Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:3117

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
03-04-2020
Datum publicatie
09-04-2020
Zaaknummer
KTN-7762362_03042020
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Vordering tot veroordeling verhuurder tot handhaving van haar eigen regels m.b.t. bomen in tuinen van huurders ten opzichte van de buren van huurder. Afwijzing.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7762362 CV EXPL 19-20960

uitspraak: 3 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.F.A. Notenboom,

tegen

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.F. Dik.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “Havensteder”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 2 mei 2019, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    het vonnis van 25 juni 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de aantekeningen van de griffier van de op 13 september 2019 gehouden comparitie van partijen en de ter zitting overgelegde foto’s, bij welke gelegenheid de zaak is aangehouden voor mediation.

1.2

Bij brief van 6 februari 2020 is de kantonrechter ervan op de hoogte gebracht dat het mediationtraject niet is opgestart, omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de voorwaarden waaronder mediation zou plaatsvinden, en dat de poging tot mediation daarmee is mislukt.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Op grond van een huurovereenkomst met (de rechtsvoorganger van) Havensteder huurt [eiseres] de woning aan de [adres 1] . De woning heeft een tuin die grenst aan de tuin van de woning aan de [adres 2] . Deze woning wordt eveneens door Havensteder verhuurd en wel aan mevrouw [naam 1] .

2.2

Met toestemming van de toenmalige verhuurder heeft [eiseres] een houten schuur met bitumen dak gebouwd ter hoogte van en parallel aan de erfgrens tussen de twee tuinen, over een groot deel van de lengte daarvan. De achtermuur van de schuur vormt daardoor voor een groot deel de feitelijke grens tussen de twee percelen. Het onderhoud aan de schuur dient [eiseres] te (laten) verrichten voor haar rekening.

2.3

Tussen [eiseres] en vorige bewoners van de woning aan de [adres 2] is een geschil geweest over het al dan niet over de erfgrens zijn gebouwd van de schuur en over het faciliteren van [eiseres] om periodiek onderhoud te kunnen verrichten aan de schuur. Dit heeft ertoe geleid dat bij brief van 23 oktober 2007 van de zijde van de toenmalige verhuurder is meegedeeld dat de schuur kon blijven staan en dat onderhoud daaraan in gezamenlijk overleg diende plaats te vinden. De bewoners van [adres 2] dienden [eiseres] gelegenheid te verschaffen en toegang te verlenen tot hun tuin om onderhoud te plegen aan de schuur. Dit onderhoud diende deugdelijk en tijdig te worden uitgevoerd door [eiseres] . Als de bewoners iets aan de schuur van [eiseres] willen ophangen dient hierover vooraf overeenstemming te zijn.

2.4

Sinds een aantal jaren heeft het adres [adres 2] andere bewoners. Zij hebben in hun tuin wat beplanting aangelegd in een border langs de achtermuur van de schuur van [eiseres] . Door [eiseres] gewenst onderhoud aan de achterzijde van die schuur, via de tuin van haar buren op [adres 2] , heeft vanaf 2018 geen doorgang gevonden, nadat hierover onenigheid tussen hen is ontstaan.

2.5

[eiseres] heeft een klacht tegen Havensteder ingediend bij de Geschillenadviescommissie, een onafhankelijke klachtencommissie die werkt in opdracht van verschillende woningcorporaties in de regio Rotterdam. De Geschillenadviescommissie heeft partijen op 26 juni 2018 gehoord en op 30 juli 2018 advies uitgebracht, waarin het volgende is overwogen en geadviseerd:

- vaststaat dat klager met toestemming van de rechtsvoorganger van verhuurder een nieuwe schuur heeft gebouwd en dat er afgesproken is dat klager deze schuur zelf zal onderhouden;

- deze afspraken dateren uit 2007 en hebben altijd gewerkt, totdat klager nieuwe buren kreeg;

- voor het onderhoud is gedeeltelijk ook de medewerking van deze naaste buren nodig. De huidige buren hebben een coniferenhaag geplant tegen de wand van de schuur aan, op hun eigen perceel en daarmee ook direct tegen de erfgrens aan, waardoor dit onderhoud gedeeltelijk niet zonder meer mogelijk is;

- verhuurder kan niet volstaan met de constatering dat het louter een “kwestie” tussen buren betreft;

- dat verhuurder in het verleden aan klager een aanbod tot Buurtbemiddeling heeft gedaan doet daaraan niets af; tijdens de hoorzitting is afgesproken dat Havensteder nogmaals het aanbod van Buurtbemiddeling doet aan klager en haar buren;

- door de toestemming van verhuurder en de afspraak tot onderhoud door klager zelf, mag klager van verhuurder verwachten dat deze handhavend optreedt tegen een situatie, zoals in dit geval het planten van een coniferenhaag tegen perceelsgrens aan, die enerzijds dit onderhoud aan de schuur niet mogelijk maakt en daarmee feitelijk de eerder in 2007 gemaakte afspraken van geen waarde maakt en die anderzijds strijdig is met de voorschriften die staan in de “Speciale Voorwaarden Woning Aanpassen” waaraan alle huurders zich hebben te houden, omdat deze beplanting binnen afstand van 50 cm tot de perceelsgrens staat.

(…)

De commissie adviseert Havensteder op naleving van deze speciale voorwaarden te staan door de buren van klager middels een brief te wijzen op deze voorschriften en nakoming ervan te verlangen.”

2.6

Bij brief van 20 september 2018 heeft [naam 2] , woonconsulent bij Havensteder, het volgende geschreven aan [eiseres] :

“Op maandag 17 september heb ik u telefonisch gesproken over het onderhoud van uw schuur. U wenst toegang tot de tuin van uw buren om het onderhoud aan uw schuur te kunnen uitvoeren. De Geschillen Advies Commissie heeft in deze dan ook geadviseerd om u en uw buren aan te melden voor buurtbemiddeling. Havensteder is namelijk van mening dat het minnelijke traject meer gaat opbrengen, dan een dwingende procedure.

Helaas hebben wij van de buurtbemiddeling vernomen dat u geen medewerking aan de buurtbemiddeling wil verlenen. Uw reden hiervoor is dat de buurtbemiddeling uw buren niet kan verplichten om de planten in hun tuin met 50 cm van uw schuur af te verplaatsen. Wij vinden het dan ook teleurstellend dat u het minnelijke traject niet de kans wilt geven om uw relatie met uw buren in de toekomst te verbeteren.

Wij hopen dat u de buurtbemiddeling alsnog de kans geeft om tussen u en uw buren te bemiddelen. Indien wij u alsnog mogen aanmelden, horen wij dat graag.”

2.7

Bij brief van 19 oktober 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] - verkort weergegeven - aan Havensteder meegedeeld dat [eiseres] niet bereid is tot buurtbemiddeling en Havensteder gesommeerd om binnen 14 dagen te handelen conform het advies door te bewerkstelligen dat de buren van [eiseres] geen beplanting plaatsen binnen 50 cm van de erfgrens en dat zij [eiseres] in de gelegenheid stellen om de schuur te onderhouden.

2.8

Bij e-mailbericht van 24 april 2019 heeft [naam 3] , woonconsulent bij Havensteder, - verkort weergegeven - het volgende geschreven aan de gemachtigde van [eiseres] :

“(…) Havensteder heeft vorig jaar geen kant willen kiezen in deze kwestie. Wij hadden graag gezien dat huurders in overleg afspraken hadden gemaakt omtrent het onderhoud van de schuur. Immers dat is in de voorgaande jaren vanaf 2013 tot en met 2017 ook niet aan de orde geweest. Uw cliënte heeft volgens de huurster aan de Groenezoom zelf de verhoudingen op scherp gezet, door haar agenda op te dringen. Daarna is de communicatie gestagneerd.

Daarom hebben we tijdens de zitting bij het GAC ook duidelijk aangegeven dat we de oplossing nog steeds zien in een goed gesprek geleid door een neutrale partij als Buurtbemiddeling. Uw cliënt heeft daarvoor niet gekozen (…). Dat vinden wij jammer, want de huurster van de Groenezoom is nog steeds bereid om mee te werken, maar uiteraard wel met een aantal voorwaarden. Het volgende is ingebracht:

Het schilderonderhoud één keer per vijf jaar en in overleg te laten plaatsvinden.

De kleur aan de kant van haar tuin zelf uitkiezen. Wel met de afspraak dat dit op kosten van, en aangebracht wordt door uw cliënt.

Toestemming om bloembakken aan het schuurtje mogen ophangen.

Voor wat betreft de coniferen, zie bijlage, deze zijn niet zodanig van proportie dat deze de werkzaamheden belemmeren. (…) Mocht het onverhoopt toch nodig zijn om de coniferen (tijdelijk) te verwijderen, komen de kosten daarvan voor rekening van uw cliënt. (…)”

2.9

In reactie hierop heeft de gemachtigde van [eiseres] bij e-mailbericht van 8 mei 2019 meegedeeld dat [eiseres] niet met het voorgestelde kan instemmen en dat Havensteder haar eigen reglement dient na te leven, zonder dat nadere voorwaarden worden gesteld. Voorts is meegedeeld dat inmiddels een dagvaarding is uitgebracht.

3. Het geschil

3.1

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te veroordelen om te bewerkstelligen, dat de buren van [eiseres] , wonende aan de [adres 2] te Rotterdam, handelen conform het bepaalde in de “speciale voorwaarden woning aanpassen” van Havensteder en met name artikel 4 lid 4, dat zegt dat een haag minimaal 50 cm en de boom minimaal 2 meter van de erfgrens dient te zijn geplaatst, binnen twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis en op verbeurte van een dwangsom van € 50,- per dag, een dagdeel voor een gehele dag te rekenen, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.

3.2

Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij belang heeft bij en gehouden is om onderhoud te plegen aan haar schuur, waarvoor medewerking nodig is van de buren, maar die weigeren dat en hebben het onderhoud zelfs onmogelijk gemaakt door direct tegen de erfgrens aan een coniferenhaag te planten, wat in strijd is met artikel 4 lid 4 van de “speciale voorwaarden woning aanpassen”.

Havensteder treedt hiertegen echter niet op, ondanks het onder 2.5 vermelde advies van de Geschillenadviescommissie. Zodoende handelt Havensteder in strijd met de huurovereen-komst en/of onrechtmatig, door niet mogelijk te maken dat zij haar schuur kan onderhouden, aldus [eiseres] .

3.3

Havensteder betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiseres] in de proceskosten.

3.4

De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.

4. De beoordeling

4.1

Ingevolge artikel 5:42 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is het niet geoorloofd binnen de in lid 2 bepaalde afstand van de grenslijn van eens anders erf bomen, heesters of heggen te hebben, tenzij de eigenaar daartoe toestemming heeft gegeven of dat erf een openbare weg of een openbaar water is. In lid 2 van dit artikel is bepaald dat de in lid 1 bedoelde afstand voor bomen twee meter bedraagt te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en voor de heesters en heggen een halve meter, tenzij ingevolge een verordening of een plaatselijke gewoonte een kleinere afstand is toegelaten. Op grond van lid 3 kan de nabuur zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven.

4.2

In artikel 4:11c lid 2 van de Algemene plaatselijke verordening Rotterdam 2012 (hierna: APV) is bepaald dat de afstand bedoeld in artikel 5:42 BW, in afwijking van het eerste lid van dit artikel, wordt vastgesteld op 0,5 meter voor bomen en op nihil voor heggen en heesters.

4.3

Een niet-eigenaar, zoals een huurder als [eiseres] , kan niet zelfstandig een vordering op grond van artikel 5:42 BW tegen een nabuur instellen. Dat is slechts anders indien de eigenaar (Havensteder) tegen de vordering geen bezwaar heeft, maar die situatie doet zich niet voor (zie HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0482).

4.4

[eiseres] procedeert tegen Havensteder. De vordering komt erop neer dat Havensteder volgens [eiseres] jegens haar wanprestatie pleegt, althans zich jegens haar onrechtmatig gedraagt, doordat zij het bepaalde in artikel 4 lid 4 van de “speciale voorwaarden woning aanpassen” niet handhaaft tegenover haar huurders van [adres 2] .

4.5

Voormelde “speciale voorwaarden woning aanpassen” betreft, blijkens productie 3 bij de dagvaarding, huurdersinformatie hoofdzakelijk erop gericht om mogelijk overlastgevende of gevaarzettende situaties, en situaties die kunnen leiden tot verminderd huurgenot van anderen of anderszins de belangen van anderen kunnen raken, en situaties die afdoen aan de kwaliteit van het gehuurde en de woonomgeving, te voorkomen of ongedaan te maken. De bepalingen betreffen in de kern instructies voor huurders over wat te doen en te laten. In artikel 4 lid 4 staat: “Een haag plaatst u minimaal 50 cm en een boom minimaal 2 meter van de erfgrens.”

4.6

Nergens blijkt uit dat de “speciale voorwaarden woning aanpassen” van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst tussen partijen of op de huurovereenkomst tussen Havensteder en de bewoners van de woning aan de [adres 2] , zoals dat bijvoorbeeld bij Algemene Voorwaarden gebruikelijk is.

4.7

Ondanks dat kan het door Havensteder tegenover een huurder niet handhaven van (sommige van) de “speciale voorwaarden woning aanpassen” onder omstandigheden toch een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis tegenover een andere huurder opleveren, als daardoor een verplichting van Havensteder op grond van de wet of jurisprudentie of een verbintenis uit de huurovereenkomst jegens die andere huurder niet wordt nageleefd. Bijvoorbeeld kan dit het geval zijn als hierdoor een gebrek ontstaat aan de door die andere huurder gehuurde woning, dat alleen kan worden verholpen door handhavend op te treden tegen de huurder die de voorwaarden niet naleeft. Denkbaar is ook dat er sprake kan zijn van een situatie waarin het niet naleven van de voorwaarden leidt tot dusdanige overlast bij de andere huurder dat Havensteder gehouden kan zijn om op te treden tegen de huurder die de voorwaarden niet naleeft. Dan kan er sprake zijn van derving van (rustig) genot van het gehuurde, waartegen de verhuurder moet opkomen door actie te ondernemen tegen de veroorzaker daarvan.

4.8

Hierbij is van wel belang dat Havensteder - binnen grenzen als voormeld - in de uitoefening van haar eigendomsrecht (mede door natrekking), maar ook als verhuurder discretionaire bevoegdheid heeft. Zij heeft een zekere mate van vrijheid hoe zij haar activiteiten uitvoert, hoe zij naar buiten treedt en hoe zij zich verhoudt tot haar huurders. Havensteder heeft ook in meer of mindere mate vrijheid om in concrete gevallen naar eigen inzicht een besluit te nemen. Zo ook ten aanzien van het al dan niet (onverkort) handhaven van de “speciale voorwaarden woning aanpassen” en de wijze waarop en de mate waarin dat gebeurt.

4.9

In dit geval wil Havensteder niet optreden tegenover de huurders van [adres 2] die een paar coniferen hebben geplaatst tegen de achtermuur van de schuur van [eiseres] . Zij vindt dat niet nodig, omdat het - kort gezegd - gaat om een aantal lage coniferen, die het verrichten van (schilder)werkzaamheden aan de schuur niet onmogelijk maken en omdat [eiseres] bedoeld onderhoud pas kan verrichten als zij daarvoor toestemming en medewerking krijgt van de bewoners van [adres 2] . Het gaat immers om werkzaamheden vanuit hun tuin. Met (gedwongen) verwijdering of verplaatsing van de boompjes (zelf spreekt [eiseres] over een haag) is de gewenste mogelijkheid om periodiek onderhoud te kunnen verrichten dus nog niet gerealiseerd. Het strikt handhaven kan zelfs averechts werken. Volgens Havensteder kan [eiseres] zich daarom beter richten op het maken van afspraken met de buren van [adres 2] . Hierin wordt Havensteder gevolgd. Dat zij daarmee afwijkt van het advies van de Geschillenadviescommissie moge zo zijn, maar dat kan, want dit betreft een niet-bindend advies. Daarbij komt dat onder de gegeven omstandigheden betwijfeld kan worden of Havensteder als verhuurder op grond van de huurovereenkomst met de bewoners van [adres 2] tegenover hen met recht aanspraak kan maken op verwijdering of verplaatsing van de coniferen, want de “speciale voorwaarden woning aanpassen” maken geen deel uit van de huurovereenkomst, zodat hierin niet zonder meer basis valt te vinden voor het oordeel dat die buren zich niet als goede huurders gedragen. Zij maken geen inbreuk op een recht van [eiseres] als huurder. Er is geen sprake van overlast. Hen aanspreken op het niet naleven van voormeld artikel 4 lid 4 valt ook moeilijk te rijmen met het bepaalde in artikel 5:42 lid 1 en 2 BW gelezen in samenhang met artikel 4:11c lid 2 APV, dat veel meer ruimte biedt voor begroeiing in een tuin in de stad. De afstand tot aan de erfgrens van heggen is zelfs bepaald op nihil. Bovendien ontbreekt in de “speciale voorwaarden woning aanpassen” een bepaling zoals artikel 5:42 lid 3 BW op grond waarvan de nabuur zich niet kan verzetten tegen de aanwezigheid van bomen, heesters of heggen die niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de erven. In dit geval komt de beplanting niet hoger dan dat, zo is ter zitting gebleken aan de hand van de overgelegde foto’s, waarop één sprietje - naar het zich laat aanzien niet van een conifeer - uitsteekt boven de muur van de schuur. Voorts is van betekenis dat Havensteder gemotiveerd heeft aangevoerd dat de bewoners van [adres 2] eerder bereid zijn geweest om [eiseres] het door haar gewenste onderhoud aan de schuur te laten verrichten en daartoe destijds gelegenheid hebben geboden en dat zij dit wederom mogelijk willen maken door hierover afspraken te maken met [eiseres] .

4.10

Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat Havensteder niet tekortschiet in een op haar rustende verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst met [eiseres] . Evenmin pleegt zij jegens [eiseres] een onrechtmatige daad, doordat zij het bepaalde in artikel 4 lid 4 van de “speciale voorwaarden woning aanpassen” niet handhaaft tegenover de huurders van [adres 2] , want dit kan om voormelde redenen niet worden aangemerkt als een inbreuk op een recht van [eiseres] of als een nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dit soort zaken lossen buren normaal gesproken met elkaar op. Ook een sociale verhuurder als Havensteder mag daarvan uitgaan en heeft er belang bij om zich niet alles aan te (hoeven) trekken. Voor zover dit eerder wel is gedaan, levert dat niet zonder meer een recht op hierop. Voor zover Havensteder het zich wel aantrekt mag van [eiseres] , die zij daarbij ten dienste staat, een enigszins welwillende, inschikkende, en oplossingsgerichte opstelling worden verwacht, hetgeen er tot dusver kennelijk aan heeft ontbroken nu buurtbemiddeling door [eiseres] van de hand is gewezen en mediation niet van de grond is gekomen. Als de buurvrouw van [adres 2] [eiseres] ter wille wil zijn, zou [eiseres] daar ook blij mee kunnen zijn. Zij is ten slotte de vragende partij en ze zal oog moeten hebben voor de positie en wensen van haar buurvrouw, wil ze iets gedaan krijgen. Als ze probeert zich te verplaatsen in de positie van haar buurvrouw, die aan moet kijken tegen haar lange, donkere schuur en oog heeft voor haar wens daar iets van groen voor te laten groeien – er is ook sprake van het ophangen van bloembakken, is dat een goed startpunt voor nader overleg.

4.11

De vordering wordt afgewezen.

4.12

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465