Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2019:7588

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
25-09-2019
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
C/10/573521 / HA ZA 19-410
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Projectontwikkelaar wordt veroordeeld tot betaling van overeengekomen vergoeding voor een “lead”.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/573521 / HA ZA 19-410

Vonnis van 25 september 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TRITON VASTGOED B.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN WIJNEN WEST B.V.,

gevestigd te Dordrecht,

gedaagde,

advocaat mr. P.C. Tennekes te Utrecht.

Partijen zullen hierna Triton en Van Wijnen genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord met producties;

  • -

    de brief van de rechtbank van 10 juli 2019 houdende een oproeping voor de door de rechtbank bepaalde comparitie;

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 26 augustus 2019 met de door Triton overgelegd spreekaantekeningen, alsmede de door beide partijen bij die gelegenheid in het geding gebrachte producties;

  • -

    de brief van 4 september 2019 zijdens Van Wijnen houdende reacties op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:

2.1.

Van Wijnen richt zich op bouw- en ontwikkelingsprojecten.
Triton richt zich op projectontwikkeling.
De directeur enig aandeelhouder van Triton is [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

[naam 1] was jarenlang in dienst van Van Wijnen. Na afloop van het dienstverband is Triton opgericht en is op 1 juli 2016 door Triton met Van Wijnen een overeenkomst van opdracht gesloten op basis waarvan Triton haar relatienetwerk zou invetten om bouw- of ontwikkelingsprojecten bij Van Wijnen aan te brengen. Deze overeenkomst liep af op 23 december 2016.

2.2.

Op 24 januari 2017 is tussen Van Wijnen en Triton een adviesovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de Adviesovereenkomst).
In de Adviesovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“In aanmerking nemende dat:

  • -

    dat Triton op geheel eigen en zelfstandige wijze werkzaamheden zal kunnen verrichten en zich hierbij als adviseur van Van Wijnen mag presenteren naar derden gedurende de looptijd van deze overeenkomst.

  • -

    het doel gelegen is het op succesvolle wijze aanbrengen van bouw- en/of ontwikkelingsprojecten die o.a. passen binnen het profiel van Van Wijnen.

  • -

    partijen zich ervan bewust zijn dat ook Triton op landelijk niveau ook voor eigen rekening en risico ontwikkelingsprojecten tracht te initiëren.
    ….

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

Aard van de overeenkomst

Triton voert met ingang van 24-1-2017 werkzaamheden uit zoals hier nader omschreven:

1.1

door middel van het relatienetwerk van de Triton ontstaan mogelijkheden voor Van Wijnen tot het deelnemen in (bouw)combinaties voor het bouwen van woning- of utiliteitsprojecten;

1.2

door middel van het relatienetwerk van de Triton ontstaan mogelijkheden voor Van Wijnen tot het deelnemen in planontwikkelingen die leiden tot een ontwikkelopdracht dan wel bouwopdracht;
1.3 door middel van het relatienetwerk van de Triton ontstaan mogelijkheden voor Van Wijnen tot het deelnemen aan (pre) selecties die kunnen leiden tot inschrijving en concrete bouwopdracht;
1.4 uiteraard heeft Van Wijnen de voorkeur 1 op 1 bouwopdrachten en ontwikkelingsprojecten te verwerven en zal Triton zich niet bezig houden met de inschrijvingsmarkt, uitgezonderd de onder punt 1.3 omschreven mogelijkheden.
1.5 In principe zal er één keer per vier weken persoonlijk overleg plaatsvinden tussen Van Wijnen (in beginsel primair in de persoon van de commercieel directeur, thans [naam 2] ) …
1.6 Eerste aanspreekpunt in de communicatie en afweging van door Triton aangedragen en mogelijk voor Van Wijnen interessante/kansrijke bouwprojecten is [naam 2] . Hij zal bij Triton kenbaar maken of het aangedragen project mogelijk interessant is of dat Van Wijnen al dan niet geïnteresseerd is, dan wel dat Van Wijnen reeds (op dat moment) aantoonbaar al met betreffende project bekend èn doende is. Indien dit laatste het geval is zal … Triton hierover direct worden geïnformeerd. De door Triton aangedragen bouwkansen zullen, indien Van Wijnen geïnteresseerd is, direct aan de commercieel directeur via e-mail aan Van Wijnen bevestigd worden om zodoende deze lead voor beide partijen te borgen;
1.7 Indien Triton voornemens is een planontwikkeling/projectontwikkelingsproject voor te dragen aan Van Wijnen, zal de eerder genoemde directeur projectontwikkeling ook aanschuiven bij het overleg met de commercieel directeur van Van Wijnen en Triton. Voor de door Triton aan te dragen mogelijk kansrijke planontwikkelingen/projectontwikkelingsprojecten is de directeur projectontwikkeling, thans [naam 3] , het eerste aanspreekpunt in de communicatie. Hij zal bij Triton kenbaar maken of het aangedragen project mogelijk interessant is of dat Van Wijnen al dan niet geïnteresseerd is, dan wel dat Van Wijnen reeds (op dat moment) aantoonbaar al met betreffende project bekend en doende is. Indien dit laatste het geval is zal Triton hierover direct worden geïnformeerd. Ook in dit geval zal, indien Van Wijnen geïnteresseerd is in de acquisitie van het project, Triton direct aan de directeur projectontwikkeling de door Triton aangedragen lead per e-mail bevestigen.

2.1

Deze overeenkomst heeft een vaste looptijd t/m 31/12/2017 en heeft enkel betrekking op aangedragen projecten in dit tijdvak.

2.7 Ook na het verstrijken van de in artikel 2.1 genoemde contracttermijn behoudt Triton (vanzelfsprekend) het recht op de nog te ontvangen prestatiegerichte vergoedingen voor aangedragen projecten die in de toekomst nog tot ontwikkeling/bouwproductie zullen leiden door Van Wijnen.
2.8 Mede gelet op het in sommige gevallen onzekere moment van het feitelijk starten van een bouw- en/of ontwikkelproject …

Vergoedingen
3.1 Voor de te maken onkosten …zal door Triton per maand achteraf een bedrag van € 775,- exclusief BTW worden gedeclareerd bij Van Wijnen.

3.3 Indien een lead van Triton leidt tot bouwproductie dan ontvangt Triton hiervoor een additionele vergoeding. Deze prestatiegerichte vergoeding is als volgt opgebouwd: …
3.4 Ontwikkelingsprojecten
Onder ontwikkelingsprojecten worden werken verstaan waarbij Van Wijnen de ontwikkeling (voor eigen rekening en risico met een sterke voorkeur voor A-B-C grondlevering) en realisatie op zich kan nemen.
Voor door Triton aangedragen en door Van Wijnen binnengehaalde projectontwikkelingsopdrachten is de staffel in geval van 1 op 1 acquisitie als volgt:
Tot en met een ontwikkelopdracht met een opbrengstwaarde van € 5.000.000,- geldt een vergoeding van 1,0% over die opbrengstwaarde exclusief btw met een maximum van € 50.000,- excl. btw.
Tussen € 5.000.000,- en € 10.000.000,- opbrengstwaarde bedraagt de vergoeding 0,5% van die opbrengstwaarde exclusief btw tot een bedrag van € 25.000,- met daarbij de vergoeding van de staffel ervoor te weten € 50.000,- is het totaal een maximum van € 75.000,-.
Doel: het verkrijgen van grip door Van Wijnen op de (her)ontwikkelingspositie(s). Hiertoe zal Triton haar diensten inzetten om Van Wijnen “in stelling te brengen”. Denk aan het leggen en begeleiden van de eerste contacten tussen Van Wijnen en de derde partij (opdrachtgever bouw, partner/verkoper projectontwikkelingsproject), en een beperkte (echter in redelijkheid ten opzichte van de omvang van de lead) doch actieve rol in de assistentie van de door Van Wijnen aangesloten projectontwikkelaar bij het sluiten van een intentieovereenkomst en/of het doen voorbereiden van een bieding door/voor Van Wijnen. Het moge duidelijk zijn dat deze inspanning ook zeer in het belang van Triton is een succesvolle deal te sluiten. Indien het voor Van Wijnen gewenst is dat Triton een uitgebreidere rol op zich neemt voor nader te formuleren werkzaamheden, dan is Triton daar in beginsel toe bereid. Hiervoor zal een separate overeenkomst gesloten worden tussen partijen (uurtarief Triton bedraagt thans € 95,- per uur excl.btw.
Opbrengstwaarden zijn de koopsommen (VON exclusief BTW) van het verkochte vastgoed. Deze dienen op eerste verzoek van Triton controleerbaar te zijn door Triton in de projectadministratie van Van Wijnen (denk onder meer aan aantallen woningen/objecten, (al dan niet gesplitste koopaannemingsovereenkomsten, aannemingovereenkomsten bouw, etc.). Deze controleerbaarheid en transparantie geldt ook zo voor de succesvol aangebrachte bouw-/aanneemovereenkomsten.
Indien een door Triton aangedragen ontwikkelingsproject niet 1 op 1 kan worden verworven en waarbij aantoonbaar in concurrentie met andere marktpartijen (door middel van een (pre) selectie en gevolgd door verkoopprocedure) wordt gestuurd op een hoge(re) verkoopprijs waarbij Van Wijnen substantieel èn aantoonbaar scherper inschrijft (lagere staartkosten) dan voor Van Wijnen normaal te doen gebruikelijke (zodat Van Wijnen zich hierdoor profileert/selecteert bij verkoper voor de mogelijke verwerving van het project), zal een flat fee gelden van 0,35% excl.btw over de totale opbrengstwaarde indien er sprake is van een succesvolle acquisitie door/voor Van Wijnen. Uiteraard staat het Van Wijnen vrij niet aan dergelijke acquisities deel te nemen.
Overigens geldt er (afgezien van genoemde fees) een gelijke beoordelingsmethodiek in het geval er sprake is van een (pre)selectiekans tot 1 op 1 bouw/aanneming (zie punt 3.3 eerste bullet).
In het geval Van Wijnen besluit een succesvol aangebracht ontwikkelingsproject door te verkopen aan een derde partij danwel besluit uit te ontwikkelen en gezamenlijk gaat bouwen met een (bouw)partner doet dat niets af aan de verplichtingen van Van Wijnen jegens Triton.

3.6

In plaats van het gestelde onder 3.4 met betrekking tot de prestatiegerichte vergoeding van ontwikkelingsprojecten kan in samenspraak (doch enkel op initiatief van Triton) worden overeengekomen dat Triton …participeert in een door Triton aangedragen project. In dergelijke gevallen zal er een afzonderlijke samenwerkingsovereenkomst op projectniveau worden opgesteld. …
3.7 Facturering door Triton van het onder 3.1 genoemde bedrag, vindt maandelijks (achteraf) plaats. Van Wijnen zal de ontvangen facturen binnen 30 dagen voldoen vanaf de ontvangstdatum.
Vergoedingen, genoemd onder 3.3 worden betaalbaar gesteld binnen een maand na de start van de bouw/1e paal; en voor de onder 3.4 genoemde ontwikkelingsprojecten 50% bij start verkoop en 50%bij start van de bouw/ eerste paal;
In alle gevallen betaling op basis van een door Triton te verstrekken factuur.”

2.3.

Partijen hebben ter uitvoering van de overeenkomst overleg gevoerd over door Triton aangedragen projectkansen. Van die projectkansen zijn shortlists van kansrijke ontwikkelingen en bouwprojecten opgesteld en is de door Triton gerealiseerde voortgang genoteerd.

2.4.

Triton heeft in maart 2017 een project in de binnenstad van Schiedam aangedragen bij Van Wijnen en opgenomen in de hiervoor bedoelde shortlist met de vermelding dat het hier een grondpositie betreft van de op 1 juli 2016 failliet verklaarde onderneming Koninklijke Distilleerderij M. Dirkzwager B.V.; dat er op 8 november 2016 een voorbereidingsbesluit is genomen om het bestemmingsplan om te zetten in woningbouw (100 woningen) en dat de verwerving is gepland door vóór de markt uit een bieding uit te brengen door “het consortium” Van Wijnen en Triton.
Dit project wordt door partijen en ook hierna aangeduid als het Dirkzwagerproject.


In de voortgangsrapportage d.d. 12 april 2017 staat over het Dirkzwagerproject vermeld:
“Deze week samen met AvM telefonisch contact gehad met [naam 4] van NTAB welke ook betrokken is bij dit faillissement (boedelverkoop voor/namens ABN Amro/curator) [naam 4] zal onze interesse/geloofsbrief bespreken/doorzetten naar de behandelend bankman [naam 5] . In week 16 vermoedelijk nader contact met [naam 4] en idealiter afspraak plannen bij bank.”

2.5.

Triton heeft per mail van 14 juni 2017 aan ( [naam 3] van) Van Wijnen een mail doorgestuurd van Triton aan [naam 5] van de ABN Amrobank, inhoudende:
“Onderwerp: Interesse Van Wijnen-Triton in het Dirkzwagerterrein te Schiedam
Geachte heer [naam 5] , beste [naam 5] ,

Met verwijzing naar ons telefonische contact eerder deze middag, doe ik je mede namens Van Wijnen onze interessebrief toekomen die wij eerder aan [naam 4] hebben doen toekomen met het oog op de nodige achtergrondinformatie voor het leggen contact met de bank.
Nogmaals dank voor de plaatsing op jullie lijst met geïnteresseerde partijen. Zodra jullie kaders en randvoorwaarden – samen met gemeente, curator en evt. makelaar – verder zijn uitgewerkt, vernemen wij dat graag en hebben dan bij voorkeur ook nader persoonlijk contact met jullie gelet op het beoogde onderhandse verkoopproces van de betreffende “warme gronden”.
(…)”

2.6.

Ook nadat de Adviesovereenkomst was geëindigd hebben Triton en Van Wijnen contact met elkaar gehad over de leads op de shortlist.

Op 11 juni 2018 leidde dit tot discussie over de shortlist.

Bij mail van 18 juni 2018 heeft Van Wijnen aan Triton per project een standpunt ingenomen, dit houdt kort gezegd in dat aan geen van de projecten een concrete status toekomt.

Triton heeft dit standpunt per mail van 25 juni 2018 weersproken.

In een door Triton opgesteld overzicht per project van 25 juni 2018 is de voortgang van het Dirkzwagerproject vanaf medio 2017 als volgt weergegeven:
“ [naam 4] heeft inmiddels met de bankman van de ABN Amro Bank gesproken waarop HB met [naam 5] van ABN Amro heeft geleid. [naam 5] heeft Triton- van Wijnen op de lijst met geïnteresseerden geplaatst. Op 18-10 de makelaar (de heer [naam 6] ) een e-mail gestuurd betreffende “verkoopstrategie” 18-12-2017: AvM geeft aan dat hij van gemeente heeft vernomen dat deze zijn deel van het terrein mogelijk aan de curator verkoopt voorafgaand aan het verkoopproces. Voor Van Wijnen zou waarschijnlijk gunstiger zijn als dat andersom zou zijn. Begin 2018 nader afstemmen met AvM mede gelet op de overige PO-projecten. Op 24-1 jl. met de betrokken makelaar gesproken, heeft nog geen nieuws. Gemeente is doende met bestemmingsplanwijziging. Hij informeert ons zodra er meer duidelijk is betreffende (verkoop)plan en planning. Op woensdag 6-6 heeft AvM met [naam 7] gesproken over dit en de hieronder gemelde ontwikkelingsprojecten in Schiedam. Terugkoppeling en afstemming AvM aan/met HB volgt nog.”

2.7.

Van Wijnen heeft hierop per e-mail van 6 juli 2018 aan Triton meegedeeld:
“Op 31 december 2017 is de samenwerkingsovereenkomst tussen Triton Vastgoed B.V. en Van Wijnen West B.V. definitief beëindigd. Een prestatiegerichte overeenkomst met als doel het op succesvolle wijze aanbrengen van bouw- en/of ontwikkelprojecten.
Inspanningen die Triton heeft geleverd zijn conform artikel 3.1 van de overeenkomst tot 31/12/2017 keurig aan Triton voldaan.

De koppeling tussen artikel 2.1 (de aangedragen projecten gedurende de overeenkomst) en artikel 2.7 (het recht op een prestatiegerichte vergoeding voor projecten uit artikel 2.1 na het verstrijken van de contracttermijn) is enkel van toepassing als de prestatie van Triton gedurende de contracttermijn er toe heeft geleid dat een project op succesvolle wijze is aangebracht maar de effectuering buiten de contracttermijn valt.
Geen van de projecten die tot 31/12/2017 door Triton zijn aangedragen zijn echter binnen de contracttermijn door de geleverde prestatie op een niveau gebracht dat Van Wijnen concreet de mogelijkheid heeft om deel te nemen in een (bouw)combinatie of een planontwikkeling. De status is daarentegen dat in veel gevallen slechts kenbaar is gemaakt dat Van Wijnen geïnteresseerd is om deel te nemen maar de bal volledig hij de opdrachtgever ligt of Van Wijnen überhaupt wordt geconsulteerd.
Wij zijn met elkaar een adviesovereenkomst aangegaan waarbij Triton primair inspanning zou leveren om Van Wijnen in stelling te brengen voor deelname aan bouwopgaven (bij voorkeur 1:1) of zorg te dragen voor grip op ontwikkellocaties tot aan en met het moment van sluiten van een intentieovereenkomst. Geen enkel project had op 31-12-2017 een status die ook maar in de buurt komt bij hetgeen hiervoor staat omschreven. …”

2.8.

Op 10 september 2018 heeft Van Wijnen uit een onderhands verkoopproces met drie andere partijen, de aankoop en ontwikkeling van een 130 woningen omvattend nieuwbouwplan op het hiervoor bedoelde Dirkszwagerterrein gegund gekregen.

3 Het geschil

3.1.

Triton vordert om bij vonnis, voor zover rechtens

mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

“1. te verklaren voor recht dat gedaagde jegens eiseres toerekenbaar schiet in de

nakoming van haar verplichtingen uit de Adviesovereenkomst met betrekking tot

het Dirkzwagerproject te Schiedam, meer in het bijzonder tot betaling van de

vergoedingen uit hoofde van artikel 3 van de Adviesovereenkomst, zijnde 0,35%

exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde;

2. te verklaren voor recht dat gedaagde 50% van de aan eiseres verschuldigde

vergoeding, zijnde 0,35% exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde, aan

eiseres zal zijn verschuldigd c.q. aan eiseres dient te betalen bij de start van de

verkoop van het project;

3. te verklaren voor recht dat gedaagde 50% van de aan eiseres verschuldigde

vergoeding, zijnde 0,35% exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde aan Triton

is verschuldigd c.q. dient te betalen bij de start van de bouw van het project;

4. gedaagde te veroordelen om eiseres binnen twee weken nadat de verkoop van het

Dirkzwagerproject te Schiedam zal zijn gestart, schriftelijk te informeren over de

hoogte van de totale opbrengstwaarde van het Dirkzwagerproject te Schiedam, op

straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat

gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van €100.000,-;

5. gedaagde te veroordelen tot het verstrekken van afschriften van de aan de sub 4.

bedoelde opbrengstwaarde ten grondslag liggende koopovereenkomsten of koop

/aannemingsovereenkomsten, binnen twee weken na ondertekening van deze

koop-/aannemingsovereenkomsten, op straffe van een dwangsom van

€ 500,- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling

voldoet, met een maximum van €100.000,-;

6. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.”

3.2.

Van Wijnen voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Triton in de (na-)kosten van het geding.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voorzover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Centraal staat de vraag of Triton van Van Wijnen terzake het Dirkzwagerproject recht heeft op een in artikel 3.3 van de Adviesovereenkomst bedoelde “additionele vergoeding”. Dit is het geval indien het Dirkzwagerproject kwalificeert als een lead van Triton die heeft geleid tot bouwproductie voor Van Wijnen.

4.2.

Van Wijnen voert hiertegen in de eerste plaats aan dat hier geen sprake is of kan zijn van een lead in de zin van de Adviesovereenkomst omdat zich hier de in artikel 3.6 van die overeenkomst bedoelde situatie voordeed dat Triton dit project in samenwerking met Van Wijnen wilde ontwikkelen.
Triton betwist dit, de samenwerking zou louter voor de Bühne zijn opgevoerd om continuïteit in de door Triton - aanvankelijk voor zichzelf en nadien voor Van Wijnen - getoonde interesse voor dit project te creëren. Wat daarvan zei, ook indien Triton dit project op enig moment met Van Wijnen had willen ontwikkelen, staat vast dat dit tussen partijen niet tot een in artikel 3.6 van de Adviesovereenkomst bedoelde afzonderlijke samenwerkingsovereenkomst heeft geleid. Dat er op enig moment tussen hen is gesproken over samenwerking in dit project is overigens ook niet gesteld noch gebleken. Wel staat vast dat Triton dit project bij Van Wijnen heeft aangedragen en op een shortlist heeft geplaatst. Van Wijnen stelt weliswaar dat de shortlist van Triton door haar niet werd geaccordeerd, doch daaraan komt geen betekenis toe. Een expliciet akkoord van een shortlist was immers niet overeengekomen. Vast staat dat het project door Triton op de shortlist was opgenomen en dat de voortgang van dit project met regelmaat door Triton met (de directeur projectontwikkeling [naam 3] van) Van Wijnen werd besproken. De (plaatsing van dit project op die) shortlist stond tussen hen niet eerder ter discussie dan medio 2018, na beëindiging van de looptijd van de Adviesovereenkomst.

Onder die omstandigheden moet het ervoor worden gehouden (dat Triton er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen) dat Van Wijnen:
a. toen Triton het project aandroeg nog niet “aantoonbaar al met het betreffende project bekend èn doende” was, als bedoeld in artikel 1.6 van de Adviesovereenkomst en
b. haar interesse in het project aan Triton heeft bevestigd om deze lead “voor beide partijen te borgen” als bedoeld in meergemeld artikellid.

4.3.

Het enkele aandragen van een project - door opname op een shortlist - is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat hier sprake is van een lead van Triton als bedoeld in artikel 3.3 van de Adviesovereenkomst.

Blijkens artikel 3.4 van de Adviesovereenkomst diende Triton Van Wijnen “in stelling te brengen” voor een project, door - bijvoorbeeld - het leggen en begeleiden van de eerste contacten tussen Van Wijnen en de opdrachtgever (of partner in het project) en een beperkte (aan de omvang van het project gerelateerde) maar actieve rol uit te oefenen in de assistentie bij het sluiten van de intentieovereenkomst of het doen of voorbereiden van een bieding. Voor de beoordeling van de vraag of Van Wijnen door Triton voor het Dirkzwager project in stelling is gebracht, is de situatie waarin partijen verkeerden aan het einde van de looptijd van het contract bepalend.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat uit de in zoverre onbetwist gebleven verslaglegging door Triton van de status van het project per ultimo 2017 kan worden afgeleid dat Triton Van Wijnen daadwerkelijk in stelling heeft gebracht voor dit project.
Nadat zij Van Wijnen op het project heeft geattendeerd heeft zij haar netwerk benut om Van Wijnen als gegadigde bij de bank te introduceren. In de mail van 14 juni 2017 bedankt Triton de bank voor het plaatsen van “Triton-Van Wijnen” op een lijst met geïnteresseerde partijen voor het Dirkzwagerterrein en vraagt zij om een persoonlijk contact als kaders en randvoorwaarden voor een (kennelijk overigens ook toen) beoogd onderhands verkoopproces zijn uitgewerkt. Deze gang van zaken vindt bevestiging in het – in zoverre onbetwiste - verslag van 25 juni 2018. Triton heeft blijkens dit verslag vervolgens in oktober 2017 contact opgenomen met de makelaar betreffende de “verkoopstrategie”. Kennelijk vond ook nog in december 2017 over het Dirkzwagerproject overleg plaats tussen ( [naam 3] van) Van Wijnen en Triton. Blijkens meergemeld verslag heeft [naam 3] op 18 december 2017 aan Triton aangegeven dat hij van de gemeente heeft vernomen dat zij haar deel mogelijk aan de curator verkoopt, al zou een verkoop door de curator aan de gemeente voor Van Wijnen gunstiger zijn.

4.5.

In feite doet zich naar het oordeel van de rechtbank hier dan ook datgene voor waar de Adviesovereenkomst voor is gesloten, namelijk dat via het netwerk van ( [naam 1] van) Triton een lead is gecreëerd voor Van Wijnen om het Dirkzwagerproject te mogen ontwikkelen.

4.6.

Dat niet alle contacten voor dit project via Triton liepen maar Van Wijnen ook zelf connecties is gaan onderhouden met bijvoorbeeld [naam 7] , maakt dit niet anders. Dit vindt bevestiging in de formulering van artikel 3.4 van de Adviesovereenkomst: “Voor door Triton aangedragen en door Van Wijnen binnengehaalde projectontwikkelingsopdrachten is de staffel in geval van 1 op 1 acquisitie als volgt”. De door Triton voor het daadwerkelijk verwerven van de opdracht te verrichten inspanningen worden in de Adviesovereenkomst vervolgens dan ook als “beperkt” omschreven.

4.7.

De rechtbank acht niet relevant dat de gunning uiteindelijk plaatsvond op een uitnodiging voor een bieding door een ambtenaar van de gemeente: [naam 7] .
De per ultimo 2017 door Van Wijnen - dankzij Triton - ingenomen positie (als geïnteresseerde) bij de bank was daarbij – minst genomen – relevant, immers trad [naam 7] daarbij op voor de curator en de bank die tot onderhandse verkoop van het Dirkzwagerterrein hadden besloten. Uit een (door Triton als productie 22 overgelegde) mail van 30 maart 2017 van deze [naam 7] aan [naam 3] van Van Wijnen blijkt bovendien dat deze ambtenaar van meet af aan bij dit project was betrokken. Overigens was het blijkens die mail ook toen al de bedoeling dat, als er een partij was geselecteerd voor het Dirkzwager terrein, de gemeente met die partij in contact zou treden om de mogelijkheden van een gezamenlijke gebiedsontwikkeling te verkennen.

Gelet op het voorgaande komt aan de omstandigheid dat Triton niet betrokken was bij de uiteindelijke bieding in de onderhandse verkoop - omdat die bieding buiten de looptijd van de Adviesovereenkomst plaatsvond - geen, althans geen doorslaggevende, betekenis toe.

Voor een groot project als dit is ook het tijdsverloop tussen 31 december 2017 (einde looptijd Adviesovereenkomst) en daadwerkelijke uitnodiging tot het uitbrengen van een bieding, niet zodanig lang dat het aanbrengen niet aan de voordracht en inspanningen van Triton kan worden toegerekend.

4.8.

Triton heeft door het in stelling brengen van Van Wijnen voor dit project, voldaan aan het criterium voor toekennen van een vergoeding. Tussen partijen is niet in geschil dat de contractuele vergoeding 0,35% van de opbrengst bedraagt. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor matiging of vaststelling van een andere vergoeding omdat de contractuele vergoeding onredelijk of zelfs inacceptabel hoog zou zijn in verhouding tot de door Triton geleverde inspanning. Indien al juist, is dit inherent aan het type overeenkomst waarvan hier sprake is. Voor Triton staat tegenover de kans op een welgeslaagd aanbrengen van een project met weinig inspanning, het risico van de omgekeerde situatie.

4.9.

Toewijzing van de contractuele vergoeding betekent dat Triton belang heeft bij de door haar - bij dagvaarding onder 4. en 5. - gevorderde informatie. De bescheiden hebben betrekking op de rechtsbetrekking tussen partijen en zijn voldoende bepaald. De opbrengst van dit project dient aan de hand van de koopovereenkomsten door Triton te kunnen worden geverifieerd. Van Wijnen voert wel terecht aan dat de vordering niet kan worden nagekomen dan nadat de verkoop is afgerond. Het toewijzen van de vordering leidt evenwel tot een onomkeerbare situatie dat Van Wijnen aldus bedrijfsinformatie verschaft aan een concurrerend bedrijf. Dit is bij een aanspraak op vergoeding onvermijdelijk en moet ook door partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn voorzien.
Bezien in dat licht, brengt een belangenafweging naar het oordeel van de rechtbank mee dat het vonnis - behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling - niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.10. Dit betekent dat de vordering kan worden toegewezen als na te melden en dat Van Wijnen
als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten wordt veroordeeld.
Deze kosten aan de zijde van Triton worden begroot op:

  • -

    dagvaarding € 86,40

  • -

    griffierecht: € 639,-

  • -

    salaris advocaat € 2.842,- ( 2 punten à € 1.421,-)

Totaal: € 3.567,40

5 De beslissing

De rechtbank:

- verklaart voor recht dat Van Wijnen jegens Triton toerekenbaar schiet in de

nakoming van haar verplichtingen uit de Adviesovereenkomst tot betaling van de

vergoedingen uit hoofde van artikel 3 van de Adviesovereenkomst, zijnde 0,35%

exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde;

- verklaart voor recht dat Van Wijnen 50% van de aan Triton verschuldigde

vergoeding, zijnde 0,35% exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde, aan

Triton zal zijn verschuldigd c.q. aan Triton dient te betalen bij de start van de

verkoop van het project;

- verklaart voor recht dat Van Wijnen 50% van de aan Triton verschuldigde

vergoeding, zijnde 0,35% exclusief BTW van de totale opbrengstwaarde aan Triton

is verschuldigd c.q. dient te betalen bij de start van de bouw van het project;

- veroordeelt Van Wijnen om Triton binnen twee weken nadat de verkoop van het

Dirkzwagerproject te Schiedam zal zijn afgerond, schriftelijk te informeren over de

hoogte van de totale opbrengstwaarde van het Dirkzwagerproject te Schiedam, op

straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat

Van Wijnen niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van €100.000,-;

- veroordeelt Van Wijnen tot het verstrekken van afschriften van de aan de sub 4.

bedoelde opbrengstwaarde ten grondslag liggende koopovereenkomsten of koop

/aannemingsovereenkomsten, binnen twee weken na ondertekening van deze

koop-/aannemingsovereenkomsten, op straffe van een dwangsom van

€ 500,- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagde niet aan deze veroordeling

voldoet, met een maximum van €100.000,-;

- veroordeelt van Wijnen in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak bepaald op

€ 3.567,-;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. van der Hoeven en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2019.
39/2504