Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2018:7016

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
23-08-2018
Datum publicatie
23-10-2018
Zaaknummer
C/10/555375 / KG ZA 18-835
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding, nakoming koopovereenkomst vastgoed afgewezen, aangezien onvoldoende aannemelijk is dat partijen overeenstemming hebben over de door eiseres gewenste onderhoudsverdeling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/555375 / KG ZA 18-835

Vonnis in kort geding van 23 augustus 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,

eiseres,

advocaat mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht.

Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 31 juli 2018, met producties;

  • -

    de aanvullende producties van [naam eiseres] ;

  • -

    de akte wijziging eis;

  • -

    de producties van [naam gedaagde] ;

  • -

    de mondelinge behandeling gehouden op 9 augustus 2018;

  • -

    de pleitnota van [naam eiseres] ;

  • -

    de pleitnota’s van [naam gedaagde] .

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

Sinds december 2017 zijn tussen partijen gesprekken gevoerd over de aankoop door [naam eiseres] van een aantal onroerende zaken (appartementsrechten) gelegen aan de Mariniersweg , Goudsesingel en Bredestraat te Rotterdam, die thans eigendom zijn van [naam gedaagde] . Deze onroerende zaken (hierna: het vastgoed) bestaat uit op de begane grond en in kelders gelegen bedrijfsruimtes met daarin winkels. Boven de bedrijfsruimtes zijn woningen gelegen, die geen deel uitmaken van het vastgoed. Het vastgoed is onderverdeeld in drie VvE’s, waarbij de winkeleigenaren ten opzichte van de woningeigenaren een minderheidsaandeel hebben.

2.2.

Tijdens de gesprekken heeft [naam gedaagde] zich veelal laten vertegenwoordigen door haar makelaar [naam makelaar] .

2.3.

Bij e-mail van 19 december 2017 heeft [naam eiseres] aan [naam makelaar] nadere informatie gevraagd over de verdeling van de kosten van onderhoud en vervanging van kozijnen, deuren en daken. In deze e-mail vroeg zij of dit gemeenschappelijke kosten betroffen. In antwoord hierop heeft [naam makelaar] door middel van een dataroom een aantal documenten ter beschikking gesteld, waaronder de splitsingsaktes en ondersplitsingsaktes.

2.4.

Bij e-mail van 23 april 2018 heeft [naam eiseres] € 6.000.000,- geboden voor het vastgoed. Hierbij heeft zij het voorbehoud gemaakt dat er normale en gebruikelijke reglementen van VvE’s (splitsingsaktes, huishoudelijk reglement, notulen, etc.) van toepassing zijn, in die zin dat daarin geen bijzondere en/of nadelige afwijkingen voor de winkels op het modelreglement zijn opgenomen.

2.5.

Bij e-mail van 16 mei 2018 heeft [naam eiseres] het volgende geschreven aan [naam makelaar] :

Volgens de gegevens van de vve’s zoals wij deze momenteel beschikbaar hebben zijn de kosten voor vervanging en onderhoud van kozijnen en deuren voor rekening van de gehele vve waarbij de eigenaar van de winkel naar rato meebetaald aan de kozijnen en deuren van de woningen, dit is voor de winkeleigenaar een nadelige verdeling.

Een gebruikelijke (en redelijke) verdeling binnen de vve’s is dat de kosten voor vervanging en onderhoud van kozijnen en deuren van woningen voor rekening komen van de woningen en andersom geldt dat hetzelfde voor de winkels, graag zouden wij dit ook als zodanig bij de onderhavige vve’s zo geregeld zien.

2.6.

Bij e-mail van 27 juni 2018 heeft [naam eiseres] met betrekking tot de drie blokken van het vastgoed de volgende vraag gesteld:

Graag vernemen wij op de onderhoudsverdeling van het complex. Uit de akte van splitsing volgt dat gemeenschappelijke delen (behoudens specifieke uitzonderingen zoals de kozijnen) naar rato van breukdeel worden verdeeld. Uit de overgelegde MJOP lijkt echter wel onderscheid te worden gemaakt naar de winkels en woningen. Graag vernemen we daaromtrent.

2.7.

Vervolgens hebben partijen verder onderhandeld. Op (vrijdag) 6 juli 2018 is er een bespreking gehouden tussen [naam eiseres] en (ten minste twee medewerkers van) [naam makelaar] , waarbij [naam makelaar] meerdere keren ruggespraak heeft gehouden met [naam gedaagde] . Tijdens de bijeenkomst heeft [naam eiseres] in aanwezigheid van de medewerkers van [naam makelaar] een e-mail opgesteld en aan (de betreffende medewerkers van) [naam makelaar] verzonden met voor zover hier van belang de volgende inhoud:

Hierbij de bevestiging van de overeenkomst m.b.t. de aan – verkoop van bovengenoemde winkels door [naam eiseres] waarbij de volgende condities van toepassing zijn.

  • -

    Koopsom € 6.300.000,- k.k.

  • -

    Transport 3 maanden na tekenen koopovereenkomst.

(...)

VVE’s:

De kosten van onderhoud en vervanging van de kozijnen/deuren en de daken (inclusief lood/zinkwerk) van de woningen en winkels zijn gescheiden voor de woningen en de winkels. Dit betekend dat de kosten van onderhoud/vervanging van de kozijnen/deuren en het dak boven de woningen (inclusief lood/zinkwerk) voor rekening komt van de woningen en dat dit andersom geldt voor de winkels.

Deze verdeling van de kosten van onderhoud en vervanging staat ook als zodanig in de splitsingsaktes omschreven of zal, indien nodig, door de verkoper worden aangepast in de aktes. (...) [naam gedaagde] zal dit aan koper bevestigen.

  • -

    Voorbehouden van directie van [naam gedaagde] (...) tot woensdag 11 juli a.s. 16.00.

  • -

    Partijen streven ernaar om vrijdag 13 juli a.s. de koopovereenkomst te ondertekenen.

2.8.

In de namiddag van 6 juli 2018 heeft [naam 1] van [naam makelaar] gebeld met de heer [naam 2] van [naam eiseres] . Bij (interne) e-mail van 6 juli 2018 om 15:48u heeft [naam 2] aan zijn collega’s het volgende geschreven:

[naam makelaar] belde net, voorbehoud is vervallen, koop definitief

2.9.

Bij e-mail van (maandag) 9 juli 2018 heeft [naam eiseres] bij [naam makelaar] geïnformeerd naar de stand van zaken. In deze e-mail vraagt [naam eiseres] naar de definitieve koopovereenkomst en naar de bevestiging van de aanpassing van de onderhoudsverdeling in de splitsingsaktes. Daarnaast schrijft [naam eiseres] in deze e-mail:

[naam 2] belde ons afgelopen vrijdag dat de directie van [naam gedaagde] reeds akkoord is en dat dit voorbehoud is komen te vervallen/niet meer van toepassing is. Graag ontvangen wij ook deze bevestiging a.u.b.?

2.10.

Eveneens bij e-mail van 9 juli 2018 heeft [naam makelaar] de concept koopovereenkomst toegezonden aan [naam eiseres] . In deze conceptovereenkomst is de door [naam eiseres] gewenste onderhoudsverdeling niet opgenomen.

2.11.

Bij e-mail van 9 juli 2018 heeft [naam makelaar] het volgende geschreven aan (twee medewerkers van) [naam gedaagde] :

@ [naam 3] & [naam 4] : w.b.t. de onderhoudsverdeling winkels/woningen hebben jullie aangegeven per brief te willen bevestigen dat deze zullen worden aangepast in de aktes van splitsing. Koper heeft als eerste feedback op de koopovereenkomst aan dit graag in de koopovereenkomst en de leveringsakte te willen zien. Kunnen we hier morgen nog even over bellen om e.e.a. af te stemmen?

2.12.

Bij e-mail van 10 juli 2018 heeft [naam gedaagde] het volgende geschreven aan [naam makelaar] :

De relevante teksten met betrekking tot de onderhoudsverdeling, zoals deze opgenomen zijn in de gereedliggende concept-ondersplitsingsaktes zijn bijgevoegd. De drie nog ontbrekende volmachtgevers zijn wederom benaderd; inhoudelijke bezwaren zijn ons overigens niet bekend, we gaan ervan uit dat ze ontbreken door “slordigheid”. Gelet op het bovenstaande lijkt het mij niet nodig om hierover nog iets op te nemen in de koopovereenkomst.

Deze e-mail is nog diezelfde dag door [naam makelaar] doorgezonden aan [naam eiseres] .

2.13.

In reactie op een rechtstreeks door [naam eiseres] aan [naam gedaagde] toegezonden tekstvoorstel heeft [naam gedaagde] bij e-mail van eveneens 10 juli 2018 het volgende geschreven aan [naam makelaar] , dat vervolgens door [naam makelaar] is doorgezonden aan [naam eiseres] :

Wij begrijpen de behoefte aan absolute zekerheid op dit punt, echter wij kunnen niet meer toezeggen/informeren dan in de mail -met bijlagen- van vanmorgen. De inhoud van de concept-ondersplitsingsaktes (speelt bij 1 VVE) spreekt voor zich en dekt toch het bovenstaande? Of wordt hier iets anders bedoeld?

2.14.

Bij e-mail van 11 juli 2018 heeft de notaris (notaris W. Mooren te Rotterdam) een aangepast concept van de koopovereenkomst aan partijen toegezonden. In dit concept is in artikel 4 het volgende opgenomen:

Verkoper verklaart ervoor te zullen zorgen dat in de drie akten van (hoofd)splitsing (...) een regeling wordt opgenomen die inhoudt dat:

- de eigenaar van de tot splitsing behorende bedrijfsruimten (winkels) niet hoeft mee te betalen aan onderhoud en vervanging van de kozijnen en deuren van de tot die splitsing behorende woningen en aan het onderhoud en vervanging van het dak boven die woningen (inclusief lood en zinkwerk et ceterea);

2.15.

Naar aanleiding van dat concept heeft [naam gedaagde] bij e-mail van 12 juli 2018 het volgende meegedeeld aan de notaris, met kopie aan [naam eiseres] :

Wij kunnen de splitsingsaktes niet aanpassen, het betreft immers actieve VVE’s, met particulieren. De splitsingsaktes zijn een gegevenheid, wij kunnen niets hieromtrent (...) verklaren, garanderen, etc. etc. Het staat koper vrij om na aankoop zelf een wijzigingstraject in gang te zetten.

2.16.

Bij e-mail van 13 juli 2018 heeft [naam gedaagde] aan [naam eiseres] geschreven dat, indien [naam eiseres] bij haar standpunt blijft, zij concludeert dat er geen overeenstemming is en dat zij zich vrij voelt het vastgoed (alsdan) aan andere partijen aan te bieden.

2.17.

Eveneens op 13 juli 2018 heeft [naam eiseres] de (aangepaste) koopovereenkomst met daarin de door haar gewenste onderhoudsverdeling ondertekend. Een dag daarvoor had zij al de waarborgsom van 10% van de koopsom gestort onder de notaris.

2.18.

In juli 2018 heeft [naam eiseres] ten laste van [naam gedaagde] conservatoir beslag tot levering doen leggen op het vastgoed. Daarnaast heeft zij tegen haar een bodemprocedure aanhangig gemaakt.

2.19.

In een e-mail van 25 juli 2018 heeft [naam makelaar] zich uitgelaten over de onderhandelingen met [naam eiseres] . In deze e-mail schrijft [naam makelaar] onder meer dat zij nooit heeft aangegeven dat het voorbehoud van goedkeuring van de directie van [naam gedaagde] was komen te vervallen, dat er geen overeenstemming is bereikt over de onderhoudsverdeling en dat [naam gedaagde] ook nooit heeft bevestigd dat hetgeen dat besproken was ten aanzien van de splitsingsaktes akkoord was.

3 Het geschil

3.1.

Na wijziging van eis vordert [naam eiseres] , samengevat:

primair: [naam gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst zoals deze op 13 juli 2018 door [naam eiseres] is ondertekend door mee te werken aan de levering van het verkochte aan [naam eiseres] binnen uiterlijk drie maanden na heden, onder de bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van de wilsuiting noodzakelijk voor het transport conform de koopovereenkomst, althans dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor levering noodzakelijke notariële akte, (althans) op straffe van een dwangsom;

subsidiair: [naam gedaagde] te veroordelen tot ondertekening van de hiervoor bedoelde koopovereenkomst, op straffe van een dwangsom;

primair en subsidiair met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Aan deze vordering legt [naam eiseres] het volgende ten grondslag.

Voor de winkeleigenaar is het onvoordelig indien hij moet meebetalen aan de kosten van onderhoud en vervanging van de kozijnen, deuren en daken van de woningen. De verdeling van de onderhoudskosten tussen de woningen en de winkels is voor [naam eiseres] bij de aankoop van het vastgoed van wezenlijk belang, hetgeen bij [naam gedaagde] en [naam makelaar] bekend was. Op 6 juli 2018 is tussen partijen met betrekking tot het vastgoed een definitieve overeenkomst gesloten. Daarin zijn niet alleen afspraken gemaakt over de te betalen koopprijs maar ook over de onderhoudverdeling met betrekking tot ramen, deuren en daken van het vastgoed. Uit de e-mailcorrespondentie tussen [naam gedaagde] en [naam makelaar] van 9 en 10 juli 2018 volgt dat [naam gedaagde] en [naam makelaar] dat ook zodanig hebben begrepen en ook al hebben bevestigd. Als het voorbehoud van [naam gedaagde] al niet dadelijk was ingetrokken, dan heeft zij daar ook niet tijdig een beroep op gedaan. [naam gedaagde] is daarom primair gehouden tot nakoming van de gesloten koopovereenkomst en subsidiair tot ondertekening van de reeds door [naam eiseres] ondertekende koopovereenkomst. Gelet op de mogelijkheid dat [naam gedaagde] het vastgoed verhandelt aan een derde en omdat [naam eiseres] duidelijkheid moet verschaffen aan haar financier, heeft bij haar vorderingen een spoedeisend belang.

3.3.

[naam gedaagde] concludeert tot afwijzing en voert daartoe het volgende aan.

Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen. [naam gedaagde] heeft nooit ingestemd met de door [naam eiseres] voorgestane onderhoudsverdeling. Voor de kozijnen en deuren geldt dat dit overigens in twee van de drie VvE’s op die wijze is geregeld. Voor de daken geldt dat deze voor alle drie de VvE’s, zoals ook gebruikelijk, gemeenschappelijk zijn. De inhoud van de splitsingsaktes was bij [naam eiseres] bekend. De wijziging ervan ligt zonder de medewerking van de woningeigenaren, gelet op de stemverhoudingen binnen de VvE’s, ook niet in de macht van [naam gedaagde] . Gelet op het wezenlijke karakter van het verschil van inzicht, is er ook geen sprake van een rompovereenkomst. Er is ook geen sprake van de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid in de zin van artikel 3:61 lid 2 BW. Gelet op het leveringsbeslag mist de vordering van [naam eiseres] spoedeisend belang.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Als meest verstrekkend verweer heeft [naam gedaagde] de relatieve bevoegdheid van de voorzieningenrechter betwist. Zij heeft daartoe gesteld dat de in artikel 103 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) geregelde (aanvullende) bevoegdheid in procedures met betrekking tot onroerende zaken geen grondslag biedt voor verbintenisrechtelijke vorderingen, zoals de in deze zaak gevorderde nakoming van een overeenkomst. Hiertegenover heeft [naam eiseres] zich met een beroep op de parlementaire geschiedenis (Tweede Kamer, 1980-1981, 16 593, nr. 3 p. 13-15) op het standpunt gesteld dat de aanvullende bevoegdheid van artikel 103 Rv zich juist wel tot deze vordering uitstrekt.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat de ligging van het vastgoed (in Rotterdam) en de omstandigheid dat de verdere afwikkeling (ondertekening koopovereenkomst en levering) moet plaatsvinden ten overstaan van de notaris te Rotterdam, bij wie ook al een waarborgsom is gestort, voldoende aanknopingspunten bieden om in kort geding zijn bevoegdheid aan te nemen. De reikwijdte van artikel 103 Rv behoeft daarmee geen verdere bespreking.

4.3.

Met de stelling van [naam eiseres] dat [naam gedaagde] ondanks haar instemming nakoming dan wel ondertekening van de overeenkomst weigert en gegeven de beoogde transportdatum van drie maanden na ondertekening van de koopovereenkomst, is het voor deze procedure vereiste spoedeisend belang gegeven.

4.4.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of het in zodanig hoge mate te verwachten is dat deze vordering ook in de bodemprocedure zal worden toegewezen dat het verantwoord is daarop bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen. Dit betekent dat de vordering van [naam eiseres] alleen kan worden toegewezen indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat in bodemprocedure wordt geoordeeld dat partijen de door [naam eiseres] voorgestane afspraken over de onderhoudsverdeling zijn overeengekomen en nakoming hiervan (concreet) uitvoerbaar is.

4.5.

Vast staat dat partijen met betrekking tot de verkoop op meerdere essentiële punten, zoals object, prijs en leveringsdatum, overeenstemming hebben bereikt. Het geschil spitst zich toe op de door [naam eiseres] gewenste onderhoudsverdeling, die volgens haar door [naam gedaagde] in de betreffende splitsingsaktes dient te worden verwerkt. Hierbij geldt dat de onderhoudsverdeling met betrekking tot de deuren en kozijnen voor twee van de drie VvE’s geregeld is conform de wensen van [naam eiseres] en dat voor de derde VvE door [naam gedaagde] een wijzigingstraject is ingezet. De onderhoudsverdeling van de daken is in geen van de drie VvE conform de wensen van [naam eiseres] geregeld en hierover bestaat tussen partijen ook geen overeenstemming. Voorts hebben partijen een geschil over de door [naam eiseres] gewenste verplichting van [naam gedaagde] tot aanpassing van de splitsingsaktes.

4.6.

Op grond van de e-mail van 6 juli 2018 (zie 2.7) valt naar voorlopig oordeel niet uit te sluiten dat er – ook over de onderhoudsverdeling – overeenstemming is bereikt tussen [naam eiseres] en [naam makelaar] . Het is voldoende aannemelijk dat [naam eiseres] deze e-mail heeft opgesteld tijdens/direct na het (finale) overleg met [naam makelaar] en dat [naam makelaar] voor de verzending ervan heeft meegelezen met [naam eiseres] . Ook na ontvangst van de e-mail heeft [naam makelaar] geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud ervan, zodat aannemelijk is dat deze e-mail weergeeft wat deze partijen met elkaar besproken hadden. De door [naam gedaagde] overgelegde verklaring van [naam makelaar] (zie 2.19) waarin zij stelt dat op dit punt nog afstemming met [naam gedaagde] nodig was, wordt in ieder geval op geen enkele wijze ondersteund door de in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie. Hoewel dat dan wel verwacht mocht worden, heeft [naam makelaar] ook in de eerste (werk)dagen na 6 juli 2018 naar aanleiding van de expliciete vragen daarover van [naam eiseres] haar ook nooit laten weten dat er met betrekking tot de onderhoudsverdeling nog geen (definitieve) overeenstemming was.

4.7.

De (mogelijke) overeenstemming tussen [naam eiseres] en [naam makelaar] is evenwel onvoldoende om aan te nemen dat er ook sprake is van wilsovereenstemming tussen [naam gedaagde] en [naam eiseres] . Hiertoe wordt als volgt overwogen.

4.8.

[naam gedaagde] heeft gesteld dat [naam makelaar] niet bevoegd was om namens haar de overeenkomst te sluiten. Dit stemt overeen met de normale vertegenwoordigingsbevoegdheid van een makelaar (zie bijv. Hoge Raad 26 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284) en wordt ook bevestigd door de omstandigheid dat [naam makelaar] tijdens het overleg van 6 juli 2018 meerdere keren met [naam gedaagde] heeft overlegd.

[naam eiseres] heeft ook geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou kunnen volgen dat [naam makelaar] wel bevoegd was namens [naam gedaagde] de overeenkomst te sluiten. Daar komt bij dat in de e-mail van 6 juli 2018 ook nog expliciet een voorbehoud ten behoeve van (de directie van) [naam gedaagde] is opgenomen. Dat dit voorbehoud nog diezelfde middag is komen te vervallen – zoals [naam eiseres] heeft gesteld en door [naam gedaagde] wordt betwist – kan in kort geding niet worden vastgesteld. De gestelde intrekking is immers gebaseerd op een mededeling van [naam makelaar] en de intrekking laat bovendien ook onverlet dat mogelijk (toch) geen overeenstemming was over de onderhoudsverdeling.

4.9.

Een en ander leidt ertoe dat moet worden beoordeeld of [naam gedaagde] met de onderhoudsverdeling (en de wijziging van de splitsingsaktes) heeft ingestemd en/of door [naam gedaagde] naar [naam eiseres] de toerekenbare schijn is gewekt dat [naam makelaar] wel bevoegd was haar te vertegenwoordigen.

4.10.

Zoals is overwogen in 4.5 is aannemelijk dat partijen over de onderhoudsverdeling van de kozijnen en deuren (nagenoeg) overeenstemming hebben bereikt. Voor twee van de drie VvE’s was het feitelijk al zo geregeld en voor de derde VvE heeft [naam gedaagde] een wijzigingstraject in gang gezet, zo begrijpt de voorzieningenrechter. Voor de onderhoudsverdeling van de daken ligt dit anders. Uit de splitsingsaktes volgt dat daken gemeenschappelijk zijn en dat de eigenaren de kosten van onderhoud en vervanging gezamenlijk dragen, hetgeen ook bij [naam eiseres] bekend was. Tegenover de stelling van [naam gedaagde] dat deze verdeling – mede gelet op het modelreglement 1973 – volstrekt gebruikelijk en logisch is, heeft [naam eiseres] enkel betoogd dat deze verdeling voor de winkeleigenaren nadelig is. Voorshands is niet aannemelijk geworden dat de door [naam eiseres] voorgestane verdeling (waarbij alleen de woningeigenaren en dus niet de winkeleigenaren bijdragen aan de (mogelijk aanzienlijke) kosten van het dak) voor het betreffende vastgoed een gebruikelijke verdeling is. Partijen hebben over en weer verklaard dat de onderhoudsverdeling voor hen wezenlijk is, zodat verwacht mag worden dat op dit punt onderhandelingen zijn gevoerd.

4.11.

Vast staat dat de onderhoudsverdeling van de daken voorkomt in de e-mail van 6 juli 2018 van [naam eiseres] en [naam makelaar] en dat deze e-mail diezelfde dag is doorgezonden aan [naam gedaagde] . Uit de omstandigheid dat [naam gedaagde] niet terstond heeft laten weten dat zij niet kon instemmen met de voorgestelde onderhoudsverdeling en de wijze waarop deze zou moeten worden vormgegeven, kan niet worden afgeleid dat zij daarmee heeft ingestemd. Deze instemming volgt evenmin uit de e-mail van 9 juli 2018 (zie 2.11), waarin [naam makelaar] kennelijk reageert op [naam 3] en [naam 4] (van [naam gedaagde] ). De in die e-mail gevoerde discussie lijkt te zien op de wijze van aanpassing van de onderhoudsverdeling (in een brief of in de splitsingsaktes) en niet expliciet op de onderhoudsverdeling van de daken. Dat [naam gedaagde] op de hoogte was van de wens van [naam eiseres] tot wijzing van de onderhoudsverdeling van de daken volgt ook niet uit de overige door haar overgelegde correspondentie. In de e-mail van 19 december 2017 (zie 2.3) heeft [naam eiseres] wel nadere informatie gevraagd over de daken, maar daaruit volgt niet dat zij mogelijk wijziging van de onderhoudsverdeling wenste. In de e-mails van 23 april, 16 mei en 27 juni 2018 (zie 2.4, 2.5 en 2.6) worden de daken niet expliciet vermeld, zodat ook daaruit op dat punt niets kan worden afgeleid. Overigens is in dit kort geding ook niet duidelijk geworden op welke wijze het verloop van de onderhandelingen op 6 juli 2018 zouden hebben geleid tot overeenstemming op dit punt.

4.12.

Wat hier ook van zij, uit de e-mails van [naam gedaagde] van 10 juli 2018 (zie 2.12 en 2.13, die diezelfde dag zijn doorgezonden aan [naam eiseres] ), derhalve nog voor afloop van het voorbehoud, volgt dat [naam gedaagde] niet instemde met de door [naam eiseres] voorgestane onderhoudsverdeling voor de daken. [naam gedaagde] had immers een conceptakte opgesteld waarin deze wijziging niet was opgenomen en zij heeft in de laatst bedoelde e-mail van 10 juli 2018 verklaard dat zij niet meer kon toezeggen dan als eerder die dag aangegeven (zie 2.12).

4.13.

Op grond van het voorgaande acht de voorzieningenrechter het voorshands niet aannemelijk dat [naam gedaagde] met de door [naam eiseres] gewenste onderhoudsverdeling heeft ingestemd en/of dat door [naam gedaagde] naar [naam eiseres] de toerekenbare schijn is gewekt dat [naam makelaar] bevoegd was haar op dat punt te vertegenwoordigen.

4.14.

Daar komt bij dat evenmin aannemelijk is geworden dat partijen overeenstemming hebben over de wijze waarop de onderhoudsverdeling diende te worden aangepast. Waar [naam gedaagde] kennelijk meende de onderhoudsverdeling met betrekking tot de deuren en kozijnen vóór de levering aan te passen, maakt [naam eiseres] aanspraak op opname van de verplichting tot wijziging van de splitsingsaktes in de koop- en leveringsakte. Tussen partijen staat vast dat de wijziging van de splitsingsaktes niet alleen in de macht van [naam gedaagde] ligt, aangezien zij gelet op de stemverhoudingen binnen de VvE’s daarvoor de medewerking van de woningeigenaren nodig heeft, hetgeen ook bij [naam eiseres] bekend moet zijn geweest. [naam gedaagde] heeft voorts onweersproken gesteld dat medewerking van de woningeigenaren aan de door [naam eiseres] gewenste onderhoudsverdeling voor de daken niet te verwachten is.

4.15.

Dit betekent dat – ook indien wel zou worden aangenomen dat [naam gedaagde] gebonden is aan de e-mail van 6 juli 2018 – het gevorderde niet zonder meer zou kunnen worden toegewezen. Een toewijzend vonnis zou immers mogelijk onuitvoerbaar zijn en daarmee leent het gevorderde zich ook niet voor toewijzing in kort geding.

4.16.

Op grond van het voorgaande moeten de vorderingen van [naam eiseres] worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad en te vermeerderen met de wettelijke rente. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 626,00

- salaris advocaat € 527,00

Totaal € 1.606,00

5 De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [naam eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.606,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na heden tot aan de voldoening;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2018.

3077/676