Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2018:1726

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
02-03-2018
Datum publicatie
16-03-2018
Zaaknummer
6314432 \ CV EXPL 17-32303
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Renovatie huurwoning in wooncomplex. Geen 70% instemming. Redelijkheid renovatievoorstel.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2018/48
WR 2018/130
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6314432 / CV EXPL 17-32303

uitspraak: 2 maart 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Waterweg Wonen,

gevestigd te Vlaardingen,

eiseres,

gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,

tegen

[gedaagde 1] en [gedaagde 2],

beiden wonende te [plaatsnaam],

gedaagden,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Eiseres wordt hierna aangeduid als Waterweg Wonen en gedaagden samen als [gedaagde ] (in enkelvoud).

1 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 1 september 2017, met producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    het tussenvonnis van 23 november 2017 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

  • -

    de op 4 december 2017 ter griffie ingekomen brief d.d. 30 november 2017 van de gemachtigde van [gedaagde ], met bijlagen;

  • -

    de op 8 januari 2018 ter griffie ingekomen brief d.d. 5 januari 2018 van de gemachtigde van Waterweg Wonen, met producties;

  • -

    de op 11 januari 2018 ter griffie ingekomen brief d.d. 10 januari 2018 van de gemachtigde van Waterweg Wonen, met producties;

  • -

    het proces-verbaal van de op 12 januari 2018 gehouden comparitie van partijen met daarbij aangehecht de spreekaantekeningen overgelegd door de gemachtigde van Waterweg Wonen alsmede de brief d.d. 1 februari 2018 van de gemachtigde van Waterweg Wonen met een opmerking op het proces-verbaal.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[gedaagde ] is huurder van de door Waterweg Wonen verhuurde 4-kamer woning aan de [straat-en plaatsnaam]. Het gehuurde is een flatwoning deel uitmakend van het aan Waterweg Wonen toebehorende wooncomplex [A.], bestaande uit in totaal 150 huurwoningen.

2.2

Het wooncomplex beschikt thans over een collectieve verwarmingsinstallatie en een collectieve warmwatervoorziening, waarbij de stookkosten jaarlijks voor een vast deel (35%) onder alle huurders wordt verdeeld, ongeacht het daadwerkelijke verbruik van de individuele huurders.

2.3

Waterweg Wonen wil in het gehele wooncomplex renovatiewerkzaamheden verrichten.

Bij brief van 19 januari 2017 heeft Waterweg Wonen de huurders uit het wooncomplex op de hoogte gebracht van de voorgenomen werkzaamheden en van de daarmee samenhangende huurverhoging. In deze brief staat, voor zover van belang het volgende:

“Waterweg Wonen is van plan om in uw woning comfort verbeterende voorzieningen aan te brengen. (…)

Individuele centrale verwarmingsinstallatie

In het complex waarin u woonachtig bent is een collectief verwarmings- en een warmtapwatersysteem aanwezig. Wij zijn nu voornemens om in uw woning een individuele centrale verwarmingsinstallatie met een warmwatervoorziening (HR-combiketel) aan te brengen tegen een huurverhoging. Een individuele centrale verwarmingsinstallatie zorgt voor een zuiniger energieverbruik, meer wooncomfort en de mogelijkheid dat u zelf de temperatuur kunt regelen in uw woning.

Vervangen isolatieglas

Het huidige isolatieglas (in de vaste delen in de gehele woning) wordt vervangen door HR++glas. De draairamen in de slaapkamer(s) worden volledig vervangen (draairaam, glas, hang-en sluitwerk) tegen een huurverhoging. De bovenlichten in de slaapkamer worden vervangen door vast-glas met een ventilatierooster tegen een huurverhoging. Dit varieert per type woning afhankelijk van het aantal slaapkamers.

Huurverhoging

Voor het aanbrengen van een individuele centrale verwarmingsinstallatie met een warmwatervoorziening en het vervangen van de draairamen en het wijzigingen van de bovenlichten in de slaapkamer(s) zoals hierboven omschreven brengen wij de volgende huurverhoging in rekening.

2-kamerwoning € 12.65

3-kamerwoning € 14,00

4-kamerwoning € 15,35

Isolatie plafond berging

De plafonds in de bergingen worden geïsoleerd.”

2.4

In februari 2017 is namens Waterweg Wonen aan alle huurders van het wooncomplex een informatiebrochure toegezonden behorend bij het renovatievoorstel, met daarin een door de huurder in te vullen akkoordverklaring. De informatiebrochure vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

Positie van de combiketel

De nieuwe combiketel wordt in uw badkamer geplaatst. (…) de ketel wordt zo dicht mogelijk bij de badkamerdeur en zo hoog mogelijk opgehangen. Heeft u een badmeubel op maat of een afwijkende situatie? Dan zullen wij met u tijdens de warme opname (…) de mogelijkheden bespreken.

(…)

Positie van de koker in de hal

In uw hal, tussen uw badkamer- en slaapkamerdeur, wordt een centrale rookgasafvoer in een wit afgewerkte koker geplaatst. Voor de centrale rookgasafvoer wordt in uw hal een gat in de vloer en in het plafond gemaakt (…) De koker is al afgewerkt waardoor u de koker niet hoeft te schilderen, tenzij u de koker in een andere kleur wil hebben. (…)

Bergingen

De huidige leidingen in de bergingen zorgen voor een relatief warm en constant klimaat. Door het plaatsen van een individuele cv-installatie worden de leidingen in de bergingen verwijderd. Dit betekent dat de temperatuur iets daalt waardoor de luchtvochtigheid minder constant zal zijn.

Graag wijzen wij u erop dat de berging bestemd is om onder andere fietsen te stallen. De berging is niet bedoeld voor het plaatsen van waardevolle goederen of goederen die kunnen beschadigen door vocht en/of kou.

(…)

De werkzaamheden in het kort

(…)

Mogelijke overlast

Er wordt geboord met een diamantboor. De geluidsoverlast hiervan is ongeveer 90 decibel en duurt ongeveer 1 uur per woning. Via contactgeluid is dit echter minimaal 3 woningen verder te horen. De verwarming zal enige dagen (maximaal 5) buiten werking zijn. Hiervoor stellen wij, indien gewenst, een elektrische kachel beschikbaar. Verder zal er overlast van geluid van klein handgereedschap (boormachine) zijn en stof ontstaan in de ruimtes waar wij werkzaam zijn.

Planning

Wij gaan er vanuit dat de werkzaamheden vijf werkdagen per woning duren.”

2.5

[gedaagde ] heeft niet met het voorstel van Waterweg Wonen ingestemd.

3 De vordering

Waterweg Wonen heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. te verklaren voor recht dat het door Waterweg Wonen gedane renovatievoorstel, zoals opgenomen in de informatiebrochure van februari 2017, een redelijk voorstel betreft;

  2. [gedaagde ] te veroordelen om aan Waterweg Wonen gelegenheid te geven de renovatiewerkzaamheden (plaatsing individuele centrale verwarmingsinstallatie, vervangen huidige isolatieglas door HR++ glas en isoleren bergingsplafond, inclusief de hiermee samenhangende werkzaamheden) in/aan hun huurwoning (inclusief de bijbehorende berging), gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], uit te (laten) voeren en tevens de warme opname uit te (laten) voeren, met veroordeling van [gedaagde ] om de woning (en de bijbehorende berging) tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur dat en voor zover als dit voor Waterweg Wonen en de door haar ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om de betreffende werkzaamheden/opname uit te (laten) voeren;

  3. [gedaagde ] te veroordelen in de proceskosten.

Aan haar vordering heeft Waterweg Wonen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.1

Waterweg Wonen heeft belang bij de (complexmatige) uitvoering van het project. Het renovatieplan omvat energiebesparende maatregelen. Het plan heeft niet alleen voordelen voor het milieu maar zal ook leiden tot een daling en een eerlijkere verdeling van de energiekosten voor de huurders alsmede tot een verbetering van het wooncomfort. Bovendien zal de verhuurbaarheid van de woningen en de waarde van het complex toenemen. Tevens wordt er een maatschappelijk belang gediend bij het verduurzamen door Waterweg Wonen van haar woningbezit.

3.2

Deze belangen van Waterweg Wonen wegen zwaarder dan de door [gedaagde ] (en de overige huurders) genoemde bezwaren tegen de voorgenomen renovatie. Het renovatievoorstel dient als redelijk te worden aangemerkt.

4 Het verweer

[gedaagde ] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - uiteindelijk het volgende aangevoerd.

4.1

Een ruime meerderheid van de huurders heeft bezwaren geuit tegen de voorgenomen renovatie. Waterweg Wonen dient dit te respecteren. Zij dient in haar contractuele relatie rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar huurders. De bezwaren van [gedaagde ] tegen de renovatie dienen zwaarder te wegen dan de gestelde belangen van Waterweg Wonen.

4.2

[gedaagde ] noemt de navolgende bezwaren:

  • -

    Het aanbrengen van de installatie in de appartementen betekent ruimteverlies. Er zal een grote schacht worden geplaatst in de hal voor het afvoerkanaal. Hierdoor zal de toegang tot de slaapkamers beperkt worden en de ruimte in de hal worden ingeperkt. Ook het plaatsen van de cv-ketel in de badkamer is een achteruitgang.

  • -

    Het vochtigheidspeil in de bergruimtes in de kelder zal omhoog gaan omdat daar de verwarmingsbuizen zullen worden verwijderd. Hierdoor zullen de bergingen minder geschikt zijn voor de opslag van spullen.

  • -

    In het nieuwe systeem kan de radiator in de woonkamer niet worden uitgezet, omdat daar geen radiatorknop op zit.

  • -

    De huidige stookkosten zijn laag; [gedaagde ] betaalt een maandelijks voorschot van € 59,- voor het verwarmen van de woning en warm water. Er wordt door de renovatie geen besparing bereikt, maar door de huurverhoging zal [gedaagde ] meer moeten gaan betalen aan de combinatie huur/energiekosten. Niet uit te sluiten is bovendien dat de renovatie ook meer huurpunten zal gaan opleveren waardoor de huurprijs nog verder zal worden verhoogd.

  • -

    De bewoners die nu aan de buitenmuur zitten krijgen een korting op de stookkosten (de zogenoemde schilkorting). Dat komt in de nieuwe situatie te vervallen. Daardoor zullen 61 van de 150 huurders geconfronteerd worden met hogere stookkosten.

  • -

    De uitvoering van de werkzaamheden in het wooncomplex zullen zeer ingrijpend zijn en naar schatting in totaal bijna 6 maanden gaan duren (Waterweg Wonen schat dit op

  • -

    4½ maand, maar er is altijd sprake van vertraging), met veel stof- en geluidsoverlast. De ingreep betreft de gehele woning en het gehele gebouw.

  • -

    In 2008 zijn ook al renovatiewerkzaamheden uitgevoerd in het wooncomplex. Toen heeft Waterweg Wonen geen reden gezien om de werkzaamheden uit te voeren die zij nu wenst te laten verrichten, terwijl die mogelijkheid toen ook al bekend was en door Waterweg Wonen zelf een jaar later in ander complexen wel is toegepast. Het past Waterweg Wonen niet om na zo’n korte tijd wederom ingrijpende wijzigingsvoorstellen te doen.

  • -

    Als de aannemer ruw omgaat met branders en kitnaden, komen de huurders met schade te zitten en zullen zij kosten moeten maken om die beschadigingen weer ongedaan te maken.

  • -

    Aan [gedaagde ] wordt gevraagd mee te werken aan een investering die volstrekt achterhaald is. Immers, op de langere termijn zal er niet meer op gas gestookt worden. Het huidige kabinet streeft ook naar het gasvrij maken van een groot aantal woningen in deze kabinetsperiode.

  • -

    Door het glas te vervangen door HR++ glas wordt al een groot isolerend effect bereikt. Dat zal leiden tot vermindering van het gasverbruik. Dat effect is groter dan het plaatsen van een individuele verwarmingsketel.

4.3

De door Waterweg Wonen gestelde voordelen wegen niet op tegen voornoemde bezwaren. In feite heeft Waterweg Wonen geen materieel belang. De verhuurbaarheid van de woningen is immers uitstekend. De huurders zijn tevreden over de woningen. Er wordt weinig verhuisd. De woningen zijn met het huidige verwarmingssysteem goed te verwarmen, zijn individueel bemeterd en voldoen aan de eisen van deze tijd.

Op Waterweg Wonen rust de bewijslast van haar stelling dat er milieuvoordelen zijn bij de realisatie van de renovatie. Waterweg Wonen heeft bovendien niet gesteld dat het in stand houden van de huidige verwarmingsinstallatie extra dan wel onverantwoorde kosten met zich mee zou brengen. Dat is ook niet het geval, het is een uitstekend functionerende installatie, die voldoet aan de eisen van de tijd.

4.4

De Huurcommissie maakt in haar beleidsnotitie onderscheid tussen groot onderhoud en woningverbetering. De werkzaamheden aan de cv-ketel vallen onder ‘groot onderhoud’, er is immers geen sprake van comfortverbetering waar het gaat om de werkzaamheden aan de cv-installatie, het betreft uitsluitend een technische wijziging. Er is derhalve geen sprake van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW.

5 De beoordeling

5.1

Gedaagde [gedaagde ] is voorzitter van de flatcommissie van het wooncomplex [A.]. De flatcommissie heeft met Waterweg Wonen afgesproken dat Waterweg Wonen een procedure aanhangig zou maken tegen [gedaagde ] om te bezien of de kantonrechter het renovatievoorstel als redelijk zou aanmerken. Daarbij heeft Waterweg Wonen aangegeven de proceskosten voor haar rekening te zullen nemen.

Partijen hebben desgevraagd ter zitting aangegeven dat de bewoners van het wooncomplex aan de flatcommissie hebben laten weten zich in beginsel te zullen neerleggen bij de uitspraak van de kantonrechter in de onderhavige procedure, ook indien het renovatievoorstel als redelijk wordt beoordeeld. In dat geval zullen zij zich niet langer tegen de renovatieplannen van Waterweg Wonen verzetten. Er zijn hierover echter geen afspraken vastgelegd en niet duidelijk is of alle bewoners van het wooncomplex die bezwaren hebben tegen de voorgenomen renovatie zich hiertoe bereid hebben verklaard. Van een ‘proefprocedure’ die bindend kan zijn voor andere partijen dan de huidige procespartijen is derhalve geen sprake. Wel zal de kantonrechter, op uitdrukkelijk verzoek van partijen, in het hierna volgende tevens ingaan op bezwaren die [gedaagde ] ter zitting mede namens de andere bewoners van het wooncomplex naar voren heeft gebracht (zie hiervoor onder 4.2).

5.2

Waterweg Wonen heeft [gedaagde ] op 19 januari 2017 een schriftelijk renovatievoorstel gedaan (zie r.o. 2.3). Dit voorstel is nader uitgewerkt in de daarbij behorende informatiebrochure van februari 2017 (zie r.o. 2.4). Het voorstel houdt - kort gezegd - in dat de door Waterweg Wonen beoogde werkzaamheden worden verricht tegen een verhoging van de maandelijkse huurprijs met € 10,- per maand voor de cv-installatie en € 5,35 voor het isolatieglas (in geval van een 4-kamerwoning, zoals gehuurd door [gedaagde ]).

5.3

[gedaagde ] betoogt, onder verwijzing naar het Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering van de Huurcommissie dat de voorgenomen werkzaamheden aan de cv-ketel moeten worden aangemerkt als groot onderhoud en dat het bepaalde in 7:220 BW derhalve toepassing mist. Dit verweer faalt.

Groot onderhoud, dat geen verhoging van de huurprijs tot gevolg kan hebben als bedoeld in artikel 7:255 BW, betreft bijvoorbeeld onderhoud en herstel van voorzieningen zoals een cv-installatie. Dit in tegenstelling tot een woningverbetering, bijvoorbeeld bestaande uit voorzieningen die voor het aanbrengen niet aanwezig waren, of die worden uitgebreid of aangepast aan de huidige maatstaven. In dit geval betreffen de voorgenomen werkzaamheden (onder meer) de vervanging van een collectieve verwarming door een individuele cv-installatie. Dit is verstrekkender dan groot onderhoud en betreft een nieuwe voorziening die de huurder de mogelijkheid biedt om beter dan voorheen zijn eigen warmtegebruik te reguleren. Er is derhalve sprake van een woningverbetering in de zin van artikel 7:255 BW. Dit staat overigens los van de vraag of de voorgestelde werkzaamheden kunnen worden aangemerkt als een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Voor het plegen van groot onderhoud heeft de verhuurder overigens geen toestemming van de huurder nodig.

5.4

Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat als gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe de gelegenheid moet geven. Deze gedoogplicht geldt op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW ook in geval van een renovatie, mits de verhuurder de huurder daartoe een schriftelijk en, gelet op de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Indien de renovatie tien om meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. In dit geval is van een dergelijke meerderheid geen sprake. Waterweg Wonen heeft ter zitting aangegeven dat op dat moment 59 van de 150 bewoners akkoord waren met de voorgenomen renovatie. Dit betekent dat geen sprake is van een wettelijk vermoeden dat het voorstel redelijk is en dat op Waterweg Wonen de bewijslast rust van haar stelling dat het renovatievoorstel redelijk is.

5.5

De vraag of een renovatievoorstel redelijk is moet worden beantwoord aan de hand van een belangenafweging. Bij deze belangenafweging spelen alle relevante omstandigheden een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de duur en de ingrijpendheid van de werkzaamheden, het beoogde resultaat, de financiële consequenties voor beide partijen (zoals subsidies voor de verhuurder en verhoging van de huurprijs) en de hinder en de schade voor de huurder. Niet vereist is dat er een noodzaak bestaat tot renovatie.

5.6

Vooropgesteld zij nog dat [gedaagde ] geen bezwaar heeft tegen de door Waterweg Wonen voorgestelde vervanging van het huidige isolatieglas door HR++ glas. De redelijkheid van dit onderdeel van het renovatieplan staat derhalve niet ter discussie.

5.7

De voorgestelde wijzigingen in het gehuurde, bestaande uit het plaatsen van een individuele cv-ketel, het plaatsen van isolatieglas en het isoleren van de plafonds van de bergingen, kunnen in algemene zin worden beschouwd als comfort verbeterende maatregelen. Waterweg Wonen heeft belang bij het doorvoeren van deze renovatie. Zij dient als woningcorporatie haar woningbezit te verduurzamen. Aangenomen kan worden, zoals Waterweg Wonen mede aan de hand van overgelegde stukken deugdelijk heeft onderbouwd, dat de renovatie zal leiden tot een verlaagd energieverbruik. Tevens kan worden aangenomen dat het beschikken over een individuele cv-installatie door (nieuwe) huurders wordt geprefereerd boven het huidige collectieve verwarmingssysteem. Dat de renovatie de verhuurbaarheid ten goede komt acht de kantonrechter derhalve aannemelijk. Tegenover deze evidente belangen van Waterweg Wonen staan de bezwaren van [gedaagde ] tegen de renovatieplannen. Deze bezwaren laten zich onder verdelen in vier categorieën, te weten (a) de fysieke (door [gedaagde ] ongewenste) wijzigingen in het gehuurde, (b) de financiële consequenties, (c) de overlast en mogelijk schade door de uitvoering van de werkzaamheden en tot slot (d) de betwisting van de noodzaak van het (geheel) uitvoeren van het renovatieplan. De kantonrechter zal deze bezwaren achtereenvolgens bespreken.

(a) wijzigingen in het gehuurde

5.8

Als grootste bezwaar heeft [gedaagde ] aangevoerd dat onderdeel van het plaatsen van een individuele cv-installatie vormt dat er in de hal van woning van [gedaagde ] (en ditzelfde geldt voor de overige 149 woningen) een verticale schacht zal worden geplaatst voor de centrale rookgasafvoer. Hierdoor zal de toegang tot de slaapkamers beperkt worden en de ruimte in de hal worden ingeperkt, aldus [gedaagde ]. Tussen partijen staat vast dat het gaat om een schacht van 40 bij 40 cm. Hoewel vanuit het oogpunt van [gedaagde ] bezien begrijpelijk is dat hij de te plaatsen schacht en daarmee de afname van ruimte in de hal ongewenst acht, is de omvang van de schacht naar het oordeel van de kantonrechter niet dusdanig dat dit tot een onaanvaardbare beperking van de relatief ruime hal leidt.

5.9

[gedaagde ] voert tevens aan dat de plaatsing van de cv-ketel in de badkamer bezwaarlijk is omdat dit een beperking in de ruimte vormt. Waterweg Wonen heeft ter zitting nog eens aangegeven, zoals ook in de informatiebrochure is te lezen, dat de cv-ketel zo hoog mogelijk zal worden opgehangen. Hierdoor zal volgens Waterweg Wonen de beperking in de ruimte minimaal zijn. Tevens geeft Waterweg Wonen aan dat bij de zogenaamde warme opname (de opname van het gehuurde voorafgaand aan de aanvang van de werkzaamheden) bekeken wordt of er een oplossing op maat dient plaats te vinden.

Dat [gedaagde ] liever een ander oplossing zou zien is goed voorstelbaar, immers de ketel in de badkamer geeft een beperking in de ruimte aldaar. Echter, niet gesteld is door [gedaagde ] en evenmin is gebleken dat de badkamer door de plaatsing van de ketel niet langer in voldoende mate bruikbaar blijft, zodat de kantonrechter deze verandering niet onaanvaardbaar acht.

5.10

[gedaagde ] heeft er bezwaar tegen dat het vochtigheidspeil in de berging zal toenemen doordat aldaar de huidige verwarmingsbuizen, die dan niet langer nodig zijn, worden verwijderd. Een berging is naar het oordeel van de kantonrechter niet bedoeld voor het opslaan van (kostbare) spullen die niet bestand zijn tegen vocht en/of kou. Dat deze mogelijkheid er thans wel is, doet er niet aan af dat een wijziging in deze situatie niet onredelijk is.

5.11

Voorts heeft [gedaagde ] aangegeven bezwaren te hebben tegen het nieuwe verwarmingssysteem omdat kennelijk de nieuwe radiator in de woonkamer niet kan worden uitgezet, omdat juist (en uitsluitend) die radiator geen radiatorknop heeft. De kantonrechter gaat er vanuit dat dit punt bij de warme opname besproken kan worden en wellicht kan worden aangepast. Het betreft in elk geval een dusdanig detailprobleem dat dit niet in de weg kan staan aan de renovatie van het wooncomplex.

(b) de financiële consequenties

5.12

[gedaagde ] voert aan dat de huidige stookkosten laag zijn en nog valt te bezien of de kosten niet zullen toenemen als daar de huurverhoging bij wordt opgeteld.

Waterweg Wonen heeft aan de hand van overgelegde cijfers gemotiveerd aangevoerd dat het energieverbruik in andere complexen waarin zij een vergelijkbare renovatie heeft doorgevoerd, de individuele stookkosten flink zijn gedaald. Bovendien krijgt [gedaagde ] door de plaatsing van de individuele cv-ketel zelf volledig in de hand wat zijn stookkosten zullen zijn, daar waar de kosten nu voor 35% bestaan uit collectieve kosten.

[gedaagde ] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij uiteindelijk duurder uit zal zijn en dat de berekening van Waterweg Wonen onjuist is. Ten aanzien van de door te voeren huurverhoging zij opgemerkt dat [gedaagde ] er voor kan kiezen om deze aan de Huurcommissie voor te leggen als daarover door partijen geen overeenstemming wordt bereikt. Op grond van de overgelegde cijfers acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de huurverhoging de besparing in stookkosten niet zal overtreffen.

5.13

Voorts heeft [gedaagde ] aangevoerd dat een flink aantal bewoners in het wooncomplex van wie de woning aan de buitenmuur grenst een korting op de stookkosten ontvangen (de zogenoemde schilkorting). Die komt in de nieuwe situatie te vervallen, waardoor 61 van de 150 huurders geconfronteerd worden met hogere stookkosten, aldus [gedaagde ]. Waterweg Wonen heeft aangevoerd dat dit ook het geval was in de andere wooncomplexen waar reeds een zelfde renovatie heeft plaatsgevonden en dat dit aldaar in de praktijk niet tot problemen of klachten heeft geleid. De kantonrechter gaat er vanuit dat ook ten aanzien van deze huurders geldt dat het energieverbruik zal afnemen door de isolerende maatregelen en dat het in de verwachting ligt dat dit zal leiden tot een vermindering, althans niet een verhoging van de stookkosten, ook niet bij het wegvallen van de korting.

(c) de overlast en mogelijk schade door de uitvoering van de werkzaamheden

5.14

[gedaagde ] heeft aangevoerd dat de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden zeer ingrijpend zullen zijn en naar verwachting een half jaar in beslag zullen nemen.

Waterweg Wonen heeft in haar informatiebrochure aangegeven dat de werkzaamheden naar schatting per woning vijf werkdagen zullen duren. De verwachting is dat er wel geluidsoverlast zal zijn van het boren met de diamantboor (in totaal 1 uur per woning) bij de omringende woningen, dat er stofoverlast zal zijn en geluidsoverlast van een klein gereedschap (handboor). Waterweg Wonen heeft ter zitting aangegeven in te schatten dat de renovatie van het totale wooncomplex 4½ maand zal gaan duren.

De kantonrechter stelt voorop dat de renovatie voor de huurders, en met name voor diegenen die geen voorstander van de renovatie zijn, een ingrijpende en vervelende periode zal kunnen worden. Desondanks zullen zij enige overlast moeten accepteren teneinde Waterweg Wonen in staat te stellen de renovatie uit te voeren. Vooraf is de mate van overlast moeilijk in te schatten. Van Waterweg Wonen mag worden verwacht dat zij (extra) voorzieningen treft wanneer zou blijken dat de overlast veel erger is dan thans door haar wordt ingeschat.

5.15

In 2008 zijn er ook al renovatiewerkzaamheden uitgevoerd in het wooncomplex. Dat was een uitvoerige renovatie waarbij niet alleen in elke woning de badkamer, keuken en toilet zijn vervangen maar ook nieuwe radiatoren zijn aangebracht, leidingen zijn vervangen en ook een nieuwe installatie die voor tapwater zorgt. Toen heeft Waterweg Wonen geen reden gezien om de werkzaamheden uit te voeren die zij nu wenst te laten verrichten, terwijl dit een jaar later wel heeft gedaan in een ander wooncomplex. De kantonrechter acht deze gang van zaken bepaald ongelukkig. Dit kan echter geen reden vormen om deze werkzaamheden thans geen doorgang te laten vinden. Het tijdsverloop, tien jaar, is ook niet dusdanig kort dat Waterweg Wonen dit niet van haar huurders kan vergen.

5.16

[gedaagde ] geeft aan dat als er schade ontstaat aan het binnen schilderwerk dat voor zijn rekening komt. Op voorhand is niet te oordelen over een mogelijk te ontstane schade. In voorkomend geval zal dit in beginsel via een verzekering dienen te worden geregeld. De kantonrechter gaat er overigens vanuit dat Waterweg Wonen haar ter zitting gedane toezegging gestand zal doen dat als de aannemer schade veroorzaakt aan het binnen schilderwerk deze schade zal worden vergoed.

(d) de betwisting van het nut van het (geheel) uitvoeren van het renovatieplan.

5.17

[gedaagde ] betoogt dat aan hem wordt gevraagd mee te werken aan een investering die volstrekt achterhaald is, omdat op langere termijn er niet meer op gas zal worden gestookt en voorts dat lang niet vaststaat dat met deze renovatie milieuvoordelen worden behaald.

Waterweg Wonen stelt daartegenover dat in de nabije toekomst er nog geen goed alternatief is voor gas en voorts dat het renovatieproject juist tegemoet komt aan de doelstellingen die de overheid nastreeft en de afspraken die daarover gemaakt zijn met de woningcorporaties en wijst er op dat aan haar om die reden subsidie beschikbaar wordt gesteld.

Weliswaar worden er steeds meer vormen van alternatieve bronnen van energie geëxploreerd, echter er is geen grond om aan te nemen dat op zodanig korte termijn geheel zal worden afgestapt van het gebruik van gas dat daardoor de renovatie een zinloze exercitie zou zijn.

5.18

[gedaagde ] heeft aangevoerd dat bij de renovatie zou kunnen en moeten worden volstaan met het vervangen van het glas door HR++glas, omdat op die wijze ook al een flink isolerend effect wordt behaald. Waterweg Wonen heeft echter gemotiveerd aangevoerd dat haar doelstelling is om het energieverbruik in het wooncomplex zodanig te verlagen dat het energielabel, dat nu F is, naar A of B wordt gebracht en dat zij geen subsidie ontvangt als zij uitsluitend het isolatieglas vervangt en niet ook de overige voorgenomen werkzaamheden uitvoert. Nu Waterweg Wonen gemotiveerd heeft aangevoerd dat een gedeeltelijke renovatie onder meer uit financieel oogpunt onwenselijk en onhaalbaar is, hetgeen niet (althans niet gemotiveerd) door [gedaagde ] is weersproken, passeert de kantonrechter dit verweer.

5.19

Afwegend de belangen van Waterweg Wonen bij de renovatie tegen de daar tegenoverstaande belangen van [gedaagde ] bij het handhaven van de huidige situatie, en rekening houdend met alle relevante omstandigheden komt de kantonrechter tot de slotsom dat het renovatievoorstel als redelijk is aan te merken als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Gelet hierop wordt de vordering tot het veroordelen van [gedaagde ] om Waterweg Wonen de gelegenheid te geven de beoogde renovatiewerkzaamheden en de warme opname uit te voeren, toegewezen, met dien verstande dat (tijdelijke) ontruiming een ultimum remedium is en achterwege dient te blijven in het geval [gedaagde ] bereid is vrijwillig mee te werken aan de uitvoering van de beoogde renovatiewerkzaamheden en de warme opname. De kantonrechter zal daarbij een termijn bepalen van 3 dagen na betekening van het vonnis.

5.20

[gedaagde ] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. Hierbij zij opgemerkt dat Waterweg Wonen zich bereid heeft verklaard deze kosten voor haar rekening te zullen nemen, maar wel een uitspraak over deze kosten verlangt.

6 De beslissing

De kantonrechter:

1. verklaart voor recht dat het door Waterweg Wonen gedane renovatievoorstel, zoals opgenomen in de informatiebrochure van februari 2017, een redelijk voorstel betreft;

2. veroordeelt [gedaagde ] om Waterweg Wonen de gelegenheid te geven de renovatiewerkzaamheden (plaatsing individuele centrale verwarmingsinstallatie, vervangen huidige isolatieglas door HR++ glas en isoleren bergingsplafond, inclusief de hiermee samenhangende werkzaamheden) in/aan hun huurwoning (inclusief de bijbehorende berging), gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], uit te (laten) voeren en tevens de warme opname uit te (laten) voeren;

3. veroordeelt [gedaagde ], voor het geval hij niet (vrijwillig) aan de hiervoor onder (2) opgenomen verplichting voldoet, om binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis de woning (en de bijbehorende berging) tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, voor de duur dat en voor zover als dit voor Waterweg Wonen en de door haar ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is om de betreffende werkzaamheden/opname uit te (laten) voeren;

4. veroordeelt [gedaagde ] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Waterweg Wonen vastgesteld op € 218,11 aan verschotten en € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;

5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer af anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

33179