Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2019:3507

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
02-05-2019
Datum publicatie
02-05-2019
Zaaknummer
7632303 VV EXPL 19-134
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huurder dient de woning tijdelijk te ontruimen en verlaten voor het verrichten van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden door de verhuurder.

Renovatiewerkzaamheden maken verhuizing niet noodzakelijk. Geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7632303 VV EXPL 19-134

uitspraak: 2 mei 2019

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING HAVENSTEDER,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “ [gedaagde] ”.

1 Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

  • -

    de dagvaarding d.d. 10 april 2019, met producties 1 t/m 5;

  • -

    de door Havensteder overgelegde aanvullende producties 6 en 7.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 april 2019, gelijktijdig met een zevental soortgelijke zaken tussen Havensteder en andere huurders wonende aan [straatnaam 1] te Rotterdam. Ter mondelinge behandeling zijn namens Havensteder verschenen de heren [naam 1] (teamleider), [naam 2] (sociaal begeleider) en [naam 3] (projectleider), bijgestaan door de heren mr. S.A. den Engelsen en mr. P.J. Remmelts als gemachtigden. [gedaagde] is in persoon verschenen tezamen met zijn gemachtigde de heer mr. R. Scheltes. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder haar eis gewijzigd en is door [gedaagde] een schriftelijk verweer met producties overgelegd en voorgedragen. Tevens hebben partijen ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Havensteder is eigenaresse van in Rotterdam-Zuid (Vreewijk) gelegen woningen aan [straatnaam 1] , alsmede woningen in de omliggende straten en buurten.

2.2

Havensteder laat verspreid over meerdere jaren diverse werkzaamheden uitvoeren aan 1.400 van haar woningen gelegen te Vreewijk. De werkzaamheden zijn inmiddels bij 600 van de 1.400 woningen afgerond.

2.3

[gedaagde] huurt sedert 1 februari 1976 van (de rechtsvoorgangster van) Havensteder de woning staande en gelegen aan [adres] te Rotterdam.

2.4

[gedaagde] heeft aan Havensteder aangegeven niet akkoord te gaan met het verbetervoorstel voor de door hem gehuurde woning.

3 De vordering

3.1

Havensteder heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis in kort geding, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 4 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en [gedaagde] in dit kader te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:

 één dag die valt voor 26 juni 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);

 de dag van 10 juli 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;

 de dagen van 28 augustus 2019 tot 12 november 2019 voor de onder randnummer 4 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;

II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.

3.2

Aan de vordering heeft Havensteder - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3

De door Havensteder geplande werkzaamheden aan de door [gedaagde] gehuurde woning zullen starten op 28 augustus 2019 en bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd. Deze werkzaamheden staan tevens onder randnummer 4 van de dagvaarding vermeld.

3.4

Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW moet [gedaagde] zijn medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden, waaronder onderhoudswerkzaamheden moeten worden verstaan. Uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt daarnaast dat [gedaagde] ook verplicht is zijn medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden als hem een redelijk voorstel is gedaan. De renovatiewerkzaamheden hebben namelijk als doel de woning energiezuiniger te maken.

De dringende werkzaamheden die Havensteder wil laten uitvoeren zijn het:

  • -

    herstellen van de fundering van de woning door het slaan/boren van nieuwe palen;

  • -

    vervangen van de gehele begane grond vloer door een betonnen vloer met een cementdekvloer;

  • -

    verwijderen en vervangen van de binnenmuren op de begane grond daar waar nodig;

  • -

    aanbrengen maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;

  • -

    herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;

  • -

    herstellen van de gevelkozijnen;

  • -

    schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);

  • -

    aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren. Al het nieuwe hang- en sluitwerk voldoet aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen;

  • -

    vervangen van het dakvenster;

  • -

    herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;

  • -

    vervangen van dakpannen;

  • -

    vervangen van de houten planken aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;

  • -

    nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;

  • -

    nieuwe voordeur in een authentiekere uitstraling;

  • -

    vervangen van het glas, de ramen en het ventilatierooster. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;

  • -

    vervangen van de bestaande dakgoten;

  • -

    controleren van lekkages op de daken en herstellen;

  • -

    herstellen van kapotte bakstenen;

  • -

    herstellen van het voegwerk;

  • -

    controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;

  • -

    nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk wordt deze uitgebreid of vervangen;

  • -

    vervangen van zachtboard en systeemplafonds door een gipsplafond op de begane grond;

  • -

    vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel;

  • -

    isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuur-isolatie);

De renovatiewerkzaamheden zijn:

  • -

    aanbrengen van dubbel glas (HR++);

  • -

    isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);

  • -

    isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);

  • -

    vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie;

  • -

    aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;

  • -

    aanbrengen van een douchewarmtewisselaar.

Ter toelichting op de werkzaamheden brengt Havensteder naar voren dat de werkzaamheden aan de door [gedaagde] gehuurde woning verschillen van die bij andere huurders, in die zin dat herstel van de fundering plaatsvindt, de gehele begane grond vloer wordt vervangen door een betonnen vloer en daar waar nodig de binnenmuren op de begane grond worden verwijderd en vervangen. Voornoemde werkzaamheden kunnen als dringende werkzaamheden worden gekwalificeerd. Uit de notitie, Prognose drooglegging Vreewijk fase 1-2 in 2042 van 6 februari 2017 van de gemeente volgt dat te verwachten is dat in 2042 de ontwateringsdiepte in het blok waartoe de woning van [gedaagde] behoort, 554 mm bedraagt. De ontwateringsdiepte is hiermee ruimschoots beneden de door de gemeente Rotterdam gehanteerde eis van minimaal 700 mm. Een te kleine ontwateringsdiepte leidt ertoe dat het grondwater in de muren en vloeren van woningen trekt. Op basis hiervan is funderingsherstel voor het gehele blok noodzakelijk. Daar komt bij dat de huidige betonnen vloer, die door [gedaagde] in het verleden zelf is geplaatst, niet is ingekast in de woning scheidende wanden in de voor- en achtergevel. Dit betekent dat de huidige vloer onafhankelijk van de wanden en gevels kan bewegen, zodat deze (verder) kan wegzakken. Bij de werkzaamheden ten behoeve van het funderingsherstel, wordt de nieuw aan te brengen vloer ingekast, zodat deze vast zit aan de wanden en gevels en zowel de vloer als de wanden niet weg kunnen zakken. Hiermee wordt voorkomen dat de ontwateringsdiepte te klein wordt, waardoor vochtproblemen ontstaan. De huidige wanden zijn ook niet behandeld en kunnen vocht opzuigen. Ook financieel gezien kunnen de dringende werkzaamheden niet zonder nadeel worden uitgesteld. Het is kostenefficiënt om in één grote bouwstroom alle vloeren tegelijk te laten vervangen. Hoewel de dringende werkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken, is Havensteder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.

3.5

De geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken. Havensteder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Evenwel heeft Havensteder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst.

3.6

[gedaagde] heeft Havensteder laten weten dat hij niet akkoord gaat met de geplande werkzaamheden aan de door hem gehuurde woning. Havensteder heeft zich dan ook genoodzaakt gezien om [gedaagde] te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om [gedaagde] te veroordelen zijn medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.4 vermeld staande werkzaamheden, alsmede de voorbereiding daarvan, te verlenen.

3.7

Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure nu zij 28 augustus 2019 start met de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde en zij minimaal zes weken voor die datum moet weten of [gedaagde] meewerkt aan de werkzaamheden. Naast de omstandigheid dat het (deels) dringende werkzaamheden betreft, wil Havensteder voorts voorkomen dat zij schade zal lijden. Uitstel van de werkzaamheden leidt daarnaast tot extra overlast voor de woonomgeving en extra kosten voor Havensteder. Havensteder ontvangt van de gemeente Rotterdam bovendien een korting op de verhuurdersheffing in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren.

4 Het verweer

4.1

[gedaagde] verzoekt de vordering van Havensteder af te wijzen en Havensteder te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2

[gedaagde] heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

4.3

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de dringendheid van de door Havensteder genoemde werkzaamheden niet vaststaat. [gedaagde] stelt met betrekking tot de ontwateringsdiepte dat hij zelf over informatie beschikt waaruit volgt dat deze in de door hem gehuurde woning 584 mm is, dus 3 cm groter dan de door Havensteder gestelde 554 mm. De ontwateringsdiepte is in beide gevallen ruim 10 cm minder dan de eis die gemeente Rotterdam kennelijk stelt. Met deze funderingswerkzaamheden wordt dit probleem echter niet opgelost. Voor zover de funderingswerkzaamheden dienen om de verzakking van de woning te stuiten, dan betwist [gedaagde] voorts dat sprake is van verzakking. De woning is stabiel. Er is geen enkele scheur of toename van scheefstand waargenomen. [gedaagde] vraagt zich daarnaast af waaruit de noodzaak blijkt om een nieuwe betonnen vloer onder de gevel en de muren te plaatsen. Voor zover het funderingsherstel wel noodzakelijk zou zijn, hetgeen [gedaagde] betwist, dan is deze bovendien ook te realiseren via de beide naastgelegen woningen die thans leeg staan.

4.4

Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat geen redelijk voorstel is gedaan. Niet aangetoond is dat dit voorstel voldoet aan de eisen van het rechtsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW, de eis dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd. De huidige dakpannen alsmede de daaronder aanwezige isolatie verkeren nog in goede staat. De spouwmuurisolatie zal met grote mate van waarschijnlijkheid vochtoverlast in de woning veroorzaken, de mechanische ventilatie is niet valide en zal extra energiekosten met zich mee brengen en voor de douchewarmte-wisselaar heeft [gedaagde] geen goede plek in zijn woning.

4.5

[gedaagde] heeft er geen vertrouwen in dat de werkzaamheden naar behoren zullen worden uitgevoerd. De ervaringen van de huurders waar reeds werkzaamheden zijn verricht zijn niet positief en er zijn veel klachten geuit. De afwerking is slecht en Havensteder houdt daarnaast geen rekening met bestaande situaties in de woningen. [gedaagde] vreest dat ook bij hem daarmee geen rekening zal worden gehouden. [gedaagde] wijst er in dat verband onder meer op dat hij thans over een dubbel geïsoleerde betonnen vloer met vloerverwarming beschikt. Voor deze vloerverwarming heeft [gedaagde] in september 2018 de ketel en het verdeelsysteem vervangen, nadat hem in mei 2018 door Havensteder is verteld dat de betonnen vloer in zijn woning niet zou worden vervangen. Havensteder is niet bereid om deze voorziening terug te plaatsen. Daarnaast heeft [gedaagde] thans een wenteltrap in de woning, steenstrips aan de muren en een open haard. Nu er daarnaast ook werkzaamheden aan het dak worden verricht, heeft dit ook gevolgen voor de door [gedaagde] gerenoveerde keuken. De woningen worden volledig gestript en kaal opgeleverd, waarna de huurder de woning op eigen kosten weer in de staat moet brengen waarin deze zich bevond.

4.6

[gedaagde] heeft daarnaast vernomen dat de door Havensteder ter beschikking gestelde logeerwoningen vaak smerig zijn en geen comfortabele vervanging van de eigen woning bieden. [gedaagde] heeft dan ook grote bezwaren tegen de gedwongen tijdelijke verhuizing naar de logeerwoning.

5 De beoordeling

5.1

Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.

5.2

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3

Aan de orde is de vraag of [gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.4 opgesomde werkzaamheden en hij de door hem gehuurde woning daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten.

5.6

Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.

5.7

Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor verhuizing noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden welke op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

5.8

[gedaagde] heeft de dringendheid van de door Havensteder opgesomde werkzaamheden, meer in het bijzonder voor wat betreft het uitvoeren van de funderingswerkzaamheden en het vervangen van de vloer op de begane grond in de door hem gehuurde woning, betwist. Dringende werkzaamheden betreffen werkzaamheden die niet tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld of, anders gezegd, werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of schade of nadeel zouden leiden. Dringendheid is niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak. Onder dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW wordt mede verstaan preventief onderhoud.

5.9

Voor wat betreft het herstel van de fundering en het vervangen van de vloer op de begane grond heeft Havensteder, zowel bij dagvaarding als ter mondelinge behandeling, uitgebreid toegelicht door welke omstandigheden de noodzaak van deze werkzaamheden zijn ingegeven. Ter onderbouwing van deze toelichting heeft Havensteder voorts een notitie van IMD, zijnde het bedrijf dat onderzoek naar de fundering van de woningen in Vreewijk heeft gedaan, overgelegd. Op grond van hetgeen door partijen naar voren is gebracht is de kantonrechter voorshands van oordeel dat voornoemde werkzaamheden als dringende werkzaamheden kunnen worden aangemerkt. Van belang daarbij is dat [gedaagde] als zodanig niet heeft betwist dat er vanuit de gemeente Rotterdam een minimale ontwateringseis wordt gesteld van 700 mm, alsmede dat de verwachting is dat in 2042 de ontwateringsdiepte ruim 10 cm minder zal zijn dan deze eis. Uit de overgelegde notitie volgt daarnaast dat op basis van deze constateringen funderingsherstel voor het gehele blok, waaronder ook de door [gedaagde] gehuurde woning, noodzakelijk is, alsmede dat de bestaande betonvloer bij [gedaagde] verwijderd dient te worden. [gedaagde] heeft daartegenover enkel volstaan met de kale stelling dat door middel van funderingswerkzaamheden dit probleem niet wordt opgelost, zonder deze stelling nader te concretiseren of onderbouwen. Niet betwist is daarnaast door [gedaagde] dat de thans bij hem aanwezige betonnen vloer niet is “ingekast”, terwijl door Havensteder anderzijds wel uitgebreid is gemotiveerd dat en waarom het ingekast zijn van de vloer van belang is.

De omstandigheid dat thans nog sprake is van een acceptabele scheefstand en er geen scheuren zijn waargenomen in de woning van [gedaagde] , maakt daarnaast nog niet dat, in het geval niet wordt ingegrepen, in de toekomst geen problemen zullen ontstaan en geen sprake is van dringendheid. Dringende werkzaamheden hebben immers (mede) tot doel om problemen in de toekomst te voorkomen. Havensteder heeft er daarnaast belang bij dat dit soort werkzaamheden in zo veel mogelijk woningen tegelijkertijd worden uitgevoerd, omdat dit minder kosten met zich brengt. Daarbij is mede van belang dat Havensteder heeft verklaard dat zij van de gemeente Rotterdam een korting op de verhuurdersheffing ontvangt in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren.

Het dringende karakter van de werkzaamheden zit dus niet in acute noodzaak op dit moment de vloer te vervangen, maar in het belang van Havensteder om alle vloeren op een zo efficiënt mogelijke manier te vervangen. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder voorts toegelicht dat in het onderhavige geval van belang is dat de funderingen van het gehele blok in een keer worden vervangen, nu in het geval de door [gedaagde] gehuurde woning wordt overgeslagen, deze bij een eventuele verzakking aan de andere woningen gaat “hangen”. Daarom kunnen de werkzaamheden niet wachten tot het moment waarop de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt. Nu, zo volgt uit de ter mondelinge behandeling door Havensteder gegeven toelichting, er palen in het midden van de woning in de grond dienen te worden geslagen, is het voorts niet mogelijk om de werkzaamheden aan de vloer vanuit de naastgelegen woningen te verrichten. Ten aanzien van de overige door Havensteder onder randnummer 4 van de dagvaarding als dringende werkzaamheden gekwalificeerde werkzaamheden heeft [gedaagde] de juistheid van deze kwalificatie niet, althans onvoldoende concreet, betwist. Daarnaast is de kantonrechter ook ten aanzien van deze werkzaamheden voorshands van oordeel dat deze als herstelwerkzaamheden en preventief onderhoud kunnen worden aangemerkt, welke niet zijn gericht op een toename van het woongenot. Voorshands gaat de kantonrechter er dan ook vanuit dat ook deze werkzaamheden als dringende werkzaamheden zijn aan te merken.

5.10

Ten aanzien van de dringende werkzaamheden geldt dat [gedaagde] deze dient te gedogen. In geval van dringende werkzaamheden is door Havensteder, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, geen verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verschuldigd. Voor wat betreft de door [gedaagde] geuite vrees, inhoudende dat de werkzaamheden niet deugdelijk zullen worden uitgevoerd, wordt overwogen dat de enkele omstandigheid dat bij andere huurders ondeugdelijk werk is opgeleverd, indien en voor zover juist, niet maakt dat dit bij [gedaagde] ook het geval zal zijn en hij daarom op voorhand zijn medewerking niet zal hoeven te verlenen. Zoals door Havensteder ter mondelinge behandeling naar voren is gebracht, geldt daarnaast dat ook Havensteder er, gelet op de door haar te verrichten investeringen, geen belang bij heeft dat de werkzaamheden door de aannemer ondeugdelijk worden uitgevoerd. Door Havensteder is bovendien verklaard dat na afronding van de werkzaamheden door de huurders melding van ondeugdelijk werk dan wel schades kan worden gemaakt. Daarnaast geldt dat in het geval bij de uitvoering van de werkzaamheden al (gevolg) schade voor [gedaagde] zou ontstaan, en partijen via een minnelijke weg niet tot een oplossing kunnen komen, zij Havensteder op grond van artikel 7:208 BW en 6:74 BW daarvoor aansprakelijk kan stellen.

5.11

Voor wat betreft de door [gedaagde] zelf aangebrachte voorzieningen in de woning heeft Havensteder ter mondelinge behandeling verklaard daar zoveel als mogelijk rekening mee te zullen houden. Zo heeft zij met betrekking tot de wenteltrap en de steenstrips op de muur verklaard dat deze in de woning aanwezig kunnen blijven, alsmede dat ook de keuken in tact zal worden gehouden. Daarnaast heeft zij toegezegd dat ook ten aanzien van de open haard bekeken zal worden of deze aanwezig zal kunnen blijven en zal de verwarmingsketel, mits deze niet ouder is dan zeven jaar, niet worden vervangen. Dat er door Havensteder eerder toezeggingen zouden zijn gedaan met betrekking tot de vloer op de begane grond, zoals door hem gesteld, is door Havensteder betwist en in de onderhavige procedure voorshands niet komen vast te staan.

5.12

Niet in geschil is dat louter de dringende werkzaamheden, en niet de renovatiewerkzaamheden, een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken. Vooropgesteld wordt dat Havensteder op grond van de wet geen verplichting tot het aanbieden

van een wisselwoning heeft. Daarnaast maakt de door [gedaagde] geuite vrees voor een slechte hygiëne in de logeerwoning, los van de omstandigheid dat reeds nu niet kan worden vastgesteld dat daarvan ten tijde van de tijdelijke bewoning door [gedaagde] in de logeerwoning sprake zal zijn, nog niet op voorhand dat [gedaagde] zijn medewerking aan de dringende werkzaamheden niet hoeft te verlenen.

5.13

Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden heeft Havensteder zich op het standpunt gesteld dat zij een redelijk voorstel heeft gedaan. Voorgaande is door [gedaagde] betwist.

5.14

De vraag of een renovatievoorstel redelijk is, moet worden beantwoord aan de hand van een belangenafweging Bij deze belangenafweging spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder wanneer de huurder niet meewerkt, de huurprijsverhoging en het al dan niet door de verhuurder aanbieden van vervangende woonruimte tijdens renovatiewerkzaamheden. Niet vereist is dat een noodzaak bestaat om de renovatie uit te voeren.

5.15

Vooropgesteld wordt dat het door [gedaagde] aangehaalde rechtsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW in het onderhavige geval toepassing mist nu, hoewel de woningen weliswaar in eenzelfde wijk staan, niet gesproken kan worden van een bouwkundige eenheid. De kantonrechter is op grond van hetgeen door partijen naar voren is gebracht voorshands van oordeel dat het renovatievoorstel redelijk is. De werkzaamheden kunnen, met name gelet op de aard daarvan, als redelijk worden aangemerkt, nu deze een aanpassing van de woningen inhouden aan de eisen van de huidige tijd. Zo worden de woningen door het verrichten van isolatiewerkzaamheden en het aanbrengen van dubbel glas energiezuiniger gemaakt. Naast de omstandigheid dat de kantonrechter [gedaagde] niet kan volgen in zijn stelling, inhoudende dat de spouwmuurisolatie waarschijnlijk vochtoverlast in zijn woning zal veroorzaken, is deze stelling ook niet geconcretiseerd en onderbouwd. De omstandigheid dat de dakpannen nog in goede staat verkeren, indien en voor zover juist, maakt daarnaast nog niet dat de vervanging daarvan niet als redelijk is aan te merken. Niet vereist is immers dat er een noodzaak tot vervanging bestaat. Daarnaast is het vanuit het oogpunt van efficiëntie redelijk dat alle werkzaamheden zoveel als mogelijk gelijktijdig met de overige renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, zodat dit niet op een later moment alsnog hoeft te gebeuren. In het geval [gedaagde] geen douchewarmtewisselaar wenst, dan zal deze ook niet worden aangebracht, zo is door Havensteder ter mondelinge behandeling bovendien verklaard. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan het renovatievoorstel van Havensteder gelet op het voorgaande als redelijk worden aangemerkt en dient [gedaagde] aan de uitvoering van deze werkzaamheden dan ook zijn medewerking te verlenen.

Nu als onweersproken vast staat dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken, geldt ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW ook ten aanzien van deze werkzaamheden, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, dat Havensteder geen verhuis- en richtingskostenvergoeding verschuldigd is.

5.16

Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

De vordering wordt dan ook toegewezen.

5.17

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

6 De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 4 van de dagvaarding in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en in dit kader [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:

  • -

    één dag die valt voor 26 juni 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);

  • -

    de dag van 10 juli 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;

  • -

    de dagen van 28 augustus tot 12 november 2019 voor de onder randnummer 4 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 204,52 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Willemsen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

495