Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:11563

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
13-11-2020
Datum publicatie
15-12-2020
Zaaknummer
8523718 / CV EXPL 20-15373
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Buitengerechtelijke ontbinding verhuurder niet terecht. Vanwege coronacrisis burgemeestersluiting feitelijk niet geëffectueerd. Ontbinding huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/3, UDH:S&E HW/50083 met annotatie van Pepijn Eymaal
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8523718 / CV EXPL 20-15373

uitspraak: 13 november 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

• het exploot van dagvaarding van 8 mei 2020, met producties;

• de conclusie van antwoord, met producties;

• de conclusie van repliek;

• de conclusie van dupliek.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Havensteder heeft met ingang van 10 november 2008 aan [gedaagde] verhuurd de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden AVW2007.03 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De algemene voorwaarden luiden, voor zover thans van belang, als volgt:

“(..)

Artikel 7

Algemene verplichtingen van de huurder

(..)

6 Het is niet toegestaan om in de woning hennep te kweken, XTC te produceren of andere activiteiten te verrichten die op grond van het Strafrecht strafbaar zijn gesteld of prostitutie te bedrijven.

(..)

10 De huurder mag alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan derden in gebruik geven. De huurder moet vooraf een schriftelijk verzoek indienen bij de verhuurder. (..)”

2.2.

Op 30 oktober 2019 trof de politie 18,7 kilogram gedroogde henneptoppen, een digitale weegschaal, een koolstoffilter, diverse verpakkingsmaterialen en een stapel droogrekjes aan in de woning.

2.3.

Bij brief van 31 oktober 2019 heeft Havensteder het volgende aan [gedaagde] bericht:

Geachte heer [gedaagde] ,

Op 10 november 2008 bent u met ons een huurovereenkomst aangegaan voor [adres] . De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.

In uw huurwoning is door de Politie op 30 oktober 2019 een hoeveelheid aan henneptoppen aangetroffen.

Algemene huurvoorwaarden

In de Algemene huurvoorwaarden van de huurovereenkomst staat aangegeven iedere vorm van onrechtmatig gebruik, dus ook het houden van een hennepkwekerij/drogerij niet is toegestaan. Het onrechtmatig gebruik is in strijd met de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wettelijke bepalingen.

Beëindigen huurovereenkomst

De huurovereenkomst met u zeggen we op. We verwachten binnen 6 weken schriftelijk een reactie waarin u aangeeft of u akkoord gaat met het opzeggen van de huurovereenkomst. Bent u niet akkoord of ontvangen we niet tijdig een reactie? In dat geval dragen we de zaak over aan onze advocaat voor het ontbinden van de huurovereenkomst. Kosten die hiermee gemoeid zijn verhalen we volledig op u. (..)

2.4.

Bij brief van 26 november 2019 aan Havensteder heeft de heer [naam 1] , maatschappelijk werker bij Stichting Ontmoeting, namens [gedaagde] verzocht of hij de woning mag behouden.

2.5.

Op 8 januari 2020 heeft de politie een bestuurlijke rapportage van de hennepvondst opgemaakt.

2.6.

Bij brief van 20 januari 2020 aan [gedaagde] heeft Havensteder aangekondigd een procedure op te starten waarin de ontruiming van de woning gevorderd wordt.

2.7.

Bij brief van 22 januari 2020 heeft de burgemeester van Gemeente Rotterdam (hierna: de burgemeester) aan partijen kenbaar gemaakt het voornemen te hebben gebruik te maken van de bevoegdheid tot het uitoefenen van bestuursdwang en de woning voor een bepaalde periode te sluiten ex artikel 13b Opiumwet (hierna: Ow). De burgemeester heeft partijen bij die brief tevens in de gelegenheid gesteld hun zienswijze over zijn voornemen kenbaar te maken.

2.8.

Bij besluit van 26 februari 2020 (hierna: het besluit) heeft de burgemeester de sluiting van de woning bevolen voor een periode van zes maanden.

2.9.

Op 27 februari 2020 heeft [gedaagde] tegen het besluit een bezwaarschrift ingediend. Ook heeft hij een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de voorzieningenrechter te Rotterdam om het besluit van de burgemeester te schorsen totdat Gemeente Rotterdam op het bezwaar heeft beslist. Bij uitspraak van 13 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] afgewezen.

2.10.

Bij e-mail van 19 maart 2020 heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan Gemeente Rotterdam bericht:

“(..) Naar aanleiding van ons telefoongesprek van zojuist, bericht ik u hierbij dat ik namens de heer [gedaagde] het ingediende bezwaarschrift d.d. 27 februari jl. intrek onder de voorwaarde dat het besluit tot sluiting van de woning niet geeffectueerd wordt, zoals besproken. Wij hebben besproken dat in verband met het coronavirus van sluiting wordt afgezien, ook indien de maatregelen na 6 april a.s. zouden wijzigen. De woning van de heer [gedaagde] aan de [adres] blijft daarmee open. (..)”

2.11.

Bij e-mail van 24 maart 2020 heeft Gemeente Rotterdam het volgende aan de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] bericht:

“(..) Bij deze bevestig ik u dat het bezwaarschrift als ingetrokken wordt beschouwd. Het besluit zal niet worden geëffectueerd. (..)”

2.12.

Bij brief van 31 maart 2020 aan [gedaagde] heeft Havensteder aangekondigd een procedure op te starten waarin de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd worden indien [gedaagde] niet van de gelegenheid gebruik maakt de huurovereenkomst uiterlijk op 8 april op te zeggen.

3. Het geschil

3.1.

Havensteder heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen en subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen en zowel primair als subsidiair [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

Aan haar vordering heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 en/of 3 Ow, waarna de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Ow heeft gesloten. Hoewel de woning (nog) niet feitelijk gesloten is, heeft Havensteder, gelet op een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg van 10 maart 2020, toch de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Zij heeft van die bevoegdheid gebruik gemaakt per de datum van het uitbrengen van het exploot. De huurovereenkomst is daarmee tot een einde gekomen. Daarom verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning. Voor zover de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, geldt dat een huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 in samenhang met artikel 7:231 lid 1 BW ontbonden kan worden als sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. [gedaagde] is op meerdere manieren tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en daarmee heeft hij een dergelijke tekortkoming gepleegd. Hij heeft gehandeld in strijd met de artikelen 7.6 en 7.10 van de algemene voorwaarden. Ook heeft [gedaagde] de bestemming van het gehuurde gewijzigd naar bedrijfsmatig gebruik door een handelshoeveelheid hennep aanwezig te hebben. De maximale handelsvoorraad die een coffeeshop op grond van de Aanwijzing Opiumwet mag aanhouden is vastgesteld op 500 gram hennep. In de woning was dus meer hennep aanwezig dan voor 37 coffeeshops samen is toegestaan.

3.3.

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.

3.4.

Hij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. [gedaagde] is kindsoldaat geweest in Soedan. De effecten daarvan spelen nog steeds een negatieve rol in zijn leven. Hij staat daarom al zo’n dertien jaar onder begeleiding van Stichting Ontmoeting. Sinds [gedaagde] de woning heeft gaat het steeds wat beter met hem. [gedaagde] is nog steeds aangewezen op een uitkering, maar hij heeft plannen om een bedrijfje op te zetten. Hij heeft zich altijd als een goed huurder gedragen.

Aan het einde van de zomer van 2019 heeft een overbuurman van [gedaagde] , de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), gevraagd of hij bij hem mocht logeren vanwege problemen met zijn vrouw. De eerste weken heeft [gedaagde] hem als logé gehad, daarna kreeg [gedaagde] last van zijn rug en is hij zelf bij een kennis gaan logeren, terwijl [naam 2] in de woning achter bleef. [gedaagde] heeft een keer € 200,00 en € 500,00 als lening ontvangen van [naam 2] , maar hij logeerde feitelijk om niet in de woning. Kort nadat de politie zich de toegang tot de woning had verschaft kwam [gedaagde] bij zijn woning aan om post te halen, echter de deur was afgesloten met hangsloten. [gedaagde] heeft vervolgens contact opgenomen met de politie en voor het eerst begrepen dat sprake was van een drugsvondst in de woning. Hij is niet persoonlijk betrokken geweest bij de opslag van hennep.

De burgemeester heeft vanwege de coronacrisis besloten de woning niet te sluiten op voorwaarde dat [gedaagde] zijn bezwaarschrift zou intrekken. Dit heeft hij gedaan. Nu geen sluiting van de woning meer zal plaatshebben, kan de buitengerechtelijke ontbinding niet in stand blijven.

Verder geldt dat [gedaagde] niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. De softdrugs die in de woning zijn gevonden zijn daar niet gekweekt of geproduceerd, maar slechts in de afwezigheid van [gedaagde] voor een korte tijd opgeslagen. Ook is geen sprake van een bestemmingswijziging. [naam 2] heeft misbruik gemaakt van de situatie waarin [gedaagde] door ziekte zelf bij een kennis is gaan logeren. Ook van onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan derden is geen sprake. Alle eigendommen van [gedaagde] waren nog aanwezig in de woning en de woning was gewoon in gebruik bij [gedaagde] . [naam 2] mocht enkel tijdelijk logeren. Daarvoor is geen toestemming nodig van de verhuurder.

Voor zover wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, rechtvaardigt dit tekortschieten geen ontbinding van de huurovereenkomst daar het tekortschieten van onvoldoende gewicht is. Het doel van de bepalingen in de huurovereenkomst is verloedering, criminaliteit en overlast in en rond de woning tegen te gaan. Vijf direct omwonenden van [gedaagde] verklaren dat hij geen overlast heeft veroorzaakt. Havensteder had [gedaagde] een “tweedekanscontract” kunnen aanbieden. Toewijzing van de ontruimingsvordering leidt er immers toe dat [gedaagde] zijn woning definitief kwijtraakt en dakloos wordt. Hij zal niet snel vervangende woonruimte vinden daar hij voor vijf jaar op een zwarte lijst komt te staan.

Voor het geval de ontruiming wordt toegewezen, verzoekt [gedaagde] om een zeer ruime ontruimingstermijn en, gelet op het onomkeerbare karakter van de ontruiming, de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad af te wijzen. Hij wil de uitslag van hoger beroep dan in de woning kunnen afwachten.

4. De beoordeling

4.1.

Beoordeeld dient te worden of Havensteder het recht had de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge het bepaalde in dit artikel is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Ow is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Ow is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.

4.2.

Vast staat dat de burgemeester de sluiting van de woning heeft bevolen. Dat besluit vloeit voort uit de vondst van de in de bestuurlijke rapportage d.d. 8 januari 2020 vermelde softdrugs en aan drugshandel gerelateerde materialen in de woning. [gedaagde] heeft de aanwezigheid daarvan niet betwist. Echter de sluiting van de woning heeft feitelijk niet plaatsgevonden. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW blijkt dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst er - onder meer - in is gelegen dat bij sluiting van een woning nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder onmogelijk wordt gemaakt en dat die situatie snel doorbroken moet kunnen worden. In dit geval is doordat de woning niet is gesloten van die situatie geen sprake. Gelet daarop en op het feit dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding, zoals hiervoor reeds overwogen, beperkt moet worden uitgelegd, kwam Havensteder niet de bevoegdheid toe de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden.

4.3.

Havensteder heeft subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd op grond van de aanwezigheid van een handelshoeveelheid hennep in de woning en het feit dat [gedaagde] zonder toestemming de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde.

4.4.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] stelt dat de aanwezige softdrugs en andere goederen niet van hem waren. Wat daar ook van zij, op grond van artikel 7:219 BW is hij als huurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden de woning gebruiken of zich in de woning bevinden. [gedaagde] heeft daarnaast op grond van artikel 7:213 BW de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat hij goed voor de woning moet zorgen, dat hij een zorgplicht heeft jegens de omgeving en dat hij verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt. Dat [gedaagde] geen enkele weet zou hebben gehad van hetgeen zich in de woning afspeelde kan hem dus niet baten. Bovendien levert het voorhanden hebben, althans het aanwezig zijn, van grote hoeveelheden verdovende middelen en aan drugshandel gerelateerde materialen in de woning tevens een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst op. Hij heeft zich eenvoudigweg niet als een goed huurder gedragen.

4.5.

Duidelijk moge zijn dat [gedaagde] er groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst met Havensteder in stand blijft. In het verleden heeft hij de nodige problemen gehad en nu probeert hij zijn leven weer op te bouwen. Een ontruiming zal hoogstwaarschijnlijk negatief effect hebben op zijn persoonlijke situatie; hij zal volgens hem niet eenvoudig andere woonruimte kunnen verkrijgen. Weliswaar is aannemelijk dat de ontruiming vergaande gevolgen heeft voor [gedaagde] , maar daar staat tegenover dat Havensteder niet hoeft te dulden dat de woning wordt gebruikt voor de opslag van een handelshoeveelheid softdrugs en druggerelateerde activiteiten. Havensteder heeft immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij verplicht is bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woongelegenheden gelegen zijn. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Havensteder heeft een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren.

4.6.

Een en ander overziend is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen worden gesteld.

4.7.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.

4.8.

Havensteder heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft verzocht dit deel van de vordering af te wijzen. Vooropgesteld wordt dat uitvoerbaar bij voorraad verklaring steeds mogelijk is, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak iets anders voortvloeit. Voor het huurrecht met betrekking tot woonruimte is de mogelijkheid van uitvoerbaar bij voorraadverklaring aanzienlijk beperkt. In huurzaken voor woonruimte is uitvoerbaar bij voorraadverklaring alleen mogelijk als daarmee wordt voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de uitspraak aanwendt. In dit geval is echter geen sprake van een kennelijk ongegrond verweer, zodat voor een uitvoerbaar bij voorraadverklaring geen plaats is. Dit deel van de vordering wordt dus afgewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter,

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om de woning met al het zijne en de zijnen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels in behoorlijke ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten (waarvan € 124,00 aan griffierecht en € 102,96 aan dagvaardingskosten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

32109