Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2017:10939

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
05-01-2017
Datum publicatie
21-03-2019
Zaaknummer
5102795 VZ VERZ 16-11509
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Beschikking
Inhoudsindicatie

Artikel 5:121 BW, VvE heeft in redelijkheid en billijkheid kunnen komen tot besluit afwijzing verzoek appartementseigenaar tot plaatsing permanente overkapping op terras, belangenafweging, verzoek vernietiging besluit en vervangende machtiging afgewezen

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5102795 VZ VERZ 16-11509

uitspraak: 5 januari 2017

beschikking ex artikel 5:121 BW en ex artikel 5:130 BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

1 [verzoeker 1] en

2. [verzoeker 2] ,

wonende te Barendrecht,

verzoekers,

hierna tezamen in enkelvoud aangeduid als ‘ [verzoekers] ’,

gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers,

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

Vereniging van Eigenaars Seinhuiswei 46 A te Barendrecht ,

gevestigd te Barendrecht,

verweerster,

hierna aangeduid als ‘de VvE’,

gemachtigde: mr. J. Schoonhoven.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het verzoekschrift (met producties), ter griffie ontvangen op 25 mei 2016;

  • -

    het verweerschrift (met producties), ter griffie ontvangen op 10 augustus 2016;

  • -

    de nadere stukken van de gemachtigde van [verzoekers] , ter griffie ontvangen op

16 augustus 2016.

1.2.

De mondelinge behandeling van het verzoek heeft op 16 augustus 2016 plaatsgevonden. Daarbij is [verzoeker 1] in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen dhr. [naam 1] (voorzitter), bijgestaan door de gemachtigde. Alle stemgerechtigde leden zijn opgeroepen en hebben ter zitting de gelegenheid gehad hun standpunt naar voren te brengen. Zowel de gemachtigde van [verzoekers] als de gemachtigde van de VvE hebben gepleit aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen. Door de griffier is aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is verhandeld.

1.3.

De datum voor het wijzen van de onderhavige beschikking is nader bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Op 25 juli 2008 is het gebouw met daarbij behorende grond, gelegen in het plan “Lage Wei” te Barendrecht aan de Seinhuiswei, kadastraal bekend gemeente Barendrecht, sectie D, nummer 10137, groot 11 are en 28 centiare, gesplitst in 46 appartementsrechten (hierna aangeduid als “het complex”). De appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE.

2.2.

Op deze splitsing zijn van toepassing de bepalingen van het Modelreglement 2006 (hierna “het reglement”) met daarbij in voornoemde akte van splitsing opgenomen wijzigingen en aanvullingen.

2.3.

[verzoeker 1] is eigenaar van het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met toebehoren en terras, gelegen op de derde verdieping van het gebouw, met bijbehorende berging gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend als Seinhuiswei [huisnummer] te Barendrecht. Het appartement van [verzoekers] bevindt zich aan de hoekzijde van het complex.

2.4.

Alle woonappartementen beschikken over een balkon c.q. terras. Er zijn zeven verschillende typen terrassen, die in grootte variëren van 15m² tot 60 m² voor de twee penthouses in het complex. Vijf terrassen beschikken op dit moment over een constructies teneinde wind en zonlicht tegen te gaan.

2.5.

In het bij de akte van splitsing vastgestelde splitsingsreglement is, onder meer, het volgende bepaald:

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties, de balkonconstructies (…)

Artikel 22

1. Iedere op, aan, onder, of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden (…).

4. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privégedeelten bevinden.

Artikel 23

1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.

(…)

De in de artikelen 21, 22 en 23 bedoelde toestemming of ontheffingen mogen niet op onredelijke gronden worden gewijzigd of worden ingetrokken.”

2.6.

In het Huishoudelijke reglement van de VvE is bepaald:

artikel 6

Zonwering

Het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw van zonneschermen is toegestaan voor rekening en risico van de belanghebbende, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten, zodanig dat het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten niet belemmerd wordt. (…) De betreffende eigenaar draagt er zorg voor dat het betreffende scherm het aanzien van het gebouw niet schaadt door verwering of vervuiling.

Aan alle gevels mogen screens worden geplaatst. Aan de terugliggende achtergevel (balkons, westzijde) mogen screens, verticale zonwering, knikarmschermen of rolluiken worden gemonteerd. Deze mogen niet voorbij de balustrade van de balkons uitkomen. Eventueel mogen andere horizontale zonweringsystemen worden toegepast. Hiervoor is wel goedkeuring van het bestuur van de VvE noodzakelijk.

Het bestuur streeft uniformiteit na in de toegepaste zonweringsystemen. Het onderhoud en nazorg acht het bestuur een belangrijk aandachtspunt. Bovenstaande zonweringsystemen moeten geplaatst en uitgevoerd zijn conform de navolgende specificaties: (…)

(…)

Balkonbeglazing

Balkonbeglazing is toegestaan als deze binnen de balustradelijn van de balkons blijft. Harmonica-systeem en helder glas. Voor balkonbeglazing is toestemming van het bestuur vereist evenals een vergunning van de gemeente Barendrecht. (…)”

2.7.

Op 26 april 2016 vindt een vergadering van eigenaars plaats. Tijdens die vergadering is het verzoek van [verzoekers] om aan hem toestemming te verlenen een permanente overkapping op zijn balkon te plaatsen in stemming gebracht. Van de 280 stemgerechtigde leden brengen 257 hun stem uit en daarvan zijn 37 stemmen voor en 221 tegen zodat op grond hiervan aan [verzoekers] geen toestemming wordt verleend.

2.8.

Bij email van 27 mei 2016 schrijft [naam 2] , architect van het complex, aan de bestuursvoorzitter van de VvE, voor zover van belang, het volgende:

“In vervolg op de discussie omtrent de balkonoverkapping van dhr. [verzoeker 1] stuur ik u hierbij mijn reactie:

Ik heb inderdaad in eerste instantie – medio december 2015 – de heer [verzoeker 1] (…) bericht dat ik als architect van het geen bezwaar heb tegen het aanbrengen van een balkonoverkapping op zijn balkon. Bij mijn reactie naar de heer [verzoeker 1] veronderstelde ik dat de overkapping alleen op het balkon van de woning van de heer [verzoeker 1] zou worden toegepast. Bij het betreffende appartementsgebouw is er echter sprake van dat er bij 6 balkons en 2 terrassen een dergelijke balkon-/ terrasoverkapping kan worden toegepast (de overige balkons worden overkapt door het balkon van de bovenburen). In mijn reactie naar de heer [verzoeker 1] heb ik mij niet gerealiseerd dat indien het de heer [verzoeker 1] wordt toegestaan een balkonoverkapping aan te brengen, ook andere eigenaren de mogelijkheid krijgen een dergelijke balkon-/ terrasoverkapping te realiseren. Het is niet aan te nemen dat de VvE rechtmatig dit recht in dat geval kan onthouden aan andere eigenaren.

Ik ben van mening dat indien een dergelijke overkapping op balkons en/of terrassen bij meerdere woningen wordt toegepast dit de uitstraling van het pand zeker niet ten goede komt. Er zou een niet gewenst en onregelmatig beeld kunnen ontstaan (soort lappendeken) in het gevelbeeld van het gebouw. Wat hierin meespeelt is het feit dat er sprake is in het voorstel van een permanente balkon-/terrasoverkapping. Dit geeft een ander beeld en heeft een andere uitstraling dan een semi-permanente uitklapbare zonwering (knikarmscherm e.d.). Het is overige ook ongebruikelijk om balkon-/terras-overkappingen aan te brengen op een appartementsgebouw. Dergelijke constructies worden met name bij grondgebonden woningen toegepast. De aanwezige mogelijkheid om verticale balkonbeglazing te installeren zoals door u toegelicht zal naar ik aanneem een groot deel van de als lastig ervaren wind op het balkon wegnemen.

Concluderend: hoewel ik in eerste instantie positief heb gereageerd naar de heer [verzoeker 1] kan ik me volledig vinden in het advies van het bestuur van de VvE en het door de ALV genomen besluit om niet in te stemmen met het voorstel van de heer [verzoeker 1] .”

3 Het verzoek

3.1.

[verzoeker 1] verzoekt, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

  1. Het besluit de door [verzoeker 1] benodigde toestemming teneinde de verzochte constructie inclusief terrasoverkapping te kunnen aanbrengen af te wijzen, te vernietigen;

  2. [verzoeker 1] vervangende machtiging ex artikel 5:221 BW te verlenen teneinde de door hem verzochte constructie zoals overgelegd als productie 5 aan te mogen brengen;

  3. Met veroordeling van de VvE in de kosten van dit geding.

3.2.

[verzoeker 1] legt het volgende aan zijn verzoek ten grondslag. Het besluit van de VvE, waarbij de gevraagde toestemming is geweigerd, dient vernietigd te worden nu bij een afweging van alle bij het besluit betrokken belangen de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen. [verzoeker 1] stelt dat het voor hem op dit moment niet mogelijk is om bij slechts een klein beetje wind op een normale wijze gebruik te maken van zijn balkon. Met het aanbrengen van een doorzichtige overkapping kan dit al worden veranderd. Het belang van [verzoeker 1] om op een normale wijze gebruik te maken van zijn terras wegen op tegen het belang van het bestuur/de VvE. Toestemming is dan ook zonder redelijke grond geweigerd. Vernietiging van het besluit levert op zichzelf niets op. Daarmee is de noodzaak gegeven om tevens ook te verzoeken om vervangende machtiging. Deze machtiging kan worden verleend nu de VvE zonder redelijke grond haar medewerking dan wel haar toestemming weigert.

3.3.

Ter onderbouwing van zijn verzoeken voert [verzoeker 1] , samengevat weergegeven, het volgende aan. Allereerst wijst [verzoeker 1] erop dat voor de door hem benodigde toestemming teneinde de verzochte constructie aan te brengen, geen meerderheid van 2/3e van het totaal aantal stemmen benodigd is. Dit betekent dat als toestemming wordt verleend, geen wijziging van het huishoudelijke reglement noodzakelijk is. Voorts leidt toestemming niet tot een ongewenste precedentwerking aangezien slechts sprake is van één balkon dat op eenzelfde wijze overkapt zou kunnen worden en volgens [verzoeker 1] is op dit terras al een constructie aanwezig zoals door hem gewenst, zij het dat die constructie geen doorzichtige overkapping heeft maar een uitrolbare zwart-wit gestreepte zonwering. De andere balkons zijn reeds overkapt door het bovengelegen balkon. Dat het aanbrengen of bevestigen van de constructie leidt tot schade aan het gebouw wordt betwist. Dit geldt ook voor het standpunt van de VvE dat de constructie althans het aanbrengen daarvan za leiden tot schade als gevolg van regenwater dan wel lekkages. Volgens [verzoeker 1] kan in redelijkheid niet worden geoordeeld dat het verzoek inbreuk maakt op het architectonisch uiterlijk van het gebouw. De gewenste overkapping blijft geheel binnen de balustradelijn van zijn balkon. In dat kader verwijst [verzoeker 1] naar de constructie die is aangebracht op het terras van het penthouse, welk appartement toebehoort aan de voorzitter van het bestuur van de VvE. De door [verzoeker 1] hem gewenste constructie valt weg tegen de achterliggende gevel, terwijl de constructie bij het penthouse boven het gebouw uitsteekt en van verre duidelijk zichtbaar is. Bovendien bevindt de constructie zich aan de achterzijde van het pand. [verzoeker 1] wijst erop dat de architect van het complex schriftelijk heeft laten weten tegen het ontwerp geen bezwaar te hebben. Van de zijde van de gemeente althans de welstandscommissie is evenmin gebleken van bezwaren en om die reden is aan [verzoeker 1] een vergunning verleend voor het plaatsen van de constructie. Volgens [verzoeker 1] tolereert de VvE al dat het architectonisch uiterlijk van het complex wordt aangetast, gelet op de constructie die reeds is aangebracht op het terras van het penthouse. Het enige verschil met die constructie is dat daar een zonwering boven de balkonbeglazing kan worden uitgerold in plaats van de door [verzoeker 1] verzochte doorzichtige overkapping. Daarom kan de VvE dit standpunt niet meer aan [verzoeker 1] tegenwerpen. De constructie zelf zal leiden tot een waardestijging, daar het comfort van het balkon sterk wordt verhoogd en de bewoners daardoor beter gebruik kunnen maken van het balkon. Dit wordt volgens [verzoeker 1] door verschillende makelaars beaamd. Daarbij geven verschillende door [verzoeker 1] geraadpleegde ingenieurs aan, dat het aanbrengen van enkel verticale beglazing niet zal leiden tot een comfortabel verblijf. Gezien dit alles is [verzoeker 1] van mening dat sprake is van willekeur, zeker gezien de constructie die op het terras van het penthouse is aangebracht.

4 Het verweer

4.1.

De VvE stelt dat het besluit, waarbij de door [verzoekers] gevraagde toestemming is geweigerd, niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Toestemming is geweigerd op redelijke gronden.

4.2.

Ter onderbouwing voert de VvE het volgende aan. Bij de aankoop van het appartement wist [verzoeker 1] , althans had hij kunnen weten, dat een balkon zonder bovenbalkon, meer gevoelig is voor wind. Het staat ook niet ter discussie dat de wind op het balkon van [verzoeker 1] vrij spel heeft. Dit leidt echter niet tot een gevaarlijke situatie zoals [verzoeker 1] stelt. Het is de VvE in ieder geval niet bekend dat er ooit iets van zijn balkon is afgewaaid. Volgens de VvE is het plaatsen van verticale balkonbeglazing in dit geval een effectieve manier om de wind op het balkon/terras aanzienlijk te verminderen. Daartoe biedt het bestaande Huishoudelijke Reglement aan [verzoeker 1] ook de mogelijkheid. Het is [verzoeker 1] toegestaan om zijn balkon te voorzien van verticale (balkon)beglazing. Bij één van de terrassen (ook op een hoek, zonder bovengelegen balkon) heeft het aanbrengen van verticale beglazing een aanzienlijke vermindering van de wind op het terras tot gevolg gehad. Ook bij het terras van het penthouse is verticale balkonbeglazing toegepast. Dat in het geval van [verzoeker 1] het aanbrengen van verticale balkonbeglazing niet tot een aanzienlijke afname van de wind zou leiden, wordt niet onderbouwd. [verzoeker 1] wenst een permanent overkapping op zijn balkon te plaatsen, hetgeen op zichzelf al zeer ongebruikelijk is bij appartementen. Voor de VvE is met name het breekpunt de ontsierende overkapping, die leidt tot een rommelig aanzicht van de gevel (de architect beaamt dit) en de mogelijke schade aan de gevel die het plaatsen van de bevestiging van de overkapping met zich zal brengen, zowel op korte als op lange termijn. Verder brengt een dergelijke overkapping voor [verzoeker 1] de mogelijkheid met zich het balkon als serre bij de binnenruimte van zijn appartement te betrekken. Het uitvoeren van en het onderhoud aan de balkonconstructies en de afwerklaag van het balkon wordt door de constructie belemmerd. Deze behoren beide tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en dienen voor noodzakelijk onderhoud toegankelijk te zijn. De constructie zoals die is toegepast op het terras van het penthouse, is niet permanent en betreft een constructie met verticale terrasbeglazing en zonwering, hetgeen volledig conform het Huishoudelijke regelement is. De door [verzoeker 1] gewenste constructie, zal door de brede balken bij de overkapping, zeer goed zichtbaar zijn.

5 De beoordeling

5.1.

Niet in geschil is dat de kantonrechter bevoegd is om kennis te nemen van het verzoek van [verzoekers] en dat het verzoek tijdig is gedaan.

5.2.

In geschil is de vraag of het besluit van de VvE, waarbij aan [verzoekers] geen toestemming is verleend om op zijn terras/balkon de door hem gewenste constructie aan te brengen, vernietigbaar is. Bij de beoordeling geldt als toetsingsmaatstaf of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De vraag of het besluit van de VvE aan deze maatstaf voldoet wordt als volgt beantwoord.

5.3.

Niet gezegd kan worden dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid en (naar) billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen en evenmin dat zij zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW haar toestemming aan de door [verzoekers] gewenste permanente overkapping heeft geweigerd. De hiervoor door de VvE aangevoerde argumenten komen de kantonrechter namelijk niet onredelijk voor.

5.4.

Niet ter discussie staat dat het [verzoeker 1] reeds is toegestaan om zijn terras te voorzien van verticale balkonbeglazing. Zoals de VvE terecht stelt legt [verzoeker 1] geen schriftelijke stukken over waaruit blijkt dat juist in zijn geval, gelet op de ligging van zijn appartement, deze constructie niet tot de voor hem gewenste oplossing leidt. Op grond van zowel de door partijen overgelegde stukken als hetgeen partijen ten tijde van de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, is het voldoende duidelijk geworden dat de door [verzoekers] gewenste permante doorzichtige terrasoverkapping (met glazen glaswand) in feite neerkomt op althans tot resultaat heeft dat [verzoeker 1] daarmee op zijn terras een permanente ruimte c.q. situatie creëert vergelijkbaar met die van een serre. Daarmee wijkt de door [verzoekers] gewenste constructie in aanzienlijke mate af van de constructie zoals die is toegepast op het terras van het penthouse dan wel alle andere constructies die thans op de terrassen van het appartementencomplex zijn geplaatst. Bij het terras op het penthouse, is immers sprake van een constructie bestaande uit verticale balkonbeglazing, met een uitklapbare zonwering. Niet gezegd kan dan ook worden dat de VvE, gezien de afwijkende constructies, met twee maten meet of sprake zou zijn van willekeur, zoals [verzoeker 1] stelt. Bovendien blijkt uit de overgelegde foto’s dat de door [verzoekers] gewenste permanente overkapping, met de daarbij behorende stalen frame/constructie zal leiden tot een door de VvE ongewenste wijziging van het architectonisch uiterlijk van de achterzijde van het appartementencomplex. Dit geldt te meer omdat toestemming aan [verzoekers] er in de toekomst wellicht toe kan leiden dat meer eigenaren een soortgelijke permante overkapping zouden willen plaatsen waarmee de gevreesde “lappendekken” zou kunnen ontstaan. Weliswaar dacht de architect van het complex hier in eerste instantie anders over, maar uit de door de VvE overgelegde email blijkt waarom de architect hierover van gedachten is veranderd. Hieraan doet niet af dat bij de gemeente kennelijk geen bestuursrechtelijke bezwaren bestaan tegen het plaatsen van een permanente overkapping. Het hier tegenoverstaande belang van [verzoeker 1] om normaal gebruik te kunnen maken van zijn balkon, hetgeen volgens hem niet mogelijk is vanwege de ligging van zijn balkon in combinatie met de wind, weegt hiertegen onvoldoende op. Dat [verzoeker 1] zijn balkon niet normaal zou kunnen gebruiken is de vraag en bovendien wist [verzoeker 1] bij de aankoop van zijn appartement dat een open balkon vatbaarder is voor de wind dan een balkon dat overkapt is. [verzoeker 1] weerspreekt ook niet dat de VvE geen klachten of meldingen heeft ontvangen over spullen die van het balkon van [verzoeker 1] zouden zijn afgewaaid.

5.5.

De slotsom is dat het verzoek van [verzoekers] tot vernietiging van het besluit van de VvE en tot het verlenen van vervangende machtiging wordt afgewezen.

5.6.

[verzoekers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeelt in de proceskosten.

6 De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de verzoeken van [verzoekers] af;

- veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE begroot op

€ 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;

- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

918