Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:4221

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
29-04-2020
Datum publicatie
11-05-2020
Zaaknummer
C/10/584318 / HA ZA 19-975
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Omvang koopovereenkomst onroerendgoedportefeuille, dwaling door schenden mededelingsplicht, kenbaarheidsvereiste.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/584318 / HA ZA 19-975

Vonnis van 29 april 2020

in de zaak van

1. de maatschap

RZ WONEN,

gevestigd te Rotterdam,

2. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1] ,

3. [eiser 2],

wonende te [woonplaats eiser 2] ,

4. [eiser 3],

wonende te [woonplaats eiser 3] ,

5. [eiser 4],

wonende te [woonplaats eiser 4] ,

eisers,

advocaat mr. M. van Weeren te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RL TRADE HOLDING B.V.,

gevestigd te Vlaardingen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PNO INVESTMENTS B.V.,

gevestigd te Schiedam,

gedaagden,

advocaat mr. E.M. Richel te Schiedam.

Partijen zullen hierna, steeds gezamenlijk en in enkelvoud, respectievelijk, RZ Wonen en RL Trade genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties,

  • -

    de conclusie van antwoord met één productie,

  • -

    de brief van 20 november 2019 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

  • -

    het stuk genaamd “Juridische standpunten” met producties, ten behoeve van de mondelinge behandeling, van RZ Wonen,

  • -

    de “Reactie juridische standpunten” met één productie, van RL Trade,

  • -

    het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 maart 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In juli 2018 heeft RZ Wonen als koper, met RL Trade als verkoper, een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een vastgoedportefeuille, bestaande uit 67 huurwoningen in Rotterdam-Zuid.

2.2.

RL Trade had deze vastgoedportefeuille op haar beurt, eveneens in juli 2018, aangekocht van, onder meer, Raion Investments B.V. (verder “Raion”).

2.3.

RZ Wonen heeft zich bij de transactie laten bijstaan door een aankoopmakelaar, [naam persoon 1] (verder “ [naam persoon 1] ”), van Vinck Vastgoedadvies. RL Trade heeft zich laten bijstaan door een bemiddelaar, [naam persoon 2] (verder “ [naam persoon 2] ”).

2.4.

Op 27 juni 2018 heeft [naam persoon 1] en e-mail gestuurd aan [naam persoon 2] met, voor zover hier van belang, de navolgende tekst:

Namens en in opdracht van mijn cliënten breng ik onderstaand hun voorstel uit op de portefeuille die momenteel eigendom is van o.a. Raion Investments B.V. en Jena Vastgoed B.V.:

- Koopsom EUR 7.700.000,- (…);

- Inhoud portefeuille conform bijgevoegd document (PDF);

- Voorwaarde kosten koper;

- Overdracht per 15 oktober 2018;

- Levering ten overstaan van door koper te bepalen notaris;

- Een overeengekomen koopsom gedeeld door de thans bekende huurstroom ad EUR 513.555,- per jaar vormt een ‘oorspronkelijke factor’. Indien de jaarhuur lager mocht blijken dan nu bekend zal een lagere jaarhuur vermenigvuldigd met de oorspronkelijke factor de uiteindelijke koopsom zijn;

- Kandidaat maakt geen voorbehoud ten aanzien van financiering

2.5.

Op 3 juli heeft [naam persoon 2] een brief gestuurd aan RZ Wonen met, voor zover hier van belang, de volgende tekst:

Betreft: koopovereenkomst inzake “Portefeuille Zuid”

Geachte heer [eiser 2] ,

Met betrekking tot de met u gesloten koopovereenkomst inzake de woningportefeuille te Rotterdam, bijgevoegd aan dit schrijven, bevestig ik u hierbij namens de verkopers, mijn opdrachtgevers de heer [naam persoon 3] en de heer [naam persoon 4] , het navolgende.

Men is akkoord met het door uw makelaar, de heer [naam persoon 1] , uitgebrachte voorstel.

Koopsom

De overeengekomen koopsom bedraagt € 7.850.000,- (…)

Condities

kosten koper

Notaris

De notariële eigendomsoverdracht c.q. juridische (en feitelijke) levering vindt plaats ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan het kantoor van Van Gastel Notarissen te Vlaardingen. De levering vindt 15 oktober 2018 plaats. Partijen streven naar een overdracht op 1 oktober 2018.

Huurstroom

De jaarlijkse bruto huur bedraagt thans (per 1 juli 2018) € 513.555,- (conform bijlage).

Voorbehouden koper

Koper heeft geen voorbehouden aangegeven.

Vriendelijk verzoek ik u, een door allen ondertekend, voor akkoord exemplaar van dit schrijven te retourneren (…)”

Deze brief is door RZ Wonen ondertekend.

2.6.

Op 5 juli 2018 heeft [naam persoon 2] een brief aan RL Trade gestuurd, met dezelfde tekst als de hiervoor onder 2.5 aangehaalde brief, met uitzondering van de eerste alinea. Deze eerste alinea luidt in de brief van 5 juli 2018:

Geachte heer [naam persoon 3] , geachte heer [naam persoon 4] ,

Met betrekking tot de met u gesloten koopovereenkomst inzake de woningportefeuille te Rotterdam, bijgevoegd aan dit schrijven, bevestig ik u hierbij de gemaakte afspraken met de heren [eiser 2] . [eiser 1] , [eiser 3] en [eiser 4] .

Deze brief is ondertekend door RL Trade

2.7.

Op 22 september 2018 heeft [eiser 2] (verder “ [eiser 2] ), een van de maten in RZ Wonen en tevens eiser sub 3, een e-mail gestuurd aan [naam persoon 1] luidende:

Ha [naam persoon 1] ,

In de concept koopovk staat niet dat de koopsom wordt aangepast in relatie tot de daadwerkelijke huurstroom op de overdrachtsdatum. Dat is een belangrijk onderdeel van de gemaakte afspraken en als onze aankoopmakelaar mag je hier wel wat scherper op zijn. Wil je dit zsm laten aanpassen?

Groet, [eiser 2]

2.8.

Op 24 september 2018 heeft [naam persoon 2] aan [naam persoon 1] een e-mail gestuurd, met, voor zover hier van belang, de volgende tekst:

Op verzoek van jouw kopers doe ik je hierbij de koopovereenkomst toekomen van de portefeuille Zuid.

Deze overeenkomst komt niet in de plaats van de eerder gemaakte afspraken en de ondertekende koopbevestiging door kopers, maar is slechts bedoeld voor de financieringsaanvraag van kopers bij een andere bank.

In deze overeenkomst is als laatste de jaarlijkse huurstroom opgenomen, welke door verkopers wordt gegarandeerd

De bijlage bij deze e-mail bevatte de, als productie 3B aan de dagvaarding gehechte, koopovereenkomst. De laatste volzin van deze koopovereenkomst luidt:

Verkoper garandeert dat de jaarlijkse huurstroom ten tijde van het notarieel transport (uiterlijk 15 oktober 2018) minimaal € 513.555,- bedraagt.

2.9.

Op 26 september 2018 heeft [naam persoon 2] een e-mail gestuurd aan [naam persoon 1] met, voor zover hier van belang, de volgende tekst:

- gegarandeerde huurstroom € 513.555,- per jaar. Indien lager zal dit naar rato van de aankoopfactor worden verrekend.

- kopers hebben uitdrukkelijk aangegeven geen voorbehouden te hebben. (Onvoorwaardelijke verkoop)

- er wordt geen koopakte gemaakt, de notaris zal gezien de korte passeer termijn direct overgaan tot het maken van een leveringsakte.

[naam persoon 1] heeft deze e-mail van [naam persoon 2] op 28 september 2018 doorgestuurd aan [eiser 2] van RZ Wonen met de volgende tekst:

Goedemorgen [eiser 2] ,

Bijgaand als zojuist besproken de koopbevestiging, met daarin de verrekeningsfactor.

Svp bevestigen, dan gaat eea naar Van Gastel om een concept leveringsakte op te stellen.

Mvg, [naam persoon 1]

2.10.

De notariële akte van 18 oktober 2018, van de levering van RL Trade aan RZ Wonen luidt, voor zover hier van belang:

KOOP

Verkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te melden registergoed.

Van de koopovereenkomst blijkt uit een brief de dato drie juli tweeduizend achttien, die aan deze akte wordt gehecht en hierna wordt aangeduid met “ het koopcontract ”.

3. Het geschil

3.1.

RZ Wonen vordert, zo begrijpt de rechtbank na een nadere toelichting bij gelegenheid van de mondelinge behandeling het petitum, – samengevat – na vermindering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Ten eerste:

primair:

I a. verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling,

I b. verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op 8 augustus 2019 buitengerechtelijk partieel is vernietigd, althans de koopovereenkomst partieel te vernietigen,

I c. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 562.873,52, vermeerderd met de wettelijke rente,

subsidiair:

II a. verklaring voor recht dat RL Trade tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst,

II b. verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is ontbonden, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden,

II c. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van € 562.873,52, vermeerderd met de wettelijke rente,

Ten tweede:

primair:

III a. verklaring voor recht dat RL Trade tekortgeschoten is in de uitvoering van de koopovereenkomst en gehouden is tot schadevergoeding,

of,

III b. verklaring voor recht dat RL Trade onrechtmatig heeft gehandeld jegens RZ Wonen en gehouden is tot schadevergoeding,

en,

III c. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 182.552,50 ten titel van vermogensschade, vermeerderd met de wettelijke rente,

III d. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 5.675,89 ten titel van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente,

III e. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente,

subsidiair:

IV a. verklaring voor recht dat RL Trade tekortgeschoten is in de uitvoering van de koopovereenkomst en gehouden is tot schadevergoeding,

of,

IV b. verklaring voor recht dat RL Trade onrechtmatig heeft gehandeld jegens RZ Wonen en gehouden is tot schadevergoeding,

en,

IV c. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 777.904,68 ten titel van vermogensschade, vermeerderd met de wettelijke rente,

IV d. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 5.675,89 ten titel van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente,

IV e. RL Trade hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

RZ Wonen voert daartoe aan dat na de levering is gebleken dat er veel gebreken aan de vastgoedportefeuille kleven. Diverse objecten uit de portefeuille zijn in een zeer slechte staat van onderhoud. Veel huurders hebben de huur opgezegd of betalen geen huur meer. De door RL Trade gegarandeerde huurstroom van € 513.555,00 per jaar wordt daardoor niet gehaald. Ten aanzien van vijf woningen heeft de gemeente Rotterdam een voorkeursrecht, of is een onteigeningstraject gestart. RL Trade heeft haar mededelingsplicht geschonden door RZ Wonen niet op de hoogte te brengen van deze gebreken. RZ Wonen stelt primair dat zij heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. Had RZ Wonen van de gebreken geweten, dan had zij niet op dezelfde voorwaarden gecontracteerd. Subsidiair stelt RZ Wonen dat RL Trade tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel heeft RL Trade onrechtmatig jegens RZ Wonen gehandeld. RL Trade dient daarom de door RZ Wonen geleden schade te vergoeden.

3.3.

RL Trade voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van RZ Wonen in de kosten. RL Trade voert daartoe aan dat de overeenkomst met RZ Wonen niet meer omvat dan wat is weergegeven in de brieven van 3 en 5 juli 2018 van [naam persoon 2] . De als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, is niet de overeenkomst zoals partijen die hebben gesloten en is ook niet door RL Trade ondertekend. Dit stuk is enkel ten behoeve van de financiering aan RZ Wonen verstrekt. Dat blijkt ook uit de correspondentie en de leveringsakte.

3.4.

RL Trade voert verder aan dat zij geen mededelingsplicht heeft geschonden. RZ Wonen heeft, gezien de ouderdom en locatie van de woningen geleverd gekregen wat zij daarvan mocht verwachten. RL Trade hoefde niet te begrijpen dat RZ Wonen door de staat van onderhoud van de overeenkomst zou zijn afgehouden. RZ Wonen heeft zelf bovendien niets gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. RZ Wonen is een professionele partij en had, gezien de ouderdom en de locaties van de woningen, er rekening mee moeten houden dat sprake kon zijn van achterstallig onderhoud. RZ Wonen heeft echter zelfs niet naar de staat van het onderhoud van de panden gevraagd. Voor zover RZ Wonen heeft gedwaald, moet die dwaling daarom voor rekening van RZ Wonen komen.

3.5.

Er is ook geen sprake van dat RL Trade tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst. RZ Wonen verwijst ter onderbouwing naar artikelen uit productie 3B bij dagvaarding, maar dat is niet de tussen partijen gesloten overeenkomst. Partijen zijn niet meer overeengekomen dan wat in de brieven van 3 en 5 juli 2018 van [naam persoon 2] is opgenomen. Dat blijkt ook uit de notariële leveringsakte. De enige garantie die wel is gegeven betreft de bruto huursom op het moment van overdracht. Die garantie wordt door RZ Wonen verkeerd uitgelegd. Die bruto huursom wordt volledig gedekt door huurovereenkomsten. Dat is samen met [naam persoon 1] en een notarisklerk vastgesteld. Voor het overige is geen enkele garantie gegeven.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Koopovereenkomst

4.1.

Allereerst moet worden vastgesteld wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Is dat wat in de brieven van 3 en 5 juli 2018 staat, aangevuld met de bepalingen van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, zoals RZ Wonen heeft gesteld? Of is dat uitsluitend wat in de brieven van 3 en 5 juli 2018 staat, zoals RL Trade als verweer heeft aangevoerd?

4.2.

Met betrekking tot de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst overweegt de rechtbank als volgt. RL Trade heeft betwist deze overeenkomst te hebben ondertekend. Op de laatste pagina van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst zijn echter meerdere handtekeningen zichtbaar; een daarvan op de plaats die blijkens de tekst is gereserveerd voor de verkoper(s). RZ Wonen heeft bij dagvaarding onder randnummer 10 gesteld: “De afspraken zijn vastgelegd in (…) en de door PNO en RL opgestelde Koopovereenkomst” en: “De Koopovereenkomst tussen PNO en RL als verkopers en RZ als koper van 3 juli 2018 wordt hierbij overgelegd als productie 3B”. De rechtbank heeft deze stelling aldus opgevat dat RZ Wonen zich op het standpunt stelde dat de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, zowel door RL Trade als verkoper, als door RZ Wonen als koper ondertekend was. Die interpretatie van de rechtbank juist wordt bevestigd door hetgeen RZ Wonen bij dagvaarding onder randnummer 58 heeft gesteld: “RZ betwist allereerst dat de Koopovereenkomst niet is getekend door PNO en RL. Daarnaast, al zou de Koopovereenkomst niet getekend zijn door PNO en RL (…)”.

Geheel in tegenstelling tot wat aldus in de dagvaarding is gesteld, is door (de advocaat van) RZ Wonen, bij de mondelinge behandeling, één en ander maal uitdrukkelijk verklaard dat door RZ Wonen nooit is gesteld dat de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst door RL Trade is ondertekend en dat ook nooit bedoeld is geweest dat te stellen. [eiser 2] heeft daarnaast tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de handtekening die op de voor verkoper(s) gereserveerde plaats staat, zijn eigen handtekening is. De rechtbank stelt op grond hiervan vast dat RZ Wonen haar aanvankelijke stelling dat de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst ook door RL Trade getekend zou zijn, niet heeft gehandhaafd en dat die koopovereenkomst niet door RL Trade is ondertekend.

4.3.

In zijn e-mail van 24 september 2018 aan [naam persoon 1] , heeft [naam persoon 2] uitdrukkelijk vermeld dat de bij die e-mail gaande koopovereenkomst (de als productie 3B bij dagvaarding ingebrachte koopovereenkomst) niet in de plaats komt van de gemaakte afspraken en ondertekende koopbevestigingen (naar de rechtbank begrijpt de brieven van 3 en 5 juli 2018), en slechts is bedoeld voor de financieringsaanvraag van RZ Wonen (r.o. 2.8 hiervoor). In zijn e-mail van 26 september 2018 schijft [naam persoon 2] vervolgens aan [naam persoon 1] dat geen koopakte zal worden opgemaakt (r.o. 2.9 hiervoor). In de leveringsakte wordt met betrekking tot de koopovereenkomst enkel verwezen naar de brief van 3 juli 2018 (r.o. 2.10 hiervoor).

4.4.

Tot slot heeft [eiser 2] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard “Die meer volledige koopovereenkomst was nodig omdat de financiering van ING niet doorkwam en eind augustus besloten is een financiering bij ABN AMRO aan te vragen”.

4.5.

In dit licht is de rechtbank van oordeel dat RZ Wonen haar stelling dat de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, al dan niet in aanvulling op de brieven van 3 en 5 juli 2018, te gelden heeft als de schriftelijke weerslag van hetgeen door partijen is overeengekomen, onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd. Voor zover RZ Wonen zich heeft beroepen op bepalingen van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte overeenkomst, zal de rechtbank daaraan voorbij gaan. De rechtbank zal bij de beoordeling van wat schriftelijk tussen partijen is overeengekomen slechts uitgaan van de brieven van 3 en 5 juli 2018, mogelijk aangevuld met hetgeen uit de overige in het geding gebrachte correspondentie tussen partijen blijkt.

Dwaling

4.6.

RZ Wonen heeft ter onderbouwing van haar beroep op dwaling en vernietiging twee feitelijke grondslagen aangevoerd. Ten eerste het bestaan van voorkeursrechten op vijf van de woningen voor de gemeente Rotterdam, en ten tweede de staat van het onderhoud van de aangekochte woningen. Volgens RZ Wonen heeft RL Trade ten aanzien van beide de op haar rustende medeplicht(en) geschonden (artikel 6:228, lid 1. onder b, Burgerlijk Wetboek).

4.7.

Voor een geslaagd beroep op dwaling als gevolg van de schending van een mededelingsplicht door de wederpartij (in dit geval RL Trade), is in elk geval vereist dat;

- de wederpartij op de hoogte was, of behoorde te zijn, van de werkelijke toestand (van de eigenschap) ten aanzien waarvan is gedwaald én,

- de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst moest begrijpen dat die eigenschap voor de dwalende van essentieel belang was (het kenbaarheidsvereiste).

4.8.

Is aan één (of beide) van de hiervoor genoemde vereisten niet voldaan, dan bestond ten aanzien van de eigenschap waaromtrent gedwaald werd geen mededelingsplicht aan de zijde van de wederpartij en kan niet vernietigd worden op de grond van artikel 6:228, lid 1, onder b Burgerlijk Wetboek.

Voorkeursrechten

4.9.

Met betrekking tot de voorkeursrechten heeft RZ Wonen gesteld “De Koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. (…) Immers, het eigendomsrecht was ten aanzien van vijf woningen bezwaard met een voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente” (dagvaarding, randnummer 33). Het gaat dan om de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] en [adres 5] , alle te Rotterdam (dagvaarding, randnummer 5).

4.10.

RZ Wonen heeft haar stelling onderbouwd met productie 8 bij dagvaarding; uittreksels “Eigendomsinformatie” uit het kadaster, met betrekking tot de genoemde vijf woningen, alle van 19 juli 2019. Uit deze eigendomsinformatie volgt dat:

- ten aanzien van de [adres 1] per 19 juli 2019 géén publiekrechtelijke beperkingen in de kadastrale registers ingeschreven waren,

- ten aanzien van de [adres 2] op 21 februari 2019 een “Voorstel tot dan wel voorlopige aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 3] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 4] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven,

- ten aanzien van de [adres 5] op 4 juni 2019 een “Aanwijzing van gronden” op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten in de kadastrale registers is ingeschreven.

4.11.

De rechtbank stelt op grond van het voorgaande vast dat uit het door RZ Wonen zelf ingebrachte bewijs niet blijkt, dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 3 c.q. 5 juli 2018, of ten tijde van de overdracht op 18 oktober 2018 ten aanzien van een van de door RZ Wonen genoemde woningen sprake was van een bestaand voorkeursrecht voor de gemeente. De hiervoor onder r.o. 4.9 aangehaalde stelling van RZ Wonen mist derhalve feitelijke grondslag en de rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij.

4.12.

Voor zover RZ Wonen aanvullend heeft bedoeld te stellen (dagvaarding, randnummer 34) dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds vast stond dat de gemeente (op enig moment in de toekomst) met betrekking tot een vijftal woningen een voorkeursrecht zou gaan uitoefenen (én dat RL Trade daarmee bekend was én dienaangaande een mededelingsplicht had), heeft RZ Wonen deze stelling op geen enkele wijze feitelijk onderbouwd en heeft zij derhalve onvoldoende gesteld.

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat RZ Wonen, ten aanzien van de voorkeursrechten van de gemeente, niet heeft voldaan aan haar stelplicht, zodat het daarop gebaseerde beroep op dwaling zal worden afgewezen.

Staat van onderhoud.

4.14.

RL Trade heeft betwist dat de staat van onderhoud van de portefeuille als geheel slechter was dan wat RZ Wonen daar, gelet op de leeftijd en de locatie van de woningen van mocht verwachten. RL Trade heeft daarnaast betwist dat zij door de vorige eigenaar van de vastgoedportefeuille van de staat van onderhoud schriftelijk of mondeling op de hoogte is gebracht. De rechtbank ziet evenwel aanleiding om eerst het hiervoor onder r.o 4.7 aangehaalde kenbaarheidsvereiste te bespreken. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van die kenbaarheid rusten op RZ Wonen.

4.15.

RZ Wonen heeft met betrekking tot de kenbaarheid voor RL Trade van het, voor RZ Wonen, essentiële belang van de staat van onderhoud, niet meer gesteld dan “PNO en RL (…) hadden bovendien kunnen weten dat de status van het onderhoud (…) van groot belang zou zijn voor RZ. RZ kocht immers het vastgoed als duurzame belegging”. De rechtbank zal er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat waar RZ Wonen stelt dat RL Trade “had kunnen weten”, bedoeld is te stellen dat RL Trade “moest begrijpen”. Eveneens veronderstellenderwijs zal de rechtbank ervan uit gaan dat waar RZ Wonen stelt dat de staat van onderhoud “van groot belang” zou zijn, bedoeld is te stellen dat deze “essentieel” was.

4.16.

Hoe, of waarom, RL Trade had moeten begrijpen dat de staat van onderhoud voor RZ Wonen essentieel was, heeft RZ Wonen niet feitelijk onderbouwd. RZ Wonen heeft weliswaar gesteld dat zij het vastgoed kocht als duurzame belegging, doch gesteld noch gebleken is dat RL Trade op de hoogte was van die intentie van RZ Wonen. Evenmin heeft RZ Wonen enige feitelijke invulling gegeven aan wat zij bedoelt met een “duurzame belegging”.

4.17.

RZ Wonen heeft daarentegen onweersproken gelaten dat het gekochte voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht niet is geïnspecteerd, niet is bezichtigd en dat zelfs niet naar de staat van onderhoud is gevraagd. Kortom, RZ Wonen heeft op geen enkele manier blijk gegeven van enige (bijzondere) interesse in de staat van onderhoud. In dat licht staat hetgeen RL Trade volgens RZ Wonen had moeten begrijpen, in schril contrast tot de belangstelling die RZ Wonen zelf, voorafgaand aan de koop en levering, voor die essentiële eigenschap heeft geëtaleerd.

4.18.

De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat RZ Wonen, ten aanzien van de kenbaarheid voor RL Trade van het gestelde (essentiële) belang dat RZ Wonen hechtte aan de staat van onderhoud, onvoldoende heeft gesteld. Als gevolg daarvan kan niet worden geoordeeld dat de staat van onderhoud voor RL Trade kenbaar van essentieel belang was en dus niet dat in dat verband enige mededelingsplicht op RL Trade rustte. Het beroep op dwaling ten aanzien van de staat van onderhoud kan derhalve niet slagen.

Ontbinding wegens tekortkoming in de nakoming

4.19.

RZ Wonen heeft ter onderbouwing van haar stellingen dat RL Trade is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst rustende verplichtingen drie feitelijke grondslagen aangevoerd; het bestaan van voorkeursrechten op vijf van de woningen van de gemeente Rotterdam, de staat van het onderhoud van de aangekochte woningen en het schenden van de garantie met betrekking tot de jaarlijkse huurstroom.

Voorkeursrechten

4.20.

De rechtbank verwijst naar wat hiervoor onder r.o 4.9 tot en met r.o. 4.12 is overwogen met betrekking tot de voorkeursrechten. Op dezelfde gronden kan niet worden vastgesteld dat RL Trade tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst zoals die blijkt uit de brieven van 3 en 5 juli 2019, waar het de voorkeursrechten betreft.

Staat van onderhoud

4.21.

RZ Wonen heeft haar stelling dat RL Trade is tekortgeschoten enkel onderbouwd met een verwijzing naar artikel 6.3 van de als productie 3B bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor onder r.o. 4.5 is overwogen behoeft dit geen zelfstandige bespreking meer. De rechtbank gaat aan deze stelling van RZ Wonen voorbij. Niet vastgesteld kan worden dat RL Trade, waar het de staat van onderhoud betreft, tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de overeenkomst.

Huurstroom

4.22.

RZ Wonen heeft gesteld dat RL Trade de overeenkomst niet behoorlijk is nagekomen, omdat “de huurinkomsten op jaarbasis niet € 513.555,- (zijn; rechtbank) zoals is gegarandeerd door PNO en RL, maar (…) lager” (dagvaarding, randnummer 38). Dit is het gevolg van vele huuropschortingen en -opzeggingen als gevolg van de slechte staat van onderhoud van de woningen, aldus RZ Wonen.

4.23.

Tussen partijen is niet in geschil dat door RL Trade een huurstroom van € 513.555,00 is gegarandeerd en dat bij een te blijken lagere huurstroom de koopprijs middels een vooraf vastgestelde factor bijgesteld zou worden.

4.24.

Volgens RL Trade behelst deze garantie evenwel niet meer dan dat dit bedrag de totale waarde was van alle lopende huurovereenkomsten op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (3 en 5 juli 2018) en dat de prijs zou worden bijgesteld indien de totale waarde van de lopende huurovereenkomsten per datum overdracht lager zou zijn. RL Trade heeft daarnaast aangevoerd dat op de datum van het transport, tezamen met [naam persoon 1] en in het bijzijn van een notarisklerk, op het kantoor van de notaris, de totale waarde van alle lopende huurovereenkomsten is gecontroleerd aan de hand van alle overeenkomsten en dat deze nog steeds hetzelfde was als per datum van de koopovereenkomst. Dit laatste is door RZ Wonen niet weersproken.

4.25.

De rechtbank constateert dat de door RL Trade aan de garantie van de huurstroom gegeven uitleg, geheel strookt met wat ten aanzien van die uitleg – nota bene op uitdrukkelijk verzoek van RZ Wonen (r.o. 2.7 hiervoor) – is opgenomen aan het einde van de als productie 3B bij dagvaarding overgelegde koopovereenkomst (hiervoor r.o. 2.8, laatste alinea) (zijnde het stuk waarvan RZ Wonen zelf in deze procedure steeds heeft gesteld dat dit de tussen partijen gemaakte afspraken weergeeft) en met hetgeen [eiser 2] daarover in zijn e-mail van 22 september 2018 aan [naam persoon 1] heeft geschreven (r.o. 2.7 hiervoor).

4.26.

Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat RZ Wonen haar stellingen, na gemotiveerde betwisting door RL Trade, onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd.

4.27.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat RL Trade op enige wijze in de nakoming van de koopovereenkomst tekort is geschoten. Aan RZ Wonen komt daarom geen ontbindingsbevoegdheid toe. Evenmin is sprake van enige gehoudenheid tot schadevergoeding zijdens RL Trade

Onrechtmatige daad

4.28.

De meer subsidiair door RZ Wonen aangevoerde onrechtmatige daad is feitelijk gegrond op de schending van een mededelingsplicht door RL Trade (dagvaarding, randnummer 44). De rechtbank heeft hiervoor onder r.o 4.9 tot en met r.o 4.18 echter al vastgesteld dat van schending van een mededelingsplicht door RL Trade geen sprake is. De meer subsidiair aangevoerde rechtsgrond onrechtmatige daad behoeft daarom geen zelfstandige bespreking.

Vorderingen

4.29.

Nu van geen van de door RZ Wonen aan haar vorderingen ten grondslag gelegde rechtsgronden is gebleken, zal de rechtbank de vorderingen van RZ Wonen afwijzen.

4.30.

RL Trade heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot, onder meer, veroordeling van RZ Wonen tot onmiddellijke opheffing van de gelegde beslagen. RL Trade heeft echter ter zake geen incidentele vordering of een vordering in reconventie gedaan. Het gestelde bij conclusie van antwoord kan ook niet ambtshalve als een conclusie van eis in reconventie worden beschouwd. RL Trade heeft, anders dan de enkele vermelding van de gewenste opheffing van de beslagen in de conclusie aan het slot van het processtuk, niets gesteld of aangevoerd met betrekking tot enige vordering tot opheffing van beslagen. Nu RL Trade aldus geen vordering ter zake de beslagen heeft ingesteld, kan de rechtbank ook niet over de beslagen beslissen.

4.31.

RZ Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van RL Trade worden begroot op:

- griffierecht € 4.030,00

- salaris advocaat 6.198,00 (2,0 punten × tarief € 3.099,00)

Totaal € 10.228,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt RZ Wonen in de proceskosten, aan de zijde van RL Trade tot op heden begroot op € 10.228,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter mr. J.F. Koekebakker op 29 april 2020.

[3195/2221]