Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2016:2496

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
25-03-2016
Datum publicatie
04-04-2016
Zaaknummer
C/10/496548 / KG ZA 16-244
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Erfdienstbaarheid. Artikel 5:73 lid 1 BW. Artikel 5:48 BW. Minst bezwarende wijze. Overlast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

team handel Rotterdam

zaaknummer / rolnummer: C/10/496548 / KG ZA 16-244

Vonnis in kort geding van 25 maart 2016

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres1] ,

gevestigd te Schiedam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres2] ,

gevestigd te Schiedam,

eiseressen,

advocaat mr. W.F. Veldstra te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. N. Claassen te Schiedam.

Partijen zullen hierna [eiseres1] , [eiseres2] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding

  • -

    de overgelegde producties

  • -

    de mondelinge behandeling

  • -

    de pleitnota van eisers

  • -

    de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[eiseres1] is eigenaar van een kantoorpand op het adres [adres] . [eiseres2] oefent in dit pand zijn [praktijk] uit.

2.2.

Voorheen was [eiseres1] ook eigenaar van het naastgelegen (maar niet constructief daarmee verbonden) pand op het adres [adres2] . Op enig moment is dit pand in erfpacht uitgegeven aan een derde genaamd [persoon1] (hierna: [persoon1] ), onder vestiging van na te melden erfdienstbaarheid.

2.3.

Bij notariële akte van 8 januari 2015 is het voormeld erfpachtsrecht door [persoon1] aan [gedaagde] geleverd. [gedaagde] woont met zijn gezin in het pand en in het kantoorgedeelte heeft [gedaagde] met collega’s een advocatenpraktijk. Het pand is erkend als beschermd monument.

2.4.

In de notariële akte van 8 januari 2015 is de voornoemde erfdienstbaarheid opgenomen, met het erf van [gedaagde] als dienend erf en het erf van eisers als heersend erf. Deze erfdienstbaarheid luidt:

VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID

De comparanten, handelende als gemeld, verklaarden:

- Dat aan verkoper toebehoort het registergoed aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie L, nummer 3846, groot elf are zevenen zeventig centiare.

- Dat verkoper aan de achterzijde van het hem in eigendom toebehorend perceel tien parkeerplaatsen heeft waarvan de ontsluiting naar de openbare weg plaatsvindt over het terrein van het bij deze akte verkochte registergoed erfpacht [adres2] , kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie L, nummer 4092;

- Dat verkoper en koper overeengekomen zijn dat verkoper, alsmede zijn rechtsopvolgers, zijn personeel en cliënten over het terrein van koper naar de achter het pand [adres] gelegen parkeerplaats mogen gaan;

- Dat verkoper en koper daarom overgaan tot het vestigen van een erfdienstbaarheid van

toegang en uitweg, zulks ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeen te Schiedam, sectie L nummer 3846, en ten laste van het perceel erfpacht kadastraal bekend gemeente Schiedam, sectie L nummer 4092 om te komen en gaan van en naar de openbare weg door het toegangshek direct naast het pand [adres2] , naar de parkeerplaats achter

pand [adres] , zulks op de minst bezwarende wijze.

- Van bovenstaande erfdienstbaarheid mag uitsluitend gebruik worden gemaakt door de eigenaar/huurder van het naastgelegen pand [adres] , alsmede het personeel van de eigenaar/huurder alsmede de cliënten van eigenaar/ huurder en zijn rechtsopvolgers.

- De kosten voor het onderhouden en schoonhouden van de strook grond waarover het recht wordt uitgeoefend, alsmede de kosten voor het toegangshek en de bediening daarvan komen voor rekening van de eigenaren van beide voornoemde percelen, ieder voor een gelijk deel

- Het is de respectievelijke eigenaar/erfpachter van de percelen [adres 1/2] verboden om vervoersmiddelen van welke aard dan ook of andere zaken of goederen op de grond waarover het recht van toegang/uitweg wordt uitgeoefend te plaatsen op een dusdanige wijze dat er geen gebruik kon worden gemaakt van de toegang en/of uitweg.

- Het aanbrengen van wijzigingen in de toegang tot de achter beide voornoemde

percelen [adres 1/2] gelegen parkeerplaatsen of het beperken van de

toegankelijkheid mag alleen in gezamenlijk overleg en met toestemming geschieden.

2.5.

Ter zake van de erfdienstbaarheid is de feitelijke situatie thans als volgt: personeel en cliënten/bezoekers van [eiseres2] rijden vanaf de openbare weg door het toegangshek over het erf van [gedaagde] om hun auto te parkeren op de parkeergelegenheid gelegen achter [eiseres2] . Vervolgens lopen zij via het erf van [gedaagde] terug naar de openbare weg om daar vandaan via de voordeur [eiseres2] te betreden. Het toegangshek is bedienbaar met een afstandsbediening en ook handmatig, met een sleutel. Het slot waarin de sleutel moet worden gestoken zit aan de buitenkant van het toegangshek en niet mede aan de binnenkant. Recentelijk heeft [gedaagde] de elektronische instelling van het toegangshek dusdanig gewijzigd dat dit hek automatisch sluit na verloop van (thans) 90 seconden na opening. Het erf van het pand van [gedaagde] biedt zelf ook parkeergelegenheid.

3 Het geschil

3.1.

Eisers vorderen, samengevat:

  • -

    een gebod aan [gedaagde] om het toegangshek open te houden tijdens kantooruren,

  • -

    een verbod aan [gedaagde] om het gebruik van de erfdienstbaarheid te belemmeren en een gebod om ook fietsers en voetgangers toe te staan om van de erfdienstbaarheid gebruik te maken,

  • -

    een gebod aan [gedaagde] om zich te onthouden van gedragingen of uitlatingen jegens eisers, hun huurders, personeel of cliënten, die in strijd zijn met het imago en de klantvriendelijkheid van een notariskantoor,

  • -

    een gebod aan [gedaagde] tot het plaatsen van duidelijk zichtbare aanduidingsborden nabij het toegangshek, die de route zichtbaar maken naar de parkeergelegenheid van eisers,

  • -

    een gebod aan [gedaagde] om te gedogen dat door eisers ingeschakelde derden tijdens kantooruren werkzaamheden verrichten aan de (installatie van de) toegangspoort,

  • -

    alles op straffe van verbeurte van een dwangsom, en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Eisers stellen daartoe het volgende.

3.2.

Met de voorganger van [gedaagde] hadden eisers nooit problemen. Het toegangshek stond voorheen tijdens kantooruren (tussen 7:00 uur en 18:00 uur) altijd open en bij het toegangshek waren aanduidingsborden aangebracht die de route naar de parkeergelegenheid van eisers duidelijk aangaven. In de loop van 2015 heeft [gedaagde] zich beklaagd over beweerdelijk gedrag van wildparkeerders. Vervolgens heeft [gedaagde] de aanduidingsborden verwijderd en is hij er toe overgegaan om het toegangshek tijdens kantooruren te sluiten. [gedaagde] heeft het toegangshek thans zodanig ingesteld dat het automatisch sluit na 90 seconden na opening daarvan. Eerst was dat nog maar 45 seconden, maar na klachten dat dit te kort was, heeft [gedaagde] er 90 seconden van gemaakt. Door de sluiting van het toegangshek raken de gebruikers van de parkeergelegenheid ingesloten. Bovendien komt daardoor de brandveiligheid in gedrang. Het toegangshek is in geval van calamiteiten de enige route om via de aanwezige brandtrap vanuit het pand van eisers de openbare weg te bereiken. Volgens het Bouwbesluit mag een vluchtroute niet uitkomen op een binnenplaats zonder doorgang naar de openbare weg. Ten onrechte stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de erfdienstbaarheid niet geldt voor voetgangers of fietsers. Gedragingen van wildparkeerders of andere - voor eisers onbekende - derden zijn niet aan eisers toe te rekenen. [gedaagde] bezondigt zich aan grove scheldpartijen jegens personeel en cliënten/bezoekers van [eiseres2] , hetgeen ernstig afbreuk doet aan de bedrijfsvoering en de reputatie van [eiseres2] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert onder meer aan dat permanente openstelling van het toegangshek tijdens kantooruren de volgende problemen oplevert:

- drugsverslaafden vinden op het erf van [gedaagde] een gunstige plek om drugs te gebruiken,

- er worden goederen op het erf gestolen, zoals bierkratjes en gereedschap,

- dagjesmensen/ toeristen bezoeken het erf van [gedaagde] om diens monumentale pand en het daaraan grenzende park (het oudste park van Nederland) beter te kunnen aanschouwen en zij staan dan met hun neus tegen de ramen,

- het pand van [gedaagde] is eenvoudig (er) bereikbaar voor dieven en voor eventuele boze cliënten van het advocatenkantoor van [gedaagde] ,

- regelmatig wordt de eigen parkeergelegenheid van [gedaagde] bezet door cliënten/bezoekers van [eiseres2] en door derden die zich aldus voorzien van een gratis parkeergelegenheid terwijl zij zich in het nabijgelegen centrum van de stad vervoegen.

3.4.

Op de (verdere) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van eisers. Dit oordeel heeft ook te gelden voor zover de vordering wordt ingesteld door [eiseres1] . Naar voorlopig oordeel heeft [eiseres1] , als eigenaar van het pand van [eiseres2] , net als [eiseres2] een belang dat spoedeisend is. De erfdienstbaarheid is immers niet alleen gevestigd ten behoeve van notariskantoor maar ook ten behoeve van [eiseres1] .

4.2.

Artikel 5:73 lid 1 BW luidt:

De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.

4.3.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt betreft het niet steeds geopend zijn van het toegangshek tijdens kantooruren van eisers. De tekst van de notariële akte geeft geen uitsluitsel over de vraag of het toegangshek aldus mag worden gesloten.

4.4.

De stelling van eisers dat voorgangers van [gedaagde] geen bezwaar hadden tegen het tijdens kantooruren permanent geopend zijn van het toegangshek is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft aangevoerd, en met bescheiden onderbouwd, dat zijn (erfpachts-)rechtsvoorganger [persoon1] ook al bij eisers heeft geklaagd over overlast vanwege de openstelling van het toegangshek tijdens kantooruren. [persoon1] was (pas) de eerste erfpachter, sinds 2009, van het dienende erf. Vooralsnog staat dus niet vast dat sprake was van een gewoonte om het toegangshek tijdens kantooruren steeds open te houden. De voorzieningenrechter onderschrijft het verweer van [gedaagde] dat een bepaalde handelwijze niet (zonder meer) als gewoonte kwalificeert indien binnen redelijke termijn na het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid is geprotesteerd tegen deze handelwijze.

4.5.

Nu het vooralsnog niet vaststaat dat het een door betrokken partijen geaccepteerde gewoonte was om het toegangshek tijdens kantooruren open te hebben, komt aan [gedaagde] het recht toe zijn erf af te sluiten door het toegangshek gesloten houden tijdens kantooruren. Artikel 5:48 BW bepaalt immers dat de eigenaar van een erf (in beginsel) bevoegd is zijn erf af te sluiten.

4.6.

Bovendien bepaalt de tekst van de akte, op de voet van artikel 5:74 BW, dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid dient te geschieden op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze. Naar voorlopige oordeel draagt sluiting van het toegangshek tijdens kantooruren bij aan uitoefening van de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze. De -gedetailleerde- stellingen van [gedaagde] inzake de overlast die hij ervaart als het toegangshek tijdens kantooruren permanent is geopend, komen vooralsnog aannemelijk voor.

4.7.

De mate waarin deze overlast optreedt, is echter minder zeker. Deze overlast zou dan immers ook in zekere mate ervaren moeten worden door het -aangrenzende- notariskantoor. Dan zou in de rede liggen dat ook [eiseres2] zou instemmen met sluiting van het toegangshek tijdens kantooruren. Maar die instemming is er niet. De mate van overlast staat derhalve niet vast. Als echter de overlast van [gedaagde] groot genoeg is, dan bestaat de mogelijkheid dat de erfdienstbaarheid in een eventuele bodemprocedure zal worden gewijzigd, ex artikel 5:78 sub a BW, in die zin dat de bodemrechter zal oordelen dat het toegangshek niet permanent open hoeft te staan.

4.8.

Naar voorlopige oordeel is sluiting van het toegangshek niet in strijd met het bepaalde in het - thans toepasselijke - Bouwbesluit 2012. Het Bouwbesluit 2012 bevat in Afdeling 7.2. (genaamd “Veilig vluchten bij brand, nieuwbouw en bestaande bouw”) weliswaar regels inzake de aanwezigheid van een vluchtweg in geval van brand, maar daar staat niet dat men om redenen van brandveiligheid zijn erf niet mag afsluiten. In artikel 7.11 (het “Aansturingsartikel”) staat slechts, onder lid 1, dat het gebruik van een bouwwerk zodanig is, dat bij brand veilig kan worden gevlucht. Niet voorgeschreven is dat gevlucht kan worden naar de openbare weg; aannemelijk is dat gevlucht moet kunnen worden naar een locatie die veilig is indien het bouwwerk in brand staat. [gedaagde] heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat in geval van brand veilig kan worden gevlucht uit [eiseres2] . Er blijken naast het onderhavige toegangshek nog meer uitgangen te zijn, namelijk deuren in de zijmuur die het erf van notariskantoor aldaar afscheidt van de openbare weg. Afgezien hiervan kan in geval van brand in [eiseres2] ook naar het erf en/ of het pand van eisers worden gevlucht. Voorts heeft [eiseres2] ook nog een voordeur.

4.9.

De omstandigheid dat [gedaagde] bevoegd is het toegangshek tijdens kantooruren te sluiten, staat er, gelet op de gevestigde erfdienstbaarheid, vanzelfsprekend niet aan in de weg dat eisers, en de cliënten/bezoekers van [eiseres2] , op een normale manier gebruik moeten kunnen maken van het parkeerterrein en daarbij niet ontoelaatbaar worden belemmerd door het toegangshek. De voorzieningenrechter onderschrijft niet het standpunt van [gedaagde] dat alleen auto’s toegang hebben tot deze parkeergelegenheid en fietsers en voetgangers niet. Deze stelling vindt geen steun in de tekst van de erfdienstbaarheid. Het volgen van deze stelling zou ook de ongerijmde consequentie hebben dat het aan het personeel en cliënten/bezoekers van [eiseres2] verboden is om vanaf de openbare weg te voet naar hun reeds geparkeerde auto’s terug te keren. Het ligt bovendien ook niet in de rede dat bij de vestiging van de dienstbaarheid is beoogd om het personeel en cliënten/bezoekers van [eiseres2] te verbieden hun fiets/bromfiets/motorfiets te parkeren op de parkeergelegenheid van [eiseres2] , gelet op de begrijpelijke en redelijke wens om dergelijke voertuigen niet op de openbare weg te parkeren, maar op het -veiliger- eigen erf. Naar voorlopig oordeel dienen derhalve ook bestuurders van andere voertuigen dan auto’s alsmede voetgangers, voor zover hun parkeerbehoefte samenhangt met het betreden van [eiseres2] , niet onnodig belemmerd te worden door het toegangshek van [gedaagde] . De vraag of uitleg van de tekst van de erfdienstbaarheid een ander oordeel rechtvaardigt, vergt nadere bewijslevering en daarvoor leent een kort gedingprocedure zich niet. De vordering zal op dit onderdeel worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en beperkt, op na te melden wijze.

4.10.

In verband met de vraag in hoeverre het gesloten zijn van het toegangshek een onnodige belemmering worden partijen verdeeld gehouden door de vraag of het toegangshek eenvoudig met een sleutel valt te openen vanaf het erf van [gedaagde] . Eisers stellen dat het niet (goed) mogelijk is om met een sleutel het toegangshek te openen vanaf dat erf en dat met name de personen van wat geringere lengte die naar buiten willen, zich gedwongen zien om aan toevallig passerende voetgangers te vragen of zij met de sleutel het slot aan de buitenkant het toegangshek willen openen. [gedaagde] betwist dit. [gedaagde] voert aan dat eenieder in staat is om van binnenuit het slot aan de buitenkant te openen, ook personen, zoals zijn echtgenote, met een relatief wat geringere lengte. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] staat niet vast dat het toegangshek niet (goed) te openen valt van binnenuit. Daarvoor is verder bewijslevering nodig en daartoe leent een kort gedingprocedure zich, zoals gezegd, niet. Daarom zal op dit onderdeel de vordering worden afgewezen. Dit neemt vanzelfsprekend niet weg dat eisers het recht hebben om op normale wijze door het toegangshek naar buiten te kunnen treden. Indien dit thans niet het geval is, zal daar toch - volgens de voorwaarden van de erfdienstbaarheid: op gezamenlijke kosten - een voorziening voor moeten worden getroffen.

4.11.

De vordering om toe te staan dat eisers aan derden werkzaamheden aan het toegangshek opdragen op kosten van [gedaagde] , zal worden afgewezen. Artikel 5:75 lid 1 BW bepaalt (wel) dat de eigenaar van het heersende erf bevoegd is op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is. Eisers stellen echter niet waarom er werkzaamheden noodzakelijk zijn en eisers stellen ook niet dat [gedaagde] weigert om noodzakelijk werk toe te staan. Mogelijk doelen eisers ook hier op het plaatsen van de door hen gewenste toegangsborden. Daarover komt de voorzieningenrechter hierna nog te oordelen. Dat oordeel wordt hier overgenomen. Overigens bepaalt de tekst van de erfdienstbaarheid dat de kosten van deze werkzaamheden bij helfte gedeeld moeten worden.

4.12.

Niet valt in te zien waarom [gedaagde] , als rechthebbende op diens erf, zou moeten dulden dat daarop toegangsborden ten behoeve van [eiseres2] (die geen rechthebbende is) zouden moeten worden geplaatst. De tekst van de erfdienstbaarheid geeft dit recht ook niet. Dit laat overigens onverlet dat het ter voorkoming van overlast wel zo praktisch lijkt om deze toegangsborden toe te staan. Op die toegangspoorten zou dan immers ten behoeve van [gedaagde] duidelijk gemaakt kunnen worden dat bezoekers van [eiseres2] slechts mogen parkeren bij [eiseres2] en niet bij [gedaagde] .

4.13.

De voorzieningenrechter heeft nota genomen van de toezegging van [eiseres2] op de zitting dat het op zijn website en in andere communicatiemiddelen (zoals brieven) zijn cliënten/ bezoekers zal voorlichten waar wel en waar niet geparkeerd mag worden. Ook heeft [eiseres2] ter zitting toegezegd dat het op zijn website en in andere communicatiemiddelen niet langer zal mededelen/afbeelden dat het pand van [gedaagde] nog tot [eiseres2] behoort.

4.14.

Eisers hebben hun stelling dat [gedaagde] zich bedient van bewoordingen die de grenzen van het betamelijke overschrijden in een mate die als onrechtmatig kwalificeert, niet naar behoren onderbouwd. Er zijn geen schriftelijke verklaringen overgelegd van personeel en/of cliënten van [eiseres2] over het verbale gedrag van [gedaagde] en evenmin is deze stelling op een andere deugdelijke wijze geadstrueerd. De desbetreffende vordering zal dan ook worden afgewezen.

4.15.

Partijen worden over en weer deels in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

gebiedt [gedaagde] om toe te staan dat alle bestuurders van voertuigen alsmede voetgangers die [eiseres2] willen bezoeken gebruik te maken van het toegangshek ten einde de parkeergelegenheid van [eiseres2] te bereiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per keer dat hij dit gebod overtreedt, met een maximum van € 10.000,-,

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2016.

1

1 427/2517