is derhalve tot stand gekomen tussen [gedaagde] en de door [naam persoon 1] vertegenwoordigde [eiseres] .

Afspraak over stopzetten huur?

4.6

[gedaagde] stelt dat zij met [naam persoon 1] heeft afgesproken dat zij vanaf 1 september 2020 geen huur meer behoefde te betalen totdat het achterstallig onderhoud zou zijn verholpen. Dit wordt ondersteund door mevrouw [naam persoon 3] in haar door [gedaagde] overgelegde verklaring. [eiseres] betwist de gestelde afspraak. De gestelde afspraak wordt door [naam persoon 1] ontkend blijkens zijn tijdens de descente afgelegde verklaring.

4.7

Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] , staat niet vast dat [naam persoon 1] de door [gedaagde] gestelde toezegging heeft gedaan. Of [naam persoon 1] die toezegging heeft gedaan, is echter uitsluitend van belang indien [eiseres] door die toezegging gebonden is.

4.8

Omdat hiervoor is vastgesteld dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen [gedaagde] en [eiseres] , en niet tussen [naam persoon 1] en [eiseres] , is een toezegging van [naam persoon 1] aan [gedaagde] uitsluitend bindend voor [eiseres] indien [naam persoon 1] door [eiseres] gemachtigd was om die toezegging te doen, dan wel [gedaagde] op grond van een verklaring of gedraging van [eiseres] heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [naam persoon 1] daartoe door [eiseres] gemachtigd was (artikel 3:61 BW). [gedaagde] heeft niet gesteld dat [naam persoon 1] aldus gemachtigd was maar stelt - voor het geval wordt vastgesteld dat [eiseres] de verhuurder is – dat zij erop mocht vertrouwen dat [naam persoon 1] bevoegd was de toezegging over het stopzetten van de huurbetalingen namens [eiseres] te doen. Aan de vraag of [gedaagde] hierop mocht vertrouwen gaat echter noodzakelijkerwijs de vraag vooraf of [gedaagde] daadwerkelijk heeft vertrouwd op een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam persoon 1] . Dit volgt uit artikel 3:61 lid 2 BW. De woorden “heeft aangenomen” behelzen een subjectief criterium (HR 26-09-2003; ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie/Hovax)). Indien [gedaagde] niet daadwerkelijk heeft aangenomen dat [naam persoon 1] zijn toezegging namens [eiseres] deed, dan komt aan haar niet de bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW toe.

4.9

[gedaagde] ging er blijkens haar stellingen van uit dat [naam persoon 1] verhuurder was. [gedaagde] heeft dus niet aangenomen dat [naam persoon 1] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed en heeft ook niet gesteld dat zij dit heeft aangenomen. Onder die omstandigheden is geen sprake van een vertrouwen van [gedaagde] dat wordt beschermd door artikel 3:61 lid 2 BW en is [eiseres] jegens [gedaagde] niet gebonden aan de gestelde toezegging van [naam persoon 1] .

4.10

Overigens, indien [gedaagde] erop had vertrouwd dat [naam persoon 1] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed, dan was zulks naar het oordeel van de kantonrechter geen gerechtvaardigd vertrouwen geweest. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat [naam persoon 1] heeft toegezegd dat zij vanaf september, “als de eigenaar niks doet”, geen huur meer behoefde te betalen. Hieruit blijkt dat het [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat [naam persoon 1] de gestelde afspraak niet met goedvinden van [eiseres] maakte, maar om [eiseres] onder druk te zetten. Ook aan de voorwaarde van artikel 3:61 lid 2 BW dat [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [naam persoon 1] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed, is derhalve niet voldaan.

4.11

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de gestelde toezegging van [naam persoon 1] niet aan [eiseres] kan tegenwerpen. [eiseres] is derhalve niet aan die gestelde toezegging gebonden.

Wanneer is de huur geëindigd?

4.12

[gedaagde] stelt dat de huurovereenkomst per 1 juni 2020 is geëindigd. Zij stelt dat zij de kamer vóór die datum heeft ontruimd. Dit wordt door [eiseres] betwist. [eiseres] stelt dat er eind juni 2020 nog spullen van [gedaagde] in de kamer stonden en dat zij ook de sleutels niet heeft ingeleverd en dat de huur per 1 juli 2020 is geëindigd.

4.13

[gedaagde] stelt niet dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Een huurovereenkomst eindigt niet door het enkele ontruimen van het gehuurde. Voor het beëindigen door de huurder van huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, zoals in het onderhavige geval, is opzegging van de huur vereist tegen een voor de betaling van de huur overeengekomen dag (artikel 7:271 lid 2 BW). Nu [gedaagde] kennelijk de huur niet tegen 1 juni 2020 heeft opgezegd, moet de huur worden geacht te hebben voortgeduurd gedurende de maand juni 2020, zoals [eiseres] stelt. De huurovereenkomst is derhalve per 1 juli 2020 geëindigd.

De vordering tot betaling van achterstallige huur en internetkosten en kosten van het Netflixabonnement

4.14

Gelet op het voorgaande falen de verweren die [gedaagde] in conventie tegen de vordering tot betaling van de achterstallige huur en internetkosten en de kosten van het Netflixabonnement voert. Deze vordering zal derhalve worden toegewezen. De hoogte van deze vordering is EUR 3.647,88, te weten: EUR 2.221,92 (de niet betaalde hoofdsom tot en met de maand februari 2020, zoals onbetwist door [eiseres] bij dagvaarding gesteld) vermeerderd met (blijkens het door [eiseres] ter zitting overgelegde en niet door [gedaagde] betwiste overzicht) de niet betaalde huur, internetkosten en kosten van het Netflixabonnement over de maanden maart 2020 tot en met juni 2020 (4 x EUR 356,49 = EUR 1.425,96).

De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten

4.15

[eiseres] vordert in conventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van EUR 286,64 exclusief btw. Wanneer een schuldeiser jegens een consument-schuldenaar aanspraak maakt op betaling van buitengerechtelijke incassokosten op de voet van art. 6:96 BW, rusten op de schuldeiser de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van art. 6:96 lid 6 BW is voldaan. Die stelplicht omvat de plicht om te stellen dat en op welke dag de schuldenaar de zogenaamde veertiendagenbrief (dat wil zeggen de brief waarbij de schuldenaar nog veertien dagen de gelegenheid krijgt het verschuldigde bedrag te betalen zonder dat incassokosten verschuldigd worden) op zijn laatst heeft ontvangen. Aan die stelplicht heeft [eiseres] niet voldaan. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal derhalve worden afgewezen.

De vordering tot vergoeding van wettelijke rente

4.16

[eiseres] vordert vergoeding van wettelijke rente. Uit het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht kan de kantonrechter niet afleiden of [eiseres] ook wettelijke rente over de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft berekend. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal, zoals hiervoor overwogen, worden afgewezen. De kantonrechter zal daarom de berekening van de wettelijke rente van [eiseres] , zoals opgenomen in het door haar ter zitting overgelegde overzicht, niet volgen. In plaats daarvan zal de kantonrechter vergoeding van de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata toewijzen over de vanaf 1 juni 2019 vervallen en niet betaalde termijnen ter zake van huur, internetkosten en kosten van het Netflixabonnement tot aan de dag van volledige betaling, rekening houdend met de door [gedaagde] na 1 juni 2019 gedane deelbetalingen.

De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring

4.17

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering tot uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het in conventie te wijzen vonnis. De belangen die [gedaagde] stelt te hebben bij afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring zijn enerzijds het belang om hoger beroep in te kunnen stellen en anderzijds het belang om voldoende tijd te hebben bij het zoeken van andere woonruimte. Het eerstgenoemde belang wordt door een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het vonnis niet geschaad nu door uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het vonnis de mogelijkheid van het instellen van hoger beroep niet wordt beperkt. In het licht van het feit dat de huurovereenkomst inmiddels beëindigd is en [gedaagde] andere woonruimte heeft gevonden, en [eiseres] niet langer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vordert, wordt ook het laatstgenoemde belang van [gedaagde] niet geschaad door uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het vonnis. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring zal derhalve worden toegewezen.

In reconventie

De voorwaardelijke vordering tot betaling van schadevergoeding wegens verminderd woongenot.

4.18

[eiser] vordert schadevergoeding wegens gederfd woongenot en stelt daartoe dat de woning in elk geval van 1 september 2019 tot het einde van de huur ernstige gebreken vertoonde en dat haar kamer ook vóór die tijd een aantal keren ernstige lekkage heeft vertoond. [eiser] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de woning ernstige gebreken vertoonde een verslag overgelegd van de heer [naam persoon 4] (hierna te noemen “ [naam persoon 4] ”), inspecteur van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid, van een bezoek dat [naam persoon 4] op 18 februari 2020 op uitnodiging van onder anderen [eiser] aan de woning heeft gebracht. In dit verslag wordt een groot aantal gebreken aan de woning gesignaleerd. [naam persoon 2] heeft de conclusies van [naam persoon 4] betwist in een door [verweerster] bij conclusie van repliek in conventie overgelegde e-mail aan de heer [naam persoon 5] (hierna te noemen “ [naam persoon 5] ”), de inspecteur van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid die het dossier met betrekking tot de woning van [naam persoon 4] heeft overgenomen. Naar aanleiding hiervan heeft [naam persoon 5] een eveneens door [verweerster] bij conclusie van repliek in conventie overgelegde e-mail gestuurd aan [naam persoon 2] waarin [naam persoon 5] onder meer schrijft:

Ik zelf ben niet fysiek aanwezig geweest in het pand, op de foto’s welke zijn genomen en door uw uitleg heb ik de conclusie getrokken dat u aan het opknappen bent. Hierdoor zijn sommige zaken nog niet geregeld of opgelost.

[…]

Daar we op dit moment in een nogal vreemde maatschappij leven […] is het momenteel niet mogelijk een afspraak in te plannen om een bezoek te brengen aan het pand.

Omdat wij het belangrijk vinden dat de bewoners veilig verblijven, draag ik u op om de rookmelders in het pand naar behoren aan te sluiten en het pand te voorzien van degelijke en gekeurde brandblusmiddelen. Beide zaken moeten voldoen aan hetgeen gesteld in het bouwbesluit en de bijbehorende NEN normen. U krijgt hiervoor een termijn van 14 dagen na dagtekening van deze email.

[…]

Omdat ik in mijn werkzaamheden wil afgaan op eigen waarneming zal ik, zodra de huidige ontwikkelingen dit toelaten een afspraak met u plannen. Wij zullen dan het pand rondgaan en de gebreken vastleggen. Hiervan zal ik nieuwe rapportage opstellen. Aan de hand van deze rapportage zullen we deze casus verder oppakken.”

4.19

De kantonrechter leidt uit de e-mail van [naam persoon 5] af dat het verslag van [naam persoon 4] geen definitief rapport is van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid met betrekking tot de staat van de woning. Nu de bevindingen in het verslag bovendien gemotiveerd zijn betwist door [verweerster] , kan dit verslag niet dienen als bewijs van de daarin genoemde gebreken. Omdat [eiser] haar stelling dat de woning van 1 september 2019 tot het einde van de huur ernstige gebreken vertoonde niet nader heeft onderbouwd, zal de kantonrechter zijn bevindingen tijdens de descente als uitgangspunt nemen.

4.20

De kantonrechter heeft tijdens de descente de toestand van de woning op 4 augustus 2020, derhalve kort na het einde van de huur, kunnen vaststellen. Uit de verklaringen van de daarbij aanwezigen heeft de kantonrechter begrepen dat de situatie van de woning op dat moment vergelijkbaar was met die in september 2019, met dien verstande dat de lekkage in de woning van [eiser] nadien verholpen is en dat de keuken nadien netter is gemaakt door het monteren van Trespa-platen.

4.21

Voor wat betreft de kamer van [eiser] en de keuken kan de toestand op 4 augustus 2020 dus niet geheel als uitgangspunt dienen. [verweerster] erkent dat in de kamer van [eiser] tussen juni 2019 en oktober 2019 enkele keren een ernstige lekkage heeft plaatsgevonden. [verweerster] stelt echter dat deze lekkages niet aan haar toe te rekenen zijn omdat deze veroorzaakt werden doordat de buurman een afvoerpijp slecht had aangelegd. De kantonrechter volgt [verweerster] hierin niet. Het is een verplichting van de verhuurder om het rustig genot van het gehuurde aan de huurder te verschaffen. [verweerster] had derhalve terstond de lekkage moeten verhelpen, zo nodig in overleg met de buurman. Nu [verweerster] dat heeft nagelaten, is zij tekortgeschoten in haar verplichtingen als verhuurder. en dient zij schade die [eiser] daardoor heeft geleden te vergoeden.

4.22

Ten aanzien van de vraag of de keuken tussen 1 september 2019 en het einde van de huur gebreken vertoonde die niet tijdens de descente op 4 augustus 2020 zijn geconstateerd, overweegt de kantonrechter als volgt. Partijen zijn het erover eens dat de Trespa-platen aan het plafond van de keuken in 2020 zijn aangebracht. Over de datum van het monteren van de Trespa-platen achter het fornuis en achter de radiator in de keuken verschillen partijen van mening. Volgens [verweerster] zijn die in 2016 geplaatst en volgens [eiser] in 2020. Naar het oordeel van de kantonrechter is de datum van montage van de Trespa-platen echter niet relevant omdat de afwezigheid daarvan op zich niet een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is. Er kan dus van uit worden gegaan dat de keuken tussen 1 september 2019 en het einde van de huur geen (relevante) gebreken heeft vertoond die niet tijdens de descente op 4 augustus 2020 zijn geconstateerd.

4.23

Gelet op hetgeen in 4.20 is overwogen zal de kantonrechter er ook van uitgaan dat de overige gemeenschappelijke ruimtes tussen 1 september 2019 en het einde van de huur geen (relevante) gebreken hebben vertoond die niet tijdens de descente op 4 augustus 2020 zijn geconstateerd.

4.24

Tijdens de descente heeft de kantonrechter, zoals blijkt uit het proces-verbaal van de bezichtiging, de volgende gebreken geconstateerd:

- De raamkozijnen van de door [eiser] gehuurde kamer: deze vertonen kieren waardoor zij leiden tot tocht. Tijdens de bezichtiging heeft [naam persoon 2] namens [verweerster] verklaard (over de raamkozijnen in de ramen van huurder [naam persoon 6] ) dat het de originele kozijnen en ramen van 1912 betreft, dat tocht inherent is aan ramen en kozijnen van die leeftijd en: “Doordat het een oud pand is, blijft ook bij nieuwe kozijnen sprake van kou en tocht. Het plaatsen van nieuwe ramen is lastig vanwege de maat”. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] als gevolg van de kieren in de raamkozijnen niet het woongenot heeft gehad dat zij mocht verwachten. Wat in 1912 aan de eisen van die tijd voldeed, voldoet in 2020 niet meer. De kieren zijn derhalve een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. [verweerster] was tot het verhelpen van dit gebrek verplicht omdat reparatie van raamkozijnen niet een “kleine herstelling” is tot het verrichten waarvan [eiser] op grond van artikel 7:217 BW verplicht was.

- Het gat in het raam van de doucheruimte; ook dit leidt tot tocht. Volgens de verklaring van [naam persoon 2] in het proces-verbaal van de bezichtiging was in het gat een ventilator geplaatst die kapot is gegaan. Omdat het gat kennelijk in opdracht van de verhuurder is aangebracht met het oog op het plaatsen van een ventilator, is dit een gebrek dat aan [verweerster] is toe te rekenen. [verweerster] was derhalve tot het verhelpen van dit gebrek verplicht.

- De vlonder op het balkon en het hekwerk van het balkon; deze zijn in zeer slechte staat waardoor het balkon niet goed en niet veilig te gebruiken is. [naam persoon 2] heeft hierover tijdens de bezichtiging verklaard dat de huurders met regelmaat hun spullen op de vlonder stallen, zoals kleden en bedden, waardoor het hout niet kan drogen en gaat rotten. [naam persoon 2] heeft voorts verklaard: “De balkonvlonder wordt nog vernieuwd, maar het is niet bekend wanneer. Het balkon is geen gemeenschappelijke ruimte maar het is begrijpelijk dat de huurders dit gebruiken”. Huurder [naam persoon 6] heeft tijdens de bezichtiging verklaard dat de huurders het balkon gebruiken om hun was op te hangen, dat het hek op instorten staat en dat de Omgevingsdienst dit laatste ook heeft geconstateerd.

De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging geconstateerd dat het balkonhek onveilig is en de balkonvlonder verrot is. Dit zijn gebreken die aan [verweerster] toerekenbaar zijn. Voor zover [verweerster] betoogt dat de schade aan de vlonder aan [eiser] kan worden toegerekend, geldt dat de huidige toestand van de vlonder wordt geacht reeds bij aanvang van de huurovereenkomst te hebben bestaan. Dit volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW. Immers, zoals [naam persoon 2] tijdens de zitting namens [verweerster] heeft verklaard, is er bij het aangaan van de huur met [eiser] geen beschrijving van het verhuurde opgemaakt. Nu de huurders via de gemeenschappelijke keuken toegang hebben tot het balkon en kennelijk altijd toegang tot het balkon hebben gehad, moet het balkon geacht worden een gemeenschappelijke ruimte te zijn. De gebreken aan het balkonhek en de balkonvlonder zijn geen “kleine herstellingen”. [verweerster] diende deze derhalve te verhelpen.

- Het aanrechtblok in de keuken: het huidige aanrechtblok is in feite niet meer dan een aanrechtblad met een zelfgemaakt onderstel, zonder kastjes. [verweerster] diende dit te vervangen door een aanrechtblok mét kastjes.

Naast de hiervoor genoemde gebreken heeft de kantonrechter geen gebreken aan de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes geconstateerd in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.20 is overwogen, gaat de kantonrechter ervan uit dat de hiervoor genoemde gebreken van 1 september 2019 tot het einde van de huur aanwezig waren. [verweerster] is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst en dient schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, te vergoeden.

[eiser] heeft geen materiële schade gesteld. Dat sprake is (geweest) van lekkages in de kamer van [eiser] en van tocht in de kamer van [eiser] en in de doucheruimte is niet betwist door [verweerster] en staat dus vast. De rechtbank acht het (zonder nadere bewijsvoering) aannemelijk dat deze lekkages en deze tocht en de overige geconstateerde gebreken schade tot gevolg hebben gehad in de vorm van verminderd woongenot en zal deze schade als vermogensschade opvatten. De omvang van de schade die [eiser] heeft geleden door het derven van woongenot kan niet nauwkeurig worden vastgesteld en moet dus worden geschat (artikel 6:97 BW). De kantonrechter begroot deze schade, rekening houdend met de periode waarover het woongenot is verminderd, op EUR 600,00.

In conventie en in reconventie: de proceskosten

4.32

Aangezien zowel in conventie als in reconventie een deel van de vorderingen zal worden toegewezen, zal de kantonrechter de proceskosten zowel in conventie als in reconventie compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen EUR 3.647,88 bestaande uit ten onrechte niet betaalde huur, internetkosten en kosten van het Netflixabonnement berekend tot en met de maand juni 2020, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata over de vanaf 1 juni 2019 vervallen en niet betaalde termijnen ter zake van huur, internetkosten en kosten van het Netflixabonnement tot aan de dag van volledige betaling, rekening houdend met de door [gedaagde] na 1 juni 2019 gedane deelbetalingen;

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad

compenseert de kosten van de procedure in conventie, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders in conventie gevorderde;

in reconventie

veroordeelt [verweerster] om aan [eiser] te betalen EUR 600,00 ter zake van schadevergoeding wegens gederfd woongenot;

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad

compenseert de kosten van de procedure in reconventie, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders in reconventie gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

45449/24134