Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2019:8538

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
23-10-2019
Datum publicatie
31-10-2019
Zaaknummer
C/10/562180 / HA ZA 18-1070
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Aansprakelijkheid makelaar voor taxatiefout; geen sprake van verjaring/te laat klagen; causaal verband met schade.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/562180 / HA ZA 18-1070

Vonnis van 23 oktober 2019

in de zaak van

naamloze vennootschap

NATIONALE-NEDERLANDEN BANK N.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.W. Gierman te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna NN en [naam gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 5 november 2018, met producties

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties

  • -

    de akte houdende wijziging van eis, aanvulling grondslag van eis en producties

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van 23 april 2019, met daaraan gehecht de brief van mr. Van der Mersch van 5 juni 2019.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1

[naam 1] (hierna: [naam 1] ) en zijn toenmalige partner [naam 2] (hierna: [naam 2] ) hebben in 2001 gekocht het appartementsrecht [adres 1] (hierna: het appartement), gelegen op de eerste etage van een appartementenblok met op de begane grond bedrijfsruimten, boven een garage.

De koopprijs bedroeg, omgerekend, € 67.067,03.

Bij die gelegenheid zijn de appartementsrechten (begane grond, eerste en tweede etage) gesplitst. De aankoop is destijds gefinancierd met een hypothecaire geldlening van, afgerond, € 87.350,-- bij DBV Levensverzekeringmaatschappij NV. In dit bedrag was een bouwdepot begrepen.

2.2

In 2004 is het appartement getaxeerd in verband met de aanvraag van herfinanciering. Opdrachtgevers van de taxatie waren [naam 1] en [naam 2] .

De taxatie is uitgevoerd door [naam gedaagde] .

2.3

Het taxatierapport dateert van 27 februari 2004. Van dat rapport maakt deel uit het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 (hierna: het Normblad).

De onderhandse verkoopwaarde voor verbouwing van het appartement is getaxeerd op € 126.500,--, de waarde na verbouwing op € 129.000,--.

In het taxatierapport staat op de voorpagina:

[naam gedaagde] NVM makelaardij

en onder het hoofdje

Opdracht/opname:

Opdracht is verstrekt aan: [naam gedaagde] NVM makelaardij

Voorts is onder het hoofdje Doel van de taxatie vermeld:

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire geldlening bij/door: een financiële instelling.

en onder het hoofdje:

ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:

Objectvergelijking:' ja

en wel aldus: de woning is vergeleken met recent verkochte soortgelijke woningen.

Onder het hoofdje PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN staat vermeld:

Geraadpleegde informatie

Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: kadaster Rotterdam en makelaar verkoper.

2 Bijzonderheden

Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (…) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig:

a. Het object is bestemd voor gebruik als: woning voor particuliere bewoning

b. Bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen:

er zijn geen bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen bekend.

2.4

RVS Levensverzekering NV (hierna: RVS), de rechtsvoorgangster van Nationale Nederlanden Levensverzekeringsmaatschappij (hierna: NNLM), heeft op 13 april 2004 op basis van onder meer dit taxatierapport een hypothecaire geldlening van € 114.781,-- verstrekt aan [naam 1] en [naam 2] .

2.5

Volgens het huidige en ten tijde van de taxatie in 2004 reeds geldende bestemmingsplan heeft het appartement de bestemming bedrijfswoning en mag het uitsluitend worden bewoond door een persoon die verbonden is aan het bedrijf waarbij het hoort. [naam 1] en [naam 2] hadden en [naam 1] heeft geen binding met het onder het appartement gelegen bedrijf.

2.6

[naam 1] en [naam 2] hebben in 2005 hun relatie beëindigd. Bij de financiële afwikkeling daarvan is het appartement toegedeeld aan [naam 1] , evenals de daarmee verbonden hypothecaire schuld. [naam 2] heeft wegens overbedeling van [naam 1] een bedrag van € 5.000,-- ontvangen.

2.7

De goederen van [naam 1] zijn bij beschikking van 23 maart 2015 door de kantonrechter onder bewind gesteld. Bewindvoerder is mevrouw [naam 3] , handelend onder de naam KMD Bewindvoering. De bewindvoerder heeft NN op 9 maart 2018 schriftelijk gemachtigd de schade die [naam 1] heeft geleden door fouten in de taxatie van [naam gedaagde] op hem te verhalen.

2.8

In opdracht van NN heeft de heer [naam 4] van [bedrijf] te Vlaardingen het appartement getaxeerd. Hij komt tot een marktwaarde per 1 mei 2017 van

€ 50.000,-- en een waarde van € 80.000,-- bij gewijzigde bestemming in overeenstemming met het huidige gebruik.

3 De vordering

3.1

NN vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

1. [naam gedaagde] zal veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 10.871,-- in hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 23 april 2019;

2 van recht zal verklaren

- dat [naam gedaagde] jegens NNLM onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens haar, door in zijn taxatierapport van 27 februari 2004 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement [adres 1] te waarderen op € 126.500,-- en door in dat rapport ofwel niet uitdrukkelijk te vermelden dat dat appartement bestemd is voor gebruik als bedrijfswoning ofwel een uitdrukkelijke waarschuwing op te nemen dat nader onderzocht diende te worden of dat appartement bestemd was voor gebruik als particuliere bewoning dan wel als bedrijfswoning;

- dat [naam gedaagde] jegens NNLM aansprakelijk is voor alle schade die zij op enig moment lijdt als gevolg van zijn onrechtmatig handelen, dan wel zijn tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens haar;

3. [naam gedaagde] zal veroordelen tot het betalen van schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

dit alles met zijn veroordeling, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.

3.2

Zij baseert haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende, zakelijk weergegeven stellingen.

[naam gedaagde] heeft als taxateur verzuimd in zijn rapport op te nemen dat het appartement in het bestemmingsplan de bestemming bedrijfswoning had. Het mag uitsluitend worden bewoond door iemand die verbonden is aan het ondergelegen bedrijf. Hij heeft niet gewaarschuwd dat op dit punt nader onderzoek moest worden gedaan. Ook heeft hij niet vermeld dat het appartement gelegen was boven ruimten waarin brand- en milieugevaarlijke activiteiten plaatsvonden en heeft hij het te hoog getaxeerd.

[naam 1] zou, als hij had geweten dat de waarde van het appartement substantieel lager was dan het door [naam gedaagde] getaxeerde bedrag, niet tot herfinanciering zijn overgegaan en zou bij de beëindiging van zijn relatie met [naam 2] niet akkoord zijn gegaan met de verdeling zoals hij heeft gedaan. RVS zou de lening nooit hebben verstrekt als zij had geweten dat het om een bedrijfswoning ging.

[naam gedaagde] is jegens [naam 1] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de taxatie-opdracht. Subsidiair geldt dat hij onrechtmatig jegens [naam 1] heeft gehandeld.

Jegens NNLM als rechtsopvolgster van RVS heeft [naam gedaagde] door zijn beroepsfouten onrechtmatig gehandeld.

[naam 1] en NN hebben schade geleden en/of dreigen schade te lijden door deze fouten.

3.2.1

De schade van [naam 1] bedraagt € 10.871,--. Deze bestaat uit de volgende posten: € 3.518,46 aan boeterente, € 1.147,81 aan afsluitprovisie, € 934,34 aan kosten akte, vermeerderd met de betaalde rente over de som van voornoemde, meegefinancierde, bedragen en daarnaast uit een bedrag van € 5.000,-- dat hij wegens overbedeling aan

[naam 2] heeft betaald. Gecorrigeerd voor de aftrekbaarheid van de meegefinancierde rente bedraagt de schade ter zake van de kosten van de hypothecaire lening € 5.871,-- netto.

3.2.2

NN is door NNLM gemachtigd om namens haar in rechte op te treden.

De schade van NN valt op dit moment nog niet vast te stellen. Zij heeft recht en belang bij een verklaring voor recht dat [naam gedaagde] jegens haar aansprakelijk is voor alle schade die NNLM zal lijden als gevolg van de beroepsfout van [naam gedaagde] . Die schade zal in het bijzonder kunnen bestaan uit een niet op [naam 1] verhaalbare restantschuld na al dan niet openbare verkoop van het appartement of bij expiratie van de lening. Tot die schade behoren ook de kosten van onderzoek en juridisch advies.

4 Het verweer

[naam gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op zijn verweer gaat de rechtbank hierna, waar nodig, in.

5 De beoordeling

wie is opdrachtnemer?

5.1

[naam gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat hij geen opdrachtnemer is geweest voor de taxatie in 2004. De opdracht is niet aan hem verstrekt, maar aan [naam gedaagde]

NVM-makelaardij o.z. BV. Hij is dus niet tekortgeschoten en heeft ook niet onrechtmatig gehandeld jegens [naam 1] en NN moet niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen, aldus [naam gedaagde] .

Dat verweer faalt. [naam gedaagde] verwijst slechts naar pagina 1 van het taxatierapport. Daaruit is niet kenbaar dat de opdracht is verstrekt aan enige BV, dat blijkt niet uit de voorpagina en evenmin uit de vermelding bij opdrachtnemer. [naam gedaagde] NVM Makelaardij kan evenzeer de handelsnaam van zijn eenmanszaak zijn. Ter zitting is nog opgemerkt dat bij het rapport een faxbericht was gevoegd, waarop het inschrijvingsnummer in het handelsregister van de BV (aangeduid als het kvk-nummer van de B.V.) staat en dat de factuur door de B.V.is verstuurd. Dat volstaat niet; het gaat erom of voldoende duidelijk was dat de BV de opdrachtnemer was, nu vast staat dat alle contacten met [naam gedaagde] hebben plaatsgevonden en gelet op de vermeldingen in het rapport. Dat behoefde [naam 1] in redelijkheid niet te begrijpen uit een verder niet toegelicht nummer. De enkele facturering vanuit de BV doet daaraan niet af.

Er moet dan ook, bij gebreke van behoorlijke onderbouwing van het verweer, vanuit gegaan worden dat [naam gedaagde] de contractuele wederpartij van [naam 1] was.

Zelfs als dat anders was zou overigens [naam gedaagde] , als degene die de opdracht zou uitvoeren en heeft uitgevoerd en die bestuurder van de BV was, op grond van de hierna te noemen fout aansprakelijk zijn jegens [naam 1] . Van die fout valt hem immers persoonlijk een ernstig verwijt te maken.

Wat de positie van NN betreft geldt dat [naam gedaagde] , naar vast staat, als makelaar de opdracht feitelijk heeft uitgevoerd; hij kan, naar vaste jurisprudentie, op grond van onrechtmatig handelen worden aangesproken voor schade als gevolg van zijn beroepsfout. Op de positie van NN wordt hierna teruggekomen.

5.2

De rechtbank bespreekt eerst de vordering ten aanzien van [naam 1] .

verjaring/te laat geklaagd?

5.2.1

Subsidiair voert [naam gedaagde] aan dat de vorderingen van [naam 1] zijn verjaard, dan wel vervallen wegens schending van de klachtplichttermijn. Het taxatierapport dateert van

27 februari 2004 en NN heeft niet eerder dan met het uitbrengen van de dagvaarding van

5 november 2018 geklaagd dat [naam gedaagde] zou hebben gewanpresteerd

Een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaar na de dag die volgt op die waarop de benadeelde met de schade en met de daarvoor aansprakelijke persoon is bekend geworden (artikel 3:310 BW). Het antwoord op de vraag op welk tijdstip de verjaringstermijn is gaan lopen is afhankelijk van alle ter zake dienende omstandigheden (ECLI:NL:HR:2017:552). Het is ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv aan degene die zich op verjaring beroept om die feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen. [naam gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord echter alleen naar het tijdsverloop van ruim 14,5 jaar na de datum van het taxatierapport verwezen. Dat is een onvoldoende onderbouwing van zijn beroep op verjaring, nu het niet gaat om de datum van het taxatierapport, maar om de vraag wanneer de verjaringstermijn is gaan lopen.

Ter comparitie heeft [naam gedaagde] aangevoerd dat de problematiek veel eerder duidelijk moet zijn geweest, namelijk vanaf het moment dat [naam 1] is gestopt met betalen. NN heeft daarop verklaard dat de betalingsproblemen van [naam 1] speelden vanaf 2010/2011, en dat in haar visie de verjaringstermijn is gaan lopen nadat de fout is geconstateerd. Dat was het geval, aldus NN, toen zij in 2015 bericht ontving van de onderbewindstelling van de goederen van [naam 1] en tot hertaxatie overging, omdat er aanleiding bestond om te vermoeden dat het tot executie zou komen. In de periode 2010/2011 is er een taxatie geweest, maar die gaf geen aanleiding om te twijfelen aan die van [naam gedaagde] , zo heeft NN aangevuld.

[naam gedaagde] heeft tegenover dit standpunt van NN niet toegelicht waarom de verjaringstermijn zou zijn gaan lopen vanaf het moment dat [naam 1] is gestopt met betalen. Daarmee is heeft hij zijn beroep op verjaring in onvoldoende mate onderbouwd. De rechtbank gaat daaraan daarom voorbij.

5.2.2

Artikel 6:89 BW bepaalt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Dit artikel strekt blijkens de wetsgeschiedenis ter bescherming van de schuldenaar, in dit geval [naam gedaagde] . Het berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, als dit niet het geval blijkt te zijn, dat, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt.

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar ( [naam gedaagde] ), omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser ( [naam 1] ) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem/haar te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie (het taxatierapport) niet aan de overeenkomst beantwoordt, en dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht (ECLI:NL:HR:2014:3593).

[naam gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn verweer dat [naam 1] te laat heeft geklaagd alleen aangevoerd wat hiervoor onder 5.2.1 is vermeld. Daarmee heeft hij niet voldaan aan zijn stelplicht, zodat de rechtbank ook aan dit verweer moet voorbijgaan.

5.2.3

Daarmee is het verweer van [naam gedaagde] dat hij jegens [naam 1] niet is tekortgeschoten aan de orde.

[naam gedaagde] voert aan dat met [naam 1] destijds niet uitdrukkelijk is overeengekomen dat er ook onderzoek zou worden verricht naar de publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of verbouw. Daarvoor bestond volgens hem ook geen aanleiding omdat [naam 1] en

[naam 2] het appartement al hadden gekocht als zelfstandige woning, het ook al als zodanig gebruikten en als zodanig hadden gefinancierd.

[naam gedaagde] verwijst in dat verband naar een passage in het Normblad:

“Publiekrechtelijke aspecten

De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen.

De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. In geval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.”

Uit het rapport blijkt dat de enige bronnen die zijn geraadpleegd ten aanzien van publiekrechtelijke aspecten het Kadaster Rotterdam en de makelaar van de verkoper zijn. Die laatste vermelding was, zo bleek ter comparitie, overigens onjuist, er was in het geheel geen makelaar betrokken.

Uit de informatie in het Kadaster bleek dat het om een woning ging en niet om een bedrijfswoning. Daar komt bij dat het bovenliggende appartement [adres 2] in eigendom toebehoorde aan een derde. Er kan dus geen sprake zijn geweest van een bedrijfswoning, omdat bij de bedrijfsruimte maar één bedrijfswoning kan horen. Het taxeren van het appartement als bedrijfswoning zou dus onjuist zijn geweest. De taxatie is bovendien mede geschied op basis van objectvergelijking. Binnen het gebied waar het appartement ligt liggen tal van appartementen die formeel bedrijfswoning zijn, maar als gewone woning worden gebruikt, verkocht en getaxeerd. Zelfs de WOZ-waarderingen van deze woningen gaan uit van woonfuncties. Hij verwijst naar de door hem als producties 12 en 13 overgelegde gegevens van soortgelijke appartementen in het zelfde bestemmingsplangebied die formeel de bestemming bedrijfswoning hebben, maar zonder restrictie zijn getaxeerd, verkocht, gekocht en bewoond als normale woningen. Hij is dus niet tekortgeschoten.

Ook heeft hij niet te hoog getaxeerd, zoals blijkt uit de gegevens van de in productie 12 en 13 bedoelde appartementen, aldus [naam gedaagde] .

5.2.4

Dat de opdracht niet met zoveel woorden inhield dat de publiekrechtelijke vereisten voor vestiging werden onderzocht is op zichzelf genomen juist. [naam gedaagde] wist echter, zo is ter comparitie gebleken, dat er op de woningen in het betreffende wijkje de bestemming bedrijfswoningen rustte. Die wetenschap had moeten leiden tot vermelding van de bestemming in zijn taxatierapport. [naam gedaagde] kon als professioneel makelaar immers weten dat bestemming bedrijfswoning, ook al was er sprake van gedogen door de Gemeente Vlaardingen, de vrije verhandelbaarheid van de woning aantastte en daarmee de waarde ervan beïnvloedde. De waarde in het onder 2.8 vermelde rapport ondersteunt de stelling dat die waarde aanmerkelijk lager lag dan uit het rapport van [naam gedaagde] blijkt.

Het verweer dat geen sprake kon zijn van een bedrijfswoning omdat de bovengelegen woning in eigendom aan een derde toebehoorde en er bij een bedrijfsruimte maar één bedrijfswoning kan zijn kan niet slagen. De bestemming bedrijfswoning is immers, blijkens het bestemmingsplan, een gegeven. Het had op de weg van [naam gedaagde] gelegen om die bestemming te vermelden, te waarschuwen of tenminste van de hiervoor bedoelde opvatting melding te maken in zijn taxatierapport. Dat heeft hij niet gedaan en dat is voor zijn risico.

Ook het argument dat de taxatie mede is geschied op basis van vergelijking met andere woningen die formeel ook de bestemming bedrijfswoning hadden maar zonder restrictie zijn getaxeerd, verkocht, gekocht en bewoond als normale woningen is niet valide. Daarmee wordt immers de fout niet verholpen.

[naam gedaagde] had in het rapport de bestemming kunnen vermelden en kunnen toelichten waarom hij van mening was dat de waarde in dit geval door de bestemming niet beïnvloed werd en in dat verband kunnen verwijzen naar die andere woningen, zodat de financierende bank en [naam 1] zich daarover eigen meningen konden vormen, maar dat heeft hij niet gedaan. Hij heeft in het rapport ook niet behoorlijk geconcretiseerd om welke vergelijkbare objecten het ging.

De conclusie is dat [naam gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt en daarmee jegens [naam 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de taxatie-opdracht. Hij is daarom gehouden de schade die [naam 1] daardoor lijdt te vergoeden.

Voor zover mede een beroep wordt gedaan op andere fouten (het niet vermelden van de gevaarlijke activiteiten in de onder de woning liggende ruimte) is onvoldoende toegelicht waarom deze relevant zijn en tot schade hebben geleid, zodat die geen verdere bespreking behoeven.

5.2.5

Artikel 6:98 BW bepaalt dat voor vergoeding slechts in aanmerking komt schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.

Voor de toerekening van de schade aan de aansprakelijkheidscheppende gebeurtenis moet de rechtbank rekening houden met alle omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2014:2895).

5.2.6

[naam gedaagde] voert allereerst aan dat van schade bij [naam 1] zeer waarschijnlijk geen sprake is omdat aannemelijk is dat [naam 1] bij de herfinanciering voordeliger heeft kunnen lenen dan hij deed. In dat verband wenst hij inzage in het hypotheekadviesdossier.

Als de rechtbank veronderstellenderwijs aanneemt dat [naam 1] inderdaad voordeliger heeft kunnen herfinancieren is nog steeds sprake van schade voor [naam 1] , die aan de beroepsfout van [naam gedaagde] is toe te rekenen. Daartoe dient het volgende.

[naam 1] heeft bij de herfinanciering zijn hypothecaire lening aanzienlijk verhoogd,

van € 87.350,-- naar € 114.781,-- . Daarvoor was het onderhavige rapport noodzakelijk.

De rechtbank neemt voorts in aanmerking de aard van de aansprakelijkheid - een beroepsfout in de vorm van verzwijging van relevante informatie, die [naam gedaagde] wel kende - alsmede het directe verband met deze fout, zonder welke de kosten van herfinanciering niet zouden zijn gemaakt. Door de - in het rapport van [naam gedaagde] verzwegen - bestemming als bedrijfswoning is de vrije verhandelbaarheid van het appartement immers beperkt en daarmee, naar voldoende aannemelijk is, de waarde ervan. De herfinanciering door RVS is verstrekt op grond van de in het rapport van [naam gedaagde] genoemde taxatiewaarde, die op haar beurt was gebaseerd op vrije verhandelbaarheid en dus, naar moet worden aangenomen, te hoog is geweest. Dat deze waarde in feite niet te hoog was heeft [naam gedaagde] niet gesteld, anders dan met de hiervoor reeds besproken en te licht bevonden verwijzing naar de objectvergelijking, en in ieder geval niet behoorlijk gemotiveerd.

5.2.7

Ook de gestelde schade door de betaling van een overbedelingsvergoeding kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:98 BW. Dat [naam 1] geen enkele vergoeding had hoeven betalen wanneer [naam 2] en hij hun relatie niet zouden hebben beëindigd staat aan die toerekening niet in de weg. Slechts de fout dient te worden weggedacht.

Bij de bepaling van het bedrag dat [naam 1] wegens overbedeling aan [naam 2] zou betalen hebben [naam 2] en hij, samen een jaar eerder de opdrachtgevers voor de taxatie, gebruik gemaakt van het, toen nog voldoende recente, rapport van [naam gedaagde] . Zij mochten bij de verdeling van het hen gezamenlijk toebehorende appartement en de financiële afwikkeling van hun verbroken relatie gebruik maken van het in hun opdracht betrekkelijk kort tevoren door een deskundige opgemaakte taxatierapport en daarbij afgaan op de juistheid van de daarin vermelde taxatie. Een dergelijk gebruik viel voor [naam gedaagde] ook in redelijkheid te voorzien. Nu dat rapport achteraf, als gevolg van de fout, een onjuiste waarde weergaf kan [naam gedaagde] zich niet met succes verweren door aan te voeren dat het rapport voor een ander doel is gebruikt dan waarvoor het is geschreven. Het had op zijn weg gelegen dat standpunt in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden behoorlijk toe te lichten. Dat heeft hij niet gedaan en dat is voor zijn risico.

5.2.8

De hoogte van het bedrag van € 5.871,-- is door [naam gedaagde] nadat NN haar eis op dit punt had verminderd, niet langer bestreden. De hoogte van het bedrag van € 5.000,-- blijkt uit de notariële akte “verdeling registergoed” van 3 maart 2005 (abusievelijk vermeldt die akte de datum 3 maart 2004) en is onbestreden. Dat in de bewuste akte een bedrag van € 126.000,-- staat vermeld als waarde van het appartement, waar het taxatierapport € 126.500,-- noemt, moet als een kennelijke verschrijving worden beschouwd.

5.3

[naam gedaagde] heeft nog, bij wijze van verweer, aangevoerd dat [naam 1] en/of zijn bewindvoerder niets heeft/hebben gedaan om de schade te beperken en te voorkomen dat deze verder zou oplopen. Hij noemt daarbij dat niet blijkt dat het appartement onderhands in de verkoop is genomen of dat NN onderhandse of executoriale verkooptrajecten in gang heeft gezet.

Na de vermindering van eis door NN heeft hij dit verweer ter comparitie niet meer aan de orde gesteld, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat hij dit niet handhaaft.

Mocht het niettemin zijn bedoeling zijn geweest het verweer te handhaven, dan kan het niet slagen, nu onvoldoende onderbouwd is dat verkoop (gelet op de marktomstandigheden) de schade zou hebben beperkt.

5.4

Het hiervoor onder 5.2.1 tot en met 5.3 overwogene leidt tot de conclusie dat de namens [naam 1] gevorderde schade toewijsbaar is, tot een totaalbedrag van € 10.871,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover zoals gevorderd, nu daartegen geen separaat verweer gevoerd is.

De beslissing zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, nu daartegen geen verweer is gevoerd.

5.5

De rechtbank bespreekt nu de vordering op grond van onrechtmatige daad ten aanzien van NN (namens NNLM).

5.5.1

Voor zover het de door NN gevorderde verklaring van recht betreft heeft [naam gedaagde] aangevoerd dat NN daarbij geen belang heeft, omdat NNLM hypotheeknemer is en niet blijkt dat NN volmacht heeft van NNLM om namens laatstgenoemde de onderhavige vordering in te stellen. Nadat NN als productie 11 een kopie van een zogenaamde Beheervolmacht heeft overgelegd heeft [naam gedaagde] dat stuk als onduidelijk bestempeld.

Dat verweer faalt. NN heeft zelf inderdaad geen belang, maar vordert dan ook verklaring van recht dat [naam gedaagde] jegens NNLM onrechtmatig heeft gehandeld. Dat doet zij op basis van een Beheervolmacht van 28 juni 2013, in kopie overgelegd als productie 11, waarvan de echtheid op zichzelf door [naam gedaagde] niet is bestreden. Uit die volmacht blijkt dat NNLM en NN een “Services Agreement” en een samenwerkingsovereenkomst zijn aangegaan en dat NNLM aan NN volmacht heeft gegeven om zelfstandig, voor zover het beheer van de NNLM-portefeuille geschiedt in naam van NNLM alle rechtshandelingen te verrichten die NN in het kader van het beheer van de NNLM-portefeuille redelijkerwijs nuttig of noodzakelijk mocht achten, met inachtneming van de “Services Agreement” en de Samenwerkingsovereenkomst. Uit de tekst van die volmacht blijkt, ook zonder dat de Services Agreement en de Samenwerkingsovereenkomst zijn overgelegd, in voldoende mate van de bevoegdheid van NN om deze vordering namens NNLM in te stellen.

5.5.2

[naam gedaagde] heeft, voor het geval dat de rechtbank zou oordelen dat NN wel belang heeft bij deze vordering, aangevoerd dat het bestaan van enige schade tenminste aannemelijk moet zijn, wat volgens hem niet het geval is.

Ook dat verweer faalt. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is slechts vereist dat de mogelijkheid dat schade wordt geleden aannemelijk is geworden. Aan dit - ruime - criterium is voldaan, nu de reële mogelijkheid bestaat dat er een restschuld zal zijn op het moment dat de hypothecaire lening moet worden afgelost. Dat is voldoende.

RVS heeft, naar vast staat, destijds op basis van onder meer de taxatie van [naam gedaagde] de hypothecaire lening aan [naam 1] en [naam 2] verstrekt. Zonder die taxatie zou van een zodanige verhoging van het te financieren bedrag zijn afgezien, omdat de waarde van het in hypotheek te geven onderpand dan te gering zou zijn geweest. [naam gedaagde] heeft, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor werd overwogen, een beroepsfout gemaakt en heeft daarmee in strijd met de zorgvuldigheidsnorm van artikel 6:162 BW gehandeld. Dat laatste is jegens NNLM onrechtmatig. Die norm strekt in dit geval mede ter bescherming van haar belang als (rechtsopvolger van) financierende bank. [naam gedaagde] wist ook, gelet op het in het rapport vermelde doel van de taxatie, waarvoor het rapport bestemd was.

5.6 2

Artikel 6:162, lid 1 BW stelt als voorwaarde voor een recht op schadevergoeding het bestaan van causaal verband tussen het normschendend gedrag van een ander en de schade.

[naam gedaagde] heeft meer subsidiair aangevoerd dat tussen zijn handelen en de gestelde schade van NNLM geen condicio sine qua non-verband bestaat. Wanneer hij zou hebben getaxeerd zoals NN voor ogen staat, dan zou RVS de lening immers niet hebben verstrekt, aldus [naam gedaagde] .

5.6.3

Een condicio sine qua non-verband is een minimumvereiste dat over het algemeen aan het causaal verband gesteld moet worden. Volgens de condicio sine qua non-leer is een gebeurtenis de oorzaak van een andere gebeurtenis als de laatste zonder de eerste niet aldus zou zijn voorgevallen. In de onderhavige zaak moet worden bezien of de gestelde schade van NNLM ook zou zijn ontstaan wanneer [naam gedaagde] de beroepsfout niet had gemaakt en dus in zijn taxatierapport in elk geval had vermeld dat het appartement de bestemming bedrijfswoning had.

De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Onbetwist is dat RVS de lening niet, voor dit bedrag, zou hebben verstrekt wanneer haar bekend was geweest dat het appartement de bestemming bedrijfswoning had (en de daarmee samenhangende beperktere verhandelbaarheid en lagere waarde). Als de lening door RVS niet was verstrekt zou NNLM geen schade kunnen hebben. Tussen de beroepsfout van [naam gedaagde] en de gestelde schade van NNLM bestaat daarom het hiervoor bedoelde verband.

5.6.4

Deze schade valt aan de beroepsfout van [naam gedaagde] toe te rekenen in de zin van artikel 6:98 BW, mede gezien de aard van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, de beroepsfout van [naam gedaagde] , en de aard van die schade, vermogensschade.

[naam gedaagde] heeft nog aangevoerd dat RVS bij het verstrekken van de hypothecaire lening had kunnen en moeten nagaan of [naam 1] en [naam 2] in aanmerking kwamen voor een Nationale Hypotheekgarantie. Dat verweer komt erop neer dat de schade van NNLM mede het gevolg is van een omstandigheid die aan RVS, thans aan NNLM, kan worden toegerekend, en dus een beroep op art. 6:101 BW. Daarop heeft NN niet gereageerd. In geval een schadestaatprocedure volgt zal dit aspect daar aan de orde kunnen komen.

5.6.5

De conclusie uit het hiervoor overwogene is dat de gevorderde verklaringen van recht toewijsbaar zijn als hierna zal worden vermeld, evenals de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure.

5.6.6.

[naam gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

De beslissing

De rechtbank

Veroordeelt [naam gedaagde] aan NN te betalen een bedrag van € 10.871,-- (tienduizend achthonderd eenenzeventig Euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 april 2019;

Verklaart voor recht

- dat [naam gedaagde] jegens NNLM onrechtmatig heeft gehandeld, door in zijn taxatierapport van 27 februari 2004 niet te vermelden dat het appartement [adres 1] bestemd is voor gebruik als bedrijfswoning;

- dat [naam gedaagde] jegens NNLM aansprakelijk is voor alle schade die NNLM lijdt als gevolg van zijn onrechtmatig handelen;

Veroordeelt [naam gedaagde] tot het betalen van schadevergoeding aan NNLM, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van NN begroot op € 98,01 aan dagvaardingskosten, € 1.950,-- aan vast recht en op € 1.357,50

(2,5 punten à € 543,--) aan salaris voor de advocaat;

Verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

Wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2019.

2632/106