Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:6268

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
15-07-2020
Datum publicatie
29-07-2020
Zaaknummer
C/10/578033 / HA ZA 19-644
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Kopers stellen dat tuin bij het gekochte huis lood bevat en dat dit aan het normale gebruik in de weg staat. Uitleg omvang van de garantiebepaling in NVM-koopovereenkomst. Bespreking ingebrachte rapporten mbt lood. Aankondiging deskundigenbewijs. Vrijwaringsvordering van de verkoper jegens gemeente ligt voor afwijzing gereed, omdat deze vrijwaring niet overeen is gekomen (er is geëxonereerd) en er ook geen andere grondslag is.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 15 juli 2020

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/578033 / HA ZA 19-644 van

1 [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1] ,

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats eiser 2] ,

eisers,

advocaat mr. I. Reidsma te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ( [land gedaagde 2] ),

gedaagden,

advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/586061 / HA ZA 19-1077 van

1. [eiser 3] ,

wonende te [woonplaats eiser 3] ,

2. [eiser 4],

wonende te [woonplaats eiser 4] ( [land eiser 4] ),

eisers,

advocaat mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. N.C. van Eck te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s., [eiser 3] c.s. en de gemeente genoemd worden.

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het vonnis in incident van 30 oktober 2019 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;

  • -

    de conclusie van antwoord in de hoofdzaak, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 2 juni 2020, met de daarin genoemde nadere akte naar aanleiding van zittingsagenda en de producties 30 tot en met 35 van [eiser 1] c.s.;

  • -

    het faxbericht van 24 juni 2020 van mr. Reidsma met een opmerking over het proces-verbaal van de comparitie van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 12 november 2019 en de daarbij behorende producties, waaronder de dagvaarding in de hoofdzaak en alle daarbij behorende producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 2 juni 2020.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

De onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam, ligt tussen het water (sinds de voltooiing van de bochtafsnijding van de Delftsche Schie in 2019: de Oude Delftse Schie) en de openbare weg in. Kadastraal bestaat de zaak uit twee percelen. Het perceel [perceelnummer 1] is het hoofdperceel, met daarop het huis (dat direct aan de straat ligt) en een achtertuin. Perceel [perceelnummer 2] is een klein reepje grond, aan de zuidkant van perceel [perceelnummer 1] , dat ligt in de achtertuin. Beide kadastrale percelen en de zich daarop bevindende opstallen worden hierna aangeduid als ‘de onroerende zaak’.

3.2.

In 1995 zijn [eiser 3] c.s. gaan wonen aan de [adres] . Voor perceel [perceelnummer 1] werden [eiser 3] c.s. gerechtigde tot een recht van erfpacht. Bij akte van 15 mei 2006 zijn de gemeente en [eiser 3] c.s. overeengekomen de erfpacht te converteren in volledig eigendom en is de blooteigendom ook direct geleverd. In deze akte (de conversieovereenkomst) is onder meer het volgende opgenomen:

“[…]

C. KOOPOVEREENKOMST

1. […]

2. De voorwaarden waaronder de Koopovereenkomst is aangegaan, zijn vermeld sub E.

[…]

E. VOORWAARDEN TER ZAKE VAN DE KOOPOVEREENKOMST EN DE OVEREENKOMST VAN LEVERING

De hierna te vermelden voorwaarden en bepalingen met betrekking tot de Koopovereenkomst en overeenkomst van levering zijn gebaseerd op de “Algemene Voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam in beheer bij het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam” […].

[…]

Artikel 3

Eigenschappen/staat van aflevering/risico/lasten en beperkingen

3.1. […]

[…] Noch wat betreft de staat van de Onroerende Zaak (de grond van perceel [perceelnummer 1] , rechtbank) noch wat betreft de staat van het Gebouw (de opstallen op perceel [perceelnummer 1] , rechtbank) kan Koper enig recht jegens de Gemeente geldend maken.

[…]”

(door [eiser 3] c.s. overlegd in de hoofdzaak als productie 3 en in de vrijwaring als productie 2; onderstrepingen en vet in origineel)

3.3.

De gemeente is naar aanleiding van onderzoek van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) uit 2014, begonnen aan een onderzoek naar de hoeveelheid lood in de bodem. Per brief van 7 november 2016 heeft de gemeente bewoners geïnformeerd over het onderzoek (productie 6 van [eiser 1] c.s.). Het veldwerk in Overschie heeft tussen 14 november 2016 en 23 december 2016 plaatsgevonden.

3.4.

Eind juli 2017 is een overeenkomst gesloten tussen [eiser 3] c.s. als verkopers en [eiser 1] c.s. als kopers (de koopovereenkomst). De overeenkomst is gebaseerd op de modelovereenkomst die (onder andere) door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) wordt gebruikt, model 2017.

3.4.1.

Deze overeenkomst vermeldt onder meer het volgende:

“[…]

Artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper […] de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden […] [adres] […] Rotterdam […] hierna te noemen ‘de onroerende zaak’.

[…]

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

[…]

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning

[…]

Voor gebreken […] is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’[.] Verkoper is niet aansprakelijk voor de overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

[…]”

(productie 1 van [eiser 1] c.s.; vet in origineel)

3.4.2.

De toelichting bij dit artikel van het gebruikte model vermeldt onder meer het volgende:

“[…]

Een voorbeeld. Verkoper verkoopt een woning met een verrot dakbeschot.

[…]

Als zowel aan verkoper als aan koper volledig onbekend is of er bodemverontreiniging aanwezig is, dan zal, wanneer het normale gebruik van de onroerende zaak in het geding is, het risico in beginsel op verkoper rusten.

[…]” (productie 3 van [eiser 1] c.s.)

3.5.3.5.1. De gemeente heeft op 12 september 2017 een brief verzonden per gewone post waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“[…]

Aan de bewoner(s) van

[adres]

[…]

Op 1-12-2016 zijn in uw tuin bodemmonsters genomen. Met deze brief brengen wij u op de hoogte van de eerste conclusies van het onderzoek naar lood en andere stoffen in uw tuin.

Het gehalte lood in uw tuin is gemiddeld 640 milligram per kilo.[…]”

(productie 7 van [eiser 1] c.s.)

3.5.2.

Als productie 5 hebben [eiser 1] c.s. een tabel overgelegd, geprint op briefpapier van “terra index”, die onder andere het volgende vermeldt:

“[…]

Tabel 1: Gemeten gehalten in grond met beoordeling conform de Wet Bodembescherming

Grondmonster

56b_037_01-1

[…]

Boring(en)

56b_037_01

Traject (m -mv)

0,00 - 0,50

[…]

Datum van toetsing

18-12-2018

[…]

Meetw

GSSD

Index

Metalen

[…]

Lood

mg/kgds

640

800

1,56

[…]

[…]” (vet en onderstreping in origineel)

De cellen met de waarden 640, 800 en 1,56 zijn in de tabel voorzien van een roze/rode achtergrond. Volgens de toelichting onderaan de tabel betekent deze kleurcode “> Interventiewaarde”.

3.6.

De onroerende zaak is aan [eiser 1] c.s. geleverd bij notariële akte van 1 december 2017.

3.7.3.7.1. Op 5 oktober 2018 heeft [naam persoon] , adviseur bij de Stadsontwikkeling van de gemeente, per e‑mail onder andere het volgende bericht aan [eiser 1] c.s.:

“[…]

In onze database is een analyseresultaat beschikbaar voor het adres [adres] . Hierbij staat dat er op 1 december 2016 onderzoek is uitgevoerd (registratie rond 10.00 uur ’s ochtends). […] In de bijlage treft u twee foto’s aan die als het goed is zijn gemaakt op locatie. […]

De analyses zijn uitgevoerd door Omegam. Het achterliggende analysecertificaat wordt niet verstrekt […]. Desgewenst kunnen we wel het relevante deel opsturen […].”

(productie 8 van [eiser 1] c.s.)

3.7.2.

De twee foto’s die bij het e‑mailbericht zijn gevoegd, zijn gemaakt in de achtertuin van de onroerende zaak. In de metadata van beide foto’s is vermeld dat zij zijn genomen op “1‑12‑2016 10:10”.

3.8.3.8.1. In opdracht van [eiser 1] c.s. heeft Arnicon een verkennend bodemonderzoek gedaan in de achtertuin van de onroerende zaak. Het veldwerk is verricht op 14 februari 2019 en het rapport dateert van 26 februari 2019. Het rapport vermeldt onder meer het volgende:

“[…]

1. INLEIDING EN DOEL VAN HET ONDERZOEK

1.1

Inleiding

[…] Arnicon B.V. [is] de opdracht verstrekt tot de uitvoering van een verkennend bodemonderzoek […] ter plaatse van de [adres] te Rotterdam.

[…]

3. RESULTATEN BODEMONDERZOEK

3.1

Veldwerk

[…] [Verspreid] over de locatie [zijn] 4 handboringen verricht (de boringen nrs. 01 t/m 04) […]

3.2

Chemisch-analytisch onderzoek

[…]

TABEL 1: (MENG- EN ANALYSEPROGRAMMA GROND EN GRONDWATER

(meng) monstercode

Boring/ peilbuis nummers met (filter) diepte in m‑mv

[…]

Analyses grond

[…]

01-2

01 (0,20-0,50)

Lood

Lutum en organische stof

02-2

02 (0,30-0,50)

Lood

Lutum en organische stof

03-1

03 (0,00-0,50)

Lood

Lutum en organische stof

04-1

04 (0,00-0,50)

Lood

Lutum en organische stof

MM1

02 (0,50-1,00)

03 (0,50-1,00)

Lood

Lutum en organische stof

[…]

3.3

Analyseresultaten

[…]

TABEL 2: OVERSCHRIJDINGSTABEL GROND

Analyse-monster

Traject

(m -mv)

> AW (+index)

> T (+index)

> I (+index)

01-2

01 (0,20-0,50)

-

-

Lood (3,78)

02-2

02 (0,30-0,50)

-

-

Lood (6,17)

03-1

03 (0,00-0,50)

-

Lood (0,90)

-

04-1

04 (0,00-0,50)

Lood (0,07)

-

-

MM1

02 (0,50-1,00)

03 (0,50-1,00)

-

-

Lood (2,06)

> AW : > Achtergrondwaarde

> T : > Tussenwaarde

> I : > Interventiewaarde

[…]

4. SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

4.1

Samenvatting

[…]

De onderzoeksresultaten bevestigen de aanwezigheid van een sterke loodverontreiniging in de achtertuin. Op basis van de resultaten wordt ingeschat dat de omvang van de verontreiniging [ten minste] 100 m3 bedraagt […] Een afbakening in horizontale en verticale richting heeft niet plaatsgevonden. […]

4.2

Conclusies

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat de hypothese “verdacht” voor bodemverontreiniging wordt bevestigd.

Aan de achterzijde van de achtertuin ligt de gemeten concentratie lood in de bovengrond lager dan aan de voorzijde en in de ondergrond. Omdat loodverontreinigingen veelal heterogeen van aard blijken, kan echter niet worden geconcludeerd dat de bovengrond ter plaatse niet sterk is verontreinigd.

De achtertuin is beperkt van omvang. Daarnaast is slechts een klein aantal grondmonsters geanalyseerd. Vanwege de vermoedelijke heterogeniteit van de aangetoonde loodverontreiniging wordt [ervan uitgegaan] dat het gehele perceel tot 1 meter diepte sterk met lood is verontreinigd.

[…]”

(productie 19 van [eiser 1] c.s., vet en onderstreping in origineel)

3.8.2.

Bijlage 4 bij het rapport van Arnicon bevat een brief met een analyserapport van SYNLAB Analytics & Services B.V. Het analyserapport vermeldt onder meer het volgende:

“[…]

Projectnaam: [adres] te Rotterdam

[…]

Nummer

Monstersoort

Monsterspecificatie

001

Grond (AS3000)

01-2 01 (20-50)

002

Grond (AS3000)

02-2 02 (30-50)

003

Grond (AS3000)

03-1 03 (0-50)

004

Grond (AS3000)

04-1 04 (0-50)

005

Grond (AS3000)

MM1 02 (50-100) 03 (50-100)

Analyse

Eenheid

Q

001

002

003

004

005

[…]

METALEN

lood

mg/kgds

S

1200

2700

500

75

760

De met S gemarkeerde analyses zijn geaccrediteerd en vallen onder de AS3000-erkenning.

[…]”

(vet en cursief in origineel)

3.9.3.9.1. In elk geval ten tijde van het opstellen van de conclusie van antwoord in de hoofdzaak was onder meer de volgende informatie te vinden op de website van de gemeente:

“[…]

Moet ik zelf kosten gaan maken om de eventuele verontreiniging te saneren?

Bent u huurder: eventuele kosten komen ten laste van de eigenaar of de gemeente.

Bent u eigenaar en bewoner: omdat de veroorzaker van de verontreiniging niet meer kan worden aangesproken bent u als eigenaar in beginsel verantwoordelijk voor het ongedaan maken van risico’s van bodemverontreiniging. De gemeente Rotterdam is bij de aanpak van bodemverontreiniging echter terughoudend met de inzet van juridische middelen tegen particuliere eigenaar/bewoners. De kosten van bodemsanering worden in de regel gedragen door de gemeente. Als bodemsanering leidt tot een hogere prijs bij verkoop van de woning kan de gemeente hier aanspraak op maken.

[…]” (vet in origineel)

3.9.2.

In elk geval ten tijde van het opstellen van de conclusie van antwoord in de hoofdzaak was onder meer de volgende informatie te vinden op de website van DCMR:

“[…]

5. Moet verontreinigde grond worden gesaneerd?

Bij hoge loodconcentraties kan […] sprake zijn van een saneringsnoodzaak. […]

6 Wie betaalt de saneringsmaatregelen?

[…] Aan particuliere eigenaren zal in de regel geen saneringsverplichting worden opgelegd. Als […] sprake is van een gezondheidsrisico, heeft de provincie als bevoegd gezag een vangnetfunctie voor het tijdig treffen van maatregelen.”

3.9.3. In elk geval ten tijde van het opstellen van de dagvaarding in vrijwaring was onder meer de volgende informatie te vinden op de website van de gemeente:

“[…]

Wat gaat de gemeente doen?

Het onderzoek heeft duidelijk gemaakt waar de bodem is vervuild met lood. […] De gemeente maakt nu een plan. Daarin staat welke plekken de gemeente precies gaat aanpakken en hoe de gemeente dat gaat doen. In de loop van 2019 is dat plan klaar […]

Wat zijn oplossingen voor loodvervuiling in de bodem?

[…]

Wie gaat het betalen?

Het aanpakken van de vervuilde bodem is veel werk en duur. Het kost [zo veel] geld omdat het gaat om veel plekken in Rotterdam en omdat de gemeente het goed aan wil pakken. De gemeente Rotterdam kan het niet alleen betalen. Daarom zijn er afspraken gemaakt met het Rijk om mee te betalen in de kosten. Er is geld om een deel van de vervuilde plekken aan te pakken, maar niet allemaal. Over de plekken die overblijven moeten nog afspraken gemaakt worden met het Rijd. Daarnaast wordt in 2019 meer bekend over hoe de aanpak van particuliere terreinen betaald moet worden.

[…]” (vet in origineel)

4. Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderen – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst door een verontreinigd perceel grond met woning en tuin aan [eiser 1] c.s. over te dragen;

II. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 132.307,90 bij wijze van schadevergoeding bestaande uit saneringskosten, herinrichtingskosten van de tuin en expertisekosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in dezen rechtens juist en billijk acht;

III. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet in verband met schade die het gevolg is van de waardevermindering van de woning met tuin van [eiser 1] c.s.;

subsidiair

I. voor recht verklaart dat [eiser 1] c.s. hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst;

II. de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eiser 1] c.s. geleden nadeel wijzigt, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 132.307,90 en [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van dit bedrag aan [eiser 1] c.s., althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag;

primair en subsidiair

I. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt in de kosten van het geding met wettelijke rente vanaf vijf dagen na betekening van het vonnis;

II. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt in de nakosten.

[eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag.

4.1.1.

De onroerende zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst. Uit onderzoeken in opdracht van de gemeente en [eiser 1] c.s. blijkt dat er zo veel lood in de grond zit, dat deze grond moet worden gesaneerd. Daarmee wordt de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst geschonden. [gedaagde 1] c.s. moeten de sanering en herinrichting van de tuin en de gemaakte onderzoekskosten vergoeden. Bovendien moeten zij de waardevermindering van de woning vergoeden.

4.1.2.

Er is sprake van dwaling, omdat [gedaagde 1] c.s. geen mededelingen hebben gedaan over het onderzoek dat de gemeente heeft uitgevoerd. [eiser 1] c.s. moeten worden gecompenseerd door verlaging van de koopprijs met het bedrag dat gemoeid is met de sanering en herinrichting van de tuin en het verrichte onderzoek.

4.2.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser 1] c.s. in de kosten van geding, vermeerderd met wettelijke rente vanaf veertien dagen na het eindvonnis, en de nakosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.4.

[eiser 3] c.s. vorderen – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de gemeente wordt veroordeeld om aan [eiser 3] c.s. te betalen al hetgeen waartoe [eiser 3] c.s. in de hoofdzaak mochten worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de vrijwaring en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het eindvonnis.

4.4.1.

[eiser 3] c.s. beroepen zich primair op artikel 4 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam in beheer bij het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (hierna: de gemeentevoorwaarden), die van toepassing zijn volgens artikel E van de conversieovereenkomst.

4.4.2.

Voorts wekt de gemeente op haar eigen website het vertrouwen dat bij loodsanering de kosten niet hoeven te worden gedragen door een particulier.

4.4.3.

Het betoog van de gemeente dat een eventuele vordering is verjaard wordt niet inhoudelijk bestreden, maar een beroep op verjaring is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en moet daarom worden afgewezen.

4.5.

De gemeente voert verweer, dat strekt tot afwijzing van de vordering en veroordeling van [eiser 3] c.s. in de kosten van het geding.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in de hoofdzaak

De primaire vorderingen

De uitleg van de koopovereenkomst

5.1.

[eiser 1] c.s. doen een beroep op artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Partijen verschillen van mening over de manier waarop dit artikel moet worden uitgelegd. [eiser 1] c.s. menen dat de achtertuin ook valt onder de afgegeven garantie, [gedaagde 1] c.s. menen dat de garantie beperkt is tot het huis.

5.1.1.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die verklaringen en de in die overeenkomst vervatte bedingen mochten toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.

5.1.2.

Partijen hebben eensluidend verklaard dat er over de tekst van deze garantie niet onderhandeld is, zodat daaraan geen aanwijzingen kunnen worden ontleend.

5.1.3.

De koopovereenkomst als geheel is het sluitstuk van een proces van onderhandelingen, dat is begonnen met het te koop aanbieden van de onroerende zaak en de informatie die daarbij beschikbaar is gesteld. Onbetwist is gesteld dat de onroerende zaak niet als enkele opstal is aangeboden, maar als huis met achtertuin. De foto’s bij de verkoopadvertentie (productie 2 van [eiser 1] c.s.) vestigen ook de aandacht op die achtertuin. Het behoeft geen betoog dat de achtertuin en de ligging daarvan aan het water pluspunten zijn bij de verkoop van deze onroerende zaak.

5.1.4.

De koopovereenkomst heeft naar zijn omschrijving in artikel 1 betrekking op “het perceel grond met woning” (zie rechtsoverweging 3.4.1). De grond en de opstal worden in één adem genoemd. Het zijn volgens de koopovereenkomst bij elkaar horende delen, die gezamenlijk in de rest van de overeenkomst met één begrip worden aangeduid: “de onroerende zaak”.

5.1.5.

In de standaardtekst van artikel 6.3 wordt een garantie afgegeven die ziet op, letterlijk, de “onroerende zaak”. Er wordt geen onderscheid gemaakt voor welk deel van de onroerende zaak de garantie wordt afgegeven, of dat nu de grond is of de opstal. Dat onderscheid is kennelijk ook niet beoogd. Dat blijkt uit de toelichting die erop is gegeven (zie rechtsoverweging 3.4.2). Daarin worden zowel mogelijke gebreken van een woning als van de grond besproken, met name bodemverontreiniging.

5.1.6.

Aan het einde van de eerste regel van standaardtekst is ingevuld “woning”. De door [gedaagde 1] c.s. gegeven uitleg, dat hieronder alleen het huis moet worden verstaan, is te beperkt. Deze uitleg doet geen recht aan de hierboven genoemde omstandigheden. Daar voegt de rechtbank nog bij dat de garantie feitelijk ziet op een zeker woongenot en daaronder valt zonder meer ook het genot van een tuin die bij de woning hoort. Als [gedaagde 1] c.s. alléén een garantie voor de woning hadden willen afgeven, dan hadden zij dat moeten expliciteren, door bijvoorbeeld op te nemen dat de garantie niet gold voor de “onroerende zaak”, maar voor “de opstal”. De rechtbank merkt daarbij op, dat onbetwist is gesteld dat [gedaagde 1] c.s. zich lieten bijstaan door een makelaar.

5.1.7.

De conclusie is dan ook, dat als de achtertuin verontreinigd is met lood en dit aan een normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat, [eiser 1] c.s. op de garantie een beroep kunnen doen.

De loodverontreiniging

5.2.

Partijen twisten of is aangetoond dat de grond in de achtertuin verontreinigd is. [eiser 1] c.s. beroepen zich op twee onderzoeken: een onderzoek in opdracht van de gemeente (het eerste onderzoek) en een onderzoek in opdracht van henzelf (het tweede onderzoek).

5.2.1.1. De rechtbank heeft geen reden eraan te twijfelen dat het eerste onderzoek heeft plaatsgevonden en licht dit oordeel niet nader toe, omdat op basis van de voorhanden zijnde gegevens van dat eerste onderzoek toch geen harde conclusies kunnen worden getrokken.

5.2.1.2. De stelling van [eiser 1] c.s. dat er bij het eerste onderzoek twintig boringen zijn verricht is, bij gebrek aan wetenschap, door [gedaagde 1] c.s. betwist en zij konden ook niet veel meer doen dan dat. Uit de stukken blijken die twintig boringen in elk geval niet.

5.2.1.3. Aan de tabel van productie 5 (rechtsoverweging 3.5.2) kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen zelfstandige betekenis worden toegekend, omdat aan de onroerende zaak refererende gegevens ontbreken. Er blijkt ook niet uit dat dit het resultaat is van onderzoek in opdracht van de gemeente. Het briefpapier waarop de tabel is afgedrukt vermeldt slechts de naam “terra index”. Deze naam is op basis van de stukken en daarbij gegeven toelichting niet te herleiden tot Omegam, het bedrijf waaraan de gemeente de onderzoeksopdracht zou hebben verstrekt.

5.2.1.4. Zou de rechtbank deze bedenkingen ter zijde schuiven, dan nog baat de tabel [eiser 1] c.s. niet. De tabel geeft kennelijk slechts de resultaten van één enkele meting weer. Uit de gegevens over die meting blijkt niet dat er sprake is van een mengmonster zoals door [eiser 1] c.s. gesteld. In tegendeel: de tabel bevat eerder een aanwijzing voor een enkele boring, want er wordt maar één code genoemd in de rij “Boring(en)”. Bovendien valt op dat als datum van toetsing “18-12-2018” is vermeld; die datum ligt (ruim) ná de brief van 12 september 2017. Dat vraagt nadere toelichting, die niet is gegeven. Tegen deze achtergrond bezien komt aan de mededeling in de brief van 12 september 2017 (rechtsoverweging 3.5.1) dat er een gemiddeld loodgehalte van 640 mg per kg is bepaald (wat meer metingen suggereert) weinig waarde toe.

5.2.1.5. Als al moet worden aangenomen dat er inderdaad twintig boringen zijn verricht in de tuin van de onroerende zaak, dan is nog onduidelijk op welke plaatsen in de tuin die boringen zijn verricht. Hierop kan dus niet worden gebaseerd dat het lood zodanig verspreid is door de tuin, dat die helemaal moet worden gesaneerd.

5.2.2. 5.2.2.1.

Over het rapport van het tweede onderzoek hebben [gedaagde 1] c.s. de nodige opmerkingen gemaakt.

5.2.2.2. Een deel van de opmerkingen laat de rechtbank inhoudelijk onbesproken, omdat de aangekaarte onderwerpen geen invloed kunnen hebben gehad op de feitelijke boringen en de daarop volgende chemische analyse van de monsters. Dat betreft de opmerkingen over de mogelijke vroegere aanwezigheid van een brandstoftank en van een sloot, en aangetroffen vervuiling op een buurperceel.

5.2.2.3. De onduidelijkheid die bij [gedaagde 1] c.s. is ontstaan over (a) de verhouding tussen vier boringen en vijf monsters en over (b) de betekenis van “niet toepasbaar” in bijlage 5 bij het rapport, laat zich oplossen door nauwkeurige lezing van het rapport. Dit is besproken op de comparitie van partijen en de rechtbank laat het hier voor wat het is, omdat het rapport om andere redenen niet kan worden gebruikt op de manier die [eiser 1] c.s. voorstaan.

5.2.2.4. Terecht merken [gedaagde 1] c.s. op, dat er slechts vier boringen zijn verricht. Dat zal te maken hebben met de aard van het onderzoek: dat was verkennend, zo blijkt uit de inleiding van het rapport. Het blijkt ook, zoals [gedaagde 1] c.s. terecht opmerken, uit de vermelding dat er geen horizontale en verticale afbakening heeft plaatsgevonden.

5.2.2.5. Verder valt de rechtbank op, dat het rapport aan het einde een merkwaardige redenering volgt. Loodverontreiniging is meestal heterogeen, aldus de – op zichzelf niet nader toegelichte – stelling in het rapport. Voor deze rechtsoverweging zal de rechtbank aannemen dat deze stelling juist is. De daarop volgende zin is logisch gezien dan ook juist: ervan uitgaande dat loodverontreiniging heterogeen is, zegt de lage aanwezigheid op een gering aantal plekken niet dat er geen sprake is van verontreiniging. Dit is logisch gezien juist, omdat het kan zijn dat vlak naast de plaatsen waar is geboord, wél een hoge loodconcentratie is. Maar daarna wordt deze redenering omgedraaid: omdat er niet wordt geconcludeerd dat iets niet zo is, wordt er aangenomen dat het wel zo is. Dat is opgeschreven als de aanname dat het hele perceel is verontreinigd tot een meter diep. Het is echter niet meer dan een aanname, die niet wordt gesteund door de bevindingen en die – zonder nadere toelichting – niet logischerwijs kan volgen uit de premissen. Het is net zo goed mogelijk dat de bodem helemaal schoon is, uitgezonderd de plaatsen van de drie boringen waarbij te veel lood is aangetroffen. Een en ander klemt te meer, omdat expliciet is overwogen dat geen ruimtelijke afbakening heeft plaatsgevonden.

5.2.2.6. Op basis van rechtsoverwegingen 5.2.2.4 en 5.2.2.5 komt de rechtbank dan ook tot het oordeel dat het rapport weliswaar aantoont dat er op drie specifieke plaatsen te veel lood in de achtertuin is aangetroffen, maar dat uit dit rapport niet volgt dat dit lood zich over de hele achtertuin heeft verspreid op een manier dat alle grond tot een meter diep verontreinigd is.

5.2.3.

Ook uit de combinatie van de twee rapporten valt niet af te leiden dat de gehele achtertuin zodanig vervuild is dat een meter grond moet worden afgegraven en vervangen.

5.2.4.

Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de betwisting van [gedaagde 1] c.s. voldoende is tegenover de stellingen van [eiser 1] c.s., zodat die stellingen niet zijn komen vast te staan en het tot bewijslevering moet komen. De bewijslast ligt daarbij – vanzelfsprekend – bij [eiser 1] c.s.

Toepasselijke norm voor het vaststellen van loodverontreiniging

5.3.5.3.1. In de stukken worden verschillende normen genoemd voor loodgehaltes. De rechtbank zal de norm van de Regeling bodemkwaliteit hanteren, waarin is opgenomen dat het loodgehalte voor de kwaliteitsklasse wonen 210 mg/kg ds bedraagt. Dat is een lagere waarde dan de interventiewaarde van 530 mg/kg ds of de waarde van 370 mg/kg ds die de GGD (volgens productie 12 van [eiser 1] c.s.) zou hanteren voor wel of niet saneren. Die laatste twee waarden zijn namelijk normen voor de overheid om al dan niet actief als overheid in te grijpen, terwijl het hier gaat om een geschil tussen twee particulieren over de kwaliteit van de bodem. Of de overheid het (beleidsmatig) nodig vindt om bestuursrechtelijk op een bepaalde manier te handelen, staat daar los van.

5.3.2.

In het verlengde hiervan passeert de rechtbank het betoog van [gedaagde 1] c.s., dat niet is gebleken van een door de overheid opgelegde verplichting tot sanering. Waartoe de overheid al dan niet verplicht, staat los van de verbintenissen die partijen in de koopovereenkomst op zich hebben genomen.

Staat loodverontreiniging aan normaal gebruik in de weg?

5.4.5.4.1. Wat onder normaal gebruik als bedoeld in de koopovereenkomst moet worden verstaan, moet worden beoordeeld aan de hand van de maatstaf die de rechtbank in rechtsoverweging 5.1.1 heeft opgenomen.

5.4.2.

Er is niet onderhandeld over artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Ook de toelichting bij dat artikel geeft geen aanknopingspunten wat onder het normale gebruik van de grond als tuin moet worden verstaan. Dan komt het aan op wat in het dagelijks taalgebruik onder normaal gebruik van een tuin wordt verstaan. In andere woorden: wat mag je verwachten dat mensen zoal doen in of met hun tuin?

5.4.2.1. In elk geval mag je verwachten dat mensen hun tuin inrichten zoals hun dat goed dunkt. Die inrichting kan van tijd tot tijd veranderen. Tuininrichting brengt in het algemeen mee dat er wordt geroerd in de grond. Een niet uitputtende reeks voorbeelden: het aanleggen of verwijderen van betegeling, het aanbrengen of verwijderen van beplanting, het maken of weghalen van hoogteverschillen, zowel boven maaiveld (borders, heuvels) als onder maaiveld (een zitkuil, een trampolinekuil, een vijver), het plaatsen en verwijderen van hekjes (bijvoorbeeld om kinderen of huisdieren van bepaalde plaatsen te weren) en het ingraven of verwijderen van kabels en leidingen (voor bijvoorbeeld tuinverlichting of (sproei)watervoorziening).

5.4.2.2. Verder is het volstrekt normaal om groente en fruit in een tuin te kweken voor eigen gebruik. Dat kan in de vorm van fruitbomen of struiken, maar ook in de vorm van een moestuin of zelfs een (kleine) kas.

5.4.2.3. Ten slotte is het normaal een tuin te gebruiken om in de buitenlucht te zijn. Voor kinderen betekent dat ook meestal: ravotten; met elkaar, met anderen en met wat er in de tuin aanwezig is. Kinderen maken nu eenmaal hun spel met wat er voorhanden is. Kuilen graven, bergjes maken, dingen verstoppen: het kan er allemaal bij horen.

5.4.3.

In een niet met lood verontreinigde tuin mag je verwachten dat dit alles geen gezondheidsrisico’s met zich brengt. In een wel met lood verontreinigde tuin brengt dit alles wel gezondheidsrisico’s met zich, wat ertoe leidt dat bepaalde dingen niet of niet zonder extra voorzorgsmaatregelen kunnen worden gedaan. Dat betekent dat normaal gebruik van (delen van) de tuin niet mogelijk is, voor zover na bewijslevering komt vast te staan dat het loodgehalte van (die delen van) de grond hoger is dan 210 mg/kg ds.

5.4.4.

Het betoog dat het gebruik alsnog mogelijk is met extra voorzorgsmaatregelen slaat de plank mis. Gebruik moet immers mogelijk zijn zonder die maatregelen. Die voorzorgsmaatregelen nemen ook niet de oorzaak van de problemen weg, zij vormen slechts een manier om daar – in elk geval totdat de oorzaak is weggenomen – mee om te gaan.

Onderzoeksplicht van [eiser 1] c.s.

5.5.

De rechtbank verwerpt het betoog dat op [eiser 1] c.s. een onderzoeksplicht rustte. Een koper behoeft niet te onderzoeken wat een verkoper garandeert.

Bewijslevering

5.6.5.6.1. Het vaststellen van loodgehaltes in een tuin is bij uitstek een aangelegenheid voor een deskundigenonderzoek. Dat geldt ook voor de afbakening van welke grond eventueel moet worden vervangen. Er zal een deskundige op het gebied van bodemverontreiniging moeten worden gezocht.

5.6.2.

De rechtbank overweegt het stellen van de volgende vragen:

1. In welk gebied (of in welke gebieden) in de achtertuin van het perceel [adres] te Rotterdam is het loodgehalte hoger dan 210 mg/kg ds?

1a. Wat is de afbakening van dat gebied/die gebieden, zowel horizontaal als verticaal?

1b. Wat is het totaalvolume aan grond van dat gebied/die gebieden?

2. Aangenomen dat de bodem is onderzocht door middel van het nemen van steekproefsgewijze monsternames:

2a. Hoe is bepaald hoeveel monsternames nodig zijn?

2b. Hoe zijn de locaties van de monsternames bepaald (zowel met betrekking tot de locatie in de tuin als met betrekking tot de diepte)?

2c. Welke onderliggende aannames over verspreiding van loodverontreiniging speelden daarbij een rol?

2d. Wat is de onderbouwing voor die aannames?

3. Hebt u nog andere opmerkingen die voor de beoordeling van de rechtbank van belang kunnen zijn en die in het kader van de beantwoording van de voorgaande vragen niet aan de orde zijn gekomen?

Vervolg na bewijslevering

5.7.

Voor zover uit het deskundigenonderzoek blijkt van gebieden met een loodgehalte hoger dan 210 mg/kg ds, ligt primaire vordering I voor toewijzing gereed en zal de schade moeten worden begroot (primaire vorderingen II en III).

Schadebegroting

5.8.5.8.1. Primaire vordering II bestaat uit drie schadeposten: sanering, tuinherstel en expertisekosten.

5.8.2.

Het uitgangspunt voor de schadebegroting voor sanering wordt gevormd door de kosten die zijn gemoeid met het daadwerkelijk vervangen van de vervuilde grond door schone grond. Die kosten hangen af van de hoeveelheid grond die moet worden vervangen en de plaats(en) waar die grond ligt. Pas na het deskundigenonderzoek kan duidelijk worden of er zaken als bomen, struiken en bestrating moeten worden verwijderd. Het staat daarbij niet op voorhand vast dat bestrating niet na schoonmaken kan worden hergebruikt.

5.8.3. 5.8.3.1.

Het betoog van [gedaagde 1] c.s. dat tuinherstel na sanering niet valt onder herstelkosten als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, wordt verworpen.

5.8.3.2. Onder aanvullende schade, uitgesloten aan het slot van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, vallen posten als:

  • -

    schade door tijdsverlies;

  • -

    schade door ongemak;

  • -

    schade door het niet kunnen gebruiken van de tuin gedurende een bepaalde periode (of dat nu vanwege het lood is, of vanwege de saneringswerkzaamheden);

  • -

    emotionele schade (voor zover die überhaupt voor vergoeding in aanmerking komt in het Nederlandse recht).

De vordering van [eiser 1] c.s. ziet echter op geen van deze posten.

5.8.3.3. Als lood wordt aangetroffen en als er grond moet worden vervangen, dan is het uitgangspunt dat de tuin er daarna uitziet als voorheen. Dat is herstel van de situatie; de kosten die daarmee gemoeid zijn komen dus voor vergoeding in aanmerking. Wel maakt artikel 6.3 het beding dat er een aftrek plaats zal vinden als er nieuwe zaken in de plaats van oude komen. Dat maakt ook dat wanneer de tuin anders wordt ingericht dan voorheen, ook een deel van de kosten niet zal worden vergoed. Immers, de keuze om de tuin anders in te richten staat los van de aanwezigheid van lood. [eiser 1] c.s. kunnen niet de kosten van een andere inrichting doorschuiven naar [gedaagde 1] c.s.

5.8.4.

Als laatste onderdeel van primaire vordering II voeren [eiser 1] c.s. expertisekosten op, gemoeid met het opstellen van het rapport van Arnicon. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid, omdat het rapport bij gebreke van afbakening, geen inzicht geeft in de omvang van de aansprakelijkheid. De schatting van de hoeveelheid verontreinigde grond is niet meer dan een slag in de lucht en wordt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet gedragen door de onderbouwing van het rapport. Daarom zijn de kosten hiervoor niet in redelijkheid gemaakt en komen ze niet voor vergoeding in aanmerking. Op dit punt ligt primaire vordering II dan ook voor afwijzing gereed.

5.8.5.

Primaire vordering III heeft betrekking op waardevermindering van de onroerende zaak. Daarvan kan echter geen sprake zijn als herstel door sanering plaatsvindt. Sterker, er kan zelfs worden beargumenteerd dat die waarde juist wordt verhoogd na herstel. Vóór dit alles was onbekend hoeveel lood er in de bodem zat, terwijl na herstel juist vaststaat dat er geen lood meer in de grond zit (of althans een zodanig laag gehalte, dat dit geen risico’s met zich brengt). De zekerheid dat de grond schoon is, kan in het handelsverkeer een waarde vertegenwoordigen. Hoe het ook zij: primaire vordering III ligt voor afwijzing gereed.

5.8.6.

Voor zover [gedaagde 1] c.s. hebben betoogd dat in geval van sanering de kosten niet zullen hoeven worden gedragen door [eiser 1] c.s., wordt dit betoog verworpen. De citaten van de website van de gemeente in de conclusie van antwoord hebben betrekking op een door de overheid verplichte sanering; die situatie doet zich hier niet voor.

Hoe nu verder?

5.9.

De voor de hand liggende voortgang van de zaak is ongeveer als volgt.

5.9.1.

De zaak zal naar de rol worden verwezen, zodat eerst [eiser 1] c.s. en daarna [gedaagde 1] c.s. zich kunnen uitlaten over de aan de deskundige te stellen vragen, het aantal deskundigen dat moet worden benoemd en wie dat moet(en) zijn. De rechtbank geeft partijen in overweging hierover in overleg te treden en zo mogelijk een of meer deskundigen voor te dragen waarover zij het eens kunnen worden. Na deze schriftelijke ronde komt het tot een beslissing tot deskundigenbenoeming. Er zal een voorschot voor de deskundige moeten worden vastgesteld. Overeenkomstig de hoofdregel van artikel 195 Rv zal worden bepaald dat [eiser 1] c.s. dit voorschot moeten storten. Vervolgens moet het onderzoek worden uitgevoerd.

5.9.2.

Na afronding van het onderzoek en ontvangst van het deskundigenbericht krijgen partijen de gelegenheid zich hierover uit te laten en tevens zich nader uit te laten over saneringskosten. Vervolgens zal er een nieuw vonnis moeten worden gewezen. Het is mogelijk dat dat een eindvonnis is. Echter, als er moet worden gesaneerd kan het goed zijn dat er nog een bewijsopdracht moet volgen over de hoogte van de kosten.

5.9.3.

Al met al is dit een lang traject, vol onzekerheden. Eigenlijk is er maar één zekerheid: het gaat tijd, energie en geld kosten; meer geld dan de winnaar van de zaak terugkrijgt aan proceskostenveroordeling.

5.10.5.10.1. Partijen hebben bij de comparitie van partijen geruime tijd onderhandeld. Zij zijn er toen niet uitgekomen. Thans wijst de rechtbank tussenvonnis in hoofd en vrijwaringszaak, waarin een groot aantal knopen is doorgehakt. Van voorlopige gedachten is het gekomen tot bindende oordelen, waarvan de rechtbank slechts onder zeer bijzondere omstandigheden nog terug kan komen. Daarmee is een nieuwe situatie ontstaan, die nieuw leven kan brengen in schikkingsonderhandelingen.

5.10.2.

Een schikking kan nog steeds verkiesbaar zijn boven (langdurig) voort procederen.

5.10.2.1. De tijdswinst van het bereiken van een schikking is evident. Dat biedt niet alleen eerder zekerheid over de rechtsposities van partijen, maar biedt ook de mogelijkheid voor [eiser 1] c.s. daadwerkelijk aan de slag te gaan in hun tuin; ze hoeven niet meer te wachten op (bijvoorbeeld) nader onderzoek.

5.10.2.2. De onzekerheid met betrekking tot de hoeveelheid te saneren grond kan worden vertaald in een inschatting van kansen en een daarop gebaseerde verdeling van kosten.

5.10.2.3. Met betrekking tot schadebegroting geldt dat een deel van de begroting tot op zekere hoogte vrij eenvoudig kan worden gedaan (het begroten van de kosten van sanering). Het andere deel (de kosten van tuinherstel en correctie van nieuw voor oud) leent zich uitstekend voor onderhandelingen.

5.10.2.4. Ten slotte biedt een schikking de mogelijkheid een vorm van betalingsregeling te treffen, indien gewenst. Een vonnis kent die mogelijkheid niet.

5.10.3.

Het is aan partijen om de keuze te maken: voortprocederen of er onderling (proberen) uit (te) komen. Om voldoende tijd voor beraad en eventuele onderhandelingen – het is ook nog eens vakantietijd – in te bouwen, wordt de zaak niet naar de rol van over vier weken, maar naar de rol van over zes weken verwezen. [eiser 1] c.s. mogen daar een akte nemen. Indien beraad en eventuele onderhandelingen resultaat hebben opgeleverd, verneemt de rechtbank in die akte graag of en hoe de procedure moet worden voortgezet. In het andere geval mogen [eiser 1] c.s. zich uitlaten over de vragen die aan een deskundige moeten worden gesteld, het aantal te benoemen deskundigen en wie als deskundige(n) moet(en) worden benoemd. Op de rol van zes weken later mogen [gedaagde 1] c.s. hierop reageren, waarna de zaak, behoudens onvoorziene omstandigheden, weer voor vonnis zal komen te staan.

5.11.

Voor nu geldt dat de rechtbank de zaak naar de rol verwijst en iedere verdere beslissing aanhoudt.

6. De beoordeling in de vrijwaringszaak

Vrijwaring ingevolge overeenkomst?

6.1.

[eiser 3] c.s. beroepen zich primair op gemeentevoorwaarden. De gemeente betwist dat deze zijn overeengekomen en beroept zich op een exoneratiebeding in de conversieovereenkomst. Kortom: partijen verschillen over de uitleg van de conversieovereenkomst.

6.1.1.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, op de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die verklaringen en de in die overeenkomst vervatte bedingen mochten toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht.

6.1.2.

Anders dan de tekst van de conversieovereenkomst zijn er geen feiten of omstandigheden gesteld die betrekking hebben op de uitleg van de conversieovereenkomst. Partijen hebben eensluidend verklaard dat er niet over de conversieovereenkomst is onderhandeld. Er zijn over en weer ook geen andere verklaringen van de wederpartij gesteld waaraan uitleg of verwachtingen kunnen worden ontleend.

6.1.3.

In onderdeel C.2 van de conversieovereenkomst is opgenomen dat de voorwaarden van de koop (in de betekenis van: de bedingen met betrekking tot de koop) “zijn vermeld sub E.” Deze vermelding duidt er taalkundig niet op dat er nog wordt verwezen naar andere bedingen (zoals in de gemeentevoorwaarden), al sluit deze vermelding dat ook volledig niet uit.

6.1.4.

De aanhef van onderdeel E van conversieovereenkomst vermeldt niet dat de gemeentevoorwaarden van toepassing zijn. De aanhef luidt, taalkundig, niet anders dan dat de bedingen die in de conversieovereenkomst zijn opgenomen als “voorwaarden” van de koopovereenkomst, “zijn gebaseerd op” de gemeentevoorwaarden. Dit is niet meer dan een verwijzing naar een inspiratiebron voor de gehanteerde voorwaarden. Het maakt niet dat de gemeentevoorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst: dat staat er simpelweg niet. Als [eiser 3] c.s. dat zo wel hebben begrepen, komt deze onjuiste lezing voor hun eigen rekening en risico.

6.1.5.

Maar zelfs als [eiser 3] c.s. wel zouden hebben mogen begrijpen dat de gemeentevoorwaarden van toepassing waren, dan nog is er geen aanspraak voor [eiser 3] c.s. De conversieovereenkomst bevat in artikel 3.1 een expliciet exoneratiebeding. Dit beding is voor geen andere uitleg vatbaar dan wat er staat: de gemeente tekent zich geheel vrij. In het algemeen wordt meer waarde toegekend aan contractuele bepalingen die zijn overeengekomen in het ondertekende document, dan aan bedingen uit algemene voorwaarden waarnaar wordt verwezen, zoals de gemeentevoorwaarden. Er is geen reden om in deze zaak anders te oordelen. Zelfs als de gemeentevoorwaarden dus van toepassing zouden zijn, wordt het beding waarop [eiser 3] c.s. zich beroepen opzij gezet door artikel 3.1 van de conversieovereenkomst.

6.1.6.

In onderdeel 20 van de dagvaarding in vrijwaring is een citaat over loodsanering opgenomen van de website van de gemeente (rechtsoverweging 3.9.3). In onderdeel 21 wordt gesteld dat de gemeente hier een zekere verwachting schept. Voor zover [eiser 3] c.s. hebben willen betogen dat dit citaat moet worden betrokken bij de uitleg van de overeenkomst, wordt dit betoog verworpen. Dit citaat gaat niet over overeenkomsten zoals de conversieovereenkomst en gesteld, noch gebleken is dat deze informatie al ten tijde van de conversieovereenkomst was gepubliceerd. Het is ook uitermate onwaarschijnlijk, omdat wordt gesproken over een plan van aanpak dat in de loop van 2019 klaar zou zijn (geweest) en de conversieovereenkomst al in 2006 is gesloten.

6.1.7.

De rechtbank concludeert dan ook dat de conversieovereenkomst geen grondslag voor de vordering van [eiser 3] c.s. kan opleveren.

Vrijwaring op andere grondslag?

6.2.6.2.1. 6.2.1.1. Voor zover [eiser 3] c.s. hebben willen betogen dat het citaat in onderdeel 20 van de dagvaarding in vrijwaring (rechtsoverweging 3.9.3) een zelfstandige grondslag biedt, wordt dit betoog gepasseerd. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – kan niet worden afgeleid welke van de vijf bronnen van verbintenissen van boek 6 van het BW (onrechtmatige daad, zaakwaarneming, onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking of overeenkomst) [eiser 3] c.s. voor ogen hebben.

6.2.1.2. Het is niet geheel duidelijk of [eiser 3] c.s. zich in de vrijwaring ook willen beroepen op het citaat in onderdeel 37 van de conclusie van antwoord in de hoofdzaak (rechtsoverweging 3.9.1). Echter, zelfs als dat het geval is, baat dit hen niet, om dezelfde reden als hiervoor in rechtsoverweging 6.2.1.1 weergegeven. Bovendien ziet het citaat op door de gemeente opgelegde bodemsaneringen. Daarvan is in deze zaak geen sprake: er is geen saneringsplicht opgelegd door de gemeente.

6.2.1.3. Het is ook niet geheel duidelijk of [eiser 3] c.s. zich in de vrijwaring ook willen beroepen op het citaat in onderdeel 38 van de conclusie van antwoord in de hoofdzaak (rechtsoverweging 3.9.2). Echter, zelfs als dat het geval is, baat dit hen niet, om dezelfde reden als hiervoor in rechtsoverweging 6.2.1.1 weergegeven. Bovendien staat ook dit citaat in de context van een door de overheid opgelegde saneringsplicht, waarvan in deze zaak geen sprake is. Ten slotte is zonder nadere toelichting – die ontbreekt – onduidelijk waarom de gemeente gebonden zou zijn door de informatie op de website van DCMR. DCMR is geen onderdeel van de gemeente, maar zij is zelf een rechtspersoon (artikel 2, eerste lid, van de Gemeenschappelijke regeling Dienst Centraal Milieubeheer Rijnmond (DCMR)).

6.2.1.4. Ten slotte geldt voor al deze citaten dat zij algemene informatie bevatten, terwijl er tussen [eiser 3] c.s. en de gemeente uitdrukkelijke afspraken met betrekking tot aansprakelijkheid zijn overeengekomen die prevaleren.

Conclusie

6.3.

De vordering in vrijwaring ligt voor afwijzing gereed, onder veroordeling van [eiser 3] c.s. in de kosten van het geding in vrijwaring. Het beroep van de gemeente op verjaring behoeft geen behandeling.

Vervolg van de vrijwaringsprocedure

6.4.

[eiser 3] c.s. hebben verzocht voor zover mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak te beslissen op de vrijwaring. De rechtbank kan aan dat verzoek voldoen door thans geen eindvonnis in de vrijwaring te wijzen, maar dat uit te stellen tot het moment waarop de hoofdzaak wordt beslist. Of dit ook wenselijk is, is moeilijk te beoordelen.

6.4.1.

Voor de gemeente betekent een uitstel van een eindvonnis dat er vooralsnog geen proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Het bedrag aan te liquideren proceskosten is echter relatief beperkt. Er valt dan ook niet te verwachten dat latere vergoeding daarvan aan de gemeente tot enig wezenlijk probleem bij de gemeente leidt. Daarmee lijkt het belang van de gemeente bij het moment van einduitspraak gering.

6.4.2.

Voor [eiser 3] c.s. ligt dat anders: voor hen is vooral van belang dat de hogerberoepstermijn begint te lopen zodra er eindvonnis is gewezen. De rechtbank kan niet goed inschatten of juist een vroege kans op hoger beroep gewenst is, of dat het juist gewenst is die kans uit te stellen totdat meer duidelijk wordt in de hoofdzaak.

6.4.3.

De rechtbank kiest er, het voorgaande afwegend, voor om vooralsnog te voldoen aan het verzoek dat [eiser 3] c.s. hebben gedaan aan het einde van de dagvaarding in vrijwaring. Dat betekent dat de zaak in vrijwaring wordt aangehouden totdat eindvonnis in de hoofdzaak wordt gewezen. Mochten partijen niettemin eerder eindvonnis wensen in de vrijwaring, dan kunnen zij dit aan de rechtbank kenbaar maken. Als partijen een eensluidend verzoek doen, behoeft dit verzoek geen onderbouwing en zal de rechtbank het inwilligen. Als partijen verschillen van mening, dan moet een verzoek tot het eerder wijzen van eindvonnis worden gemotiveerd, evenals het verzet daartegen.

6.4.4.

Voor de duidelijkheid wijst de rechtbank erop, dat deze gang van zaken geen uitnodiging aan partijen is om het geding in vrijwaring in eerste aanleg nog eens over te doen. De rechtbank heeft de stellingen van partijen gewogen en beoordeeld. Als partijen het daarmee inhoudelijk oneens zijn, moeten zij het geschil aan de hogerberoepsrechter voorleggen.

6.4.5.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

7. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

7.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 augustus 2020 voor het nemen van een akte door [eiser 1] c.s. over hetgeen is vermeld onder 5.10.3, waarna [gedaagde 1] c.s. op de rol van zes weken daarna een antwoordakte kan nemen;

7.2.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in de zaak in vrijwaring

7.3.

houdt de beslissing in de vrijwaringszaak aan tot aan het eindvonnis in de hoofdzaak.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2020.

1407/3268