Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:8035

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
03-09-2020
Datum publicatie
14-09-2020
Zaaknummer
8359818 CV EXPL 20-862
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte, Kribbenbijter-criterium; wilsvertrouwensleer; art. 3:61 lid 2 BW; gebreken, opschorting; gederfd woongenot; schadevergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2020/44 met annotatie van Briedé, D.
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8359818 CV EXPL 20-862

uitspraak: 3 september 2020 (bij vervroeging)

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] , gemeente [gemeente]

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

die procedeert in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. M.R. Dill.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres in conventie/verweerster in reconventie] ” en “ [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  1. de dagvaarding van 26 februari 2020 met producties;

  2. de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties;

  3. de repliek in conventie tevens antwoord in reconventie van [eiseres] ;

  4. de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;

  5. de zijdens [gedaagde] bij brief van 7 mei 2020 aan het dossier toegevoegde verklaring van mevrouw [naam persoon 1]

  6. de dupliek in reconventie van [eiseres] ;

  7. het vonnis van 18 juni 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

  8. de griffiersaantekeningen van de zitting van 30 juli 2020;

  9. het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht van de huurachterstand per 1 augustus 2020;

  10. het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging van 4 augustus 2020 (noot kantonrechter: in de kop van het proces-verbaal is abusievelijk 14 augustus 2020 als datum vermeld).

De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

2.1

[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] te Dordrecht (hierna te noemen de “woning”).

2.2

[gedaagde] huurt een kamer op de tweede verdieping van de woning (hierna te noemen de “kamer”). De huurprijs van de kamer bedraagt EUR 275,00 per maand plus EUR 17,50 aan internetkosten. Partijen zijn overeengekomen dat de huur per maand bij vooruitbetaling moet worden voldaan.

3. Het geschil

3.1

[eiseres] vordert – samengevat en na wijziging van eis ter zitting conform het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht - dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] wordt veroordeeld om de kamer binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] ;

II. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van EUR 3.797,79 ter zake van tot en met augustus 2020 verschuldigde huur en internetkosten, buitengerechtelijke incassokosten en tot en met 31 juli 2020 verschuldigde wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2020 over een bedrag van EUR 3.477,00 (zijnde de per 31 juli 2020 verschuldigde huur en internetkosten) tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf 1 september 2020 tot aan het moment van de ontruiming EUR 292,50 per maand te betalen;

IV. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

3.2

[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] is zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nagekomen. De achterstand in de betaling van de huur en de internetkosten bedraagt tot en met augustus 2020, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en de tot en met 31 juli 2020 verschuldigde wettelijke rente, EUR 3.797,79. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.3

[gedaagde] stelt dat niet [eiseres] maar de heer [naam persoon 2] (hierna te noemen “ [naam persoon 2] ”) de verhuurder van de kamer is. [gedaagde] stelt voorts dat hij enkele jaren geleden met [naam persoon 2] heeft afgesproken dat hij in ruil voor diverse werkzaamheden aan de woning geen internetkosten meer behoefde te betalen en dat [naam persoon 2] heeft toegezegd dat hij vanaf 1 september 2019 geen huur meer behoefde te betalen zolang ernstige gebreken aan de woning niet verholpen zouden zijn. [gedaagde] concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] dan wel afwijzing van haar vorderingen.

3.4

In reconventie vordert [eiser] samengevat:

I. dat [verweerster] wordt veroordeeld bepaalde door [eiser] gespecificeerde gebreken aan de woning te herstellen binnen drie maanden na betekening van het vonnis;

II. te bepalen dat [eiser] geen huurpenningen verschuldigd is totdat de door [eiser] gespecificeerde gebreken zijn verholpen althans de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid de woning heeft goedgekeurd en bewoonbaar heeft verklaard;

III. dat [verweerster] wordt veroordeeld tot het leveren van vervangende woonruimte voor de duur van de renovatiewerkzaamheden dan wel tot vergoeding van de kosten die [eiser] moet maken om tijdens de renovatiewerkzaamheden elders onderdak te vinden, alsmede tot betaling van verhuiskosten.

3.5

Voorwaardelijk in reconventie, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, vordert [eiser] dat [verweerster] wordt veroordeeld aan hem te betalen een schadevergoeding wegens verminderd huurgenot ter hoogte van de toegewezen vordering in conventie. In conventie en in reconventie vordert [eiser] veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.

3.6

[verweerster] betwist dat niet zij maar [naam persoon 2] de verhuurder is. Zij stelt dat [naam persoon 2] de door haar aangestelde beheerder is die voor haar de inning van de huurpenningen doet. [verweerster] betwist de door [eiser] gestelde afspraken met [naam persoon 2] . Zij betwist voorts de door [eiser] gestelde, ernstige gebreken en stelt dat [eiser] niet bij haar heeft geklaagd over gebreken.

4. De beoordeling

In conventie

Wie is verhuurder?

4.1

Het eerste punt van geschil tussen partijen is de kwestie wie de verhuurder is van de kamer: [eiseres] of [naam persoon 2] . [gedaagde] onderbouwt zijn stelling dat [naam persoon 2] de verhuurder is als volgt:

  • -

    [naam persoon 2] deed zich als verhuurder voor en is de enige persoon die [gedaagde] in het kader van de gesloten huurovereenkomst ooit heeft gezien van de zijde van verhuurder; en

  • -

    [naam persoon 2] is degene die met [gedaagde] de huurovereenkomst heeft gesloten en getekend en afspraken heeft gemaakt. Deze afspraken houden met name in dat de ernstige gebreken aan de woning verholpen zullen worden en dat [gedaagde] vanaf 1 september 2019 geen huurpenningen meer behoefde te betalen, zo lang dat niet het geval zou zijn.

4.2

[eiseres] onderbouwt haar stelling dat zij verhuurster is als volgt:

  • -

    uit het kadaster blijkt dat [eiseres] eigenaar is van de woning;

  • -

    op de huurovereenkomst staat dat [naam persoon 2] beheerder en niet verhuurder is;

  • -

    [naam persoon 2] heeft zich nooit als verhuurder gepresenteerd. Hij was slechts bemiddelaar wat betreft de betaling van de huurpenningen en gaf eventuele schades en mankementen door;

  • -

    in januari 2013 heeft [gedaagde] met zijn neef een grote verbouwing uitgevoerd aan de woning. Samen met haar echtgenoot, de heer [naam persoon 3] (hierna te noemen “ [naam persoon 3] ”), is [eiseres] regelmatig een kijkje gaan nemen en daarbij heeft [naam persoon 3] haar voorgesteld als de eigenaresse;

  • -

    in 2016 hebben [eiseres] en [naam persoon 3] besloten tot het renoveren van de keuken en de doucheruimte, alsmede tot het aanleggen van een cv-systeem op de kamers en in de openbare ruimtes en tot het vernieuwen van de warmwatervoorziening in de keuken en de doucheruimte. Vele malen is toen aan de kamerbewoners duidelijk gemaakt dat [eiseres] de eigenaresse is. Ook [gedaagde] is hiervan op de hoogte gesteld.

4.3

Het antwoord op de vraag of iemand jegens een ander bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam — dat wil zeggen als wederpartij van die ander — is opgetreden, hangt af van hetgeen hij en die ander daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (HR 11-03-1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877 (Kribbenbijter)). Bij de toepassing van deze maatstaf komt niet alleen betekenis toe aan de inhoud van de wederzijdse verklaringen maar ook aan de verdere omstandigheden van het geval. Ook gedragingen en verklaringen en andere omstandigheden die plaatsvinden eerst nadat de handeling is verricht kunnen hierbij van belang zijn (conclusie A-G Rank-Berenschot voor HR 28 november 2014 onder 2.5 (ECLI:NL:PHR:2014:1851); Bloembergen/Van Schendel in: J. Hijma e.a., Rechtshandeling en overeenkomst, 2016, nr. 91.)

4.4

Vast staat dat [eiseres] eigenaar is van de woning. Op de huurovereenkomst staat bij de handtekening van [naam persoon 2] vermeld: “ (beheerder)”. Uit de huurovereenkomst mocht [gedaagde] derhalve niet afleiden dat [naam persoon 2] optrad als verhuurder. Uit het feit dat [naam persoon 2] afspraken maakte met [gedaagde] omtrent huurbetaling en reparaties en dat [naam persoon 2] “de enige persoon is geweest die hij in het kader van de huurovereenkomst ooit heeft gezien”, zoals [gedaagde] stelt, mocht [gedaagde] dit evenmin afleiden. Dat [naam persoon 2] zich voordeed als de verhuurder is niet gebleken. Andere feiten op grond waarvan hij mocht aannemen dat [naam persoon 2] de verhuurder was, heeft [gedaagde] niet gesteld. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij, toen hij in de woning kwam wonen, met [naam persoon 2] heeft gesproken over het verbeteren van de leefsituatie, dat de familie [eiseres] toen op vakantie was, dat [naam persoon 2] toen de verantwoordelijkheid heeft genomen en [gedaagde] opdracht heeft gegeven voor bepaalde werkzaamheden die [gedaagde] samen met zijn neef heeft uitgevoerd en dat [gedaagde] en zijn neef hebben moeten wachten op uitbetaling omdat [naam persoon 2] de familie [eiseres] niet kon bereiken. [gedaagde] heeft ter zitting ook verklaard dat [naam persoon 2] de afspraak over het stopzetten van de huurbetalingen met hem heeft gemaakt omdat [naam persoon 2] het stilzitten van de familie [eiseres] beu was.

4.5

Gelet op deze omstandigheden mocht [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs niet van uitgaan dat [naam persoon 2] bij het aangaan van de huurovereenkomst in eigen naam is opgetreden. De huurovereenkomst is derhalve tot stand gekomen tussen [gedaagde] en de door [naam persoon 2] vertegenwoordigde [eiseres] .

Afspraak over stopzetten huur?

4.6

[gedaagde] stelt dat hij met [naam persoon 2] heeft afgesproken dat hij vanaf 1 september 2020 geen huur meer behoefde te betalen totdat het achterstallig onderhoud zou zijn verholpen. [eiseres] betwist dit. De afspraak wordt ook door [naam persoon 2] ontkend. In zijn door [eiseres] overgelegde verklaring verklaart [naam persoon 2] dat hij tegen [gedaagde] heeft gezegd dat hij – [naam persoon 2] - niet over huuraanpassingen kon beslissen en dat hij – [gedaagde] - zijn grieven maar op papier moest zetten omdat de eigenaresse alles zwart op wit wilde hebben zodat zij daarop kon reageren. De door [gedaagde] gestelde afspraak wordt ondersteund door [naam persoon 1] , een voormalige vriendin van [gedaagde] , in haar door [gedaagde] overgelegde verklaring. In die verklaring verklaart [naam persoon 1] dat [naam persoon 2] met [gedaagde] de mondelinge afspraak maakte dat er vanaf 1 september 2019 niks meer betaald zou worden als de verbeteringen aan de woning niet uitgevoerd zouden zijn of totdat de eigenaar er iets aan zou doen om de leefsituatie te verbeteren.

4.7

Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] , staat niet vast dat [naam persoon 2] de door [gedaagde] gestelde toezegging heeft gedaan. Of [naam persoon 2] die toezegging heeft gedaan, is echter uitsluitend van belang indien [eiseres] door die toezegging gebonden is.

4.8

Omdat hiervoor is vastgesteld dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen [gedaagde] en [eiseres] , en niet tussen [naam persoon 2] en [eiseres] , is een toezegging van [naam persoon 2] aan [gedaagde] uitsluitend bindend voor [eiseres] indien [naam persoon 2] door [eiseres] gemachtigd was om die toezegging te doen, dan wel [gedaagde] op grond van een verklaring of gedraging van [eiseres] heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [naam persoon 2] daartoe door [eiseres] gemachtigd was (artikel 3:61 BW). [gedaagde] heeft niet gesteld dat [naam persoon 2] aldus gemachtigd was maar stelt - voor het geval wordt vastgesteld dat [eiseres] de verhuurder is – dat hij erop mocht vertrouwen dat [naam persoon 2] bevoegd was de toezegging over het stopzetten van de huurbetalingen namens [eiseres] te doen. Aan de vraag of [gedaagde] hierop mocht vertrouwen gaat echter noodzakelijkerwijs de vraag vooraf of [gedaagde] daadwerkelijk heeft vertrouwd op een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam persoon 2] . Dit volgt uit artikel 3:61 lid 2 BW. De woorden “heeft aangenomen” behelzen een subjectief criterium (HR 26-09-2003; ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie/Hovax)). Indien [gedaagde] niet daadwerkelijk heeft aangenomen dat [naam persoon 2] zijn toezegging namens [eiseres] deed, dan komt aan hem niet de bescherming van artikel 3:61 lid 2 BW toe.

4.9

[gedaagde] ging er blijkens zijn stellingen van uit dat [naam persoon 2] verhuurder was. [gedaagde] heeft dus niet aangenomen dat [naam persoon 2] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed en heeft ook niet gesteld dat hij dit heeft aangenomen. Onder die omstandigheden is geen sprake van een vertrouwen van [gedaagde] dat wordt beschermd door artikel 3:61 lid 2 BW en is [eiseres] jegens [gedaagde] niet gebonden aan de gestelde toezegging van [naam persoon 2] .

4.10

Overigens, indien [gedaagde] er op had vertrouwd dat [naam persoon 2] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed, dan was zulks naar het oordeel van de kantonrechter geen gerechtvaardigd vertrouwen geweest. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat [naam persoon 2] de afspraak over het stopzetten van de huurbetalingen met hem heeft gemaakt omdat [naam persoon 2] het stilzitten van de familie [eiseres] beu was. Hieruit blijkt dat het [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat [naam persoon 2] de gestelde afspraak niet met goedvinden van [eiseres] maakte, maar om [eiseres] onder druk te zetten. Ook aan de voorwaarde van artikel 3:61 lid 2 BW dat [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [naam persoon 2] de gestelde toezegging namens [eiseres] deed, is derhalve niet voldaan.

4.11

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de gestelde toezegging van [naam persoon 2] niet aan [eiseres] kan tegenwerpen. [eiseres] is derhalve niet aan die gestelde toezegging gebonden.

Afspraak over internetkosten?

4.12

[eiseres] vordert betaling van achterstallige internetkosten. Bij conclusie van antwoord in conventie en bij conclusie van dupliek in conventie heeft [gedaagde] de verschuldigdheid van de internetkosten betwist op de grond dat hij enkele jaren geleden met [naam persoon 2] heeft afgesproken dat hij in ruil voor het verrichten van diverse klusjes aan de woning geen internetkosten meer behoefde te betalen. Dit wordt door [eiseres] betwist.

4.13

Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat het internetabonnement in het begin op zijn naam stond, dat het later op naam van [naam persoon 2] is gezet, dat hij daar toen voor aan [naam persoon 2] moest betalen en dat dit nooit in discussie is geweest. [gedaagde] heeft zijn verweer dat hij ingevolge een afspraak met [naam persoon 2] geen internetkosten behoefde te betalen derhalve ter zitting ingetrokken.

De vordering tot ontbinding en ontruiming en de vordering tot betaling van achterstallige huur en internetkosten

4.14

Gelet op het voorgaande was [gedaagde] voor en na 1 september 2019 in beginsel verplicht tot betaling van de volledige overeengekomen huur en internetkosten aan [eiseres] . Dit is anders indien [gedaagde] bevoegd was de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten.

4.15

[gedaagde] stelt dat de woning in elk geval sinds 1 september 2019 ernstige gebreken vertoonde en thans nog vertoont. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van die stelling een verslag overgelegd van de heer [naam persoon 4] (hierna te noemen “ [naam persoon 4] ”), inspecteur van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid, van een bezoek dat [naam persoon 4] op 18 februari 2020 op uitnodiging van onder anderen [gedaagde] aan de woning heeft gebracht. In dit verslag wordt een groot aantal gebreken aan de woning gesignaleerd. [naam persoon 3] heeft de conclusies van [naam persoon 4] betwist in een door [eiseres] bij conclusie van repliek in conventie overgelegde e-mail aan de heer [naam persoon 5] (hierna te noemen “ [naam persoon 5] ”), de inspecteur van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid die het dossier met betrekking tot de woning van [naam persoon 4] heeft overgenomen. Naar aanleiding hiervan heeft [naam persoon 5] een eveneens door [eiseres] bij conclusie van repliek in conventie overgelegde e-mail gestuurd aan [naam persoon 3] waarin [naam persoon 5] onder meer schrijft:

Ik zelf ben niet fysiek aanwezig geweest in het pand, op de foto’s welke zijn genomen en door uw uitleg heb ik de conclusie getrokken dat u aan het opknappen bent. Hierdoor zijn sommige zaken nog niet geregeld of opgelost.

[…]

Daar we op dit moment in een nogal vreemde maatschappij leven […] is het momenteel niet mogelijk een afspraak in te plannen om een bezoek te brengen aan het pand.

Omdat wij het belangrijk vinden dat de bewoners veilig verblijven, draag ik u op om de rookmelders in het pand naar behoren aan te sluiten en het pand te voorzien van degelijke en gekeurde brandblusmiddelen. Beide zaken moeten voldoen aan hetgeen gesteld in het bouwbesluit en de bijbehorende NEN normen. U krijgt hiervoor een termijn van 14 dagen na dagtekening van deze email.

[…]

Omdat ik in mijn werkzaamheden wil afgaan op eigen waarneming zal ik, zodra de huidige ontwikkelingen dit toelaten een afspraak met u plannen. Wij zullen dan het pand rondgaan en de gebreken vastleggen. Hiervan zal ik nieuwe rapportage opstellen. Aan de hand van deze rapportage zullen we deze casus verder oppakken.”

4.16

De kantonrechter leidt uit de e-mail van [naam persoon 5] af dat het verslag van [naam persoon 4] geen definitief rapport is van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid met betrekking tot de staat van de woning. Nu de bevindingen in het verslag bovendien gemotiveerd zijn betwist door [eiseres] , kan dit verslag niet dienen als bewijs van de daarin genoemde gebreken. Omdat [gedaagde] zijn stelling dat de woning in elk geval sinds 1 september 2019 ernstige gebreken vertoonde en thans nog vertoont niet nader heeft onderbouwd, zal de kantonrechter de bevindingen tijdens de descente als uitgangspunt nemen.

4.17

De kantonrechter heeft tijdens de descente de toestand van de woning op 4 augustus 2020 kunnen vaststellen. Uit de verklaringen van de daarbij aanwezigen heeft de kantonrechter begrepen dat de situatie van de woning, met uitzondering van de kamer van huurster mevrouw [naam persoon 6] , toen vergelijkbaar was met die in september 2019, met dien verstande dat de keuken intussen netter was gemaakt door het monteren van Trespa-platen. Partijen zijn het erover eens dat de Trespa-platen aan het plafond van de keuken in 2020 zijn aangebracht. Over de datum van het monteren van de Trespa-platen achter het fornuis en achter de radiator in de keuken verschillen partijen van mening. Volgens [eiseres] zijn die in 2016 geplaatst en volgens [gedaagde] in 2020. De mogelijke afwezigheid van de Trespa-platen achter het fornuis en achter de radiator in 2019 is naar het oordeel van de kantonrechter echter op zich geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dit rechtvaardigt dus geen opschorting van een deel van de huurbetaling. Voor de vraag of [gedaagde] sinds 1 september 2019 bevoegd is tot opschorting van een deel van de huurbetaling zal de kantonrechter daarom tot uitgangspunt nemen de gebreken die de kantonrechter tijdens de descente heeft geconstateerd.

4.18

Tijdens de descente heeft de kantonrechter, zoals blijkt uit het proces-verbaal van de bezichtiging, de volgende gebreken geconstateerd die door [eiseres] verholpen dienen te worden:

- De raamkozijnen van de door [gedaagde] gehuurde kamer: deze vertonen kieren waardoor zij leiden tot tocht. Tijdens de bezichtiging heeft [naam persoon 3] namens [eiseres] verklaard dat het de originele kozijnen en ramen van 1912 betreft, dat tocht inherent is aan ramen en kozijnen van die leeftijd en: “Doordat het een oud pand is, blijft ook bij nieuwe kozijnen sprake van kou en tocht. Het plaatsen van nieuwe ramen is lastig vanwege de maat”. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] als gevolg van de kieren in de raamkozijnen niet het woongenot heeft dat hij mag verwachten. Wat in 1912 aan de eisen van die tijd voldeed, voldoet in 2020 niet meer. De kieren zijn derhalve een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek is aan [eiseres] toe te rekenen omdat reparatie van raamkozijnen niet een “kleine herstelling” is tot het verrichten waarvan [gedaagde] op grond van artikel 7:217 BW verplicht is. [eiseres] is derhalve verplicht tot zodanig herstel van de kozijnen dat deze geen tocht meer doorlaten.

- Het gat in het raam van de doucheruimte: ook dit leidt tot tocht. Volgens de verklaring van [naam persoon 3] in het proces-verbaal van de bezichtiging was in het gat een ventilator geplaatst die kapot is gegaan. [gedaagde] heeft tijdens de bezichtiging verklaard dat hij sinds hij zijn kamer huurt nooit een ventilator in het gat in de ruit heeft gezien. Omdat het gat kennelijk in opdracht van de verhuurder is aangebracht met het oog op het plaatsen van een ventilator, is dit een gebrek dat aan [eiseres] is toe te rekenen. [eiseres] is derhalve verplicht tot herstel hiervan, hetzij door het plaatsen van een nieuwe ruit, hetzij (indien dit voor een goede ventilatie noodzakelijk is) door het plaatsen van een nieuwe ventilator.

- De vlonder op het balkon en het hekwerk van het balkon: deze zijn in zeer slechte staat waardoor het balkon niet goed en niet veilig te gebruiken is. [naam persoon 3] heeft hierover tijdens de bezichtiging verklaard dat de huurders met regelmaat hun spullen op de vlonder stallen, zoals kleden en bedden, waardoor het hout niet kan drogen en gaat rotten. [naam persoon 3] heeft voorts verklaard: “De balkonvlonder wordt nog vernieuwd, maar het is niet bekend wanneer. Het balkon is geen gemeenschappelijke ruimte maar het is begrijpelijk dat de huurders dit gebruiken”. [gedaagde] heeft tijdens de bezichtiging verklaard dat de huurders het balkon gebruiken om hun was op te hangen, dat het hek op instorten staat en dat de Omgevingsdienst dit laatste ook heeft geconstateerd.

De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging geconstateerd dat het balkonhek onveilig is en de balkonvlonder verrot is. Dit zijn gebreken die aan [eiseres] toerekenbaar zijn. Voor zover [eiseres] betoogt dat de schade aan de vlonder aan [gedaagde] kan worden toegerekend, geldt dat de huidige toestand van de vlonder wordt geacht reeds bij aanvang van de huurovereenkomst te hebben bestaan. Dit volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW. Immers, zoals [naam persoon 3] tijdens de zitting namens [eiseres] heeft verklaard, is er bij het aangaan van de huur met [gedaagde] geen beschrijving van het verhuurde is opgemaakt. Nu de huurders via de gemeenschappelijke keuken toegang hebben tot het balkon en kennelijk altijd toegang tot het balkon hebben gehad, moet het balkon geacht worden een gemeenschappelijke ruimte te zijn. De gebreken aan het balkonhek en de balkonvlonder zijn geen “kleine herstellingen”. [eiseres] dient deze derhalve te verhelpen.

- Het aanrechtblok in de keuken: het huidige aanrechtblok is in feite niet meer dan een aanrechtblad met een zelfgemaakt onderstel, zonder kastjes. [eiseres] dient dit te vervangen door een aanrechtblok mét kastjes.

4.19

Naast de hiervoor genoemde gebreken heeft de kantonrechter geen gebreken aan de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes geconstateerd in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.17 is overwogen, gaat de kantonrechter ervan uit dat de in 4.18 genoemde gebreken al vóór 1 september 2019 aanwezig waren. Onbetwist is dat [gedaagde] er vóór 1 september 2019 bij [naam persoon 2] op heeft aangedrongen de gebreken aan de woning vóór 1 september 2019 te verhelpen, zodat [gedaagde] vanaf 1 september 2019 bevoegd was een deel van de huur op te schorten. Naar het oordeel van de kantonrechter is opschorting van EUR 50 per maand vanuit een oogpunt van proportionaliteit redelijk en is [gedaagde] dus sinds 1 september 2019 bevoegd betaling van EUR 50 per maand op te schorten totdat [eiseres] de genoemde gebreken zal hebben verholpen.

4.20

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [gedaagde] ten onrechte niet betaalde huur en internetkosten tot en met de maand augustus 2020 EUR 2.894,50 bedragen, te weten: EUR 1.739,50 (de niet betaalde huur en internetkosten tot en met de maand februari 2020, zoals onbetwist door [eiseres] bij dagvaarding gesteld) vermeerderd met (blijkens het door [eiseres] ter zitting overgelegde en niet door [gedaagde] betwiste overzicht) de niet betaalde huur en internetkosten over de maanden maart 2020 tot en met augustus 2020 (6 x EUR 292,50 = EUR 1,755,00), verminderd met de bevoegdelijk opgeschorte betalingen van (12 x EUR 50 =) EUR 600,00. Dit is bijna tien keer het door [gedaagde] per maand verschuldigde bedrag en rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal echter gebruik maken van zijn wettelijke bevoegdheid [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de schuld aan [eiseres] alsnog te betalen.


De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten

4.21

[eiseres] vordert in conventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van EUR 217,05 exclusief btw. Wanneer een schuldeiser jegens een consument-schuldenaar aanspraak maakt op betaling van buitengerechtelijke incassokosten op de voet van art. 6:96 BW, rusten op de schuldeiser de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van art. 6:96 lid 6 BW is voldaan. Die stelplicht omvat de plicht om te stellen dat en op welke dag de schuldenaar de zogenaamde veertiendagenbrief (dat wil zeggen de brief waarbij de schuldenaar nog veertien dagen de gelegenheid krijgt het verschuldigde bedrag te betalen zonder dat incassokosten verschuldigd worden) op zijn laatst heeft ontvangen. Aan die stelplicht heeft [eiseres] niet voldaan. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal derhalve worden afgewezen.

De vordering tot vergoeding van wettelijke rente

4.22

[eiseres] vordert vergoeding van wettelijke rente. Omdat de kantonrechter betaling van een deel van de door [eiseres] gevorderde hoofdsom in het licht van de bevoegdheid tot opschorting van [gedaagde] niet zal toewijzen, en de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten in conventie zal worden afgewezen, zal de kantonrechter de berekening van de wettelijke rente van [eiseres] (zoals opgenomen in het door [eiseres] ter zitting overgelegde overzicht) niet volgen. De kantonrechter zal vergoeding van de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata toewijzen over de vanaf 1 juli 2019 vervallen en niet betaalde termijnen ter zake van huur en internetkosten, rekening houdend met de door [gedaagde] na 1 juli 2019 gedane deelbetalingen en de door [gedaagde] bevoegdelijk opgeschorte bedragen van EUR 50 per maand vanaf 1 september 2019.

De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring

4.23

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering tot uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het in conventie te wijzen vonnis. De belangen die [gedaagde] stelt te hebben bij afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring zijn enerzijds het belang om hoger beroep in te kunnen stellen en anderzijds het belang om voldoende tijd te hebben bij het zoeken van andere woonruimte. Het eerstgenoemde belang wordt door een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het vonnis niet geschaad nu door uitvoerbaar bij voorraad-verklaring van het vonnis de mogelijkheid van het instellen van hoger beroep niet wordt beperkt. In het licht van de termijn van een maand die de kantonrechter [gedaagde] zal toestaan om de schuld aan [eiseres] alsnog te betalen en de in het dictum opgenomen ontruimingstermijn, is de kantonrechter van oordeel dat het laatstgenoemde belang niet zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij onmiddellijke tenuitvoerlegging van het vonnis. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraad-verklaring zal derhalve worden toegewezen.

In reconventie

De vordering tot herstel van gebreken

4.24

[eiser] vordert in reconventie herstel van de gebreken die volgens [eiser] door [naam persoon 4] zijn geconstateerd blijkens diens verslag van het bezoek aan de woning op 18 februari 2020. Zoals hiervoor overwogen, is dit verslag geen definitief rapport van de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid met betrekking tot de staat van de woning en kan dit verslag niet dienen als bewijs van de daarin genoemde gebreken. Om die reden zal de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag welke gebreken door [verweerster] hersteld moeten worden uitgaan van zijn eigen bevindingen tijdens de bezichtiging op 4 augustus 2020. Dit betekent dat de kantonrechter [verweerster] zal veroordelen tot het verhelpen van de in 4.18 genoemde gebreken.

De vordering te bepalen dat [eiser] geen huurpenningen verschuldigd zal zijn totdat de gebreken zijn verholpen.

4.28

[eiser] vordert dat de kantonrechter zal bepalen dat [eiser] geen huurpenningen verschuldigd zal zijn totdat de gebreken waarvan hij herstel vordert, zullen zijn verholpen. Zoals hiervoor overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat de gebreken die [verweerster] dient te verhelpen een opschorting van een deel van de sinds 1 september 2019 verschuldigde huur tot een bedrag van EUR 50 per maand rechtvaardigen, totdat de gebreken zullen zijn verholpen. De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat [eiser] bevoegd is betaling van een deel van de huur als hiervoor overwogen op te schorten totdat de gebreken tot herstel waarvan de kantonrechter [verweerster] zal veroordelen, zullen zijn verholpen.

De vordering tot het leveren van vervangende woonruimte voor de duur van de renovatiewerkzaamheden

4.29

[eiser] vordert dat de kantonrechter [verweerster] zal veroordelen tot het leveren van vervangende woonruimte voor de duur van de renovatiewerkzaamheden. De werkzaamheden waartoe de kantonrechter [verweerster] zal veroordelen zijn echter niet van dien aard dat [eiser] hiervoor zijn kamer zal moeten ontruimen. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat in onderling overleg goede afspraken te maken zijn over het tijdstip of de tijdstippen waarop de reparaties zullen worden verricht. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

De voorwaardelijke vordering tot betaling van schadevergoeding wegens verminderd woongenot.

4.30

[eiser] vordert voorwaardelijk, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen, veroordeling van [verweerster] tot schadevergoeding wegens verminderd woongenot. Zoals in 4.19 is overwogen, is sprake van gebreken aan de woning als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en gaat de kantonrechter ervan uit dat die gebreken al sinds 1 september 2019 aanwezig zijn. [verweerster] is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst en dient schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, te vergoeden.

4.31

[eiser] heeft geen materiële schade gesteld. Dat sprake is (geweest) van tocht in de kamer van [eiser] en in de doucheruimte is niet betwist door [verweerster] en staat dus vast. De rechtbank acht het (zonder nadere bewijsvoering) aannemelijk dat deze tocht (als gevolg van de vastgestelde gebreken aan de raamkozijnen in de kamer van [eiser] en aan het raam in de doucheruimte) en de overige geconstateerde gebreken schade tot gevolg hebben gehad in de vorm van verminderd woongenot en zal deze schade als vermogensschade opvatten. De omvang van de schade die [eiser] heeft geleden door het derven van woongenot kan niet nauwkeurig worden vastgesteld en moet dus worden geschat (artikel 6:97 BW). De kantonrechter begroot deze schade, rekening houdend met de periode waarover het woongenot is verminderd, op EUR 450,00. De kantonrechter merkt hierbij op dat het feit dat de in 4.18 genoemde gebreken naar het oordeel van de kantonrechter opschorting van EUR 50,00 per maand rechtvaardigden niet zonder meer meebrengt dat deze gebreken ook een schadevergoeding ter hoogte van dat bedrag rechtvaardigen. Opschorting is naar zijn aard namelijk tijdelijk en is bedoeld als pressiemiddel, waardoor het gerechtvaardigd is dat het bedrag waarvoor wordt opgeschort hoger is dan het bedrag van de schade die wordt geleden.

In conventie en in reconventie: de proceskosten

4.32

Aangezien zowel in conventie als in reconventie een deel van de vorderingen zal worden toegewezen, zal de kantonrechter de proceskosten zowel in conventie als in reconventie compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen EUR 2.894,50 bestaande uit ten onrechte niet betaalde huur en internetkosten berekend tot en met de maand augustus 2020, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de respectieve vervaldata over de vanaf 1 juli 2019 vervallen en niet betaalde termijnen ter zake van huur en internetkosten, rekening houdend met de door [gedaagde] na 1 juli 2019 gedane deelbetalingen en de door [gedaagde] bevoegdelijk opgeschorte bedragen van EUR 50,00 per maand vanaf 1 september 2019;

staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan [eiseres] verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten, zoals hierboven genoemd, alsmede de aan [eiseres] over de maand september 2020 verschuldigde bedragen aan [eiseres] te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;

en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen één maand na de ontbindingsdatum te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen EUR 292,50 per maand, met ingang van de maand oktober 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, zulks onverminderd hetgeen in reconventie voor recht wordt verklaard;

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad

compenseert de kosten van de procedure in conventie, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders in conventie gevorderde;

in reconventie

veroordeelt [verweerster] :

  • -

    tot zodanig herstel van de raamkozijnen in de kamer van [eiser] dat deze geen tocht meer doorlaten;

  • -

    tot herstel van het gat in het raam in de doucheruimte, hetzij door het plaatsen van een nieuw raam, hetzij (indien dit voor een goede ventilatie noodzakelijk is) door het plaatsen van een passende ventilator in het gat;

  • -

    tot vervanging van de vlonder op het balkon van de woning en tot vervanging van het hekwerk langs dit balkon;

  • -

    tot vervanging in de keuken van het huidige aanrechtblad met onderstel door een aanrechtblok mét kastjes;

verklaart voor recht dat [eiser] bevoegd is betaling van een deel van de vanaf 1 september 2019 vervallen en te vervallen huur tot EUR 50,00 per maand op te schorten totdat [verweerster] aan de bovenstaande veroordeling in reconventie zal hebben voldaan of de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd of ontbonden;

veroordeelt [verweerster] om aan [eiser] te betalen EUR 450,00 ter zake van schadevergoeding wegens gederfd woongenot;

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad

compenseert de kosten van de procedure in reconventie, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders in reconventie gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

45449/24134