Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2018:10938

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
19-12-2018
Datum publicatie
24-01-2019
Zaaknummer
c/10/551156/HA ZA 18-521
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Artikel 3:67 BW. Koop woning. Nader te noemen meester. Aanwijzing niet binnen redelijke termijn.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTHR, 2019, afl.2/3, p. 160
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank Rotterdam

Zaak-/rolnummer: C/10/551156 / HA ZA 18-521

Uitspraak: 19 december 2018 (bij vervroeging)

VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:

1 [eiser 1] ,

wonende te Den Haag,

2. [eiser 2],

wonende te Bleiswijk,

eisers, hierna te noemen ‘verkopers’,

advocaat mr. S.A. Ray te Rotterdam,

- tegen -

[gedaagde] ,

wonende te Bleiswijk,

gedaagde, hierna te noemen ‘koper’,

advocaat mr. M.A.D. Bol te Rotterdam.

1 Het verloop van het geding

1.1

De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 16 mei 2018 en de door verkopers overgelegde producties;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    de brief van deze rechtbank van 19 september 2018, waarin aan partijen is medegedeeld dat de rechtbank een comparitie van partijen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 27 november 2018;

  • -

    de op verzoek van de rechtbank door de advocaat van koper per e-mailbericht van 27 november 2018 toegestuurde volledige productie 1.

1.2

De rechtbank heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

De rechtbank gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1

Verkopers waren gehuwd in gemeenschap van goederen, welke gemeenschap onder meer de echtelijke woning aan de [adres] te Bleiswijk (hierna: de woning) bevat.

2.2

Verkopers hebben de woning te koop aangeboden via het makelaarskantoor Van Dullink NVM Makelaars (hierna: de makelaar).

2.3

De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) heeft namens koper een bod van € 525.000,00 op de woning uitgebracht bij de makelaar. Dit bod is geaccepteerd.

2.4

In de door partijen ondertekende koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“(…)

De ondergetekende(n):

A Verkoper I Verkoper II

Naam: (…) (…)

(…)

De onder (A) genoemde personen hierna samen te noemen ‘verkoper’.

(…)

B Koper

Naam (…) en/of nader te noemen meester (Rb: cursief met pen bijgeschreven)

(…)

De onder (B) genoemde perso(o)n(en) hierna samen te noemen ‘koper’.

(…)

artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning (…):

- (…)

- (…) tegen een koopsom van € 525.000,- (…)

(…)

artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 22 december 2017 (…)

(…)

artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 25 september 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 52.000,- (…)

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 25 september 2017 koper voor de financiering (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening (…) heeft verkregen, (…).

(…)

Verkoper I Verkoper II

handtekening handtekening

(…)

Datum: 14-08-2017 Datum: 17-8-2017

Koper

handtekening

(…)

Datum: 25-08-2017 (Rb: cursief met pen bijgeschreven)

(…)”

2.5

Bij brief en tevens bij aangetekende brief van 28 september 2017 heeft de makelaar koper in gebreke gesteld betreffende de verplichting tot het stellen van een bankgarantie of een waarborgsom en voorts heeft de makelaar koper gesommeerd om uiterlijk 6 oktober 2017 het gebrek op te heffen. In deze brief heeft de makelaar er op gewezen dat indien geen gehoor wordt gegeven aan de sommatie verkopers zich het recht voorbehouden om de boete op te eisen.

2.6

Op 23 oktober 2017 heeft [naam 1] aan de makelaar per WhatsApp het volgende bericht gestuurd:

“Beste [naam 2] ik heb je tweemaal gebeld vanochtend, bel mij even op (…)”

2.7

Per e-mail, brief en aangetekende brief van 16 november 2017 heeft de advocaat van verkopers koper aangeschreven en haar onder meer gesommeerd binnen 8 dagen de verplichting van artikel 5 van de koopovereenkomst na te komen en alsnog de bankgarantie te verstrekken dan wel de waarborgsom te storten. Voorts heeft hij aangekondigd dat indien zij deze verplichting niet nakomt verkopers de koopovereenkomst kunnen ontbinden en koper dan een boete verschuldigd is.

2.8

De notaris heeft op 14 december 2017 de akte van levering opgesteld.

2.9

Op 19 december 2017 omstreeks 15.59 uur heeft [naam 1] aan de makelaar per WhatsApp het volgende bericht gestuurd:

“ [naam 2] , kun je mij even terugbellen inzake [adres] te Berkel.”

2.10

Per e-mailbericht van 19 december 2017 verzonden om 17.42 uur heeft [naam 1] aan de makelaar onder meer het volgende bericht:

“(…)

Zoals jij inmiddels weet is er nogal wat onenigheid inzake de gemaakte afspraken inzake de levering van de woning aan de [adres] te Bleiswijk.

(…)

Ik zou graag van jou een bevestiging willen van het feit dat jij aan ondergetekende hebt bevestigd dat de toevoeging van een nader te noemen meester door de verkopers goedgekeurd was.

Groet

[naam 1] ”

2.11

Koper is op 22 december 2017 niet verschenen bij de afspraak met de notaris.

2.12

Bij brief en tevens aangetekende brief van 22 december 2017 heeft de advocaat van verkopers koper in gebreke gesteld in de nakoming van de koopovereenkomst en haar verzocht en gesommeerd binnen 14 dagen de overeenkomst alsnog behoorlijk na te komen. Voorts heeft hij koper er op gewezen dat indien niet alsnog wordt nagekomen de overeenkomst zal worden ontboden en aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete.

2.13

Bij aangetekende brief van 17 januari 2018 heeft de advocaat van verkopers, namens verkopers de koopovereenkomst ontbonden.

3 De vordering

De vordering luidt – enigszins verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad koper te veroordelen tot betaling van € 52.500,00 aan contractuele boete te vermeerderen met de wettelijke rente en tot betaling van € 1.300,00 aan buitengerechtelijke kosten en voorts koper te veroordelen in de proceskosten.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben verkopers aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:

3.1

Koper is nalatig gebleven om aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. Zij heeft zich allereerst niet gehouden aan artikel 5 van de koopovereenkomst en is daarnaast niet verschenen bij het passeren van de akte bij de notaris. Namens verkopers is koper meermaals in gebreke gesteld en de gelegenheid geboden om alsnog behoorlijk na te komen. Nu koper niet alsnog behoorlijk is nagekomen was ontbinding van de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst mogelijk. Nu koper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst is de contractuele boete van 10% van de koopprijs ter stond opeisbaar. De contractuele boete bedraagt € 52.500,00. Daarnaast hebben verkopers aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente over de boete vanaf de dag van dagvaarding en vergoeding van de buitengerechtelijk kosten van € 1.300,00.

4 Het verweer

Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van verkopers in de kosten van het geding.

Koper heeft daartoe het volgende aangevoerd:

4.1

Partijen zijn in de definitieve koopovereenkomst het recht tot een nader te noemen meester overeengekomen. In de koopovereenkomst is geen termijn overeengekomen waarbinnen de nader te noemen meester zijn identiteit bekend diende te maken dan wel de wijze waarop de nader te noemen meester bekend diende te worden gemaakt.

Koper c.q. [naam 1] hebben zowel in de precontractuele als in de contractuele fase alsmede in de periode direct na het sluiten van de definitieve koopovereenkomst en dus tijdig aan de makelaar kenbaar gemaakt dat [naam 1] door koper als meester was benoemd en als koper aangemerkt diende te worden. De vordering van verkopers dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard althans afgewezen te worden.

Subsidiair is koper van mening dat verkopers geen schade hebben geleden. De woning is alsnog verkocht tegen een hogere koopprijs dan waarvoor partijen een koopovereenkomst hadden gesloten, de contractuele boete komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

5 De beoordeling

5.1

In de koopovereenkomst tussen partijen is bij koper opgenomen “en/of nader te noemen meester” hetgeen tot gevolg heeft dat partijen zijn overeengekomen dat koper bevoegd was tot het noemen van een nadere meester.

5.2

Artikel 3:67 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat hij die een overeenkomst aangaat in naam van een nader te noemen volmachtgever, diens naam moet noemen binnen de door de wet, de overeenkomst of het gebruik bepaalde termijn of, bij gebreke hiervan, binnen een redelijke termijn. In gevolge het tweede lid van deze bepaling wordt hij, wanneer hij de naam van zijn volmachtgever niet tijdig noemt, geacht de overeenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan, tenzij uit de overeenkomst anders voortvloeit.

5.3

Partijen zijn in de koopovereenkomst geen termijn overeengekomen waarbinnen koper de nader te noemen meester diende te noemen. Evenmin volgt uit de wet of het gebruik een bepaalde termijn, zodat koper de nader te noemen meester binnen een redelijke termijn diende te noemen. Of de nader te noemen meester binnen redelijke termijn is benoemd dient aan de hand van alle omstandigheden van het geval te worden bepaald (Conclusie A.G. mr. L.A.D. Keus bij HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:PHR:2014:686 en de daar aangehaalde literatuur).

5.4

Tijdens de comparitie van partijen is namens koper aangevoerd dat na het e-mailbericht van 19 december 2017 [naam 1] en de echtgenoot van koper de makelaar telefonisch hebben geïnformeerd dat [naam 1] de nader te noemen meester is. Uit de stellingen van koper volgt derhalve dat in elk geval niet eerder dan op 19 december 2017 mondeling mededeling is gedaan dat een ander dan koper de contractspartij moet zijn. Niet is gesteld of gebleken dat voor dat moment verkopers bekend konden zijn met de mogelijkheid dat de [naam 1] de nader te noemen meester zou kunnen zijn.

Verkopers hebben betwist dat [naam 1] en de echtgenoot van koper die mededeling aan de makelaar hebben gedaan en uit niets blijkt dat deze mededeling de makelaar heeft bereikt, nu op het moment van leveren niemand aan de zijde van koper bij de notaris is verschenen.

Tijdens de comparitie van partijen is namens koper uitdrukkelijk bewijs aangeboden van haar stelling dat de mededeling op 19 december 2017 is gedaan. De rechtbank komt niet toe aan deze bewijsopdracht. Ook wanneer komt vast te staan dat de mededeling is gedaan op 19 december 2017, wordt geoordeeld dat deze mededeling niet het beoogde effect kan hebben gehad.

De rechtbank oordeelt dat de aanwijzing van [naam 1] niet binnen de redelijke termijn van artikel 3:67 BW is gedaan. De aanwijzing, als die al vast zou staan, is gedaan op een tijdstip waarop volgens de koopovereenkomst reeds een opeisbare verplichting is ontstaan, namelijk het stellen van een bankgarantie of betalen van een waarborgsom. Deze had op 25 september 2017 gesteld of betaald moeten zijn. Door verkopers is koper gesommeerd uiterlijk op 6 oktober 2017 aan deze verplichting te voldoen, daarop heeft koper niet gereageerd. Daarbij komt dat door koper ook niet is gereageerd op de uitnodiging van de notaris om de woning juridisch te leveren. (zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam, 15 september 2005,ECLI:NL:GHAMS:2005:AU7779).

In het WhatsApp bericht van 23 oktober 2017 zijn geen aanknopingspunten te vinden dat koper [naam 1] als nader te noemen meester heeft aangewezen. Op zijn minst had van koper verwacht mogen worden dat zij uiterlijk vóór het opstellen van de akte van levering door de notaris verkopers zou informeren over de nader te noemen meester, zodat verkopers hiervan vóór het passeren van de akte op 22 december 2017 kennis hadden kunnen nemen. In dit geval heeft de notaris de akte van levering op 14 december 2017 opgesteld. Voor zover de mededeling op 19 december 2017 is gedaan blijkt bovendien niet dat deze zonder voorbehoud is gedaan, nu op 22 december 2017 [naam 1] niet bij de notaris is verschenen en [naam 1] aan de notaris evenmin om een uitstel heeft verzocht.

5.5

Nu niet gebleken is van een tijdige en zonder voorbehoud gedane mededeling in de zin van artikel 3:67 lid 1 BW, heeft dit tot gevolg dat koper geacht wordt de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

5.6

Het primaire verweer van koper dat verkopers de verkeerde partij hebben gedagvaard slaagt daarom niet.

5.7

Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een bedongen boete matigen (6:94 BW). Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De omstandigheid dat verkopers de woning alsnog voor een prijs die vrijwel gelijk was aan de vraagprijs hebben kunnen verkopen is onvoldoende om tot matiging van de boete over te gaan. Doordat de levering van de woning op het laatste moment niet doorging waren verkopers al gereed om de woning leeg op te leveren. Voorts hebben zij wederom een makelaar moeten inschakelen om de woning te koop aan te bieden en alle fases die bij de verkoop van een woning komen kijken moeten doorlopen. Als gevolg van deze situatie is aannemelijk dat verkopers kosten hebben moeten maken en schade hebben geleden. Daarbij komt dat verkopers koper meermaals de gelegenheid hebben geboden om haar verplichtingen uit de koopovereenkomst alsnog na te komen en niet onmiddellijk tot ontbinding van de koopovereenkomst zijn overgegaan. Er zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die er in de onderhavige zaak toe leiden dat sprake is van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Voor matiging van de contractuele boete is daarom geen aanleiding. De gevorderde contractuele boete van € 52.500,00 zal daarom worden toegewezen.

5.10

De gevorderde wettelijke rente zal als overigens niet betwist worden toegewezen.

5.11

Verkopers maken voorts aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding aan buitengerechtelijke kosten komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.

5.12

Als de in het ongelijk gestelde partij zal koper worden veroordeeld in de proceskosten.

6 De beslissing

De rechtbank,

veroordeelt koper om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verkopers te betalen het bedrag van € 52.500,00 (zegge: tweeënvijftig duizend en vijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

veroordeelt koper in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verkopers bepaald op € 895,00 aan vast recht, op € 98,01 aan overige verschotten en op € 2.148,00 aan salaris voor de advocaat;

verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die.

Uitgesproken in het openbaar.

2170