Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2020:10795

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
13-11-2020
Datum publicatie
30-11-2020
Zaaknummer
8260588
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vordering i.v.m. gebrek aan gekochte woning afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8260588 CV EXPL 20-1376

uitspraak: 13 november 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

1. [eiser 1] , en

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: [naam gemachtigde] ,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] , gemeente [gemeente] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E.T. Roorda.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser 1] en [eiser 2] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 23 december 2019, met producties 1 tot en met 9;

  • -

    de conclusie van antwoord, met productie 1 tot en met 8c;

  • -

    het vonnis van 24 februari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

  • -

    de brief van de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] van 29 september 2020, met producties 9 en 10;

  • -

    de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 30 september 2020, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen het late indienen van producties 9 en 10;

  • -

    de bij de mondelinge behandeling overgelegde pleitnota’s van de gemachtigden van partijen.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2020. [eiser 2] is verschenen, bijgestaan door [naam gemachtigde] . [gedaagde] is verschenen, in het bijzijn van zijn echtgenote en bijgestaan door mr. Roorda.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Op 27 maart 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [eiser 1] en [eiser 2] van [gedaagde] hebben gekocht het appartement aan de [adres]

te Rotterdam (hierna: de woning). In de koopovereenkomst is - verkort weergegeven - het volgende bepaald:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik

nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of

kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(...)

7.1.

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het

ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan: niet van toepassing.

(...)

10.1.

De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico per dat moment overgaat op koper.”

2.2

Bij een bezoek van [eiser 2] aan de woning op 9 april 2019 heeft hij de aanwezigheid geconstateerd van een vochtplek in het plafond waarboven zich de badkamer bevindt. Desgevraagd heeft [gedaagde] hierover meegedeeld dat er geen lekkage was in de woning en dat de vochtplek zes jaar eerder was ontstaan bij het aanleggen van de badkamer, omdat toen de waterkraan werd opengezet terwijl er nog geen kit was aangebracht in de badkamer.

2.3

[gedaagde] heeft voorafgaand aan de eigendomsoverdracht kitvoegen in de vloer van badkamer vervangen. Daartoe uitgenodigd hebben [eiser 1] en [eiser 2] vervolgens niet nogmaals de woning bekeken.

2.4

Op 7 juni 2019 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden. Op 16 juni 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun intrek genomen in de woning.

2.5

Per WhatsAppbericht heeft [eiser 2] op 3 juli 2019 het volgende geschreven aan

[gedaagde] :

“Goedemorgen, kan ik je vanmiddag of na 19.00 even bellen? Wij hebben namelijk nog steeds lekkage in de badkamer, we hebben toen we de sleutel kregen de plekken netjes behandeld en bewerkt maar ik kwam er gisteravond achter dat het euvel dus niet is verholpen. Ik denk dat de gene die de laatste keer is geweest weer moet terug komen om het euvel als nog te verhelpen. Groet [voornaam eiser 2] ”

2.6

[gedaagde] heeft in verband hiermee een bestuurslid en een lid van de technische commissie van de VvE benaderd en de lekkageschade gemeld. Tevens heeft hij contact opgenomen met Centraal Beheer, de opstalverzekeraar van de VvE, om na te gaan of de verzekering dekking biedt voor lekkageschade.

2.7

Per WhatsApp bericht heeft [eiser 2] op 12 juli 2019 aan [gedaagde] een factuur doorgestuurd waarmee Zoofy B.V. € 89,95 bij [eiser 2] in rekening heeft gebracht voor kitwerkzaamheden.

2.8

Per WhatsApp bericht heeft [eiser 2] op 16 juli 2019 aan [gedaagde] laten weten dat de lekkage niet is verholpen.

2.9

Bij e-mailbericht van 17 juli 2019 heeft [gedaagde] - verkort weergegeven - het volgende geschreven aan [eiser 2] en aan [naam persoon] van de VvE:

“(…) Ik heb op 05 juli contact gezocht met Centraal Beheer (…).

Ik heb met dhr (…), schadebehandelaar VVE Centraal Beheer, gesproken. (zie mail 05 juli) Hij heeft duidelijk aangegeven dat de waterschade, volgens de polisvoorwaarden gedekt is. Dit zou alleen niet het geval zijn als blijkt dat het om het kitwerk gaat.

Het advies van Centraal Beheer was dan ook om een lekdetectiebedrijf in te schakelen om zodoende de oorzaak te kunnen achterhalen. (zie mail 05 juli )

De kosten van een lekdetectiebedrijf vallen onder onderzoekskosten als blijkt dat de schade onder de polisvoorwaarden valt.

Afgelopen week is er besloten om geen lekdetectiebedrijf in te schakelen maar een loodgieter.

Naar ik begreep was de conclusie van deze loodgieter dat de kit, voor oplevering nieuw aangebracht, niet goed was.

Er is door deze loodgieter opnieuw gekit.
Nu blijkt dat de kit toch niet de oorzaak is wordt er een lekdetectiebedrijf ingeschakeld.

Om misverstanden en onnodige irritaties te voorkomen vraag ik de VVE (…) om zich goed op de hoogte te stellen van de polisvoorwaarden, de juiste info te verstrekken en om geen voorbarige en onjuiste conclusies te trekken. (…)”

2.10

Op 24 juli 2019 heeft Van Asten Onderhoud aan [eiser 1] een offerte uitgebracht voor het verrichten van werkzaamheden voor een bedrag van € 1.890,63 inclusief btw. In de offerte wordt - verkort weergegeven - vermeld:

“(…) Op 22-78-2019 ben ik bij u op de [adres] te Rotterdam geweest om te kijken naar de lekkage vanuit de badkamer

De volgende bevindingen zijn hieruit naar voren gekomen:

-Tegelwerk rondom de drain heeft niet voldoende afschot of ligt op tegenschot

-Door het tegenschot blijft er water in de hoek bij het douchescherm staan

-De afgaande tegelrand onder het scherm is niet voldoende gekit en of gevoegd dit resulteerd dat er water onder het tegelwerk kan komen en dat geeft weer lekkage

-In de hoek bij het scherm zit een gaatje in de vloer hierdoor loopt het water naar beneden naar de hal

-Kitwerk ziet er naar uit dat dit recentelijk vervangen is alleen niet correct ter plaatsen van het scherm

Advies

-De- en moneteren van het douchescherm

-Tegels rondom de drain vervangen

-De eerste 4 tegels bij de deur vervangen

-De tegels onder het scherm de voeg goed uitkrabben en deze goed afdichten

-Het gat in de hoek bij het scherm waterdicht maken

-De douche hoek opnieuw afkitten (…)”

2.11

Bij e-mailbericht van 26 juli 2019 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] , onder verstrekking van voormelde offerte, [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van lekkage en hem gesommeerd om tot betaling van € 1.890,63 over te gaan.

2.12

Bij aangetekend verzonden brief van 30 juli 2019 heeft [gedaagde] aan [eiser 1] en [eiser 2] meegedeeld niet aansprakelijk te zijn.

3. Het geschil

3.1

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hen te betalen:

  1. € 1.890,63 aan schadevergoeding;

  2. de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf 9 augustus 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;

  3. buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

  4. de proceskosten.

3.2

Aan hun vordering leggen [eiser 1] en [eiser 2] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij de onder 2.1 vermelde woning hebben gekocht van [gedaagde] en dat een gebrek kleeft aan de woning omdat een lekkage vanuit de badkamer is geconstateerd. Hierdoor beantwoordt de woning niet aan hetgeen zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten, gelet op het bepaalde in artikel 7:17 BW gelezen in samenhang met artikel 6.3 van de koopovereenkomst, want doordat geen gebruik kon worden gemaakt van de badkamer bezat de woning niet de eigenschappen die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. [eiser 1] en [eiser 2] hebben als gevolg hiervan schade geleden, die begroot is op € 1.890,63 aan kosten voor herstel. Geprobeerd is dit bedrag buiten rechte te incasseren, waardoor kosten zijn gemaakt. Daarom wordt naast de hoofdsom met rente tevens een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.

3.3

[gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten en de nakosten, en indien deze niet binnen veertien dagen worden voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het wijzen van vonnis.

3.4

De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken.

4. De beoordeling

4.1

[gedaagde] bestrijdt:

  1. dat enige lekkage in de woning was;

  2. althans dat daar lekkage was op het moment van de levering;

  3. en voor zover dat komt vast te staan, dat de lekkage non conformiteit oplevert in de zin van artikel 7:17 BW gelezen in samenhang met artikel 6.3 van de koopovereenkomst;

  4. en voor zover dat komt vast te staan, dat hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade, nu [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht.

4.2

De kern van het geschil betreft allereerst het antwoord op de vraag of op het moment van de eigendomsoverdracht (de levering) van de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] sprake was van een lekkage in de woning.

4.3

Tussen partijen staat vast dat [eiser 2] op 9 april 2019, dus ruimschoots voor de levering een vochtplek heeft geconstateerd in het plafond waarboven zich de badkamer bevindt.
Dat op het moment van de levering sprake was van lekkage in de woning staat echter, gelet op wat beide partijen daarover hebben gesteld, niet vast. [eiser 1] en [eiser 2] hebben onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, die indien al bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat op 7 juni 2019, de datum van de overdracht, sprake was van lekkage in de woning. Naar het zich laat aanzien is dat toen niet het geval geweest, want nadat [eiser 1] en [eiser 2] op 16 juni 2019 hun intrek in de woning hebben genomen, heeft het nog tot 3 juli 2019 geduurd voordat geklaagd is over lekkage. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op dat moment geen deskundigenonderzoek of lekdetectie onderzoek laten doen naar de oorzaak van de lekkage. Uit de overgelegde offerte van Van Asten Onderhoud blijkt niet wanneer de lekkage vanuit de badkamer zou zijn opgetreden.

4.4

Voorts moet worden vastgesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] voorafgaand aan de overdracht van de woning geen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten aan de woning, althans naar de reeds op 9 april 2019 geconstateerde vochtplek in het plafond. In het kader van artikel 6.3 van de koopovereenkomst kan hen dit worden tegengeworpen, want het gestelde gebrek had kenbaar kunnen zijn als zij dergelijk onderzoek wel hadden laten uitvoeren.

4.5

De conclusie uit het vorenstaande is dat [gedaagde] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade als gevolg van waterlekkage. Daarom wordt de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] afgewezen. Dat lot treft ook de nevenvorderingen.

4.6

[eiser 1] en [eiser 2] worden in het ongelijk gesteld en om die reden in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna is vermeld,

nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van

[gedaagde] vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, en indien [eiser 1] en [eiser 2] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, begroot op € 90,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw. Ook zijn [eiser 1] en [eiser 2] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465