Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2017:2451

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
29-03-2017
Datum publicatie
31-03-2017
Zaaknummer
C/10/513856 / HA ZA 16-1097
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Erflater verkoopt bij leven (vlak voor diens dood) aan een zoon (gesteld) onverpachte landbouwgrond op basis van waarde van die grond in verpachte staat. Geen aansprakelijkheid van de instrumenterende notaris jegens een dochter van erflater (die zich als mede-erfgename benadeeld achtte).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/513856 / HA ZA 16-1097

Vonnis van 29 maart 2017

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. A.C. Kool te Amsterdam,

tegen

1 [gedaagde sub 1] ,

kantoorhoudende te [woonplaats] ,

2. de naamloze vennootschap

VAD NOTARISSEN N.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden,

advocaat mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de notaris genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de conclusie van antwoord

  • -

    de overgelegde producties

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van partijen van 16 maart 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 6 augustus 2007 is te Antwerpen overleden [vader eiseres] , de vader van [eiseres] (hierna te noemen: vader). Vader had 5 kinderen, waarvan 3 kinderen uit een eerder huwelijk ( [eiseres] en haar twee broers genaamd [kind 2] en [kind 3] ) en 2 kinderen uit een latere relatie (genaamd [kind 4] en [kind 5] ). Vader heeft niet bij testament beschikt over zijn nalatenschap. Vader was Belgisch ingezetene.

2.2.

Bij leven was vader eigenaar van percelen landbouwgrond te Klaaswaal (hierna ook te noemen: de grond in Klaaswaal) met een oppervlakte van in totaal 31.94.10 hectare.

2.3.

De grond in Klaaswaal was verpacht. Eén perceel van 8.85.05 hectare was tijdelijk aan mevrouw [persoon 1] verpacht, ex art. 70f pachtwet (oud). Deze tijdelijke verpachting zou volgens de pachtovereenkomst eindigen op 15 november 2007.

2.4.

Toen vader nog leefde heeft [kind 2] , in een e-mailbericht van 8 maart 2007, aan vader, samengevat, het volgende voorstel gedaan:

- [kind 2] koopt, samen met de drie dochters van [kind 2] , de grond in Klaaswaal van vader (waarbij [kind 2] het vruchtgebruik op de grond verkrijgt en zijn drie dochters de blote eigendom verkrijgen);

- [kind 2] schat de waarde van de grond in Klaaswaal op € 17.546,- per hectare;

- [kind 2] biedt voor de grond in Klaaswaal € 19.000,- per hectare (€ 600.400,- in totaal);

- [kind 2] stelt voor dat vader van de koopsom 1/3 deel aan [eiseres] schenkt en 1/3 deel aan [kind 3] , zodat de 3 kinderen gelijkelijk bedeeld zijn.

2.5.

Over de ca 8 ha grond die aan mevrouw [persoon 1] was verpacht staat in het e-mailbericht:

Klaaswaal beslaat 31,6 ha verpachte landbouwgrond (het stuk van mevrouw [persoon 1] reken ik als verpacht nu ik het bij aankoop niet te gelde wil maken en opstaprechten voor 10 ha althans momenteel niet kunnen worden bedongen).

2.6.

Vader heeft ingestemd met de door [kind 2] voorgestelde transactie, waarna uitvoering is gegeven aan dit voorstel. Het notariële deel van de transactie is verzorgd door de (onderhavige) notaris. Notariële levering heeft plaatsgevonden op 29 maart 2007, bij “akte van levering/verlening recht van vruchtgebruik.” Vader heeft overeenkomstig het voorstel van [kind 2] 1/3 deel van de koopsom aan [eiseres] geschonken en 1/3 deel aan [kind 3] .

2.7.

Vader heeft een bijeenkomst georganiseerd met zijn 5 kinderen op 25 mei 2007. Vader was toen terminaal ziek. Vader heeft van de bijeenkomst een geschrift opgesteld getiteld “Bijeenkomst 25 mei 2007.” Dit geschrift is door vader en alle 5 de kinderen voor akkoord ondertekend. Het geschrift heeft als strekking dat vader om fiscale redenen zijn vermogen nog bij leven - evenredig - onder zijn 5 kinderen gaat verdelen, daarbij rekening houdend met hetgeen diverse kinderen inmiddels al gekregen hebben van vader.

2.8.

[kind 2] heeft de circa 8 hectare die waren verpacht mevrouw [persoon 1] , op 16 december 2008 verkocht aan een eigen B.V. van [kind 2] voor een prijs van € 600.000,-

(€ 67.035 per hectare). Notariële levering heeft plaatsgevonden op 16 december 2008 ten overstaan van de (onderhavige) notaris.

2.9.

Op verzoek van [eiseres] is op 15 oktober 2014 een (partij) deskundigenrapport opgesteld door [deskundige] , makelaar in onroerend goed/ rentmeester. Het rapport heeft als strekking dat de aan mevrouw [persoon 1] tijdelijk verpachte grond veel meer waard was dan [kind 2] het in zijn e-mailbericht van 8 maart 2007 heeft doen voorkomen, dat immers de tijdelijke verpachting aan mevrouw [persoon 1] spoedig ten einde zou komen, dat onverpachte grond veel meer waard is dan verpachte grond, dat vader zelf ook niet het beleid had om vrijgekomen grond weer onder de - waardedrukkende - werking van de reguliere pacht te brengen, dat [kind 2] één en ander moet hebben geweten en dat [kind 2] de tijdelijk aan mevrouw [persoon 1] verpachte grond op 16 december 2008 heeft verkocht, vrij van pacht, aan een eigen B.V. van [kind 2] , voor een prijs van € 600.000,- (€ 67.035,- per hectare).

2.10.

[eiseres] heeft [kind 2] en diens drie dochters in rechte betrokken met als vordering vernietiging van de transactie tussen vader en [kind 2] op grond van dwaling/ bedrog/ misbruik van omstandigheden. In die procedure heeft het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 13 september 2016 [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. [eiseres] heeft cassatie aangetekend tegen dit arrest.

3 De vordering

3.1.

[eiseres] vordert, samengevat, te verklaren voor recht dat de notaris onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en dat de notaris om die reden schadeplichtig is jegens [eiseres] , met veroordeling van de notaris tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 123.105,32, vermeerderd met wettelijke rente en (proces) kosten, waaronder nakosten. [eiseres] stelt daartoe het volgende.

3.2.

[kind 2] heeft van vader, net voor diens overlijden in 2007, bijna 32 ha landbouwgrond in Klaaswaal gekocht voor circa € 600.000,-. En [kind 2] heeft vervolgens circa 8 hectare daarvan die tijdelijk aan mevrouw [persoon 1] werden verpacht, in 2008 aan zijn eigen B.V. verkocht voor eveneens circa € 600.000,-. [eiseres] trekt hieruit de conclusie dat [kind 2] voor de grond veel te weinig aan vader heeft betaald. Hierdoor acht [eiseres] zich, als mede-erfgenaam en belanghebbende bij de grondverkoop, benadeeld. [eiseres] wijst er daarbij op dat [kind 2] in diens e-mailbericht van 5 mei 2007 aan vader de (volgens haar onjuiste) suggestie wekt dat hij, [kind 2] , voornemens was de 8 hectare die mevrouw [persoon 1] tijdelijk pachtte (ex artikel 70f Pachtwet) weer in pacht uit te geven. Ten onrechte heeft de notaris vader niet gewezen op de financieel nadelige gevolgen van de voorgenomen transactie, respectievelijk ten onrechte heeft de notaris haar ministerie verleend. [eiseres] wijst er op dat de notaris een zakelijke relatie had met [kind 2] en wellicht ook bevriend was met [kind 2] . Voorts wijst [eiseres] erop dat de Pachtwet op 1 september 2007 (dus net na het sluiten van de koopovereenkomst) is vervallen en vervangen door de pachtwetgeving van titel 5 van boek 7 BW. [eiseres] stelt in dit verband: “Op pacht van los land voor een periode van zes jaar of korter (zoals de tijdelijk aan mevrouw [persoon 1] verpachte grond) was vanaf 1 september 2007 het dwingende pachtrecht op het gebied van pachtprijsbeheersing, bescherming van de pachter ter zake de continuïteit van de overeenkomst en het voorkeursrecht niet langer van toepassing. Daardoor was het perceel dat aan mevrouw [persoon 1] werd verpacht, veel meer waard dan de andere percelen die regulier werden verpacht.

4 Het verweer

4.1.

De notaris voert verweer. De notaris voert onder meer aan dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd, dat de vordering van [eiseres] is verjaard en dat de norm die de notaris volgens [eiseres] heeft geschonden niet strekt tot bescherming van de belangen van [eiseres] . De notaris betwist voorts dat zij niet heeft voldaan aan haar informatie- en voorlichtingsplicht.

5 De beoordeling

5.1.

De rechtbank plaats het volgende voorop. [eiseres] gaat er in de toelichting op haar vordering vanuit dat de grond die mevrouw [persoon 1] pachtte meer waard is geworden door de wijziging in de pachtwetgeving per 1 september 2007. In de vordering ligt het verwijt besloten dat [kind 2] ten nadele van de overige kinderen op slinkse wijze heeft geprofiteerd van deze wetswijziging. Deze aanname vindt geen steun in de destijds toepasselijke pachtwetgeving en de wijziging daarvan. De pachtwetgeving was ook al in 1995 veranderd. Destijds was de praktijk gegroeid van “zwarte pacht” (waarbij verpachter en pachter mondeling afspraken dat de pachter afziet van de rechten die de pachtwetgeving aan de pachter biedt) of “grijze pacht” (dezelfde overeenkomst, maar dan op schrift gesteld). De wetgever wilde aldus tegemoet komen aan de kennelijk in de praktijk gevoelde behoefte tot flexibelere pachtersrechten. In 1995 is daarom de mogelijkheid ingevoerd dat eenmalig, maximaal voor twaalf jaar, losse grond (dus zonder gebouwen) kon worden verpacht zonder prijstoetsing, continuatie­ en indeplaatsstellingsrecht (art. 70f lid 5 Pachtwet). In 2007 liepen de eerste eenmalige pachtovereenkomsten af. Zonder een nieuwe wettelijke regeling zouden grondeigenaren in 2007 hebben moeten kiezen: óf toch een volledige bescherming van de pachter aanvaarden, óf hun gronden aan het officiële pachtcircuit onttrekken (zie aldus [persoon 2] december 2012). De wetswijziging van 1 september 2007 was bedoeld als liberalisering van de pachtwetgeving om te voorkomen dat al te veel verpachters zouden stoppen met (gereguleerde) verpachting.

5.2.

De gestelde financiële benadeling van [eiseres] kan dus niet worden herleid op de wijziging van de pachtwetgeving per 1 september 2007. Uit de eigen stellingname van [eiseres] valt af te leiden dat mevrouw [persoon 1] tijdelijk, voor de duur van 12 jaar, pachtte op grond van de in 1995 ingevoerde mogelijkheid daartoe. Deze tijdelijke pacht zou toch al eindigen in 2007, los van de wetswijziging per 1 september 2007, waarbij het dan volgens het systeem van de pachtwetgeving niet aan mevrouw [persoon 1] maar aan vader was om te bepalen of de grond opnieuw in pacht zou worden uitgegeven.

5.3.

De gestelde financiële benadeling van [eiseres] zit hem dus veeleer in de vraag of de 8 hectare tijdelijk door mevrouw [persoon 1] gepachte grond in 2007 wel of niet opnieuw in pacht zou worden uitgegeven. Hierbij tekent de rechtbank aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat verpachte grond minder waard is dan onverpachte grond, zodat deze keuze invloed kan hebben op de waardering van de gronden.

5.4.

Dan rijst de vraag of de notaris kon weten dat [kind 2] de circa 8 hectare grond waarop het tijdelijke regime van art. 70f lid 5 Pachtwet van toepassing was, niet opnieuw in pacht zou uitgeven. Daaromtrent stelt [eiseres] onvoldoende. [kind 2] schrijft in zijn e‑mail van 5 mei 2007 zelf dat hij van plan was de circa 8 hectare grond wel te blijven verpachten. Waarom de notaris bij het verlijden van de verkooptransactie desondanks kon weten dat [kind 2] later (dat stelt [eiseres] althans) terug zou komen op zijn voornemen tot voortzetting van de pacht, valt niet in te zien. Daarbij komt dat ook voor deze 8 hectare -nadat [kind 2] deze in zijn BV had - ingebracht de pacht is voortgezet (zie hierna onder 5.7). Tegen deze achtergrond heeft [eiseres] onvoldoende toegelicht dat [kind 2] in verband met het verschil in grondprijs voor deze 8 ha bij de aankoop in maart 2007 en de inbreng in zijn B.V. in december 2008 enig voordeel heeft genoten, althans dat daarin een voldoende concrete aanwijzing is gelegen dat [eiseres] zelf hierdoor enig nadeel heeft geleden.

5.5.

[eiseres] stelt ook niet, althans onvoldoende duidelijk, dat de door vader ontvangen prijs voor de onderhavige circa 8 hectare grond, abnormaal laag is, als uitgegaan zou worden van grond in verpachte staat. [eiseres] stelt nog wel dat uit een in haar opdracht in 2010 opgestelde taxatierapport van LTO blijkt dat de regulier verpachte gronden toen ten minste € 22.688,77 per hectare waard waren. De rechtbank acht dit verschil met de door [kind 2] betaalde prijs van (circa) € 19.000,- niet voldoende om voor de notaris een waarschuwingsplicht aan te nemen, temeer niet nu het hier ging om een samenstel van transacties tussen vader en zijn kinderen in het kader van successieplanning.

5.6.

De rechtbank komt aldus tot de conclusie dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden door het samenstel van transacties tussen haar vader en de kinderen in 2007 ten gevolge van een fout van de notaris. De vordering van [eiseres] zal reeds daarom worden afgewezen.

5.7.

Afgezien hiervan is ook de feitelijke de grondslag van de vordering van [eiseres] onvoldoende geconcretiseerd. [eiseres] stelt dat [kind 2] de circa 8 hectare grond, afkomstig van mevrouw [persoon 1] , vrij van pacht heeft overgedragen aan zijn eigen B.V. [eiseres] legt echter zelf over, als haar productie 29, een door de Grondkamer goedgekeurde “Pachtovereenkomst geliberaliseerde pacht voor zes jaar en korter (art.7:397 lid 1 BW).” In deze overeenkomst staat dat [kind 2] , met zijn drie dochters, deze grond (wél) aan een derde heeft verpacht, ingaande op 16 november 2008 en eindigende op 15 november 2014. Tegen deze achtergrond is de enkele omstandigheid dat [kind 2] deze 8 ha bij de inbreng in zijn eigen BV (om hem moverende redenen) heeft gewaardeerd tegen de waarde in onverpachte staat onvoldoende om aan te kunnen nemen dat ook vader bij zijn successieplanning deze waarde had moeten hanteren (en dat de notaris daarop had moeten wijzen).

5.8.

Aan het beroep van de notaris op verjaring dan wel schending van de klachtplicht wordt niet meer toegekomen.

5.9.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de notaris. Deze kosten worden begroot op € 6.745,-, zijnde € 2.842,- aan salaris advocaat (twee punten, tarief V ad € 1.421,- per punt, overeenkomstig de Liquidatietarieven) en € 3.903,- aan griffierecht, te vermeerderen met de gevorderde nakosten en wettelijke rente.

6 De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst het gevorderde af,

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van de notaris, tot op heden begroot op € 6.745,-, vermeerderd met de nakosten, te begroten op € 131,- voor nasalaris zonder betekening, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, vermeerderd met € 68,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 dagen na de datum van betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2017.1

1 2517/2504