Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:3747

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
23-04-2020
Datum publicatie
28-04-2020
Zaaknummer
7676224
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Overname exploitatierecht horeca vakantiepark. Nieuwe uitbater heeft huurovk met vakantiepark vernietigd en vordert overnamesom van vorige uitbater terug obv ontbinding. Afgewezen: od vakantiepark leidt niet tot tekortkoming vorige uitbater.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7676224 CV EXPL 19-2512

uitspraak: 23 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van

[eiser] ,

wonende in [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: mr. R. Hörchner,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. Th. Papachatzidis.

Partijen worden hierna “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    de dagvaarding van 4 april 2019;

  • -

    conclusie van antwoord in conventie alsmede van eis in (voorwaardelijke) reconventie;

  • -

    het tussenvonnis van 21 november 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de akte in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;

  • -

    de aantekening dat op 29 januari 2020 een comparitie van partijen heeft plaatsgevonden;

  • -

    de akte na comparitie van [gedaagde] ;

  • -

    de akte na comparitie van [eiser] ;

  • -

    de overgelegde producties.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

2.1.

[gedaagde] heeft in de periode 2005 tot en met ongeveer eind 2011 een horecaonderneming gedreven op het terrein van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). [gedaagde] exploiteerde een cafetaria en een feestzaal.

2.2.

Bij vaststellingsovereenkomst van 28 juli 2010 hebben [gedaagde] en zijn zoon een vaststellingsovereenkomst gesloten met [bedrijf 1] . Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:

1. [bedrijf 1] zal met de huurders of met één van beiden een huurovereenkomst aangaan met betrekking tot het restaurant, snackbar, café en keuken in het op het recreatiepark [bedrijf 1] nieuw te bouwen complex […] De huurprijs zal exclusief de kosten van GWE € 75.000,- per jaar bedragen, te vermeerderen met 19% b.t.w., te betalen in maandelijkse termijnen. De huur zal ingaan in de maand nadat het gehele complex en daarmee ook de te huren gedeeltes zullen zijn opgeleverd aan [bedrijf 1] . […]

2.3.

Op 4 januari 2012 hebben [eiser] en [gedaagde] een overeenkomst met elkaar gesloten (hierna: de koopovereenkomst). In deze overeenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:

“[…] Artikel 1: Overdracht van Exploitatierecht

1.1

Pachter [ktr: [gedaagde] ] is voornemens om zijn recht om de onderneming, uitgeoefend in het nog te bouwen complex staande en gelegen op het terrein van [bedrijf 2] te Dordrecht, partijen “genoegzaam bekend”, over te dragen aan exploitant [ktr: [eiser] ] middels een “in de plaatsstelling”

1.2

Het is Exploitant bekend dat [bedrijf 1] (verder [bedrijf 1] ) voor de exploitatie van het horecabedrijf een vergoeding heeft afgesproken met de huidige pachter van € 75.000 per jaar (excl BTW) te betalen in maandelijkse termijnen. Deze huur/pacht zal pas ingaan op het moment dat het gehele complex en daarmee ook de te huren gedeeltes zijn opgeleverd aan [bedrijf 1] […]

Artikel 2: Verkoop van de huur(pacht)overeenkomst

2.1

Exploitant betaalt een bedrag van € 75.000,- ( zegge: vijfenzeventig duizend euro) voor de overname van dit exploitatierecht.

2.2

Exploitant stort binnen 24 uur na het ondertekenen van deze overeenkomst een waarborgsom van € 7.500 op de rekening nr […] tnv Stichting Derde Gelden van [bedrijf 3] […].

2.3

Deze waarborgsom wordt door [bedrijf 3] in depot gehouden totdat [bedrijf 2] en de exploitant met elkaar een huur/pacht overeenkomst hebben getekend.

2.4

Drie dagen voor het ondertekenen van deze huur/pacht overeenkomst met [bedrijf 1] zal exploitant het restant van de waarborgsom, zijnde een bedrag van € 67.500 op rekening nr […].

2.5

Deze huur/pacht overeenkomst met [bedrijf 1] is pas geldig nadat de totale overeengekomen overnamesom is voldaan.

[…]

Artikel 3: Opzegging van deze overeenkomst

3.1

Indien [bedrijf 1] om wat voor reden dan ook niet wenst mee te werken aan het overdragen van de huur/pachtovereenkomst aan exploitant zal de waarborgsom door [bedrijf 3] in zijn totaliteit worden teruggestort aan exploitant.”

2.4.

Op 23 februari 2012 hebben [gedaagde] en [eiser] een vaststellingsovereenkomst met elkaar gesloten met daarin, voor zover relevant, het volgende:

OVERWEGINGEN

A. [gedaagde] heeft in verband met het vervallen van een locatie een overeenkomst gesloten met [bedrijf 1] waarin [gedaagde] de huurrechten heeft verkregen met betrekking tot het nieuw te bouwen complex in Dordrecht.

B. [eiser] heeft op 4 januari 2012 een overeenkomst getekend waarin de rechten op de pacht van het nieuw te bouwen (horeca)complex partijen genoegzaam bekend als “ [bedrijf 1] ” worden overgenomen van [gedaagde] .

C. [eiser] betaalt voor de overname van deze rechten een bedrag van € 75.000 aan [gedaagde] en zal voor eigen rekening en risico het horecacomplex gaan exploiteren m.i.v. datum huurovk.

D. Partijen achten het wenselijk om gedurende de eerste periode gezamenlijk op te trekken teneinde de vaststellingsovereenkomst die [gedaagde] heeft met Recreatie en Watersportcentrum [bedrijf 1] niet nodeloos in gevaar te brengen. [gedaagde] zal in het project de rol aannemen van adviseur.

E. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] geen verdere vergoeding krijgt voor zijn advieswerkzaamheden.

F. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] na volledige betaling van de “C” genoemde bedrag op geen enkele wijze rechten of aanspraken kan doen gelden voor zijn (voormalige) rol in het (horeca)complex “ [bedrijf 1] ”

PARTIJEN ZIJN HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN:

1 AFSPRAAK TUSSEN PARTIJEN

1.1

Partijen spreken af dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst als bedoeld onder “A” zo spoedig mogelijk zullen worden overgedragen op naam van [eiser] alleen.

[…]

1.5

Deze overeenkomst wordt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW aangemerkt.

[…]”

2.5.

[eiser] heeft op 5 januari 2012 € 7.500,- aan [gedaagde] betaald en op
8 maart 2012 € 67.500,-.

2.6.

Op 9 maart 2012 hebben [bedrijf 1] enerzijds en [eiser] en [gedaagde] anderzijds een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf plus vijf jaar. De huurovereenkomst betreft volgens artikel 1.1 “de bedrijfsruimtes; de supermarkt, de opslag supermarkt, wellness ruimtes, het restaurant met terras, de snackbar, het café, de keuken, het zwembad en de bijbehorende dienstruimtes”.

2.7.

[eiser] ’s zoon heeft in de periode maart 2012 tot en met oktober/november 2013 werkzaamheden verricht in het café en de snackbar.

2.8.

Op vordering van [eiser] heeft de kantonrechter in Dordrecht bij uitspraak van
23 oktober 2014 de huurovereenkomst met [bedrijf 1] vernietigd wegens dwaling. Deze uitspraak is bij arrest van 27 september 2016 door het gerechtshof Den Haag bekrachtigd.

2.9.

[eiser] heeft bij brief van 12 november 2014 de ontbinding ingeroepen van de overeenkomst van 4 januari 2012 en de vaststellingsovereenkomst van 23 februari 2012. [eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd het bedrag van € 75.000,- aan hem terug te betalen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na het vonnis € 75.000,- aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 oktober 2014 en de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

[eiser] heeft zijn vordering primair gebaseerd op niet nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] . Hij heeft hiervoor aangevoerd dat [gedaagde] zijn met [bedrijf 1] overeengekomen huur- en exploitatierechten zou overdragen aan [eiser] door middel van een indeplaatsstelling. Partijen zijn expliciet overeengekomen dat de waarborgsom van € 75.000,- zou worden teruggestort indien [bedrijf 1] niet aan de overdracht van de overeenkomst zou meewerken. De overgang van het alleenrecht op het huurrecht, zoals opgenomen in artikel 1.1 van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen, heeft nooit plaatsgevonden en ook na sommatie en ingebrekestelling heeft [gedaagde] daaraan niet voldaan, aldus [eiser] . Een redelijke uitleg van artikel 3.1 brengt mee dat onder de daarin genoemde situatie ook moet worden verstaan de situatie dat [bedrijf 1] [eiser] en [gedaagde] een valse voorstelling van zaken heeft gegeven, althans haar mededelingsplicht heeft geschonden, waardoor de overeenkomst is vernietigd. Subsidiair heeft [eiser] zijn vordering gegrond op onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad en de redelijkheid en billijkheid.

3.3.

[gedaagde] heeft de stellingen van [eiser] betwist en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.5.

Voor zover wordt geoordeeld dat de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomsten zijn ontbonden, vordert [gedaagde] dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat op [eiser] een ongedaanmakingsverplichting rust tot teruglevering, binnen veertien dagen na vonnis, van de exploitatierechten die door [gedaagde] aan [eiser] zijn verkocht ten gevolge van de ontbinding van de overeenkomst van 4 januari 2012 en/of de ontbinding van de vaststellingsovereenkomst van 23 februari 2012, bij gebreke waarvan een verplichting tot waardevergoeding intreedt, welke waarde wordt bepaald op ten minste € 75.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
12 november 2014 en de proceskosten, inclusief nakosten en rente.

3.6.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat voor zover de overeenkomsten met [eiser] worden ontbonden, [eiser] op grond van artikel 6:271 BW de huurrechten moet terug leveren in het kader van de wederzijdse ongedaanmakingsverplichtingen.

3.7.

[eiser] heeft de stellingen van [gedaagde] betwist en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie

4.1.

[eiser] heeft primair gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, door er niet voor te zorgen dat [eiser] het alleenrecht met betrekking tot het gehuurde heeft verkregen.

4.2.

Partijen zijn in de koopovereenkomst van 4 januari 2012 overeengekomen dat [eiser] het exploitatierecht dat [gedaagde] jegens [bedrijf 1] had, zou overnemen tegen betaling van € 75.000,-. [eiser] noemt dit bedrag in zijn stukken een waarborgsom. In artikel 2.2 van de koopovereenkomst staat dat [eiser] binnen 24 uur na ondertekening een bedrag van € 7.500,- als “waarborgsom” aan [gedaagde] dient te betalen. In artikel 2.4 van wordt vervolgens gesproken over het bedrag van € 67.500,- als “het restant van de waarborgsom”. Gelet op de overige inhoud van de koopovereenkomst en de inhoud van de vaststellingsovereenkomst kan het bedrag van € 75.000,- in totaal niet anders worden gezien als overnamesom voor het exploitatierecht. Het exploitatierecht van [gedaagde] hield volgens artikel 1.1 van de koopovereenkomst in dat hij een onderneming mocht uitoefenen in het, op dat moment nog te bouwen, complex van [bedrijf 1] . Partijen spreken in de koopovereenkomst verder over een indeplaatsstelling. Een indeplaatsstelling houdt, gelet op het bepaalde in artikel 7:307 BW, in dat een huurder kan vorderen een derde als huurder in zijn plaats te stellen, als de huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan deze derde. Partijen hebben er naderhand echter voor gekozen om op 9 maart 2012 gezamenlijk een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met [bedrijf 1] . Er was op dat moment dus sprake van een driepartijenovereenkomst en de situatie van artikel 3.1. van de koopovereenkomst was niet aan de orde.

4.3.

Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en uit de inhoud van de koopovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst is af te leiden dat het de bedoeling van partijen was dat [eiser] de volledige exploitatie van het gehuurde op zich zou gaan nemen en dat [gedaagde] nog slechts gedurende de “beginfase” partij zou blijven bij de huurovereenkomst om te zorgen voor een soepele overgang en daarna uit de relatie met [bedrijf 1] zou treden. Hoe lang die beginfase zou duren, is niet nader afgesproken, zo begrijpt de kantonrechter uit de stellingen van partijen.

4.4.

[eiser] heeft tijdens de zitting van 29 januari 2020 verklaard dat zijn zoon na het sluiten van de huurovereenkomst vanaf maart 2012 horeca-werkzaamheden heeft verricht in het gehuurde. Hij heeft hierover weliswaar gezegd dat deze werkzaamheden beperkt waren en met name waren bedoeld om het park en de bewoners alvast te leren kennen, maar niet betwist is dat [gedaagde] in deze periode feitelijk niet betrokken was bij de horeca-activiteiten. [gedaagde] heeft [eiser] aldus in de gelegenheid gesteld alvast een aanvang te maken met de exploitatie van de horecaonderneming.

4.5.

Uit de stukken en uit hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard, kan niet worden afgeleid dat [eiser] [gedaagde] op enig moment heeft verzocht zijn medewerking te verlenen aan het beëindigen van zijn contractuele relatie met [bedrijf 1] ten gunste van [eiser] . Het is [eiser] geweest die ervoor heeft gekozen de huurovereenkomst met [bedrijf 1] te vernietigen. Ook al had hij hiervoor gegronde redenen, gelet op de uitspraken van de kantonrechter te Dordrecht van 23 oktober 2014 en het arrest van het gerechtshof Den Haag van 27 september 2016, dit leidt niet tot de conclusie dat [gedaagde] tekort is geschoten. De vernietiging van de huurovereenkomst heeft niet tot gevolg dat daarmee ook de overeenkomsten tussen [eiser] en [gedaagde] zijn aangetast. [gedaagde] had zijn exploitatierecht jegens [bedrijf 1] aan [eiser] verkocht en overgedragen, zodat hij geen exploitatierecht meer jegens [bedrijf 1] had of dit recht (nogmaals) heeft kunnen overgedragen aan een derde. [eiser] heeft na de vernietiging van de huurovereenkomst niet langer gebruik gemaakt van het verkregen exploitatierecht jegens [bedrijf 1] .

4.6.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit de overeenkomsten met [eiser] . Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming. Zonder tekortkoming is er geen grond voor ontbinding. Dit betekent dat de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van [eiser] geen effect heeft gehad, zodat voor toewijzing van de gevorderde € 75.000,- als ongedaanmakingsverplichting geen grond is.

4.7.

[eiser] heeft subsidiair een beroep gedaan op – achtereenvolgens – onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking, onrechtmatige daad en ‘de redelijkheid en billijkheid’, zonder deze grondslagen verder uit te werken. Gelet op het feit dat de overnamesom van
€ 75.000,- is betaald op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, is van onverschuldigde betaling geen sprake. In hoeverre sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking is niet duidelijk, aangezien [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst feitelijk afstand heeft gedaan van zijn rechten jegens [bedrijf 1] , ten gunste van [eiser] . Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] na de vernietiging van de huurovereenkomst wederom gerechtigd is geworden om horeca-activiteiten in het gehuurde uit te oefenen. Het verkregen bedrag van € 75.000,- is een vergoeding voor het verkopen van de exploitatierechten, zodat niet gezegd kan worden dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt. Dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] zou hebben gehandeld is geenszins uit de aangevoerde feiten en omstandigheden af te leiden. Dan resteren de redelijkheid en billijkheid als aangevoerde grond voor het moeten terugbetaling van de overnamesom van € 75.000,-. Bedoeld zal zijn de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:2 lid 1 BW. Duidelijk is dat [eiser] € 75.000,- aan [gedaagde] heeft betaald maar uiteindelijk geen horecabedrijf op het park van [bedrijf 1] kan exploiteren. [gedaagde] valt daarin niets te verwijten. Het is [bedrijf 1] die haar mededelingsplicht jegens [eiser] heeft verzaakt en onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. [bedrijf 1] is al veroordeeld om de schade van [eiser] te vergoeden, zodat niet valt in te zien dat de redelijkheid en billijkheid mee zouden brengen dat [gedaagde] de overnamesom aan [eiser] zou moeten terugbetalen.

4.8.

De vordering wordt gelet op het voorgaande afgewezen en [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

In (voorwaardelijke) reconventie

4.9.

Aangezien in conventie geoordeeld is dat de overeenkomsten tussen [eiser] en [gedaagde] niet zijn ontbonden, is de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, niet ingetreden en komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling hiervan.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € € 1.802,50 (2,5 punten x tarief € 721,-) aan salaris voor de gemachtigde, voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening

en

indien [eiser] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan voor wat betreft de proceskosten, begroot op € 131,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [eiser] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

424