Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:12154

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
16-12-2020
Datum publicatie
28-12-2020
Zaaknummer
C/10/584968 / HA ZA 19-1004
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Nietige besluiten VVE? Achterstallig onderhoud. Kosten verkeerd omgeslagen (strijd met splitsingsreglement). Ziet renovatie ook op privé-gedeelten van appartementseigenaars? Tegenvorderingen van VVE (o.a. stookkosten) deels toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/584968 / HA ZA 19-1004

Vonnis van 16 december 2020

in de zaak van

1. [naam eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser 1] ,

2. [naam eiser 2],

wonende te [woonplaats eiser 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag,

tegen

de vereniging

[naam gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.H. Pelle te Den Haag.

Partijen zullen hierna [naam eiser 1] , [naam eiser 2] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2019 tot verwijzing van de zaak naar de handelskamer van de rechtbank en de daarin genoemde processtukken,

  • -

    de beslissing van de rechtbank om de geplande zitting van 30 maart 2020 geen doorgang te laten vinden wegens het coronavirus,

  • -

    de conclusie van repliek in conventie tevens aktewijziging van eis, van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ,

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens vermeerdering van eis, van [naam gedaagde],

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie, van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ,

  • -

    de overgelegde producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] wonen allebei in [een flatgebouw] aan [straat] te Rotterdam , [naam eiser 1] op nummer 192 en [naam eiser 2] op nummer 222 . Het complex bestaat uit 50 appartementen. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn lid van [naam gedaagde]. Het complex dateert uit de jaren `50 en kampt met achterstallig onderhoud.

2.2.

Het splitsingsreglement dateert van 14 augustus 1958. Artikel 1 van het splitsingsreglement bepaalt onder meer:

“Waar hier gesproken wordt van:

[…]

c. “flat”, wordt bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw, met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.

2.3.

Artikel 15 van dit splitsingsreglement bepaalt het volgende:

“Tot de schulden, kosten en lasten, als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 van het Burgerlijk Wetboek worden - met inachtneming van het in artikel 15a bepaalde – gerekend:

a. die, welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, of de daartoe behorende installaties of tot het behoud daarvan ofwel verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen alles voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van dit Splitsingsreglement ten laste komen van een

bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren;

[…]

g. de kosten van het onderhoud, het schoonhouden en de verlichting van de trappenhuizen, halls, gangen, dienstruimten, kinderspeelplaats, dakterras, gemeenschappelijke ingangen en het onderhuis, van het onderhoud en de contrôle der hydrophoren, verwarmings- en warmwaterinstallaties en der liften, van de gemeenschappelijke televisie-antenne en de kosten van het daarmee verband houdende stroomverbruik, waarvoor overeenkomsten als bedoeld in artikel 27 kunnen worden aangegaan;

[…]”

2.4.

Artikel 15a lid 4 van het splitsingsreglement bepaalt het volgende:

“4. De schulden, kosten en lasten, hiervoor in artikel 15 sub a. genoemd - voor zover het vorenstaande niet komende ten laste van de eigenaren van de appartementen met indices 49 en 50- moeten worden gedragen:

- door de eigenaren van de appartementen met indices 4, 8, 12, 16, 20, 24, 28, 32, 36, 40, 44 en 48, ieder voor zeven/ tweehonderd twee en vijftigste gedeelte;

- door de eigenaren van de appartementen met indices 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 45 en 47, ieder voor vijf/ tweehonderd twee en vijftigste gedeelte;

- door de eigenaren van de appartementen met indices 2, 6, 10, 14, 18, 22, 26, 30, 34, 38, 42 en 46, ieder voor vier/ tweehonderd twee en vijftigste gedeelte;

alles met dien verstande dat de kosten van het buitenschilderwerk aan de appartementen met indices 51, 52, 53 en 54 door de eigenaren dier appartementen ieder voor wat zijn appartement betreft zullen moeten worden gedragen.”

2.5.

Artikel 15a lid 5 van het splitsingsreglement bepaalt het volgende:

“De schulden, kosten en lasten, hiervoor in artikel 15 sub g en h genoemd, voor zover blijkens het vorenstaande niet komende ten laste van de eigenaren van de appartementen met indices 49 en 50, moeten worden gedragen door de eigenaren der appartementen met indices 1 tot en met 48 ieder voor één/acht en veertigste gedeelte.”

2.6.

Artikel 26 van het splitsingsreglement bepaalt het volgende:

“1. Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

2. Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan bijzonderlijk schade, dan wordt deze aan hem vergoed.”

2.7.

Op 6 februari 2019 heeft een algemene ledenvergadering (hierna: de ALV) plaatsgevonden. Daarbij zijn de besluiten genomen, onder meer, tot:

-afsluiting van de secundaire standleidingen;

-vervanging standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool;

- het omslaan van de kosten van deze werkzaamheden door middel van een voor alle appartementseigenaars gelijke bijdrage van € 8.800.

2.8.

De aannemer heeft het voormelde werk uitgevoerd en bij [naam gedaagde] in rekening gebracht. [naam gedaagde] heeft deze kosten doorbelast aan de appartementseigenaars. Deze kosten bedragen (volgens [naam gedaagde]) € 8.800 per appartement.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] vorderen, na eiswijziging, bij vonnis:

I. nietig te verklaren de besluiten van [naam gedaagde]

, zoals genomen op de

VVE-vergadering van 6 februari 2019, inhoudende het verstrekken van opdracht

aan Bouw- en Aannemingsbedrijf Van der Ende voor het vervangen van de

standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool, alsook het vervangen en

verplaatsen van afvoeren ten bate van de privé-gedeelten alsook het invullen van

de financiering van het vervangen van de standleidingen door een eenmalige

storting van elke eigenaar van € 8.800 per appartement;

II. voor recht te verklaren dat alleen K&C Eigendom Management B.V. bestuurder is

van [naam gedaagde];

III. het bestuur te gelasten een toerekening per bouwdeel te maken en deze ten laste

te brengen van de daarvoor bestemde reserves met toepassing van de breukdelen

van artikel 15 en 15a van het reglement van splitsing en pas daarna met

doorberekening van de eventuele resterende extra kosten aan de individuele

eigenaren eveneens met inachtneming van artikel 15 en 15a van het reglement van

splitsing;

IV. het bestuur te gelasten de jaarrekening 2018 en de exploitatiebegroting volledig op

te (laten) stellen inclusief een overzicht van de reserves zodat deze op de

aankomende ALV besproken kunnen worden;

V. het bestuur te gelasten een meerjarig onderhoudsplan op te (laten) stellen voor het

onderhoud en zo nodig vervanging van de gemeenschappelijke delen van het

gebouw en offertes voor de noodzakelijke werkzaamheden aan te vragen bij

tenminste drie aannemers en die voorafgaand aan de ALV te distribueren onder de

bewoners zodat daarover tijdens de ALV besluiten genomen kunnen worden;

VI. het bestuur te gelasten een overzicht te maken van de kosten tot zover gemaakt en

de te maken kosten over 2020 met daarbij gespecificeerd welke werkzaamheden

daarvoor zijn en zullen worden uitgevoerd en die te distribueren onder de

bewoners;

VII. [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure en te bepalen dat bij het

omslaan van deze kosten over de leden van [naam gedaagde] de eisers daarvan uitgezonderd

worden.

de provisionele vordering

3.2.

Voorts vorderen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in hun incidentele conclusie houdende een provisionele vordering, kort gezegd, om [naam gedaagde] te veroordelen om voorgenomen werkzaamheden aan de leidingen uit te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.3.

Het verweer van [naam gedaagde] strekt ertoe [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans die te ontzeggen, met veroordeling van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in de kosten van het geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[naam gedaagde] vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, na vermeerdering van eis:

I. [naam verweerder 1] te veroordelen om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan [naam gedaagde] te betalen een bedrag van € 24.024,42 te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande de datum van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening,

II. [naam verweerder 2] te veroordelen om tegen deugdelijk bewijs van kwijting aan [naam gedaagde] te betalen een bedrag van € 13.076,97, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande de datum van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening,

III. met veroordeling van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] in de kosten van het geding.

3.6.

Het verweer van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] strekt ertoe [naam gedaagde] in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans die af te wijzen, met veroordeling van [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] in de kosten en van het geding.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

de provisionele vordering

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de werkzaamheden aan de leidingen inmiddels zijn uitgevoerd. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben daarom geen belang meer bij de provisionele vordering, zodat deze zal worden afgewezen. De extra proceskosten voor deze (eenvoudige) vordering worden begroot op nihil zodat een proceskostenveroordeling achterwege kan blijven.

in conventie en reconventie

4.2.

De rechtbank acht de eiswijziging in conventie en de eisvermeerdering in reconventie niet in strijd met de goede procesorde, zodat zij worden toegestaan.

verder in conventie

I. nietigverklaring besluiten van de Algemene Ledenvergadering van 6 februari 2019

4.3.

De rechtbank begrijpt het standpunt van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aldus dat de bestreden besluiten nietig zijn omdat:

- [naam eiser 1] op de ALV het spreekrecht is ontnomen;

- Het besluit tot vervanging van de leidingen niet alleen ziet op de gemeenschappelijke ruimte maar ook op privé-gedeelten en [naam gedaagde] niet bevoegd is om daarover een besluit te nemen;

- De kosten in gelijke delen worden omgeslagen over de appartementseigenaren. Dat is in strijd met artikel 15 en 15a van het splitsingsreglement, dat uitgaat van een verdeelsleutel naar rato van de oppervlakte van de appartementen.

4.4.

[naam gedaagde] voert verweer en heeft onder meer het volgende aangevoerd:

- [naam eiser 1] is niet het spreekrecht ontnomen op de ALV. Zij heeft aldaar het woord gevoerd maar was vervolgens niet meer te stoppen. De voorzitter heeft daarop ingegrepen;

- De standleidingen en het horizontale leidingwerk vormen technisch gezien een integraal geheel. Daarbij hebben alle benaderde aannemers aangegeven dat zij enkel garantie op het werk kunnen afgeven indien de renovatie van de standleidingen en de horizontale leidingen in één keer integraal wordt uitgevoerd. In 2013 is een losse aanvulling op het splitsingsreglement opgesteld op grond waarvan sindsdien een onderscheid geldt tussen – naar de rechtbank begrijpt – privé leidingen en gemeenschappelijke leidingen. Het collectief aanbesteden van de renovatie wordt door het splitsingsreglement niet verboden.

- Besloten is tot betaling van de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden door middel van een voor alle eigenaren gelijke bijdrage. In de afgelopen jaren is vaker deze verdeelsleutel toegepast. Het voorstel om dat ook voor dit project te doen is ingegeven door het feit dat alle te verrichten werkzaamheden en kosten voor alle appartementen, ongeacht grootte, volledig identiek zijn. Daarnaast is hiermee vooruitgelopen op een komende wijziging van het splitsingsreglement, die middels een onderhandse overeenkomst in de notulen vastgelegd. Verder voert [naam gedaagde] aan dat het gaat om kosten in de zin van artikel 15 sub g van het splitsingsreglement die ingevolge artikel 15a lid 5 gelijkelijk gedragen worden tussen 48 van de 50 appartementseigenaars.

4.5.

De rechtbank oordeelt als volgt. De beoordeling of een besluit van de ALV van een VVE nietig is, dient te geschieden aan de hand van het bepaalde in artikel 2:14 BW. Ingevolge artikel 2:14 lid 1 BW is nietig een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Onder de statuten dient in dit verband mede verstaan te worden: het splitsingsreglement. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] specificeren een drietal onderdelen van dit besluit te weten:

  1. het verstrekken van opdracht aan Bouw- en Aannemingsbedrijf Van der Ende voor het vervangen van de standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool;

  2. het vervangen en verplaatsen van afvoeren ten bate van de privé-gedeelten;

  3. het invullen van de financiering van het vervangen van de standleidingen door een eenmalige storting van elke eigenaar van € 8.800 per appartement.

De rechtbank kan de vordering afwijzen of (deels) toewijzen, waarbij de rechtbank kan beslissen dat het besluit op één of meerdere onderdelen nietig is.

spreekrecht [naam eiser 1] geschonden?

4.6.

Een appartementseigenaar komt spreekrecht toe op de ALV. De rechtbank komt niet tot het oordeel dat dit recht van [naam eiser 1] is geschonden en dat als gevolg daarvan het besluit van 6 februari 2019 nietig is. Als onbetwist staat vast dat [naam eiser 1] enige tijd het woord heeft kunnen voeren. Dat zij desondanks niet in de gelegenheid is geweest om haar standpunt toe te lichten hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet gesteld, noch hebben zij toegelicht waarom het beperkte spreekrecht tot nietigheid van het besluit zou moeten leiden. Daarbij geldt dat het aan de voorzitter van de ALV is om de vergadering in goede banen te leiden, waarbij hij onder meer kan besluiten de spreektijd van aanwezigen te begrenzen.

strijd met het splitsingsreglement?

4.7.

Bij de uitleg van de notariële akte van splitsing, waaronder begrepen het in de akte opgenomen reglement, komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (zie onder meer HR 14-02-2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Bij de uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.

Onderdeel a van het besluit: het verstrekken van opdracht aan de aannemer voor het vervangen van de standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool

4.8.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen zich op het standpunt dat het besluit van 6 februari 2019 nietig is omdat het ziet op leidingwerk en afvoeren die tot het privé-eigendom van de appartementseigenaren behoren. Het standpunt van [naam gedaagde] is de rechtbank niet geheel duidelijk. Enerzijds lijkt [naam gedaagde] te betwisten dat sprake is van gemeenschappelijke en niet-gemeenschappelijke leidingen, anderzijds maakt [naam gedaagde] dit onderscheid wel, maar lijkt [naam gedaagde] dan te doelen op privé leidingen als CV-leidingen en leidingen van radiatoren. Ook is de rechtbank onduidelijk hoe het verweer van [naam gedaagde] op het punt van de collectieve aanbesteding moet worden geplaatst in het licht van dit geschil. Wel heeft [naam gedaagde] consistent en (deels) onderbouwd het onderstaande aangevoerd over de feitelijke situatie ter zake het leidingwerk en de renovatie.

4.9.

Uit rapportages van Riool Reinigings Service RRS en aanvullende inspecties van bouwkundig ingenieur S. van Houten blijkt dat de standleidingen en de horizontale leidingen één integraal geheel vormen. De horizontale leidingen waren ondervloers aangebracht, achter de plafonds van onderliggende appartementen. De leidingen waren als gevolg daarvan slechts bereikbaar vanuit de onderliggende appartementen. Verder gold dat om de standleidingen te kunnen vervangen, de toiletten in de appartementen verwijderd moesten worden. Renovatie per appartement was aldus technisch onmogelijk. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben deze door [naam gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden niet (gemotiveerd) betwist, zodat deze vaststaan en de rechtbank ze in haar beoordeling zal betrekken.

4.10.

Het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten berust ingevolge artikel 26 lid 1 van het splitsingsreglement bij de vereniging van eigenaren. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. Artikel 1 sub d van het splitsingsreglement geeft als definitie van gemeenschappelijk gedeelten, “gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”. Dat de standleidingen tot de gemeenschappelijk gedeelten behoren, is tussen partijen niet in geschil en past binnen de definitie van artikel 1 sub d. Nu als onbetwist vast staat dat de standleidingen en de horizontale leidingen één integraal geheel vormen en dat renovatie per appartement technisch onmogelijk was, pleit dit ervoor om de horizontale leidingen en de bijbehorende afvoeren ook als gemeenschappelijk aan te merken. Een andere uitleg zou immers betekenen dat [naam gedaagde] geen beheer zou kunnen voeren over de standleidingen en niet tot renovatie zou kunnen overgaan. Dat de bij de leidingen behorende afvoeren uitkomen in de afzonderlijke appartementen, maakt nog niet dat de horizontale leidingen om die reden als privé deel zijn aan te merken. Immers, de leidingen en afvoeren bevinden zich (grotendeels) ondervloers en zijn niet toegankelijk vanuit de appartementen maar slechts vanuit de onderliggende appartementen. De in het splitsingsreglement opgenomen definitie van ‘flat’ (artikel 1 sub c) geeft gelet op deze feitelijke situatie ook geen aanknopingspunten om de horizontale leidingen als privé deel van de (bovenliggende) appartementen aan te merken.

4.11.

Gelet op het voorgaande wordt de vordering afgewezen voor zover deze ziet op het nietig verklaren van het besluit voor zover dat strekt tot het vervangen van de standleidingen en aansluitingen naar het hoofdriool.

Onderdeel b van het besluit: het vervangen en verplaatsen van afvoeren ten bate van de privé-gedeelten

4.12.

Voor wat betreft de vordering van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] tot vernietiging van het besluit voor zover dat ziet op het vervangen en verplaatsen van afvoeren ten bate van de privé-gedeelten geldt het volgende. Zoals reeds overwogen is het leidingenstelsel technisch één geheel en waren werkzaamheden in de appartementen (zo is door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet betwist) noodzakelijk om tot renovatie van het leidingenstelsel te komen. Dat wel een ‘knip’ kan worden gezet tussen de leidingen en de afvoeren waar deze uitkomen in de appartementen, is door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet gesteld. Daarentegen staat vast dat renovatie van de standleidingen als gevolg had dat de bestaande aansluitingen van de appartementen zouden komen te vervallen. Om die reden hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de werkzaamheden in hun appartementen (onder protest) toegestaan, waartoe zij overigens op grond van artikel 26 lid 2 van het splitsingsreglement ook gehouden waren. Kortom, ook de feitelijke gang van zaken biedt geen aanknopingspunten om te veronderstellen dat het technisch gezien mogelijkheid was om het gemeenschappelijke leidingwerk te vervangen zonder dat er werkzaamheden in of aan de appartementen plaatsvonden.

4.13.

Dit laat onverlet dat wellicht, in het verlengde van de renovatie, nieuwe afvoeren en leidingen zijn aangebracht in de appartementen. Het zou kunnen dat deze nieuwe aansluitingen niet als gemeenschappelijk kunnen worden aangemerkt maar behoren tot de ‘flat’. In dat geval zou de vordering van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , voor zover die ziet op vernietiging van het besluit tot het vervangen en verplaatsen van afvoeren ten bate van de privé-gedeelten, kunnen worden toegewezen. Echter onduidelijk is of het besluit zich hiertoe uitstrekte. Niet is uitgesloten dat de appartementseigenaren tijdens de vergadering hebben besloten deze werkzaamheden collectief uit te besteden en dat dat de basis is voor de uitvoering van die werkzaamheden. Hoe dan ook hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] – ofwel op basis van het besluit, ofwel op basis van de collectieve aanbesteding – werkzaamheden in hun appartementen laten uitvoeren. Door dit te doen is sprake van ofwel een situatie waarin zij zich feitelijk hebben aangesloten bij de collectieve aanbesteding; ofwel van een situatie waarin zij geen belang meer hebben bij vernietiging van het besluit op dit punt. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] , zoals zij stellen, de werkzaamheden onder protest hebben laten uitvoeren omdat zij anders hun aansluiting op het leidingwerk zouden verliezen, maakt dit niet anders. Zij hadden immers ook de keuze kunnen maken de werkzaamheden in eigen beheer uit te laten voeren.

4.14.

Vernietiging van het besluit op dit onderdeel is gelet op het voorgaande niet aan de orde.

Onderdeel c van het besluit: de financiering

4.15.

De rechtbank stelt vast dat het verweer van [naam gedaagde] op twee gedachten hinkt: enerzijds is sprake van een verkapte erkenning dat zij niet heeft gehandeld zoals het splitsingsreglement bepaalt, anderzijds betoogt [naam gedaagde] dat het gaat om het soort kosten dat gelijkelijk moet worden omgeslagen tussen 48 van de 50 appartementseigenaars. Ook hier komt het aan op uitleg van het splitsingsreglement.

4.16.

Artikel 15 sub a en artikel 15a van het splitsingsreglement bepalen – samengevat – hoe de kosten van onderhoud, herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties over de eigenaren moet worden verdeeld. Nu sprake is van renovatie van het gemeenschappelijke leidingwerk is sprake van kosten als bedoeld in artikel 15 sub a en dient de verdeling daarvan te geschieden aan de hand van artikel 15a van het splitsingsreglement. Voor zover [naam gedaagde] meent dat artikel 15 sub g van het splitsingsreglement van toepassing is, geldt dat dit standpunt niet juist is. Dit artikel ziet op kosten van onderhoud en schoonmaak van onder meer gemeenschappelijke ruimten, verwarmingsinstallaties en liften, niet op een renovatie zoals hier aan de orde. In het splitsingsreglement is een verdeelsleutel vastgesteld waaruit volgt dat een appartementseigenaar in beginsel van de kosten moet dragen (met hier en daar een uitzondering, zie de geciteerde tekst in rov. 2.3): 4/250e deel, dan wel 5/250e deel, dan wel 7/250e deel, dit afhankelijk van in welk appartement men woont. Dat leidt voor sommige appartementseigenaren tot een heel andere kostenpost dan de thans vastgestelde € 8.800. Het gelijkelijk omslaan van de kosten is dan ook in strijd met het splitsingsreglement.

4.17.

De rechtbank heeft begrip voor het standpunt van [naam gedaagde] dat het redelijk is om de renovatiekosten gelijkelijk om te slaan en dit standpunt wordt – gelet op het feit dat het met 93,6% van de stemmen is aangenomen – kennelijk ook gedragen door het overgrote deel van de appartementseigenaren. Dit neemt echter niet weg dat een dergelijke verdeling van de kosten in strijd met hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald. Deze verdeling kan daarom de appartementseigenaren niet binden. Dat het splitsingsreglement zal worden aangepast maakt dit niet anders. Op dit moment moet worden uitgegaan van de huidige akte. De aanpassing daarvan dient te geschieden op de in artikel 5:139 BW voorgeschreven wijze en vergt onder meer een notariële akte, die er thans kennelijk nog niet is.

4.18.

De vordering tot vernietiging van het besluit voor zover dit strekt tot het gelijkelijk omslaan van de kosten, zal worden toegewezen. Er zal een herberekening moeten worden gemaakt van wat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] moeten betalen, met inachtneming van hetgeen het splitsingsreglement over de onderhavige kosten bepaalt.

II. verklaring voor recht dat alleen K&C Eigendom Management B.V. bestuurder is van [naam gedaagde]

4.19.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat de heren [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] zich in correspondentie afficheren als Raad van Bestuur van [naam gedaagde]. Dit is ten onrechte. Bestuurder van [naam gedaagde] is K&C Eigendom Management B.V., zoals blijkt uit het handelsregister. [naam gedaagde] stelt zich eveneens op het standpunt dat K&C Eigendom Management B.V. bestuurder is van [naam gedaagde].

4.20.

De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht toewijzen, nu [naam gedaagde] erkent dat deze verklaring op dit moment feitelijk juist is.

III. het bestuur te gelasten een toerekening per bouwdeel te maken en deze ten laste te brengen van [naam gedaagde]

4.21.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat sprake is van twee bouwdelen, het hoofdgebouw en een poortgebouw met twee woonlagen bestaan uit twee appartementen. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zijn niet bekend met het renovatiebesluit aangaande het hoofdgebouw en/of bijgebouw maar menen dat [naam gedaagde] voornemens is om de constructie van de afvoeren van de appartementen te wijzigen.

4.22.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De vordering is onvoldoende specifiek en niet duidelijk is hoe de in dit verband aangevoerde feiten en omstandigheden zich tot de vordering verhouden.

IV. het bestuur gelasten de jaarrekening 2018 en de exploitatiebegroting volledig op te (laten) stellen;

V. het bestuur gelasten een meerjarig onderhoudsplan op te (laten) stellen voor het onderhoud;

VI. het bestuur gelasten een overzicht te maken van gemaakte en te maken kosten over 2020

4.23.

[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat het bestuur in gebreke blijft de jaarrekening 2018, een exploitatiebegroting en een meerjarig onderhoudsplan op te stellen.

4.24.

[naam gedaagde] voert aan dat deze stukken inmiddels zijn opgesteld zoals (deels) ook aan de orde is geweest op de ALV van 9 oktober 2019.

4.25.

Tussen partijen is niet in geschil dat er inmiddels een ALV heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2019. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben de notulen van de ALV overgelegd waaruit blijkt dat de balans per 31 december 2018 en de resultatenrekening over 2018 zijn goedgekeurd en vastgesteld. Eveneens zijn op de ALV een meerjarig onderhoudsplan en een liquiditeitsbegroting gepresenteerd. Daarnaast heeft de ALV een meerjaren onderhoudsplan 2019-2043 overgelegd. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] desondanks nog belang hebben bij hun vorderingen is niet gesteld. De vorderingen worden reeds daarom afgewezen. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] menen dat de notulen van de ALV niet deugen en dat de jaarcijfers 2018 niet kloppen maakt dit niet anders. Immers, [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben hun vorderingen niet aangepast, zodat slechts kan worden geconcludeerd dat de verlangde bescheiden er inmiddels zijn.

VII. proceskostenveroordeling van [naam gedaagde], zonder dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daaraan hoeven bij te dragen

4.26.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen en in plaats daarvan bepalen dat, nu ieder van partijen deels in het gelijk wordt gesteld, ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen.

verder in reconventie

I. geldvordering tegen [naam verweerder 1] € 24.024,42

4.27.

[naam gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [naam verweerder 1] aan [naam gedaagde] de navolgende bedragen is verschuldigd:

  1. € 8.800 aan de bijdrage zoals vastgesteld in het besluit van 6 februari 2019;

  2. € 2.485,53 aan kosten van [naam gedaagde] als gevolg van de weigering van [naam verweerder 1] om toegang te verlenen tot de kruipruimte. In de zomer van 2019 moesten er noodzakelijke werkzaamheden worden verricht in de kruipruimte. Daarvoor was nodig dat [naam verweerder 1] toegang verschafte tot haar kelderruimte, omdat via die kelderruimte de daaronder liggende kruipruimte toegankelijk is. Dit weigerde zij uit angst voor beschadiging van de in haar kelder opgeslagen spullen, maar [naam gedaagde] had toegezegd om die spullen als een goed huisvader op te zullen slaan, [naam verweerder 1] was uitgenodigd om aanwezig te zijn bij het vrijmaken van het luik. Noodgedwongen heeft [naam gedaagde] elders een toegang tot de kruipruimte moeten laten aanbrengen. De kosten blijken uit productie 14 van [naam gedaagde] (factuur van de aannemer van 2 augustus 2019);

  3. € 4.832,14 + € 7.906,75 (de eisvermeerdering) aan kosten die de bestuurder/administrateur, respectievelijk de advocaat van hebben moeten maken vanwege de weigering van [naam verweerder 1] om toegang te verlenen tot de kruipruimte.

4.28.

[naam verweerder 1] voert verweer.

Ad a. [naam verweerder 1] voert aan dat er meer bewoners zijn die nog niet betaald hebben en dat het bedrag onjuist is omdat de toepasselijk verdeelsleutel niet is gehanteerd;

Ad b. Niet [naam verweerder 1] maar de vorige bewoner heeft de toegang tot de kruipruimte vanuit de kelder van [naam verweerder 1] buiten gebruik gesteld. [naam verweerder 1] heeft dit gecommuniceerd met [naam gedaagde] en daarbij aangegeven dat de kruipruimte via de stookruimte toegankelijk is. Daarbij heeft [naam gedaagde] niet (deugdelijk) gewaarborgd dat de spullen in de kelder van [naam verweerder 1] , die omvangrijk en zwaar zijn, elders netjes zouden worden opgeslagen. Het is onbestaanbaar dat de kruipruimte in een groot gebouw als het onderhavige enkel bereikbaar is via de kelderruimte van [naam verweerder 1] ;

Ad c. Betwist wordt dat deze kosten gemaakt zijn en voor vergoeding in aanmerking komen.

4.29.

De rechtbank zal de deelvordering van € 8.800 niet toewijzen. [naam gedaagde] heeft zoals in conventie is overwogen geen recht op betaling van € 8.800 maar op betaling van het bedrag dat [naam verweerder 1] verschuldigd is bij correcte toepassing van de verdeelsleutel. Om te voorkomen dat partijen hiervoor opnieuw naar de rechter moeten stappen zal de rechtbank wel toewijzen: het bedrag dat [naam verweerder 1] verschuldigd is bij correcte toepassing van de verdeelsleutel. Dit met de voorwaarde dat het toegewezen bedrag hoogstens € 8.800 kan bedragen. De rechter mag immers niet meer toewijzen dan is gevorderd. De gevorderde wettelijke rente over dit deelbedrag is niet toewijsbaar. [naam verweerder 1] had een opschortingsrecht omdat [naam gedaagde] haar vordering verkeerd berekende en zij was daarom niet in verzuim.

4.30.

De deelvordering van € 2.485,53 zal worden toegewezen. [naam verweerder 1] heeft – door de toegang tot haar kelder te weigeren – onrechtmatig gehandeld in de vorm van misbruik van recht. Hierbij is van belang dat artikel 26 van het splitsingsreglement bepaalt dat ieder der eigenaren verplicht is zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. De rechtbank slaat hierbij acht op de wederzijdse belangen. [naam gedaagde] diende toegang te verkrijgen tot de kruipruimte om de noodzakelijke renovaties aan het pand te kunnen uitvoeren. Daartegenover staat het belang van [naam verweerder 1] om haar kelderruimte afgesloten te kunnen houden en derden de toegang daartoe te kunnen ontzeggen. [naam gedaagde] had echter aangeboden de eigendommen van [naam verweerder 1] elders op te slaan en [naam verweerder 1] mocht aanwezig zijn bij het vrijmaken van het luik. Er bestaat geen enkele aanleiding om veronderstellen dat de spullen in de kelder van [naam verweerder 1] door [naam gedaagde] niet tijdelijk netjes elders opgeslagen zouden worden. Gelet hierop is onduidelijk welk belang [naam verweerder 1] nog had bij haar weigering zodat van haar verwacht mocht worden dat zij medewerking zou verlenen. Dat er een andere toegang tot de kruipruimte zou bestaan heeft [naam verweerder 1] niet onderbouwd en is niet aannemelijk, in dat geval zouden er geen kosten gemaakt zijn om een toegang tot de kruipruimte vrij te maken. De wettelijke rente over dit deelbedrag is toewijsbaar, nu [naam verweerder 1] met betaling van dit bedrag in verzuim is.

4.31.

De gevorderde bedragen van € 4.832,14 + € 7.906,75 zullen grotendeels worden afgewezen. Waar het gaat om kosten van de bestuurder/administrateur geldt dan niet is onderbouwd dat deze kosten in relatie staan tot de weigering van [naam verweerder 1] om toegang te verlenen tot haar kelder. Waar het gaat om buitengerechtelijke kosten, (gesteld) gemaakt teneinde [naam verweerder 1] te bewegen toegang te geven tot een kelderruimte geldt dat deze slechts voor vergoeding in aanmerking komen voor zover het maken daarvan redelijk is en ook de hoogte redelijk is. Aan deze voorwaarden wordt in zeer beperkte mate voldaan. Het gevorderde is te hoog in relatie tot de schade. Uit de gedingstukken blijkt wel dat er is gecorrespondeerd om [naam verweerder 1] tot medewerking te bewegen dus er zijn wel enige buitengerechtelijke kosten gemaakt. [naam gedaagde] had echter kunnen volstaan met één sommatie van haar advocaat. De rechtbank acht een vergoeding van € 300,- voor het werk van de advocaat van [naam gedaagde] redelijk. Het meerdere zal worden afgewezen. De wettelijke rente is over dit deelbedrag toewijsbaar, nu [naam verweerder 1] met betaling van dit bedrag in verzuim is.

II. geldvordering tegen [naam verweerder 2] € 13.076,97

4.32.

[naam gedaagde] stelt dat [naam verweerder 1] twee bedragen aan [naam gedaagde] verschuldigd is. Het bedrag van € 8.800 betreft de bijdrage die ieder van de appartementseigenaren moet betalen ten behoeve van het werk van de aannemer. Het bedrag van € 4.276,97 ziet op stookkosten over de jaren 2016, 2017 en, bij eisvermeerdering, ook over 2018. [naam gedaagde] beroept zich wat betreft de stookkosten op haar producties 15 en 19.

4.33.

[naam verweerder 2] voert verweer. Het bedrag van € 8.800 is niet verschuldigd omdat het bedrag niet volgens de juiste verdeelsleutel is berekend. Voor wat betreft de stookkosten voert [naam verweerder 2] aan dat deze vordering niet is gemotiveerd, de afrekeningen zijn niet in geding gebracht en de vordering is onvoldoende toegelicht. Daarnaast voert [naam verweerder 2] het volgende aan. [naam verweerder 2] woont op de bovenste verdieping en die appartementen zijn kouder dan de appartementen waarboven en onder zich andere appartementen bevinden. Daarbij zijn slechts twee appartementen op de bovenste verdieping bewoond, de andere appartementen staan leeg en worden niet verwarmd. Ook speelt een rol dat het warme water van de stadswarmteleidingen is afgekoeld tegen de tijd dat het op de bovenste verdieping aankomt. Het vol open zetten van alle cv’s in de woning is de enige manier om het bewoonbaar te houden in de winter. De verwarmingsinstallatie dateert uit 1997 en had eigenlijk al vervangen moeten zijn.

4.34.

De rechtbank herhaalt wat betreft de deelvordering van € 8.800 haar oordeel jegens [naam verweerder 1] . De rechtbank zal jegens [naam verweerder 2] op dezelfde wijze beslissen.

4.35.

Wat betreft de stookkosten (€ 4.276,97) is de rechtbank van oordeel dat [naam gedaagde] haar vordering voldoende heeft onderbouwd. [naam gedaagde] heeft onder meer een specificatie van de stookkosten en afrekeningen over de jaren 2016, 2017 en 2018 overgelegd. Daarbij is de meter in de woning van [naam verweerder 2] door Techem uitgelezen en hierbij zijn geen afwijkingen geconstateerd. [naam verweerder 2] heeft de vordering niet gemotiveerd betwist. Zo is niet gesteld dat de specificaties niet juist zouden zijn of dat het gemeten verbruik niet verenigbaar is met het stookgedrag van [naam verweerder 2] . [naam verweerder 2] maakt op geen enkele wijze duidelijk waarom de vordering van [naam gedaagde] niet zou kloppen. Bij gebrek aan een gemotiveerd verweer wordt de vordering toegewezen. Voor zover [naam verweerder 2] meent dat hem een opschortingsrecht toekomt op de grondslag dat hij in de winter in de kou zit en/of onvoldoende warm water heeft, wordt dit standpunt niet gevolgd. [naam verweerder 2] erkent zelf dat de installatie oud is en dat [naam verweerder 2] anders dan andere bewoners niet kan profiteren van de warmte in de naastgelegen appartementen, mag niet verweten worden aan [naam gedaagde]. De wettelijke rente is over dit deelbedrag toewijsbaar, nu [naam verweerder 1] met betaling van dit bedrag in verzuim is.

4.36.

Als de deels in het ongelijk gestelde partij zullen [naam verweerder 1] en [naam verweerder 2] worden veroordeeld in de proceskosten van [naam gedaagde]. Deze veroordeling zal gesplitst moeten worden want hoofdelijke veroordeling (die op zich mogelijk is bij partijen die samen één advocaat hebben, HR 17 maart 2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA5169) is niet gevorderd. De proceskosten worden begroot op:

- € 1.629 aan salaris advocaat jegens [naam verweerder 1] ,

- € 1.629 aan salaris advocaat jegens [naam verweerder 2] (steeds 3 punten van Liquidatietarief II ad € 543 per punt).

5. De beslissing

De rechtbank

de provisionele vordering

5.1.

wijst af de provisionele vordering,

in conventie

5.2.

verklaart nietig het besluit van [naam gedaagde] op [naam gedaagde]-vergadering van 6 februari 2019 om de kosten van de in te schakelen aannemer gelijkelijk om te slaan over alle appartementseigenaars,

5.3.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

verklaart voor recht dat alleen K&C Eigendom Management B.V. bestuurder is van [naam gedaagde],

5.5.

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

veroordeelt [naam verweerder 1] om tegen deugdelijk bewijs van kwijting de navolgende bedragen te betalen aan [naam gedaagde]:

- het bedrag dat [naam verweerder 1] verschuldigd is voor het in geding zijnde werk van de aannemer, op correcte wijze berekend aan de hand van de verdeelsleutel in het splitsingsreglement, met dien verstande dat dit bedrag niet hoger kan zijn dan € 8.800,

- € 2.485,53, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,

- € 300, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,

5.8.

veroordeelt [naam verweerder 1] in de proceskosten van [naam gedaagde], tot op heden begroot op € 1.629,

5.9.

veroordeelt [naam verweerder 2] om tegen deugdelijk bewijs van kwijting de navolgende bedragen aan [naam gedaagde] te betalen:

- het bedrag dat [naam verweerder 2] verschuldigd is voor het in geding zijnde werk van de aannemer, op correcte wijze berekend aan de hand van de verdeelsleutel in het splitsingsreglement, met dien verstande dat dit bedrag niet hoger kan zijn dan

€ 8.800,

- € 4.276,97, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,

5.10.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, op 16 december 2020.

[2517/2872] 