Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:3609

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
17-04-2020
Datum publicatie
21-04-2020
Zaaknummer
7433420 \ CV EXPL 18-55553
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand? Reconventie. Stook- en servicekosten onverschuldigd betaald? Aanspraak op 'bufferinkomsten'?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7433420 \ CV EXPL 18-55553

uitspraak: 17 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: GGN Mastering Credit N.V. te Rotterdam,

tegen

de vereniging

Vereniging De Schokbreker,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

eiseres in reconventie,

in het geding verschenen bij: [naam 1] .

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ respectievelijk ‘De Schokbreker’.

1. Het (verdere) verloop van de procedure

1.1

Het (verdere) verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    het tussenvonnis van 6 september 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van de op 15 januari 2020 gehouden comparitie van partijen;

  • -

    de schriftelijke reactie van 28 februari 2020 op het proces-verbaal zijdens De Schokbreker;

  • -

    de brief van 9 april 2020 van De Schokbreker.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De aanvullende vaststaande feiten

In deze procedure wordt – in aanvulling op de vaststaande feiten zoals vermeld in het tussenvonnis van 6 september 2019 – voorts van het volgende uitgegaan.

2.1

Een door De Schokbreker overgelegd document kent, voor zover relevant, de volgende inhoud:

“NOTULEN HUURDERSVERENIGING 1 DECEMBER 1994.

(…)

M.b.t. nr. 3 (Buffer) volgt een discussie:

De buffer is opgebouwd uit een aantal geldbronnen. De discussie heeft betrekking op de inkomsten (huur) uit de kelder en de toewijzing hiervan. Op basis van oude afspraken stelt de Schokbreker dat een bedrag van f. 7.250,- aan hun structureel toegekend is ten einde de huurprijs te kunnen betalen. Hiernaast wordt geconstateerd dat de Schokbreker dit bedrag of een gedeelte hiervan ter beschikking stelt t.b.v. noodzakelijke ondersteuning van andere sociale projekten indien de jaarexploitatie-resultaten dit mogelijk maakt.

Vanwege het (mede) ongrijpbare karakter van de afspraken uit het verleden wordt gekozen voor de volgende regelgeving die bij stemming wordt aangenomen:

1. Jaarlijks wordt een bedrag van f 7.250,- toegekend aan de vereniging de Schokbreker ten behoeve van de betaling van de huurkosten. Dit bedrag komt voort uit de (huur)inkomsten uit de kelder. (…)”

2.2

In artikel 8 van de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“8.1 De kosten van levering en verbruik van elektriciteit, gas, drinkwater, verwarming of andere energie en het ontvangen van beeld- en geluidssignaal zijn voor rekening van de huurder, ook indien deze kosten aan de verhuurder in rekening worden gebracht.

8.2

De huurder onderwerpt zich aan de leveringsvoorschriften en –tarieven van de desbetreffende nutsbedrijven c.q. leveranciers. (…)”

2.3

Op 1 mei 2007 heeft Woonstad het verzamelgebouw, waarvan de door De Schokbreker gehuurde bedrijfsruimte onderdeel is, gekocht van de gemeente Rotterdam.

2.4

In een e-mail van 1 maart 2015 van de heer [naam 2] aan alle huurders, waaronder aan De Schokbreker, wordt – voor zover relevant – het volgende vermeld:

“(…) Afgelopen vrijdag hebben [naam 3] en ik met Woonstad de afrekening servicekosten doorgenomen over de periode 1 juli 2013 tot 1 juli 2014. De afrekening betreft de elektriciteit, de verwarming en het water. (…) Omdat wij vorig jaar hebben afgesproken dat we alle servicekosten per m2 betalen, betalen alle gebruikers nu op basis van het aantal m2’s dat zij in gebruik hebben. (…)”

3. De (verdere) beoordeling

Algemeen.

Bij brief van 14 februari 2020 is aan partijen bericht dat het hen vrij staat om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken, gelet op het feit dat de behandelend rechter niet langer in staat zal zijn vonnis te wijzen in deze procedure. De Schokbreker heeft hier bij brief van 27 februari 2020 om verzocht. Ten behoeve van de rolzitting van 3 maart 2020 heeft De Schokbreker bij brief van 28 februari 2020 uitgebreid gereageerd, ook op hetgeen ter comparitie van 15 januari 2020 is besproken. Op die comparitie was De Schokbreker niet verschenen, hoewel zij bij brief van 4 december 2019 behoorlijk was opgeroepen op het toen bij de griffie bekende adres. Bij brief van 30 maart 2020 is aan De Schokbreker door de griffier bericht dat, gelet op haar eerdere verzoek daartoe, zij gemotiveerd schriftelijk kan aangeven waarom zij (toch) een mondelinge behandeling van belang acht, nu de kantonrechter van oordeel is dat met de inhoudelijke reactie van 28 februari 2020 van De Schokbreker de zaak voldoende is toegelicht om vonnis te wijzen. In haar reactie van 9 april 2020 herhaalt De Schokbreker dat zij een mondelinge behandeling wenst, om ‘verweer en tegeneis mondeling [te] kunnen toelichten’ maar zij motiveert niet waarom dat in dit stadium, na een eerdere mondelinge behandeling op 22 maart 2019 en 15 januari 2020 en na haar inhoudelijk schriftelijk verweer van 28 februari 2020, nog nodig is. Om die reden beslist de kantonrechter dat geen (derde) mondelinge behandeling zal plaatsvinden.

3.1

De kantonrechter ziet aanleiding om de conventie en de reconventie gezamenlijk te behandelen.

in conventie en in reconventie

De gewijzigde vorderingen in conventie en in reconventie

3.2

Ter zitting d.d. 15 januari 2020 heeft Woonstad een actuele specificatie van de gestelde huurachterstand overgelegd en toegelicht dat de huurachterstand berekend tot en met de maand januari 2020 € 1.716,60 bedraagt. De kantonrechter verstaat dat Woonstad haar vordering dienovereenkomstig heeft gewijzigd. Hierna wordt dan ook uitgegaan van een gevorderde hoofdsom in conventie ten bedrage van € 1.716,60.

3.3

De Schokbreker heeft bij akte houdende wijziging van eis in reconventie d.d. 9 mei 2019 haar tegenvordering vermeerderd tot een bedrag van € 21.756,65 in totaal aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten. Daarna heeft zij bij haar antwoordakte d.d. 1 augustus 2019 voor de laatste maal haar tegenvordering gewijzigd, in die zin dat zij de hoofdsom heeft verhoogd met een bedrag ter hoogte van € 1.436,-. Hierna zal dan ook worden uitgegaan van een totaal gevorderde hoofdsom ten bedrage van € 23.192,65.

3.4

De tegenvordering van De Schokbreker heeft volgens haar toelichting in de conclusie van antwoord d.d. 14 februari 2019 betrekking op de periode 2012 tot en met 2018. Echter, bij haar eerstvolgende akte d.d. 9 mei 2019 vermeldt De Schokbreker de jaren 2012 en 2013 niet meer, maar legt zij uitsluitend de periode 2014 tot en met 2018 ten grondslag aan haar gewijzigde vordering. De stukken die zij heeft overgelegd, hebben uitsluitend betrekking op die periode. Bij haar akte d.d. 1 augustus 2019, waarbij De Schokbreker voor de laatste maal haar tegenvordering heeft gewijzigd, wordt niet meer van voornoemde periode afgeweken. De kantonrechter verstaat dan ook dat de tegenvordering van De Schokbreker betrekking heeft op de periode 2014 tot en met 2018.

Huurachterstand

3.5

Partijen twisten over de vraag of De Schokbreker een huurachterstand heeft en over de hoogte daarvan. Op basis van de stukken en het partijdebat stelt de kantonrechter vast dat alle door De Schokbreker gestelde betalingen zijn verwerkt in de door Woonstad overgelegde specificatie van de door haar gestelde huurachterstand berekend tot en met de maand januari 2020. Voor zover De Schokbreker met haar verweer heeft bedoeld dat zij meer heeft betaald dan Woonstad aan betalingen heeft verwerkt in de specificatie, oordeelt de kantonrechter dat dit verweer niet slaagt.

3.6

Om te beoordelen of De Schokbreker een huurachterstand heeft laten ontstaan, dienen eerst de volgende geschilpunten te worden beoordeeld: de stookkosten, de servicekosten en de bufferinkomsten.

Stookkosten en servicekosten

3.7

Tussen partijen is in geschil of De Schokbreker stookkosten en servicekosten is verschuldigd aan Woonstad. Op basis van de stellingen van partijen en de inhoud van de door beide partijen overgelegde stukken, constateert de kantonrechter dat de termen ‘stookkosten’ en ‘servicekosten’ door partijen door elkaar worden gebruikt. Teneinde duidelijkheid daarin te scheppen, overweegt de kantonrechter als volgt.

3.8

Uit de stukken en het partijdebat kan worden afgeleid dat met ‘stookkosten’ de kosten worden bedoeld voor stadsverwarming. Die kosten zijn onder de noemers ‘cv bemeterd’ en ‘warmte’ in rekening gebracht bij De Schokbreker.

3.9

Gelet op de door beide partijen overgelegde stukken en de stellingen van partijen, moet onder ‘servicekosten’ worden verstaan de kosten voor drie posten, te weten elektriciteit, water en stadsverwarming. Blijkens de overlegde stukken zijn die drie posten vanaf februari 2014 als afzonderlijk benoemde posten naast de basishuur in rekening gebracht en zijn die drie posten vanaf februari 2016 tezamen onder de noemer ‘servicekosten’ in rekening gebracht naast de basishuur.

3.10

Verder kan uit de stukken worden afgeleid dat in de periode februari 2014 tot en met augustus 2015 een post ‘serviceabonnement’ ten bedrage van € 182,27 per maand in rekening is gebracht door Woonstad. Gelet op de inhoud van het verweer van De Schokbreker ter zake de verschuldigdheid van servicekosten, gaat de kantonrechter ervan uit dat zij met dat verweer niet doelt op de onder 3.8 genoemde servicekosten, maar op de in rekening gebrachte kosten voor een serviceabonnement in de voornoemde periode. In het vervolg zal aan laatstgenoemde kosten worden gerefereerd als ‘serviceabonnement’.

3.11

Erop gelet dat de tegenvordering van De Schokbreker betrekking heeft op de periode 2014 tot en met 2018, is het verweer van Woonstad over een reeds getroffen regeling tussen partijen met betrekking tot de afrekening van de servicekosten tot en met juni 2013 niet relevant. De tegenvordering van De Schokbreker heeft immers alleen betrekking op de periode daarna. Dit verweer van Woonstad behoeft dan ook geen bespreking.

3.12

In discussie is of er een verwarmingsinstallatie aanwezig is in het gehuurde en of De Schokbreker kosten voor stadsverwarming is verschuldigd aan Woonstad.

3.13

Ter comparitie van partijen d.d. 15 januari 2020 heeft Woonstad erkend dat er geen verwarmingsinstallatie aanwezig is in de bedrijfsruimte. Woonstad heeft toegelicht dat er nog wel een aansluiting voor stadverwarming in het verzamelpand aanwezig is, waarvoor energieleverancier Eneco vastrecht in rekening brengt bij Woonstad. Volgens Woonstad komt het bij haar in rekening gebrachte vastrecht voor rekening van De Schokbreker op grond van artikel 8 en artikel 16.2 van de huurovereenkomst. De huurders – en dus ook De Schokbreker – hebben ermee ingestemd dat de kosten voor de aansluiting in het verzamelpand worden verdeeld naar rato van het aantal vierkante meters van de respectieve bedrijfsruimtes, aldus Woonstad. Die instemming volgt volgens haar uit de e-mail van 1 maart 2015 (zie ro. 2.4).

3.14

De Schokbreker heeft betwist dat zij vastrecht verschuldigd is aan Woonstad. Aangezien de door haar gehuurde bedrijfsruimte niet beschikt over verwarming, moeten de kosten voor stadsverwarming niet bij De Schokbreker in rekening worden gebracht, maar alleen bij de huurders die wel gebruik maken van het warmtenet van Eneco, aldus De Schokbreker. Zij betwist voorts dat zij akkoord is gegaan met het in rekening brengen van verwarmingskosten of vastrecht al dan niet op basis van een verdeling naar rato van het aantal vierkante meters van de bedrijfsruimte. De Schokbreker betwist ook de hoogte van het vastrecht. Volgens De Schokbreker heeft Woonstad geen inzicht gegeven in de hoogte van het door Eneco aan Woonstad in rekening gebrachte vastrecht.

3.15

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 8 van de huurovereenkomst volgt dat de kosten voor de levering en het verbruik van verwarming of andere energie voor rekening van de huurder komen, ook indien die kosten aan de verhuurder in rekening worden gebracht. Verder volgt uit artikel 8 dat de huurder zich onderwerpt aan de leveringstarieven van de desbetreffende leverancier. Concreet betekent dit dat het vastrecht voor rekening van De Schokbreker komt, indien die kosten aan Woonstad in rekening worden gebracht. Aangezien De Schokbreker niet heeft betwist dat Eneco vastrecht in rekening heeft gebracht dan wel brengt aan Woonstad, staat dat als onbetwist vast. Echter, gelet op de betwisting door De Schokbreker, staat zonder verder bewijs niet de hoogte van het door Woonstad gestelde vastrecht vast en staat evenmin vast dat tussen Woonstad en De Schokbreker de afspraak geldt dat het door De Schokbreker verschuldigde vastrecht voor de aansluiting van het verzamelgebouw op het warmtenet van Eneco wordt berekend naar rato van het aantal vierkante meters van de door De Schokbreker gehuurde bedrijfsruimte. De kantonrechter laat Woonstad toe op na te noemen wijze bewijs te leveren van haar stellingen.

3.16

Tussen partijen zijn de kosten voor elektriciteit en water, twee van de drie posten die vallen onder de noemer ‘servicekosten’ niet in geschil. Vaststaat dat De Schokbreker alle door haar verschuldigde kosten ter zake elektriciteit en water heeft voldaan.

3.17

Zoals hiervoor is overwogen, verstaat de kantonrechter dat De Schokbreker met haar verweer ter zake de ‘servicekosten’ heeft bedoeld de kosten voor het ‘serviceabonnement’ ten bedrage van € 182,27 per maand dat volgens haar vanaf januari 2014 tot en met augustus 2015 in rekening is gebracht. Volgens De Schokbreker is zij die kosten niet verschuldigd, omdat er geen sprake was van een serviceabonnement. De Schokbreker heeft die kosten daarom onverschuldigd betaald, aldus De Schokbreker. Woonstad heeft in dit kader niets betwist. In rechte wordt dan ook ervan uitgegaan dat er geen sprake was van een serviceabonnement en dat de kosten voor de post ‘serviceabonnement’ ten bedrage van € 182,27 per maand in de periode januari 2014 tot en met augustus 2015 onverschuldigd zijn betaald door De Schokbreker. Een bedrag ad € 3.645,40 (20 maanden maal € 182,27) komt als onbetwist voor toewijzing in aanmerking.

3.18

De door De Schokbreker gevorderde wettelijke rente over € 3.645,40 komt eveneens als onbetwist voor toewijzing in aanmerking.

Bufferinkomsten

3.19

Tussen partijen is in geschil of De Schokbreker aanspraak kan maken op betaling van zogenoemde bufferinkomsten ten bedrage van f. 7.250,- per jaar (€ 3.289,91 per jaar).

3.20

De Schokbreker heeft gesteld dat ten tijde dat de gemeente Rotterdam het verzamelgebouw nog in eigendom had, was afgesproken dat een deel van de opbrengsten uit de verhuur van de kelderruimte jaarlijks werd gegeven aan de meest noodlijdende huurder. Vaak was dat De Schokbreker, aldus De Schokbreker. Volgens haar volgt die afspraak uit het door haar overgelegde document (zie ro. 2.1) en uit een overgelegde nota uit 1996, waarop de post ‘verrekening “Bufferbedrag” f. 7.245,-’ wordt vermeld met betrekking tot de ontvangsten van De Schokbreker in 1995.

3.21

Woonstad heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft – onder meer – de door De Schokbreker gestelde afspraak betwist en gesteld dat het document onvolledig is, niet is ondertekend en daarom geen enkele status heeft.

3.22

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het overgelegde document, dat blijkens het opschrift de notulen van een huurdersvereniging in 1994 betreft, kan weliswaar worden afgeleid dat door stemming van een huurdersvereniging is afgesproken dat De Schokbreker jaarlijks een bedrag van f. 7.250,- krijgt toegekend uit de opbrengst van de verhuur van de kelderruimtes, maar uit dat document volgt niet zonder meer dat die afspraak (ook) is gemaakt met de toenmalige eigenaar/verhuurder van het verzamelgebouw. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Woonstad, had het op de weg van De Schokbreker gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Zij doet immers een beroep op de door haar gestelde afspraak. De Schokbreker had haar stelling nader kunnen onderbouwen door ten minste de inhoud van het document nader toe te lichten en door bijvoorbeeld meerdere en recentere nota’s te overleggen, waaruit de verrekening van de door haar gestelde jaarlijkse bufferinkomsten volgt. Gelet op het verloop van de procedure en het partijdebat, was De Schokbreker in de gelegenheid om haar stelling nader te onderbouwen, maar dat heeft zij nagelaten. Het gevolg daarvan is dat de stelling van De Schokbreker als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen. In rechte is niet komen vast te staan dat De Schokbreker recht heeft op uitbetaling van zogenoemde bufferinkomsten door Woonstad. Dat onderdeel van haar tegenvordering is dan ook niet toewijsbaar.

Aanhouden beslissing

3.23

Erop gelet dat Woonstad wordt toegelaten bewijs te leveren van haar stellingen ter zake de kosten voor stadsverwarming (zie ro. 3.15), houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing in dit stadium van de procedure aan.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

laat Woonstad toe tot het bewijs van de door haar gestelde hoogte van het aan haar in rekening gebracht vastrecht over de periode januari 2014 tot en met januari 2020, zoals opgenomen in ro. 3.15;

laat Woonstad toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat tussen Woonstad en De Schokbreker de afspraak geldt dat het door De Schokbreker verschuldigde vastrecht voor de aansluiting van het verzamelgebouw op het warmtenet van Eneco wordt berekend naar rato van het aantal vierkante meters van de door De Schokbreker gehuurde bedrijfsruimte, zoals opgenomen in ro. 3.15;

bepaalt dat:

  • -

    Woonstad zich ter rolzitting van 26 mei 2020 bij akte dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij voornoemd bewijs wenst te leveren, waarbij de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uur ter griffie ontvangen moet zijn;

  • -

    indien zij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;

  • -

    indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van beide partijen voor de daaropvolgende vier maanden; Woonstad zal te zijner tijd zelf zorg hebben te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan;

in reconventie

houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.