Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2017:7430

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
29-09-2017
Datum publicatie
20-10-2017
Zaaknummer
6162113 \ VV EXPL 17-280
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Ontruiming bedrijfsruimtes. Gedaagde beschikt niet over de overeengekomen benodigde exploitatievergunning(en). De kantonrechter neemt een voorschot op hoe de bestuursrechter het beroep tegen het besluit van de burgemeester zal beoordelen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6162113 \ VV EXPL 17-280

uitspraak: 29 september 2017

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser]

wonende te [plaatsnaam ] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. J. de Back,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam ] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.G.T. Uphus.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

  • -

    de dagvaarding met producties;

  • -

    de pleitnota en de producties van de kant van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 september 2017. Van de kant van [eiser] zijn [eiser] en mr. J. de Back verschenen. Verder is verschenen [gedaagde] , bijgestaan door mr. M.G.T. Uphus.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.

2.1.

[eiser] heeft met [gedaagde] op 1 februari 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [gehuurde] beneden te [plaatsnaam ] (hierna: [handelsnaam]), tegen de thans geldende huurprijs van € 2.647,00 per maand, bestaande uit € 847,00 (met btw) voor inventaris en goodwill en € 1.800,00 (zonder btw) voor de ruimte.

2.2.

[eiser] heeft met [gedaagde] op 1 maart 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [gehuurde boven] te [plaatsnaam ] (hierna: [handelsnaam 2]), tegen de thans geldende huurprijs van € 3.258,00 per maand, bestaande uit € 950,00 (met btw) voor inventaris en goodwill en € 2.308,00 (zonder btw) voor de ruimte.

2.3.

[eiser] heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte op de eerste etage aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna: de woonruimte), tegen de thans geldende huurprijs van € 469,00 per maand.

2.4.

De beide hiervoor genoemde bedrijfsruimtes en de woonruimte worden gezamenlijk ook het gehuurde genoemd.

2.5.

In de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomst met betrekking tot [handelsnaam] is onder andere het volgende vermeld:

“12. Pachter is verplicht alle voor het uitoefenen van het bedrijf benodigde vergunningen aan te vragen alsmede zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam , verpachter verplicht zich hieraan alle medewerking te verlenen.

13. Indien en door wat voor oorzaak dan ook een der vergunningen krachtens artikel 12 wordt of dreigt te worden ingetrokken of dat de zaak door overheidsingrijpen wordt of dreigt te worden gesloten is pachter verplicht dit onverwijld aan verpachter mede te delen. Onverlet latend het gestelde in artikel 6 van deze overeenkomst is een van de in artikel 13 gestelde punten voldoende om deze overeenkomst zonder tussenkomst van de

rechter als ontbonden te beschouwen. En kan verpachter de pacht opzeggen.”

2.6.

In de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten overeenkomst met betrekking tot [handelsnaam 2] is onder andere het volgende bepaald:

“13. Pachter is verplicht alle voor het uitoefenen van het bedrijf benodigde vergunningen aan te vragen alsmede zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam , verpachter verplicht zich hieraan alle medewerking te verlenen.

14. Indien en door wat voor oorzaak dan ook een der vergunningen krachtens artikel 13 wordt of dreigt te worden ingetrokken of dat de zaak door overheidsingrijpen wordt of dreigt te worden gesloten is pachter verplicht dit onverwijld aan verpachter

mede te delen.

Onverlet latend het gestelde in artikel 6 van deze overeenkomst is een van de in artikel 14 gestelde punten voldoende om deze overeenkomst zonder tussenkomst van de

rechter als ontbonden te beschouwen. En kan verpachter de pacht opzeggen.”

2.7.

De burgemeester van Rotterdam heeft op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening en het handhavingsreglement uit de Horecanota 2012-2016 bij besluit van 23 januari 2017 de exploitatievergunningen voor [handelsnaam] en [handelsnaam 2] voor onbepaalde tijd ingetrokken.

2.8.

Het bezwaar van [gedaagde] tegen het onder 2.7 genoemde besluit van de burgemeester van Rotterdam is ongegrond verklaard. Ook de door [gedaagde] verzochte voorlopige voorziening, gericht op het voorlopig open mogen houden van beide horecagelegenheden, is door de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Rotterdam afgewezen.

2.9.

Met betrekking tot [handelsnaam] (voorheen genaamd [voormslige handelsnaam] ) hebben [eiser] en [gedaagde] nog een investeringsovereenkomst gesloten. Daarin is onder andere het volgende vermeld:

  1. Partijen zullen ieder voor zich € 25.000,00 investeren om de [voormslige handelsnaam] weer een fris en modern aanzien te geven. De totale investering bedraagt € 50.000,00.

  2. [gedaagde] krijgt voor zijn investering een korting op de te betalen pachtsom van de pacht van de [voormslige handelsnaam] .

  3. Bij beëindiging van de pacht zullen alle verbeteringen, vernieuwingen, en vernieuwde inventaris eigendom zijn van [eiser]

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

  • -

    [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na het in deze zaak gewezen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd aan eiseres ter vrije beschikking te stellen en te laten;

  • -

    [gedaagde] te veroordelen tot betaling van in totaal € 25.496,00 aan huurachterstand, vermeerderd met € 2.647,00 per maand voor [handelsnaam] , € 3.258,00 per maand voor [handelsnaam 2] en € 469,00 per maand voor de woonruimte, een en ander voor iedere verschenen of nog te verschijnen maand na augustus 2017 waarin [gedaagde] het gehuurde niet heeft verlaten en ontruimd;

  • -

    [gedaagde] te verbieden het gehuurde, waaronder begrepen aard- en nagelvaste delen die behoren tot (de inventaris van) [handelsnaam] en [handelsnaam 2] , te vernielen en/of te verwijderen op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per overtreding, met een maximum van € 250.000,00;

  • -

    [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan de vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de huurovereenkomsten niet is nagekomen door de huurpenningen niet (tijdig) te betalen. Daarnaast heeft [gedaagde] geen exploitatievergunning(en) meer. Daarmee handelt [gedaagde] in strijd met het bepaalde in de tussen partijen geldende overeenkomsten, reden waarom [eiser] de overeenkomsten heeft opgezegd. Op grond hiervan vordert [eiser] de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover van belang voor de uitspraak, zal worden besproken.

4 De beoordeling

Spoedeisendheid

4.1.

[eiser] heeft ter zitting verklaard dat zij de huuropbrengsten van het gehuurde nodig heeft om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Zij heeft in dit verband gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat zij er belang bij heeft het gehuurde aan een derde te verhuren die de huurpenningen wel betaalt en het gehuurde mag exploiteren. Daarmee is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat [eiser] in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.

4.2.

In dit kort geding dient, mede op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het volgende betreft dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Met betrekking tot de huurachterstand

4.3.

[gedaagde] heeft de door [eiser] bij dagvaarding gestelde huurachterstand tot en met augustus 2017 van in totaal € 25.496,00 (€ 10.588,00 voor [handelsnaam] , € 13.032,00 voor [handelsnaam 2] en € 1.876,00 voor de woonruimte) als zodanig niet weersproken. Wel heeft [gedaagde] betaalbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat hij kort voor de zitting aan [eiser] betalingen heeft verricht. [eiser] heeft verklaard deze betalingen te hebben ontvangen waardoor, wat [gedaagde] verder niet heeft betwist, de huurachterstand met betrekking tot de [handelsnaam] en de woonruimte twee maanden bedraagt (augustus en september 2017) en met betrekking tot [handelsnaam 2] drie maanden (juli tot en met september 2017).

4.4.

Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij verdere huurbetalingen voorlopig heeft opgeschort omdat [eiser] niet meewerkt aan indeplaatsstelling van [gedaagde] door een andere (door [gedaagde] voor te dragen) huurder. Door daaraan niet mee te werken ontneemt [eiser] , aldus [gedaagde] , hem de mogelijkheid zijn in het gehuurde gedane investeringen terug te ontvangen in de vorm van een van de nieuwe huurder te bedingen overnamesom. Volgens [gedaagde] gaat het bij die investeringen om een bedrag van circa € 500.000,00 dat, bij toewijzing van de gevorderde voorzieningen, [eiser] in de schoot valt.

4.5.

[gedaagde] verliest uit het oog dat een verhuurder niet op voorhand de plicht heeft een nieuwe door de huurder voorgedragen huurder te accepteren. De wet bevat in artikel 7:307 BW de mogelijkheid voor een huurder om bij een door hem beoogde bedrijfsoverdracht te vorderen dat de rechter hem machtigt een derde als huurder in zijn plaats te stellen. De huurder of de derde dienen in dat geval een zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling te hebben waarbij ook de belangen van de verhuurder worden meegewogen. Tegen deze achtergrond bezien kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] zijn verplichting tot betaling van de maandelijkse huur gerechtvaardigd kan opschorten. Te minder nu [gedaagde] geen gegadigde voor zijn ondernemingen heeft, daarvan is in elk geval niet in concrete zin gebleken.

4.6.

Dit betekent dat de door [eiser] bij dagvaarding gevorderde huurachterstand van

€ 25.496,00 zal worden toegewezen, met dien verstande dat de onder 4.3 genoemde betalingen daarop in mindering zullen worden gebracht.

Met betrekking tot de ontruiming

4.7.

Een vordering tot ontruiming is een vergaande voorziening, die tot een vrijwel onomkeerbare situatie leidt. De vordering van [eiser] kan daarom slechts worden toegewezen indien in deze kortgedingprocedure met een voldoende mate van waarschijnlijkheid komt vast te staan, dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot ontbinding van de overeenkomsten en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zal toewijzen. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] geen vergunningen heeft om de bedrijfsruimtes te exploiteren als horeca-inrichting, hetgeen in strijd is met de in 2.5. en 2.6. genoemde bepalingen uit de tussen partijen geldende overeenkomsten. Daarnaast gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder, en komt hij tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomsten, nu hij met betrekking tot zowel de bedrijfsruimtes als de woonruimte een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Gelet hierop zullen de overeenkomsten in een bodemprocedure worden ontbonden, voor zover deze niet al door opzegging zouden zijn geëindigd, aldus [eiser] .

4.8.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij tegen het besluit, waarin zijn bezwaar tegen het besluit van de burgemeester van Rotterdam ongegrond is verklaard, beroep heeft ingesteld bij de bestuursrechter van de rechtbank Rotterdam en dat de uitkomst van deze procedure dient te worden afgewacht. Alleen dan bestaat er volgens [gedaagde] duidelijkheid over of hij wel of niet over de benodigde exploitatievergunning(en) zal beschikken. [eiser] heeft ten aanzien van dit verweer het volgende naar voren gebracht.

4.9.

Na indiening van het beroepschrift bij de rechtbank, heeft de rechtbank [gedaagde] bij brief van 12 juli 2017 verzocht de gronden van zijn beroep uiterlijk vier weken later in te dienen, wat hij bij brief van 11 augustus 2017 heeft gedaan. Volgens [eiser] zijn de gronden van het beroep hiermee twee dagen te laat ingediend en zal [gedaagde] in de beroepsprocedure daarom niet-ontvankelijk worden verklaard. De kantonrechter kan echter niet beoordelen of de termijnoverschrijding, als daarvan sprake is, al dan niet verschoonbaar is en kan zich van de eventuele gevolgen daarvan daarom geen deugdelijk beeld vormen. Hij zal [eiser] dan ook niet in haar stelling volgen.

4.10.

De kantonrechter zal daarom een voorschot moeten nemen op hoe de bestuursrechter het beroep van [gedaagde] zal beoordelen indien [gedaagde] in het door hem ingestelde beroep ontvankelijk is. Het (verwachte) oordeel van de bestuursrechter zal immers ook voor de bodemrechter bepalend zijn.

4.11.

Het door [gedaagde] ingestelde beroep bij de bestuursrechter heeft geen schorsende werking. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] tijdens de beroepsprocedure om een voorlopige voorziening heeft gevraagd, zodat het besluit van de burgemeester van Rotterdam , houdende intrekking van de exploitatievergunningen van [handelsnaam] en [handelsnaam 2] nog zijn werking heeft. Daarmee staat vast dat [gedaagde] thans voor beide bedrijfsruimtes niet over de benodigde vergunningen beschikt, wat op zichzelf een reden is de huurovereenkomsten tussen partijen te ontbinden. Tussen partijen is immers overeengekomen dat de huurder voor beide bedrijfsruimtes in het bezit moet zijn van de benodigde (exploitatie)vergunningen. Het door [gedaagde] bestreden besluit van de burgemeester is uitvoerig gemotiveerd. In het besluit worden tal van onregelmatigheden benoemd, mede ontleend aan politierapportages, op grond waarvan de burgemeester heeft geconcludeerd dat hij in [gedaagde] als exploitant geen vertrouwen meer heeft wat tot intrekking van de vergunningen heeft geleid. In het besluit is ook tot uiting gebracht dat [gedaagde] diverse keren door zowel de politie als de burgemeester is gewezen op de toepasselijke regels en is gewaarschuwd dat niet naleving van het exploitatieplan gevolgen kan hebben voor zijn vergunningen. In het besluit is ook gemotiveerd ingegaan op wat [gedaagde] c.q. zijn advocaat tijdens het zienswijzengesprek op 29 december 2016 naar voren heeft gebracht. Al met al blijkt uit het besluit dat de burgemeester niet over één nacht ijs is gegaan. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de overgelegde verklaringen van een aantal omwonenden, die voor [gedaagde] op zichzelf voordelig zijn, in de bezwaarfase al zijn meegenomen. Behalve dat de verklaringen dus niet nieuw zijn stellen deze het besluit van de burgemeester ook niet in een geheel ander licht.

4.12.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat het besluit van de burgemeester om de vergunningen in te trekken disproportioneel is. De kantonrechter volgt dit niet. Het besluit is niet gebaseerd op een enkel incident maar op een reeks van incidenten, waaronder geweldsincidenten, waarbij komt dat [gedaagde] , zoals uit het besluit blijkt, meerdere malen is gewaarschuwd dat zijn vergunningen in het geding zijn. Het ter zitting uitgesproken standpunt van [gedaagde] dat het intrekken van de vergunningen het werk is van een overijverige politieman vindt geen steun in de stukken.

4.13.

[gedaagde] meent dat een vonnis tot ontruiming in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Er moet, aldus [gedaagde] , ook gelet worden op zijn (financiële) belangen. Het is uiteraard juist dat ook de belangen van [gedaagde] in de oordeelsvorming moeten worden betrokken. In dit verband overweegt de kantonrechter het volgende. De woonruimte heeft [gedaagde] gehuurd, zo heeft hij ter zitting verklaard, om eventuele overlastklachten van een boven de horecagelegenheden wonende huurder te voorkomen en om daar in voorkomend geval zelf te kunnen overnachten. Dit belang van [gedaagde] is niet zodanig dat het belang van [eiser] bij de gevorderde voorzieningen daarvoor zou moeten wijken. Hetzelfde geldt voor het risico dat [gedaagde] mogelijk zijn investeringen kwijtraakt. De intrekking van de vergunningen, waardoor de exploitatie onmogelijk is geworden en [handelsnaam] en [handelsnaam 2] hebben moeten sluiten, ligt in de risicosfeer van [gedaagde] . Hij zal de gevolgen daarvan zelf moeten dragen.

4.14.

Het bovenstaande, waaronder het feit dat in de bezwaarfase de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van de rechtbank Rotterdam de door [gedaagde] verzochte voorlopige voorziening heeft afgewezen (zie 2.8), maakt dat de kans aanzienlijk moet worden geacht dat het door [gedaagde] ingestelde beroep bij de bestuursrechter ongegrond zal worden verklaard. [gedaagde] heeft over de beroepsgang bij de bestuursrechter onvoldoende naar voren gebracht om daar anders over te denken. Dit betekent ook dat in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomsten met betrekking tot het gehuurde met voldoende mate van waarschijnlijkheid is te verwachten, zodat daarop kan worden geanticipeerd door de gevorderde ontruiming van het gehuurde in deze procedure toe te wijzen. Hetzelfde geldt voor de daaraan verbonden vorderingen tot betaling van de huurpenningen totdat het gehuurde zal zijn ontruimd.

4.15.

Hieraan kan worden toegevoegd dat, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, ook de opgelopen huurachterstand, wanneer [gedaagde] de huurbetalingen niet blijvend hervat, ontbinding van de huurovereenkomsten zal rechtvaardigen.

4.16.

De gevorderde ontruiming is dan ook voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat de ontruimingstermijn in redelijkheid wordt bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Met betrekking tot het verbod het gehuurde, waaronder aard- en nagelvaste delen behorende tot (de inventaris van) de horecagelegenheden, te vernielen en/of te verwijderen

4.17.

Tussen partijen bestaat verschil van opvatting over wat [gedaagde] bij ontruiming van het gehuurde dient achter te laten. [eiser] stelt dat alles wat binnen het gehuurde is gebracht op grond van de tussen partijen geldende investeringsovereenkomst (zie punt 2.9) niet mag worden weggenomen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de inventaris en wat hij heeft aangebracht hem toebehoort omdat hij een en ander zelf heeft aangeschaft.

4.18.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter brengt uitleg van de investeringsovereenkomst mee dat wat in die overeenkomst onder 3 is opgenomen alleen van toepassing is op de investeringen die [gedaagde] heeft gedaan tot het bedrag van

€ 25.000,00 genoemd onder 1 van die overeenkomst. Daar is voor beide partijen een redelijk belang in gelegen nu, volgens de overeenkomst, ook [eiser] investeert en het in de praktijk niet altijd duidelijk zal zijn wat nu van wie afkomstig is. Voor zaken die [gedaagde] nadien (lees: boven het bedrag van € 25.000,00) heeft aangebracht geldt het bepaalde in artikel 7:216 BW. Gesteld noch gebleken is dat partijen in de huurovereenkomsten van de regeling in dit wetsartikel zijn afgeweken. Dit betekent dat wat [eiser] in de dagvaarding onder de derde bullet heeft gevorderd als te veel omvattend zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.19.

[gedaagde] zal, als in belangrijke mate in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de kant [eiser] vastgesteld op € 470,00 aan griffierecht, € 103,10 aan explootkosten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5 De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [gehuurde] te [plaatsnaam ] (beneden, boven en de eerste verdieping) te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen € 25.496,00 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand augustus 2017, met dien verstande dat de betalingen die [gedaagde] nadien aan [eiser] heeft gedaan (zie 4.3) daarop in mindering komen;

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen € 2.647,00 voor iedere verschenen of nog te verschijnen maand na augustus 2017 dat [gedaagde] de bedrijfsruimte waarin [handelsnaam] zich bevindt niet heeft verlaten en ontruimd;

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen € 3.258,00 voor iedere verschenen of nog te verschijnen maand na augustus 2017 dat [gedaagde] de bedrijfsruimte waarin [handelsnaam 2] zich bevindt niet heeft verlaten en ontruimd;

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen € 469,00 voor iedere verschenen of nog te verschijnen maand na augustus 2017 dat [gedaagde] de woonruimte niet heeft verlaten en ontruimd;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 573,10 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

28874