Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2017:4163

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
12-04-2017
Datum publicatie
31-05-2017
Zaaknummer
C/10/499499 / HA ZA 16-370
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Gedaagde huurt een kavel onbebouwde grond van de gemeente. De vraag is of gedaagde door verjaring een recht van opstal heeft verkregen met betrekking tot de recreatiewoning op de kavel. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is. Geen verkrijgende verjaring, omdat geen sprake is van bezit te goeder trouw. Geen bevrijdende verjaring, omdat gedaagde uit hoofde van de huurovereenkomst met de gemeente houder is van de kavel en dus ook van de recreatiewoning. Art. 3:111 BW staat aan een succesvol beroep op verjaring in de weg. Het beroep van gedaagde op het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft geen doel, ook niet vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid. Dit arrest is geen vaste jurisprudentie. Toepassing van de relevante wetsartikelen leidt in het onderhavige geval tot een andere uitkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/499499 / HA ZA 16-370

Vonnis in de hoofdzaak en in incident van 12 april 2017

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat mr. M.F. Mesu-Abbekerk,

tegen

1 [gedaagde sub1 (overleden)] ,

laatstelijk wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

eiser in het incident,

advocaat mr. I. Correljé,

2. [gedaagde sub2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagden] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 31 maart 2016, met producties 1 tot en met 48,

  • -

    de incidentele conclusie van eis van [gedaagden] , met productie 1,

  • -

    de conclusie van antwoord in het incident,

  • -

    de brief van de rechtbank van 29 juni 2016, waarin is beslist dat op de incidentele vordering niet eerst en vooraf zal worden beslist en waarbij de zaak naar de rol is verwezen voor conclusie van antwoord in de hoofdzaak,

  • -

    de conclusie van antwoord, met productie 1,

  • -

    de brief van de rechtbank van 19 oktober 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 10 februari 2017,

  • -

    de brief van mr. J.P. van der Valk namens de gemeente van 23 februari 2017 met opmerkingen over het proces-verbaal,

  • -

    het faxbericht van mr. Correljé van 28 februari 2017 in reactie op bovenvermelde brief van 23 februari 2017 en met opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De gemeente is eigenaar en exploitant van Recreatieoord Hoek van Holland (hierna: het recreatieoord). Dit recreatieoord bestaat uit (onder meer) 986 kavels die bestemd zijn om daarop recreatiehuisjes te plaatsen.

2.2.

[gedaagden] huren sinds 1974 de kavel plaatselijk bekend als [perceel] op het recreatieoord, kadastraal bekend als gemeente Hoek van Holland, sectie A nummer [nummer] . De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Op deze kavel staat een recreatiewoning (hierna: de recreatiewoning).

2.3.

Op 4 december 2015 is ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers ingeschreven een afschrift van een notariële akte getiteld “verkrijgende verjaring”. Deze akte luidt voor zover hier van belang:

“(…) Heden (…) verschenen voor mij (…)

a. de heer [gedaagde sub1 (overleden)] (…);

b. mevrouw [gedaagde sub2] (…).

De verschenen personen verklaarden:

Registergoed

Het perceel grond op een recreatieterrein, plaatselijk bekend als [perceel] te Hoek van Holland, kadastraal bekend als gemeente Hoek van Holland, sectie A, nummer [nummer] , groot negen en veertig centiare (49 ca).
(…)

Opstal

(…)

Gelet op ondermeer de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van vijf en twintig oktober tweeduizend elf (…) met betrekking tot een vergelijkbare situatie, beroepen de verschenen personen zich op verkrijgende verjaring van een opstalrecht met betrekking tot de recreatiewoning die zich op het registergoed bevindt nu zij onafgebroken bezit hebben gehad van de betreffende woning gedurende meer dan twintig jaar. De verschenen personen verklaarden vervolgens dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van:

het zelfstandig recht van opstal om op het perceel grond op een recreatieterrein, plaatselijk bekend als [perceel] te Hoek van Holland , kadastraal bekend als gemeente Hoek van Holland, sectie A, nummer [nummer] , groot negen en veertig centiare (49 ca) een gebouw bestaande uit een permanente recreatiewoning in eigendom te hebben.

Deze verjaring werkt tegen de eigenaar van het kadastrale perceel, de gemeente Rotterdam.

(…)”.

2.4.

Op 11 december 2015 is ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers ingeschreven een proces verbaal van verbetering van diezelfde datum, waarbij de kadastrale omschrijving van het perceel [perceel] in voormelde notariële akte is gewijzigd in “(…) sectie A, nummer [nummer] (…)”.

3 De vorderingen

in de hoofdzaak

3.1.

De gemeente vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1) voor recht te verklaren dat [gedaagden] geen recht van opstal of enig ander zakelijk of beperkt recht hebben verkregen (niet door verjaring noch anderszins) met betrekking tot de

recreatiewoning, en dat de gemeente volledig, onbezwaard, onbelast, onbeperkt en onvoorwaardelijk eigenaar is van het perceel grond, plaatselijk bekend als het

adres [perceel], kadastraal bekend als gemeente Hoek van Holland, sectie A, nr. [nummer] , groot 49 centiare (49 ca), en van de daarin, daarop en daarboven gesitueerde gebouwen, werken of

beplantingen,

en:

primair:

2(a) [gedaagden] te veroordelen om – binnen veertien dagen na betekening van het vonnis – en door tussenkomst van een notaris: aan de gemeente af te geven een schriftelijke verklaring van waardeloosheid van de inschrijving van de notariële verklaring/akte van (verkrijgende) verjaring van 3 december 2015, als gewijzigd bij proces-verbaal van verbetering van 11 december 2015, en die verklaring van waardeloosheid in te (doen)

schrijven in de openbare registers, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag (een deel van een dag daaronder begrepen) dat [gedaagden] niet of slechts gedeeltelijk aan deze veroordeling voldoen, en te bepalen dat, bij gebreke van de nakoming door [gedaagden] van het in dit 2 (a) bepaalde binnen een maand na betekening van het vonnis althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, het vonnis dezelfde kracht heeft als voornoemde verklaring en in de plaats daarvan zal treden zoals bedoeld in artikel 3:29 BW (naar analogie van artikel 3:300 BW), met machtiging van de gemeente en de bewaarder van de openbare registers om doorhaling van het hiervoor genoemde gepretendeerde opstalrecht te doen geschieden op vertoon en uit kracht van dit vonnis,

of:

subsidiair:

2(b) waardeloos te verklaren de inschrijving van de notariële verklaring/akte van

(verkrijgende) verjaring van 3 december 2015, als gewijzigd bij proces-verbaal, en te bepalen dat het vonnis dezelfde kracht heeft als een verklaring van waardeloosheid en in de plaats daarvan zal treden zoals bedoeld in artikel 3:29 BW (naar analogie van artikel 3:300 BW), met machtiging van de gemeente en de bewaarder van de openbare registers om doorhaling van het gepretendeerde opstalrecht te doen geschieden op vertoon en uit kracht van dit vonnis,

en verder;

3) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen:

a. a) in de proceskosten, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis,

b) in de nakosten.

3.2.

[gedaagde sub1 (overleden)] concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

in het incident

3.3.

[gedaagde sub1 (overleden)] verzoekt primair de gemeente niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans de gemeente haar vordering te ontzeggen. Subsidiair verzoekt hij een termijn te bepalen voor de indiening van een conclusie van antwoord in de hoofdzaak.

3.4.

Het verweer strekt tot afwijzing van de incidentele vordering, met veroordeling van [gedaagde sub1 (overleden)] in de kosten van het incident.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover (nog) van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in de hoofdzaak

4.1.

Tegen [gedaagde sub2] is verstek verleend. Nu door [gedaagde sub1 (overleden)] is voortgeprocedeerd, wordt op grond van artikel 140 Rv één vonnis tussen partijen gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Ten opzichte van de niet verschenen partij geldt dat de vordering in beginsel wordt toegewezen, tenzij de vordering onrechtmatig of ongegrond voorkomt (artikel 139 Rv). Naar vaste jurisprudentie werken de door de wel verschenen gedaagde gevoerde verweren niet in het voordeel van de gedaagde die niet is verschenen, tenzij sprake is van een rechtsbetrekking tussen partijen die verplicht tot een voor alle partijen gelijke beslissing (HR 28 mei 1999, NJ 2000, 290). Die situatie doet zich hier voor. De gemeente vordert immers een verklaring voor recht alsmede het waardeloos verklaren van een inschrijving van een afschrift van een notariële akte waarin is vermeld dat er sprake is van verkrijgende verjaring van een recht van opstal, waartoe zowel [gedaagde sub1 (overleden)] als [gedaagde sub2] rechthebbende (zouden) zijn. Toewijzing van de vorderingen jegens [gedaagde sub2] en afwijzing van de vorderingen jegens [gedaagde sub1 (overleden)] , zou leiden tot een tegenstrijdig vonnis.

4.2.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] door verjaring een recht van opstal hebben verkregen met betrekking tot de recreatiewoning op de kavel [perceel] te Hoek van Holland.

4.3.

Vaststaat dat de gemeente eigenaar is van de in het geding zijnde kavel en dat tussen de gemeente en [gedaagde sub1 (overleden)] een mondelinge huurovereenkomst bestaat met betrekking tot die kavel onbebouwde grond (zie 2.2). Desgevraagd is deze mondelinge huurovereenkomst namens [gedaagde sub1 (overleden)] bij de comparitie van partijen nogmaals bevestigd. Uitgangspunt is dat de eigenaar van de grond in beginsel door natrekking ook eigenaar is van de daarmee duurzaam verbonden gebouwen en werken, zoals een recreatiewoning (artikel 5:20 lid 1 sub e BW). Deze natrekking wordt doorbroken indien (bijvoorbeeld) ten aanzien van de recreatiewoning een recht van opstal is ontstaan (artikel 5:20 lid 1 sub e jo. artikel 5:101 BW): een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.

4.4.

[gedaagde sub1 (overleden)] heeft (bij monde van mr. Correljé) ter comparitie verklaard dat hij door verkrijgende verjaring een recht van opstal met betrekking tot de recreatiewoning heeft verkregen. Desgevraagd heeft hij expliciet een beroep gedaan op de verkrijgende verjaring van artikel 3:99 BW.

4.5.

Voor een beroep op verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW is vereist dat [gedaagden] als bezitters te goeder trouw zijn aan te merken en dat er sprake is van een onafgebroken bezit van het recht van opstal gedurende een periode van tien jaren.

4.6.

De maatstaf voor de beoordeling van de vraag of [gedaagden] moeten worden aangemerkt als bezitters te goeder trouw van een recht van opstal is neergelegd in artikel 3:118 BW jo. 3:11 BW en wordt, daar het hier gaat om een registergoed, nader ingevuld door artikel 3:23 BW. Uit dit artikel vloeit kort gezegd voort dat een verkrijger van een registergoed niet te goeder trouw is als hij onbekend is met feiten die uit de openbare registers volgen. De bezitter van een registergoed zal zich in beginsel dan ook slechts als rechthebbende mogen beschouwen in de zin van artikel 3:118 BW, als hij zich kan beroepen op een ingeschreven akte. Tussen partijen is niet in geschil dat in de openbare registers geen recht van opstal op het betreffende kadastrale perceel gedurende een periode van meer dan tien jaren staat ingeschreven. Immers, eerst op 4 december 2015 is een akte ingeschreven waarin staat vermeld dat [gedaagden] door verkrijgende verjaring eigenaar zou zijn geworden van een zelfstandig recht van opstal. Voor deze datum stond er geen recht van opstal ingeschreven. Dit brengt met zich, dat [gedaagden] – gelet op het ontbreken van een inschrijving daartoe – niet voor een periode van tien jaren erop mochten vertrouwen dat zij rechthebbende waren van een recht van opstal. Nu zij niet als te goeder trouw kunnen worden aangemerkt, is de conclusie dan ook dat geen recht van opstal is ontstaan of verkregen door verkrijgende verjaring ex artikel 3:99 BW.

4.7.

De rechtbank begrijpt uit de overige stellingen van [gedaagde sub1 (overleden)] dat hij eveneens een beroep heeft gedaan op bevrijdende verjaring. In de notariële akte van 3 december 2015 is immers vermeld dat sprake is van verkrijgende verjaring, omdat [gedaagden] “onafgebroken bezit hebben gehad van de betreffende woning gedurende meer dan twintig jaar”. Die termijn duidt op extinctieve verjaring.

4.8.

De rechtbank overweegt dat voor verjaring onder meer bezit is vereist. De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die in artikel 3:107 BW en volgende zijn neergelegd. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt vervolgens dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de op artikel 3:108 BW volgende artikelen zijn neergelegd en overigens op grond van uiterlijke feiten. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is voor het zijn van bezitter dan ook niet van betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.

Voorts is artikel 3:111 BW van belang, waarin is neergelegd dat indien men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, onder dezelfde titel wordt voortgegaan, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.

Voormeld artikel brengt met zich, dat de houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken, noch kan hij houderschap op grond van een andere titel verkrijgen, noch kan hij houder voor een ander worden.

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] uit hoofde van de huurovereenkomst met de gemeente houder zijn van de kavel [perceel]. Zoals hiervoor onder 4.3 reeds is overwogen is het uitgangspunt dat de eigenaar van de grond (de gemeente) tevens de eigenaar is van de daarmee duurzaam verbonden gebouwen en werken, zoals in de dit geval de recreatiewoning. Dat betekent dat [gedaagden] ook houder van de recreatiewoning zijn. Het vorenstaande leidt bij de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagden] niet op grond van extinctieve verjaring eigenaar kunnen zijn geworden van een recht van opstal: artikel 3:111 BW staat aan een succesvol beroep op verjaring immers aan de weg.

4.10.

Het beroep van [gedaagde sub1 (overleden)] op het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft geen doel, ook niet vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid. Dit arrest is geen vaste jurisprudentie. Toepassing van de relevante wetsartikelen leidt in het onderhavige geval tot een andere uitkomst.

4.11.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] geen recht van opstal op de in het geding zijnde kavel hebben verkregen.

in het incident

4.12.

[gedaagde sub1 (overleden)] heeft bij wege van incident gevorderd de gemeente niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen, omdat [gedaagde sub1 (overleden)] slechts gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden waar de wet hem toe in staat stelt en de feitelijke verjaring door de notaris werd geconstateerd. Dit verweer treft geen doel. [gedaagde sub1 (overleden)] pretendeert immers rechthebbende te zijn, de inschrijving in het kadaster is ten behoeve van hem gedaan en de notaris heeft in opdracht van [gedaagde sub1 (overleden)] gehandeld. De gemeente heeft wel degelijk belang bij een juiste weergave in de registers, waarin haar eigendomsrecht zonder inbreuk daarop door een beperkt recht staat vermeld. De incidentele vordering ligt derhalve voor afwijzing gereed. [gedaagde sub1 (overleden)] zal hierna in 4.15 worden veroordeeld in de proceskosten in het incident.

Slotsom

4.13.

Op grond van het voorgaande acht de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. Ook de vordering tot afgifte van een verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW acht de rechtbank toewijsbaar. De mede gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

4.14.

Voor het geval dat [gedaagden] weigert een verklaring van waardeloosheid af te geven, zal de rechtbank de inschrijving van de onder 2.3 en 2.4 bedoelde notariële aktes waardeloos verklaren overeenkomstig artikel 3:29 BW. Op grond van artikel 3:29 lid 4 BW kan het vonnis dat de verklaring van waardeloosheid bevat niet worden ingeschreven, voordat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Deze bepaling houdt verband met de rechtszekerheid. Inschrijving van het vonnis voordat het in kracht van gewijsde is gegaan kan immers aanleiding tot misverstand geven (Parl. gesch. Boek 3, p. 145). Voor zover de vorderingen van de gemeente zien op inschrijving van dit vonnis vóórdat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, worden deze daarom afgewezen.

4.15.

[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat [gedaagde sub1 (overleden)] (door het voeren van verweer en door de incidentele vordering) meer proceskosten heeft veroorzaakt dan [gedaagde sub2] . De kosten waartoe [gedaagde sub1 (overleden)] en [gedaagde sub2] beiden – hoofdelijk – kunnen worden veroordeeld, worden begroot op:

- dagvaarding € 97,95

- griffierecht 619,00

- salaris advocaat 452,00 (1,0 punt x tarief € 452,00 )

Totaal € 1.168,95

Daarnaast zal [gedaagde sub1 (overleden)] tevens worden veroordeeld tot betaling van € 904 (2,0 punten x tarief € 384 salaris advocaat, te weten het voeren van het verweer in incident en het bijwonen van de comparitie van partijen).

5 De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak en in het incident

5.1.

verleent verstek tegen [gedaagde sub2] ;

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagden] geen recht van opstal of enig ander zakelijk of beperkt recht hebben verkregen (niet door verjaring noch anderszins) met betrekking tot de recreatiewoning, en dat de gemeente volledig, onbezwaard, onbelast, onbeperkt en onvoorwaardelijk eigenaar is van het perceel grond plaatselijk bekend als het adres [perceel] te Hoek van Holland, kadastraal bekend gemeente Hoek van Holland, sectie A, nummer [nummer] , groot 49 centiare (49 ca), en van de daarin, daarop en daarboven gesitueerde gebouwen, werken of beplantingen,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en door tussenkomst van een notaris

1) aan de gemeente af te geven een (afschrift van een) schriftelijke verklaring van waardeloosheid van de op 4 december 2015 in hypotheken 4 deel 67324 nummer 83 ingeschreven akte van (verkrijgende) verjaring van 3 december 2015, die is gewijzigd bij proces-verbaal van verbetering van 11 december 2015,

2) (een afschrift van) die verklaring van waardeloosheid in te schrijven of te doen inschrijven in de openbare registers,

op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagden] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 30.000,00,

5.4.

voor het geval [gedaagden] niet binnen één maand na betekening van dit vonnis volledig aan de onder 5.3 vermelde veroordeling hebben voldaan:

verklaart de inschrijving van de notariële verklaring/akte van (verkrijgende) verjaring van 3 december 2015, als gewijzigd bij proces-verbaal van verbetering van 11 december 2015, waardeloos,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.168,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.6.

veroordeelt [gedaagde sub1 (overleden)] tevens in de (aanvullende) proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 904,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.7.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3, 5.5 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2017.

2083/2053