Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2016:9374

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
18-11-2016
Datum publicatie
07-12-2016
Zaaknummer
5398864 / VV EXPL 16-392
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Gevorderde ontruiming in kg afgewezen ivm grote gevolgen voor huurder, gezien haar investeringen. Voorvallen tussen huurder en aangrenzende winkelier zullen in bodemprocedure vermoedelijk niet leiden tot ontbinding huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2017/25
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5398864 / VV EXPL 16-392

uitspraak: 18 november 2016

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

STICHTING HAVENSTEDER,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. S. den Engelsen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

  • -

    het exploot van dagvaarding van 14 oktober 2016, met producties;

  • -

    de bij brieven van 17 oktober en 21 oktober 2016 overgelegde producties aan de zijde van [gedaagde];

  • -

    de bij brieven van 21 oktober en 27 oktober 2016 overgelegde nadere producties aan de zijde van Havensteder;

  • -

    de pleitaantekeningen aan de zijde van [gedaagde].

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2016. Namens Havensteder is verschenen de heer [B.], adviseur BOG/MOG, bijgestaan door de advocaat mr. S. den Engelsen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar advocaat mr. A. Rhijnsburger.

1.3.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2 De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1.

Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat sedert 1 mei 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar.

2.2.

[gedaagde] exploiteert een winkel in het gehuurde, [winkelnaam].

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.

2.4.

Artikel 9.4 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

‘Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen. Dit geldt eveneens ten aanzien van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.’

2.5.

Mevrouw [G.] exploiteert sinds circa tien jaar een aan het gehuurde grenzende winkel genaamd [winkelnaam]’ gelegen aan [adres en plaatsnaam]. [G.] huurt de winkelruimte eveneens van Havensteder. [G.] heeft in 2013 een bel ter plaatse van de voordeur van haar winkel geplaatst die door middel van een sensor afgaat bij het betreden en het verlaten van de winkel, waarbij die bel zowel bij het binnentreden als het verlaten van de winkel steeds drie keer een signaal geeft. [G.] heeft de bel geplaatst zodat zij klanten hoort binnenkomen wanneer zij in haar atelier achter in de winkel aan het werk is.

2.6.

De voordeuren van de winkels van [gedaagde] en [G.] zijn in een portiek tegenover elkaar gelegen met daartussen twee deuren van boven de winkels gesitueerde woningen.

2.7.

[gedaagde] en haar partner, de heer [P.] (hierna: [P.], hebben [G.] meerdere keren aangesproken op de geluidsoverlast die de bel van [G.] in hun visie veroorzaakt en zij hebben [G.] verzocht de bel te verwijderen of te vervangen door een bel met minder volume dan wel de reeds aanwezige bel achter in de winkel te plaatsen.

2.8.

[G.] heeft in april 2015 een stuk plakband op de bel geplakt, zodat het volume van de bel minder luid zou zijn. [G.] heeft de plakband vervolgens weer verwijderd.

Na bemiddeling door de winkeliersvereniging heeft [G.] begin mei 2015 opnieuw een stuk plakband op de bel geplakt.

2.9.

Begin juni 2015 is de bel op verzoek van [gedaagde] en [P.] achter in de winkel van [G.] geplaatst. Een week later heeft [G.] de bel weer terug laten plaatsen op de oude plek bij de voordeur, omdat de bel steeds afging wanneer klanten voor de passpiegel in de winkel stonden.

2.10.

Op 3 juli 2015 heeft [P.] voorgesteld om een nieuwe bel te plaatsen in de winkel van [G.], die minder geluid produceert. Zij is daar niet mee akkoord gegaan en vervolgens heeft tussen beiden een heftige woordenwisseling plaatsgevonden.

2.11.

Op 3 september 2016 heeft opnieuw een incident plaatsgevonden over de bel in de winkel van [G.], waarbij betrokken waren [gedaagde] en haar partner [P.] aan de ene kant en [G.] aan de andere kant. De gemoederen tussen partijen zijn toen zo hoog opgelopen, dat [G.] zich genoodzaakt heeft gezien de politie in te schakelen, die ook ter plaatse is verschenen en zowel [gedaagde] alsook [P.] heeft meegenomen naar het bureau. Na een gesprek op het politiebureau zijn beiden vervolgens weer heengezonden door de politie.

3 De stellingen van partijen

3.1.

Havensteder vordert bij dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde gelegen aan het [adres en plaatsnaam], te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan de vordering heeft Havensteder naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

3.2.1.

[gedaagde] is herhaaldelijk de confrontatie met verschillende ondernemers uit de straat, met name met [G.], aangegaan. Haar houding kenmerkt zich door schreeuwen, schelden en dreigen.

3.2.2.

Daar komt bij dat zij haar partner, [P.], heeft betrokken bij de problemen met [G.] met als gevolg de verbale en fysieke confrontaties op 3 juli 2015 en 3 september 2016 die alle perken te buiten zijn gegaan.

Op 3 juli 2015 is [P.] in de winkel van [G.] geweest met de intentie de bel te vervangen door een andere, minder luide bel. Hier is vervolgens buiten over gesproken, waarbij [G.] heeft aangegeven de nieuwe bel niet in haar winkel te willen. Op het moment dat [G.] haar winkel wilde ingaan, heeft [P.] de ingang geblokkeerd en heeft een woordenwisseling plaatsgevonden. [P.] heeft [G.] bedreigd met de woorden ‘Ik maak je af’. Ook heeft hij tegen [G.] gezegd dat [gedaagde] en hij veel geld in de winkel hebben gestopt en dat als hun winkel ook maar een klein beetje minder zou gaan lopen, hij [G.] kapot zou maken. [G.] en [gedaagde] hebben elkaar over en weer geduwd. Hierna heeft [G.] de deur dicht gedaan, waarna [P.] hard op het raam heeft gebonkt en de bel ingedrukt heeft gehouden.

Op 3 september 2016 heeft [P.] [G.] mishandeld. [P.] heeft die dag op een agressieve manier de bel van de deur van de winkel van [G.] getrokken. Vervolgens is een scheldpartij voor de deur ontstaan en heeft [P.] geprobeerd uit te halen naar [G.], maar een buurtbewoner heeft hem op tijd weggetrokken. Daarop is [gedaagde] haar winkel uitgekomen en heeft hysterisch geschreeuwd. Na nog wat verwensingen te hebben geuit, zijn [gedaagde] en [P.] hun eigen winkel ingegaan. [G.] heeft de politie ingeschakeld en op het moment dat de politieagenten hun auto aan het parkeren waren, zijn [gedaagde] en [P.] hun winkel uitgekomen. [G.] stond ook buiten. [P.] heeft [G.] een harde duw gegeven met zijn schouder, waardoor [G.] bijna op de grond viel. Er heeft vervolgens een woordenwisseling plaatsgevonden en daarna is [P.] op [G.] afgerend. [G.] is haar winkel ingevlucht, is door [P.] in een hoek gedreven achter de toonbank en heeft in het gezicht van [G.] gespuugd en heeft geroepen dat hij al haar tanden “uit haar smoel zou slaan”. [P.] liep vervolgens weg en is samen met [gedaagde] door twee agenten meegenomen naar het politiebureau.

[gedaagde] is op grond van artikel 9.4 van de algemene bepalingen en op grond van artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aansprakelijk voor het gedrag van [P.]. [gedaagde] wist inmiddels hoe [P.] reageerde op de kwestie met [G.], maar desondanks heeft zij hem niet buiten de ruzies gehouden. Hiermee heeft [gedaagde] bewust het risico genomen dat [P.] [G.] zou aanvallen. Hiervoor is zij als huurder aansprakelijk.

3.2.3.

[gedaagde] heeft haar handen zelf overigens ook niet thuis gehouden toen de eigenaresse van de winkel gelegen naast de winkel van [G.], [L.], eind september 2015 een gesprek met [gedaagde] wilde aangaan over een incident dat op 22 augustus 2015 had plaatsgevonden tussen [L.] en [gedaagde]. [L.] was [gedaagde] tegen gekomen in de lift in de Ikea in Delft. [gedaagde] heeft [L.] toen uitgescholden en bedreigd, omdat [L.] op dat moment niet bereid was op verzoek van [gedaagde] onder vier ogen met haar te spreken. [gedaagde] heeft ook naar [L.] geschreeuwd. Ongeveer drie tot vier weken later heeft [L.] getracht met [gedaagde] in gesprek te gaan over het voorval. Nog voordat [L.] had uitgelegd waarvoor zij kwam, begon [gedaagde] tegen haar te schreeuwen dat zij moest vertrekken. Terwijl [gedaagde] schreeuwde, probeerde zij de deur dicht te gooien. [L.] heeft vervolgens haar voet tussen de deur en drempel gezet. Hierop heeft [gedaagde] fysiek geweld gebruikt om haar weg te duwen; eerst met de deur en vervolgens met haar armen. Het was voor [L.] een heel angstig moment en weer werd zij door [gedaagde] beledigd en bedreigd.

3.2.4.

Op 21 september 2016 heeft [P.] [G.] opnieuw lastig gevallen. [G.] stond na sluitingstijd te praten met buren, voor de deur van hun restaurant. [P.] parkeerde zijn auto net naast het terras van dat restaurant, stapte uit, grijnsde, lachte [G.] uit en riep ‘Zo, zijn dat je nieuwe vriendjes’. Dit voorval voelde voor [G.] heel bedreigend aan.

3.2.5.

Naar aanleiding van bovengenoemde gebeurtenissen is aannemelijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure ontbonden zal worden, aldus nog steeds Havensteder. [gedaagde] is immers ernstig tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. [gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen en handelt in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 9.4 van de algemene bepalingen.

3.2.6.

Het spoedeisend belang van Havensteder bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming is gerelateerd aan de angst die in de straat heerst door hetgeen is voorgevallen op 3 september 2016. De ondernemers uit de straat vrezen voor nieuwe escalaties.

3.3

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure.

3.4

Daartoe heeft [gedaagde] naast de onder 2. vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

3.4.1.

[gedaagde] betwist allereerst dat sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Havensteder. Het eerste incident dat door Havensteder aan de vordering tot ontruiming ten grondslag wordt gelegd heeft immers anderhalf jaar geleden in juli 2015 plaatsgevonden. Havensteder hoeft daarnaast niet te vrezen voor nieuwe incidenten, nu [gedaagde] met [P.] heeft afgesproken dat hij zich voortaan niet meer in de buurt van de winkel zal vertonen.

3.4.2.

De zaak leent zich voorts niet voor behandeling in kort geding. De vordering tot ontruiming is gebaseerd op twee incidenten waarover de lezingen van partijen uiteenlopen.

Er is inderdaad sprake van onenigheid tussen [gedaagde] en [G.] met betrekking tot de bel van [G.], maar er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op grond waarvan de huurovereenkomst zou moeten eindigen. Het volume en de frequentie waarmee de bel in de winkel van [G.] rinkelt veroorzaakt geluidsoverlast voor [gedaagde] en [gedaagde] heeft zich tevergeefs diverse keren tot zowel [G.] als Havensteder gewend voor een oplossing. Havensteder heeft de overlastklacht van [gedaagde] niet onderzocht en heeft van meet af aan [G.] gesteund.

Op 3 september 2016 is geen sprake geweest van mishandeling door [P.]. De politie heeft [P.] en [gedaagde] naar het bureau meegenomen vanwege de ontstane ruzie, waarna zij weer zijn vrijgelaten. [P.] heeft niet in detentie gezeten.

3.4.3.

De belangen van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde zijn groot, nu zij voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de exploitatie van haar winkel en zij bovendien aanzienlijke bedragen in de winkel heeft geïnvesteerd.

4 De beoordeling

4.1.

Voldoende gebleken is dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. De omstandigheid dat het eerste door Havensteder genoemde voorval van juli 2015 inmiddels dateert van ongeveer anderhalf jaar geleden kan in dit verband niet tot een andere conclusie leiden, nu Havensteder met name het voorval op 3 september 2016 aan haar vordering ten grondslag legt.

4.2.

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

Bij de beoordeling van het tussen partijen gerezen geschil stelt de kantonrechter voorop dat toewijzing van de door Havensteder gevorderde voorlopige voorziening verstrekkende gevolgen heeft voor [gedaagde]. Een en ander betekent immers dat zij de exploitatie van haar winkel dient te staken en dat zij daarmee niet alleen haar broodwinning verliest, maar tevens de forse investeringen die zij heeft moeten doen om de winkelruimte in de staat te brengen, zoals afgebeeld op de door haar overgelegde foto’s. Juist gezien die verstrekkende gevolgen en de omstandigheid dat in feite sprake is van een onomkeerbare beslissing, wanneer de door Havensteder gevorderde ontruiming zou worden toegewezen, bestaat voor toewijzing van de door de verhuurder gevorderde voorlopige voorziening alleen aanleiding wanneer met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid gezegd kan worden dat de vordering van Havensteder in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde toegewezen zal worden.

4.4.

Bij de beoordeling van de vraag of er aanleiding bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst is van belang dat op grond van artikel 6:265, lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij (in dit geval Havensteder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij (in dit geval [gedaagde]) om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

4.5.

Wanneer de hiervoor ontwikkelde uitgangspunten worden toegepast op de onderhavige kwestie, dan stelt de kantonrechter allereerst vast dat tussen twee huurders van Havensteder onenigheid is ontstaan over de winkelbel van [G.] die volgens [gedaagde] teveel geluid produceert. [gedaagde] betitelt de bel als een “elektronisch deuralarm met een te hoog volume”. Kennelijk heeft [gedaagde] zich aan dat geluid in zodanige mate gestoord dat niet alleen op 3 juli 2015, maar ook op 3 september 2016 een ernstig conflict is ontstaan, waarbij ook de partner van [gedaagde], [P.] zich niet onbetuigd heeft gelaten. Havensteder stelt dat [G.] op laatstgenoemde datum niet alleen verbaal is belaagd door [P.], maar ook fysiek is mishandeld door hem, waardoor zij letsel aan rug en schouder heeft opgelopen.

[gedaagde] heeft van haar kant erkend dat de emoties op 3 september 2016 hoog zijn opgelopen. Zij betreurt het incident. Volgens haar hebben de opgekropte emoties duidelijk een rol gespeeld. Ook [P.] heeft in zijn e-mail d.d. 3 september 2016 gericht aan de advocaat van [gedaagde] spijt betuigd over het voorval, waarbij hij te kennen heeft gegeven dat hij “bereid is daarvoor excuses aan te bieden”. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat [P.] [G.] op die datum mishandeld heeft. Gezien die gemotiveerde betwisting is de door Havensteder gestelde mishandeling in dit geding onvoldoende komen vast te staan. Havensteder heeft weliswaar verwezen naar de door haar overgelegde verklaringen van andere winkeliers, doch die verklaringen zijn niet onder ede afgelegd, zodat daaraan geen beslissende betekenis gehecht kan worden. Daarbij heeft de kantonrechter tevens in ogenschouw genomen dat [G.] bij de andere winkeliers kennelijk op meer sympathie kan rekenen, nu zij al langer een winkel exploiteert en [gedaagde] nog maar kort een winkel runt op het Zwaanhals. Mogelijk zijn de verklaringen van die andere winkeliers daardoor gekleurd, zodat er des te minder aanleiding bestaat om beslissende betekenis toe te kennen aan die verklaringen. Havensteder heeft tevens nog verwezen naar de door haar op een USB-stick overgelegde camerabeelden, doch ook op die beelden is niet klip en klaar te zien dat [P.] [G.] fysiek heeft belaagd. Wel is op die beelden te zien, en vooral duidelijk te horen, dat de gemoederen tussen partijen hoog zijn opgelopen.

De verklaring van de huisarts van [G.] d.d. 25 oktober 2016 legt evenmin voldoende gewicht in de schaal. Terecht heeft [gedaagde] gesteld dat de inhoud van die verklaring grotendeels gebaseerd is op mededelingen van [G.] zelf, zonder dat die klachten ook door de huisarts zijn vastgesteld, terwijl ten aanzien van de enige door de huisarts wel vastgestelde klacht, te weten “lokaal drukpijnlijke zwelling in of rond de triceps” niet vaststaat dat die klacht verband houdt met het voorval van 3 september 2016. De verklaring van de huisarts dateert immers van 25 oktober 2016.

4.6.

Bij die stand van zaken staan in dit geding alleen de verbale incidenten op 3 juli 2016 en 3 september 2016 vast en niet aannemelijk is dat op grond daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden uitgesproken. De onderhavige kort geding procedure leent zich niet voor bewijslevering. Die bewijslevering dient plaats te vinden in een eventuele bodemprocedure en niet uit te sluiten valt dat daarbij de gestelde mishandeling wel komt vast te staan en dat mogelijk wel aanleiding bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst, doch daarop kan in de onderhavige procedure niet worden vooruitgelopen, juist gezien het feit dat de beslissing tot ontruiming van het gehuurde in feite onomkeerbaar is.

4.7.

De beide andere voorvallen die Havensteder heeft genoemd, kunnen de gevorderde ontruiming evenmin dragen. Ten aanzien van het Ikea incident heeft [gedaagde] terecht gesteld dat dit incident zich heeft afgespeeld buiten de invloedssfeer van het [straatnaam] en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien wat dit incident van doen heeft met de gestelde tekortkoming in het kader van de huurovereenkomst met betrekking met de bedrijfsruimte aan [straatnaam]. Bovendien twisten partijen ook ten aanzien van dit voorval over de feiten. [gedaagde] heeft immers gesteld dat zij nu juist het gesprek met de andere winkelier, te weten [L.], heeft proberen af te houden en dat [L.] degene is geweest die de confrontatie heeft gezocht. Ook over het vervolg twisten partijen, nu [gedaagde] stelt dat [L.] enige tijd na de ontmoeting bij Ikea op hoge toon in haar – [gedaagde]’s – winkel verhaal is komen halen. [gedaagde] stelt dat zij door het voorval in paniek is geraakt en zich in zodanige bedreigd heeft gevoeld, dat zij zich genoodzaakt heeft gezien de politie in te schakelen.

Het voorval van 21 september 2016 is evenzeer van onvoldoende gewicht om de gevorderde voorziening te kunnen dragen. Kennelijk heeft [G.] zich gestoord aan een opmerking van [P.], doch niet duidelijk is op grond waarvan die opmerking toegerekend kan worden aan [gedaagde] en haar aangerekend kan worden als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.8.

Vorenstaande overwegingen dienen te leiden tot afwijzing van de gevorderde voorziening, waarbij Havensteder als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld dient te worden in de kosten van het geding.

5 De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Havensteder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor haar gemachtigde;

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

710